第21講適用于房地合估模式下的成本法（四）適用于房地合估模式下的成本法1.確定重置成本房地合估模式下成本法評估的基本公式為：不動產價值＝土地取得成本＋開發成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋開發利潤＋銷售稅費對于在建不動產：【方法一】上述各項均為已實際發生的成本。【方法二】在建不動產價值也可以按照已建成不動產的價值乘以完工率來確定，即：不動產價值＝（土地取得成本＋開發成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋開發利潤＋銷售稅費）×完工率這時，上述各項成本均為假設不動產已建成的成本。（1）土地取得成本。土地取得的途徑有征收、拆遷改造和購買等，根據取得土地的不同途徑，分別測算取得土地的成本，包括有關土地取得的手續費及稅金。（2）開發成本。開發成本主要由五個方面構成：①勘察設計和前期工程費，包括臨時用地、水、電、路、場地平整費，工程勘察測量及工程設計費，城市規劃設計、咨詢、可行性研究費，建設工程許可證執照費等。②基礎設施建設費，包括由開發商承擔的紅線內外的自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環境衛生、照明等建設費用。③房屋建筑安裝工程費，可假設為開發商取得土地后將建筑工程全部委托給建筑商施工，開發商應當付給建筑商的全部費用，包括建筑安裝工程費、招投標費、預算審查費、質量監督費、竣工圖費等。④公共配套設施建設費，包括由開發商支付的非經營性用房，如居委會、派出所、托幼所、自行車棚、信報箱、公廁等的費用；附屬工程，如鍋爐房、熱力點、變電室、開閉所、煤氣調壓站的費用和電梯費等；文教衛系統，如中小學、文化站、門診部、衛生所用房的建設費用。而商業網點，如糧店、副食店、菜店、小百貨店等經營性用房的建設費用應由經營者負擔，按規定不計入商品房價格。⑤開發期間稅費指政府或其他部門收取的費用，如工程招標管理費、城市道路占用費、市容環保費、建筑工程規劃許可證費等。（3）管理費用，指為組織和管理不動產開發經營的必要支出，包括開辦費、開發單位企業的人員工資、辦公費及差旅費等。可按土地取得成本與建筑物開發成本之和的一定比例計算。（4）銷售費用，指銷售不動產所發生的廣告宣傳費、銷售人員工資、委托銷售代理費等等。一般按照不動產市場價值的一定比例計算。（5）利息，指不動產開發完成或實現銷售之前所有必要支出產生的利息。計息基數為土地取得成本、建筑物開發成本、管理費用和銷售費用。（6）利潤，指該類不動產開發項目正常條件下產權人所能獲得的行業平均利潤。其計算基數為土地取得成本、建筑物開發成本、管理費用和銷售費用之和。利潤率應根據開發類似不動產的平均投資利潤率來確定。（7）銷售稅費銷售稅費主要包括：①銷售稅金及附加（即兩稅一費）：增值稅、城市維護建設稅、教育費附加。②其他銷售稅費：應當由賣方負擔的印花稅、交易手續費、產權轉移登記費等。2.確定土地和建筑物尚可使用年限及損耗對于正常的新建建筑物，評估時可以不考慮損耗；對于舊建筑物，評估時應當考慮損耗，具體方法見“適用于房地分估模式下房屋建筑物的評估”中有關“成新率確定”部分的相關內容。【年限問題解決思路】房地合估時，需要根據具體判斷，地上物的尚可使用年限是短于還是長于土地使用權剩余年限。如果是短于，則應按照地上物的尚可使用年限為基礎測算損耗，計算出的評估結果需要再加上土地使用權剩余年限與地上物的尚可使用年限之差那部分的土地使用權價格；如果是長于，則應以土地使用權剩余年限為基礎測算損耗。【海海總結法】3.評估值計算評估值＝重置成本×成新率【應用舉例】【例4-2】適用于房地合估模式下不動產的成本法1.估價對象概況房地產權屬人：珠海橫琴ⅹⅹⅹ有限公司坐落：珠海市橫琴口岸服務區地號：略土地性質：國有自用面積：25079.31平方米土地使用權取得方式：出讓土地用途：商業服務：自2022年12月28日至2050年12月28日止寫字樓：自2022年12月28日至2060年12月28日止酒店：自2022年12月28日至2060年12月28日止根據《建設工程規劃許可證》及《商品房預售面積測算報告書》（地上部分），估價對象經濟技術指標如表所示。單位：平方米出讓合同建筑面積報建規劃建筑面積測算報告建筑面積增減估價對象規劃建筑面積地上100317.24103302.83103897.84（不含地下出口的地上部分時為102886.82）595.0176880.63地上商業12126.1911665.15－461.0411665.15地上辦公75774.9776734.19959.2249716.98（2）地上酒店1157310973.58－599.4210973.58公共機房387.2543.01－344.2443.01地下室出地面樓梯455.831011.02555.191011.02室內有蓋步行公共空間310.13（1）室外有蓋步行公共空間3675.46（1）3470.89（1）3470.89（1）地下70144.5770144.57商業23131.1323131.13酒店配套7498.937498.93設備用房3409.893409.89車庫用房32826.79辦公配套758.14758.14物業用房199.16199.16室外步行空間2320.532320.53100317.24173447.4174042.41147025.20注：（1）不計容積率面積。（2）6－16層（建筑面積27017.21平方米）不在本次抵押范圍，評估對象地上辦公建筑面積＝76734.19－27017.21＝49716.98（平方米）。（3）地下停車位690個。他項權利狀況：未設定抵押權。評估對象所在宗地地勢平坦，形狀為梯形，較規則。宗地四至：略。土地開發程度：宗地外“七通”（通路、通電、給水、排雨水、排污水、通信、通燃氣）及紅線內場地平整。土地實物狀況滿足評估對象使用要求，對估價對象使用無不利影響等。評估對象所在項目××大廈建筑規模約17.3萬平方米，樓高188米，外形為梧桐樹造型，整個建筑分為地下4層，地上40層。地下為商業、酒店配套、機房、車庫等；地面1層到5層為高端商業，6層到34層為5A行政公館，35層到40層為超豪華酒店，樓頂設商務停機坪。評估專業技術人員現場查勘時，評估對象所在項目工程實物狀況如下：建筑主體封頂。二次結構：地下室B4～B1層砌筑完成100%；抹灰完成100%；主體1～40層砌筑完成90%；抹灰完成100%。機電安裝：地下室一次機電安裝完成85%，主體35層以下完成90%。消防：地下室B1層完成90%，B2～B3層完成60%，B4層完成50%。幕墻：酒店大堂完成75%，主體5層以下完成45%，6層樣板房完成100%，7～8層框架完成85%電梯進場安裝。弱電安裝完成90%。停機坪預埋件預埋完成。經現場勘查，結合評估專業人員對同類項目工程造價的了解與項目監理出具的投資完成情況說明，確定項目工程投資完成比例約為60%。評估對象為所在項目××大廈的地下1層至地下4層，地上1層至5層（商業），地上17層至34層（辦公），地上35層至40層（酒店）。各層面積統計表略。2.計算土地取得成本采用市場法得到土地取得成本為66500.44萬元（含地下建筑物分攤），計算過程略。3.求取開發成本（1）勘察設計和前期工程費。此部分包括在取得土地開發權之后、項目開發前期的籌建、規劃、設計、水文地質勘察、測繪、“三通一平”等前期費用，如籌建費、可行性研究費、規劃費、設計費、地質勘察費、場地平整費、水電氣費、臨時設施費用等。綜合考慮確定評估對象為建筑安裝工程費的5%，為4702.60萬元。（2）基礎設施建設費。基礎設施建設費包括項目相關道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通信設施、照明設施、硬化地面以及綠化（包括排污、排洪、環衛）等。另根據《珠海市人民政府關于征收城市基礎設施配套費的通知》（珠府函2022）106號）有關規定，自2022年4月16日起珠海市城市規劃區范圍內的建設項目，非工業類按每建筑平方米100元征收城市基礎設施配套費。綜合考慮確定評估對象基礎設施建設費為建筑安裝工程費的10%＋建筑面積×100元/平方米，為10875.45萬元。（3）公共配套設施建設費與其他工程費。公共配套設施主要指為住宅配套的教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、行政管理、社區服務和綠地（包括公園、小游園、組團綠地及其他塊狀、帶狀綠地）等設施。評估對象項目為商業、辦公、酒店，故無此項下費用。（4）求取建筑安裝工程費。評估對象項目規模約17.3萬平方米，樓高188米，整個建筑分為地下4層，地上40層。地下為商業、酒店配套、機房、車庫等；地面1層到5層為高端商業，6層到34層為5A行政公館，35層到40層為超豪華酒店，頂層（40層）為商務停機坪。評估對象項目為超高型建筑，采用了鋼筋混凝土為主的大跨度鋼構懸挑結構以滿足建筑物造型需要。根據評估師掌握的同類建筑造價資料及《珠海市建筑工程造價信息》，確定項目主體結構建筑安裝工程費單價為4300元/平方米，考慮各部分功能需要，估算機電、智能設備、幕墻、裝修等各項成本，確定各部分建筑安裝工程費如表所示。單位：元/平方米序號項目地上商業地上辦公地上酒店地下商業地下辦公地下車庫地上戶外一出口地下不可售合計一建安單價685065509850585058505650540056501結構建安成本價430043004300430043004300430043002機電、智能化及幕墻105010501050105010501050105010503室內裝修成本15001200450050050030050300二建筑面積11665.1549716.9810973.5823131.137498.9332826.794524.926687.72147025.20三建安工程費7990.6332564.6210808.9813531.714386.8718547.142443.463778.5694051.97（5）開發期間稅費。綜合考慮確定評估對象開發期間稅費為建筑安裝工程費的4%，即3762.08萬元。（6）開發成本。開發成本為上述（1）～（5）之和，即4702.60＋10875.45＋94051.97＋3762.08＝113392.10（萬元）。4.管理費用根據評估專業人員對當地房地產開發企業的調查分析，按土地取得費用與開發成本之和的5%計算。管理費用＝（土地取得費用＋開發成本）×5%5.銷售費用根據評估專業人員對當地房地產開發市場的調查，其銷售費用率為房地產總價的2%～6%，本次評估銷售費用率取5%。銷售費用＝房地產總價×5%6.利息根據評估專業人員對當地房地產開發市場的調查，類似項目的開發期一般為3年，本次估價計息期按照3年計算，利息率按照現行中國人民銀行公布的1～5年期利率4.75%確定。假設開發建設成本費用在建設期內均勻投入，項目開發1.5年后,可以進行銷售，銷售周期為開發期后1.5年，銷售費用均勻發生,復利計算,則:利息＝土地取得費用×[（1＋4.75%）3-1]＋（開發成本＋管理費用）×[（1＋4.75%）3/2-1]＋銷售費用×（1－代理比例）×[（1＋4.75%）3/4-1]7.利潤本次評估采取投資利潤率，根據評估專業人員對橫琴新區房地產開發市場的調查和對同類商業辦公類房地產價格的分析，其同類房地產開發的平均投資利潤率約為20%。利潤＝（土地取得費用＋開發成本＋管理費用＋銷售費用）×20%8.銷售稅費根據珠海市房地產銷售稅費征繳規定，該項稅率為5.65%。銷售稅費＝房地產價值×5.65%9.求取房地產價值房地產總價＝（土地取得費用＋開發成本＋管理費用＋銷售費用＋利息＋利潤＋銷售稅費）×完工率詳細計算過程如下表所示：序號名稱數值備注一土地取得成本（萬元）66500.44二開發成本（萬元）113392.10（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）（1）建筑安裝工程費（萬元）94051.97參照《珠海市建設工程預算定額》，并綜合考慮房屋結構、安裝、裝飾裝修工程等情況進行取值，以及對建筑物的建筑標準、建筑結構等建筑物價格影響因素的調查分析，確定估價對象建筑安裝工程費（2）勘察設計及前期工程費（萬元）4702.60（1）×5%（3）基礎設施建設費（萬元）10875.45（1）×10%＋1470.25（4）公共配套設施建設費（萬元）（5）開發期間稅費（萬元）3762.08（1）×4%三管理費用（萬元）8994.63（一＋二）×5%四銷售費用（萬元）13903.07八×5%，包括預繳土地增值稅2%五利息（萬元）19002.57一×[（1＋4.75%）3－1]＋[二＋三]×[（1＋4.75%）3/2－1]＋四×（1－0.5）×[（1＋4.75%）3/4－1]六利潤（萬元）40558.05（一＋二＋三＋四）×20%七銷售稅費（萬元）15710.46八×5.65%八完工狀態下的房地產重置總價（萬元）278061.32一＋二＋三＋四＋五＋六＋七九工程完工率60.00%經現場查勘，結合評估專業人員對同類項目工程造價的了解與項目監理出具的投資完成情況說明，確定項目工程投資完成比例約為60%十在建工程房地產總價（萬元）166836.79八×九*此處教材表格中“備注”欄目“利息”內容有誤，按照老師講義內容掌握。【綜合題－2022真題】某資產評估機構對一企業工業廠房進行評估，評估基準日為2022年6月30日，采用重置成本法。該工業廠房由企業出資委托施工企業承建，建設周期1年，于2022年6月底建成并投入使用，建筑面積6000平方米，經濟使用年限50年，廠房使用、維修和保養正常。資產評估專業人員對該廠房的結構部分，裝修部分和設備部分的狀況進行了評判打分（滿分100分），分值分別為94、70、90，修正系數分別為80%、10%、10%。按照重編預算的方法計算得出土建工程造價為3883萬元，安裝工程造價為675萬元。前期費用的綜合費率為2%，期間費用費率為5%。假設利潤率為3.5%，不考慮資金成本要求：（