連鎖店選址連鎖店選址1麥當勞商業選址開店迅速眼光獨到麥當勞商業選址開店迅速眼光獨到2麥當勞商業選址開店迅速眼光獨到花大價錢調查費大力氣評估———業內曾經流傳這樣一種說法：“選鋪跟

著麥當勞，人流客流肯定好！”似乎無論麥當勞和肯德基把店開在哪里，哪里就

是黃金市口的象征。我們可以看到麥當勞開業的店鋪或者在聞名中外的金街，或

者在不是熱點、不溫不火的五環路以外，其門庭若市的狀況總讓人不得不佩服其

選址的精明，麥當勞開一家火一家，不能不讓業內外人士交口稱絕。

為了探個究竟，筆者采訪了業內的商業選址專家，間接探討了麥當勞選址的

幾大要素，給投資者以參考?！耖_店迅速眼光獨到

全球快餐連鎖巨頭麥當勞公司開店頻率，一定有自己的開店訣竅。北京匯博行房地產經紀有限公司董事、總經理潘好龍開說：“在連鎖快餐店的選址要素中，城市的規劃是最重要的，麥當勞也不例外?！睂⒊鞘形磥淼陌l展趨勢納入選址的重要原則，這必然是麥當勞成功的重要因素。

一位專業人士告訴筆者麥當勞布點的最大原則，就是２０年租期不變。所以

對每個點的開與否，都要通過３個月到６個月的考察，再做決策評估?？疾熘攸c

是看其是否與城市規劃發展相符合，是否會出現市政動遷和周圍人口動遷，是否

會進入城市規劃中的紅線范圍。進入紅線的，堅決不碰；老化的商圈，堅決不設

點。有發展前途的商街和商圈、新辟的學院區、住宅區是布點考慮的地區。

麥當勞商業選址開店迅速眼光獨到花大價錢調查費大力氣評估——3其次，對不同商圈中的物業進行評估。包括人流測試、顧客能力對比、可見

度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理選擇。在了解市場價格、面積劃

分、工程物業配套條件及權屬性質等方面的基礎上進行營業額預估和財務分析，

最終確定該位置是否有能力開設一家麥當勞餐廳。麥當勞在選址中前進的每一步，

都是以縝密調查為基礎的。●新城、郊區———適合的新陣地

麥當勞在我國的發展步伐無疑是飛速的，而如今也幾乎沒有孩子不知道麥當

勞叔叔。有人說，這是麥當勞的本土化策略帶來的結果。但本土化只是他成功的

一個方面，麥當勞最成功的地方在于選址，它只選擇在適合漢堡包生存的地方開

店，所以它的每個店都非常成功。

但他們一般不會花巨資去開發新的市場，而是去尋找適合自己的市場；不會

認為哪里都有其發展的空間，而是選擇盡可能實現完全拷貝母店的店址。用一個

形象的比喻來說，他們不會給每個人量體裁衣，他們需要做的只是尋找能夠穿上

他們衣服的人。

在北京的新城規劃中，麥當勞也調整了自己的開店位置，大量地選擇了把店

開在遠郊、新城等新開發的地點。在先期發展的順義、通州、亦莊３個新城中，

已經開發建成銷售了大批的商業住宅，麥當勞就是看到了未來的發展前景和潛在

的消費人群。因為一項商業調查顯示，人們的日常消費行為中有６５%是在居住

地完成的。業內人士認為，順義、通州、亦莊３個新城是因為距離城區比較近，

住宅發展得比較快而吸引了麥當勞的進入。

4●專家提醒

●麥當勞選址的兩大原則

連鎖企業發展的標志就是規模擴張，而實現這一目標的第一步就是通過選擇

合適的店址，使分店更加標準化，使總部經營管理更加簡單化。麥當勞連鎖經營

發展成功的三個首選條件是“選址、選址、選址”，他們就是要選擇目標市場以

加快連鎖經營的步伐。

兩大原則

規劃、數據等樣樣到位

首先就是市場調查和資料信息的收集。包括人口、經濟水平、消費能力、發

展規模和潛力、收入水平、以及前期研究商圈的等級和發展機會及成長空間。門

店與大商場的優化組合

仔細觀察麥當勞快餐廳在北京的擴張，人們驚奇地發現，麥當勞快餐廳幾乎

都是建在大型商業設施旁邊?！皩⒔^大多數店鋪建在大型商業設施旁邊，表現出

來的必然性，便是麥當勞選址營銷策略的規律特征?！币晃粚I人士分析認為。

以大型商業設施為依托比較容易獲得客源。因為人們選擇快餐往往是順便而

就，而不會單獨計劃去某處快餐廳就餐。麥當勞的經營者深諳經營之道，熟知顧

客這一心理，把店址選在大型商業設施旁邊，在彌補大型商業設施餐飲功能不足

的同時，與其共同形成了對顧客更強的吸引力，不僅增加了大型商業設施的顧客

流量，給大型商業設施帶來了銷售效益；也使顧客比以往更愿意到有快餐廳的大

型商業設施去購物，因為人們會感到更方便。與此同時，也相對簡化了選址的工

作程序和工作量。麥當勞快餐廳定位于大型商業設施旁邊，可以省去許多環節，

只要詳細分析大型商業設施的客流量及其構成，大商店的經濟效益即可?！駥＜姨嵝?/p>

●麥當勞選址的兩大原則

連鎖企業發展的標5第一節選址的條件和標準一、不同業態連鎖店選址的基本特點和要求二、連鎖店選址條件第一節選址的條件和標準一、不同業態連鎖店選址的基本特點和要6一、百貨店一、不同業態連鎖店選址的基本特點和要求１、選址在城市繁華區、交通要道。２、商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象。３、商店規模大，在6000平方米以上。４、商店設施豪華，店堂裝飾典雅、明快。５、目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人。一、百貨店一、不同業態連鎖店選址的基本特點和要求7炫彩生活，大洋百貨選址炫彩生活，大洋百貨選址8集團簡介

大洋百貨集團有限公司于2002年5月注冊成立，是在中國大陸專門從事百貨零售的臺商投資企業。目前大洋百貨在全國已開設有15家店，營運總面積超過53萬平方米，投資產額達人民幣30億元。各店分布：

1.華南區：共四家店，福州（共三家）、泉州；

2.華東區：共四家店，南京、蘇州、無錫、常州；

3.華中區：共五家店，武漢（共三家）、湘潭、衡陽；

4.西南區：共一家，重慶；

5.西北區：共一家，西安。

隨著我國內需的擴大，大洋百貨集團正積極在全國擴張，拓展方向以直轄市、各省省會城市及地級市為主，預計未來每年將約以4—5家新店在全國拓展，預計至2011年，大洋百貨將在全國開設25家以上的大型百貨連鎖店，使大洋百貨輻射拓展至全國各主要城市，屆時，大洋百貨將成為中國最大及最成功的百貨龍頭企業之一。經營宗旨

1、領導流行、展現品位

2、誠信至上、維護信譽

3、顧客至上、創新服務

集團簡介

大洋百貨集團有限公司于2002年5月注9武漢中山店武漢中山店10二、超級市場１、選址在居民區、交通要道、商業區。２、商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象。３、商店面積在6000平方米以下。４、目標顧客以居民為主。５、有一定的停車場地。二、超級市場１、選址在居民區、交通要道、商業區。11連鎖店選址培訓課件12連鎖店選址培訓課件13連鎖店選址培訓課件14連鎖店選址培訓課件15零售業巨人沃爾瑪選址一、對商圈的要求

1、在項目1.5公里范圍內人口達到10萬以上為佳，2公里范圍內常住人口可達到12--15萬人

2、須臨近城市交通主干道，至少雙向四車道，且無綠化帶，立交橋，河流，山川等明顯阻隔為佳

3、商圈內人口年齡結構以中青年為主，收入水平不低于當地平均水平

4、項目周邊人口暢旺，道路與項目銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進出停車場

5、核心商圈內（距項目1.5公里）無經營面積超過5000平方米的同類業態為佳二、對物業的要求

1、物業縱深在50米以上為佳，原則上不能低于40米，臨街面不低于70米

2、層高不低于5米，對于期樓的層高要求不低于6米凈高在4.5米以上（空調排風口至地板的距離）

3、樓板承重在800KG/平方米以上，對期樓的要求在1000KG/平方米以上

4、柱距間要求9米以上，原則上不能低于8米

5、正門至少提供2個主出入口，免費外立面廣告至少3個

6、每層有電動扶梯相連，地下車庫與商場之間有豎向交通連接

7、商場要求有一定面積的廣場零售業巨人沃爾瑪選址一、對商圈的要求16三、對停車場的要求

1、至少提供300個以上地上或地下的顧客免費停車位

2、必須為供應商提供20個以上的免費貨車停車位

3、如商場在社區邊緣需做到社區居民和商場客流分開，同時為商場供貨車輛提供物流專用場地，40尺貨柜車轉彎半徑18米四、其它

1、市政電源為雙回呼或環網供電或其它當地政府批準的供電方式，總用電量應滿足商場營運及司標廣告等設備的用電需求，備用電源應滿足應急照明，收銀臺，冷庫，冷柜，監控，電腦主機等的用電需求，并提供商場獨立使用的高低壓配電系統，電表，變壓器，備用發電機，強弱電井道及各回路獨立開關箱

2、配備完善的給排水系統，提供獨立給排水接駁口并安裝獨立水表，給水系統應滿足商場及空調系統日常用水量及水壓使用要求，美工滿足市政府停水一天的商場用水需求

3、安裝獨立的中央空調系統，空調室內溫度要求達到24度正負度標準

4、物業租賃期限一般為20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期“選址城郊結合部”沃爾瑪是以大眾服務為自己的目標客戶群，其價格之優勢更新對中低收入者有巨大的吸引力。而這部分人群往往居住在城郊結合部，所謂“人在哪兒，店到哪兒”，沃爾瑪到中國來后，搭著萬達的船進入內地許多城市的商業中心，世界老大的沃爾瑪絕不說形象，還是降低租金成本的原則，退縮于二樓用低價打動中低消費者之心，但是這一條也讓萬達吃夠了苦頭，“選擇消費能力強的城鎮：消費是一種資源，這種資源也和礦藏一樣，也有貧礦和富礦之分，那么消費能力強的城鎮無疑是消費資源的富礦脈，同樣開發、營收、利潤都不一樣，那么篩選富裕的城鎮也是沃爾瑪選址的重要策略。連鎖店選址培訓課件17三、大型綜合超市１、選址在城鄉結合部、住宅區、交通要道。２、商圈范圍較大。３、設有與商店營業面積相適應的停車場。４、實際營業面積一般在6000平方米以上。５、目標顧客以購物頻率高的居民為主。三、大型綜合超市１、選址在城鄉結合部、住宅區、交通要道。18中百倉儲中百倉儲（全稱：武漢中百連鎖倉儲超市有限公司）是武漢中百集團（股票代碼：000759）全資子公司，中國第三大連鎖超市，成立于1997年，總部設在武漢，首家分店設在武漢漢口唐家墩。自97年以來，公司借鑒國外商業發展道路，大力拓展連鎖經營模式，至今已開辦5000--12000平方米倉儲式大賣場60家，500--2000平方米便民超市400余家，主要經營食品、日用百貨、家用電器、文體用品、服裝鞋帽等大類商品，突出了"放心肉、放心魚、放心米、放心油、無公害蔬菜"的經營。中百倉儲中百倉儲（全稱：武漢中百連鎖倉儲超市有限公司）是武漢19四、便利店１、選址在居民住宅區、主干線公路以及車站、醫院、娛樂場所、機關、團體、企事業所在地。２、商圈范圍窄小，一般設定在徒步購物5—7分鐘能夠到達的范圍內。３、商店面積在100平方米左右，營業面積利用率高。４、目標顧客主要為居民、單身者、年輕人；80％的顧客為有目的的購買。

四、便利店20五、專營店１、選址多樣化，多數店設在繁華商業區、商店街或百貨店、購物中心內。２、商圈范圍不定。３、營業面積根據主營商品特點而定。４、目標市場多為流動顧客，主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求。五、專營店21專營店與專賣店區別區別不大，專賣店用得廣些，通常指對某一品牌商品銷售的店，如：“格力專賣店”，“米其專賣店”“本田專賣店”；對某一特定類別商品銷售的店也合用，如這是一家“化妝品專賣店”“煙酒專賣店”。專營店則通常使用于后者，即是指該店對某一特定范圍或類別商品的經營業務，如：“某產品珠海專營店”“煙酒專營店”“家電專營店”“電動工具專營店”。專營店與專賣店區別區別不大，專賣店用得廣些，通常指對某一品牌22連鎖店選址培訓課件23連鎖店選址培訓課件24六、專賣店１、選址在繁華商業區、商店街或百貨店、購物中心內。２、商圈范圍不定。３、營業面積根據主營商品的特點而定。４、目標顧客以中輕年為主，商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。

六、專賣店25連鎖店選址培訓課件26七、家居中心１、選址在城鄉結合部、公路邊、交通要道或消費者自有房產比率較高的地區。２、提供一站式購物和一條龍服務。３、營業面積在6000平方米以上。５、有一定的停車場。七、家居中心27第二節店鋪選址與商圈一、選址條件二、商圈與設定方法第二節店鋪選址與商圈一、選址條件二、商圈與設定方法28１、選址城市商業條件城市類型

市政設施

交通條件

城市規劃

消費者因素3、選址區域選擇市級商業區

區級商業區

街道商業區

居民區

購物中心4、選址商圈條件人口數及住戶數

競爭店數客流狀況道路狀況附近店狀況場地條件法律條件最高投資限額一、連鎖店選址條件１、選址城市商業條件城市類型3、選址區域選擇市級商業區429二、商圈的基本概念邊緣商業圈次級商業圈15%--25%核心商業圈55－70％

商圈是指以零售店所在地為中心，向四周擴展，構成吸引顧客的輻射范圍，即零售店吸引其顧客的地理區域。1、商圈含義二、商圈的基本概念核心商業圈商圈是指以零售店30三、商圈經驗設定法1、商圈的習慣劃分標準商圈類型交通工具特征距離（半徑）時間時速第一商圈徒步

600米

10分４千米／小時第二商圈自行車

1300米

10分８千米／小時第三商圈汽車

6000米

10分40千米／小時商圈劃分標準表三、商圈經驗設定法1、商圈的習慣劃分標準商圈類型交通工具312、影響商圈大小的因素１、業態不同，商圈的范圍不同２、分店所處位置不同，商圈范圍不同３、單店的規模不同、連鎖企業的知名度不同，商圈范圍不同４、顧客購物出行方式不同，商圈范圍不同５、顧客購物頻率不同，商圈范圍不同2、影響商圈大小的因素１、業態不同，商圈的范圍不同323、商圈的測量方法（1）賴利法則Dab為城市（或社區）A商圈的范圍。

d為城市（或社區）A和B主要干道之間的距離。

Pa

為城市（或社區）A的人口數量；Pb

為城市（或社區）B

的人口數量。

Da：a地到商圈分界點的時間距離（小汽車行使時間）；Da＋Db

:兩地之間的時間距離（小汽車行使時間）；Pa:a地的銷售面積；Pb

:b地的銷售面積。

（2）科亨.阿普波姆法則

3、商圈的測量方法（1）賴利法則（2）科亨.阿普波姆法則333、赫夫法則Pij為消費者從住所前往商業區的可能性；Sj為某類商品在商業區內的總營業面積；Tij為消費者從住所到商業區所需花費的時間；入指用來衡量顧客因購物類型不同而對路途時間的重視程度；n為不同商業區的數量；入需要通過實際調研或進行相關運算加以確定。3、赫夫法則344、問卷調查設定法（1）顧客調查，包括住址、來店頻率（次／周、次／月）大型店利用頻度、競爭店利用頻度；（2