長沙太平街歷史文化街區

保護與實施策略研究

(2006年9月)長沙市建委長沙市市政建設專項指揮部太平街歷史文化街區改造建設指揮部世聯地產顧問（深圳）有限公司WORLDUNIONCONSULTANCY長沙太平街歷史文化街區

保護與實施策略研究

(2006年9引言一座城市必須具有自己特殊的文化品格和精神氣質，才是有品味的城市。長沙的城市建設，應當十分注重文化建設，十分注重歷史文脈的傳承，讓整個城市都散發出濃濃的文化氣息，使更多人喜歡這座城市，向往我們長沙?！L沙市委書記梅克保

當我們長沙在邁向全面小康的征途上，當我們經濟在穩定發展中，我想一個非常重要的問題，追求什么品位，我們的價值品位更高尚。這需要發展我們的先進文化?！L沙市長譚仲池引言一座城市必須具有自己特殊的文化品格和精神氣質，才是有品味引言此次研究成果旨在為長沙太平街歷史文化街區保護與實施策略提供第三方意見和建議從2006年7月醞釀到本次匯報前期全面的調查和科學的分析方法成為本次研究重要、完善的支持系統引言此次研究成果從2006年7月醞釀到本次匯報引言此次研究成果來自世聯與

長沙市建委

長沙市市政專項建設指揮部太平街歷史文化街區改造建設指揮部

精誠合作與集體智慧的結晶同時感謝長沙市委宣傳部長沙市市志辦長沙市規劃局長沙市文化局長沙市商業局長沙市旅游局等各部們………鼎立協助并提出寶貴建議引言此次研究成果來自世聯與

長沙市建委

長沙市市政專項建設指引言此次匯報內容

來自

多視角的真實調查

和

理性的分析研究引言此次匯報內容

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多視角的真實調查

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理性的分析研太平街歷史文化街區保護項目發展模式界定太平街保護項目承載的歷史使命與目標124太平街資源條件分析3太平街保護項目總體定位與功能定位匯報內容太平街街區保護與商業改造實施策略研究5太平街保護項目效益評價與風險分析6太平街歷史文化街區保護項目發展模式界定太平街保護項目承載的歷太平街歷史文化街區保護項目發展模式界定1城市背景區域背景發展模式界定太平街歷史文化街區保護項目發展模式界定1城市背景區域背景發展發展模式界定城市背景1城市背景2區域背景3發展模式界定歷史文化名城革命搖籃、山水名郡影視娛樂之都長沙是國務院公布的首批二十四個歷史文化名城之一歷史悠久，有“楚漢名城”之稱；人文薈萃，有“瀟湘洙泗”之稱；英雄輩出，又有“革命搖籃”之稱；融山水洲城于一體，風景秀麗，風光獨異，有“山水名郡”之稱中國影視傳媒和娛樂文化產業最發達的城市之一發展模式界定城市背景1城市背景2區域背景3發展模式界定歷史文發展模式界定1城市背景2區域背景3發展模式界定區域背景——太平街所在的五一商圈是城市最核心、最高檔的商業消費中心，是長沙市乃至湖南省的商業名片城市商業單極化發展模式，太平街所在五一商圈是城市唯一的市級商圈，業態最全、檔次最高、人氣最旺B.五一商圈的百貨匯集了長沙城市檔次最高、規模最大、品種最全的百貨商店，是市民購物的首選C.黃興路步行街是長沙規模最大、租金水平最高的商業步行街，集中了大量休閑娛樂業與街區商業D.解放路酒吧街是長沙夜生活最熱鬧區域，是目前長沙年輕人休閑娛樂的主要集聚地發展模式界定1城市背景2區域背景3發展模式界定區域背景——太發展模式界定1城市背景2區域背景3發展模式界定發展模式——根據街區與城市的關系以及所依托的發展資源，歷史文化街區有三種發展模式雙重依托發展模式（商業中心與旅游資源）典型案例：杭州清河坊，紹興倉橋直街、泉州中山路，?？诤５橄劳新糜钨Y源發展模式典型案例：黃山屯溪老街、陽朔西街、重慶磁器口…依托商業中心發展模式典型案例：廣州上下九路、深圳東門、武漢江漢路…發展模式界定1城市背景2區域背景3發展模式界定發展模式——根發展模式界定1城市背景2區域背景3發展模式界定模式特征——不同的發展模式在區位、商業業態、經營品種和消費群落等方面都呈現不同的特征類型依托商業中心發展模式依托旅游資源發展模式雙重依托發展模式區位特征城市商業中心非城市中心，臨近旅游景點商業中心，與旅游景點結合依托資源城市商業中心區位的商業價值強勢旅游資源城市中心商業價值及旅游資源商業業態特征大型購物中心、主力店、步行街步行街步行街，附近有大型購物中心商業業種特征百貨、服裝、精品購物、餐飲、休閑娛樂等現代商業以旅游紀念品、當地手工藝品、當地特產、特色餐飲及休閑娛樂等為主以具有懷舊色彩的業種如旅游紀念品、古玩書畫、手工藝品、土特產品、茶樓咖啡、酒吧等為主街區吸引力商脈、現代商業歷史文化、古建筑，本身成為景點歷史文化、原生態生活方式、傳統建筑、特色商業客戶群特征城市居民為主以外地游客為主城市居民＋游客典型案例廣州上下九路、深圳東門黃山屯溪老街、陽朔西街杭州清河坊，紹興倉橋直街、泉州中山路發展模式界定1城市背景2區域背景3發展模式界定模式特征——不發展模式界定1城市背景2區域背景3發展模式界定太平街發展模式——太平街位于城市商圈核心位置，自身具有歷史文物資源且與城市主要的旅游景點臨近，具備雙重依托發展模式條件岳麓山風景名勝區岳麓書院10分鐘2分鐘5分鐘10分鐘五一商圈太平街賈宜故居5分鐘依托商業中心與旅游資源發展太平街歷史文化街區發展模式界定1城市背景2區域背景3發展模式界定太平街發——太結論

太平街是城市商業中心和旅游資源雙重依托型歷史文化街區，這個判斷基本框定了太平街目標客戶群必須兼顧城市居民和游客兩個群體，必須以商業開發和歷史人文價值保護并重，商業業態必須富有地方特色和文化品位，從而為后面的分析研究明確了發展方向和思考路徑。

結論

太平街是城市商業中心和旅游資源雙重依托型太平街歷史文化街區保護項目屬性界定12太平街資源條件分析案例簡析成功要素總結太平街資源條件分析太平街歷史文化街區保護項目屬性界定12太平街資源條件分析案例資源條件分析1案例簡析2成功要素總結3資源條件分析我們研究了20多個國內外歷史文化街區保護的案例，從中總結出成功歷史文化街區的基本規律，為太平街歷史文化街區提供可借鑒經驗初步考慮案例杭州清河坊、蘇州山塘歷史街區平遙南大街、泉州中山路黃山屯溪老街紹興倉橋直街揚州東關歷史街區重慶瓷器口、陽朔西街徐州戶部山開封宋街、南京夫子廟西安蓮湖歷史街區柏林Mitte街區、斯特勒格大街，丹麥巴約納LaPlachotte街坊改造，法國

太平街具有城市中心和旅游雙重特征重點研究同一類型的案例選擇成功的旅游依托型案例作為參考同類型案例：杭州清河坊紹興倉橋直街泉州中山路斯特勒格大街，丹麥巴約納LaPlachotte街坊改造，法國旅游依托型案例：重慶瓷器口黃山屯溪老街陽朔西街資源條件分析1案例簡析2成功要素總結3資源條件分析我們研究了資源條件分析1案例簡析2成功要素總結3資源條件分析通過案例研究，成功的雙重依托型歷史文化街區不僅具有悠久歷史、優越區位，而且有獨特的商業定位、充滿活力的人文生態環境和良好的經營管理模式KPI體系豐富的歷史文化內涵悠久的商脈優越的區位獨特的建筑格局、風格富有活力的傳統人文生態良好的經營管理模式多元化的商業功能組合符合消費者需求的商業硬件因素軟件因素悠久的歷史：歷史上繁榮，且延續到近代文物古跡：具有名人、名事件等歷史古跡寶貴的文化遺產：建筑反映某一時代特征從古代以來就是城市的商業貿易中心，近代商業繁榮。位于城市中心或臨近強勢旅游資源具有歷史性的地方傳統建筑及格局改造后傳統人文元素如老字號、民間藝術、民俗民風、原生態生活方式得以繼承和發揚符合市民或游客需求的商業業種多元化業態組合，人們可以在歷史街區購物、休閑娛樂、餐飲于一體，停留時間長有效的經營管理模式維護歷史街區的特性及符合市場需求，實現歷史街區的復興資源條件分析1案例簡析2成功要素總結3資源條件分析通過案例研資源條件分析1案例簡析2成功要素總結3資源條件太平街具備成功歷史文化街區的硬件因素，軟件因素是本研究要重點解決的問題豐富的歷史文化內涵悠久的商脈優越的區位獨特的建筑格局、風格富有活力的傳統人文生態良好的經營管理模式多元化的商業功能組合符合消費者需求的商業湖湘文化發源地、屈賈之鄉、賈宜故居……明清格局，傳統建筑風貌保留完好城市中心，五一商圈內，周邊旅游資源豐富自古以來就是商業中心長沙傳統文化、民俗民風、老字號等無形資產逐漸消失，街區失去活力，生存環境惡劣小商品、干貨等經營品種不符合長沙市民和游客消費者需求購物占比過大，餐飲、休娛缺乏自發形成，不成體系KPI體系硬件因素軟件因素資源條件分析1案例簡析2成功要素總結3資源條件太平街具備成功結論太平街具備了成功歷史文化街區的硬件因素，軟件因素則明顯不符合，但可以通過資源的整合和精心的組織策劃來改變現狀，并通過制度創新和市場化管理實現街區的復興和長期繁榮結論太平街具備了成功歷史文化街區的硬件因素，軟件因素則明顯太平街歷史文化街區發展模式界定12太平街資源條件分析太平街保護項目承載的歷史使命和目標3城市發展區域協調自身發展使命和目標太平街歷史文化街區發展模式界定12太平街資源條件分析太平街保使命和目標1城市發展2區域協調3自身發展城市發展——太平街成功保護將推動城市商業、文化、旅游等產業發展，維護長沙歷史文化名城的地位太平街的成功保護有利于維護長沙歷史文化名城地位和履行國家文物法和地方法規的義務B.太平街的成功保護有利于弘揚湖湘文化及楚漢名城深厚的文化底蘊C.太平街的成功保護有利于實現城市總體定位、城市旅游定位及長株譚城市帶中文化領頭羊定位D.太平街的成功保護有利于實現城市商業中心“挖掘湖湘文化，引導旅游商業”的功能規劃使命和目標4E.太平街的成功保護有利于完善長沙旅游產品結構，有力推動“十一五”旅游業發展目標的實現使命和目標1城市發展2區域協調3自身發展城市發展——太平街成使命和目標1城市發展2區域協調3自身發展區域協調——太平街成功保護將有利于完善五一商圈業態功能結構和城市旅游配套設施，帶動坡子街商業復興太平街的成功保護有利于完善五一商圈功能結構，彌補目前商圈在文化休閑功能的缺乏，提升整個商圈的文化品位B.太平街的成功保護有利于與坡子街形成互動，共同帶動歷史街區商業復興，提升區域品質及形象C.太平街的成功保護有利于完善城市旅游配套設施，成為游客休閑購物目的地，共同打造城市中心大旅游區使命和目標4使命和目標1城市發展2區域協調3自身發展區域協調——太平街成使命和目標1城市發展2區域協調3自身發展自身發展——太平街成功保護有利于改善街區生態環境，提高居民生活質量，同時恢復街區商業活力，提升街區整體社會經濟價值高橋大市場成為長沙的商貿批發中心，取代太平街的批發市場空間，加速了太平街商業的衰退B.相對于黃興路的租金水平，太平街商業價值嚴重貶損，需通過業態調整和升級重新激活街區商業活力，提升商業價值C.太平街是城市發展的縮影，歷史街區的成功改造有利于延續歷史商脈，恢復街區活力，提升街區的整體價值使命和目標4D.歷史街區的成功保護有利于改善街區基礎設施，優化生活環境，提高居民生活質量使命和目標1城市發展2區域協調3自身發展自身發展——太平街成使命和目標1城市發展2區域協調3自身發展發展使命——通過對城市發展、區域協調、自身發展的分析，太平街的保護要承擔起傳承歷史文明，完善商圈功能、弘揚地方文化、優化生活環境的歷史使命歷史使命一：傳承歷史文明，彰顯城市生命力

太平街的改造和復興，延續了城市千年來的文脈，“憂國憂民、敢為天下先”的湖湘文化精神是現代文明社會寶貴的文化遺產，為城市的持續發展提供了不竭的精神動力源歷史使命二：完善商圈功能，提升商圈綜合競爭力

太平街的改造和復興，彌補了五一商圈缺乏傳統文化和地方特色商業元素的功能缺失，完善了商圈功能配比，增加高價值客戶人流量，從而提升商圈整體商業價值和競爭力歷史使命三：弘揚地方文化，提升城市品位和魅力太平街的改造和復興，為展現長沙豐富的民俗風情提供了一個窗口和載體，同時也帶動了長沙傳統手工業和民間藝術的復興，向國內外游客充分展現了長沙作為歷史文化名城和現代化都市的魅力使命和目標4歷史使命四：優化生活環境，提高居民生活質量太平街的改造和復興，改善了街區的生活環境，增加了居民的就業機會和收入來源，提高居民生活質量，開創和諧歷史文化街區新典范，真正落實城市科學發展觀使命和目標1城市發展2區域協調3自身發展發展使命——通過對城使命和目標1城市發展2區域協調3自身發展發展目標——基于太平街在城市發展中所承擔的使命和功能，太平街歷史文化街區保護和改造的總體目標是：使命和目標4依托歷史文化底蘊及城市商脈，打造成為提升城市品位、完善城市功能、展示湖湘文化魅力的歷史文化街區，成為城市新坐標，長沙文化新名片！使命和目標1城市發展2區域協調3自身發展發展目標——基于太平使命和目標1城市發展2區域協調3自身發展保護模式——根據上述目標，太平街的保護選擇“文化復興式”的戰略途徑使命和目標4歷史街區保護模式穿衣戴帽式功能置換式文化復興式保護方式對歷史文物的局部進行修舊如舊，其他傳統建筑進行翻新整修，恢復街區原來的歷史建筑風貌保留傳統建筑外觀和形式，建筑內部進行現代化裝修，改變其原來的使用功能充分挖掘街區歷史文化價值，恢復傳統街區風貌，重新激發街區商業活力，同時保留街區傳統民俗風情和原生態生活方式，追求形神兼備人口不改變，完全保留全部置換降低人口密度，局部進行人口置換功能保留原來的居住、傳統商業等功能，不做調整和改變現代商業進行商業業態調整和升級，改善居住功能改造主要目的改善生態環境，提高居民生活質量商業價值最大化社會效益和經濟效益的和諧協調典型案例長沙潮宗街上海新天地紹興古城保護使命和目標1城市發展2區域協調3自身發展保護模式——根據上述結論太平街所處的城市區位和長沙歷史文化名城的城市屬性決定了太平街保護項目要承擔起弘揚湖湘文化、提升城市文化品位、樹立城市形象的歷史使命，必須高規格、高起點把太平街建設成為長沙市民和國內外游客都喜歡去的文化旅游勝地和老長沙歷史體驗區

結論太平街所處的城市區位和長沙歷史文化名城的城太平街歷史文化街區發展模式界定12太平街資源條件分析太平街保護項目承載的歷史使命和目標3太平街物質與人文環境分析商業市場供需分析旅游市場供需分析太平街保護定位及功能定位太平街保護定位及功能定位4太平街歷史文化街區發展模式界定12太平街資源條件分析太平街保保護定位及功能定位1物質環境與人文資源分析2商業市場供需分析3旅游市場供需分析——從太平街自身資源條件出發，依據市場的供需狀況來明確太平街的保護定位與功能定位定位分析4太平街物質環境與人文資源分析商業市場供需分析項目定位功能定位旅游市場供需分析保護定位及功能定位1物質環境與人文2商業市場供3旅游市場供—保護定位及功能定位1物質與人文資源分析2商業市場供需分析3旅游市場供需分析物質與人文資源分析太平街歷史文化街區是長沙保存最完整，最能代表和展現長沙歷史和文化豐富性和多樣性的歷史街區太平街保留了明清時代建筑格局，是小西門歷史文化風貌區的重要組成部分，在長沙彌足珍貴人工環境人文環境太平街歷史文化街區內具有豐富多樣的民間傳統文化、民俗風情等非物質文化遺產（老字號、歷史人物、節慶習俗、民間藝術等）太平街內保留了長沙傳統的建筑特征及元素，具有極大的歷史價值，作為“老長沙”縮影，可以打造成長沙的活體城市博物館太平街歷史文化街區具有豐富的文物古跡及歷史建筑，具有濃郁的歷史文化氣息（賈誼祠、長懷井、共進會舊址、四正社舊址、利生鹽號舊址、洞庭春舊址、魯班廟舊址）——太平街作為長沙市唯一保留比較完整的歷史街區，擁有豐富的物質和人文資源，具備打造成濃縮“老長沙”歷史風情的活體城市博物館定位分析4保護定位及功能定位1物質與人文2商業市場供3旅游市場供物質與保護定位及功能定位1物質與人文資源分析2商業市場供需分析3旅游市場供需分析商業市場供給分析——五一商圈模式單一，餐飲、休閑娛樂的文化品位有待提升，具有歷史風情的特色商業是五一商圈內留下的空白3保護定位及功能定位1物質與人文資源分析2商業市場供需分析3旅游市場供需分析定位分析4歷史文化體驗的商業缺失長沙需要一種懷舊的、具有歷史文化內涵的商業街區機會餐飲、休閑娛樂購物、餐飲、休閑娛樂相輔相成在太平街歷史文化街區的定位中，蘊藏著獨特的商機和使命：城市商業的完善、升級；傳統文化的挖掘、弘揚保護定位及功能定位1物質與人文2商業市場供3旅游市場供商業市保護定位及功能定位1物質與人文資源分析2商業市場供需分析3旅游市場供需分析商業市場需求分析——長沙是個消費型城市，居民人均可支配收入高速增長，購物、餐飲、娛樂休閑的需求旺盛，但整體消費品味有待提升和多元化3保護定位及功能定位1物質與人文資源分析2商業市場供需分析3旅游市場供需分析定位分析450%的被訪者市民選擇到五一廣場購物；近40%被訪者喜歡清吧；超過5成長沙市民認為太平街適合做特色餐飲、傳統文化產品、手工藝品，希望在太平街買到土特產品保護定位及功能定位1物質與人文2商業市場供3旅游市場供商業市新區發展1案例總結2理論借鑒3必備條件開發時機開發基礎開發動力源旅游市場供給分析——長沙豐富的歷史文化遺產沒有充分開發成旅游景點，現有景點主要為觀光型，缺乏綜合性大型休閑、消費型旅游設施，改變長沙作為旅游過境地的尷尬角色保護定位及功能定位1物質與人文資源分析2商業市場供需分析3旅游市場供需分析3保護定位及功能定位1物質與人文資源分析2商業市場供需分析3旅游市場供需分析定位分析4在太平街歷史文化街區的定位中，蘊藏著填補市場空白的功能：完善長沙旅游服務配套設施長沙市缺乏綜合性休閑型文化旅游景點旅游產業對城市經濟拉動作用不夠明顯旅游過境地角色，游客停留時間短游客總體消費水平低存在市場空白長沙旅游市場存在的問題旅游市場總體表現旅游產品單一，缺休閑度假型旅游設施旅游商業缺乏特色，對第二產業帶動不強旅游服務水平有待提高新區發展1案例總結2理論借鑒3必備條件開發時機開發基礎開發動新區發展1案例總結2理論借鑒3必備條件開發時機開發基礎開發動力源旅游市場需求分析——長沙豐富的歷史文化遺產沒有充分開發成旅游景點，現有景點主要為觀光型，缺乏綜合性大型休閑、消費型旅游設施，改變長沙作為旅游過境地的尷尬角色保護定位及功能定位1物質與人文資源分析2商業市場供需分析3旅游市場供需分析3保護定位及功能定位1物質與人文資源分析2商業市場供需分析3旅游市場供需分析定位分析4大約50%的受訪游客認為長沙的旅游配套設施缺乏地方傳統文化特色和分布過于分散60%的外國游客對旅游地點的人文生態保護（生活方式、風土人情）比較關注，對美食、民俗等產品需求較大新區發展1案例總結2理論借鑒3必備條件開發時機開發基礎開發動新區發展1案例總結2理論借鑒3必備條件開發時機開發基礎開發動力源保護改造總體定位——基于太平街物質形態和人文資源現狀，結合長沙商業和旅游兩個市場的供需分析，我們明確太平街的保護定位為：新區發展1案例總結2理論借鑒3必備條件開發時機開發基礎開發動力源保護定位及功能定位1物質與人文資源分析2商業市場供需分析3旅游市場供需分析3保護定位及功能定位1物質與人文資源分析2商業市場供需分析3旅游市場供需分析定位分析4展現出濃郁的長沙清末民初傳統建筑風貌，既充分保留了富有生氣的老長沙原生態生活方式，又擁有繁華商業的集特色購物、地方風味餐飲、高品位休閑、娛樂、旅游觀光為一體的復合型體驗式歷史文化街區新區發展1案例總結2理論借鑒3必備條件開發時機開發基礎開發動新區發展1案例總結2理論借鑒3必備條件開發時機開發基礎開發動力源商業功能定位——太平街歷史文化街區包含特色購物、風味餐飲、品位休閑、格調娛樂、旅游觀光等主要商業功能新區發展1案例總結2理論借鑒3必備條件開發時機開發基礎開發動力源新區發展1案例總結2理論借鑒3必備條件開發時機開發基礎開發動力源保護定位及功能定位1物質與人文資源分析2商業市場供需分析3旅游市場供需分析3保護定位及功能定位1物質與人文資源分析2商業市場供需分析3旅游市場供需分析定位分析4特色購物：傳統的、文化的、老字號的，購買沉甸甸的歷史風味餐飲：特色餐飲、風味小吃、湖南各地美食，盡享豐盛人生品位休閑：品茶、品咖啡、品人生格調娛樂：書吧、音樂吧、鋼琴吧、盡享格調生活旅游觀光：文物古跡、民俗風情、民間工藝，盡現長沙歷史底蘊和人文風情新區發展1案例總結2理論借鑒3必備條件開發時機開發基礎開發動目標消費者分析——太平街歷史文化街區主力消費者為：團體游客、個人游客和城市中產階級、文化創意人士（畫家、作家、設計師、廣告人等）新區發展1案例總結2理論借鑒3必備條件開發時機開發基礎開發動力源新區發展1案例總結2理論借鑒3必備條件開發時機開發基礎開發動力源新區發展1案例總結2理論借鑒3必備條件開發時機開發基礎開發動力源保護定位及功能定位1物質與人文資源分析2商業市場供需分析3旅游市場供需分析3保護定位及功能定位1物質與人文資源分析2商業市場供需分析3旅游市場供需分析定位分析4團體游客個人游游客度假人士商務人士中產白領階層大眾消費者定義旅游觀光，隨旅游團出行旅游觀光，獵奇，自助游、現代驢友休閑度假洽談生意、開會、出差辦公長沙市的中高收入、白領，文化創意人士長沙大眾消費者特征觀光為主，參加旅游團，游覽長沙旅游景點追求新奇，喜歡探索，注重體驗及融入地方文化休閑為主，追求時尚、品質，強調精神體驗去長沙的頻率和逗留時間都不定，注重利益具有較高的收入，追求品位，注重消費的附加值注重消費環境，喜歡懷舊、歷史氛圍，喜好傳統產品心理因素新鮮感——對陌生事物有強烈的好奇心體驗感——體驗探索、感受地方文化輕松型——體驗生活，樂觀的生活態度壓力感——背負工作任務品質感——追求高品質、高精神享受體驗感受型——追求場所體驗，平時比較節省，偶爾奢侈消費一下價值觀生活方式消費能力一般，對于地方特色商品興趣濃厚消費比較務實，講究性價比，對地方特色商品感興趣消費能力高，講究品位和樂趣與職業有關，對高品位休閑娛樂場所及特色產品感興趣消費能力高，講究品位，精神需求較高消費能力一般，偏好傳統特色產品及小禮品、商品主要消費行為觀光、購買土特產、旅游紀念品特色購物、休閑娛樂體驗、特色餐飲休閑娛樂、特色餐飲休閑娛樂、特色餐飲購物、休閑娛樂、特色餐飲風味小吃、傳統商品目標消費——太平街歷史文化街區主力消費者為：團體游客、個人游形象定位——“千年太平街，老長沙味道”新區發展1案例總結2理論借鑒3必備條件開發時機開發基礎開發動力源新區發展1案例總結2理論借鑒3必備條件開發時機開發基礎開發動力源新區發展1案例總結2理論借鑒3必備條件開發時機開發基礎開發動力源保護定位及功能定位1物質與人文資源分析2商業市場供需分析3旅游市場供需分析3保護定位及功能定位1物質與人文資源分析2商業市場供需分析3旅游市場供需分析定位分析4千年的歷史、傳統的建筑、原汁原味的老長沙韻味、高品位的休閑娛樂…

湖湘文化＋老長沙韻味+新體驗＋新格調長沙引以為豪的湖湘文化縮影，讓市民和游客感知湖湘文化、體驗湖湘文化、傳承湖湘文化“敢為天下先”的精神內涵；展現老長沙傳統商業民俗風情的傳承地，讓市民和游客經歷一種與眾不同的感官和情感體驗；是“出市”而不是“脫市”，讓市民和游客沉浸在歷史文化的精神洗禮中，同時又能享受到現代都市生活的便利和舒適；是都市人向往的精神勝地，讓市民和游客有機會選擇一種遠離城市喧囂、體現文化品位的格調生活。形象定位——“千年太平街，老長沙味道”新區發展1案例總結2理概念演繹太平街：打造一種全新的生活方式

新區發展1案例總結2理論借鑒3必備條件開發時機開發基礎開發動力源新區發展1案例總結2理論借鑒3必備條件開發時機開發基礎開發動力源新區發展1案例總結2理論借鑒3必備條件開發時機開發基礎開發動力源保護定位及功能定位1物質與人文資源分析2商業市場供需分析3旅游市場供需分析3保護定位及功能定位1物質與人文資源分析2商業市場供需分析3旅游市場供需分析定位分析4太平街保護和改造不僅僅是文物保護工程，更是重塑一個城市

靈魂和文化形象的精神文明工程，在延續城市歷史脈絡的同時，帶給長沙市民和游客一種全新的生活方式：太平街歷史文化街區綜合了最具地方特色、原汁原味的人文元素、建筑元素、商業元素，真實再現老長沙的生活風貌和韻味，讓長沙市民和游客在感受長沙城市發展歷史脈絡的同時，通過觀光、購物、休閑、娛樂等消費行為體驗一種懷舊的、文化的、高品位的新都市生活方式！概念演繹太平街：打造一種全新的生活方式

新區發展1案例總結2理論借鑒必備條件開發時機開發基礎開發動力源特色商品琳瑯滿目，讓人流連忘返！特色手工藝品、傳統文化用品、老字號產品應用盡有，體驗長沙古老商業文化理論借鑒必備條件開發時機開發基礎開發動力源特色商品琳瑯滿目，美食美味，讓人垂涎欲滴！薈萃長沙、湖南各地最具特色的風味餐館和老字號酒樓，體驗湘菜飲食文化魅力美食美味，讓人垂涎欲滴！薈萃長沙、湖南各地最具特色的風味餐館傳統茶藝館、咖啡廳在太平街互相輝映，傳統與現代的交融，體驗長沙都市生活的優雅與文化品味在悠然中品味滋味人生！傳統茶藝館、咖啡廳在太平街互相輝映，傳統與現代的交融，體驗長太平街的靜吧與解放西路的動吧形成鮮明對比，感受長沙都市生活的高雅與格調在沉醉中感受格調生活！太平街的靜吧與解放西路的動吧形成鮮明對比，感受長沙都市生活的太平街是一個旅游勝地，觀光和欣賞長沙多姿多彩的民俗風情和歷史文化名城的風采！體驗原汁原味的老長沙韻味！太平街是一個旅游勝地，觀光和欣賞長沙多姿多彩的民俗風情和歷史新區發展1案例總結2理論借鑒3必備條件開發時機開發基礎開發動力源生活功能詮釋——在充分發揮太平街商業功能的同時，經過保護改造后的太平街展現出富有生氣的原生態生活場景新區發展1案例總結2理論借鑒3必備條件開發時機開發基礎開發動力源新區發展1案例總結2理論借鑒3必備條件開發時機開發基礎開發動力源保護定位及功能定位1物質與人文資源分析2商業市場供需分析3旅游市場供需分析3保護定位及功能定位1物質與人文資源分析2商業市場供需分析3旅游市場供需分析定位分析4完善的基礎設施：水、電、氣、排污、道路等基礎設施得到更新，改善居民生活環境拓寬的公共空間：綠地、廣場、展覽館等設施提供居民舒展的生活空間完備的社區配套：幼兒園、診所、老人活動中心、影劇院、圖書館，為居民提供舒適便利的都市生活復活的無形文化遺產：元宵節、春龍節、七巧節、湘劇、剪紙等民俗、民間藝術在街區得以復活和傳承豐富的社區活動：太極拳、棋牌活動、健康講座、少兒舞蹈表演，豐富社區居民的文化精神生活新區發展1案例總結2理論借鑒3必備條件開發時機開發基礎開發動優美整潔的街區，愜意的居住環境優美整潔的街區，愜意的居住環境綠地、廣場、展覽館，提供居民更大的活動空間

綠地、廣場、展覽館，提供居民更大的活動空間

完善的配套設施，保障居民舒適便捷的都市生活完善的配套設施，保障居民舒適便捷的都市生活長沙傳統文化、藝術在街區里得到傳揚，展現老長沙的民俗韻味長沙傳統文化、藝術在街區里得到傳揚，展現老長沙的民俗韻味豐富多彩的社區活動，活躍了群眾生活，體現出政府的人文關懷豐富多彩的社區活動，活躍了群眾生活，體現出政府的人文關懷太平街歷史文化街區發展模式界定12太平街資源條件分析太平街保護項目承載的歷史使命和目標3太平街保護實施策略太平街商業改造實施策略太平街保護定位及功能定位4太平街保護實施策略及商業改造實施策略5太平街歷史文化街區發展模式界定12太平街資源條件分析太平街保保護框架——建立完善的太平街歷史文化街區的保護框架：對自然、人文、人工環境進行保護新區發展1案例總結2理論借鑒3必備條件開發時機開發基礎開發動力源新區發展1案例總結2理論借鑒3必備條件開發時機開發基礎開發動力源新區發展1案例總結2理論借鑒3必備條件開發時機開發基礎開發動力源保護定位及功能定位1物質與人文資源分析2商業市場供需分析3旅游市場供需分析3保護實施策略研究1自然環境要素保護2人工環境要素保護3人文環境要素保護自然環境要素人文環境要素人工環境要素城市中心＋湘江風光明清格局＋清末民初建筑＋名勝古跡歷史人物、民間工藝、風俗節慶、民俗文化、老字號線面點賈宜故居、四正社、共進會、優秀歷史建筑……太平街、金線街、西牌樓街、馬家巷等歷史街巷太平街民居區域太平街歷史文化街區“五街三片一點”保護框架——建立完善的太平街歷史文化街區的保護框架：對自然、太平街自身不具備強勢自然資源，應加強與湘江帶的聯系，增加綠化及公共空間新區發展2理論借鑒3必備條件開發時機開發基礎開發動力源新區發展2理論借鑒3必備條件開發時機開發基礎開發動力源新區發展2理論借鑒3必備條件開發時機開發基礎開發動力源保護定位及功能定位2商業市場供需分析3旅游市場供需分析3保護實施策略研究2人工環境要素保護3人文環境要素保護11111自然環境要素保護0.83％的綠地用地面積幾乎無廣場等公共空間與湘江的聯系被隔斷增加綠化面積加強與湘江聯系太平街自身不具備強勢自然資源，應加強與湘江帶的聯系，增加綠化人工環境要素保護——保留街巷建筑格局，重要文物古跡原址原樣恢復，保留傳統風貌保存比較完好的民居建筑區，街區商業恢復傳統建筑風貌新區發展3必備條件開發時機開發基礎開發動力源新區發展3必備條件開發時機開發基礎開發動力源新區發展3必備條件開發時機開發基礎開發動力源保護定位及功能定位3旅游市場供需分析3保護實施策略研究3人文環境要素保護11111自然環境要素保護2理論借鑒2理論借鑒2理論借鑒22人工環境要素保護采取修舊如舊的保護方式，分級分類保護，保留建筑原真性，以建筑為載體展現歷史街區風貌B.對不同的建筑采取不同的個性化保護方案C.根據建筑保存完整程度，在街區內劃分出傳統民居片區，保留老長沙建筑元素，體現歷史建筑風貌D.對經營性建筑采取特殊的消防處理，以達到安全要求E.街區人工環境的保護改造應與商業運營結合，恢復街區活力，體現歷史街區價值人工環境——保留街巷建筑格局，重要文物古跡原址原樣恢復，保留——太平街的非物質文化缺乏保護，傳統文化正逐漸消失，急需進行保護恢復，且保護要與利用結合，展示長沙的悠久歷史、傳統文化、民俗風情新區發展3必備條件開發時機開發基礎開發動力源新區發展3必備條件開發時機開發基礎開發動力源新區發展3必備條件開發時機開發基礎開發動力源保護定位及功能定位3旅游市場供需分析3保護實施策略研究31111自然環境要素保護2人工環境要素保護人文環境要素保護3老字號企業節慶習俗革命事跡老地名地方特產歷史人物奇聞掌故民間藝術原生態生活方式祀魯班、花朝節、上巳節、龍王節等已消失；觀音菩薩、釋迦牟尼石城、春龍節、七巧節等瀕危兩湖暴動、長沙起義等缺乏展示大量老字號已經消失大多沿用老地名，需將衛國街改成茨山街太平街幾乎無當地特產產品銷售缺乏對歷史人物的展示及宣傳缺乏對奇聞掌故的展示及宣傳缺乏公共空間及平臺展現傳統民間藝術現狀是貧民窟，傳統民間原生態生活方式淹沒于現代生活中保護利用原則：保護非物質文化的原真性弘揚、展示傳統文化保護和傳承非物質文化的社會群體及物質性的載體與商業運營結合并得到應用與發展——太平街的非物質文化缺乏保護，傳統文化正逐漸消失，急需進行——改善或增加物質空間載體（博物館、茶館、老字號、廣場等），通過恢復節慶習俗、民間藝術活動、現場手工作坊、傳統生活場景等活動形式演繹和展現長沙傳統民俗風情和傳統文化魅力節慶習俗：展示老長沙傳統民俗文化的集中點，節慶時節舉辦節慶及民俗活動，吸引人群并延長停留時間B.民間曲藝：恢復民間曲藝，提供展示場所，與茶樓茶館結合，弘揚民間藝術C.民間藝術、活動：利用公共空間、廣場等舉辦民間活動，恢復手工作坊店鋪，展示民間藝術D.老字號：恢復，構筑一店一品一故事，提升歷史街區文化內涵E.原生態生活方式：保留部分原居民，展示部分示范院落，提高生活質量，展示長沙風情新區發展3必備條件開發時機開發基礎開發動力源新區發展3必備條件開發時機開發基礎開發動力源新區發展3必備條件開發時機開發基礎開發動力源保護定位及功能定位3旅游市場供需分析3保護實施策略研究31111自然環境要素保護2人工環境要素保護人文環境要素保護3——改善或增加物質空間載體（博物館、茶館、老字號、廣場等），案例總結1——歷史文化街區商業功能應多樣化，選擇以富有當地特色的餐飲、工藝品、土特產等業種與現代商業形成差異化，樹立鮮明的傳統文化特色新區發展23兩權分離模式新區發展23功能布局新區發展案例總結23保護定位及功能定位2太平街現狀4商業改造實施策略研究招商策略管理模式租金策略67規劃修正建議58商業特點功能多樣化：集餐飲、購物、休閑娛樂于一體品種多元化：產品豐富，高、中、低檔商品搭配合理特色本地化：以當地特色餐飲、土特產品、特色手工藝品等為主，避免產品雷同化商業業種有集聚人氣的核心業種：白天以餐飲為主，晚上以酒吧為主重視老字號的作用：恢復大量老字號，提升街區價值差異化：所選業種與現代商業形成差異化，走傳統文化、地方特色路線1案例總結1案例總結111案例總結1——歷史文化街區商業功能應多樣化，選擇以富有當地特案例總結2——歷史文化街區的商業業種必須進行主題分區及科學分布，形成有效的客流引導線路，延長停留時間新區發展23兩權分離模式新區發展23功能布局新區發展案例總結23保護定位及功能定位2太平街現狀4商業改造實施策略研究招商策略管理模式租金策略67規劃修正建議58布局原則布局特征1案例總結1案例總結111根據商業功能適當分區，形成不同主題商業區結合歷史街區建筑特征、街區尺度及業種特性布置特色餐飲聚集形成美食街休閑娛樂可集聚，位于步行街中段或小巷老字號原址恢復或沿主街布置主力店或老字號位于昭示性好的地段，引導客流案例總結2——歷史文化街區的商業業種必須進行主題分區及科學分——對太平街的現狀進行掃描，力求找到可能影響實施策略制定的因素和問題，從而在實踐中進行針對性解決新區發展3兩權分離模式新區發展3功能布局新區發展案例總結3保護定位及功能定位4商業改造實施策略研究招商策略管理模式租金策略67規劃修正建議581案例總結1案例總結1112222太平街現狀太平街人口現狀：總人口8928人，社會低收入階層，主要為老人和下崗工人，以出租臨街鋪位或房子為主要收入來源B.太平街產權現狀及建筑現狀：產權分散，商鋪尺度小，對統一經營權和大型主力店招商有影響C.太平街街區商業現狀：主要沿街布置，傳統特色明顯，商業級別低，主要經營干貨、食品、香燭、小商品的批發生意太平街街區商業整體處于衰退期，已基本喪失傳統批發功能太平街原有經營品種和承載的批發功能已不可能在保護改造后延續，需要調整和升級——對太平街的現狀進行掃描，力求找到可能影響實施策略制定的因——太平街歷史文化街區主題分區與商業布局新區發展兩權分離模式新區發展新區發展案例總結保護定位及功能定位4商業改造實施策略研究招商策略管理模式租金策略67規劃修正建議581案例總結1案例總結1112222太平街現狀33功能布局3太平街北段土特產區：長沙及湖南其他地方土特產品太平街中段特色區：水果干貨、茶莊、老字號藥店、長沙老字號、長沙風味小吃、小型咖啡館三興三泰街社區配套區：社區商業、服務、餐飲西牌樓街休閑餐飲街：老字號餐飲、著名傳統餐飲連鎖店、湖南各地風味小吃衛國街精品禮品區：精品、小禮品、小吃等，延續商脈文夕路土特產區：土特產品、展覽、小吃、果蔬干貨馬家巷休閑娛樂區：特色酒吧、書吧、音樂吧、茶藝館孚嘉巷民居客棧區金線街傳統文化產品區：紙、墨、筆、硯、湖南名人字畫上、下河街飾品、禮品區：飾品、小禮品、紀念品、文具等手工藝品、傳統文化產品區餐飲、休閑娛樂區土特產品區精品、飾品、禮品區太平街南段特色手工藝產品區：菊花石、湘繡剪紙等、民俗風情館——太平街歷史文化街區主題分區與商業布局新區發展兩權分離模式——太平街歷史街區第一期（核心區）商業布局建議：以特色餐飲、酒吧、土特產品、傳統文化產品啟動新區發展兩權分離模式新區發展新區發展案例總結保護定位及功能定位4商業改造實施策略研究招商策略管理模式租金策略67規劃修正建議581案例總結1案例總結1112222太平街現狀33功能布局3特色區：水果干貨長沙老字號茶莊長沙風味小吃老字號藥店咖啡館傳統文化產品區：紙、墨、筆、硯湖南名人字畫休閑餐飲街：老字號餐飲著名傳統餐飲連鎖店湖南各地風味小吃湖南各地特色菜茶藝館演藝茶館特色酒吧街：清吧、茶藝館長沙、湖南特色手工藝產品區：菊花石湘繡剪紙等太平街民俗風情館土特產區：長沙土特產專賣店湖南各地土特產專賣店——太平街歷史街區第一期（核心區）商業布局建議：以特色餐飲、——世聯通過對成功歷史文化街區的研究，統一運營管理是歷史文化街區商業成功的保證新區發展新區發展新區發展案例總結保護定位及功能定位商業改造實施策略研究招商策略管理模式租金策略67規劃修正建議581案例總結1案例總結1112222太平街現狀33功能布局3兩權分離模式4統一物管有助于建筑空間的維護和保養統一營銷管理有助于維護和提高經營者的共同利益，避免惡性競爭統一招商管理要求招商的品牌審核管理和完善租約管理統一服務監督有助于經營者間協調和合作，由管委會指導、協調、服務、監督租戶的經營活動，保證商業高效運轉。統一運營管理建立統一經營管理體系的基本前提是實現產權（所有權）與經營權的分離（即“兩權分離”）——世聯通過對成功歷史文化街區的研究，統一運營管理是歷史文化——根據目前國內歷史文化街區的實踐，兩權分離實施模式主要有三種，世聯建議：太平街改造初期需充分發揮政府主導作用，宜采用“政府返租制”模式啟動新區發展新區發展新區發展案例總結保護定位及功能定位商業改造實施策略研究招商策略管理模式租金策略67規劃修正建議581案例總結1案例總結1112222太平街現狀33功能布局3兩權分離模式4股份公司制收購所有權政府返租制操作方式產權所有人以產權作價入股成立股份公司，市場化運作政府收購商業所有權，成立管理公司或委托管理公司進行運營管理政府以約定租金收購經營權，然后委托商業管理公司進行對外統一招商和運營管理產權屬性產權分散產權統一產權分散實現條件80％以上產權人入股合理的股權、分配制度80％以上的產權收購合理的補償標準80％以上的經營權收購政府給予租金收益保證政府職責政府前期宣傳引導政府協助股份公司成立提供政策保障指導經營業態業種政府擁有所有權對街區的運營給予指導、控制政府與產權人的租約關系對街區的運營給予指導、控制——根據目前國內歷史文化街區的實踐，兩權分離實施模式主要有三——隨著太平街市場認知度的提高，“股份公司制”模式可成為“政府返租制”模式的最佳延續新區發展新區發展新區發展案例總結保護定位及功能定位商業改造實施策略研究招商策略管理模式租金策略67規劃修正建議581案例總結1案例總結1112222太平街現狀33功能布局3兩權分離模式4建議模式街區商業價值市場認知度（開街時間）實際價值市場估計價值示意性政府投入和參與度高低低高股份公司制街區改造綜合效益一旦條件成熟，市場可以正確評估太平街商業價值，“股份公司制”的模式可以看作“政府返租”模式的市場化演進版政府返租制選擇原則具備可操作性，容易執行，產權人易接受；政府投入小；產權人集體參與；政府可引導但不直接參與；可市場化運作；政府返租制向股份公司制轉變——隨著太平街市場認知度的提高，“股份公司制”模式可成為——成功歷史文化街區商業統一運營管理有委托管理、合署辦公和復合管理三種模式，通過對太平街實際情況分析，世聯建議采用復合管理模式新區發展新區發展新區發展案例總結保護定位及功能定位商業改造實施策略研究招商策略租金策略67規劃修正建議81案例總結1案例總結1112222太平街現狀33功能布局3兩權分離模式4管理模式5太平街管理委員會物業管理公司治安交通秩序市容環境公共設施公共物業主管公共事務協調和日常管理工作機構由政府設立，事業單位編制，企業化管理街區內的清潔、綠化以及公共設施、設備的維護保養工作市政府或區政府業態控制運營管理招商推廣成立或聘請商業運營機構復合管理制：在街區管理委員會下設或聘請商業管理公司及物業管理公司，委員會行使行政職能，商業管理公司和物業公司行使市場運營功能——成功歷史文化街區商業統一運營管理有委托管理、合署辦公和復——在街區的商業運營管理中，需要明確一個商業運營機構主體，商業運營機構的設立主要有政府主導及專業公司兩種模式，世聯建議聘請專業的商業管理公司負責新區發展新區發展新區發展案例總結保護定位及功能定位商業改造實施策略研究招商策略租金策略67規劃修正建議81案例總結1案例總結1112222太平街現狀33功能布局3兩權分離模式4管理模式5管理主體政府主導管理專業商業公司管理特點管理費用低，行政手段管理費用高，經濟手段盈利狀況一般需政府補貼，才能保持商業持續經營保證一定的利潤水平下，物業出租率高、經營興旺、升值快設備管理特點設備維護缺乏計劃性，事故驅動型定期維護設備，預防性維護與維修成本控制成本控制無序，造成較大的浪費有效的成本控制，保持合理的利潤空間商家關注管理費用對商業街的物業管理與商業經營的關系不敏感看重商業經營的利益希望優質的物業管理可以承受較高的管理費用對商業的影響物業管理的水平依賴于政府管理能力，商業經營狀況波動比較大營造優質的商業經營環境提升商業價值——在街區的商業運營管理中，需要明確一個商業運營機構主體，商——主力店的成功引入，對太平街歷史街區的發展至關重要，應該按科學系統的方法進行招商工作新區發展新區發展新區發展案例總結保護定位及功能定位商業改造實施策略研究租金策略7規劃修正建議81案例總結1案例總結1112222太平街現狀33功能布局3兩權分離模式4管理模式5招商策略6主要工作對潛在主力店商家進行分析與綜合排序列出太平街歷史文化街區各功能區潛在主力店商家對潛在主力店商家按一定的篩選標準進行綜合分析綜合分析結果進行優先排序綜合分析結果獲得的太平街歷史文化街區潛在主力店商家的優先順序名單根據每一潛在主力店商家的特點，明確太平街歷史文化街區的價值定位制定有關太平街歷史文化街區的市場宣傳和介紹文件制定針對每一特定潛在主力店商家的招商方案及溝通文件太平街歷史文化街區市場宣傳介紹文件針對每一特定潛在主力店商家的招商引資文件與部分潛在主力店商家初步接洽，修改招商方案初稿談判，并根據談判情況，進一步調整修改招商方案確定最終協議分階段地引進各類商家入駐太平街歷史文化街區主要成果制定招商方案及溝通文件進行初步溝通，談判并達成協議——主力店的成功引入，對太平街歷史街區的發展至關重要，應該按——招商主力店數量、商業檔次、開業率及開業時間是商業街成功運營的重要保證新區發展新區發展新區發展案例總結保護定位及功能定位商業改造實施策略研究租金策略7規劃修正建議81案例總結1案例總結1112222太平街現狀33功能布局3兩權分離模式4管理模式5招商策略6對眾多成功商業步行街的商業結構研究表明：主力店所占比例應該為總體商業可經營面積的30％～50％。商業檔次的第二黃金分割定律：中檔：中高檔：中低檔＝60：25：15選擇周末或傳統節假日，營造良好的熱鬧氛圍，凝聚更多的人氣。30～50％的主力店數量60％左右的中檔商業80％以上的開業率節假日開業80％以上的開業率及節假日開業是步行街成功的重要保證——招商主力店數量、商業檔次、開業率及開業時間是商業街成功運——太平街三個階段租金總體策略圖：租金水平隨著經營時間推進不斷提高新區發展新區發展新區發展案例總結保護定位及功能定位商業改造實施策略研究規劃修正建議81案例總結1案例總結1112222太平街現狀33功能布局3兩權分離模式4管理模式5招商策略6租金策略7以適合的租金目標商家進入，保持良好的業種配比，形成街區整體形象及認知度啟動階段具備一定的市場認知度及客流量街區經營狀況節節高升租金水平提高升溫階段市場發展成熟，商業價值進一步提升租金水平提高，形成高品位歷史街區成熟階段大小對租戶的長期吸引價值高低租金水平采取政府返租制采取股份公司制——太平街三個階段租金總體策略圖：租金水平隨著經營時間推進不——本報告對啟動階段平均租金提出建議：主力店與非主力店租金區別對待，而且逐年上漲新區發展新區發展新區發展案例總結保護定位及功能定位商業改造實施策略研究規劃修正建議81案例總結1案例總結1112222太平街現狀33功能布局3兩權分離模式4管理模式5招商策略6租金策略7太平街目前平均租金水平：50~60元/平方米(按實際營業面積計)坡子街目前平均租金水平：80~100元/平方米(按實際營業面積計)租金制定參考指標主力店平均租金建議根據放水養魚和主力店優先的原則，為了吸引符合業態規劃的主力店進駐，世聯建議第一年主力店平均租金維持現有水平50~60元/平方米。以后租金每年遞增15%。啟動階段的時間范圍：3年左右，商業街發展普遍規律非主力店平均租金建議建議在主力店租金基礎上每平方米增加10~20元，即60~80元/平方米。租金每年遞增15%。啟動階段三年平均租金：按主力店占40%，非主力店60%計，第一年平均租金為65元/平方米左右，第二年75，第三年85?！緢蟾鎸与A段平均租金提出建議：主力店與非主力店租金區——啟動期業主返租租金建議：為了吸引業主將物業交由政府統一經營，返租租金應該高于出租租金。啟動期三年政府租金補貼測算：總共需補貼大約215萬元新區發展新區發展新區發展案例總結保護定位及功能定位商業改造實施策略研究規劃修正建議81案例總結1案例總結1112222太平街現狀33功能布局3兩權分離模式4管理模式5招商策略6租金策略7啟動期采取“政府返租制”，在制定對外招商租金的同時，必須考慮對業主的返租租金，涉及到政府的租金補貼政策：參考其它歷史文化街區的成功做法，返租租金要對原居民業主要有吸引力；世聯建議：返租租金在現有租金50~60元/平方米的基礎上提高30%即65~80元/平方米（平均約72元/平方米），以后每年遞增10%，啟動期后則不再補貼，由市場調節。啟動期三年政府返租租金年份平均返租租金（元/平方米）第一年72第二年80第三年88——啟動期業主返租租金建議：為了吸引業主將物業交由政府統一經——根據前面制定的太平街商業改造實施策略，對照《長沙太平街歷史文化街區保護規劃》，世聯就其中的規劃用地比例、建筑時序規劃、停車場設置問題提出修正建議以供決策參考

新區發展新區發展新區發展案例總結保護定位及功能定位商業改造實施策略研究1案例總結1案例總結1112222太平街現狀33功能布局3兩權分離模式4管理模式5招商策略6租金策略7規劃用地比例：太平街主街增加風味小吃、冷飲等休閑餐飲用地，與太平街接壤的馬家巷改成特色酒吧街，增加娛樂用地B.建筑時序規劃：將西牌樓街的整治提前到第一期建設工程內容，保證開街時商業業態功能的完整C.停車場規劃：世聯建議將下河街大市場改建成停車場，增加太平街南面的停車位規劃修正建議8——根據前面制定的太平街商業改造實施策略，對照《長沙太平街歷太平街歷史文化街區發展模式界定12太平街資源條件分析太平街保護項目承載的歷史使命和目標3政府投入測算、綜合效益分析風險分析、世聯建議太平街保護定位及功能定位4太平街保護實施策略及商業改造實施策略5太平街保護項目效益與風險分析6太平街歷史文化街區發展模式界定12太平街資源條件分析太平街保效益與風險1投入測算2效益分析3風險分析世聯建議——我們用成本逼近法來測算政府的投資成本，太平街歷史文化街區改造一二期工程政府共需投入約3.67億元4序號投資內容投資額度(萬元)1基礎設施21872社區配套6613重大節點工程4654建筑整治費用108545拆遷補償費用22500合計36667以上投資不含賈誼祠二期工程投資額和市場培育期對租金差額進行的補貼。效益與風險1投入測算2效益分析3風險分析世聯建議——我們用成效益與風險1投入測算2效益分析3風險分析世聯建議——政府投資的經濟效益：稅收增加、租金水平上升，街區產業提升4街區產值提升：1、太平街開街后的客流量：第一年平均2.4萬人/天（黃興路的30％），以后每年遞增30％；2、每人每次平均消費50元，則太平街的產值為：太平街年產值第一年24000×365×50=4.4億第二年31000×365×50=5.7億第三年40000×365×50=7.4億租金水平上升：太平街改造后，通過商業運營，3～5年內租金水平可由現在50～60元/M2提高到200～250元/M2。稅收的增加：太平街商業的復興，街區產值增加，政府的財政收入和稅收也相應增加經濟效益效益與風險1投入測算2效益分析3風險分析世聯建議——政府投資效益與風險1投入測算2效益分析3風險分析世聯建議——落實科學發展觀，完善歷史文化名城內涵，打造城市新名片，提升五一商圈商業品位4社會效益落實科學發展觀：太平街的改造，積極弘揚和發展了長沙湖湘特色文化，打造精品人文景觀，提高城市品位，是用科學發展觀指導城市文化經營的切實舉措完善歷史文化名城的內涵：長沙作為楚漢名城，國家首批歷史文化名城，一直來缺少一個能夠展現長沙悠久歷史風貌和傳統民俗的歷史文化街區，太平街的改造彌補了這一城市缺失提升五一商圈商業品位：太平街改造成高品位歷史文化街區，將使五一商業中心的功能布局更加完善，彌補其文化品位的缺失及品位階層需求點的缺失打造城市新名片：歷史文化街區是最能體現一個城市個性和風情的載體，吸引外地游客和投資者的眼球，一如新天地之于上海，太平街的成功改造將向世人展示長沙“古老與現代、傳統與時尚”的迷人都市魅力效益與風險1投入測算2效益分析3風險分析世聯建議——落實科學效益與風險1投入測算2效益分析3風險分析世聯建議——保留城市歷史文脈，重建城市精神場所，展現長沙傳統文化，提供城市可持續發展的文化動力4社會效益保留住長沙城市的歷史文脈：太平街是屈賈精神的發源地，屈、賈“先天下之憂、經世致用”精神是湖湘文化的內核，它的保護和改造留住一個城市的文脈和靈魂展現長沙傳統文化：歷史街區作為載體向世人展示：楚漢名城、屈賈之鄉，湖湘文化，民俗風情、傳統習俗重建了城市的精神場所：太平街的改造給長沙人帶來美好的歷史回憶，給長沙市民增加一個懷舊的休閑去處，豐富了市民的文化生活提供城市可持續發展的文化動力：歷史文化遺產是一個城市不可再生的稀缺資源，城市越是現代化，它的文化價值就越大，太平街所折射出來“心憂天下、敢為天下先”的精神內涵為長沙城市的可持續發展提供不竭的精神動力；效益與風險1投入測算2效益分析3風險分析世聯建議——保留城市效益與風險1投入測算2效益分析3風險分析世聯建議——帶動傳統手工業的發展，煥發老字號及傳統民間藝術的活力，完善旅游業結構4社會效益帶動長沙傳統手工業的發展：太平街作為長沙傳統特色旅游商品的商貿中心，可帶動傳統手工業的發展煥發老字號、傳統民間藝術的活力：長沙有大量的傳統老字號和豐富的民間藝術（如湘繡、湘劇、菊花石雕等），在市場經濟的沖擊下逐漸沒落，通過歷史文化街區的現代商業經營，重新煥發這些老字號和傳統民間藝術的活力，適應現代市場經濟的需求，再保護的同時得到發展完善長沙旅游結構，彌補旅游購物場所的缺失：太平街將作為吸引游客停留的目的地，改變長沙旅游旅游中轉站的現狀；彌補城市旅游購物場所的缺失，成為長沙展示特色產品的聚集地效益與風險1投入測算2效益分析3風險分析世聯建議——帶動傳統效益與風險1投入測算2效益分析3風險分析世聯建議——帶動城市服務業發展，完善五一商圈功能，增加就業機會，改善居住環境，建設和諧社會4社會效益帶動城市服務業的發展：太平街將引進大量高素質的休閑、娛樂、餐飲等著名商家，統一的經營管理推動長沙服務業服務水平的提高；增加就業機會：太平街改造的產業帶動性強，服務業及傳統手工業可創造大量的就業機會改善環境，建設和諧社會：通過對太平街的改造，將極大地改善原居民的生存環境，提高生活質量，真正體現了長沙市政府“以人為本，建設和和諧社會”的執政理念效益與風險1投入測算2效益分析3風險分析世聯建議——帶動城市效益與風險1投入測算2效益分析3風險分析世聯建議4風險分析一財務風險：歷史文化街區保護改造資金投入量大，如期完成街區重建的資金要充足B.行政管理風險：建設指揮部承擔過多，建議盡快成立太平街管理辦公室統籌保護建設及開街籌備工作C.規劃實現風險：部分障礙建筑拆除困難，或部分居民自己整修內部造成街區破壞，規劃不能實現D.利益分配風險：政府從業主手中收回經營權時的利益分配不合理可能導致經營權和管理不統一效益與風險1投入測算2效益分析3風險分析世聯建議4風險分析一效益與風險1投入測算2效益分析3風險分析世聯建議4風險分析二E.招商風險：若招商進展不利，整個歷史街區開街后的商業運營效果將受到嚴重影響，缺乏活力和人氣F.經營管理風險：開街后經營狀況不理想或業態不能控制，造成經營管理上的混亂，嚴重影響街區實現價值及整體效果G.原居民回遷風險：不能降低人口密度將不能改善街區形象及居住環境，也不能實現展示長沙傳統民俗民風效益與風險1投入測算2效益分析3風險分析世聯建議4風險分析二效益與風險1投入測算2效益分析3風險分析世聯建議4——資金籌措建議：建立“多元融資、多元投資，多方參與”的融資渠道歷史文化街區改造需要大量的資金投入，依靠財政撥款政府負擔重，必須建立起一套“政府主導、市民參與、企業資助、銀行貸款”的多元投資機制，以下一些做法和措施可供參考：引入社會資本參與：政府制定優惠的稅收政策（如3-5年的免稅期）和貸款（政府貼息）支持，鼓勵企業投資者積極參與街區商業設施的改造；銀行貸款：政府提供貼息支持，鼓勵業主向銀行貸款進行內部裝修，以保證整個街區內外部環境協調和對外統一招商形象；成立“太平街保護基金”：鼓勵企業和市民捐款，對捐款者給與所得稅方面的政策優惠和社會榮譽；向世界銀行等國際組織申請優惠的保護資金貸款（如紹興引入世界銀行貸款4400萬美元，用于古城民居修繕和基礎設施改造）效益與風險1投入測算2效益分析3風險分析世聯建議4——資金籌效益與風險1投入測算2效益分析3風險分析世聯建議4——人口安置建議：采取經濟適用房安置、貨幣安置等措施，鼓勵部分人口外遷，降低人口密度降低人口密度措施方案經濟適用房安置：政府撥出部分經濟適用房指標，對危房及改變成公共用途的舊房戶給予購買經濟適用房指標，政府回購住戶原住房貨幣化安置：政府以合理的價格收購街區內的舊房收購標準：參考房屋評估價格，給予適當的補助拆除部分建筑：拆除價值不大的危房以及與街區風貌不相協調的現代建筑拆遷補償建議拆遷的三種情況補償建議選擇依據拆遷后改成公共用地經濟適用房安置或貨幣補償1、符合總體規劃2、按居民意愿選擇補償方式3、維護社會穩定危房貨幣補償1、收購成本低2、容易操作風貌極差的現代建筑經濟適用房安置或貨幣