蘇州港龍國際茶城招商報告英之杰(蘇州)地產(chǎn)營銷機構(gòu)2011.04.26壹：市場判研貳：競品對比弎：產(chǎn)品分析肆：策略執(zhí)行伍：目標(biāo)節(jié)點陸：人員配備本次報告主要論題：壹。市場判研1、中國茶葉年產(chǎn)量2、江浙滬茶葉年產(chǎn)量3、蘇州茶葉年產(chǎn)量4、周邊城市旅游茶葉市場年銷售近吃年錯來棗我鉤們蟻茶攻農(nóng)帥在語茶簽葉苗良吧好預(yù)經(jīng)昂濟往效比益伏促僻進筑下驢，泛生增產(chǎn)潛積摧極澤性待不困斷霸高顯漲拿，緩對棚老沒茶盾園控的顏改惜造杏力劑度獎加妙大柱，蠅淘舒汰敗了洪一板些斷效寇益紋低哭的每茶遞園廉。勞我等國劉茶潛園魄面擦積杏由2徐0休0己0年譽的1四0隆8岸.我9公凍頃偏，剃增火加濁到2紙0祝0濟5年柳的1淹3伐0萬攏公仗頃剝，瘋增棵長近了1慰9嗓.旬4蓬%，價新劉的剃發(fā)損展府從摟而覽使魂得欺我迅國粒茶砍葉喪產(chǎn)形量活保念持逃較殊快拉速走度秩增泄長栽。1、缺中舟國壁茶嫩葉礦的傘年寄產(chǎn)隊量2000年2005年2010年2015年預(yù)期產(chǎn)量67.6萬噸93.4萬噸138.3萬噸218.7萬噸曾漲百分比38.1%48.1%58.1%產(chǎn)值90億元155億元282億元542億元曾漲百分比72.2%82.2%92.2%中壁國砌茶末葉伏年核產(chǎn)俱量煤數(shù)球據(jù)痰統(tǒng)虧計華語東腳地村區(qū)殖的習(xí)茶咐葉啦主萌要濫產(chǎn)咽區(qū)撒在旬浙碼江窄，蠟每淹年伐都如是復(fù)在宣穩(wěn)啦定占中住增術(shù)長酬，錄上白海屋是億沒型有戰(zhàn)茶局葉檢產(chǎn)腔區(qū)些的島，山但腿其違市腫場分對朋茶兩葉尖的遭需休求自非村常糟的紋高統(tǒng)，酸每腔年容的嶼銷覽售輕額仿都蠟在監(jiān)大肝步伏的掉提牽升門。2、傾江隨浙賴滬緞茶利葉磚年港產(chǎn)謀量2009年年產(chǎn)值2010年年產(chǎn)值2011年預(yù)期年產(chǎn)值江蘇15.7萬噸18.9億元15.9萬噸19.1億元16萬噸19．2億元浙江16.6萬噸77.5億元16.27萬噸86億元17萬噸95.4億元上海20億元21.2億元22.47億元目勇前味全夸市江有脫茶是園3司5汪5規(guī)1滿2畝古，2趕0客1勵0年發(fā)上倘半要年趙度赴茶吵葉紡總讀產(chǎn)太量固為3欠0炒9爪.腳6噸套，尺其取中日名由特碼茶壯產(chǎn)俯量2飽1謙8肝.熔5噸廈。孝茶元葉擠總那產(chǎn)馬值2裁.捕5脂6億掠元取，護其攝中名魄特綁茶瞇產(chǎn)祥值2券1逗3巾5箱8萬元權(quán)。若產(chǎn)漆量舒比剖去食年變同伏期洪減核少1火6棚.歌5雨%，撕但名瞧特斑茶膝產(chǎn)慕量籌同司比茄增1呢1寶.漆1雙%。遮茶沈葉排產(chǎn)沉值奧比下去枯年杰同觸期統(tǒng)增率長1膊5約.輪3痕%，巖其婆中名嘩特翁茶簽同牌比削增蔽長2輝3騙.怒1款%。目谷前合，賓吳滋中悠區(qū)李茶呆園渡面筆積需共3朽0君2漏5豪0畝槍。2叉0陣1吃0年辣，陸全粱區(qū)弄茶句葉反總櫻產(chǎn)找量2搬5桐6聚.貢6噸圈，甲茶畝葉拴總亭產(chǎn)決值宿達2顛.臨1甲3億磁元叫，輪其科中益，碧組螺揪春漲產(chǎn)寬量1茫6半1凍.頂8噸倉，輛產(chǎn)要值粉為1弓.迎7票5億巾元鐵。化全歇區(qū)源有1現(xiàn).波7萬俯多塔戶闖農(nóng)防民循從寄事臺碧竭螺剃春異茶唐種逆植冷，卡從盤業(yè)栽人沒員妹戶堅均呆收聾入1松.慢2勢5萬老元擴。裂預(yù)本計2過0妹1欄1年寫春塑茶突價漿格肉、錫產(chǎn)抬值箭將劃高城于長去跟年燥增規(guī)加5向0噸倚左攤右蕩。3、茄蘇儉州欄茶忌葉霸的站年桐產(chǎn)米量近畫年匹來去，吳樓中豬區(qū)在涼工尋商程登瞧記答和廚稅功收主等胡方擺面叼出祖臺善了釀一宵系秧列亭優(yōu)復(fù)惠叼政蟻策洽，攪促光進呢了眉專樣業(yè)禁合扇作保社念的臟健才康呀發(fā)泉展粘和吃茶扮農(nóng)電持睬續(xù)她增滋收棕。曉目味前炒，杜全水區(qū)已者組貌建懸碧腦螺疏春膛茶抱葉遷專冷業(yè)礎(chǔ)合屬作菜社6特1家謙，隸入棟股爺農(nóng)陸戶1畫0符4嘆8隱3戶肥，間農(nóng)公戶喚入搬股斜面港積1亡.撫8萬匆畝。2察0他1劑0年聞，6昂1家檔碧蹈螺昌春撒茶相葉置專傭業(yè)爺合艱作傾社短總似收顛入9播9錢3縮慧2萬巾元碗，解用百于大農(nóng)腦戶耍分終配哨金睛額6區(qū)2忌5萬喪元辜，戀入螺股裝茶杠農(nóng)權(quán)畝遞均旺收救入會達聽到6搭0忙0懸0多宣元掛，鞏比些組梅建縱合育作觀社跌前水翻席了保一剩番襲，解戶鏈均稿增蚊收3臣0穗0輔0元姑。2蝦0載1凍1年飲今揪年尚吳址中枯區(qū)艇茶蠶葉檢出巡壽產(chǎn)討量腳約3結(jié)0敏0噸疏，紋比號去飛年諒增秒加鴿了5爹0噸雕。萬其淚中徒碧祖螺浸春堤產(chǎn)背量熊將瓣達1舟5進0噸饒左您右選，機預(yù)網(wǎng)計掏與韻去悶?zāi)耆诋a(chǎn)綿量領(lǐng)相員當(dāng)貓，貼不晨過寶今史年羞，四碧幸螺奸春交產(chǎn)絞值勞將爸高舍于帶去盤年翻。漂主替要青由溉于揭用平工紅方率面留的沙原痛因夫，首勞蠻動球力茫成蹲本春的偏上廁漲允，蜻今校年府碧荒螺耍春板新延茶身價漁格插相醫(yī)比各去快年岡約嚷有1盼5該%的寄幅提度臂上炸揚掘。四今尺年鑼極斯品想碧語螺繪春奧和衰特貧一江級撇碧所螺星春蘿的詠價艱格滅依婆然賀會國居代高針不鏈下蝦，想為5繡0甜0和3妖5犯0括0元幻玉左腔右2008年2009年2010年2011年種植面積2.8萬畝2.95萬畝3萬畝3萬畝年產(chǎn)量238萬噸256萬噸280萬噸300萬噸年產(chǎn)值1.7億元1.8億元2億元2.13億元蘇慣州味茶潑葉何的態(tài)年難產(chǎn)稻量黃統(tǒng)寬計胸：從茅上舟述郊列宅表強中貓的束數(shù)高據(jù)認可匆得腐到嚼的衡結(jié)羞果磁是止，系蘇炒州陽目催前舅的竄旅瓦游爹茶翠葉鍬市汪場醉所蛋帶僑來端的踩消外費絕額廣還獄低泰于追周筐邊煌城樹市龍，上親升征空晴間但巨腹大；蘇翻州勞沒柱有酸專斜業(yè)絨而麥規(guī)養(yǎng)模硬化兇的脊專坊業(yè)杠市窄場發(fā)統(tǒng)止一陶管獎理梯。4、君周謀邊炮旅帶游協(xié)茶允葉混市僑場獻的膨年督銷脖售奔情的況2009年銷量金額2010年銷量金額2011年銷量金額上海杭州南京蘇州貳扭。頑競賞品魄對股比1、回競偽品到描隊述2、啦競水品陸地利圖3、其三呆萬剖昌加品左牌另連盼鎖遮調(diào)評研4、豬天淡福晚茗以茶租品搏牌業(yè)連融鎖汁調(diào)萍研5、賺蘇蛇州錢茶桶廠濃及約老忽字稀號窄調(diào)花研6、戲蘇允州仿茶細葉蔽消施費聞形終式畫及筋營攀銷信業(yè)蛋態(tài)蘇厚州斧的猜茶童葉團主驕要元分忽布躲與棒東腰山蕩、父金牛庭顏兩醬大稻產(chǎn)拘區(qū)掘。醒東上山認碧范螺耳春翅，群也姓稱集東頓洞神庭笑山述碧陵螺五春喇，騙東識山舟也斥叫蛋東耕洞鑄庭圣山勿，宗是愚最捏地辦道料洞緞庭紙碧引螺昨春召產(chǎn)哀地油之勻一峰。盯目步前而，約東最山態(tài)鎮(zhèn)合的姻含董山王村堅、糾三曬山最村村、貌碧沸螺好村寨、灶北累望移村析、稈金旨灣漸村麗、絨尚楚錦絡(luò)村勉等狗十蜓多黃個賺村肆都途盛鳴產(chǎn)洞遠庭撲碧膠螺剝春，瘋據(jù)假不勿完竭全勞統(tǒng)沖計刃，種辱植詞面朱積亂高證達特三物萬蹄畝，岔為療當(dāng)應(yīng)地企居謙民珍帶爬來茄了薦可億觀融的魔經(jīng)墨濟鋤收泉益牧。臨金謊庭坡鎮(zhèn)蓄主戲要定在大三吐山右島退、盾葉鉤三滴島鳴，記西昨山咱鎮(zhèn)憐上抵太馬湖睬中生心挪的色島贏嶼競上竹，廚與稅果蠻樹庫相蜘鄰斧種搖植除。1、鑄競摸品犬描昆述目裁前紗這奸些抬產(chǎn)衛(wèi)區(qū)膏的覺茶此農(nóng)扶也偷在疾開碑辟君更嚴(yán)快埋、遣更授便敲捷夾的揚銷舅售規(guī)渠寨道棒，抵主亞要拒以煤供刷銷價合鐵作聯(lián)社納、頭網(wǎng)話店渣茶變商湊的雁淘釀寶鐘店攻等換。網(wǎng)謠店保例首舉:專業(yè)市場專賣店超市網(wǎng)絡(luò)供銷社規(guī)模200多家各大茶商匯聚地連鎖品牌茶葉齊聚按超市分類大約在20—30平米左右限于網(wǎng)絡(luò)傳播按區(qū)域產(chǎn)茶量檔次市場流通行道高端、形象白領(lǐng)階層平民化專業(yè)收購目標(biāo)客戶各層次客群政府、旅游者普通居民安自所需網(wǎng)絡(luò)時代的上班族各大茶農(nóng)租金28—35平米/月333平米/月供貨與超市的銷售扣點低租金與網(wǎng)站的相應(yīng)費用當(dāng)?shù)卣鉀Q模式以批發(fā)為主、待零售主要做產(chǎn)品形象、零售經(jīng)營客戶自選走中低端、價格優(yōu)勢吸引客戶從茶農(nóng)收購、再倒入市場盈利1.5億元與租金持平或略高于租金每月盈利20%300萬元左右500萬元左右蘇貧州與大經(jīng)市譜范其圍棗茶沙葉孕市緩場龜經(jīng)勉營芹統(tǒng)圍計開：2、帆品挺牌鼓競株品批地亂圖天聲福攤茗注茶美奶羅胸店天權(quán)福諒茗耍茶富桃人揮坊三涂萬擊昌觀夾東然店三隙萬擦昌干秋將墓店三焰萬版昌觀腰前鉆店三拖萬蓋昌觀駛西至店華廁麗僵屋療茶遵葉鳴荒龍雅茶仇葉移店八恒馬坊茶貝葉屬店三后萬宇昌委碧慚螺綢春遼價嚼格彼高掘，叮自喪然馬也尖有鑄它牢的瓦道碎理服。箱同桿等掃質(zhì)柔量幕的饒茶盯葉設(shè)，思蘇認州泡茶斗葉勵網(wǎng)鞠拿諒來丹賣置，閃是迎茶悉農(nóng)稀直弄銷剪，喊我嫂們師沒檢有裝中燃間逃環(huán)銳節(jié)秧，潔直眾接令面箏對負最鉗終擇消搞費獨者捉，留所賽以慰，漿可裕以具盡叔可乎能賺讓軍利隨。光而撿放屠到鉤老拌字躍號偶茶傅葉性店擾，顛店男里暑需養(yǎng)要節(jié)更腹多攝的跪成島本摟，襯比赤如呈說捐，遺店蠻面攻的譯維廁護思，躲品獲牌倡的鼓維脅護烈和槍推若廣疏，煤店鉆面仆的鳥租帖金寬，梅人沖員奴的揉工磚資貸，攻這涉部房誠分礦成算本柜，汗都探被修分重攤弦到昨最遮終擁價飼格爹上漏。所這以誼說邀，含三茅萬賢昌振碧現(xiàn)螺孕春雜價椅格休高策，項也室是光難專免多，省和植茶峽農(nóng)蒼直芬銷肚相紋比叢，巡壽它印更炭代顯表撫了騙一攻種堆品祝質(zhì)覽，促一消種浙保鞭障刑。田當(dāng)排然女，是如明果坐您環(huán)需擊要抄尋串求未品帝質(zhì)京和墊價火格墊的躍最影佳盯結(jié)嗎合昨點普，涼還稿是裹選寨擇在我腹們石茶畜農(nóng)佳最閥為思妥扇當(dāng)炕。3、三濤萬厚昌得品森牌泄連墓鎖術(shù)調(diào)技研品牌新區(qū)園區(qū)平江滄浪金閶三萬昌獅山店鄰里中心店觀東店南門店石路店塔園店印象城店邵磨針巷店十全街店觀西店南園店干將路店觀前總店分計22531

合計13蘇樂州霜三蟲萬慶昌跪品昏牌紗茶辨葉累市蘇場極統(tǒng)言計鏈：天拋福飲集林團紋系愚由鍬臺岡灣項天座仁股集奏團墾總淘裁滲、慌世連界巨茶貍王抱李稠瑞常河嘴先滿生窩在沿大男陸磁創(chuàng)蓬辦怨的盆茶嗓專摸業(yè)語集溜團尸。工天啞福炭集影團臟目壤前并在餓中伙國色大畢陸翻各畏大蝦、樸中摸城晶市帽開棄設(shè)8戀4貨6家“天只福卡茗灰茶”直霉?fàn)I扔連少鎖笨店太，材在刊福店建桐、期四艱川恥、碼浙聯(lián)江介等幸省慌建撲有7家丈茶州葉廉及說茶杰食喂品駐工泥廠挪、2家鹿茶隆博慚物蜘院癢，2個另高冠速赤公苦路吼服民務(wù)復(fù)區(qū)捧、1個“唐語山隸過娛臺徐灣”石剛雕柴園煮，夕正許在賴建救設(shè)隨全僚球托第曬一己所記茶批專記業(yè)哈高曲校-銳-天煤福洽茶影學(xué)勸院率。“天捏福”獲捧為“中春國哲馳容名負商桂標(biāo)”，比是察全會國棒獲腔此掃殊囑榮組的膊第起一避家改茶轉(zhuǎn)業(yè)祥企濤業(yè)鑰。撞天民福殼集揚團蝦集棗茶侵業(yè)辛生氧產(chǎn)領(lǐng)、較加疫工達、工銷被售葬、跌科訓(xùn)研撥、香文注化罪、輪教要育傾、魯旅爛游換為襯一衣體份，窗是志當(dāng)貿(mào)前充世碌界榆最到大厘的黃茶赴業(yè)簽綜名合包企炸業(yè)政。4、天唱福菜茗稍茶鉛品渴牌彈連濃鎖俘調(diào)德研天福茗茶共9家天福茗茶美羅店天福茗茶泰華店天福茗茶觀前店天福茗茶人民路店天福茗茶園區(qū)世紀(jì)聯(lián)華店天福茗茶園區(qū)歐尚店天福茗茶家樂福三香店天福茗茶家樂福葑誼店天福茗茶家樂福相城店蘇低州侍天糠福愁茗迷茶纏品嘩牌刻茶憐葉罵市挺場頸統(tǒng)趟計起：5、脆蘇芒州徑茶甩廠竹及挎老池字艷號蘇州茶廠共10家蘇州茶廠是本地區(qū)唯一的茶葉生產(chǎn)加工的企業(yè)蘇州茶廠云巖茶莊虎丘路49號蘇州茶廠滴翠茶莊留園路24號蘇州茶廠大眾茶莊閶胥路240號蘇州茶廠園林茶莊東北街179號蘇州茶廠白塔茶莊廣濟路233號蘇州茶廠錦帆茶莊錦帆路29-14號蘇州茶廠三香茶莊三香路8號蘇州茶廠松鶴茶莊十梓街94號蘇州茶廠名茶茶莊西中市124號蘇州茶廠供銷經(jīng)理部東腳門21號老字號共3家玉露春茶莊閶胥路238號蘇州古雨春茶業(yè)門市部南園北路118-8號蘇州茶廠春蕾茶莊分店

人民路29號半-3目責(zé)前滴蘇輪州稱老搞字補號魄茶隸葉膝店欠的爺營錦銷航模洽式補趨漫于隨落啊后愈，修三喚萬附昌趣敢鄙于您超光前常；秒外遼地鄰品盈牌種茶抄葉涂連愧鎖俘絡(luò)慌機鞋構(gòu)翻繹令搶像占腐蘇善州神市火場語份勢額仁。大些龍奮港退茶臘葉嚼批蒜發(fā)騾市雙場名稱內(nèi)容大龍港茶葉市場地址南環(huán)西路25號（公交大龍港車站附近）建面6000平米占地1.3萬平方米總戶數(shù)250余間單間面積30-40平米間距寬達6—8米租賃價格2500元/83平米/業(yè)態(tài)分布1層：茶葉、茶具、相形緣收藏品交流會所、紫砂陶瓷、辦公區(qū)2層：冷庫冷庫市場集中冷庫1000元/月名稱內(nèi)容備注蘇州美地茶園物業(yè)費：1000元/年一般位置1166元/月。合同兩年一簽不遞增地址蘇州市人民路158號（人民橋南堍）建面4000平米占地1萬平方米總戶數(shù)100余間單間面積20平米—30平米/間租賃價格主要通道2500元/月業(yè)態(tài)分布1層：茶葉、茶具、相形緣收藏品交流會所、紫砂陶瓷、辦公區(qū)域冷庫？項目名稱優(yōu)勢（Strength）劣勢（Weakness）機會（Opportunity）威脅（Threat）大龍港茶葉市場a、規(guī)模大市場消費力成熟、價格廉；b、地處南環(huán)高架出入口，人流量大；c、茶葉品種輻射到了我國茶葉的全部主要產(chǎn)區(qū)；d、服務(wù)優(yōu)、管理好；a、功能不全，規(guī)劃滯后；b、地處市區(qū)，緊靠居住區(qū)，貨運出行不便；c、通道略窄，運貨小車也難以進入d、停車位少，不方便e、與茶葉相關(guān)的經(jīng)營業(yè)態(tài)沒有設(shè)置a、南環(huán)商圈目前只有大龍港單打獨斗，對整個商圈起到了提升和完善作用；b、本地及周邊茶葉經(jīng)營戶對此市場較熟悉；c、周邊居民的消費，也是經(jīng)營戶的盈利來源；d、該市場目前的口碑已很高，長三角區(qū)域的客商會絡(luò)繹不覺的來訪；a、隨著市場的不斷發(fā)展，目前的倉儲不能滿足經(jīng)營戶；b、城市遠期規(guī)劃環(huán)線內(nèi)不再設(shè)置專業(yè)市場；c、目前的市場面積，無法再開辟新的交易品種；d、沒有專業(yè)的市場運營管理公司美地茶園a、位于人民橋南堍，位置醒目；b、且與蘇倫場商圈相對,可相互帶動人流；c、該市場由老市場搬遷至此，有著穩(wěn)定的經(jīng)營戶；d、市場由老廠房改造，有專用車位，停車方便；a、開發(fā)商品牌形象低；b、廣告宣傳投入太少，市場的知名度太低；c、該市場一波三折，最終搬遷此處，已溜走部分經(jīng)營戶；d、不是專一茶葉市場，與其它不同業(yè)態(tài)共同競爭；眾多實力開發(fā)商合力打造周邊區(qū)域，使具增值潛力；b、地處人民路古城主干道，位置顯著；c、隨著招商運營的不斷提升，可向茶葉相關(guān)業(yè)態(tài)發(fā)展經(jīng)營；d、隨著美地品牌的綜合發(fā)展，該市場會逐漸形成一個綜合性的專業(yè)市場；a、古城區(qū)的不斷發(fā)展，老廠房也會在拆遷規(guī)劃范圍內(nèi)；b、地處古城區(qū)，貨運車無法進出；c、目前經(jīng)營戶較少，茶葉品種也不多；d、競爭不激烈，無價格優(yōu)勢；大傳龍賴港V賣S美帖地殘茶桿園賠：S俗W數(shù)O煩T分遞析家揭庭冰消圾費團攀體神消掙費勞常保喬消獲費禮奶品職消福費餐維（些賓矩）孩館哄消毅費休旗閑蕩消拒費旅六游啄消終費公擔(dān)益誘消承費工內(nèi)業(yè)朽消逝費6、蘇交州慕茶智葉淹消座費連形爸式報及糊營泳銷浪業(yè)債態(tài)集永市搖貿(mào)拒易批媽發(fā)浪市暢場交固易閑會茶犧館明銷帝售商乏場懶專字柜專覆賣輛店超飯市戲貨黨架網(wǎng)搜上灰交令易弎范。仰產(chǎn)潮品達分葬析1、I期籠體蒼量低分否析2、I蹈I期熔體補量繁分密析3、霞集著中思式m瞎a詠l辱l的桿優(yōu)承劣劫勢4、m售a弄l它l劣葵勢晨規(guī)舞避5、傭產(chǎn)籌品脖建瞎議1、I期孫體顯量暑分意析港騰龍抄國殊際遮茶區(qū)城朋位帖于鏈蘇榨州庭吳壯中柳區(qū)件，憲蘇揉蠡叢路喬與耍澄希湖妹西易路券的仔交貴叉額路栗段炸。憤隸咽屬伴于筒港否龍招控盯股澡集折團餐公吊司爺，生交貫通儀位辦置榮優(yōu)芹越濱，球緊框靠汽友勝新變高任架登出摸入賴口秒、地輕刑軌2號饞線蠶旺櫻吳由路律站漫；催項稼目訴設(shè)回施蜘完饞善桃，貼布輝局做合秤理期，棗周鐵邊贏居汪住戲區(qū)揀及演消泥費笑區(qū)匙市旋場召環(huán)扮境飄成作熟芝。柔蘇君州敏是葡十句大壞名慮茶謹之蚊一金碧瞧螺嚇春堤的阿原我產(chǎn)道地月。趨千夠年藍來島，竊碧制螺衰春劣聞印名攔海汗內(nèi)報外燈，敲但薄是栽蘇柿州籮卻倆一士直焰沒描有壓一夕個叫集掉中街式苗的晶大離型武的繭現(xiàn)群代正化革的報茶閘葉攝購己物饅商只城病。工港簽龍性控掩股誕集某團已秉挽承驢“貨山彈水尊蘇攻州·人漏文紙吳盾中桌”竊的由市持政朵規(guī)塌劃拐理扒念如，箭依旺托湊港患龍匪集燦團榴十遮余起年群的五商勤業(yè)裁地咳產(chǎn)昏操銅盤繡經(jīng)灶驗遵，機在膜蘇茫州疏吳藍中酷區(qū)弄傾甩情仆打殊造8萬采㎡岡茶輪葉碗茶劉藝第博托覽頸城—賀—蘇部州·港貫龍鬧國切際簽茶計城篩，畫項銷目擊建礦成蛾后顏將凈成富為裂華猾東炕地徐區(qū)削首喊席夕的蘿茶刑葉買綜牢合聲市址場伸。市壤場育包錫括6幸0傲0多庭家罩店部面般，盈是幅廣梅大豈中溉外燃茶墨商危安下居念樂傷業(yè)簽的怕理慕想開之?dāng)z地犯。槽同矛時兆我蔥公話司殘在棋經(jīng)翅營粱這隔個墾項鏈目房誠之鄭前臺，謎已估經(jīng)瞧成溜功賄運脈作絲式了塞“景昆漫山勢喜經(jīng)臨毀門考建獎材慌市急場厲”編、蠶“替緊胃固謠軸邁市喪場截”驕等遮專匠業(yè)澤大釣型根市壁場從；壓因休此鼻我扛們困在逗建溫造壞專和業(yè)寒的匆大瓦型韻批省發(fā)周市凡場午上康面素有濕著齒豐棄富治的隙管艷理菠經(jīng)撞驗關(guān)，搜以服及逝成鹿熟繭的窗經(jīng)糟營呼模纏式店。項目名稱優(yōu)勢（Strength）劣勢（Weakness）機會（Opportunity）威脅（Threat）蘇州港龍國際茶城Mall的集中式a/檔次高；b/管理好；c/人氣足；d/服務(wù)優(yōu)；E/景區(qū)內(nèi)；F/交通優(yōu)；a/無冷庫；b/接受度需要培育；c/格子鋪數(shù)量多；d/蘇州大市支撐不足1、原產(chǎn)、銷地潛在市場挖掘；2、老市場退化嚴(yán)重，新市場呼之欲出；3、市中心及南環(huán)改造，城南區(qū)域交通順暢利于人流匯聚；4、兩大景區(qū)旅游流動人口數(shù)量龐大；1、倉儲功能欠缺；2、無冷庫規(guī)劃；3、運輸通道緊張；4、5層以上酒店式公寓如披何乓讓宜商片戶掙接隊受免這半種寇集鮮中旦式仁的云市扭場翁？統(tǒng)腿一禿的史倉代儲浴空籃間馬：。飽。建。券。經(jīng)獨營柔戶暗的社冷奮庫趟室基：商訂場灣五娘樓/二側(cè)期堂地愛下提室/在御附欄近調(diào)租臟用疑舊徒廠胃房察（招視糟冷質(zhì)庫層需朝求秋面擇積雞決絕定蹈）運輸通道：將觀光電梯改為運輸貨梯；蘇泳州發(fā)港象龍答國將際像茶森城虜與士他聚們廟最德大搜的粘不麥同雨在江哪朽里褲？做銳風(fēng)眉格頁：蘿分牛為岔內(nèi)扒部含鋪借間管風(fēng)刪格診及作外貿(mào)部掏廣津場理風(fēng)愁格琴；內(nèi)臂部晨風(fēng)在格駁建武議態(tài)以梳現(xiàn)羞代鏟商例業(yè)形為遼主扣，珠在孕細悼節(jié)雖之悶處燭以降中源式悠作訪為備點濟綴榴，尸即挽表驕現(xiàn)醬茶腥產(chǎn)華業(yè)掠的腎旺銅市員效朋應(yīng)痛又茄表應(yīng)現(xiàn)壯茶甜文叮化鞏的滴歷貝史隙特湯色粒。做淘區(qū)抗別思：皺建趙立快視飯覺撥識律別沃系帖統(tǒng)烘，顧傳才達撫品田牌澤唯西一敏性柴，弓專弦屬收性壘，爬具練體怠可腰從贏以秋下墨幾崗點包出尊發(fā)靈：精淺神雕堡駕壘內(nèi)貸部射導(dǎo)暫視蹄系嘴統(tǒng)內(nèi)部裝飾——商業(yè)文化店鋪門頭——古今結(jié)合

室泛內(nèi)字小字品朽：拍簡璃易廟茶家吧入薯口猜處連廣橋場文：眉引廊人誕入百勝廣壘場劍采鍬用警下蘋沉穿式死流表水樹噴蕉泉穿的岔建呢筑寬風(fēng)縣格敘，蛙引氧入順茶廚文濟化套雕礎(chǔ)塑炭等許中短式餃元艘素入債口序處砌廣咳場茂造尿型吧：網(wǎng)董站/電子商務(wù)平臺：首家正規(guī)物管中心、電子商務(wù)于一體；首家集中推廣、網(wǎng)絡(luò)平臺交易；與全國知名茶葉網(wǎng)合作；與物流公司合作簽訂協(xié)議；伴虎隨莫著箏旅兵游斗業(yè)購的狐飛娛速辛發(fā)頓展浴，瞎旅鍬游直產(chǎn)代品寸分魂類素也推越猶來英越濟豐俊富堡。碼以猴國顯內(nèi)榨外辯知柏名逃交脹易圣市塌場筋或菌旅卵游胖購宵物寶城循市拉為炭目丟的響地鉗的省“蔬旅振游+購殲物為”琴或臉“容購衣物雹旅侍游掃”薄產(chǎn)抗品售蓬理勃定興畝起獎。棋香棟港懼、是巴淡黎市等往知備名泛“揚購薯物踩天失堂劉”異更匆是夾憑書借講其斷享辰譽簡世秤界定的艷名先特芳商涌品擋而廁吸活引叔著擴全釀球兔各龍地蛋的緒旅朝游邪購?fù)ㄎ飩?cè)者擋。據(jù)喜世過界私旅領(lǐng)游逐組慨織留統(tǒng)江計娘顯俘示聽，首每補年觸世摔界施旅樂游廚總遼收挎入趟中場，射旅撿游惕商擴品劫創(chuàng)灑收費約4鳥0眉%，母世瓣界烘旅漿游緩發(fā)津達液國仰家但或厚地悄區(qū)禁可枝占6釘5琴%以腐上策。扯但遷游挑客援在綠我辮國佳的予旅銀游徒購善物小支朱出摔平倆均囑僅踏占陪旅才游氏總歇支瓶出達的3簡0漂%左吃右從。鈴這久一專方咬面賺說肉明鏟我火國伴旅棟游悠業(yè)煙總淘體織發(fā)懶展臥水腸平端還剃比穿較敢低觸，塌另外一貓方屈面撥也運說材明憑，登購明物叮旅鼓游冊存怪在竟著嘴巨駛大第的悔可墓挖蓬掘狠潛企力完。隨腦著您我忽國排居程民躁經(jīng)紋濟濫收嘆入賢的舞提弟高瘡和繭閑印暇垃時瞞間紙的暫增平多壺，釀居豬民墓的雙出垮游場率偏逐劇年鈔增祥長血，厭其曾購閑物禍消齊費票欲挪望策和撇購歷買鍋能喝力奴也掘逐股漸昆增航強錢，靈據(jù)冰調(diào)賽查卷，繼國嶄內(nèi)燥外洪游健客側(cè)對睡于配中桿國曉特教色綿商竹品掠（傘如或工吃藝估品想、贊茶仿葉費等召）管的梁購偵物六興博趣犯遠扒高字于香其殼他豬旅遷游起商斑品益，歸這軋也賽意勢味喊著扶茶絲式葉到市染場雪在江整沒個威旅幣游紐奉購艘物堅市臣場曉中末有棋著吩巨抵大漢的秋的向發(fā)潑展那潛突力孟。每欺年爭每礎(chǔ)季爽大狐量掏旅嘆游菠人鹿群攀涌遺動綁，華商怠機勇無驕限杯；石伴湖占風(fēng)妖景錫區(qū)+上夢方雕山罷風(fēng)脖景者區(qū)+范下公薄堤羽；吳咱中烈大染道禍直田達擔(dān)太悅湖爪國抱際尤旅腫游順度混假駝區(qū)街；穹飛窿奮山魄必跟經(jīng)舅之伙地屋；簇滾擁堤三程大頃旅繞游改勝羽地貝！港辭龍酬茶字城桃共哨有首房炸源錘：6啄2搭2套一粱層息：8專1套二炊層鴿：1弄3故5套三涌層銳：1妨3偵5套四圓層塔：1容3玩5套五處層騰：1乒3駛6套5F商管公司辦公區(qū)域、茶藝品鑒定區(qū)、古玩字畫區(qū)、茶城統(tǒng)一冷庫、倉儲區(qū)4F景德鎮(zhèn)陶瓷/宜興紫砂/茶具配套/茶文化3F主力店（御茶園、天福名茶等）、旅游紀(jì)念品2F茶葉批零/茶具配套等1F蘇州碧螺春指定展示批發(fā)基地+十大名茶直銷店沿街商鋪三萬昌、玉露春等名店（1F銷售，2F茶樓）考弓慮段到挖茶沃城附本倘身挪的瀉優(yōu)莊勢族及岔周妙邊濱租搭金嗎價鞠格考鞋慮賓到胞老侄市液場秀對蠻我抱們罩的換影軌響既目保鑄證尼租扮金阿不樸低寧，亡有嚼利雹于稱商悟家腦招膛商掏入岸住項稿目寄周安邊阿租早金修情康況項目平均租金大華調(diào)劑市場1層：70—80元/平米/月

2層：36—54元/平米/月3層：25—28元/平米/月蜜蜂城沿街外鋪1—2層45元/平米/月；外鋪1—2層39元/平米/月；內(nèi)鋪29元/平米/月陽光生活廣場沿商業(yè)街門口62平米/月；商業(yè)街主通道50平米/月；次通道31平米/月S半島沿商業(yè)街62平米/月本鋤項家目禮租衛(wèi)金慈參注考年租金標(biāo)準(zhǔn)樓層租金回報第1、2年1F32800/0.76*2.5%/12=90元/㎡*月2F23100/0.76*2.5%/12=63元/㎡*月3F16370/0.76*2.5%/12=49元/㎡*月4F12600/0.76*2.5%/12=35元/㎡*月5F9730/0.76*2.5%/12=26元/㎡*月年租金標(biāo)準(zhǔn)樓層租金回報第3年1F32800/0.76*2.5%/12=90元/㎡*月2F23100/0.76*2.5%/12=63元/㎡*月3F16370/0.76*2.5%/12=49元/㎡*月4F12600/0.76*2.5%/12=35元/㎡*月5F9730/0.76*2.5%/12=26元/㎡*月年租金標(biāo)準(zhǔn)樓層租金回報第4年1F32800/0.76*3%/12=108元/㎡*月2F23100/0.76*3%/12=76元/㎡*月3F16370/0.76*3%/12=54元/㎡*月4F12600/0.76*3%/12=41元/㎡*月5F9730/0.76*3%/12=32元/㎡*月月年租金標(biāo)準(zhǔn)樓層租金回報第5年1F32800/0.76*3%/12=108元/㎡*月2F23100/0.76*3%/12=76元/㎡*月3F16370/0.76*3%/12=54元/㎡*月4F12600/0.76*3%/12=41元/㎡*月5F9730/0.76*3%/12=32元/㎡*月本攻項鏡目添租愉金桃參萌考1、痰先變確略定疫主校力樂店察，蟻再伐全仿面掌招亡商考宰慮齡到融主詳力蜻店由、些次在主撲力讓店機、沿及塞其岔他暴品妹牌載招僚商嘆的括不剪同鹿特硬點薪，厲制斯定摧了嬸“貞先矮確活定按主間力兩店便，宏再御全逐面近招擱商勵”瓣的優(yōu)基榆本逮策伸略犧。銀在絹執(zhí)早行扒過揚程耕中拋，泉主穩(wěn)力兄店土、非知嶼名創(chuàng)品夏牌翼名閉店捉和域其亞它誼隨裁后扇進峰行贊。諸在紐奉主形力液店耽招蠅商赤基稀本全落婦實央后嚼，焦先沸快鍵速打消癢化捕劣戒勢儲商圍鋪母。2、糊主顯力閥商股戶騙招欣商需同雪時界積壁累酷客奴戶幻玉需氏求悼欲蟲望土，直為便后削期屯價棄格頸談木判棵增吩籌洋碼軍；磁起蠻頭何艱朵難葉，沸但穗后饒期舅招釣商多將長是丟順停水秀推與舟桐、惕勢誤如爭破援竹側(cè)；瞇有反利神于傾后起期據(jù)租圈金儉走哭高哭。為碎了愚減索輕你所意有乖商該家思的錢經(jīng)抹營鋤壓串力錫同駛心戶同若力津共份同恥繁疾榮謝我范們盡的剝市符場訓(xùn)，略建由議塔免累租吃一只年昌，鳥前吹兩導(dǎo)年層交饞半淺年痰用園一蟻年荒。我三令年楊內(nèi)紹租喝金削不并變速，治提豆前2個領(lǐng)月樸支揉付幫下跪半悟年冷租削金頃。統(tǒng)圍一葉在譯報胖紙序、戶雜斯志從、塊電俗視哪臺決、疲電葡臺燭等怎媒排體佳進則行佛市律場繭推彎廣寧，殲吸艙引茄人錘潮權(quán)，蔑確他保輕港鴿龍械國灑際明茶晉城則人霸氣宗；定毒期若推霞出琴多商款輩特服價嗓產(chǎn)歐品菌