大家好1主講老師：胡冶明房地產批量精裝修項目的定位、組織管理、產品研發及設計管理批量精裝修項目管理系列課程（第一部分）2胡冶明老師，1985年畢業于同濟大學建筑工程系，有7年建筑設計院工作經歷、25年房地產開發管理經歷。曾經先后擔任大連萬達、美國李名儀建筑事務所、深圳知名地產企業高級經理職位，現兼任清華大學深圳研究生院房地產總裁班客座教授，深圳市匯銘精裝工程顧問有限公司創始人，是目前國內房地產批量精裝修領域的著名專家。3批量精裝修項目管理系列課程介紹課程背景：隨著全國各地房地產精裝修項目的快速發展和交付比例不斷的提高，以往的1至2天的精裝修培訓課程已經不能滿足廣大從事精裝修項目管理同行的最新需要，為了適應大家的需求，本次精裝修系列管理課程共劃分三個部分，既第一部分的精裝修項目的定位、產品研發、設計管理，第二部分的項目目標成本控制及采購管理。第三部分的精裝修項目的施工管理及項目交付核心要點解碼。課程特點：本次系列課程的推出，除了比以往的精裝修課程更加系統和專注之外，每個專題課程均安排了模擬沙盤演練環節，針對模擬項目進行實際演練，讓大家獲得更好的教學效果。另外，每次專題系列課程還安排了豐富的經典案例分析，并且案例不斷實時更新。本次課程主要內容：住宅精裝修最新發展現狀、項目的前期定位研究、組織管理、建筑設計管理、精裝戶型設計、設計管理流程關鍵節點把控、項目的產品研發、精裝標準化體系搭建。4第一章：新形勢下精裝修住宅發展現狀及2.0至4.0精裝系統解讀第二章：房地產精裝修項目產品定位研究第三章：精裝修的管理體系及標準化的建立第四章：精裝修住宅的設計原理第五章：如何建立精裝修住宅的分級體系及交付標準第六章：精裝修住宅的設計范圍及設計管理方法第七章：精裝修住宅設計實施階段的經驗提示第八章：房地產精裝修項目設計管理沙盤演練及互動環節第九章：標桿房地產企業精裝修項目案例分析目錄5一、房地產精裝修住宅發展的過程及精裝修住宅的基本概念和特點

我們國家的住宅在30多年的時間里，經歷了飛速的發展。從傳統的“秦磚漢瓦”的工業1.0時代，房地產的黃金十年又使我們快速從工業2.0進入了工業3.0、4.0的建造時代。2016年多個省市相繼出臺關于精裝修住宅的最新政策。這些政策不光對精裝修項目實施范圍、交付比例等提出具體的明確，一些省份還提出精裝修交付的個性化要求，并且出臺一系列相關的強制性規定。第一章：新形勢下精裝修住宅的發展現狀及2.0至4.0精裝系統解讀61978~1992年1992~1998年1998~2008年2008~2015年計劃經濟福利房商品房與福利房過度時期商品房的毛坯房時代精裝修成品住宅時代早期過渡期毛坯房精裝成品住宅從毛坯房到精裝房是“商品時代”轉為“產品時代”的開始，接下來是“商品時代”與“產品時代”并重的發展的時代。中國商品住宅的發展進程7中國精修住宅的發展進程2008年之前2008~2014年2014~2015年2016年~未來1.0時代2.0時代3.0時代4.0時代1.0時代：省時省力的簡裝時代，2.0時代：設計更加合理，工藝更加精湛，標準化、系統化，個性缺乏3.0時代：高品質、品牌化，智能化，個性化、裝飾化，定制化4.0時代：社群化，批量定制，智慧社區，物聯網化，高科技化，人工智能化，工業4.0化，？？？化，……8有關精裝修住宅基本概念的討論討論一：什么是精裝修住宅（成品住宅、全裝修住宅）住宅套內所有功能空間的固定面鋪裝或涂飾、管線及終端安裝、廚房和衛生間的基本設施等全部完成，已具備基本使用功能的住房。一般是指住宅開發商為客戶提供“硬裝”的房子，是按照開發商承諾的“交樓標準”提供的帶“部分”室內裝修的商品住宅。討論二：什么是整體裝修住宅（整體家居）一套完整的，馬上能居住使用的房子，除了“硬裝”還需要“軟裝”才行。所以我們行業內還有一個說法是“整體裝修”的住宅，就是可以真正實現拎包入住的房子。討論三：“硬裝”與“軟裝”一般是指把能夠移動的家具、家紡布藝、燈飾、擺件、掛件、飾品等屬于“軟裝”，不能移動的室內裝修及設施（設備）就屬于“硬裝”的部分了。討論四：精裝修住宅的分類按照不同居住需求精裝修住宅分類成第一居所、第二居所、第三居所以及酒店式公寓、公寓式酒店等。9討論五：我們開發商為什么要做精裝修?1、是行業發展的必然趨勢，房地產已經從商品思維進入產品思維階段。2、是住宅產業化發展的必然。3、是實現綠色低碳、環保節能的重要途徑。4、未來主流目標客戶的需求，省時、省事，可以貸款、拎包入住、方便出租。5、是開發商提升產品價值的重要手段，獲得溢價收益。6、是開發商提升產品品質和專業管理水平的重要手段。7、開發商可以合理避稅、改善財務現金流、降低資金成本。8、可以通過住宅精裝修為客戶提供后期增值服務。9、政府強制性規定（各省市新政）。討論六：為什么有些開發商不做精裝修1、怕麻煩，建設周期長，資金回籠慢。2、裝修質量容易出問題，怕小業主投訴，做不好還賠錢。3、認為大部分業主目前還是認可毛坯房。4、覺得自己的開發管理能力目前還不能進行精裝修住宅的運作。5、認為目前精裝修住宅產業鏈還不成熟，對精裝修支撐不夠。6、政府沒有出臺鼓勵精裝修住宅的優惠政策。7、房地產開發理念還停留在十幾年前，以投資或者投機的觀點做項目。10討論七：住宅批量精裝修與傳統裝修的區別及特征1、裝修設計特點把控：設計中性化、淡化個性化設計，通過設計引導消費者向裝飾個性化方向發展。提倡“輕裝修、重裝飾”。2、設計風格選擇：采用現代簡約、簡約歐式、時尚混搭三種風格為主，在此基礎風格之上進行演變和延伸。3、批量裝修質量保證問題的解決：采用工廠化制作、現場安裝的工藝，大大提高標準化施工質量。房屋各種部位、部品具有質量保證期限，盡量減少現場的施工作業。4、解決業主對材料環保性能的擔憂：環保監控從供應商原材料供應的源頭抓起，選擇信譽度高的，客戶認可度高的知名品牌，確保安全。5、批量精裝設計不同于傳統樣板房設計：批量的特點，嚴格的目標成本控制。6、成本控制與采購特點：嚴格的目標成本控制。原則上貴重材料、成套部品、專項工程和設備均由甲方采購和分包，現場裝飾施工單位以包清工為主。7、項目開發周期的特性：設計、采購、施工獨特的開發節點安排，精裝房比毛坯房開發周期多6至8個月。8、精裝房項目交付的獨特性：驗房交付環節的重要性，售后服務的特點。11

有專人研究住宅精裝修的標準化體系。這種住宅精裝修的研究，不僅是簡單研究在毛坯房的基礎上如何怎么再裝修一下，而是全面地提供整套家居解決方案。全面家居解決方案是從建筑設計方案開始，對戶型、室內設計、景觀設計、廚房衛生間設計、水電氣設計、收納及儲藏系統等多個細節統一研究，并注重系統的集成。這種做法比在以往簡單的地在毛坯房上做裝修已經有了很大的提升和進步。全面家居解決方案二、2.0至4.0住宅精裝系統的構成1、住宅精裝修的2.0系統（全面家居解決方案）12住宅精裝2.0標準下的萬科U8產品體系

U1、星級感受的公共空間系統；

U2、趣味玄關空間系統；

U3、神奇的廳房空間系統；

U4、愉快的廚房空間系統；

U5、享受型衛浴空間系統；

U6、功能強大的收納空間系統；

U7、獨具創意的家政空間區域；

U8、更加人性化的家居智能化系統。13（1）、綠色、健康、高科技住宅2、住宅精裝修的3.0系統的構成141516馬桶污水在同層向后排入隱蔽在墻體里的立管中，立管中雙路排水，避免樓間噪音、無漏水、無串味，摒棄傳統的水封彎頭.不占用地下空間。17食物性垃圾直接粉碎后隨水流入化糞池.可消除80％的生活垃圾.避免室內及小區蚊蠅污染、減輕家務負擔、降低保潔費用18廚房設新型變壓式止逆煙道，使煙道不再竄煙、竄味。變壓式止逆閥煙道排氣量大，截面尺寸較小。通過改變煙道的截面形式和風帽結構，利用煙氣流動的物理規律，使氣流保持向上運動，保證建筑煙道口處風壓為負壓或在0壓左右。雙密封不銹鋼地漏(國際高標GMP認證)，其水封深度遠已超過國家標準，能比一般地漏高速排水外，漏水完畢后雙密封蓋可全封閉，保障沒有異味，更利于消毒劑及一般清潔劑清洗，更能杜絕蟲害與病毒的侵擾雙密封地漏很有特點：兩個水封在水流沖擊時同時打開；沒有水流時，上面的水封自動蓋住下面水封的水，防止反水碗中的存水揮發。同時，干濕分離也有助于提高衛浴空間的健康程度，1920（2）、3.0住宅精裝的智能化系統國家新政：新建住宅小區要推廣街區制，智能化系統將是住宅產品升級重要的技術手段！移動互聯網、物聯網技術自動閘機、車牌識別技術門禁人臉識別技術小區閉路監控技術自動呼梯、電梯刷卡，一卡到戶技術智能社區技術智能門鎖技術車輛預約出入系統技術21（2）、3.0住宅精裝的智能化系統自動呼叫電梯系統：大堂或者地下車庫門禁卡同時呼叫電梯，進入電梯廳后客梯如約而至。一張卡對應專屬樓層，保證絕對私密。室內可在智能面板提前呼叫電梯，偶爾有客來訪，賓至如歸的體驗，也會讓主人感到特別有面子。入戶智能感應燈光：打開入戶門的一剎那，智能感應系統便會察覺你的入戶。當溫馨的玄關燈自動亮起，所有的風云變換都會歸于平靜，喧囂與名利都被關在了門外邊。開門就讓你內心充滿“家”的陽光。22智能家居系統的應用燈光系統模式、家電控制、安防監控、環境監測、家居音樂系統23智能燈光場景控制，隨心切換

就跟玩手機游戲一樣，不同的生活場景、燈光方案由你定義。在移動終端，你可以設置想要場景的時間，決定室內燈光配置，營造出特別的氛圍環境。無論派對、晚餐、閱讀或入睡，均可一鍵切換。一鍵電動窗簾設定，每天被天光叫醒每天愿意被鬧鈴叫醒？還是被自然叫醒？手機上設置起床時間，窗簾會自動拉起，陽光傾瀉在你的床上，燈光的色溫與室內的溫度略微調高，喚醒你身體的每一個細胞。24智能家居控制系統的節能控制自動感應照明。遙控窗戶窗簾、遮陽系統。水和噴灌管理（花草寵物喂養）。253.0住宅精裝的“社交廚房革命”當別人在模仿萬科的U型廚房，萬科重新發明了社交廚房。根據高凈值人群家庭飲食習慣，融合中西廚功能，打破廚房與客廳餐廳的界限。通過一道茶色透明玻璃移門，關閉時阻隔中廚油煙，開啟時共享家庭融暖。更重要的是，讓“總廚”真正成為家庭空間的視覺焦點。為了解決傳統移門槽難于清潔的問題，萬科發揮想象力，將全套日本進口移門軌道安裝到天花板上，為此額外付出超過2倍的成本。（3）、3.0住宅精裝品牌化、高品質精工定制系統廚房26

為客戶定制歐洲貴族專屬櫥柜

（例如上海翡翠濱江項目采用諾布雷薩noblessa，櫥柜中的“太空艙”）27如果不打開櫥柜，你能唯一發現的電器就是德國進口西門子灶臺。根據高端人群的烹飪習慣，需要哪些廚電，根據這項研究定制櫥柜解決方案。各種食材類／調料品類／各種器皿／各種小家電…..空間分隔的智慧處理，收納的精密劃分，讓每件電器都能各歸其位。28廚房的“三步五區”動線分布360度烹調自如29一個廚電一個家303.0精裝開始引入智能魔鏡系統，在你洗漱更衣的時候，鏡子上會出現時間、天氣、新聞、股票等信息，你可以根據上面的信息安排一天的穿衣和出行。難以置信的體驗，將變為現實。3.0精裝的智能魔鏡系統魔鏡可以測試你的心跳魔鏡可以像電腦屏幕一樣獲取信息313.0精裝的衛浴品牌唯寶定制（Villeroy&Boch），科勒定制等衛浴間的臺下盆、浴缸等都選用全球頂級奢華衛浴品牌323.0精裝開關控制系統的simoni7系列33其他精彩亮點電熱毛巾架34（采用simon系列）3.0系統精裝相關機電設備配置35萬科精裝3.0系統的22個標準（以萬科大都會79號為參考）標準1：智能感應道閘，車輛遠程放行36標準2：自動呼梯，一鍵到家；表準3：智能門鎖多重保護，以防萬一；表準4：單元人臉識別系統，無法被復制的身份識別；表準5：方可車輛預約出入系統，至高的賓客禮遇；表準6：數字可視對講系統，園區溝通更加便利；表準7：定制系統門窗，世界級工藝；表準8：戶內門靜音門鎖，細節臻造嬰兒般的睡眠；表準9：除霾新風系統，創造健康呼吸；表準10：防塵入戶門，保持戶內清新氣氛；表準11：入戶前置過濾系統，享受真正的純潔；表準12：分戶軟水系統，結合身體更加柔和呵護；表準13：戶戶直飲水系統，隨時飲用；表準14：德國進口櫥柜，定制功能區；表準15：收納世界大牌，國際化廚房體驗；表準16：灶上伸縮龍頭，使用更加方便；表準17：登高小梯子，取物方便；表準18：卡德維鋼板浴缸，預留體感音樂系統點位；表準19：漢斯格雅淋雨系統，高端精致龍頭；表準20：主衛科勒維亞一體超感坐便器，人體功能科學設計；表準21：周到縝密的區分，收納空間更加合理；表準22：細節處的關心呵護，真正與您交心；373、住宅精裝修的4.0系統定義：住宅精裝修4.0系統是基于工業4.0的基本概念，在之前的住宅精裝修2.0、3.0系統基礎上升級而成的最新系統。住宅精裝修4.0系統不僅僅是精裝修產品品質和層級上的提升，而且還是住宅在人性化、個性化、智能物聯、項目管理運作模式和商業運營模式等方面的全面提升。38

住宅產品配置的智能化住宅中的智能家居系統：安防系統、智能燈光系統、智能插座、智能傳感器、紅外線轉發器、智能窗簾等。

住宅設備裝備智能化住宅的建筑設備：智能空調系統、智能新風系統、燃氣系統、冷熱水系統、智能廚房、智能衛浴等。

住宅、建材部品生產方式智能化裝修施工現場信息管理系統，3D打印技術，建材、家居部品生產過程的智慧工廠、智能制造。

住宅開發過程管理智能化建筑及裝飾設計BIM技術的應用、3D設計軟件的應用、項目開發過程各個模塊信息管理軟件ERP的應用。

住宅產品服務的智能化產品銷售環節VR技術的應用、利用3D設計軟件實現客戶個性化定制、智慧社區服務、機器人物業管理、精裝修住宅售后增值服務等。精裝修住宅4.0系統的主要特點39三、標桿房企對住宅精裝3.0及4.0時代的研究4041美的地產5M智慧家在2015年，美的地產就已經發布了5M產品戰略，即“Multi-smart云智慧管理、Multi-health多功能健康園林、Multi-home超人性化家居、Multi-service全方位社區服務、Multi-system全系統精工品質”。42美的地產智慧社區4.0社區智能安防智慧的家社區WIFI社區安防系統社區WIFI覆蓋（社區室內外公共場地）社區安全系統平臺社區門禁對講系統遠程視頻監控社區消防控制系統智慧控制管家安防管家空氣管家營養管家燈光控制系統智能窗簾系統智能插座系統智能燈光系統門窗安防系統紅外轉發系統煙霧探測系統智能監控系統智能一鍵報警系統廚衛安防系統空氣凈化系統光線感應系統環境探測系統智能廚房系統廚衛水凈化系統水康管家健物業APP滿足社區內商業配套服務，通過智慧管家平臺發出一切服務信息物業APP同步以軟件、短信、電話形式通知業主43藍光地產的“智能物聯”在精裝房里，好品牌、好品質只是基本要求。人性化很重要，藍光對標萬科，而且還在做局部超越，以魔鏡為智能樞紐的智能物聯將成為藍光的超級IP。

44來自銳理數據的調查表明，41.7%的普通市民、74.2%網友認為，5年內我國智能化住宅將成為市場主流。藍光地產雍景系的智能魔鏡在精裝房里，好品牌、好品質只是基本要求。人性化很重要，藍光對標萬科，而且還在做局部超越，以魔鏡為智能樞紐的智能物聯將成為藍光的超級IP。品質+人性化+智能物聯45河南建業5D生活館：互聯網、家居、時尚、科技、創意五大核心元素46開啟房產3.0模式“毛坯房+定制精裝+個性軟裝”把房子變成家！讓用戶入住后就開火做飯！用生態戰略重構產業鏈條：BBC-F2C-C2B蘋果手機戰略：硬件標準化、軟件個性化！47萬科“美好家”：一個共性度較高的基礎標裝+體現個性化差異的裝修定制方案。

美好家的產品體系有六大定制核心，包括功能可選、材質可選、風格可選、軟裝可選、全居住周期可選以及量身定制，通過強大的裝修定制庫，萬科基本確定了加載、升級、定制的裝修選裝層級表，加載主要實現了從無到有，升級實現了從簡到精，定制實現了個性化需求。

目前萬科通過與品牌供應商深度洽談已實現了五大軟裝包的服務輸出，分別包括壁紙包、電器包、衛浴包、燈具包、收納包，后期會根據業主需求逐步增加服務功能。助力業主美好生活，相比于業主親自軟裝配飾，依托于萬科品牌與專業實力，品牌優選、極速省心、精工臻選、擊穿底價是美好家定制服務的四大核心優勢。482017杭州萬科美好家的個性化組合49復星集團“構家”的“一鍵構家”：打造除了毛坯房、精裝房之外的第三種C2M生態圈模式,即個性化的整家定制交付模式。“一鍵構家”的瞬間建模技術結合VR、AR沉浸式體驗，讓消費者提前參與到未來“家”的構建中。基于自主開發的IDI系統，通過虛擬施工法提前預演施工全過程，達到前置加工，裝配化施工，大大提升施工效率，確保工程質量，實現客戶所見即所得的效果，即“一鍵構家”的整家家裝產品和服務理念。50智能家居集成應用功能需求統計用戶感興趣的智能家居功能2016年智能家居產業現狀數據1、終端用戶對智能家居了解的程度四、精裝3.0、4.0標準下的智能家居系統51都是誰在做智能家居？5253爆！542、用戶對系統/單品價格接受度

單品：輕智能單一產品

以智能插座、紅外遙控學習、智能門磁、空氣檢測等為代表“智能單品”或被成為“輕智能”產品的出現，以及其在電商渠道和眾籌平臺的銷售，大大降低了普通用戶使用智能家居產品的成本門檻。

可接受價格：500~1000元。

系統：1~6個模塊（系統）的應用（燈光、家電、安防、環境監測、音樂系統、社區O2O平臺系統等）（1）、單一系統和單品結合

可接受價格：每套5000元。每平方米造價約70元。（2）、5~6個基本模塊

可接受價格：10000~30000元，每平方米造價約200元。（3）、6個基本模塊中高端配置

可接受價格：40000~50000元。每平方米造價約300元。（4）、頂級豪宅、別墅

可接受價格：100000元以上。更多個性化配置。55五、精裝修住宅的運作模式的演變1、菜單式裝修型：精裝修住宅項目銷售采用多種設計方案，多種裝飾材料選擇，多種裝修級別。2、開發商引導型：有限的方案（風格）選擇，建立統一標準下的部品工廠化制造、專業化安裝，裝修級別根據產品定位相對固定。3、開發商集成型：統一標準，統一流程，采用全面家居解決方案，建立梯度產品體系。徹底否定了精裝修=毛坯+裝修的說法。4、開發商與家居連鎖系統供應商合作型：在全面家居解決方案的基礎上，向客戶提供“硬裝”相對固定，“軟裝”采用菜單式個性化選擇服務。5、專業公司管理型：由精裝修項目管理公司來總承包統一管理精裝修設計及部品的研發、工業化生產組織、現場施工安裝，建立精裝修住宅共生體系。6、專業化C2B定制模式：通過專業化的客戶平臺，運用互聯網思維，由專業的開發商或者專業化的運營管理團隊，打造滿足不同客戶需求的、個性化定制的住宅精裝修產品（包含硬裝和軟裝甚至家居生活用品）。56六、精裝修住宅開發項目“精裝管理”切入點分析1、項目前期策劃定位研究階段的介入市場分析、主流目標客戶分析、產品定位研究、項目目標成確定（包括精裝修交樓目標成本）、綜合開發成本及項目投資效益分析。2、規劃設計階段的介入批量精裝修項目特別要求在建筑方案階段就要開始介入精裝修設計，之后貫穿擴初設計、施工圖設計、專業分包以及部品二次深化設計。3、成本采購階段的介入在精裝修方案設計確定之后，精裝修的深化設計與成本采購階段互相緊密關聯、協同推進，根據目標成本的要求完善最終的精裝修施工圖設計及大宗材料、部品的招投標和采購。4、在項目前期銷售階段的介入在項目銷售準備階段、樣板房展示區打造階段、項目開盤推廣期全面介入。5、在項目交付、售后服務階段的介入通過施工階段業主開放日、入伙交付、后期物業維修、售后增值服務的全面介入。57七、萬科及標桿企業近期3.0精裝案例解析案例解析一（詳見附件）案例解析二（詳見附件）58一、如何做好精裝修項目的市場前期調研工作1、做好精裝修政府相關政策的研究和分析2014年以來全國各省市出臺的相關政策解讀第二章：房地產精裝修住宅產品定位研究59各省市政策差異和特點：浙江省：最鼓勵定制精裝修；山東省：政策比較有利于裝飾企業；海南省：精裝政策刻不容緩；河南省：選擇現在鄭州市試點；四川省：完善標準體系；上海市：相對嚴格，要求詳細；各省政策解讀鏈接上海政策鏈接602、做好項目所在城市（區域）的精裝修項目相關情況（1）、精裝修項目與毛坯房項目完成比例；（2）、精裝修項目交付標準和交付范圍；（3）、同行開發商精裝修項目運作模式的調研；613、競爭性樓盤產品細節調研及精裝項目的對標分析（1）、裝修主材采用分析（瓷磚、石材、涂料、飾面板材等）；（2）、裝修主要部品分析（木作收納櫥柜、廚房櫥柜、衛生間衛浴柜、成套門系統、木地板系統、龍頭和潔具系統、開關和插座系統等）；（3）、家用電氣系統（廚電品牌、空調系統、新風系統、暖風機、垃圾處理機、凈水機、燃氣熱水器等）；（4）、智能家居系統（可視門鏡、智能門鎖、可視對講、智能開關、燈光控制系統、電動窗簾等）；（5）、人性化細節（便捷掛鉤、USB插座、緊急按鈕、入戶感應燈、夜視燈、一鍵開關等）；（6）、軟裝家具系統（組合家具、沙發、茶幾、床及床上用品、軟裝燈飾、家紡系列、裝飾畫、飾品等）；（7)、家居生活用品（家用小電器、炊具、餐具、熨燙臺、衛浴用品、酒店類布草等）；（8）、公共部分交樓標準分析（地下室入戶大堂裝修標準、一層入戶大堂裝修標準、一層大堂的軟裝配置、信報箱等級、快遞中轉柜、電梯轎廂裝修等級、公共樓梯間裝修等級等）；62二、精裝修住宅產品模塊構成及初步定位建議1、戶型模塊系統（戶型產品系列：平層商務公寓、LOFT公寓、90平米以下戶型、90~144平米戶型、144~250平米戶型、250以上大平層或復式、別墅類住宅）；2、對應戶型產品系統的功能空間模塊（玄關、餐廳、客廳、家庭廳、廚房、衛生間、各種臥房、其他功能性用房等）；3、對應戶型產品系列和分級體系的主要裝飾材料系列；4、對應戶型和分級體系的家用機電設備（含弱電）系列；5、對應戶型和分級體系的部品及品牌系列；6、對應戶型和分級體系的軟裝系列（含家居用品系列）；63三、精裝修項目前期可行性研究報告的編制項目可行性研究主要內容及對應精裝修內容的工作特點：1、項目背景：精裝修政策背景、項目SWOT分析；2、市場與客戶分析：目標客戶是誰、主流目標客戶需要什么樣的精裝房、競爭對手在做什么樣的房子；3、產品定位建議：對應目標客戶建議提供什么樣的精裝房，精裝房初步的目標成本是什么，預計售價；4、項目開發實施計劃：開發周期、里程碑節點計劃；5、項目實施具體措施：組織架構、崗位設定、管理流程的調整、設計標準、甲供材料選擇、招標計劃、總包及分包方案、初步的施工組織方案、其他社會專業資源整合計劃與方案等；6、開發項目的投資估算：管理成本、設計成本、綜合建安成本、精裝修成本；7、項目的稅務籌劃及財務成本分析：因精裝修而帶來的稅務籌劃調整、財務現金流情況變化；8、項目投資收益分析：精裝前提下的收益分析與傳統毛坯比較分析；9、項目預評估及結論：做精裝項目的可行性結論、項目的與評估結果；某標桿企業對精裝項目前期研究參考鏈接64（一）、什么樣的裝修要慎重選擇精裝修1、銷售總價低的樓盤2、市場對精裝修認知度低的樓盤3、大城市的郊區樓盤4、大戶型樓盤（如果考慮裝修應選擇較高的分級體系）5、別墅類豪宅產品（如果考慮精裝修采用個性化定制模式）適合精裝修的物業：1、中小戶型的樓盤2、商務中心區附近的樓盤（特別是商業、寫字樓、產業用房指標）3、地鐵上蓋的樓盤（大城市中心化趨勢）4、大型購物中心或者專業市場旁邊的樓盤（商業及產業配套）5、旅游度假產品（第二居所、第三居所）6、LOFT、SOHO、創客公寓、頂級住宅及公寓（精裝3.0、4.0系統）65銷售型精裝修商務公寓策略：1、設計風格建議采用現代簡約風格，用材盡可能種類少而簡潔。2、設計考慮比較完善的收納空間，并且作為交樓標準的組成部分。3、室內功能要考慮可兼做小型辦公的可能和空間可變性，提供較為完善的電源插座及網線點位布置。4、可以采用較為先進的智能家居系統或者智能辦公系統。5、投資性公寓配置家具及家居用品，實現拎包入住。家具及家居用品可由客戶自己選擇是否一并購買，提供組合套餐。6、投資性酒店式商務公寓參照酒店式公寓進行設計。采用硬裝軟裝一并銷售，并提供酒店式管家服務。（二）、銷售型精裝商務公寓類項目如何實現精裝修交樓66（三）、別墅類、大平層豪宅類項目如何實現精裝修交樓別墅類、大平層豪宅精裝修策略：1、樣板房引導策略，以銷定產，批量施工，降低銷售風險。2、個性化設計套餐選擇，包括戶型套餐選項、硬裝風格選項、機電配置選項、軟裝個性化配置選項、以及家居生活用品選項。3、全套私人個性化定制。組織個性化設計專家團隊，或者配合業主自行裝修設計，提供毛坯房各種系統對接端口及外部系統。4、要配置足夠的高端材料設計、部品設計、機電設備系統及建筑智能化系統，要達到精裝修3.0系統以上的標準。5、毛坯房交付項目與簽訂業主自行裝修及改造的相關約定，保護社區及其他業主的共同利益。67一、住宅精裝修管理組織體系誰來負責牽頭？設計部？營銷部？成本部？工程部？由公司主管領導牽頭，協調各部門共同完成。公司高管牽頭的必要性！精裝修是外委設計還是自主研發？可根據開發企業的自身情況確定外委或者自主研發，建議自主研發和外委結合。關鍵的問題是：開發商人員的投入、時間的投入及研發費用的投入！精裝修是臨時工作還是建立一個永久的系統工程？精裝修體系的建立是永久的系統工程，必須由公司確定制3~5年的實施目標，確定每個階段成果，制定各個部門配合的實施計劃。使得精裝修的管理成為地產公司整體管理運作系統中重要的、不可分割的組成部分。第三章：房地產精裝修管理體系及標準化的建立68標桿企業對住宅精裝修的組織及執行萬科集團成立專門公司“萬創”，對精裝修標準進行研發與推廣執行綠城集團集團成立精裝修設計管理部，相關部門以配合方式進行龍湖地產集團成立精裝修管理中心，相關部門以配合方式進行中海地產抽調設計精英對項目進行精裝修的標準研發及執行其他地產集團起步階段由集團設計部的精裝修設計組進行標準的研發及具體項目的標準化推廣，其他部門全力配合實施。69設計系統集成景觀設計規劃設計建筑設計精裝部品設計風格設計機電設備設計無障礙設計空間優化設計二、精裝修住宅的標準化體系的建立1、精裝修設計體系的標準化設計系統構成70設計主管設計總監成本設計室內設計設備設計部品設計風格設計空間優化材料設計成本預算部品工藝部品圖紙基本設備選型工藝設計精裝修設計管理系統712、精裝修住宅產品分級體系的標準化精裝修住宅的分級體系就是建立精裝修住宅的分級標準。根據客戶的市場定位確定產品定位，將不同裝修部品的組合與不同裝修材料的產品種類根據目標客戶的需求進行分類匹配，形成不同梯度的裝修標準。在分級體系建立時通過成本規劃，將有限的資金進行合理分配，使其產生收益最大化，也就是實現客戶的滿意度最大化。根據樓盤產品定位確定分級標準根據戶型大小確定分級標準根據樓盤的產品類別確定分級標準723、精裝修項目成本控制體系的標準化設計標準最優性價比基本概念廚房電器10-15%機電設備20-25%基礎施工30-35%收納固定家具8-12%衛浴設備15-18%成品物流保護1-5%成本設計研究項目分解單項成本核算預算統籌734、精裝修項目招標與采購體系的標準化（1）、精裝修項目招標管理流程、招標文件的標準化；（2）、精裝修項目大宗材料、設備、部品采購管理流程；（3）、精裝修材料采購管理辦法；（4）、精裝修軟裝采購管理流程；（5）、ERP供應商信息管理系統；（6）、二級、三級采購授權體系的建立；745、精裝修項目施工管理體系的標準化（1）、精裝修施工管理流程（2）、精裝修施工工藝作業指導書（3）、精裝修施工管理措施（4）、精裝修施工管理用表標桿企業標準化參考756、精裝修項目在過程交付、銷售合約風險把控、精裝交付資料管理體系的標準化（1）、土建交付階段的標準化土建移交質量問題綜合統計分析表76（2）、銷售階段交樓標準及售樓合同的標準化特別提醒：未能確定品牌、型號的材料、部品可以同等材料替換，最終以開發商實際交樓為準。77（3）、精裝房交付階段交房資料的標準化交業主的裝修資料（一戶一檔）戶型平面圖分戶驗收表所有設備的使用說明、保修卡、合格證水電管路走向圖工程施工過程光盤成品住宅使用說明書78精裝標準產品庫項目定位產品選擇項目套圖成本測算清單確定標采招購施工管理項目實現根據項目定位選擇標準產品《產品標準物料表》《產品標準施工圖》《產品標準工藝節點圖》三、精裝修標準推廣執行體系

79四、住宅精裝修開發項目計劃運營管控核心要點1、批量精裝修項目運營管理特點設立精裝管理部適應精裝業務流程調整適應精裝業務開發計劃精裝修項目協調各個部門重要性精裝修項目專業崗位考評的獨特性802、精裝修項目在計劃運營管控方面需要關注的問題（1）、項目整個開發周期的延長；（2）、設計管理時間階段及周期的獨特變化（建筑設計、室內設計、機電設計、智能化設計等）；（3）、公司組織架構和職能的變化，部門人員和崗位職責的變化；（4）、績效考核內容需要根據工作內容、達標條件，進行適當調整；（5）、設計內容及設計費用的變化（建筑設計、室內設計、二次深化設計、專項設計、定制產品設計、產品研發、咨詢顧問等）；（6）、公司綜合管理費用的變化。（7）、項目建造費用的變化（土建、安裝、精裝修費用、軟裝費用等）；（8）、精裝修項目招標采購、項目發包的獨特性；（9）、精裝修項目施工周期的獨特性；（10）、精裝修項目銷售及客服、售后服務的獨特性；813、批量精裝項目整體開發計劃節點的編制附件：某精裝修住宅開發項目計劃節點模板一級開發節點（里程碑節點）董事會考核二級開發節點（部門之間對接節點）三級開發節點（部門內部節點）項目公司考核部門內考核82第四章：精裝修住宅的設計原理一、全面家居解決方案最新的十大系統1、公共空間系統（入戶大堂、轎廂、公共樓梯間走道）2、玄關系統（普通收納玄式關、裝飾性玄關、入口禮儀式玄關）3、餐廳客廳系統（普通餐廳、正餐廳、早餐廳、起居室、客廳、家庭廳）4、臥房系統（保姆房、兒童房、老人房、客人房、主人房）5、廚房系統（普通住宅廚房、開敞式廚房、大戶型住宅廚房）6、衛浴系統（工人房衛生間、公共衛生間、主人房衛生間）7、收納系統（玄關、廚衛、儲藏、衣柜、家政收納）8、家政系統（廚房區域、生活陽臺區域、洗衣及清潔區域）9、建筑科技及智能化系統（建筑科技、智能家居、智慧社區、智慧城市）10、人文關懷系統（人體工程學、生活貼心關懷、裝飾美學系統）831、公共共空間系統從入戶大堂到入戶門，設計要求充分考慮住戶歸家的動線及沿路放松的心情。要讓住戶體驗到“回家即時享受居住生活的開始”。公共空間主要由入戶大堂、走道、電梯廳、電梯轎廂組成。底層的入戶大堂的設計要與住戶的身份相匹配，設計參照是高級酒店大堂（包括地下車庫入戶大堂），這種設計標準讓主人備受尊重的身份感從踏進大門開始就迎面而來。2、玄關系統玄關空間的設計需要同時具備實用及美觀的功能。從實際使用角度來說，玄關空間既要便于換鞋。放置大包小包的隨身物品，同時又要有充分的收納空間放置當季鞋和過季鞋。存放鞋子的這些收納空間，還要考慮到長靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、兒童鞋等不同種類，讓一家人的鞋都有足夠的大的空間來放置。從美觀層面來說，玄關是踏入家門的第一步，也是彰顯主人生活品味的地方。玄關的設計在考慮實用的前提下，還需要通過色彩、用料、柜體的設計，營造一個美的開端。在2.0基礎上升級后的3.0~4.0精裝十大系統843、餐廳、客廳空間系統廳房空間的設計既要注重品位，又要求舒適。在廳房設計中，需要著重考慮設燈光及光源的設計，要考慮客廳看電視時、客廳聚會時、餐廳就餐時、客廳及臥房看書時、夜間走動時不同的光線需求。在廳房設計的理念上，要充分考慮電視柜、預埋插座、電視電話線盒、電動窗簾、調光開關等布線的細節設計構思，要求細節領先于使用者的舉止習慣，這樣完成的精裝修房客戶住起來不會有任何后顧之憂。4、臥房、書房系統（與餐廳客廳不一樣的設計）臥房系統可以細化為主臥房、次臥房、老人房、客臥房、兒童房、書房、工人房等。以往住宅設計，特別是戶型稍大一些的主臥房設計經常忽視了主臥房的重要性，主臥房的設計除了比其他房間尺度大一些之外，其他沒有太多的差別。其實住宅的品質和等級的區別很重要是體現在主臥房的差別上面。我們要求每個房間根據不同使用者的需求需要布置滿足使用需求的家具。比如兒童房的布置要有1.2米的床、衣柜、寫字臺、床頭柜、五斗櫥、書架等。對于精裝修交樓的設計，還要考慮每個臥房都具備足夠的收納空間。855、廚房空間系統（智能科技在廚房的應用）根據調研資料，一個普通的家庭主婦每天花在廚房里面的時間大約為3.5個小時，其中45%用于清洗，35%用于烹飪，15%用于收納，余下的5%用于廚房中的等待、調整和放松。可見真正用于烹飪的時間只占了三分之一，其余的都在洗菜盆、砧板、鍋碗瓢盆之間來回奔走，因手忙腳亂而耗費了大量的時間。從實際功能層面上來說，主婦們需要一個動線布局合理的廚房，不但滿足洗、切、炒、存的合理流線，存貯物品方便，而且油煙、污漬容易清洗。從美觀層面上來說，廚房需要整體化的設計。冰箱、地柜、吊柜收納合理方便。櫥柜中的隔板可以自由調節，讓櫥柜適合物品，而不是物品適合櫥柜。要設計專用的廚房洗盆（甚至可以放下炒鍋以便刷洗），滿足洗刷中式烹調器具的需求。866、衛浴空間系統我們觀察到每一個家庭每天使用衛生間的時間將近兩個小時。這其中，有40%用于洗浴，35%用于化妝、剃須、梳洗、卸妝，20%用于如廁，余下的5%用于其它活動。衛浴的空間設計時要基本上做到如廁、沖涼與洗漱分離，高級住宅還要做到干濕分開甚至男女主人分開。這樣的設計能夠最大限度提高衛浴空間的使用率。從細節功能層面上來說，浴室要有足夠放置洗浴用品的物架，毛巾、衣物不會輕易被水打濕，科學地設置排水系統，不要讓濕滑的地板滑倒人。浴室還要考慮排氣扇的設計、暖風機的設計、足夠大的洗面臺、足夠的收納空間，3.0至4.0系統會增加更多智能設計。7、住宅的收納空間設計收納空間的設計應該分布在室內空間每一個角落。收納空間需要精細化分類，衣物、箱包、體育用品、家庭急救箱、旅游用品、兒童用品、重要物品都需要一個系統的存放空間。在柜子的中底部設計保險柜，放置存折、結婚證、房產證、戶口本等貴重用品。家庭不同成員擁有的規格不一樣的各種手提袋、背包、運動用品袋都需要在收納系統中安排合適的位置。收納空間可以化整為零，將收納空間與家居裝飾結合起來，在美化家居環境的同時，實現收納功能。878、家政空間區域要解決傳統裝修隊家務工作的忽視，使日常家政瑣碎與生活起居空間分離，互不干擾。家政空間從實用功能上來講，要滿足機洗區、手洗區、放置區、收納區的不同分區和功能要求。洗衣機區附近最好要有寬敞的熨衣臺面。小電器、衛生紙、洗滌劑、等各式家庭雜物可以分類放置。可以專設吊柜、儲物柜和水盆柜。按照操作流線科學分類。主婦（夫）的家務工作因為流線和空間的合理設計而變得輕松、高效。從人性化角度上講，家政空間的構想是對承擔了大量家務活的家長們的禮遇，它給了家一個濃縮家庭溫馨的空間。9、建筑科技及家居智能化系統當你進入戶內，在客廳與廚房區域創新設置一個集成化終端系統。可視終端系統要具備可視對講、開門等功能，未來在產品和客戶進一步細分的前提下，這個功能還可以實現電視、DVD等功能的重疊。家居智能化系統還包括主臥房24小時報警按鈕，廚房煤氣報警等智能安防系統。家居智能化，科技讓人們生活的更輕松。空調、新風、恒溫、恒濕、靜音、水質凈化、智慧物聯等將是3.0至4.0升級后的重要內容。10、人文關懷及裝飾美學系統通過對人體工程學的研究，進一步科學的精細化設計，實現系統化的人文關懷（例如廚房的“三步五區設計”）、細節關懷、裝飾美學等。88二、全面家居解決方案的四大特點第一：完善的居住功能。提升的功能設計標準、場景化的功能解決方案和全面人體功能學的具體應用，將為您帶來科技、舒適、方便的生活。居住功能的解決不再是一點一滴的技術集合，而是系統性、全生命周期的整體實現。同時，為了您的居住健康和“可持續發展”的社會責任，我們堅持在房屋能耗、排放等各環節全面引入綠色設計概念，給您一個“綠色之家”第二：建筑室內一體化設計。從戶型設計開始，我們已經在為您的生活考慮。顛覆傳統的住宅設計模式，我們不立即從戶型設計著手，而是先研究您的生活需求，空間、尺度、流線、家庭成員，研究您不同生命階段和家庭構成下的生活狀態，我們的專業就體現在戶型本身對您不同需求的適應。這個家，也許就記載了您一生全部的精彩。所以，我們認為，生活不僅流于表面，也應在鋼筋混凝土中開始堅持。89第三：高質量的產品品質。秉承開發商對住宅建造的經驗與責任，我們為您挑選符合我們共同標準的產品與設備，并擔當我們的承諾。我們的選擇不是光因為名氣、價格、外形，而是他們的理念與我們相同，他們的品質夠的起您對生活的期盼，對孩子的關愛，對老人的照顧，對愛人的牽掛。第四：完備的售后服務。一個新家，是一輩子的幸福。為您造家，我們將提供全新的服務解決方案，我們自信，物業公司會是您最放心的管家。您拿到鑰匙，才是我們服務的開始，所有的需求，我們會用最專業的方式來為您解決。90全面家居解決方案通過九個方面實現舒適的家居生活設計概念功能實現部品配置材料品質安全防護健康環保保養建議工程質量服務計劃91三、全面家居解決方案的設計要點功能介紹

專業、現實、生活、價值我們細心地解讀您對生活的每一個需求，給您一個全新的家居空間。92過渡區——分隔室內外，保持戶內整潔及私密服務區——后勤系統活動區——交流休閑場所緩沖區——書房，分隔活動與睡眠的過渡區域睡眠區——保證安靜、私密過度區玄關

服務區衛生間/廚房

睡眠區次臥/主臥

活動區餐廳/客廳/觀景陽臺

緩沖區客房/書房

睡眠區主臥/次臥■產品房型優點解析●各空間布置充分考慮家庭生活的作息習慣。由外到內內、由動到靜、由開放到私密，合理排序，創造良好好居住環境。●合理設計流線系統，按家庭成員日常行為方式，安排排各空間布局及開門方向。流線指人們活動的路線，它根據人的行為方式把一定的空間組織起來，通過流線設計分割空間，從而達到劃分不同功能區域的目的。一般來說，居室中的流線可劃分為家務流線、起居流線和客訪流線，三條線不能交叉這是流線設計中的基本原則。全面家居解決方案設計功能解析93訪客流線分析換鞋客訪流線訪客流線主要指由入口進入客廳區域的行動路線。訪客流線不應與起居流線和家務流線交叉，以免在客人拜訪的時候影響家人休息或工作。合理規劃，減少客廳中的通道入口及門扇。多運用流線作為功能分區的分隔線，劃分出主人的接待區和休息區。單純大面積的客廳效果并不佳，通過流線的細分，從而科學的分割空間，這才是房型設計的根本。（4）、全面家居解決方案的設計對戶型動線分析94起居流線分析起居流線起居流線主要存在于臥室、衛生間、書房等私密性較強的空間。設計要充分滿足家人的生活習慣。一個位置布局恰當的浴室和衛生間，就是明確了家人流線要求私密的性質，為人們夜間起居提供了便利；分離式的且功能齊全的衛浴空間又能滿足多人同時使用的要求；此外，房間里床、梳妝臺、衣柜、包括電器的布局要適當，不能形成空間死角，讓主人感覺無所適從且浪費空間。95家務流線分析洗衣取切炒洗家務流線家務流線最主要表現在日常儲存、清洗、料理這三個方面。如，在廚房里操作，儲藏柜、冰箱、水槽、爐具的順序安排，決定了下廚流線，由儲存、清洗、料理這三道程序進行規劃；再如，家政空間，其布局需要滿足取物、操作、放置等步驟的順序要求。96洗衣取切炒洗精裝修住宅套內建筑及裝修設計布置分析入戶玄關餐廳的可變性廚房流程衛生間干濕分開及開窗設計生活陽臺的設計主臥房的設計客廳的設計次臥房及兒童房的設計97四、如何設計好住宅套內的每一個房間玄關區域應考慮的內容：1、入戶花園、入戶門廳、玄關柜、玄關臺、鞋柜、收納柜、屏風2、機電布置：開關、配電箱、門鈴、可視對講、入戶感應燈廚房的設計原則：1、冰箱盡可能布置在廚房里，普通住宅預留位置，高檔住宅設計嵌入式冰箱。2、洗菜盆盡可能靠近采光窗，采光窗竟可能開大。洗菜盆下設或者預留垃圾處理器、凈水器位置。龍頭考慮可伸縮抽拉龍頭。3、灶盡可能靠近煙道布置，灶要避開窗口布置，灶的布置盡可能與臺面下的消毒柜錯開。4、廚房臺面的長度盡可能大于3米，臺面與臺面及墻間距大于1000毫米。舒適度較高的中高檔次住宅，廚房面積要大于5平方米。5、廚房電器的三標配、五標、多標配問題，廚電一體化設計，插座布置的原則。6、廚房內或者外窗宜設排氣扇（新風系統）。7、南方地區廚房設置空調。重要！98衛生間設計的原則：1、一進門最方便的位置是洗面盆。2、一定要“干濕分開”！3、公共衛生間盡可能布置出二分離衛生間。淋浴布置盡可能與窗洞口錯開。4、根據戶型的大小，主人衛生間的布置可考慮三件套、四件套、五件套、六件套以及步入式衣櫥。5、衛生間的電器設備越來越全：排氣扇、暖浴快、智能馬桶、電熱毛巾架、帶LED燈的放大鏡、電視機、魔鏡、地暖等。客廳與餐廳的設計原則1、客廳沙發的布置應該有利于朝向窗外景觀最佳的的位置，同時要兼顧風水和隱私的考慮。2、電視背景墻的長度宜大于2.7米，盡可能與沙發對中布置。3、餐廳中餐桌的布置最好有兩邊是穩立墻（不開門的墻），餐桌周圍的流線盡可能不與廚房、客廳等流線交叉。切忌餐桌周邊都是門，而且還對著一扇衛生間門。4、餐桌的布置要考慮節假日多人用餐的可能性。餐桌附近有電源插座。5、餐廳、客廳要考慮合理的空調機布置，同時考慮布置壁掛機、落地柜機布置的可能性。99

社交廚房革命，讓家庭“總廚”從幕后走到臺前！當別人在模仿萬科的U型廚房，萬科重新發明了社交廚房。根據高凈值人群家庭飲食習慣，融合中西廚功能，打破廚房與客廳餐廳的界限。通過一道透明玻璃移門，關閉時阻隔中廚油煙，開啟時共享家庭融暖。更重要的是，讓“總廚”真正成為家庭空間的視覺焦點。萬科對廚房功能的最新的解讀胡老師對住宅廚房和衛生間的觀點廚房決定了一個家庭的生活質量！衛生間決定了一個家庭的生活品味！100兒童房及老人房設計的原則1、必須能夠布置出1.2米寬的單人床、寬度不小于800的寫字臺或者電腦桌、寬度不小于800、深度不小于600的衣柜、可布置出小型書架的位置，盡可能還能布置出寬度大于800、深400的五斗櫥。套內使用面積不宜小于6.5平方米。2、床頭及寫字臺布置區域要考慮電源插座及網線接口，要合理布置空調壁掛機的位置。3、老人房（或者次主臥）開間大于、等于3300的房間窗寬不宜小于1800。4、老人房的雙人床寬度應大于1.5米，并且至少可以布置下一個500寬的床頭柜。可以布置出寬度不小于1200、深度不小于600的衣柜，可以布置出寬度不小于800的五斗柜。5、大戶型的老人房可以參見普通住宅的主臥房布置，主人床的寬度應該大于1.8米，并且可以布置出兩個床頭柜，最好還能布置下按摩椅。書房設計原則1、寫字臺及電腦桌盡可能靠窗布置，書架收藏區域應該沿墻布置。2、較大戶型的書房布置要考慮風水布置的格局。3、緊湊型住宅的書房的設計要考慮可以變成臥房的可能性。101全面家居解決方案設計功能解析主人房設計原則1、主人房的面積要求，國家規范不宜小于10平方米。最舒適的主臥房面積：中國傳統標準為不宜大于22平方米，歐美標準35~45平方米。2、普通住宅主臥的面寬不宜小于3300，凈進深不得小于3500（600衣柜+兩個床頭柜1000+1800寬雙人床+100的抹灰及踢腳線等施工誤差）。理想的普通住宅的主臥房凈進深應該達到4200以上（考慮再加上700寬休閑椅或者嬰兒床）。3、套型建筑面積達到125平方米以上的主臥房的衛生間應該布置出四件套潔具，套型建筑面積在144平方米以上的主臥房衛生間應該布置出5件套潔具并且有步入式衣櫥。4、衛生間的門不宜朝床布置。5、衣柜的寬度不宜小于2200。6、主人房區域應考慮梳妝臺的布置。住宅戶型精裝修設計基本參考原則102第五章：如何建立精裝修住宅的分級體系及精裝修

住宅的交樓標準體系一、精裝修分級體系的基本參考精裝修住宅的分級體系標準實際上是指我們通常所說的單位裝修標準。然而對應的單位面積是不一致的。單位裝修標準有以下兩種劃分或者表達：對應戶型房產證上建筑面積的表達：主要是在銷售上對客戶比較籠統的表達。對應具體某個區域或者部位使用面積的表達：作為開發商核算內部目標成本控制的主要依據。目標成本區域細分建議：地下車庫入戶大堂部分（包含軟裝及空調系統）；首層入戶大堂及首層電梯廳（包含軟裝、信報箱及空調系統等）；電梯轎廂裝飾（包含空調）；標準層公共電梯間走道（包含軟裝等）；進入入戶門之后的套內使用面積（包含露臺和陽臺的面積）；103二、精裝修住宅的分級體系對應的標準不同戶型面積的分級及對應的設計風格建議1、政府保障房級裝修成本造價：400~600元/平方米2、基礎標準級裝修成本造價：600~900元/平方米3、都市普通級裝修成本造價：1000~1800元/平方米4、一線城市標準級裝修成本造價：2000元~2500元/平方米5、普通豪宅級裝修成本造價：3000元~4000元/平方米6、頂級豪宅級：5000元/平方米以上注：以上分級標準參考為開發商內部套內使用面積單位目標控制成本。104精裝修住宅分級體系對應的裝修標準的裝修內容分級體系參考分級體系參考(2)1）、政府保障房級（400~600）：完整的廚房硬裝（不含廚電）、簡易操作臺和櫥柜、衛生間主要潔具及簡單硬裝修，門、地板、墻面的裝修。主要裝飾材料以瓷磚和涂料為主。2）、基礎標準級（600~900）：在上一級基礎上，增加廚房櫥柜及廚電、衛生間品牌潔具及衛浴配件的部件，廳房開始考慮固定家具的布置（提供入口玄關鞋柜、主人房衣柜）。廳房地面開始采用實木復合地板，較高標準的成套門系統。主要裝飾材料一瓷磚和涂料為主。3）、都市普通級（1000~1800）：在基礎標準級之上，增加廚房衛生間的電器和櫥柜（著名品牌），廳房開始考慮更多的收納系統同時提高裝修材料的標準，墻面開始背景墻裝飾。潔具及電氣采用著名品牌中高端系列。開始贈送部分品牌家用電器（冰箱、熱水器、空調等）。配置基本的新風系統和智能家居系統。4）、一線城市標準級（2000~2500）：在都市普通級之上進一步提高材料標準，增加房屋的其他配置，比如空調系統、熱水（爐）系統、新風系統、直飲水系統、中高端智能家居系統等。敏感部品開始采用品牌定制。5）、普通豪宅級（3000~4000）：在一線城市標準之上采用頂級品牌產品的同時，開始考慮更多的機電（設備）系統、固定家具的布置，甚至開始考慮移動家具、主要燈具的配置等。主要部品均為著名品牌以及專屬定制。6）、頂級豪宅級（5000以上）：主材、電氣設備、家居部品均為國際頂級進口品牌及高端系列，同時相關硬裝和軟裝設計與國際奢侈品品牌對接、定制。C級標準參考105精裝修住宅分級體系分類表106都市普通級精裝修主材及部品選用參考1000~1800元/平方米地板：國內十大品牌實木復合地板，如大自然、圣象地板等成套門系統：國內優質品牌門廠潔具：科勒、東陶TOTO、樂家智能馬桶：該級別開發商一般不提供衛浴龍頭：科勒、TOTO等衛生間電氣：松下暖風機、LED放大鏡、電熱毛巾架廚房櫥柜：歐派、博洛尼、老板等國內知名品牌。廚房電器：西門子、方太、老板等國內知名品牌。一般不送冰箱。廚房龍頭：科勒、摩恩等合資知名品牌。瓷磚：國產優質品牌。涂料：立邦、多樂士等優質品牌。玄關柜、衣柜：索菲亞等知名品牌（玄關柜，主人房衣柜不確定，其他臥房不考慮）。空調系統：開發商一般不提供。如提供為分體三菱、松下、日立、格力等品牌。燃氣熱水器：開發商一般不提供。如采用為櫻花、能率、林內等日系品牌。開關插座：西蒙、羅格朗、西門子等。新風系統：局部管道排風式，合資優質品牌。入戶門鎖：合資品牌優質智能門鎖（Yale，三星等）。廳房背景墻：一般不提供。樣板房有，但屬于非交樓標準。智能家居：一般不提供，安裝預留電氣點位。不同分級體系案例分析107一線城市標準級精裝修主材及部品選用參考（2000~3000元/平方米）地板：國內十大品牌實木復合地板，如大自然、圣象地板等成套門系統：國內優質品牌門廠。潔具：科勒、東陶TOTO、樂家較高系列產品。智能馬桶：該級別開發商一般不提供，部分項目考慮主人衛生間提供TOTO普通款。衛浴龍頭：高儀、漢斯格雅普通系列，科勒、TOTO中高等系列。衛生間電氣：松下暖風機、LED鏡前放大鏡、電熱毛巾架、防霧鏡子廚房櫥柜：歐派、博洛尼、等國內知名品牌（含轉角拉籃等貴重五金件）。廚房電器：西門子、方太、老板等國內知名品牌（可含微波爐及冰箱）。配垃圾粉碎機和凈水器。廚房龍頭：科勒、摩恩等合資知名品牌。石材、瓷磚：國產優質著名品牌。涂料：立邦、多樂士等優質品牌。玄關柜、衣柜：索菲亞衣柜等知名品牌（玄關柜、主人房衣柜，其他區域不確定提供）。空調系統：提供三菱、松下、日立、格力等品牌，以多聯機、壁掛機為主。燃氣熱水器：采用為林內、櫻花、能率等日系品牌。開關插座：智能家居開關、西蒙、羅格朗、西門子等。新風系統：熱交換器雙向流式新風系統（除PM2.5），日系、德系合資優質品牌。入戶門鎖：進口或者合資品牌優質智能門鎖。廳房背景墻：局部采用拼花大理石、高端壁紙或者皮革、布藝軟包等。智能家居：智能燈光、電動窗簾、智能空調、手機APP控制系統等。108深圳某豪宅采用的品牌系列深圳精裝修住宅標準參考109三、住宅精裝修體系及室內產品的價值主張1、建立與分級體系對應產品系列（如杭州萬科的臻、尊、悅、舒享家系列）；2、建立住宅室內的色系標準；3、建立住宅室內設計的風格標準；4、完善的系統設計（戶型設計、硬裝設計、固定家居設計、軟裝設計）；5、打造功能性收納，整體定制空間體系（定制兒童房、書房等）；6、建立智慧家居系統（對應不同的分級體系和產品系列）；7、形成居家健康設計體系（聲、水、光、空氣的標準）；8、確定居家生活舒適細節設計標準；9、室內產品的價值主張（產品細節標準）；110杭州萬科精裝住宅25項健康主張111杭州萬科精裝住宅29項舒適之道1121、戶內吊頂完成面凈高必須大于2350mm；2、房間保證預留真實家具尺度；3、玄關鞋柜底部設置不少于150mm的柜下換鞋空間；4、浴缸靠外側安裝80mm石材臺面，關懷老人與兒童的浴缸安全使用；5、配置前段慮水設備，過濾水中雜質，做好居家用水的第一道防衛；6、戶內安裝除霾新風系統，給我們的業主創造一個潔凈空氣的居家空間；7、戶內門采用靜音門鎖，消滅居家噪音；8、平開窗配兒童鎖，開啟角度限制，杜絕兒童意外；9、戶內照明選用LED，潔具選用節水款型，點滴環保；10、玄關設置紅外感應燈，關懷業主回家感受；11、戶內設置一鍵斷電，方便居家日常電源管理；12、配電箱柜體側壁設置小手電，在意外斷電時提供緊急照明；13、衛浴安裝風暖，避免燈暖對老人孩子視力的傷害，帶來安全柔和的呵護；14、衛浴干濕分離交接處需設置不少于100mm寬的門檻石；15、廚衛不使用砂巖、洞石、仿古等多孔肌理的材料；16、廚房水槽采用臺下安裝方式，臺面清潔無死角；17、廚房烹飪區安裝涼博士，解決夏季廚房悶熱，空氣流動性差的問題；18、廚房龍頭采用可抽拉龍頭，沖洗不易清理的死角；19、廚房內的插座采用帶開關的插座，關注用電安全；20、衛生間采用防霧鏡柜，避免霧氣附著；21、主臥室設置應急燈，以為斷電時使用；22、衣柜內設置樟木隔板，具有驅蟲、熏香，保護衣物；杭州萬科22項室內產品價值主張113一、精裝修住宅的設計范圍設計范圍的界定：住宅精裝修可劃分為裝修與裝飾兩部分。裝修部分一般是實際的交樓標準；裝飾部分一般是非交樓標準的內容，包括移動家具、部分家用電器、室內陳設、室內綠化、室內各種生活用品等。一般“硬裝設計”屬于交標準，“軟裝設計”屬于非交樓標準。實際工作中一般同時由設計單位完成樣板房的軟裝設計；普通精裝修房交樓標準部分的設計內容：主要是廚房、衛生間的全部設計、客廳臥房的地面、墻面、天花、成套門及固定家具的設計。交樓標準中一般含廚房電器（爐灶、油煙機、消毒柜等）；衛生間含潔具、衛浴柜、梳妝鏡、排氣扇、燈具等。這里需要重點提出的是櫥柜的設計。櫥柜是固定的家具，應該屬于精裝修房交樓標準的內容。

機電部分包括：空調系統、新風系統、地暖系統、熱水系統、智能家居系統、凈水系統、電動門、電動窗簾系統等。第六章：精裝修住宅的設計范圍及設計方法114二、住宅公共部分空間的精裝修1、入戶大堂的精裝修設計公共門廳的設計，門禁系統的布置方案，信報箱的布置，地面及天花的設計，燈具的設計，室內配飾布置及軟裝設計，交樓標準家具的設計。2、公共走道及電梯間的裝修設計電梯門標高的定位、電梯門套的設計、電梯轎廂的設計、走道鋪地設計、墻面設計及樓層指引、防火門的裝飾設計、消火栓門的裝飾、樓層標識設計3、消防疏散樓梯的裝修設計欄桿、樓梯踏步、節能燈光的設計4、住宅架空層的裝修設計與園林綠化設計的界面的銜接、與地下車庫界面的銜接、天花裝飾。5、地下車庫的裝修設計（地下車庫的入戶大堂）。萬科入戶大堂裝修設計標準參考115三、精裝修住宅的設計管控關鍵流程產品定位方案階段初步設計階段施工圖設計

工作團隊策劃師規劃師建筑師規劃師建筑師室內設計師建筑師結構師水電工程師設備工程師園林設計師建筑師結構師水電工程師設備工程師園林設計師弱電工程師室內設計師

精裝修設計方案經甲方及建筑師確認后，再提交給建筑結構專業、設備專業進行施工圖設計。這樣一來，避免了已往裝修設計與原施工圖設計的脫節。如果有“軟裝設計”也須同步完成。關鍵節點同步完成重要！目標成本、大宗材料、部品、設備采購把控關鍵環節116四、精裝修住宅項目對建筑設計院方案及施工圖的管理要求精裝修的設計管控從建筑設計院開始！建筑施工圖設計指引找有成功設計過批量精裝修項目的建筑設計院合作。找有設計經驗的主創建筑師親自操刀設計。找一線城市的大型著名的設計院做建筑設計及戶型方案。找有豐富精裝修設計經驗的室內設計單位提前介入參與建筑設計及戶型設計。找有精裝修管理經驗的顧問咨詢公司全程參與把關。1171、、建筑方案及戶型設計階段（1）、戶型設計圖必須按照全面家居解決方案的原理進行合理布置各個功能分區功能模塊。（2）、戶型設計必須要嚴格布置按照真實比例的家居布置圖。（3）、方案階段的戶型設計平面圖必須充分考慮每個房間所需要的室外空調機位置。（4）、充分完善公共部分空間的設計（地下入戶大堂、首層入戶大堂、標準層走廊等）。2、、擴初設計階段（1）、各個專業及時針對確認的戶型方案反提條件。（2）、核心筒綜合管井位置的設計、處理好消火栓位置的隱蔽設計。（3）、確定外立面設計及室外空調機位的設計。（4）、提供機電、水電設備專業系統圖及初步預留點位。3、施工圖設計階段（1）、各種水電點位精準對接。（2）、各個部位結構標高和建筑標高與裝修設計精準對接。（3）、門窗、欄桿等室外部品二次深化設計與室內設計精準對接，118五、對已完成毛坯房及竣工驗收后精裝修住宅設計策略已完成毛坯房住宅的精裝修設計1、戶型優化設計（非承重部分墻體重新分隔、優化）2、水電修改設計（末端系統設計）毛坯竣工驗收后再做住宅精裝修施工的設計（報建圖、實施白圖）1、土建部分的完善設計2、水電部分的連接設計3、裝修部分的連接設計

119入戶門及玄關（鞋柜）廚房布置餐廳（餐位）布置客廳（沙發、電視布置）公共衛生間

主臥（主衛）布置客臥及其他房間布置精裝修設計戶型優化流程圖120精裝修深化設計解析1、動線分析：訪客流線，起居流線，家政流線2、設備布置：洗衣機，冰箱，熱水器，空調，新風系統，衛生間排氣扇，浴霸（暖風機），電動窗簾等3、收納設計（二次深化設計）：玄關，廚房櫥柜，衛生間櫥柜，臥房衣柜，其他收納柜4、裝飾設計：風格設計，色彩設計，地面鋪貼設計，天花設計，背景墻設計，窗臺（窗套）設計，樓梯踏步、欄桿設計等5、水電設計：照明燈光設計，插座布置，設備預留洞布置，弱電、智能化設計，驗收前及驗收后的水電設計6、系統整合設計：部品整合，機電整合，裝飾材料整合，交樓標準整合，成本可控設計121某小戶型優化前平面戶型設計優化案例122優化后平面一123優化后平面二124優化設計后平面125優化前平面圖（47平）優化設計后平面圖126127六、如何與住宅裝飾建材、部品制造商共同完善產品設計1、精裝修住宅建材及部品的主要分類與室內裝修設計緊密相關的住宅裝飾建材及部品：（部品的概念：根據設計通過工廠化生產，按照配套技術在裝修現場組裝，作為成品住房中的某一部位且能滿足該部位的一項或者幾項主要功能要求的單元，簡稱部品，如整體櫥柜、整體衛浴等。）（1）、廚房櫥柜、廚房電器、廚房器具（星盆、龍頭、凈水器等）。（2）、住宅其他收納系統：鞋柜、衛生間櫥柜、衣柜、壁柜、儲藏柜等。（3）、衛生潔具（多件套布置、干濕分開）。（4）、家用電器：電視、廚房電器、冰箱、洗衣機、空調、新風系統、暖風機、熱水器、垃圾粉碎機、防霧鏡、背景音樂等。（5）、室內系列家具、室內家居軟裝（完善合理布置）。（6）、室內門窗及配件。（7）、裝修材料：地磚、石材、墻磚、地板、裝飾板材、地毯、涂料油漆等。（8）、電器配件：開關、插座、安防系統、燈具等。1282、如何與部品供應商完善產品設計（1）、廚房區域的櫥柜廚房功能流程的設計思想、是否預留足夠的廚房設備空間，廚電布置、櫥柜抽屜、轉角拉籃、五金件、收納盒及層板布置。（2）、衛生間區域的部品衛生間區域的設計思想（多件套與干濕分開）、公共衛生間、主人衛生間、工人房衛生間區別設計。部品考慮衛浴柜、鏡子、淋浴門、暖風機、天花吊頂，毛巾架等。（3）、廳房區域部品廳房區域的部品：收納柜、櫥柜、裝飾柜、背景墻、天花、地板、成套門等。（4）、五大工業化部品櫥柜（廚電）、地板、室內成套門系統、潔具龍頭、儲藏柜及衣柜（5）、設備、電器配置空調、新風、熱水器、其他家電、人性化布置是關鍵（開關、插座位置）。129廚房櫥柜的收納系統130衣柜的設計（部品定制）131女士衣櫥的設計132男士衣柜設計133134七、精裝修設計單位選擇與設計合同管理1、批量精裝修設計任務書的編制（1）、明確設計范圍：入戶大堂區域、電梯轎廂、標準層公共電梯間走道、住宅（公寓）套內。（2）、明確設計風格和設計內容。（3）、明確批量交樓標準的設計目標成本。（4）、劃分設計階段。（5）、明確設計成果清單（6）、甲方提供準確無誤的設計條件圖及相關專項分包設計資料信息作為設計任務書附件。（7）、甲方提供精裝修產品的技術標準（如有），或者建筑設計及裝飾設計指引，作為指導室內設計的依據性文件。某項目批量裝修設計任務書參考1352、精裝修設計費用參考(1)、國際級室內設計單位（大師）：住宅室內1500~2500元/平方米會所及售樓部、入戶大堂等公共部分70~80%(2)、香港及深圳一流室內設計單位：住宅室內1000~1500元/平方米