房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃及管理體系優(yōu)化課程框架

外部分析宏觀、行業(yè)、對手、顧客、、、內部分析周期、經(jīng)營、管理、資源、、、戰(zhàn)略框架戰(zhàn)略目標戰(zhàn)略路徑戰(zhàn)略支撐理論、案例、工具管理體系優(yōu)化企業(yè)文化管控模式組織能力組織結構業(yè)務流程授權體系業(yè)績管理激勵體系目錄一、中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綜合分析1、綜合分析2、宏觀分析3、行業(yè)分析4、對手及標桿研究二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉折點分析1、企業(yè)發(fā)展周期分析2、雙刃劍----異地擴張3、并購、戰(zhàn)略合作在房地產(chǎn)企業(yè)擴張中的作用三、房地產(chǎn)企業(yè)管理體系全面診斷：工具及案例四、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略1、戰(zhàn)略體系圖2、目標3、戰(zhàn)略路徑3、戰(zhàn)略支撐：融資、投資、開發(fā)、規(guī)劃及計劃4、戰(zhàn)略指標體系五、戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化1、企業(yè)文化建設2、管控模式優(yōu)化3、組織能力發(fā)育4、組織結構調整5、業(yè)務流程整合6、授權體系明確7、動態(tài)績效管理8、綜合激勵管理六、理論、工具、案例1、深圳G企業(yè)07—11戰(zhàn)略綱要講解2、北京D企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃報告講解3、華北Y企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃項目計劃4、其他案例中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綜合分析一、中國房地產(chǎn)業(yè)前景及優(yōu)勢1、國家經(jīng)濟、社會的發(fā)展；國家的支柱產(chǎn)業(yè)2、國家調控水平日益提高；土地市場日益規(guī)范；金融市場日益規(guī)范和開放3、需求空間巨大4、平均利潤率高5、全國集中度低與局部集中度高并存6、需求分化與分割導致小、中、大企業(yè)長期并存7、新農(nóng)村建設二、中國房地產(chǎn)業(yè)的風險及劣勢1、行業(yè)正處快速變化過程中，政府不成熟，金融及土地環(huán)境不佳；政策不確定性大2、開發(fā)周期長3、行業(yè)資源及能力儲備不足（含HR）4、利潤率下降三、中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢1、行業(yè)環(huán)境逐漸規(guī)范穩(wěn)定，消費者逐漸成熟2、集中度快速提升(份額、土地、資金、人才快速向優(yōu)秀企業(yè)集中，例如：金融街集中招200人)3、門檻和經(jīng)營要求提高：資金門檻（5年10倍）、投資門檻、開發(fā)門檻、管理門檻、HR門檻4、利潤率下降5、誰是行業(yè)未來的主角6、標準化與個性化并存；專業(yè)化與集成化并存今后10年我國對商品住宅的需求量最保守的估計是66.33億平方米，復合增長率為9.33%；穩(wěn)健估計是94.22億平方米，復合增長率為10.99%；樂觀的估計需求有望達到127.49億平方米，復合增長率達到12.71%。中國宏觀經(jīng)濟1我國靠傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的投資、初級加工品出口與城鎮(zhèn)居民消費支撐經(jīng)濟增長的方式已接近極限，經(jīng)濟增長的新動力在于產(chǎn)業(yè)升級與農(nóng)村消費能力的提高。國家通過產(chǎn)業(yè)政策和提倡科學發(fā)展觀、鼓勵自主創(chuàng)新推動產(chǎn)業(yè)升級。國家通過新農(nóng)村建設、構建和諧社會培養(yǎng)農(nóng)村及城市中低收入人群消費能力。在人民幣匯率上采取逐步放開，有控制地緩慢升值，同時采用緊縮性貨幣政策削弱熱錢的沖擊，給國內企業(yè)留出應對的時間。中國政府擁有了強大的財務支付能力及高額外匯儲備，足以應對產(chǎn)業(yè)升級過程中的市場風險，不致陷入類似拉美與韓國的債務危機。中國尚有8億農(nóng)村人口有待城市化，中國的內需在相當長一段時間內都具有很大的潛力。隨著政府宏觀調控能力的日益加強，政府在中國經(jīng)濟成長中的主導作用還將繼續(xù)，中國經(jīng)濟成長的不確定性也更小。結論：只要改革開放的主旋律不變，只要中國政府致力于構建和諧社會、提升環(huán)境承載能力、推動產(chǎn)業(yè)升級，中國經(jīng)濟增長將是長期、持續(xù)的過程。中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展1發(fā)育期成長期成熟期衰退期市場增長速度高于GDP的增長速度并逐漸趨緩投資需求狀況為支持增長，資金需求達到高峰市場規(guī)?？焖僭黾宇櫩偷姆€(wěn)定性有一定信任，尚未形成品牌忠誠競爭者數(shù)量高邊際利潤吸引競爭者，末期行業(yè)開始集中市場份額分布穩(wěn)定性增加，少數(shù)競爭者以強勢姿態(tài)出現(xiàn)競爭的性質市場的迅速增長掩蓋了競爭進入的難度較困難，市場力量產(chǎn)生，但不是很強利潤與現(xiàn)金贏利，現(xiàn)金流依然為負略略中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展2政府主導的色彩濃厚，土地與資金仍是發(fā)展的關鍵瓶頸行業(yè)集中度不斷提高——如何尋求規(guī)模迅速擴張并在管理上同步提升是搶得先機的重要砝碼；資本運作對行業(yè)集中度的提高起著絕對的決定作用融資能力的重要性日益凸現(xiàn)——直接融資的作用日益大于間接融資產(chǎn)品與市場競爭日益激烈——要求創(chuàng)新，以提高利潤率和土地獲取能力對運作能力的要求與成本控制要求日益提高——要求標準化、產(chǎn)業(yè)化，降低管理費用、提高周轉率盈利模式仍未有多少改變。結論：融資能力和資本運作能力決定了開發(fā)商能否在地產(chǎn)行業(yè)中占有一席之地；而開發(fā)能力和管理能力又對開發(fā)商的融資能力和資本運作能力起著決定性的作用。地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展已面臨越來越大的挑戰(zhàn)，綜合能力的要求也越來越高。中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展3找地可研儲地融資策劃設計施工銷售服務運營香港模式廣告客戶推薦網(wǎng)絡地產(chǎn)經(jīng)紀參觀樣板房用戶需求平面設計地塊選擇簽訂合同繳納訂金申請按揭貸款房屋建造個性化選擇交付使用美國模式逐漸過渡

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程

從房地產(chǎn)開發(fā)過程來看，呈現(xiàn)螺旋式循環(huán)發(fā)展的過程，具體可以分為三個循環(huán)階段：中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展4開發(fā)循環(huán)投資循環(huán)資產(chǎn)證券化循環(huán)資本市場中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展5

香港美國當前中國10-15年后中國領土性質自治城邦高人口密度大國低人口密度經(jīng)濟發(fā)展水平發(fā)達發(fā)達潛在需求量大一般土地壟斷供應（土地批租模式）分散供應（財產(chǎn)稅模式）有租期無開發(fā)時限帶產(chǎn)權可期權方式拿地稀缺充裕居住風格高容積率集合住宅為主低容積率獨棟住宅為主政府高房價高地價高福利自由港，低稅制，靠土地收入彌補財政不足規(guī)制補貼中低收入者購房鼓勵開發(fā)中低價房差別對待，抑制土地投機資本充裕充裕融資便利客戶融資（預售）和銀行債權融資為主便利市場化資本運作為主中外房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境比較略中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展6環(huán)境對開發(fā)商的影響比較香港美國當前中國10-15年后中國政府關系非常重要不重要市場次要非常重要產(chǎn)品次要重要管理次要重要運營次要重要投資重要重要融資重要次要盈利模式（關鍵利潤來源）土地投資價值+土地投資溢價+房地產(chǎn)投資價值+房地產(chǎn)投資溢價土地價值增值+土地投資價值+房地產(chǎn)價值增值+房地產(chǎn)投資價值開發(fā)商風格土地經(jīng)營掛帥，全能型開發(fā)商資本運作掛帥，專業(yè)化開發(fā)商產(chǎn)業(yè)鏈特征以開發(fā)商為中心的縱向價值鏈以基金為主導，專業(yè)分工細致的橫向價值鏈略競爭對手分析1主流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以區(qū)分為以萬科為代表的專業(yè)型和以合生為代表的成本型。專業(yè)型開發(fā)商對專業(yè)能力進行持之以恒的投入，以獲得長期發(fā)展?jié)摿Α３杀拘烷_發(fā)商嚴格控制當期成本，以獲取當期最佳表現(xiàn)。降低土地獲取成本和開發(fā)成本、控制一般行政費用、提高資產(chǎn)周轉率和充分利用財務杠桿是提升業(yè)績表現(xiàn)的通用路徑。有目的地對某類專業(yè)能力進行長期持續(xù)的投入，形成核心競爭力，是企業(yè)差異化成長的專有路徑。競爭對手分析2國內典型房企的業(yè)務領域全國性跨區(qū)域局部區(qū)域集中于工程管理在房產(chǎn)價值鏈的適度延伸居住需求衍生產(chǎn)業(yè)的適度捆綁非相關多元化·復地·soho中國·首開·金地·中遠·萬科·順馳·奧園集團·中房·大連萬達·華僑城·大華·雅居樂競爭對手分析3-萬科(綜述)1、萬科是目前中國惟一一家按美國模式拷貝并進行操作的房產(chǎn)企業(yè)2、萬科的特點專注于房地產(chǎn)專業(yè)化經(jīng)營著重研究中產(chǎn)收入者的房產(chǎn)品需求然后在全國范圍內取得相應的土地復制產(chǎn)品的市場定位和品牌策略產(chǎn)品單一面向極其準確的客戶目標3、該模式的突出之處產(chǎn)品的標準化、投資模式標準化資本投入、產(chǎn)品品質和管理團隊都能有效控制競爭對手分析3-萬科（效率）收益指標之前（2002以前）之后（2005年后）開發(fā)效率的提升從拿地到開盤周期T運作效率提升零星合同審批時效變更效率提升設計變更效率回款效率提升回款周期縮短計劃完成率提高關鍵節(jié)點計劃完成率人均效能提升人力投入產(chǎn)出比（凈利潤/人力總成本）人均設計面積管理效能(人均管理效能)略競爭對手分析3-萬科（效率）收益指標之前（2002以前）之后（2004年后）知識成果轉換輸入的知識庫改進信息轉化為相關系統(tǒng)要求轉化率（規(guī)范標準及其它文件）設計質量的提高設計差錯率工程質量提高總體工程質量滿意率客戶評價

月均返修量集中交付缺陷交付頭四月月均缺陷房屋質量提高房屋質量滿意率銷售服務質量提高銷售服務滿意度成本管理質量提高目標成本變動率略競爭對手分析3-萬科（效率）收益指標之前（2002以前）之后（2004年后）客戶滿意度提高客戶忠誠度客戶滿意度(產(chǎn)品）員工滿意度提升集團員工整體滿意度略競爭對手分析4-合生創(chuàng)展1、合生創(chuàng)展是致力發(fā)展住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、旅游度假產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)等泛地產(chǎn)事業(yè)的大型綜合性企業(yè)集團2、合生創(chuàng)展的特點做大規(guī)模，率先采用大盤操作的概念客戶定位以滿足城市中高收入的置業(yè)需要為主，開發(fā)的物業(yè)集中于中高檔項目，銷售均價比當?shù)氐氖袌銎骄鶅r格水平高出15％一72％對市場前景的準確把握，開發(fā)未來升值潛力大而當時位置偏僻價格低廉的土地戰(zhàn)略擴張三部曲：1、通過集中化戰(zhàn)略和一體化戰(zhàn)略，建立企業(yè)規(guī)?；l(fā)展的基礎；2、通過集約化拓展進行跨區(qū)域擴張；3、實施規(guī)模化發(fā)展行事低調注重資本運作3、該模式的突出之處規(guī)模化發(fā)展有利于降低成本、提升品牌效應，抵御市場競爭風險，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟競爭對手分析5-招商地產(chǎn)1、招商地產(chǎn)具有招商局這一得天獨厚的背景，伴隨著蛇口開發(fā)區(qū)的成長而迅猛發(fā)展2、招商地產(chǎn)的特點房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)租賃和水電供應三駕馬車定位于中高端產(chǎn)品建立以房地產(chǎn)開發(fā)、出租物業(yè)經(jīng)營、二手房買賣中介和物業(yè)管理為一體的業(yè)務模式，為客戶提供房地產(chǎn)全面增值服務注重產(chǎn)品與服務創(chuàng)新穩(wěn)健經(jīng)營，注重風險控制面向全國積極拓展，形成3+X格局多元化融資并與招商銀行結成緊密的戰(zhàn)略合作伙伴關系3、該模式的突出之處經(jīng)常性收入與開發(fā)性收入比為1：4，為行業(yè)之最，抗風險性與抵御周期波動的能力較強競爭對手分析6-順馳地產(chǎn)1、順馳以二手房市場代理起家介入房地產(chǎn)開發(fā)領域，在近年內迅速擴張，成為集房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務和物業(yè)管理于一體的全國性開發(fā)企業(yè)。2、順馳的特點“樓賺樓”的銷售模式高風險，激進高調全國性大規(guī)模擴張高價打壓對手獲取土地快速滾動開發(fā)，通過加速現(xiàn)金流入，延遲現(xiàn)金流出緩解資金鏈開發(fā)、銷售、置換三大主營業(yè)務良性互動積極拓展融資渠道，多元化融資放權管理（2005年后逐漸調整，向上收權）注重銷售成長（2005年后強調利潤成長）3、該模式的突出之處二三級市場聯(lián)動，帶來范圍經(jīng)濟效應風險過大，資金鏈條脆弱對上下游的擠壓導致企業(yè)短期內得益但長期生存環(huán)境惡化房地產(chǎn)E網(wǎng)競爭對手分析7-萬通1、萬通是在北京最早成立的以民營資本為主體的大型股份制房地產(chǎn)企業(yè)，也是實收資本額最大的民營房地產(chǎn)公司2、萬通的特點由“香港模式”變?yōu)椤懊绹Ｊ健保扇荛_發(fā)商轉型為專業(yè)的房地產(chǎn)投資公司，將投資領域集中于“房屋供應”、“土地經(jīng)營”、“商用物業(yè)”和“定制服務”四大領域。期望通過定制化生產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)規(guī)避開發(fā)風險和房地產(chǎn)周期波動的影響市場目標是形成一個具有國際影響的專業(yè)房地產(chǎn)投資商定位高端市場，重視項目系列的品牌建設注重創(chuàng)新有限土地儲備戰(zhàn)略：目標是將住宅類土地儲備控制在300萬-400萬平方米的水平上3、該模式的突出之處市場抗風險能力強在中國產(chǎn)業(yè)環(huán)境尚不夠成熟的背景下，不易做大規(guī)模在中國土地溢價占房價比重較高的現(xiàn)狀下，難以攫取高利潤，為今后發(fā)展提供資金競爭對手分析8-復地1、復地是中國最大的房地產(chǎn)開發(fā)集團之一，一級開發(fā)資質，香港聯(lián)交所主板H股上市公司（代碼2337），公司總部設于中國上海2、復地的特點以中高檔住宅產(chǎn)品的開發(fā)為主準確的產(chǎn)品定位多項目管理的能力良好的售后服務體系在未來將逐漸增加一定比例長期持有的經(jīng)營性物業(yè)，以抵御市場風險多元化融資以上海為基地快速增長后向全國拓展3、該模式的突出之處能力較為全面競爭對手分析9-綠城1、綠城房地產(chǎn)集團是浙江地區(qū)有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)商，在短短的十年時間里，綠城從只有幾個人的企業(yè)起步，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成為“2005中國房地產(chǎn)百強開發(fā)企業(yè)——綜合實力TOP10”。2、綠城的特點專注于開發(fā)優(yōu)質的系列城市住宅產(chǎn)品，同時涉足教育、體育（足球）、酒店、醫(yī)院、文化傳媒等領域清新典雅的產(chǎn)品風格和人文主義的產(chǎn)品定位規(guī)劃布局以人為本，因地制宜；建筑造型精美，用材用色考究；園區(qū)空間錯落有致，疏密得當；戶型寬敞舒適多樣靈活；景觀環(huán)境濃墨重彩與建筑有機融合；園林綠化與活動功能相輔相成；社區(qū)會所配套完善，設施齊全；智能化設計無微不至；室內裝潢精致氣派而不失典雅等等綠城的產(chǎn)品總是同區(qū)域中綜合品質最高的，在二手房市場中成交價也總是最高的拿地以協(xié)議為主，通過公益領域的投資帶動地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，運用人脈關系3、該模式的突出之處高品質帶來高客戶忠誠度協(xié)議拿地帶來搞土地溢價，為企業(yè)規(guī)模迅速擴張?zhí)峁┵Y金血液房地產(chǎn)E網(wǎng)競爭對手分析10-美國標桿研究1、PULTE公司：基于客戶細分和產(chǎn)品設計、建造能力，關注價值鏈前端（1）依靠客戶細分進行產(chǎn)品設計和建造，滿足最多客戶需求（2）依靠縱向整合價值鏈，降低原材料成本，提高質量2、LENNAR公司：基于融資、投資和營銷能力，選擇了價值鏈中的土地和銷售（1）通過獨特的期權和松散的合作關系來擴大土地資源的來源（2）多渠道及雙營銷促進銷售，向顧客提供完善的金融服務3、CENTEX公司：基于原材料生產(chǎn)能力和建造能力，選擇價值鏈中段（1）強化房屋建設為中心的主營業(yè)務，關注產(chǎn)品質量和運營效率（2）發(fā)揮一貫的在原材料上的優(yōu)勢，降低生產(chǎn)成本4、HORTON公司：基于家族企業(yè)的管控能力而選擇價值鏈的前后端（1）建筑外包，監(jiān)督人員負責監(jiān)控建設過程并參與設計的重要決策（2）實現(xiàn)在分散化經(jīng)營中的產(chǎn)品個性化與規(guī)?；a(chǎn)的統(tǒng)一房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉折點分析1地產(chǎn)企業(yè)生命階段主要任務適應的管控發(fā)展動力單區(qū)域非集團階段機會牽引單區(qū)域集團化鞏固根據(jù)地；尋找跨區(qū)域拓展的機會；開始關注項目品牌；形成項目開發(fā)的穩(wěn)定模式；人才隊伍雛形強經(jīng)營控制型母子關系集團化向其他區(qū)域擴張初期鞏固根據(jù)地；尋找跨區(qū)域拓展的機會；探討跨區(qū)域集團化運作模式(管控\流程\組織結構\權責)；融資與合作；資源集中；關注企業(yè)品牌知名度；關注HR強經(jīng)營控制型母子關系機會牽引資源推動集團化向其他區(qū)域擴張中期區(qū)域擴張基本結束資本運作能力、戰(zhàn)略能力、組織能力、資源整合能力及品牌制勝產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新期基金管理階段略異地發(fā)展的好處1、獲取不同地區(qū)間經(jīng)濟及行業(yè)發(fā)展不平衡帶來的超額收益；2、分散投資風險；3、擴大市場范圍；4、快速做大異地發(fā)展的風險1、因對異地的土地及產(chǎn)品市場、顧客、產(chǎn)業(yè)鏈、政府等不熟悉，導致投資和經(jīng)營風險急劇提升；2、管理復雜性、難度、成本急劇提升（文化及管理一致性、資金調度、人員配置、產(chǎn)品系列化及標準化等）；3、人工效能下降；4、根據(jù)地逐漸被侵蝕異地發(fā)展的條件異地發(fā)展的方式及注意事項異地發(fā)展的案例1、深圳G集團；2、深圳SHY；3、天津SC集團；4、北方某地產(chǎn)公司AY；5、南方某地產(chǎn)公司XJ成功經(jīng)驗與失敗教訓分析聚焦區(qū)域的案例1、廊坊HX；2、重慶LH；3、珠海HF做深做實做透當?shù)厥袌?，修煉能力，循環(huán)積累資源，謹慎分析，逐步相機異地擴張

非相關多元化？基于產(chǎn)品、資源、能力、客戶的多元化？縱向或橫向一體化？房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉折點分析2略案例1—金地擴張之路1、88年創(chuàng)辦。國有控股。貿(mào)易及工業(yè)區(qū)物業(yè)管理2、94年進入地產(chǎn)業(yè)。金地花園?，F(xiàn)代企業(yè)制度改革試點3、96年，海景花園。員工持股4、97年，ISO9001，績效管理的甲A甲B特色5、98年，金海灣。人民日報社人民大會堂《現(xiàn)代企業(yè)制度與金地模式理論研討》6、99年，翠園。核心競爭力及三年經(jīng)營規(guī)劃7、00年，溝通。超越文化年。全面客戶滿意工程?？蛻魸M意年。上市。進入北京。8、01年，股票正式流通9、02年，集團化管理模式研究。OA項目?！督鸬刂馈穯?、03年，進入上海。東莞。武漢。能力提升年。流程優(yōu)化項目。HEWITT項目。投資模型10、04年，奧美項目。進入珠海。集團化管控模式研究。惠悅項目。知識管理項目。360度測評11、05年，進入天津、寧波、廣州。效率提升年。流程優(yōu)化項目。效率評價指標。業(yè)務IT化12、06年，進入沈陽、西安、佛山。管控、組織優(yōu)化、管理審計。溝通體系。計劃管理IT化。文化變革13、07年，進入南京。知名商標房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉折點分析3—案例房地產(chǎn)E網(wǎng)案例2—順馳擴張之路1、95年，轉向房地產(chǎn)開發(fā)。95—01，一直在天津市區(qū)開發(fā)2、02年，占天津住宅銷量的20%分額。5月9日，國土資源部下發(fā)招、拍、掛文件，6月份，順馳進入天津的郊區(qū)塘沽，獲取第一個招牌掛項目，也是第一次走出天津市區(qū)3、03年、7月20日，順馳召開了持續(xù)17小時的昌平會議，孫宏斌作了《鴻鵠之志向，螞蟻之行動》的報告，由此拉開了順馳全國化擴張的序幕4、03年8月—04年底，共1.5年，順馳瘋狂高價拿地120億元，快速完成全國四大區(qū)域的布局5、04年，孫宏斌離職。匯款突破100億6、05年3月，總部遷往北京，11月，全國大裁員。公司從年底開始收權，要利潤7、06年，2月，撤并三大區(qū)域集團。4月孫宏斌復出。9月，路勁基建進入房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉折點分析3—案例案例3—SHY兵敗西安，4年后小心探索惠州和東莞案例4---北方的AY，南方的XJ，單城市公司，欲向同省的周邊城市發(fā)展。經(jīng)診斷，管理、能力、資源（含HR）不足。先花2年—3年提升，再某異地擴張之路案例5---廊坊HX。單城市住宅及商業(yè)—固安新農(nóng)村建設---滄州新農(nóng)村建設、唐山新農(nóng)村建設---未來的主業(yè)：河北的新農(nóng)村建設。成立40人的管理研發(fā)中心。與國際、國內知名咨詢公司合作。與知名行業(yè)專家個人合作案例6---重慶LH。重慶老大，管理及開發(fā)能力修煉，06年異地發(fā)展（北京）。據(jù)說，可研報告的精度達正負5%。王石佩服的物業(yè)管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉折點分析3—案例房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉折點分析4—并購并購的融資、投資功能及在企業(yè)擴張中的作用房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉折點分析5—戰(zhàn)略合作戰(zhàn)略合作的融資、投資功能及在企業(yè)擴張中的作用一、萬科（40%）與中國航空工業(yè)第一集團（下屬瑞賽科技）（60%）的戰(zhàn)略合作。強強合作，資源互補。二、據(jù)傳，某著名職業(yè)經(jīng)理人去了四川長虹做地產(chǎn)。我們如何應對外行業(yè)巨頭進入地產(chǎn)行業(yè)？視而不見OR對抗OR合作？企業(yè)全面診斷---經(jīng)營、管理、資源企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務戰(zhàn)略管理框架戰(zhàn)略分析、5年戰(zhàn)略制訂戰(zhàn)略執(zhí)行戰(zhàn)略執(zhí)行路徑企業(yè)文化核心能力及關鍵能力管控3年經(jīng)營規(guī)劃流程、組織、權責2年及年度投資規(guī)模、布局及節(jié)奏2年及年度融資規(guī)模、結構及節(jié)奏2年及年度開發(fā)規(guī)模、結構及節(jié)奏年度重要業(yè)務和管理工作計劃及預算（以項目管理為核心）（以業(yè)務和管理流程為基礎）績效管理及激勵內部資源平臺：決策、HR、知識管理/////外部資源平臺：社會、政府、各種合作伙伴房地產(chǎn)業(yè)務其他業(yè)務投資開發(fā)經(jīng)營投資開發(fā)經(jīng)營遠景：你是誰？你想成為誰？你能成為誰？客戶的遠景！使命：存在的價值和理由？價值？客戶的使命！目標：戰(zhàn)略目標示例2007年2008年2009年2010年2011年2015年凈利潤（億元）凈資產(chǎn)（億元）銷售收入（億元）布局及城市個數(shù)布局及項目個數(shù)開發(fā)規(guī)模、結構、節(jié)奏現(xiàn)有資源（錢地人）資源規(guī)劃（錢地人）職能規(guī)劃、管理改善明確企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務戰(zhàn)略目標業(yè)態(tài)組合區(qū)域布局價值鏈選擇產(chǎn)品地產(chǎn)業(yè)務戰(zhàn)略路徑--業(yè)務選擇、產(chǎn)品、區(qū)域、價值鏈、組織能力組合模型核心能力選擇產(chǎn)業(yè)選擇戰(zhàn)略路徑融資渠道自有資本銀行貸款股市融資債券金融工具創(chuàng)新買殼借殼上市開發(fā)貸款個人貸款結算資金IPO上市資本運營層面資金融通層面產(chǎn)業(yè)投資基金住房貸款證券化內部積累吸收權益性投資項目債券企業(yè)債券工程墊款預售房款資金市場資本市場股票市場債券市場房地產(chǎn)業(yè)務戰(zhàn)略支撐之一：綜合資本運營增法配股信托、私募并購戰(zhàn)略合作房地產(chǎn)業(yè)務戰(zhàn)略支撐之二：投資布局及節(jié)奏區(qū)域評價區(qū)域選擇城市評價城市選擇項目評價項目選擇控制戰(zhàn)略成本，獲取戰(zhàn)略利潤邏輯框架市場趨勢判斷指標運作可行性判斷指標施工面積/銷售面積新開工面積/施工面積新增土地面積/新開工面積房價收入比投資性購買所占比重預售面積/批準預售面積次指標定性指標房地產(chǎn)投資額/固定投資額主指標市場規(guī)模政府配合效率土地機會城市評價指標體系略略房地產(chǎn)業(yè)務戰(zhàn)略支撐之三：開發(fā)效率1如何在保證品質的前提下縮短開發(fā)周期并進而提升開發(fā)效率？開發(fā)周期與資本周轉速度之間的關系？開發(fā)周期與利潤和風險之間的關系？房地產(chǎn)業(yè)務戰(zhàn)略支撐之三：開發(fā)效率2投入資本周轉率成本現(xiàn)金流銷售速度回款速度資金使用效率持有物業(yè)銷售現(xiàn)金流空置率持有期限租金水平資金占壓與沉淀資金閑置vs.儲備市場風險大小匹配性開盤時間工程付款進度工程進度竣工時間設計周期施工周期報批報建策劃周期政府風險產(chǎn)品標準化活動前置決策效率人工效能合作伙伴招標周期并行工程分期開發(fā)規(guī)模簽約速度按揭放款速度價格、預期與需求彈性營銷傳播市場競爭度市場飽和度商業(yè)銷售銷售時機價格預測和執(zhí)行偏差及時的土地機會多項目節(jié)奏協(xié)調按揭保證金項目公司日常存款項目現(xiàn)金流峰值現(xiàn)金流偏差現(xiàn)金流平滑性其他占壓與沉淀資金的情況政府關系影響因素開發(fā)周期地價支付進度質量標準資金供給風險限制資金調度的合作條款限制資金調度的開發(fā)貸款注釋：以上不考慮將投入資本進行長期投資的情況經(jīng)驗曲線基于香港模式房地產(chǎn)業(yè)務戰(zhàn)略支撐之四：戰(zhàn)略主指標體系不同經(jīng)營戰(zhàn)略模式下的主指標內生部分外生部分基于成本與費用基于收入基于利潤基于效率基于股東價值基于競爭基于顧客利潤率資金周轉率ROIC開發(fā)周期管理效率質量以顧客研究、細分、定位為經(jīng)營的開端略略影響銷售利潤率的因素影響資產(chǎn)周轉率的因素影響資產(chǎn)負債率的因素主營業(yè)務收入售價銷售凈額售價資金投入資金投入量

銷售量

銷售量

資金投入速度主營業(yè)務成本地價

銷售進度資金產(chǎn)出資金產(chǎn)出量

建安成本

回款速度

資金產(chǎn)出速度

開發(fā)間接費用

交付速度資本結構股權比例費用營業(yè)費用總資產(chǎn)地價

債權比例

管理費用

土地儲備量

財務費用

開發(fā)量

稅收所得稅

投資金額

開發(fā)周期

開發(fā)進度

戰(zhàn)略主指標體系舉例1ROE銷售利潤率、資產(chǎn)周轉率、資產(chǎn)負債率戰(zhàn)略主指標體系舉例2投入資本周轉率成本現(xiàn)金流銷售速度回款速度資金使用效率持有物業(yè)銷售現(xiàn)金流空置率持有期限租金水平資金占壓與沉淀資金閑置vs.儲備市場風險大小匹配性開盤時間工程付款進度工程進度竣工時間設計周期施工周期報批報建策劃周期政府風險產(chǎn)品標準化活動前置決策效率人工效能合作伙伴招標周期并行工程分期開發(fā)規(guī)模簽約速度按揭放款速度價格、預期與需求彈性營銷傳播市場競爭度市場飽和度商業(yè)銷售銷售時機價格預測和執(zhí)行偏差及時的土地機會多項目節(jié)奏協(xié)調按揭保證金項目公司日常存款項目現(xiàn)金流峰值現(xiàn)金流偏差現(xiàn)金流平滑性其他占壓與沉淀資金的情況政府關系影響因素開發(fā)周期地價支付進度質量標準資金供給風險限制資金調度的合作條款限制資金調度的開發(fā)貸款注釋：以上不考慮將投入資本進行長期投資的情況經(jīng)驗曲線基于香港模式房地產(chǎn)業(yè)務戰(zhàn)略支撐之五：滾動的經(jīng)營規(guī)劃及計劃管理體系1基于開發(fā)的子公司年度及三年滾動經(jīng)營規(guī)劃基于開發(fā)的集團年度及三年滾動經(jīng)營規(guī)劃現(xiàn)有項目投資布局、結構及節(jié)奏：新項目融資結構及節(jié)奏公司戰(zhàn)略部門規(guī)劃及計劃部門規(guī)劃及計劃單項目經(jīng)營分析模版計劃管理是實現(xiàn)組織目標的重要控制手段，提高工作效率，加強部門溝通合作的良好方式。房地產(chǎn)業(yè)務戰(zhàn)略支撐之五：滾動的經(jīng)營規(guī)劃及計劃管理體系25戰(zhàn)略、3中期規(guī)劃、2投資計劃、年度計劃與預算；滾動培養(yǎng)、激勵、招聘等缺人的困惑及制約：如何應對？開源式？節(jié)流式？金融街200！萬科海盜計劃、慧眼計劃！房地產(chǎn)業(yè)務戰(zhàn)略支撐之六：人力資源規(guī)劃戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化—企業(yè)文化建設一、金地企業(yè)文化變革案例二、Ｍ集團溝通案例戰(zhàn)略牽引一、集團管控模式定義：通過科學的組織模式選擇，明晰集團總部及子公司的價值定位、總部對子公司的管理重點、管理方式及管理路徑。二、集團管控模式選擇的權變因素：集團發(fā)展階段、子公司發(fā)展階段、集團戰(zhàn)略及多元化、股東要求、企業(yè)文化及領導的價值觀、集團和子公司各自的管理成熟度、集團的管控能力、子公司的產(chǎn)權結構、子公司在集團的重要程度、集團對子公司業(yè)務熟悉程度、各子公司之間的相關性等等。針對以上各因素，通過量化的方法，可以構建一套集團管控模式的選擇模型，并用這個模型來指導你們的實際工作，看看你們公司的管控模式是否合理。三、集團管控模式的落地：組織結構、流程、授權體系、管理審計戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化—管控模式優(yōu)化1

三種典型的集團管控模式：財務控制型、戰(zhàn)略控制型、運營控制型。在現(xiàn)實中，一般都是混合型（按職能、區(qū)域、產(chǎn)業(yè)混合）。財務型戰(zhàn)略型運營型集團目標集團定位戰(zhàn)略管理運營過程管理HR與IT投資政策及核心流程日常制度預算戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化—管控模式優(yōu)化2略管控模式應是一個以戰(zhàn)略為導向，以組織結構為框架，以管理控制系統(tǒng)和績效管理系統(tǒng)為保障，以流程和指引為支持,以實現(xiàn)組織價值最大化的動態(tài)系統(tǒng)。戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化—管控模式優(yōu)化3財務導向

(財務管控)戰(zhàn)略導向

(戰(zhàn)略管控)運營導向

(運營管控)管理支持中

央

部

門類型各業(yè)務資源優(yōu)化配置戰(zhàn)略協(xié)同效應的培育公司組合的協(xié)調發(fā)展發(fā)展目標集團與下屬公司關系管理手段應用方式基于戰(zhàn)略進行管理和規(guī)劃總部只有業(yè)務管理部門戰(zhàn)略規(guī)劃與經(jīng)營目標控制財務控制人力資源控制相關產(chǎn)業(yè)運作部分單一產(chǎn)業(yè)分權集權PPPP操作型總部戰(zhàn)略型總部投資型總部戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化—管控模式優(yōu)化4略略價值鏈中段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的質量和成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實現(xiàn)大小，管控和績效管理的重點關注質量和動態(tài)成本的控制（工程管理、成本管理流程）?投資策劃土地獲取項目策劃建筑管理采購管理工程管理產(chǎn)品開發(fā)及成本控制過程銷售管理售后服務物業(yè)管理利潤貢獻和風險由前端向后端遞減123全程關注進度、資源效率、資產(chǎn)周轉4戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化—管控模式優(yōu)化5略略類型職責分工優(yōu)點缺點實施條件

項目部成為項目執(zhí)行的負責主體，職能部門成為資源提供對項目環(huán)境反映迅速，便于實現(xiàn)項目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術專業(yè)化的提升員工陷入雙重職權之中，需要公司良好的人際關系和全面的培訓項目數(shù)量較多，需要人才共享公司有專業(yè)技能提升要求偏向職能的矩陣平衡式矩陣偏向項目的矩陣戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化—管控模式優(yōu)化6略略與標桿對比,各項能力相對強弱的識別?與自身目標對比,各項能力相對強弱的識別?與自己的過去對比，各項能力是在進步還是退步？土地獲取能力融資能力市場能力產(chǎn)品能力內部管理能力人力資源培養(yǎng)能力戰(zhàn)略管理能力投資能力產(chǎn)品規(guī)劃設計能力戰(zhàn)略規(guī)劃能力政府公關能力質量控制能力戰(zhàn)略執(zhí)行能力資本運作能力成本控制能力戰(zhàn)略監(jiān)控能力開發(fā)周期控制能力風險預警能力并購整合能力戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化—組織能力發(fā)育略略一、低效組織結構的特征：做決策遲緩或質量不高；功能錯位；信息不暢、溝通受阻、協(xié)作無效；無法應對環(huán)境的變化；人工效能低；戰(zhàn)略執(zhí)行力弱；阻礙組織能力發(fā)育。二、組織設計的方法論集團戰(zhàn)略公司整體價值追求：做未來最有價值的事，發(fā)育未來競爭需要的能力集團總部與子公司各自的價值追求集團需要做什么事？發(fā)育什么能力？下屬公司呢？集團基于價值鏈的組織結構設計下屬公司基于價值鏈的組織結構設計集團管控：集團與下屬公司各自的功能定位和價值訴求分工戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化—組織結構調整1

基于價值鏈的房地產(chǎn)組織結構設計模型集團戰(zhàn)略投資機會投入資源運營產(chǎn)出土地拓展并購重組貸款自有資金經(jīng)營現(xiàn)金股票債券基金信托REITS戰(zhàn)略合作人力資源文化資源知識資源研發(fā)（技術）集團采購生產(chǎn)（工程）銷售與推廣客服與物業(yè)項目整體策劃投資者關系財務指標品牌企業(yè)文化知識、能力績效管理線工作流/人流/資金流風險控制及保障（審計與法務、行政）戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化—組織結構調整2

三種典型管控模式下的典型組織結構設計一、運營型管控模式下：集團典型部門：財務及融資部門、投資及戰(zhàn)略部門、技術部門、工程部門、成本職能、采購職能、市場及策劃及營銷及品牌客服部門、企業(yè)管理及項目管理部門、物業(yè)管理、HR及行政等；權力、資源和能力集中在集團總部，各公司共享子公司典型部門：財務及成本、設計、工程、銷售、行政等二、戰(zhàn)略型管控模式下：集團典型部門：融資、投資、戰(zhàn)略及企管、財務、品牌、HR、技術等；關鍵資源和重大決策權在集團總部，在共享時監(jiān)控

子公司典型部門：戰(zhàn)略及投資、設計、工程、成本、采購、策劃及營銷、品牌客服、HR、物業(yè)等三、財務型管控模式下：集團典型部門：戰(zhàn)略、投融資、內部銀行、研究機構（技術、管理、行業(yè)）；經(jīng)營決策權及資源在子公司

子公司典型部門：全戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化—組織結構調整3戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化—組織結構調整4價值鏈中段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的質量和成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實現(xiàn)大小，管控和績效管理的重點關注質量和動態(tài)成本的控制（工程管理、成本管理流程）投資策劃土地獲取項目策劃建筑管理采購管理工程管理產(chǎn)品開發(fā)及成本控制過程銷售管理售后服務物業(yè)管理利潤貢獻和風險由前端向后端遞減123全程關注進度、資源效率、資產(chǎn)周轉4戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化—業(yè)務流程整合1略略戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化—業(yè)務流程整合2論證策劃設計采購工程營銷客服各節(jié)點現(xiàn)狀描述優(yōu)勢分析劣勢分析標桿經(jīng)驗略戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化—業(yè)務流程整合3戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化—明晰授權體系一、集團總部高層與部門之間、各部門之間的權責分配二、集團總部與子公司之間的權責分配三、子公司內部的權責分配戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化—動態(tài)績效管理1績效管理的螺旋上升循環(huán)簽定業(yè)績合同績效輔導/監(jiān)控績效考評考核結果應用制定績效指標戰(zhàn)略及中期規(guī)劃明確公司年度經(jīng)營目標找出目標實現(xiàn)的關鍵驅動因素，并有效分解到部門，形成一套考核指標體系確定指標結構及權重制定衡量標準起草業(yè)績合同審批并簽訂關鍵崗位的業(yè)績合同進行相關績效輔導，提高績效水平定時召開經(jīng)營檢討會對績效目標完成情況進行監(jiān)控，并及時提出改進意見采集考核數(shù)據(jù)業(yè)績評估能力評估計算考核得分適當?shù)男夹问娇冃Э荚u結果運用，如加薪、晉級等合理的反饋典型的績效管理體系主要由五個環(huán)節(jié)構成戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化—動態(tài)績效管理2績效管理體系的基礎和前提條件1、強化戰(zhàn)略規(guī)劃管理，逐步完善戰(zhàn)略規(guī)劃功能；強化戰(zhàn)略溝通2、強化2-3年經(jīng)營規(guī)劃、年度計劃與預算管理3、規(guī)范管控、組織管理4、整合業(yè)務流程，制訂權責制5、成本管理體系

根據(jù)企業(yè)的管理成熟度來確定績效管理的模式管理體系的成熟度與企業(yè)發(fā)展階段相應的績效管理體系模式低中高非系統(tǒng)基于職責職責+計劃基于計劃平衡計分卡+計劃你們目前的合適位置？戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化—動態(tài)績效管理3一、機會激勵1、縱向機會：職務和專業(yè)級別向上提升的機會2、橫向發(fā)展的機會：A、公司快速擴張持續(xù)地為各級員工創(chuàng)造機會B、各職能系列人員與經(jīng)營管理系列人員的對流（橫向輪崗）為各級員工創(chuàng)造機會C、大力發(fā)展內部講師、導師、教練、研究員隊伍，為各級員工創(chuàng)造機會二、無形的價值激勵1、員工個人品牌價值隨著公司的品牌價值提升而提升2、員工個人能力隨著公司的發(fā)展而提升3、員工個人的自豪感和成就感隨著公司的持續(xù)成功而不斷提升三、有形的價值激勵模式和工具基于歷史和現(xiàn)實基于未來和潛在

獎金轉股計劃、業(yè)績股票計劃、獎勵股票計劃、延期支付計劃、員工持股計劃、經(jīng)營者持股獎金遞延計劃、業(yè)績單元計劃、薪酬（含年薪制）、津貼福利

限制性股票、股票期權、股票期股

虛擬股票、股票增值權權益性支付非權益性支付戰(zhàn)略牽引下的管理體系優(yōu)化—綜合激勵戰(zhàn)略管理案例一、某標桿企業(yè)07—11戰(zhàn)略綱要講解二、華北某地產(chǎn)集團戰(zhàn)略規(guī)劃路徑案例（主要關注戰(zhàn)略規(guī)劃的思路和工具）謝謝！安全閥基本知識如果壓力容器(設備/管線等)壓力超過設計壓力…1.盡可能避免超壓現(xiàn)象堵塞(BLOCKED)火災(FIRE)熱泄放(THERMALRELIEF)如何避免事故的發(fā)生?2.使用安全泄壓設施爆破片安全閥如何避免事故的發(fā)生?01安全閥的作用就是過壓保護!一切有過壓可能的設施都需要安全閥的保護!這里的壓力可以在200KG以上,也可以在1KG以下!設定壓力(setpressure)安全閥起跳壓力背壓(backpressure)安全閥出口壓力超壓(overpressure)表示安全閥開啟后至全開期間入口積聚的壓力.幾個壓力概念彈簧式先導式重力板式先導+重力板典型應用電站鍋爐典型應用長輸管線典型應用罐區(qū)安全閥的主要類型02不同類型安全閥的優(yōu)缺點結構簡單,可靠性高適用范圍廣價格經(jīng)濟對介質不過分挑剔彈簧式安全閥的優(yōu)點預漏--由于閥座密封力隨介質壓力的升高而降低,所以會有預漏現(xiàn)象--在未達到安全閥設定點前,就有少量介質泄出.100%SEATINGFORCE75502505075100%SETPRESSURE彈簧式安全閥的缺點過大的入口壓力降會造成閥門的頻跳,縮短閥門使用壽命.ChatterDiscGuideDiscHolderNozzle彈簧式安全閥的缺點彈簧式安全閥的缺點=10090807060500102030405010%OVERPRESSURE%BUILT-UPBACKPRESSURE%RATEDCAPACITY普通產(chǎn)品平衡背壓能力差.在普通產(chǎn)品基礎上加裝波紋管,使其平衡背壓的能力有所增強.能夠使閥芯內件與高溫/腐蝕性介質相隔離.平衡波紋管彈簧式安全閥的優(yōu)點優(yōu)異的閥座密封性能,閥座密封力隨介質操作壓力的升高而升高,可使系統(tǒng)在較高運行壓力下高效能地工作.ResilientSeatP1P1P2先導式安全閥的優(yōu)點平衡背壓能力優(yōu)秀有突開型/調節(jié)型兩種動作特性可遠傳取壓先導式安全閥的優(yōu)點對介質比較挑剃,不適用于較臟/較粘稠的介質,此類介質會堵塞引壓管及導閥內腔.成本較高.先導式安全閥的缺點重力板式產(chǎn)品的優(yōu)點目前低壓儲罐呼吸閥/緊急泄放閥的主力產(chǎn)品.結構簡單.價格經(jīng)濟.重力板式產(chǎn)品的缺點不可現(xiàn)場調節(jié)設定值.閥座密封性差,并有較嚴重的預漏.受背壓影響大.需要很高的超壓以達到全開.不適用于深冷/粘稠工況.幾個常用規(guī)范ASMEsectionI-動力鍋爐(FiredVessel)ASMEsectionVIII-非受火容器(UnfiredVessel)API2000-低壓安全閥設計(LowpressurePRV)API520-火災工況計算與選型(FireSizing)API526-閥門尺寸(ValveDimension)API527-閥座密封(SeatTightness)介質狀態(tài)(氣/液/氣液雙相).氣態(tài)介質的分子量&Cp/Cv值.液態(tài)介質的比重/黏度.安全閥泄放量要求.設定壓力.背壓.泄放溫度安全閥不以連接尺寸作為選型報價依據(jù)!如何提供高質量的詢價?彈簧安全閥的結構彈簧安全閥起跳曲線彈簧安全閥結構彈簧安全閥結構導壓管活塞密封活塞導向不平衡移動副(活塞)導管導閥彈性閥座P1P1P2先導式安全閥結構先導式安全閥的工作原理頻跳安全閥的頻跳是一種閥門高頻反復開啟關閉的現(xiàn)象。安全閥頻跳時，一般來說密封面只打開其全啟高度的幾分只一或十幾分之一，然后迅速回座并再次起跳。頻跳時，閥瓣和噴嘴的密封面不斷高頻撞擊會造成密封面的嚴重損傷。如果頻跳現(xiàn)象進一步加劇還有可能造成閥體內部其他部分甚至系統(tǒng)的損傷。安全閥工作不正常的因素頻跳后果1、導向平面由于反復高頻磨擦造成表面劃傷或局部材料疲勞實效。2、密封面由于高頻碰撞造成損傷。3、由于高頻振顫造成彈簧實效。4、由頻跳所帶來的閥門及管道振顫可能會破壞焊接材料和系統(tǒng)上其他設備。5、由于安全閥在頻跳時無法達到需要的排放量，系統(tǒng)壓力有可能繼續(xù)升壓并超過最大允許工作壓力。安全閥工作不正常的因素A、系統(tǒng)壓力在通過閥門與系統(tǒng)之間的連接管時壓力下降超過3%。當閥門處于關閉狀態(tài)時，閥門入口處的壓力是相對穩(wěn)定的。閥門入口壓力與系統(tǒng)壓力相同。當系統(tǒng)壓力達到安全閥的起跳壓力時，閥門迅速打開并開始泄壓。但是由于閥門與系統(tǒng)之間的連接管設計不當，造成連接管內局部壓力下降過快超過3%，是閥門入口處壓力迅速下降到回座壓力而導致閥門關閉。因此安全閥開啟后沒有達到完全排放，系統(tǒng)壓力仍然很高，所以閥門會再次起跳并重復上述過程，既發(fā)生頻跳。導致頻跳的原因導致接管壓降高于3%的原因1、閥門與系統(tǒng)間的連接管內徑小于閥門入口管內徑。2、存在嚴重的渦流現(xiàn)象。3、連接管過長而且沒有作相應的補償（使用內徑較大的管道）。4、連接管過于復雜（拐彎過多甚至在該管上開口用作它途。在一般情況下安全閥入口處不允許安裝其他閥門。）導致頻跳的原因B、閥門的調節(jié)環(huán)位置設置不當。安全閥擁有噴嘴環(huán)和導向環(huán)。這兩個環(huán)的位置直接影響安全閥的起跳和回座過程。如果噴嘴環(huán)的位置過低或導向環(huán)的位置過高，則閥門起跳后介質的作用力無法在閥瓣座和調節(jié)環(huán)所構成的空間內產(chǎn)生足夠的托舉力使閥門保持排放狀態(tài)，從而導致閥門迅速回座。但是系統(tǒng)壓力仍然保持較高水平，因此回座后閥門會很快再次起跳。導致頻跳的原因C、安全閥的額定排量遠遠大于所需排量。

由于所選的安全閥的喉徑面積遠遠大于所需，安全閥排放時過大的排量導致壓力容器內局部壓力下降過快，而系統(tǒng)本身的超壓狀態(tài)沒有得到緩解，使安全閥不得不再次起跳頻跳的原因閥門拒跳：當系統(tǒng)壓力達到安全閥的起跳壓力時，閥門不起跳的現(xiàn)象。安全閥工作不正常的因素1、閥門整定壓力過高。2、閥門內落入大量雜質從而使閥辦座和導套間卡死或摩擦力過大。3、彈簧之間夾入雜物使彈簧無法被正常壓縮。4、閥門安裝不當，使閥門垂直度超過極限范圍（正負兩度）從而使閥桿組件在起跳過程中受阻。5、排氣管道沒有被可靠支撐或由于管道受熱膨脹移位從而對閥體產(chǎn)生扭轉力，導致閥體內機構發(fā)生偏心而卡死。安全閥拒跳的原因閥門不回座或回座比過大：安全閥正常起跳后長時間無法回座，閥門保持排放狀態(tài)的現(xiàn)象。安全閥工作不正常的因素1、閥門上下調整環(huán)的位置設置不當。2、排氣管道設計不當造成排氣不暢，由于排氣管道過小、拐彎過多或被堵塞，使排放的蒸汽無法迅速排出而在排氣管和閥體內積累，這時背壓會作用在閥門內部機構上并產(chǎn)生抑制閥門關閉的趨勢。3、閥門內落入大量雜質從而使閥瓣座和導套之間卡死后摩擦力過大。安全閥不回座或回座比過大的因素：4、彈簧之間夾入雜物從而使彈簧被正常壓縮后無法恢復。5、由于對閥門排放時的排放反力計算不足，從而在排放時閥體受力扭曲損壞內部零件導致卡死。6、閥桿螺母（位于閥桿頂端）的定位銷脫落。在閥門排放時由于振動使該螺母下滑使閥桿組件回落受阻。安全閥不回座或回座比過大的因素：7、由于彈簧壓緊螺栓的鎖緊螺母松脫，在閥門排放時由于振動時彈簧壓緊螺栓松動上滑導致閥門的設定起跳值不斷減小。

8、閥門安裝不當，使閥門垂直度超過極限范圍（正負兩度）從而使閥桿組件在回落過程中受阻。

9、閥門的密封面中有雜質，造成閥門無法正常關閉。

10、鎖緊螺母沒有鎖緊，由于管道震動下環(huán)向上運動，上平面高于密封面，閥門回座時無法密封安全閥不回座或回座比過大的因素：謝謝觀看癌基因與抑癌基因oncogene&tumorsuppressorgene24135基因突變概述.癌基因和抗癌基因的概念.癌基因的分類.癌基因產(chǎn)物的作用.癌基因激活的機理主要內容疾?。?/p>

——是人體某一層面或各層面形態(tài)和功能（包括其物質基礎——代謝）的異常，歸根結底是某些特定蛋白質結構或功能的變異，而這些蛋白質又是細胞核中相應基因借助細胞受體和細胞中信號轉導分子接收信號后作出應答（表達）的產(chǎn)物。TranscriptionTranslationReplicationDNARNAProtein中心法規(guī)Whatisgene?基因：

—是遺傳信息的載體

—是一段特定的DNA序列（片段）

—是編碼RNA或蛋白質的一段DNA片段

—是由編碼序列和調控序列組成的一段DNA片段基因主宰生物體的命運：微效基因的變異——生物體對生存環(huán)境的敏感度變化關鍵關鍵基因的變異——生物體疾病——死亡所以才有：“人類所有疾病均可視為基因病”之說注：如果外傷如燒傷、骨折等也算疾病的話，外傷應該無法歸入基因病的行列。Genopathy問：兩個不相干的人，如果他們患得同一疾病，致病基因是否相同？再問：同卵雙生的孿生兄弟，他們患病的機會是否一樣，命運是否相同？┯┯┯┯

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┷┷┷┷增添缺失替換DNA分子(復制)中發(fā)生堿基對的______、______

和

，而引起的

的改變。替換增添缺失基因結構基因變異的概念：英語句子中的一個字母的改變，可能導致句子的意思發(fā)生怎樣的變化？可能導致句子的意思不變、變化不大或完全改變THECATSATONTHEMATTHECATSITONTHEMATTHEHATSATONTHEMATTHECATONTHEMAT同理：替換、增添、缺失堿基對，可能會使性狀不變、變化不大或完全改變。基因的結構改變,一定會引起性狀的改變??原句：1.基因多態(tài)性與致病突變基因變異與疾病的關系2.單基因病、多基因病3.疾病易感基因

基因多態(tài)性polymorphism是指DNA序列在群體中的變異性（差異性）在人群中的發(fā)生概率>1%（SNP&CNP)<1%的變異概率叫做突變基因多態(tài)性特定的基因多態(tài)性與疾病相關時，可用致病突變加以描述SNP:散在單個堿基的不同，單個堿基的缺失、插入和置換。

CNP:DNA片段拷貝數(shù)變異，包括缺失、插入和重復等。同義突變、錯義突變、無義突變、移碼突變

致病突變生殖細胞基因突變將突變的遺傳信息傳給下一代(代代相傳),即遺傳性疾病。體細胞基因突變局部形成突變細胞群（腫瘤）。受精卵分裂基因突變的原因物理因素化學因素生物因素基因突變的原因（誘發(fā)因素）紫外線、輻射等堿基類似物5BU/疊氮胸苷等病毒和某些細菌等自發(fā)突變DNA復制過程中堿基配對出現(xiàn)誤差。UV使相鄰的胸腺嘧啶產(chǎn)生胸腺嘧啶二聚體,DNA復制時二聚體對應鏈空缺，堿基隨機添補發(fā)生突變。胸腺嘧啶二聚體胸腺嘧啶胸腺嘧啶紫外線誘變物理誘變(physicalinduction)

5溴尿嘧啶(5BU)與T類似，多為酮式構型。間期細胞用酮式5BU處理，5BU能插入DNA取代T與A配對；插入DNA后異構成烯醇式5BU與G配對。兩次DNA復制后,使A/T轉換成G/C，發(fā)生堿基轉換,產(chǎn)生基因突變?；瘜W誘變(chemicalinduction)堿基類似物(baseanalogues)誘變AT5-BUA5-BUAAT5-BU5-BU(烯醇式)

(酮式)GGC1.生物變異的根本來源，為生物進化提供了最初的原始材料,能使生物的性狀出現(xiàn)差別，以適應不同的外界環(huán)境，是生物進化的重要因素之一。2.致病突變是導致人類遺傳病的病變基礎?；蛲蛔兊囊饬x概述：腫瘤細胞惡性增殖特性（一）腫瘤細胞失去了生長調節(jié)的反饋抑制正常細胞受損,一旦恢復原狀，細胞就會停止增殖，但是腫瘤細胞不受這一反饋機制抑制。（二）腫瘤細胞失去了細胞分裂的接觸抑制。正常細胞體外培養(yǎng)，相鄰細胞相接觸，長在一起，細胞就會停止增殖，而腫瘤細胞生長滿培養(yǎng)皿后，細胞可以重疊起生長。（三）腫瘤細胞表現(xiàn)出比正常細胞更低的營養(yǎng)要求。（四）腫瘤細胞生長有一種自分泌作用，自己分泌生長需要的生長因子和調控信號,促進自身的惡性增殖。Whatisoncogene?癌基因——是基因組內正常存在的基因，其編碼產(chǎn)物通常作為正調控信號，促進細胞的增殖和生長。癌基因的突變或表達異常是細胞惡性轉化（癌變）的重要原因?！彩悄芫幋a生長因子、生長因子受體、細胞內信號轉導分子以及與生長有關的轉錄調節(jié)因子等的基因。如何發(fā)現(xiàn)癌基因的呢?11910年，洛克菲勒研究院一個年輕的研究員Rous發(fā)現(xiàn)，雞肉瘤細胞裂解物在通過除菌濾器以后，注射到正常雞體內，可以引起肉瘤，首次提出雞肉瘤可能是由病毒引起的。0.2m孔徑細菌過不去但病毒可以通過從病毒癌基因到細胞原癌基因的研究歷程：Roussarcomavirus,RSVthefirstcancer-causingretrovirus1958年，Stewart和Eddy分離出一種病毒，注射到小鼠體內可以引起肝臟、腎臟、乳腺、胸腺、腎上腺等多種組織器官的腫瘤，因而把這種病毒稱為多瘤病毒。50年代末、60年代初，癌病毒研究成了一個極具想像力的研究領域，主流科學家開始進入癌病毒研究領域polyomavirus這期間，Temin發(fā)現(xiàn)RSV有不同亞型，且引起細胞惡變程度不同，推測RNA病毒將其遺傳信息傳遞給了正常細胞的DNA。這與Crick提出的中心法則是相違背的讓事實屈從于理論還是堅持基于實驗的結果？VSTemin發(fā)現(xiàn)逆轉錄酶，1975年獲諾貝爾獎TeminCrickTemin的實驗設計：實驗設計簡單而巧妙：將合成DNA所需的“原料”，即A、T、C、G四種脫氧核苷酸，與破壞了外殼的RSV一起在體外40℃的條件下溫育一段時間結果在試管里獲得了一種新合成的大分子，它不能被RNA酶破壞，但卻可以被DNA酶所分解，證明這種新合成的大分子是DNA用RNA酶預先破壞RSV的RNA，再重復上述的試驗，則不能獲得這種大分子，說明這個DNA大分子是以RSV的RNA為模板合成的1969年，一個日本學者里子水谷來到Temin的實驗室，這是一個非常擅長實驗的年輕科學家。按Temin的設想，他們開始尋找RSV中存在“逆轉錄酶”的證據(jù)DNA

RNA

ProteinTranscriptionTranslationReplicationReplicationRe-Transcription修正中心法規(guī)據(jù)說，1975年Temin因發(fā)現(xiàn)逆轉錄酶而獲諾貝爾獎時，Bishop懊惱不已，因為早在1969年他就認為Temin的RNADNA的“前病毒理論”有可能是正確的，并且也進行了一些實驗，但不久由于資深同事的規(guī)勸而放棄了這方面的努力。但Bishop馬上意識到：逆轉錄酶的發(fā)現(xiàn)為逆轉錄病毒致癌的研究提供了一條新途徑。一個RSV，三個諾貝爾獎！??！1989年，UCSF的Bishop和Varmus根據(jù)逆轉錄病毒的復制機制發(fā)現(xiàn)了細胞癌基因，并獲諾貝爾獎。Cellularoncogene啟示：Perutz說:“科學創(chuàng)造如同藝術創(chuàng)造一樣，都不可能通過精心組織而產(chǎn)生”Bishop說:“許多人引以為豪的是一天工作16小時，工作安排要以分秒計……可是工作狂是思考的大敵，而思考則是科學發(fā)現(xiàn)的關鍵”Perutzsharedthe1962NobelPrizeforChemistrywithJohnKendrew,fortheirstudiesofthestructuresofhemoglobinandglobularproteins科學的本質和藝術一樣，都需要直覺和想像力請給自己一些思考的時間吧！癌基因的分類目前對癌基因尚無統(tǒng)一分類的方法，一般有下面3種分類方法：一、按結構特點分（6）類（一）src癌基因家族（二）ras癌基因家族（三）sis癌基因家族（四）myc癌基因家族（五）myb癌基因家族（六）其它：如fos，erb－A等。三、按細胞增殖調控蛋白特性分成（4）類（一）生長因子（二）受體類（三）細胞內信號轉換器（四）細胞核因子二、按產(chǎn)物功能分（8）類（一）生長因子類（二）酪氨酸蛋白激酶（三）膜相關G蛋白（四）受體，無蛋白激酶活性（五）胞質絲氨酸-蘇氨酸蛋白激酶（六）胞質調控因子（七）核反式調控因子（八）其它:db1、bcl－2癌基因產(chǎn)物參與信號轉導

胞外信號作用于膜表面受體→胞內信使物質的生成便意味著胞外信號跨膜傳遞的完成。胞內信使至少有：cAMP（環(huán)磷酸腺苷）IP3（三磷酸肌醇）PG（前列腺素）cGMP（環(huán)磷酸鳥苷）DG（二?；视停〤a2＋（鈣離子）CAM（鈣調素）主要機制是通過蛋白激酶活化引起底物蛋白一連串磷酸化的生物信號反應過程,跨膜機制涉及到：（一）質膜上cAMP信使系統(tǒng)（二）質膜上肌醇脂質系統(tǒng)這兩個系統(tǒng)都是由受體鳥苷酸調節(jié)蛋白（GTP-regulatoryprotein，G蛋白）和效應酶（腺苷酸環(huán)化酶磷脂酶等）組成，有相似的信號轉導過程：即受體活化后引起GTP與不同G蛋白結合活化和抑制效應酶從而影響胞內信使產(chǎn)生而發(fā)生不同的調控效應。（三）受體操縱的離子通道系統(tǒng)（四）受體酪氨酸蛋白激酶的轉導

（一）獲得性基因病

(acquiredgeneticdisease)例如：病毒感染激活原癌基因癌基因活化的機制

（二）染色體易位和重排使無活性的原癌基因轉位至強啟動子或增強子附近而被活化。與基因脆性位點相關。（三）基因擴增（四）點突變三、癌基因的產(chǎn)物與功能（一）癌基因產(chǎn)物作用的一般特點1.目前發(fā)現(xiàn)c-onc均為結構基因.2.癌基因產(chǎn)物可分布在膜質核也可分泌至胞外.（二）癌基因產(chǎn)物分類1.細胞外生長因子：TGF-b2.跨膜生長因子受體:MAPK3.細胞內信號轉導分子:Gprotein/Ras4.核內轉錄因子

（三）癌基因產(chǎn)物的協(xié)同作用實驗證明，用ras或myc分別轉染細胞，可使細胞長期增殖，但不能轉化成癌細胞，在裸鼠體內也不能形成腫瘤。但用ras+myc同時轉染細胞，則使細胞轉化成癌細胞。說明：致癌至少需要2種或以上的onc協(xié)同作用，2種onc在2條通路上發(fā)揮作用，由于細胞增殖調控是多因子，多階段影響的結果。而影響增殖分化的onc達幾十種之多，所以大多數(shù)人認為：癌發(fā)生是多階段多步驟的。Whatistumorsuppressorgene?腫瘤抑制基因（抗癌基因、抑癌基因）——是調節(jié)細胞正常生長和增殖的基因。當這些基因不能表達，或其產(chǎn)物失去活性時，細胞就會異常生長和增殖，最終導致細胞癌變。反之，若導入或激活它則可抑制細胞的惡性表型?！┗蚺c抑癌基因相互制約，維持細胞增殖正負調節(jié)信號的相對穩(wěn)定。影響1歲的兒童“二次打擊”學說兩個等位基因同時突變視網(wǎng)膜母細胞瘤（Retinoblastoma）RB基因變異(13號染色體)

(1)脫磷酸化Rb蛋白（活性）與轉錄因子E2F結合，抑制基因的轉錄活性(2)磷酸化Rb蛋白（失活）與E2F解離，釋放E2F(3)E2F啟動基因轉錄(4)細胞進入增生階段(G1S)因此，Rb蛋白在控制細胞生長方面發(fā)揮重要作用一旦Rb基因突變可使細胞進入過度增生狀態(tài)RB基因的功能等位基因(allele)例如：花顏色基因位于一對同源染色體的同一位置上、控制相對性狀的兩個的基因叫等位基因(allele)一對相同的等位基因稱純合等位基因

一對不同的等位基因稱雜合等位基因

顯性基因隱性基因完全顯性不完全顯性共顯性問：女性的兩條X染色體基因應如何表達？拓展知識：X染色體基因中，有65%完全處于“休眠”狀態(tài)，20%僅在部分女性身上“休眠”，15%則完全逃離“休眠”狀態(tài)一旦其中一條X染色體被損壞，還可以由另一條X染色體來糾正男性卻只有一條X染色體，一旦它遭到破壞，男性就會患上血友病、色盲以及肌肉萎縮癥等各種遺傳病以前人們一直認為，在女性的兩條X染色體中，有一條染色體是完全不起作用或是處于“休眠”狀態(tài)的在Y染色體中，目前仍在“工作”的基因只剩下不到100個X染色體中“工作”的基因>1000個有一個這樣的故事：20年前一次意外事故，三個工人遭受鈷60（Co60)放射性核素的照射結果：一名工人不久死亡一名工人幾年后死于白血病最后一名工人20年后患糖尿病就診你知道醫(yī)生在為病人檢查時發(fā)現(xiàn)了什么嗎？鎖骨骨折肋骨串珠樣X光片發(fā)現(xiàn)廣泛性骨質缺損骨髓檢查——漿細胞比例為30%左右（正常為0.6-1.3%）(多發(fā)性骨髓瘤）因此，多基因病涉及遺傳因素和環(huán)境因素物理因素化學因素生物因素自發(fā)因素2.多基因病(polygenicdisease)：性狀或疾病的遺傳方式取決于兩個以上微效基因的累加作用，同時還受環(huán)境因素的影響，因此這類性狀也稱為復雜性狀或復雜疾?。╟omplexdisease）也叫：“復雜性狀疾病”近視(myopia)高血壓(hypertension)糖尿病(diabetes)精神分裂癥(schizophrenia)哮喘(asthma)腫瘤或癌

(tumororcancer)多基因病的遺傳要點數(shù)量性狀的遺傳基礎是兩對以上基因。這些基因之間沒有顯,隱性的區(qū)別,而是共顯性。每個基因對表型的影響很小,稱為微效基因。微效基因具有累加效應,即一個基因對表型作用很小,但若干個基因共同作用,可對表型產(chǎn)生明顯影響。不僅遺傳因素起作用,環(huán)境因素具有明顯作用。例如：結腸癌（Coloncancer)相關基因：NGX6，SOX7，ITGB1，HSPA9B，MAPK8，PAG，

RANGAP1，SRC和CDC2等。相關信號通路：ras/MEK/ERK，JNK，Rb/E2F，PI3K/AKT及受體相互作用相關通路，免疫反應相關通路以及細胞黏附相關通路等。①早期原發(fā)癌生長②腫瘤血管形成③腫瘤細胞脫落并侵入基質④進入脈管系統(tǒng)⑤癌栓形成⑥繼發(fā)組織器官定位生長⑦轉移癌繼續(xù)擴散例如：糖尿病(diabetes)依賴胰島素型糖尿病在位于第6號染色體上可能包含至少一個對I型糖尿病敏感的基因在人類基因組中，大約10個位點現(xiàn)在被發(fā)現(xiàn)似乎對I型糖尿病敏感其中：1)11號染色體位點IDDM2上的基因

2)葡萄糖激酶基因高血壓(hypertension)目前最受關注的是ATP2B1基因編碼一種膜蛋白，具有鈣泵特性能將高濃度細胞內鈣泵出細胞外。精神神經(jīng)性疾病精神分裂癥基因表達改變/誘導增強家族史家暴基因本質：基因組變異驚嚇—？—基因突變——精神病多基因病的遺傳：易患性(liability)易感性(susceptibility)發(fā)病閾值(threshold)易患性(liability)——在多基因病發(fā)生中，遺傳因素和環(huán)境因素共同作用決定一個個體患某種遺傳病的可能性。possibility遺傳因素(hereditaryfactors)環(huán)境因素(environmentalfactor)易感性(susceptibility)——特指由遺傳因素決定的患病風險，僅代表個體所含有的遺傳因素，易感性完全由基因決定?！谝欢ǖ沫h(huán)境條件下，易感性高低可代表易患性高低。riskwithdisease發(fā)病閾值(threshold)——當一個個體易患性高到一定限度就可能發(fā)病——這種由易患性所導致的多基因病發(fā)病最低限度稱為發(fā)病閾值minimum例如：三核苷酸拷貝數(shù)變異CGG(精氨酸)重復：——重復5-54次，正?！貜?-230次，攜帶者（敏感體質）——重復230-4000次，發(fā)病

如：脆性X染色體綜合征智力低下患者細胞在缺乏胸腺嘧啶或葉酸的環(huán)境中培養(yǎng)時往往出現(xiàn)X-染色體發(fā)生斷裂男性發(fā)病1/1200-2500，女性發(fā)病1/1650-5000FragileXsyndrome閾值效應舉例：長臉，耳外凸智力低下語言障礙對外界反應遲鈍Copynumbervariation問：為什么是三核苷酸重復而不是4、5個？提示：三核苷酸處于閱讀框架內，不容易破壞原有基因的開放閱讀框架(ORF)4、5個核苷酸不在ORF內，變化容易對原有基因造成很大的影響，一般不容易積累保留癌蛋白抗原癌基因抑癌基因P53蛋白積聚，細胞周期變化P53等位基因丟失、點突變腫瘤形成腫瘤促進因子細胞表型變化相關基因作用P53基因阻滯細胞周期：G1和G2/M期

促進細胞調亡：bax/bcl2

維持基因組穩(wěn)定：核酸內切酶活性

抑制腫瘤血管生成：Smad4P53基因可否用于治療癌癥？P53基因功能基因治療：是指以改變人類遺傳物質為基礎的生物醫(yī)學治療。通過將人的正常基因或有治療作用的DNA導入人體靶細胞，去糾正基因的缺陷或者發(fā)揮治療作用。抑癌基因P53載體P53基因治療第三節(jié)分析文體特征和表現(xiàn)手法2大考點書法大家啟功自傳賞析中學生，副教授。博不精，專不透。名雖揚，實不夠。高不成，低不就。癱偏‘左’，派曾‘右’。面微圓，皮欠厚。妻已亡，并無后。喪猶新，病照舊。六十六，非不壽。八寶山，漸相湊。計平生，謚曰陋。身與名，一起臭。【賞析】寓幽默于“三字經(jīng)”，名利淡薄，人生灑脫，真乃大師心態(tài)。1.實用類文本都有其鮮明的文體特征，傳記的文體特征體現(xiàn)為作品的真實性和生動性。傳記的表現(xiàn)手法主要有以下幾個方面：人物表現(xiàn)的手法、結構技巧、語言藝術和修辭手法。2.在實際考查中，對傳記中段落作用、細節(jié)描寫、人物陪襯以及環(huán)境描寫設題較多，對于材料的選擇與組織也常有涉及。3.考生復習時要善于借鑒小說和散文的知識和經(jīng)驗，同時抓住傳記的主旨、構思以及語言特征來解答問題。傳記的文體特點是真實性和文學性。其中，真實性是傳記的第一特征，寫作時不允許任意虛構。但傳記不同于一般的枯燥的歷史記錄，它具有文學性，