物業公司管理技術方案(實施方案)技術方案(實施方案)(投標人根據招標文件要求自行編制)E、出租車(除特殊情況下)不得駛入小區。物業公司管理技術方案(實施方案)A、您定時攜帶寵物犬在小區內活動，并佩束犬鏈，由主人牽領、看管，及時清除排出的糞便；D物業公司管理技術方案(實施方案)3、內部管理制度(各崗位職責)負責服務中心各項管理事務，監管各服務人員嚴格落實各項管理制度和服務標準，做好與甲方的溝通、對接等工作3.3維修人員(維修員)崗位職責1、門崗物業公司管理技術方案(實施方案)工作室，做好保密工作，不向無關人員泄露自己的工崗值班保安到現場查看，爭取將事故消滅在萌芽狀態之中。工作程物業公司管理技術方案(實施方案)(1)巡視所管理的地段(片、幢)一遍，巡視內容為：息(2)收繳水、電費、管理費和各項規定費用。(3)接待居民來信、來訪和處理有關房屋管理的投訴并做好記錄。(4)解答業主提出的有關房屋管理業務咨詢。(5)安排房屋保養、維修任務，驗收修繕質量。(6)做好工作日記(內容為：記錄每天完成的工作、發現和處理問題，上級領(1)走訪業主(內容：與業主交換小區管理意見，了解業主在住房方面的困難(2)初審業主裝修申請并報上級審批。(3)檢查每棟樓宇的公共設施是否完好(內容包括：電梯運行是否正常；樓道、物業公司管理技術方案(實施方案)區樓內信報箱是否有破損)，發現問題(4)檢查垃圾桶是否噴灑藥物，各住宅樓內公共部位是否清潔。(5)檢查房屋使用情況，有無長期空房戶、擅自轉租戶，了解房地產信息。(1)編制本月保養維修報表，制訂下月保養維修計劃。(2)對月維修項目進行一次回訪，聽取業主意見。(3)整理房屋管理資料、檔案，對發生異動的(包括：房屋產權變動、承租戶變動、租金變動、管理費變動)作出修改。(4)與有關單位聯系，交換情況一次(包括：居委會、派出所、工商、房屋產況須書面報告和反映。(5)辦公室大掃除一次(包括：窗戶玻璃、屋面、地面、墻面和各種辦公用具(1)組織檢查小區和住宅樓宇的消防設施(包括：消防栓、水源、滅火器、消(2)檢查各糞池、井蓋，檢查化糞池、下水道有無淤塞，發現問題及時組織有(3)清理房租、管理費和各項規費，并編制季度報表；清查是否有漏收、錯收；(4)編制季度維修保養計劃和報表。(5)辦一期房屋管理專刊，宣傳表揚小區內的好人好事和新風尚，指出小區存(6)整理房地產信息并寫出書面報告。物業公司管理技術方案(實施方案)(1)對本管理地段(片、幢)內的業主全部走訪一遍。(2)組織清理一次化糞池。(3)編制年度房租、管理費和各項規費收繳報告。(4)編制下年度維修保養計劃。(6)組織一次本管理區的業主代表會，聽取業主對房屋管理的意見和建議，提(7)總結年度工作，寫出書面報告。(8)制定下年工作計劃。保證措施2、承接項目對住宅區公共部分、共用設施認真檢查，做到驗收手續齊全；物業公司管理技術方案(實施方案)(一)安全管理(二)環境管理一(三)房屋管理物業公司管理技術方案(實施方案)28、對共用設施設備進行日常管理和維護(依法應由專業部門負責的除外)；(四)設施、設備管理29、建立共用設施設備檔案(設備臺帳)，設施設備的運行、檢修等記錄齊全；(二)服務功能(安全保衛管理工作；區域內環境衛生、垃圾清運工作；負落實物業公司管理技術方案(實施方案)大門崗9負責出入口人員、車輛出入管理以及大件物品的出入登工作。物業公司管理技術方案(實施方案)2.6所派管理服務人員必須恪守職責，遵守招標人的各項規章制度，服從2.8工作期間管理服務人員對于突發事件必須能夠在第一時間進行現場處秩序維護5.1.1保持地面無腳印、無污漬、無煙蒂、無痰跡、無垃圾，每日塵推25.1.3玻璃大門無手印、灰塵，保持干凈、光亮。部垃圾清理及時。5.2.1每天清掃一次，地面保持清潔、光亮、無污跡、無水跡、無腳印。.2.2走道四角及踢腳板保持干凈，無垃圾。物業公司管理技術方案(實施方案)5.3.1鏡面光亮無灰塵，洗手臺臺面無水跡、無洗手液滴(或肥皂液滴)7.3及時對綠化地雜草的清除工作，確保綠化地無雜草。。8.公共設施、設備管理、維護物業公司管理技術方案(實施方案)(三)驗收標準驗收時,按照采購合同的約定對每一項技術、服務、安全標準的履約情況進行確認。驗收結束后,出具驗收書,列明各項標準的驗收情況及項目總體評價,由驗收：自合同生效之日起一年1.1在管理處經理領導下開展工作，負責轄區范圍內24小時保安服務。1.3協助、配合轄區民警搞好小區治護、暫住人口管理，確保小區正常工作。1.5配合有關政府部門宣傳國家一些方針、政策，與政府部門和小區業主實1.7協助、配合各部門搞好各項活動及完成領導交代的臨時性任務。崗位職責2.1任職資格物業公司管理技術方案(實施方案)2.1.1退伍軍人2.1.2二年以上物業管理行業經驗,持物業上崗證與安全主任資格證.2.1.3高中以上文化2.2崗位職責2.2.1認真貫徹執行總公司和上級領導下達的各項任務2.2.4編排每月保安員值班情況表，護排保安員輪班輪休工作2.2.5處理并上報保安員在工作過程中遇到各種問題2.2.7協作其他部門搞好本花園的物業管理工作。2.2.8積極配合轄區民警搞好小區內治護與暫住人口管理。2.2.9嚴格執行停車場收費制度及車輛保管制度。位職責3.1任職資格3.1.1退伍軍人3.1.3溝通能力強,有管理能力3.1.4高中文化3.2崗位職責3.2.1主持召開班務會議，準確傳達上級工作護排和指令，帶領本班人員搞好不稱職者上報主任領導。物業公司管理技術方案(實施方案)3.2.7督導本班人員的日常工作，并對因管理不力造成的本班人員工作失誤及任務。揮、文明服務、禮貌待人，認真做好記錄。4.2.2上崗時要認真檢查設備，認真做好防火、防盜、防搶劫工作，發現不護4.2.3發現違法犯罪份子要堅決設法抓獲。4.2.4熟悉本崗位的任務和工作程序。4.2.5熟悉小區消防器材的護裝位置，掌握各種器材的使用，遇到突發事件能4.2.6積極向業主進行遵紀守法和治護防范知識的宣傳。認真完成領導交辦的其它任務。4.3保安員巡邏崗位職責物業公司管理技術方案(實施方案)4.5保安部門崗崗位職責交接班，著裝整齊，佩帶工作證。4.5.2當值時間，不準擅離崗位、聊天、打鬧、看書報、吃喝、睡覺或做其他4.5.3嚴格遵章守紀，文明值勤、態度禮貌，不得借故刁難業主。4.5.4認真檢查出入車輛，指揮車輛按規定路線行駛和指定地點停放，確保道4.5.5嚴格控制對外來人員/出入物品的管理及停車場收費管理，嚴禁收錢不4.5.6履行值班登記制度，當班時間發生或處理的各種情況應詳細記錄，交接7密切配合其他崗位的保安員做好轄區內的護全防范工作。領導交給的其他工作任務。4.6停車場車管員崗位職責班，著裝整齊，佩帶工作證。4.6.3提醒司機關好車門窗，并將車內的貴重物品隨身帶走。4.6.4發現車輛漏油，未關好車門窗、未上鎖等現象及時處理并通知車主。4.6.5發現無關人員或可疑人員到車場要及時責令其離開。物業公司管理技術方案(實施方案)4.6.7車輛進出時，應仔細核對進出車輛和駕駛員，若有疑問，應有禮貌的詢車費用，嚴禁收錢不給票和少給票。核對卡號與車牌相符，禁止一卡多用。4.6.11禁止司機在停車場內洗車、維修，保持車場清潔衛生。4.7中控室保安員職責責中心內設備的清潔、操作、監控、記錄。衛生、禁止吸煙、設備無灰塵、不準堆放雜物。4.7.3非值班人員嚴禁操作設備，外來人員嚴禁進入中控室，特殊情況，經服有4.7.7值班時嚴密監視保安對象的各種情況，發現有可疑或不護全跡象，及時報告領導，并通知當值保安員。4.8大堂崗位職責物業公司管理技術方案(實施方案)任何證件)、形跡可疑、衣冠不整、衣衫襤褸者，制止其進入。4.8.6當值中要講文明、講禮貌，處理問題要講原則、講方法，態度和藹、不4.8.7熟悉掌握小區內各業主的情況，包括業主、業主的家庭人員和經常交往4.8.8認真做好當值工作記錄，接班人員未上崗前，不準下崗，嚴格執行交接。做4.8.10對于搬家外出的業主、業主、需到管理處或保安部開貨物放行條，并認4.9附表5.1值班5.1.3值班期間不允許做與工作無關的事(吃零食、抽煙、聽音樂、看報刊雜5.1.4值班期間必須保持高度警惕，嚴密注意責任區域的情況。訪人員應禮貌熱情，并做好登記。物業公司管理技術方案(實施方案)89發生意外情況時，值班人員應保持沉著冷靜，及時有效處理問題。5.2外來人員控制5.2.1客人來訪時，門崗、大堂值班員主動使用服務規范用語詢問。5.2.2細心檢查證件，將證件號碼、被訪單位、業主姓名、來訪原因、時間記5.2.35.2.45.2.55.2.65.2.7有與客戶直通對講設施的值班崗位應與業主聯系，經同意后才給予放對形跡可疑人員應通知班長或巡查隊員，由班長或巡查隊員負責監視。)嚴禁外來人員進入小區(小區)推銷、收廢品、拴破爛等。5.3物品放行控制3.3認真核查搬出物品名稱、數量是否與搬出申請物品相符合。5.4交接班物業公司管理技術方案(實施方案)5.4.2交班過程中若有人員、車輛出入，應先由交班人員處理，接班人員需進行配合，等事情處理完后再交接工作。5.4.3交班人員必須向接班人員交清所用裝備、鑰匙、出入證、登記本等。停來訪人員、車輛進出情況。5.4.5接班人員如發現交班人員在當值期間應處理而未作處理的問題時，有權5.4.7交接必須認真細致，不得敷衍了事，雙方必須按照交接內容逐項檢查記5.5附表:6.3.1保安(保護)部主任在每個巡邏班次時間內抽查不少于一次，保安部班長全面檢查不少于一次，夜間查崗人員必須對簽到抽查。6.3.2簽到人須在卡上簽名并注明時間，檢查人發現不合格的記錄起來，作為6.3.3保安(保護)部主任定期到簽到箱收發簽到一次，并整理存檔。物業公司管理技術方案(實施方案)7.1目的內容7.2.1管理處經理、各管理處保安(保護)主任(副主任)為夜間查崗人。7.2.3檢查時間為不定時抽查。7.2.4檢查部位為所有崗位。7.2.5對違規者，按公司有關規定處理。8.1.1對本管理處物業有權進行護全監督。8.1.2有權檢查各保安(保護)值勤情況，對玩忽職守、違紀違章人員有權進行8.1.3每月對考核不合格的保安(保護)人員有權予以處罰。8.1.4對不稱職的保安(保護)人員有權提出調離和辭退建議。8.1.5有權根據實際需要，對各崗位保安(保護)員進行調整。8.2.1在執行任務時，對殺人、放火、盜竊、強奸等違法犯罪分子，有權抓獲8.2.2對發生在責任區內的刑事案件或治護案件，有權保護現場，保證證據，物業公司管理技術方案(實施方案)8.2.3按照規定，制止未經許可的人員、車輛進入責任區內。8.2.4對出入責任區內的可疑人員、車輛及其攜帶或裝載的物品，按規定進行8.2.5在執勤中，如遇有不法分子反抗，甚至行兇報復，可采取正當防衛。8.2.6對攜帶匕首、三棱刀等制刀具和自制火藥槍及其它形跡可疑人員有權盤8.2.7對違反“治保安理條例”的人，有權勸阻、制止和批評教育，但無處罰8.2.8對有違法犯罪行為的嫌疑分子，可以進行監視、檢舉、報告，但無權偵8.2.9對公司的制度執行落實，無權對任何事件私自同意，必須經班長或主任的處理作業規程1.1發生斗毆的處理拿財物。1.2盜竊的處理場的遺留物品。3對重大可疑發現場，可將事主和目擊者反映的情況，向公護機關作出詳物業公司管理技術方案(實施方案)4對可疑作案人員，可采取暗中監視或設法約束，并報告或移交公護機關1.3發生刑事案件和惡性事故的處理1.3.1值班員迅速向管理處報告和向公護機關報案。如有傷員迅速送附近醫院1.3.3登記發現人和事主的情況，抓緊時間向發現人或周圍群眾了解案件發生、發現經過，收集群眾的反映和議論，了解情況并做好記錄。1.3.4向到達現場的公護人員認真匯報案情，協助破案。1.4在執勤中遇有公開使用暴力或其他手段(如打、砸、搶)強行掠取或毀1迅速制止犯罪，要保持鎮靜，密切注視事態的發展，見機行事，設法制2若在樓內遇到犯罪分子搶劫，應立即通知大門或大堂崗嚴加防守，若罪具1.4.5事主或在場業主如有受傷的要立即設法盡快送醫院搶救，并迅速報告公物業公司管理技術方案(實施方案)1.1緊急集合方案是處理重大突發事件所采取的緊急行動，訓練保安員對突靜自如，快速出擊，方法有效。.1.1.2.3.4.5.2發生重大搶劫、殺人或業主和公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊受到火災、水災、臺風、暴雨或地震等自然災害的威脅和襲擊；發生聚眾鬧事，打架斗毆等事件，使轄區的治護環境受到威脅；檢查、考核或進行緊急集合方案演練時；突發事件時以對講機、手機為主進行聯系。在崗人員堅守崗位，聽候調遣。4)注意聯絡和匯報：發生緊急情況立即向領導匯報，將情況用對講機先通知1.2.3要求2.突發事件處理作業規程2.1目的確保發生突發事件或異常情況時，能迅速、果斷、妥善地進行處理，保護客戶、生活秩序。2.2適用范圍2.3職責物業公司管理技術方案(實施方案)2.3.1管理處經理負責指揮突發性事件的處理。2.3.2班組長負責落實上級下達的指令，帶頭處理突發事件。2.3.3各值班人員按此程序或上級下達的指令處理突發事件。2.4.1浸水事故的處理1)當接到業主(業主)投訴或報告后，應立即抵達現場，觀察現場，立即查找2.4.2電梯發生故障的處理2.4.3遇急癥病人的處理)發現小區內有業主(業主)或其他人員突然暈倒、摔傷、肚痛等情況，應主物業公司管理技術方案(實施方案)到2.4.5漏電、漏氣的處理1)漏電的處理②因漏電造成有人觸電時，附近有電源開關的應立即關閉電源，不能關閉電源器設施(設備)與觸電者分離，③觸電者救下后，視情況應立即采取口對口人工呼吸，心臟擠壓法或撥打“12④如漏電引發火災，則應執行火警處理的相關程序。事后作好值班記錄。理、判斷漏氣的地點、原因等情況。④如發現有煤氣中毒人員時，應立即將中毒者轉移，送往附近醫院或撥打“12⑤如因煤氣泄漏而發生火災時，立即執行火警處理的相關程序。事后作好值班物業公司管理技術方案(實施方案)2.4.6執勤中遇不執行規定不聽勸阻的處理1.2適用范圍物業管理公司工程維修人員。1.3內容1.3.1關心公司，熱愛本職工作，遵守公司各項規章制度和勞動紀律，維護公1.3.2認真貫徹公司“開源節流”的方針，在工作中力行節儉，不浪費公司資從全局出發，樹立良好的合作意識，團結、真誠協作，達到暢順、高效從物業公司管理技術方案(實施方案)1.3.4對工作中出現的問題不推諉，勇于承擔責任，并從中吸取教訓，不斷提搶修工作。3.2.4對維保所需配件進行管理，各類設備運行資料的記錄與管理，維修資料日常工作表。責4.1任職資格4.1.1具有《中華人民共和國特種技術操作許可證》熟練掌握電工基本原理。作技術規程及家庭水電維修工作。4.2工作內容組長的調度與工作安排。4.2.2負責小區(大廈)內各相關設備設施的維保工作，負責水電及其它。4.2.3參加設備故障的搶修工作，及時排除設備故障，確保小區(大廈)內的4.2.4根據預防性維修及保養計劃，認真完成各類設備的維修、保養工作。5.1任職資格5.1.2中級以上技術等級。5.1.3有一定的機電設備維修管理經驗。5.2工作內容5.2.1機電設備運行管理人員必須不斷學習，提高技術技能，必須有高度的責物業公司管理技術方案(實施方案)備運行期間須24小時有人值班并巡查，及進發現問題并作出有5.2.4設備停止運行期間，須按時檢查并試運行。所有設備須制定詳細維修保5.2.5所有設備的操作和檢修須按說明書規定程序進行，不得隨意更改或省略5.2.7保持設備房內干凈整潔，嚴禁無關人員進入設備房,設備設施專用工具或備件等須造冊登記，擺放整齊并保管好。5.2.8所有設備設施須設立崗位責任人，所有標牌警示須準確齊備到位。6．工程部弱電維修工崗位職責6.1任職資格6.1.2有弱電維保經驗。6.1.3有中級以上技工職稱。6.2工作內容6.2.1弱電維修工須定期制定弱電維修養護計劃，并按計劃實施。6.2.2對工作范圍內的故障和事故進行處理，并作好記錄。6.2.3對弱電系統進行巡查監控，抄表記錄。6.2.5對外單位弱電施工布線等進行監控。8、工程部值班、交接班管理規定規范值班與交接班管理確保值班質量。物業公司管理技術方案(實施方案)8.2適用范圍適用各管理處工程部值班人員.規范停電的操作程序，保障業主(客戶)對停電時的情況處理、安排。9.2適用范圍9.3應急處理規程9.3.1值班人員或第一時間發現停電人員應立即用對講機或其它方式通知其體人員在得知停電后應立即趕9.3.2當日值班人員應迅速判斷停電原因(市政停電或機房故障停電)，啟動檢查應急發電機各運行參數是否正常，各油水位等是否正常。9.3.3值班人員以外的其他維修人員應首先啟動電梯應急救人程序放出被困9.3.4工程部主任接到停電通知后，應立即趕往現場，檢查停電和發電情況。障停電，應立即組織人員搶修，同時將大體情況向領導匯報。9.3.6市政(或故障)恢復供電時，值班人員應按照配電