集團合同業務指導書第一章合同業務的審查一、目的為保證工作質量、防范公司經營過程中的風險，并為公司合同審核工作提供基本參考依據，特制定本業務指導書?；诖耍ㄟ^對所有合同的評審，消除和預防我公司在合同履行過程中存在的法律風險，確保合同的全面、順利履行。二、

適用范圍適用于“***集團”各公司、職能部門、項目部、平臺企業。三、

工作要求1、審核人在合同審查過程中，應勤勉盡責，努力發現并提示合同中存在的法律風險，特別是有可能加重公司責任、可能導致合同無效或部分無效、因約定不明有可能產生重大爭議的條款。2、審核人在合同審查過程中，除了應了解法律、行政法規、部門規章的有關規定外，還應了解地方性法規、自治條例、單行條例及地方政府規章或地方性規范文件中的相關規定。四、合同審查前的溝通1、在發起部門提交的文檔及背景資料、參考文件時，審核人應了解發起部門送審合同的形成背景、合同提供方、公司在交易中所處談判地位等信息，并應向發起人詳細了解交易所要達到的目的和各方存在的主要分歧，并根據具體情況適當調整合同內容。2、送審合同有附件或者其他關聯文件的，審核人應要求發起人提供，并對涉及法律問題的附件或關聯文件一并審查。五、審查意見的形式對于送審合同的審查，如果在原稿上直接修改，應當盡可能保證原稿與審查意見稿的可識別性及閱讀上的便利，其中：1.電子文檔可采用批注、修訂的方式提交審查意見，或以改變字體顏色等方式標示修改情況，以便于識別原稿與審查意見稿；2.紙質文檔應以規范的校對符號在原稿復印件上標注審查意見，意見應寫在紙頁空白處。如果需要，可用序號標注于修改之處，并另行說明修改意見。第二章合同內容的審查一、合同內容的分析和梳理對合同內容的審查，不僅需要對合同有一個整體的認識和把握，還需要對合同主要條款做以下幾個方面分析和梳理，主要包括：①合同條款是否符合《合同法》;②合同各項條款是否合理，評估履行合同時企業的利益和風險；③合同規定的條款是否有含糊不清之處，是否有需要與客戶進一步協商的事項；④合同中約定的權利和義務是否能滿足；⑤合同中有關質量保證條款是否符合實際，有何特殊要求，能否保證實現；⑥合同規定的價格及付款期限是否適合。具體分析和梳理如下：1、合同名稱的審查：（1）審核人應當注意對合同標題的審查，重點審查合同標題與合同內容所反映的合同性質是否一致。如合同內容所反映的合同性質屬于合同法規定的有名合同，應采用有名合同的形式準確界定合同標題；如合同內容所反映的合同性質屬于無名合同，則合同標題可不體現合同內容，而直接使用“協議書”、“合作協議”等標題。（2）對于無名合同，審核人應比照合同分則中最相近似的有名合同進行審查；沒有近似的有名合同可以參照，則應根據民法、合同法的基本原則進行審查。2、合同編號的審查：如發起人提供的合同送審稿帶有合同編號，審核人應注意審查合同編號是否規范統一、補充協議的編號是否與原合同對應、合同主文中提及的合同編號是否準確無誤。3、合同主體的審查：對合同首部主體及其信息進行審查時，應注意審查合同主體的名稱準確無誤，主體信息是否全面，應當包含住址、法定代表人、聯系方式等基本信息。對于有資格要求的交易，審核人應當審查或提醒發起人注意合同主體從事該交易所應具備的資格，以確保簽訂合同的合法性。4、合同目的的審查：對于具有特殊背景的合同或補充協議，一般應開宗明義地講明合同簽訂目的，概括合同由來。審核人應注意審查對于合同簽訂目的的表述是否準確，是否與關聯文件呼應。5、合同交易流程的審查：審核人應根據公司的行業性質、交易特性、對方的資信狀況和雙方的談判地位等情況，設計合理的交易流程，最大限度地降低公司交易風險。具體審查要點如下：⑴.合同中關于履約方式、履行期限的約定是否明確、具體，是否具有可操作性，以及是否有助于實現交易目的；⑵.合同中是否已經結合交易的特點、背景并基于通常的判斷，充分考慮到可能發生的問題或爭議；合同是否根據交易風險特點，設置了明確的履約擔保條款，履約擔保方式符合相關法律規定；⑶.合同條款的設置是否便于交易、便于追究違約責任并適合合同各方的實際情況；⑷.合同約定的履行地點、簽約地點或合同中明示或隱含的爭議管轄等條款，是否有利于維護公司的交易安全、便于公司行使權利。6、合同各方權利義務的審查：審核人審查合同時應注意，合同中的權利義務是否明確、具體，是否公平合理。具體審查要點如下：⑴.履行內容或范圍是否明確、具體，以及是否可以識別、可以衡量質量并可以履行；⑵.各階段應履行的內容、先后順序、時限等約定是否明確、具體，相關的權利義務歸屬是否明確；在合同中是否明確了通知的方式和送達的方式，并約定聯系人；⑶.合同約定的違約責任是否明確并具有可操作性，是否公平合理；⑷.合同約定的爭議解決方式是否明確、有效，是否存在既約定訴訟又約定仲裁的情形，或管轄法院、仲裁機構不明確的情形，以及是否存在違反級別管轄有關規定的約定。具有涉外因素的合同，還應注意準據法的選擇是否有利于公司；⑸.合同如有附件，其內容是否明確具體、是否完備、是否與合同正文沖突、合同中提及的合同附件是否在合同中列明，以合同中是否已規定沖突解釋順序。二、合同的分類按照集團常用的合同類型，主要分為如下十種合同類型：ü

人事類ü

租賃類ü

工程建設類ü

股權類ü

規劃設計類ü

物業類ü

物資采購類ü

營銷策劃類ü

戰略咨詢類ü

招商引資類u

人事類1、業務主體該類事宜涉及的合同主體主要包括：廊坊公司、北京公司、石家莊公司、武漢公司。2、合同類型該類事宜主要包括人力資源和社會保障局制定的制式《勞動合同》；《競業禁止協議書》；《勞動合同之保密協議》；《獵頭服務合同》；《解除勞動合同通知書》等合同及通知文本。3、合同常見問題及風險防范（應對策略）該類事宜主要存在以下風險問題：（1）解雇不規范；嚴格按照法律條件和程序解除勞動合同，并留下證據；或者盡量與員工協商，支付一定的補償金；采取協商解除勞動合同的，解除或終止勞動合同應出具“解除勞動合同通知書”或者“解除/終止勞動合同證明書”，并留下簽收或郵寄的證據。（2）具備條件時不簽訂無固定期限勞動合同；在合同中或者在談話筆錄中確定員工主動提出簽訂固定期限勞動合同；或者在談話筆錄/員工聲明中確定員工無意續簽勞動合同。（3）加班工資未在工資條中體現；加班工資一定要在工資單中單獨列明，并要求員工確認工資單，表示對工資計算無異議。（4）公司規章制度不規范；企業沒有規章制度不行，但是不規范的規章制度也是畫蛇添足。所以在制定規章制度時一定要嚴格按照《勞動法》和《勞動合同法》中的規定，對涉及員工切身利益的規章制度一定要經過法定的民主和公示程序，并讓員工簽字確認，保證規章制度的合法效力。（5）不辦理社保；社保和稅收統一之后，規避社保制度基本不可能實現。所以，嚴格按照社保制度繳納社保。u

租賃類1、業務主體該類事宜涉及的合同主體主要包括：廊坊宏泰卓優公司（慧谷項目）、廊坊宏盛房地產（孵化園）、北京/深圳宏泰智會公司（泰智會）、零星業務的有廊坊市恒泰物業、武漢公司、石家莊公司。2、合同類型該類事宜主要包括《標準化廠房租賃合同》、《商鋪租賃合同》、《車位租賃協議》、《房屋租賃合同》等。3、合同常見問題及風險防范（應對策略）該類事宜主要存在以下風險問題：主要從以下幾方面對合同進行把握:①是否已考察對方資質、對方履約能力等；②承租范圍是否準確、合理、服務及時高效；③付款方式是否合理；④對方主體資格是否合法；⑤權利義務、違約責任和糾紛解決方式是否合理。（1）合同相對方主體資格（包括授權代理人資格）不合法；利用第三方軟件（天眼查、啟信寶等）及時對合同相對方進行核查，并要求相對方提供營業執照復印件或身份證復印件，防止存在被吊銷、注銷的主體作為合同相對方。（2）合同款項收付的比例、時間節點等約定不明確；及時與業務部門溝通，捋順款項和時間節點，對該部分重新組織語言進行準確、細致的表述。（3）合同違約情形、違約責任的約定不明確，或不具備可操作性；對該類條款的約定進行重點把握，對違約情形進行推演，對違約責任進行預算，并對違約責任的承擔進行設身處地的預演，評估可行性。進而對評估結果進行語言和數字上及時修正，并逐步完善。（4）合同各方權利義務（即權利享有與義務承擔的方式、情形等因素）約定不明確，或者表述有歧義；與業務部門及時溝通，商務談判中涉及的各方權利義務，并對權利和義務進行語言包裝，做到精簡、通順，沒有歧義。（5）裝飾裝修條款約定不明確；該條款的設定要嚴格對比《合同法》中對該條款的規定，結合租賃標的物的實際情況，對是否需要法定之后重新約定進行適當把握，并合理推演是否可行。u

工程建設類1、業務主體該類事宜涉及的合同主體主要包括：廊坊市城區房地產、廊坊市宏盛房地產、石家莊公司、武漢公司；2、合同類型該類事宜主要包括國家制式文本《建設工程施工合同》、《建設工程勘察合同》、《建設工程分包合同》等工程建設類合同。3、合同常見問題及風險防范（應對策略）該類事宜主要存在以下風險問題：（1）合同雙方主體風險；嚴格審核總包方的資質，主要從是否存在轉包、掛靠等違法情形，以及是否必須經過招投標等方面審核。。（2）工程承包范圍風險；在合同中須注明與投標文件、發包圖紙、工程量清單內容一致，包括：土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、弱點工程（包括智能化系統預埋管、盒、箱殼部分）等等。以防止出現糾紛后，對工程承包范圍出現認識偏差。（3）合同價款風險；該條款是最核心、最重要的條款，在合同審查中應注意以下幾個問題：1招投標工程項目，簽約合同價即是投標價、中標價；直接發包的工程，簽約合同價位雙方簽約時協商確定的工程造價；2安全文明施工費由環境保護費、文明施工費、安全施工費、臨時設施費組成，應當不低于《安全防護、文明施工措施費費率表》中的下限費率；3暫列金額是用于施工合同簽訂時尚未確定或者不可預見的所需材料、設備、服務的采購，施工中可能發生的工程變更、合同約定調整因素出現時的工程價款調整以及發生的索賠、現場簽證確認等的費用；4不同的合同價格形式，發包人和承包商之間的風險分配是不同的，主要體現在工作內容風險、工程量風險、單價風險等在發包人和承包人之間的分配。（4）工程款支付風險按照節點付款的約定，承發包雙方根據合同特點加以約定。重點審查綜合工程進度和款項支付的配套，前期墊資比例墊資壓力、工程過程中的資金投入的持續和科學等（5）爭議解決風險建設工程施工合同糾紛案件按照不動產專屬管轄確定受訴法院，即建設工程施工合同糾紛由建設工程所在地人民法院管轄，從而排除了協議管轄。但是仲裁的管轄約定依然有效，需重點把握。u

股權類1、業務主體該類事宜涉及的合同主體主要包括：廊坊市城區房地產及其成立的項目公司、廊坊市宏泰產業市鎮及其成立的項目公司、石家莊公司、武漢公司；2、合同類型該類事宜主要包括《股權轉讓協議》、《股權代持協議》、《股權置換協議》、《債轉股協議》、《增資擴股協議》等股權類合同。3、合同常見問題及風險防范（應對策略）該類事宜主要存在以下風險問題：（1）股權轉讓合同簽訂前程序性風險；有限公司股東向股東以外的人轉讓股權，合同的訂立應遵守《公司法》程序上的要求。有限公司的股東向股東以外的人轉讓其出資時，必須經其他股東過半數同意;不同意轉讓的股東應當購買該轉讓的出資，如果不購買該轉讓的出資，視為同意轉讓，經股東同意轉讓的出資，在同等條件下，其他股東對該出資有優先購買權。未經上述程序而簽訂的股權轉讓合同會因程序的瑕疵被認定為無效或撤銷。因此，建議購買方在購買目標公司的股份時應當要求目標公司召開股東會，做出同意出讓方股東出賣其股份的《股東會決議》。（2）股權轉讓合同簽訂后股東人數限制風險；需要注意一人公司這個特殊的主體，如果股東人數變為一人，則必須符合新公司法對一人公司的特殊規定。注意一般公司與一人公司的區別，一人公司的嚴格條件。（3）股權轉讓合同履行風險股權轉讓合同的履行，轉讓方的主要義務是向受讓方移交股權，具體體現為將股權轉讓的事實及請求公司辦理變更登記手續的意思正式以書面方式通知公司的行為。而受讓方的主要義務則是按照約定向轉讓方支付轉讓款。根據《公司法》的規定，將股權轉讓結果記載于股東名冊、公司章程修改、變更工商登記等事項是公司的義務。在合同履行中可能面臨目標公司怠于或拒絕履行義務使受讓方不能正常取得股東身份或行使股東權利，同時目標公司的其他股東或董事也可能不盡配合、協助的義務。公司未及時履行義務的，受讓人可以起訴公司，公司應承擔相應的責任，但公司沒有義務去監督或判定轉讓合同約定的其他義務的履行情況。（4）股權轉讓中公司負債的風險在股權轉讓合同中，最關心的應該是目標公司的負債問題。負債應包括出讓股東故意隱瞞的對外負債和或有負債?；蛴胸搨ㄊ茏屒埃繕斯菊谶M行的訴訟的潛在賠償，或因過去侵犯商標或專利權、劣質產品對客戶造成傷害等未來可能發生的損害賠償，這些均不是股權出讓方故意不揭示或自己也不清楚的負債。因此，在風險分擔的商議中，所爭取的是與合同相對方劃清責任，要求在正式交割前的所有負債，不管是故意還是過失，均由相對方承擔。（5）合同主體風險從以下幾個方面審查主體身份，1法人：審查營業執照、供貨業績、信譽狀況、資質等級等情況；2非法人單位：審查其是否登記取得營業執照或其所從屬的法人單位的資格及其授權；3自然人：是否具有相應的民事行為能力；代訂立合同的代理人：代理身份和代理資格。u

規劃設計類1、業務主體該類事宜涉及的合同主體主要包括：廊坊市城區房地產、廊坊市宏泰產業市鎮、石家莊公司、武漢公司；2、合同類型該類事宜主要包括《建筑方案設計服務合同》、《項目規劃合同》、《建筑施工圖設計合同》等規劃設計類合同。3、合同常見問題及風險防范（應對策略）該類事宜主要存在以下風險問題：（1）合同相對人不具備相應的資質、能力；重點從以下幾方面審查合同相對方的主體身份，1法人：審查營業執照、信譽狀況、資質等級等情況；2自然人：是否具有相應的民事行為能力、資格證書；代訂立合同的代理人：代理身份和代理資格。（2）實際交付的成果文件與合同約定的成果文件不符；主要審查合同標的相關條款，查明合同標的的名稱是否確定。另外，根據不斷變動的現實條件，審查合同標的是否可能給付，明確合同的效力。（3）合同權利義務約定不清，對標的物數量、質量、驗收標準、提交時間等缺乏明確約定；在合同中明確雙方的權利義務，特別是數量、質量、驗收標準、提交時間等容易產生爭議的地方；明確合同和法律規定的義務，明確自身所有用的各種權利，充分保護公司利益。（4）沒有按照約定全面履行義務或是履行合同義務沒有堅持誠實信用原則嚴格按照合同約定全面履行義務，并堅持誠實信用原則。另外，充分利用合同履行中的各種權利，比如同時履行抗辯權、不安抗辯權等法定權利保護公司的利益。（5）合同中違約責任條款缺失或約定不全面完善合同條款，明確約定承擔違約責任的范圍，即當事人在何種情形下應承擔違約責任。明確約定違約方在何種違約情形下承擔何種違約責任，及違約責任的大小或比例、幅度，即“因違約產生損失賠償額的計算方法”。u

物業類1、業務主體該類事宜涉及的合同主體主要包括：廊坊恒泰物業公司。2、合同類型該類事宜主要包括《物業服務合同》、《車位租賃協議》、《關于繳納物業費的通知》、《物業費催繳函》等物業類合同及其他文本。3、合同常見問題及風險防范（應對策略）該類事宜主要存在以下風險問題：（1）合同主體不適格；物業公司對外沒有產權，卻作為租賃主體對外出租。因此需要對此事予以提醒，并糾正，但結合市場情況，此事具有可操作空間，引起訴訟風險較小，目前在思想上統一思維，但在行動上還是堅持利益至上。（2）對自身的權利沒有充分認識，無法充分保護自身利益；明確物業自身所有用的各種權利，比如：催繳物業費的權利、管理小區的權利等，充分保護自身利益。并在合同中予以體現，約束雙方的行為。（3）合同變更、轉讓或解除時沒有履行相關法律程序；在物業合同主體變更后，應及時做好合同權利義務的承繼，并履行相關的法律程序。（4）未盡到通知、保密、協助等附隨義務；對管理的小區進行完善的服務，按法律規定張貼警示牌等提示性標語，關注合同履行進展，一旦發現異常狀況，及時采取處理措施，并及時搜集和保存好各種證據。u

物資采購類1、業務主體該類事宜涉及的合同主體主要包括：廊坊市城區房地產、石家莊公司、環美園林、廊坊市宏泰產業市鎮公司。2、合同類型該類事宜主要包括《苗木采購合同》、《建筑材料采購合同》、《機器設備采購合同》等采購類合同。3、合同常見問題及風險防范（應對策略）該類事宜主要存在以下風險問題：（1）合同相對人無代理權、超越代理權或代理權過期；重點審查以下主體身份。法人：審查營業執照、供貨業績、信譽狀況、資質等級等情況。非法人單位：審查其是否登記取得營業執照或其所從屬的法人單位的資格及其授權。自然人：是否具有相應的民事行為能力。保證人：主體資格的合法性、擔保能力。代訂立合同的代理人：代理身份和代理資格。（2）實際交付的標的物與合同約定的標的物不符合；1.應熟悉相關法律法規，審查合同標的是否合法，是否為法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物。2.審查合同標的相關條款，查明合同標的名稱是否確定。3.根據不斷變動的現實條件，審查合同標的是否可能給付，明確合同的效力（3）合同權利義務約定不清，對標的物數量、質量、包裝、運輸、風險、檢驗標準或是檢驗期間等缺乏明確約定；1.在合同中明確雙方的權利義務，特別是質量、數量、包裝、檢驗等容易產生爭議的地方。2.明確合同和法律規定的義務。3.明確自身所擁有的各種權利，充分保護自身利益。（4）未按合同約定的時間、金額支付價款；完善合同條款，明確約定承擔違約責任的范圍，即當事人在何種情形下應承擔違約責任，明確約定違約方在何種違約情形下承擔何種違約責任，及違約責任的大小或比例、幅度，即“因違約產生損失賠償額的計算方法”。關注合同履行進展，一旦發現異常狀況，及時采取處理措施。u

營銷策劃類1、業務主體該類事宜涉及的合同主體主要包括：廊坊市城區房地產、承德永侖房地產。2、合同類型該類事宜主要包括《商品房買賣合同》、《房地產項目營銷策劃顧問服務合同》等銷售、策劃類合同。3、合同常見問題及風險防范（應對策略）該類事宜主要存在以下風險問題：（1）逾期辦理產權風險；在合同條款的設計上，最大限度的增加產權辦理的期限，以期減少逾期的風險；另外，對違約責任的設計，將違約責任設計為一次性的，且責任比例為總房款額的固定比例，比如逾期的責任為已付房款的萬分之零點一，以約定的方式減少違約的責任。（2）代辦產權的，業主不配合辦理產權證；1.在合同設計上，增加業主不按要求提交資料等所有不配合的行為，均構成違約，須向我公司承擔違約責任。2.留取催收的證據材料，適時增加營銷人員和物業人員的催收力度。（3）對法律規定的義務認識不清；明確合同中的法律關系，對合同和法律規定的義務進一步的充分認識。并對自身所擁有的各種權利予以明確，充分保護自身利益。合同簽訂或變更時須實事求是，不可避重就輕，從而避免不必要的糾紛。u

戰略咨詢類1、業務主體該類事宜涉及的合同主體主要包括：廊坊市城區房地產、廊坊宏泰產業市鎮、石家莊公司、武漢公司。2、合同類型該類事宜