興田上城

營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告-迅速回籠資金利潤(rùn)最大化提升企業(yè)品牌知名度銷售持續(xù)增長(zhǎng)目標(biāo)溝通與制定-高利潤(rùn)率理想的銷售價(jià)格合理的銷售周期高銷售率通過高銷售率形成市場(chǎng)熱點(diǎn)目標(biāo)：保障開發(fā)商及時(shí)回籠資金用于后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)溝通與制定-核心問題形象占位對(duì)于興國(guó)地產(chǎn)布言，上城公寓作為核心產(chǎn)品力需要在實(shí)現(xiàn)銷售力的同時(shí)，更要完成高位地產(chǎn)項(xiàng)目形象力的塑造，以及對(duì)于企業(yè)品牌力塑造與提升。本案的地標(biāo)性、首創(chuàng)性，不可超越性，將是形象力塑造過程中最重要的指標(biāo)項(xiàng)目形象力的第一占位是本項(xiàng)目無可推卸的使命。客群對(duì)位對(duì)于住宅產(chǎn)品，目標(biāo)客群自住、投資、自住+投資？尋找媒體挖掘出口！推廣方式與渠道好錢用在刀刃上，對(duì)整個(gè)戰(zhàn)略的布局至關(guān)重要。-策略制定前提-

東華智業(yè)2010年8月題目Ⅰ:政策層面2010然后主要調(diào)控政策：-2010樓市調(diào)控關(guān)鍵詞

新國(guó)十條、首付比例、二套房、三套房、預(yù)售、房產(chǎn)稅、土地增值稅預(yù)交率、新國(guó)五條、限購(gòu)令、保障房、公租房、閑置土地、差別化房貸……這其中，每一個(gè)詞都代表著一次多方角力的核心戰(zhàn)場(chǎng)，而每一次主戰(zhàn)場(chǎng)的轉(zhuǎn)移，背后都有著說不盡的故事。題目Ⅰ:政策層面-房地產(chǎn)調(diào)控出牌陷入困局1、兩度提高存款準(zhǔn)備金政策，從2010年11月29日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)節(jié)開發(fā)商的資金成本，需求者的購(gòu)房成本，來促進(jìn)供應(yīng)、降低需求，從而使供求關(guān)系發(fā)生改變、降低房?jī)r(jià)。但從加息的實(shí)質(zhì)影響來看，其初期影響較小，主要是通過連續(xù)加息、作用累加后房?jī)r(jià)開始明顯下降。2、11月14日，溫家寶在探訪澳門北區(qū)工聯(lián)會(huì)時(shí)主動(dòng)表示，澳門應(yīng)關(guān)注物價(jià)問題及年輕人置業(yè)困難，有在場(chǎng)青年當(dāng)即指出，現(xiàn)時(shí)澳門樓價(jià)太貴，要求政府介入控制為樓市降溫。溫家寶回應(yīng)說：“這件事確實(shí)很難，你看內(nèi)地，左一個(gè)（國(guó)）十條，右一個(gè)（國(guó)）五條，就是壓不下來。”“如果真的買不到房，可以考慮先租的辦法”這等于宣布房?jī)r(jià)調(diào)控已經(jīng)失敗。高房?jī)r(jià)一直壓不下來，一是源于流動(dòng)性泛濫，二是源于土地財(cái)政，政府不愿放棄既得利益。題目Ⅰ:政策層面-題目Ⅰ:政策層面銀行將成為最牛的“乙方”——銀行預(yù)售金監(jiān)管，地產(chǎn)商北京盡失資金調(diào)配12月1日《北京商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》正式實(shí)施，建設(shè)部正密切關(guān)注北京市的預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)行效果，并適時(shí)在全國(guó)房?jī)r(jià)上漲較快的若干城市逐步推廣。所謂預(yù)售資金監(jiān)管，是指對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售款使用，按工程進(jìn)度結(jié)點(diǎn)進(jìn)行支取監(jiān)督，簡(jiǎn)單而言，就是房地產(chǎn)開發(fā)商不得將預(yù)售樓盤的預(yù)售款挪作他用，而只能用于該預(yù)售樓盤的開發(fā)與建設(shè)。在開發(fā)項(xiàng)目投入時(shí)，土地的一次性投入成本就會(huì)占到50%以上，像北京、上海這樣的大城市，土地成本基本會(huì)到60、70%，建安支出只是很小比例。如果按“監(jiān)管辦法”規(guī)定的四個(gè)節(jié)點(diǎn)來看，（結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記），均衡的分四個(gè)周期從預(yù)售收入中支付費(fèi)用，這個(gè)力度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過防范風(fēng)險(xiǎn)的力度。會(huì)造成開發(fā)商資金完全凍結(jié)在監(jiān)管帳戶里。-從12月1日開始實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)商來說，資金壓力不會(huì)來得很突然，不會(huì)立竿見影，這個(gè)壓力大約在半年之后會(huì)凸顯出來。題目Ⅰ:政策層面-政策啟示：1、調(diào)控政策將從房產(chǎn)稅政策、信貸政策、利率政策、土地政策、保障性住房建設(shè)五大政策來引導(dǎo)預(yù)期，穩(wěn)定中期房?jī)r(jià)。2、4月17日“新國(guó)十條”分布，標(biāo)志著調(diào)控全面深入。本輪調(diào)控不同以往，不僅調(diào)控難度大，調(diào)控的力度大，而且可能要持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。3、提高首付比例，剛性需求的購(gòu)房者首當(dāng)其沖受到影響最大。為數(shù)不少的購(gòu)房者被迫降低購(gòu)房要求實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望。4、收緊開發(fā)商資金鏈，限制供應(yīng)量，增加預(yù)售監(jiān)管力度。5、從目前的情況來看，房?jī)r(jià)仍然不肯低頭，因此，不排除國(guó)家繼續(xù)推出第三輪調(diào)控政策的可能性。除了加息巨大的空間尚存外，政府將拿出最強(qiáng)大的儲(chǔ)備“武器”，也是最讓業(yè)界懼怕的房產(chǎn)稅或?qū)ⅰ傲羷Α薄ｎ}目Ⅰ:政策層面對(duì)本案營(yíng)銷影響：1、快打快銷，預(yù)防信貸政策及下一輪宏觀調(diào)控。2、小步快跑，加快資金回籠，迅速形成滾動(dòng)開發(fā)。-興田置業(yè).中興街項(xiàng)目

定位及營(yíng)銷推廣報(bào)告

東華智業(yè)2010年8月2010年對(duì)于中國(guó)來說，可稱為是經(jīng)濟(jì)壓力巨大的一年，今年10月份CPI同比上漲達(dá)到4.4%，食品價(jià)格更是飆升10.1%，在美國(guó)的壓力下，人民幣匯率對(duì)美元已升值了3%，雖然發(fā)改委一直否認(rèn)，但中國(guó)進(jìn)入全面通脹時(shí)代已成定局。全面通脹時(shí)代來臨題目Ⅱ:經(jīng)濟(jì)層面-在各種壓力的圍追堵截下，中國(guó)人的資產(chǎn)遇到了有史以來最大的縮水危機(jī)，相形之下，貧困階層可以寄托國(guó)家政策的保障富貴階層資產(chǎn)縮水也不至于危及生活質(zhì)量中產(chǎn)階層面對(duì)不可承受之痛題目Ⅱ:經(jīng)濟(jì)層面-國(guó)內(nèi)的投資渠道少得可憐，更是風(fēng)險(xiǎn)重重，股市，2010年度依舊在動(dòng)蕩中起伏不定。期貨黃金保險(xiǎn)的投資更是朝不保夕。房產(chǎn)已經(jīng)成為中國(guó)升值最快的商品，即使退一步講，購(gòu)買房產(chǎn)也是目前比較確定的保值渠道。股市黃金房產(chǎn)題目Ⅱ:經(jīng)濟(jì)層面-2011，資產(chǎn)的保值、升值成為擺在所有中產(chǎn)階級(jí)面前的一個(gè)主要問題，跑贏CPI、抵御金融風(fēng)險(xiǎn)才是中產(chǎn)階段的唯一出路。題目Ⅱ:經(jīng)濟(jì)層面-題目Ⅲ:競(jìng)品分析直面競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——筑石摩卡項(xiàng)目名稱筑石摩卡項(xiàng)目地址吉林大街與霧凇東路交匯處開發(fā)商吉林省筑石房地產(chǎn)有限公司物業(yè)公司筑石物業(yè)有限公司占地面積10000㎡建筑面積40000㎡容積率4總棟數(shù)2棟16層高層總套數(shù)905戶舉架4.88米類型套數(shù)復(fù)式高層905套樓間距50米建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑材質(zhì)、顏色銀色、涂料面積區(qū)間17-57㎡主力戶型32.83-45.01㎡銷售率84%銷售均價(jià)開盤7652元/㎡，現(xiàn)售價(jià)8054/㎡開盤日期2010年4月交工日期2011.12周邊配套超市

兒童商場(chǎng)11中日雜批發(fā)百貨商場(chǎng)銀行郵局客群描述工薪階層，以年輕人為主，投資客等。-去化分析：去化分析題目Ⅲ:競(jìng)品分析直面競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——筑石摩卡客源分析-采用媒體及推廣主題分析：年輕快樂公館、買一層增一層項(xiàng)目相比的優(yōu)劣勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：物業(yè)類型新穎，吸引不少年輕客源，地理位置消費(fèi)者有一定認(rèn)可，品牌效應(yīng)性強(qiáng)。劣勢(shì)：無天然氣，只有單層產(chǎn)權(quán)。項(xiàng)目簡(jiǎn)述：筑石摩卡快樂公館，主打小復(fù)式產(chǎn)品，隨著整體人居環(huán)境的改善，這種建筑類型將會(huì)給購(gòu)房者的生活方式帶來前所未有的變化，同時(shí)引領(lǐng)江城房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的另一新風(fēng)潮，但中年及老年客群接受此形式較差，客戶主要針對(duì)年輕人一代，而產(chǎn)權(quán)只有單層產(chǎn)權(quán)使得此房屋，性價(jià)比不高，對(duì)于只擁有單層產(chǎn)權(quán)，老百姓接受度不高。題目Ⅲ:競(jìng)品分析直面競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——筑石摩卡-題目Ⅲ:競(jìng)品分析直面競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——筑石立方空間規(guī)劃分析：4棟16層高層產(chǎn)品，8月份開盤1棟樓，256套，銷售200套，銷售情況良好-戶型面積套數(shù)配比去化率一室25.56-29.1㎡72030%90%以上二室30.14-57㎡168070%70%以上去化分析：題目Ⅲ:競(jìng)品分析直面競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——筑石立方空間客戶分析：從區(qū)域劃分，吉林市區(qū)人口432.4萬人，非農(nóng)人口211萬，吉林市非農(nóng)人口排在東北第5的位置，僅次于大連，城鎮(zhèn)人口比重大。項(xiàng)目主要客戶集中在昌邑區(qū)，昌邑區(qū)占35%，輻射豐滿區(qū)與船營(yíng)區(qū)，分別占16%、28%，及部分龍?zhí)逗透咝聟^(qū)的4%、5%，省內(nèi)及外省市占12%。從成交客戶居住區(qū)來看，以昌邑區(qū)為主，昌邑區(qū)環(huán)境優(yōu)異，吉林大街橫貫此區(qū)域內(nèi)，商業(yè)及配套完善。說明昌邑區(qū)客戶潛力巨大。采用媒體及推廣主題分析：時(shí)尚年輕小屋項(xiàng)目簡(jiǎn)述：筑石立方空間，主打小復(fù)式產(chǎn)品，隨著筑石地產(chǎn)復(fù)式產(chǎn)品的大賣，復(fù)式品牌得到眾多消費(fèi)者的認(rèn)可，這種建筑類型將會(huì)給購(gòu)房者的生活方式帶來前所未有的變化，同時(shí)引領(lǐng)江城房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的另一新風(fēng)潮，但中年及老年客群接受此形式較差，客戶主要針對(duì)年輕人一代，而產(chǎn)權(quán)只有單層產(chǎn)權(quán)使得此房屋，性價(jià)比不高，對(duì)于只擁有單層產(chǎn)權(quán)，老百姓接受度不高。-項(xiàng)目名稱榮邦金地項(xiàng)目地址吉林大街西側(cè)溫州商城南行200米開發(fā)商吉林市鑫曙光房地產(chǎn)開發(fā)限公司物業(yè)公司——占地面積5萬㎡建筑面積24萬㎡容積率4.8總棟數(shù)4棟33層高層總套數(shù)1860戶舉架2.9米類型套數(shù)1860套樓間距35米建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑材質(zhì)、顏色銀色、涂料面積區(qū)間40-120㎡主力戶型70-90㎡銷售率60%銷售均價(jià)未定開盤日期預(yù)計(jì)2010年12月中旬交工日期2012.12周邊配套商業(yè)金街附近，周邊配套齊全榮邦金地：（未開始銷售）題目Ⅲ:競(jìng)品分析直面競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——筑石立方空間項(xiàng)目簡(jiǎn)述：東市、河南街、天津街、站前等多層商圈圍繞，配合區(qū)域內(nèi)新建商業(yè)樓盤項(xiàng)目，促進(jìn)城市格局優(yōu)化，鞏固中心商圈的穩(wěn)定與成熟，那么，榮邦金地作為住宅項(xiàng)目而身處其中，盡享都市核心領(lǐng)域居住特權(quán)的同時(shí)，更彰顯城市中心住宅社區(qū)的珍貴與稀缺。項(xiàng)目所在市中心稀缺板塊，由于超高層限制，品質(zhì)一般。-題目Ⅲ:競(jìng)品分析主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——鉆石秀苑-規(guī)劃分析：項(xiàng)目規(guī)劃4棟高層建筑，1棟26層高層，為回遷樓；3棟17層高層對(duì)外出售。暫定開盤時(shí)間為2010年12月份，價(jià)格暫定為4300元/平米。由于項(xiàng)目為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，體量較小，使得樓間距較小。項(xiàng)目與之相比的優(yōu)劣勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：針對(duì)的客群為首次改善性的客戶，由于未開始銷售，優(yōu)勢(shì)不明顯。地段位置可算優(yōu)勢(shì)之一。劣勢(shì)：體量較小，樓間距較小，從認(rèn)籌階段上看人氣不佳。題目Ⅲ:競(jìng)品分析主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——鉆石秀苑-項(xiàng)目四至項(xiàng)目處于吉林市的核心區(qū)域昌邑區(qū)，位于站前板塊，占地1.81萬㎡。項(xiàng)目地塊位于中興街與通江路交會(huì)處，地塊平整方正，利于整體開發(fā)規(guī)劃。北至南至東至西至題目Ⅲ:自身分析-項(xiàng)目區(qū)位交通題目Ⅲ:自身分析項(xiàng)目位于站前板塊，通江路與中興街交匯，向北可到達(dá)昌邑區(qū)政府，向南可以到達(dá)吉林站，項(xiàng)目東西兩側(cè)即為吉林市兩條主干線——吉林大街和解放大路，項(xiàng)目周邊有4路、10路、17路、30路、40路、130路通過，區(qū)位交通十分便捷。1.9Km2Km吉林站??吉林四中吉林大街解放東路-項(xiàng)目周邊有松江百貨、松江二廳、輕工批發(fā)商場(chǎng)三個(gè)中低檔商場(chǎng)，有一定商業(yè)氛圍。項(xiàng)目周邊環(huán)境題目Ⅲ:自身分析-教育配套：江城中學(xué)、昌邑區(qū)第二實(shí)驗(yàn)中學(xué)、省城市建設(shè)學(xué)校、鐵合金中學(xué)、四中、吉化四小、市鐵路一中、吉林鐵路經(jīng)濟(jì)學(xué)校醫(yī)療配套：市第二人民醫(yī)院、人民醫(yī)院、商業(yè)配套：人民商場(chǎng)、松江百貨大樓、松江新華書店、大潤(rùn)發(fā)解放北路店、果品批發(fā)市場(chǎng)行政配套：昌邑區(qū)政府金融配套：主要集中于通江路餐館配套：主要集中于中興街和通江路交匯的位置酒店配套：天佑酒店項(xiàng)目周邊配套題目Ⅲ:自身分析-所在位置分析題目Ⅲ:自身分析核心居住區(qū)核心商業(yè)區(qū)核心商務(wù)區(qū)核心潛力區(qū)核心昌邑區(qū)交通便利性及配套成熟度昌邑區(qū)區(qū)域價(jià)值及未來發(fā)展預(yù)期商業(yè)環(huán)境+生活配套現(xiàn)有基礎(chǔ)+未來發(fā)展-題目Ⅲ:自身分析項(xiàng)目分析結(jié)論1、區(qū)域價(jià)值客戶目前認(rèn)知度比較高，項(xiàng)目需依靠區(qū)域，立足城市。2、規(guī)劃和配套條件在區(qū)域中具有先天優(yōu)勢(shì)，具備成為區(qū)域中心的基本條件。3、地標(biāo)性建筑，熟悉而又陌生的產(chǎn)品，有利于聚集人氣，提升項(xiàng)目形象。產(chǎn)品戶型面積較小，總價(jià)不高，需要通過營(yíng)銷進(jìn)行形象提升。-總結(jié)：1、國(guó)家政策的密集出臺(tái)，限購(gòu)、加息等，其中受打擊最為嚴(yán)重的是剛性需求購(gòu)房者。2、全面通脹時(shí)代的來臨，受打擊較重的為中產(chǎn)階層。3、目前市場(chǎng)上小戶型產(chǎn)品比例較少，酒店式公寓型產(chǎn)品更是前所未有。從目前情況來看，隨著首付比例上調(diào)、通脹等宏觀環(huán)境，越來越多的人注重資產(chǎn)的保值、升值，受到房地產(chǎn)密集政策打擊，首套房與二套房只差20%，如首套房為改善型住宅，二套投資房必將選擇小戶型產(chǎn)品；如無法購(gòu)買改善型住宅，又怕資金嚴(yán)重縮水，小戶型將是主要購(gòu)買產(chǎn)品。小戶型產(chǎn)品將會(huì)是明年銷售主流。本案位于區(qū)域核心區(qū)，無論是居住還是投資均具有極高的價(jià)值，所以明年也會(huì)有一個(gè)較好的市場(chǎng)銷售氛圍、客戶群體較為廣泛穩(wěn)定。-搶占時(shí)機(jī)，積極推盤順應(yīng)趨勢(shì)，提前應(yīng)對(duì)效應(yīng)疊加，警惕風(fēng)險(xiǎn)對(duì)本案的提示：-策略制定-Swot分析

SWOT

優(yōu)勢(shì)（S）

劣勢(shì)（W）位于昌邑區(qū)，配套設(shè)施完善，生活氛圍成熟.百米以上的地標(biāo)性建筑，昭示性較強(qiáng)。點(diǎn)式樓產(chǎn)品市場(chǎng)接受度較小，周邊以小商品市場(chǎng)和生活必須配套為主，商業(yè)氛圍一般.百米以上的超高層建筑，抗性較大。機(jī)會(huì)(O)

發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)

利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)吉林大街沿線項(xiàng)目有助于拉動(dòng)整體行情看漲立足市場(chǎng)機(jī)遇，刺激并引發(fā)新的需求，制造差異化和亮點(diǎn)營(yíng)造項(xiàng)目的價(jià)值體系，以弱化消費(fèi)者對(duì)于點(diǎn)式樓產(chǎn)品產(chǎn)生的抗性威脅(T)

發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅

減小劣勢(shì)，避免威脅大體量項(xiàng)目的增加將分食有限的市場(chǎng)份額、分流客源項(xiàng)目雖然體量小、開發(fā)商在吉林市場(chǎng)上也屬于后來者，但是相對(duì)于品牌開發(fā)商的大規(guī)模項(xiàng)目，昌邑區(qū)生活的成熟是不可替代的優(yōu)勢(shì)做好產(chǎn)品規(guī)劃，使其更符合大眾需求，以不同的營(yíng)銷組合將大眾的注意力更多轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)方面。-賣點(diǎn)分析：區(qū)域核心地段，適宜的距離現(xiàn)代時(shí)尚的建筑30-60平米UP空間，榮耀、靈動(dòng)酒店式服務(wù)的尊貴與便捷完善的周邊綜合配套低門檻進(jìn)入，高居住享受精裝修，省時(shí)省事省力城市空中花園，絕佳視野空間-核心價(jià)值分析區(qū)域→城市中心中興街與通江路交匯，是城市生活的重要標(biāo)志，是一條重要的項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈……精裝小戶→品質(zhì)盤用好的地段加上好的產(chǎn)品，打造項(xiàng)目稀缺性……服務(wù)理念→酒店式服務(wù)，公寓式管理以創(chuàng)新的理念和先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，獨(dú)家定制管家服務(wù)模式，為追逐時(shí)代的人提供最好的國(guó)際化服務(wù)……-核心價(jià)值延展位于區(qū)域商業(yè)密集度較高的核心位置；大手筆規(guī)劃造就物業(yè)品質(zhì)的超高端性，區(qū)域內(nèi)首席豪宅，構(gòu)筑對(duì)生活高標(biāo)準(zhǔn)要求的“UP階層”。區(qū)域首席豪宅，構(gòu)筑“UP”階層高標(biāo)準(zhǔn)生活核心價(jià)值1——區(qū)域-——市中心頂級(jí)精裝小戶豪宅裝修風(fēng)格：后現(xiàn)代主義風(fēng)格簡(jiǎn)歐式風(fēng)格核心價(jià)值2——精裝小戶-精裝修六大優(yōu)點(diǎn)1、時(shí)間沒浪費(fèi)、生活有講究，成為最大享受對(duì)于工作、事業(yè)有著如此忙碌的人士，加上他們對(duì)生活品味的講究和追求，無疑精裝是為他們度身打造的專屬產(chǎn)品。收樓當(dāng)天就能入住，無免租期2、低門檻進(jìn)入，高享受居住

貸款裝修，減少壓力3、售后有保障，開發(fā)商負(fù)全責(zé)4、省心省事省力精裝修交房，超值成品家5、功能優(yōu)先，兼顧美觀開發(fā)商將著眼點(diǎn)和投入點(diǎn)放在使用功能和品質(zhì)質(zhì)量上，而不僅僅片面追求觀感效果。6、注重細(xì)節(jié)的功能處理在室內(nèi)空間的細(xì)節(jié)問題上，設(shè)計(jì)師在建筑設(shè)計(jì)階段就提前進(jìn)行空間尺度改進(jìn)，再反推得到廚房和房間最為合理經(jīng)濟(jì)的尺寸大小，更好地滿足客戶的生活需求。-六大系統(tǒng)分項(xiàng)廳房系統(tǒng)玄關(guān)地面客廳、臥室地面廳房天花、墻面廚房系統(tǒng)廚柜三件套五金件衛(wèi)浴系統(tǒng)五金件潔具天地墻收納系統(tǒng)主臥衣柜玄關(guān)柜電器系統(tǒng)燈具、開關(guān)面板內(nèi)門系統(tǒng)戶內(nèi)門廚房推拉門毛坯+裝修≠興田成品房興田成品房六大系統(tǒng)-精裝修四大標(biāo)準(zhǔn)：

精細(xì)化、人性化、功能性、可持續(xù)精細(xì)化：以“精、準(zhǔn)、細(xì)、嚴(yán)”為基本原則，嚴(yán)格控制每一道工序。人性化：一個(gè)好的精裝修樓盤，需要能夠盡可能滿足基至引導(dǎo)客戶的需求。功能性：每一個(gè)細(xì)小空間的考慮

本案的客戶群對(duì)理想居所的要求，并不僅僅是奢侈品牌的堆積，而是實(shí)實(shí)在在的更好的戶型，廚房里放置刀具的代宰，一個(gè)拖把擺放位置都是要精心考慮過的。可持續(xù)：考慮到入住后的維修，需要穩(wěn)定的產(chǎn)品品質(zhì)和完善的物業(yè)體系。——市中心頂級(jí)精裝小戶豪宅核心價(jià)值2——精裝修-從客戶角度出發(fā)，好的精裝修，很關(guān)鍵的核心衡量標(biāo)準(zhǔn)并不是單純的“品牌”堆積，而是通過“品牌”的組全，營(yíng)造最為“舒適”的居住環(huán)境。詮釋新一代酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn)，未來時(shí)代新城市空間本案精裝理念的靈感，來源于跨國(guó)超五星級(jí)知名酒店——威斯汀大酒店（現(xiàn)代摩登的居住環(huán)境），和麗思卡爾頓酒店（簡(jiǎn)歐式酒店帶來的豪華溫馨）。無論是“精品豪宅”的居住理念，還是“精裝入住”帶來的品質(zhì)感，本案所有內(nèi)裝設(shè)計(jì)和格局，都彰顯出對(duì)城市人文的尊重。在室內(nèi)空間層面，本案公寓始終以跨國(guó)星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)為設(shè)計(jì)理念。巍然而立的超百米建筑高度，占所絕佳視野空間，可遠(yuǎn)觀龍?zhí)渡骄埃嗫筛┮暢鞘休x煌。每一個(gè)與上城結(jié)緣的人都可以感受到奢華精裝帶來的尊榮享受。——市中心頂級(jí)精裝小戶豪宅核心價(jià)值2——精裝小戶-本案是酒店式公寓產(chǎn)品，其特殊屬性有別于其它居住產(chǎn)品，它已經(jīng)不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的居住功能，它更多的是需要一種享受空間，因而酒店式服務(wù)對(duì)于此產(chǎn)品的使用者有著至關(guān)重要的作用。星級(jí)酒店式服務(wù)，享受更多核心價(jià)值3——酒店式公寓-酒店式公寓產(chǎn)品精髓酒店式公寓：意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場(chǎng)定位較高，集住宅、酒店、會(huì)所多功能生活設(shè)施于一體，既可“自用”又兼“投資”潛力。酒店式公寓物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，而負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)，如客房打掃、洗衣等，同時(shí)居室內(nèi)配有全套家具及廚房設(shè)備、概括來說，就是將星級(jí)酒店的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)融于日常生活之中。購(gòu)買者既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售，是一種既提供酒店專業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓秘密性和生活風(fēng)格的綜合物業(yè)。物質(zhì)利益：高品質(zhì)的舒適生活享受投資利益：心理的成就感、榮耀感-私屬管家服務(wù)建議1、24小時(shí)預(yù)約服務(wù)特別提供委托代辦報(bào)刊訂閱、聯(lián)系搬家公司、委托代辦家電維修保養(yǎng)服務(wù)等等。居住者生活中任何微小的需求感知，都是承諾。2、360度貼心服務(wù)特別為業(yè)主提供桶裝水服務(wù)、留言服務(wù)、行李車服務(wù)、愛心傘服務(wù)等至臻全面的貼心服務(wù)，居住者可隨時(shí)隨地感受品質(zhì)物管所帶來的尊重與被尊重。3、全方位私屬管家服務(wù)特有如鑰匙托管、室內(nèi)保潔等私屬管家服務(wù)。更提供空置管理服務(wù)，即使您在世界的任何一處，您的房間將享受到最好的通風(fēng)、保潔、防凍等關(guān)照。亦可根據(jù)居住者的不同需求提供長(zhǎng)租、短租服務(wù)，前臺(tái)人員可代替您完成租賃接待工作。核心價(jià)值3——酒店式公寓-日常物業(yè)服務(wù)1、保安服務(wù)大堂禮賓保安服務(wù)24小時(shí)車場(chǎng)保安服務(wù)24小時(shí)保安監(jiān)控和巡邏服務(wù)24小時(shí)中控保安服務(wù)保安聯(lián)動(dòng)服務(wù)2、客戶服務(wù)客戶服務(wù)小件物品搬運(yùn)服務(wù)一卡通服務(wù)信報(bào)專人投遞服務(wù)不定期舉辦業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)3、工程服務(wù)共用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)照明系統(tǒng)節(jié)能服務(wù)電梯系統(tǒng)日常檢查服務(wù)給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)電源配置服務(wù)電話配置服務(wù)網(wǎng)絡(luò)維護(hù)消防安全系統(tǒng)維護(hù)4、保潔服務(wù)公寓公共區(qū)域每日保潔服務(wù)公寓窗戶清潔服務(wù)空調(diào)清潔服務(wù)公共區(qū)域的消毒服務(wù)清潔支持服務(wù)核心價(jià)值3——酒店式公寓-目標(biāo)客群預(yù)期居住類型針對(duì)人群分析預(yù)計(jì)比例純自住年輕的中產(chǎn)一族對(duì)新興事物有著高度的熱情，生活在時(shí)尚的前沿，處處彰顯著個(gè)性化。20%投資城市中的投資族有著精準(zhǔn)的投資眼光，受到國(guó)家政策限制，一次性付款者居多。20%投資+自住過渡性居住人群受到國(guó)家政策影響，無法支付較大戶型的首付款，退而求其次，以保證財(cái)富保值、升值。60%根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品類型，本案客戶主要分為三種類型，根據(jù)目前在售小戶型客戶情況及目前宏觀市場(chǎng)政策，對(duì)三種類型的客戶做初步分析。項(xiàng)目啟動(dòng)后，會(huì)根據(jù)客戶的類型，做推廣方向調(diào)整。客群定位-面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）總價(jià)(元)30%首付（元）月供（元）年收入（元）355500192500585009053萬元以上4555002475007750011643.5萬元以上5555003025009250014234萬元以上目標(biāo)客群收入測(cè)算客群定位-投資型客戶特征：年齡30-55歲之間，具有多次置業(yè)經(jīng)歷；付款方式多樣；注重物業(yè)的投資價(jià)值；購(gòu)買時(shí)對(duì)朝向、樓層不太關(guān)注，對(duì)價(jià)格較為敏感、希望付款方式輕松靈活；希望物業(yè)帶精裝修。自用型客戶特征：年齡在25-35歲之間，首次置業(yè)；文化層次較高，大多受過高等教育；事業(yè)正處于上升期間，對(duì)自己充滿信心；客群定位-客戶描述（1）投資型投資人士看重穩(wěn)定收益與回報(bào)至少是手握余錢的炒家已嘗過投資甜頭相信地產(chǎn)“增值觀”眼光敏銳算度精深投資看收益，買樓看回報(bào)對(duì)價(jià)格與優(yōu)惠措施很敏感客群定位-客戶描述（2）居住型青年精英高等文化素質(zhì)、品位身份感：價(jià)值的倡導(dǎo)者更實(shí)際的想法保值、增值的需要高收入外向型白領(lǐng)追求現(xiàn)實(shí)和理想結(jié)合的生活方式自尊并找尋生活品質(zhì)與便利的平衡客群定位-UP空間·精裝·臻品酒店式公寓形象定位-項(xiàng)目銷售策略全程開放式體驗(yàn)營(yíng)銷策略全程：是指從項(xiàng)目建設(shè)到交房的全過程；開放式：是指項(xiàng)目所涉及到的各個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)外全部公開；體驗(yàn)：公共部分設(shè)計(jì)營(yíng)銷體驗(yàn)樣板間設(shè)計(jì)體驗(yàn)銷售中心營(yíng)銷體驗(yàn)未來生活方式的指導(dǎo)體驗(yàn)人文營(yíng)銷：1+1行銷-本項(xiàng)目采取的價(jià)格策略前期高喊“低”開讓客戶感覺到物超所值總體為低開高走、逐步提價(jià)

價(jià)格執(zhí)行策略平層定位策略拉大平面價(jià)差，從朝向、景觀、戶型等幾大方面綜合考慮，拉大每戶之間的價(jià)格差，從而滿足不同價(jià)格、不同生活品質(zhì)需求消費(fèi)者。樓層定價(jià)策略田忌賽馬，大多高層住宅銷售壓力主要集中在高樓層單位，市場(chǎng)上的尾盤也主要集中在高樓層單位，因此在制定價(jià)格策略時(shí)應(yīng)提高低樓層價(jià)差，降低高樓層價(jià)差，從而平衡內(nèi)部銷售，同時(shí)在尾盤競(jìng)爭(zhēng)中具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。-策略執(zhí)行-營(yíng)銷推廣項(xiàng)目推廣需要解決的問題問題一：如何使項(xiàng)目形成獨(dú)有的市場(chǎng)定位與項(xiàng)目形象概念；問題二：如何通過市場(chǎng)戰(zhàn)略的有效進(jìn)行，吸引目標(biāo)購(gòu)買者及社會(huì)大眾的廣泛關(guān)注度，以此讓購(gòu)買者產(chǎn)生強(qiáng)烈的傾向度；問題三：如何強(qiáng)化項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)力，并在結(jié)合市場(chǎng)力的基礎(chǔ)上，使客戶認(rèn)可項(xiàng)目品質(zhì)，接受項(xiàng)目所宣揚(yáng)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)及升級(jí)后的實(shí)力，并以此產(chǎn)品購(gòu)買沖動(dòng)；問題四：如何通過促銷手段及事件行銷手法與廣告宣傳的充分配合，在強(qiáng)化銷售力量的基礎(chǔ)上，把目標(biāo)客戶的購(gòu)買沖動(dòng)轉(zhuǎn)化在實(shí)際的購(gòu)買行為。-市場(chǎng)中高端項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，利用區(qū)域缺乏名片項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)昌邑區(qū)是非傳統(tǒng)高檔住宅區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)中處于相對(duì)劣勢(shì)區(qū)域營(yíng)銷已成為目前大盤主流的立勢(shì)營(yíng)銷方式城市印象市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境市場(chǎng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)城市高檔項(xiàng)目形象占位原則－在形象上占據(jù)市場(chǎng)“高端”房地產(chǎn)市場(chǎng)保持健康穩(wěn)定發(fā)展、地價(jià)上漲影響房?jī)r(jià)房地產(chǎn)發(fā)展占據(jù)市場(chǎng)高端必須－“站立”城市層面、區(qū)域?qū)用妗皦艛唷北卷?xiàng)目戰(zhàn)略方向-營(yíng)銷總綱1、強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品及客戶體驗(yàn)價(jià)值，現(xiàn)場(chǎng)高品質(zhì)展示，提高客戶的心理價(jià)值預(yù)期。2、通過稀缺、精品豪宅、奢華營(yíng)銷觀點(diǎn)及手法向客戶傳遞，樹立高形象。3、以絕對(duì)領(lǐng)先的精裝舒適性產(chǎn)品+高價(jià)值+高回報(bào)為核心支撐，塑造產(chǎn)品價(jià)值體系，改變價(jià)值體系。充分展示豪宅體系、豪宅符號(hào)和五星級(jí)服務(wù)。-推廣執(zhí)行綜合項(xiàng)目各方面的優(yōu)勢(shì)，一個(gè)非常有震撼力的主題入市，這一主題，不僅對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者造成壓力，更使人們對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)烈的強(qiáng)感與關(guān)注度，乃至產(chǎn)生共鳴。從產(chǎn)品形象入手，以活動(dòng)為主貫穿項(xiàng)目全程，帶動(dòng)項(xiàng)目人氣，結(jié)合項(xiàng)目定位一對(duì)一營(yíng)銷等營(yíng)銷工具全面結(jié)合，力求短平快策略在短時(shí)間內(nèi)形成立體的傳播效應(yīng)，以體驗(yàn)強(qiáng)化項(xiàng)目認(rèn)識(shí)，主要以體驗(yàn)項(xiàng)目酒店文化為目的。-推廣目標(biāo)造市，制造市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)；造勢(shì)，多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢(shì)。大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購(gòu)買欲。擴(kuò)大“興田上城“的知名度、認(rèn)知度和美譽(yù)度。提升企業(yè)形象。-推廣主旨硬件：前瞻的設(shè)計(jì)，完善的配套，高檔的裝修軟件：優(yōu)秀的管理，專屬的服務(wù)，如歸的感覺-推廣原則密集轟炸與長(zhǎng)線滲透相結(jié)合前重后輕，前密后疏，前緊后松，前短后長(zhǎng)。遞進(jìn)式攻擊流程概念營(yíng)銷——圈子營(yíng)銷——體驗(yàn)營(yíng)銷——文本營(yíng)銷——傳媒營(yíng)銷-推廣方式及渠道線上廣域傳播與線下小眾圈層相結(jié)合：廣域——既要建立最大的媒體資源整合平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)推廣的作用，更要通過尋找新的媒體，鎖定新的覆蓋人群，拔高項(xiàng)目地位，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。作為推廣的長(zhǎng)線的渠道策略展開。圈層——高端市場(chǎng)廣告推廣力度與效果的較量，就是渠道的較量，切實(shí)尋找到有購(gòu)買力的人群，是階段推廣的重中之重；傳遞他們樂于接觸、了解、喜愛的產(chǎn)品信息，是銷售的良好開端。階段內(nèi)以推廣目標(biāo)性強(qiáng)、性價(jià)比高的“小眾圈層營(yíng)銷”作為渠道策略主力手段全力推行。利好性分析：好錢用在刀刃上，對(duì)整個(gè)戰(zhàn)略的布局至關(guān)重要。-戰(zhàn)略-打擊雙面戰(zhàn)場(chǎng)＋線上[互相呼應(yīng)相輔相成]線下主導(dǎo)進(jìn)行，建立形象同時(shí)展開，深層挖掘-事實(shí)影響力塑造＋非凡體驗(yàn)式營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)-兩種手段齊備-客戶對(duì)位-常規(guī)媒體應(yīng)用1.戶外——流動(dòng)性與覆蓋力最強(qiáng)；2.報(bào)紙——形象樹立必需載體，公信力大眾媒體；3.電臺(tái)——交通音樂電臺(tái)；4.現(xiàn)場(chǎng)——銷售中心體驗(yàn)包裝。-客戶對(duì)位-特殊媒體應(yīng)用1.針對(duì)流動(dòng)出租車，可采取——標(biāo)語車貼廣告；2.針對(duì)投資客車族，可采取——在加油站贈(zèng)送紙巾盒（帶廣告）；3.針對(duì)手機(jī)載體，可采取——通過購(gòu)買不同短信公司的資源，從密集期開始，發(fā)短信（配合彩信）；4.針對(duì)網(wǎng)絡(luò)載體，可采取——網(wǎng)站廣告（通欄加大旗幟）、網(wǎng)站建設(shè)等-客戶對(duì)位-小眾媒體應(yīng)用1.針對(duì)商務(wù)樓——電梯間燈箱廣告、擦鞋機(jī)廣告；2.針對(duì)影院——形象片播放（30‘以5分鐘做循環(huán)播放）；3.針對(duì)餐飲場(chǎng)所——宣傳展架擺放，如高檔餐廳、咖啡館等；4.針對(duì)文娛場(chǎng)所——宣傳展架及物料擺放，如纖體中心、高檔理發(fā)店、健身房、高檔球場(chǎng)等；.5.主題性圈層活動(dòng)；6.配合節(jié)點(diǎn)的公關(guān)活動(dòng)。-客戶營(yíng)銷即對(duì)位營(yíng)銷延續(xù)性主題活動(dòng)：持續(xù)數(shù)月的事件營(yíng)銷，從亮相到開盤童年、少年、青年、成年：各個(gè)層次，回味人生，從樸實(shí)到品味人生的情感之旅快速蓄客、轉(zhuǎn)化成交：快速聚集人氣，引起客群關(guān)注，小利換成交交友、游戲、參與、收獲：充分利用客群喜好，引起共鳴，拆分式面積贈(zèng)送持續(xù)性事件營(yíng)銷，媒體報(bào)道炒作：形成市場(chǎng)的熱點(diǎn)話題，使項(xiàng)目具備較高的銷售慣性PART-5策略分述Strategy活動(dòng)形式-不可忽視的其他因素1.老帶新促成成交的因素——在項(xiàng)目進(jìn)入強(qiáng)銷期之后這一措施在促成成交方面不可忽視，能夠彌補(bǔ)來人上的不足；2.路過等偶然成交因素——優(yōu)勢(shì)路段項(xiàng)目，這一因素也不可忽視-推盤方式首推公寓型產(chǎn)品，由于項(xiàng)目屬超高層建筑，樓層較多，建議推盤時(shí)以不同樓層搭調(diào)，使房源得以均勻去化。明年國(guó)家調(diào)控將會(huì)從開發(fā)商資金鏈著手，建議第一次開盤價(jià)格不宜過高，低價(jià)入市，小步快跑，快速回籠資金，抵御市場(chǎng)不明朗因素。由于明年市場(chǎng)不明朗，價(jià)格目前無法確定，將于項(xiàng)目亮相后，根據(jù)客戶積累情況及當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況，再做價(jià)格建議。銷售階段時(shí)點(diǎn)產(chǎn)品蓄勢(shì)引爆期2011年1-4月開盤期2011年5月公寓產(chǎn)品（按高低中樓層推出）強(qiáng)銷期2011年7月至2011年9月持續(xù)加推公寓產(chǎn)品，并加推部分小高層住宅二次開盤期2011年9月開始銷售寫字間、公寓剩余產(chǎn)品、商業(yè)部分持銷期2011年11月至2011年12月剩余產(chǎn)品去化-決定成敗的因素是執(zhí)行-營(yíng)銷布局1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月5月15日10月16日蓄勢(shì)引爆期開盤期強(qiáng)銷持續(xù)期二次開盤期持銷期1.蓄勢(shì)引爆期（2011年5月前）2.開盤期（2011年5月）3.強(qiáng)銷持續(xù)期（2011年6-9月中旬）4.二次開盤期（2011年9月中旬-10月）5.持銷期（2011年11-12月）-充分準(zhǔn)備好一切營(yíng)銷攻擊武器[階段策略]1.確立項(xiàng)目整體推案策略及工作計(jì)劃2.完成項(xiàng)目推廣銷售前的一切準(zhǔn)備性基礎(chǔ)工作3.完成媒體采購(gòu)-階段執(zhí)行蓄勢(shì)引爆期營(yíng)銷推廣目標(biāo)：引導(dǎo)客戶對(duì)i酒店式公寓的理解與認(rèn)同，樹立興田上城在城市中與眾不同的高端形象，已達(dá)到對(duì)市場(chǎng)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的突圍，同時(shí)盡可能擴(kuò)大項(xiàng)目知名度與口碑。具體量化推廣目標(biāo)為300組派籌，解籌200組。推廣執(zhí)行原則：以適度媒體廣告為主，活動(dòng)為輔，戶外廣告先行并具有一定力度，短信、廣播、公關(guān)活動(dòng)等跟上密切配合。媒體推廣以軟文炒作為主，配合硬廣炒作，詳盡闡述項(xiàng)目?jī)r(jià)值，快速樹立形象，形成業(yè)界話題及口碑傳播；-階段推廣主題做一個(gè)有房產(chǎn)的女人-階段執(zhí)行蓄勢(shì)引爆期戰(zhàn)術(shù)分解1月份中旬，售樓處投入使用銷售人員培訓(xùn)完成，進(jìn)場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)后，至2月底不建議做大的宣傳活動(dòng)，以銷售物料、推廣媒體等確定工作為主。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月5月15日10月16日蓄勢(shì)引爆期開盤期強(qiáng)銷持續(xù)期二次開盤期持銷期-銷售物料準(zhǔn)備常規(guī)物料：戶型折頁(yè)、樓書、DM單等；設(shè)計(jì)風(fēng)格：時(shí)尚、奢華、尊榮調(diào)性。裝修產(chǎn)品說明書：名稱：當(dāng)奢華勾引了時(shí)尚設(shè)計(jì)風(fēng)格：倡導(dǎo)頂級(jí)生活新主張，享受尊貴時(shí)尚新體驗(yàn)。-階段執(zhí)行蓄勢(shì)引爆期戰(zhàn)術(shù)分解做為項(xiàng)目亮相的第一個(gè)集中推廣期以軟文炒作為主，配合平面媒體炒作，詳盡闡述項(xiàng)目?jī)r(jià)值快速形成業(yè)界話題及口碑傳播戶外、公關(guān)活動(dòng)等密切配合1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月5月15日10月16日蓄勢(shì)引爆期開盤期強(qiáng)銷持續(xù)期二次開盤期持銷期-3月份軟文炒作通過“做有房產(chǎn)的女人”進(jìn)行闡述區(qū)域價(jià)值、酒店式公寓、精裝修產(chǎn)品理念等等，表現(xiàn)出興田上城小戶型高性價(jià)比，讓客戶了解酒店式公寓的居住及投資價(jià)值，以引導(dǎo)客戶購(gòu)買方向。以江城日?qǐng)?bào)、江城晚報(bào)和房地產(chǎn)報(bào)為平臺(tái)，做專題炒作，版面配合上，盡量以軟文加硬廣的形式，來吸引客戶的關(guān)注度。-系列軟文主題示意：女人奮進(jìn)篇

歡迎調(diào)控新政下，什么樣的房子值得買？觀望有理什么樣的房子值得買？保值秘笈通脹時(shí)代，買什么樣的房子才值得？-戶外廣告本身屬于長(zhǎng)效媒體，在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中與開發(fā)商品牌形象的建立方面可以始終起到積極作用，而投入方面則以前期為主。項(xiàng)目入市推廣需要極具震撼力與沖擊力，高價(jià)值、高回報(bào)的概念引導(dǎo)也需要對(duì)市場(chǎng)關(guān)注的引爆，所以前期戶外廣告的投放力度極為重要。建議戶外廣告的具體投放的方式為，昌邑區(qū)（昌邑區(qū)政府、解放北路、吉林大街）兩到三塊，客運(yùn)站附近區(qū)域一塊，解放中路與吉林大街交匯附近一塊，大東門、河南街附近一塊，江城廣場(chǎng)一塊，松江東路一塊，并酌情增加戶外廣告總投入。戶外廣告投放建議-內(nèi)容：1、最新動(dòng)態(tài)2、區(qū)位圖、社區(qū)配套、區(qū)域潛力3、社區(qū)環(huán)境、戶型鑒賞、配套標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理4、項(xiàng)目實(shí)景、庭院鑒賞、時(shí)間點(diǎn)園區(qū)照片5、活動(dòng)花絮、業(yè)主互動(dòng)6、開發(fā)企業(yè)介紹

網(wǎng)站建設(shè)需在3月底前完成。網(wǎng)站建設(shè)-3D宣傳片1、時(shí)間以3分鐘為宜；2、以項(xiàng)目產(chǎn)品賣點(diǎn)展示為主；3、3月底前完成。-樣板間開放時(shí)間：預(yù)計(jì)為3月中旬事件：借助樣板間的開放，吸引新客戶，維系老客戶；其他推廣建議非凡體驗(yàn)式營(yíng)銷-其他推廣建議車體廣告投放媒體：待定投放時(shí)間：半年-一年車體內(nèi)容：主標(biāo)：城市中心，未來時(shí)代新空間副標(biāo)：精裝酒店式公寓

首付5萬元起，全面抵御通貨膨脹-3月份活動(dòng)強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷“興田上城”影響力塑造產(chǎn)品推介會(huì)時(shí)間：3月底地點(diǎn)：世紀(jì)大飯店（五星）參加人員：開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、建筑師、設(shè)計(jì)師、吉林主流媒體代表、客戶等主要內(nèi)容：產(chǎn)品說明會(huì)、午餐、發(fā)放項(xiàng)目資料及禮品-3月份活動(dòng)強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷“興田上城”的都市屬性，主動(dòng)融入城市主流生活重點(diǎn)動(dòng)作聯(lián)合媒體與政府資源“話說中興街”系列媒體炒作-階段執(zhí)行蓄勢(shì)引爆期戰(zhàn)術(shù)分解形成集中爆破推廣，展開密集轟炸報(bào)廣全面鋪開，硬廣集中亮相強(qiáng)勢(shì)震撼市場(chǎng)，快速引導(dǎo)客戶頻次加大，每周最少投放兩次硬廣找開熱銷局勢(shì)，做開盤前的輿論引導(dǎo)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月5月15日10月16日蓄勢(shì)引爆期開盤期強(qiáng)銷持續(xù)期二次開盤期持銷期-硬廣：強(qiáng)勢(shì)樹立本案高端形象，集中傳達(dá)項(xiàng)目核心利益分為形象稿，賣點(diǎn)稿和節(jié)點(diǎn)稿；以江城日?qǐng)?bào)、江城晚報(bào)和房地產(chǎn)報(bào)為主。4月報(bào)紙廣告-推廣主題示意：女人篇：

你買房，我發(fā)薪（增值計(jì)劃）

無憂生活，購(gòu)房正當(dāng)時(shí)

小有城就，大有錢途

與美女為鄰，興田上城全攻略

全城熱戀，我們戀愛吧！產(chǎn)品篇：詮釋新一代酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn)，未來時(shí)代新城市空間首付五萬起，全面抵御通貨膨脹創(chuàng)造城市居所升值佳話，升值潛力無限-其他推廣建議短信投放人群：待定投放數(shù)量：20萬投放次數(shù)：4次投放時(shí)間：待定內(nèi)容示例：興田上城，占據(jù)城市核心，精裝修酒店式公寓首付5萬起，未來城市新空間，創(chuàng)造城市居所的升值神話，幫您抵御通貨膨脹，888888-媒體選擇：105.3交通音樂臺(tái)投放時(shí)段：待定播放時(shí)間：15秒內(nèi)容示例：興田上城，占據(jù)城市核心，精裝修酒店式公寓首付5萬起，未來城市新空間，創(chuàng)造城市居所的升值神話，幫您抵御通貨膨脹，888888其他推廣建議廣播-4月份活動(dòng)時(shí)間：4月中旬活動(dòng)內(nèi)容：為興田客戶提供參加全城熱戀節(jié)目的平臺(tái)；由興田進(jìn)行造型支持及服裝支持；以興田名義參加全城熱戀；活動(dòng)目的：擴(kuò)大興田上城的知名度，樹立開發(fā)商品牌；增加客戶口碑傳播；-4月份活動(dòng)針對(duì)性營(yíng)銷，取勢(shì)城市，壟斷區(qū)域聯(lián)合營(yíng)銷合作單位：加油站合作方式：針對(duì)有車一族，在加油站加油贈(zèng)送紙巾盒（帶廣告）。活動(dòng)目的：針對(duì)中產(chǎn)階層，快速建立城市話語權(quán)，-4月份活動(dòng)針對(duì)性營(yíng)銷，取勢(shì)城市，壟斷區(qū)域電影廣告針對(duì)客群：年輕一族廣告方式：電影放映前，插播30秒廣告。活動(dòng)目的：快速傳遞市場(chǎng)口碑，針對(duì)性廣告?zhèn)鞑ァ?理財(cái)金計(jì)劃時(shí)間：4月初-5月14日（開盤前）內(nèi)容：

凡在開盤前交納定金的客戶，所交納定金數(shù)額可雙倍累積為房款（含交納的定金），即交納一萬元，開盤時(shí)可沖抵房款二萬元。4月份活動(dòng)-UP會(huì)與智尊卡時(shí)間：4月2日-5月14（項(xiàng)目開盤前一天）內(nèi)容：

凡在開盤前，交納1萬元定金的客戶，即可成為本項(xiàng)目的VIP客戶，即可辦理智尊卡，并從交納定金當(dāng)天起享受每天100元的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，累積至項(xiàng)目開盤前一天。所累積的優(yōu)惠款，從購(gòu)房總額中直接扣除。4月份活動(dòng)-營(yíng)銷布局1.蓄勢(shì)引爆期（2011年5月前）2.開盤期（2011年5月）3.強(qiáng)銷持續(xù)期（2011年6-9月中旬）4.二次開盤期（2011年9月中旬-10月）5.持銷期（2011年11-12月）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月5月15日10月16日蓄勢(shì)引爆期開盤期強(qiáng)銷持續(xù)期二次開盤期持銷期-營(yíng)銷推廣目標(biāo)：深化項(xiàng)目賣點(diǎn)，堅(jiān)定客戶購(gòu)買決心。具體量化推廣目標(biāo)為300組派籌，解籌200組。推廣執(zhí)行原則：以適度平面媒體廣告為主，活動(dòng)為輔，短信、廣播、公關(guān)活動(dòng)等密切配合。媒體推廣以硬廣炒作為主，配合軟文，深化項(xiàng)目?jī)r(jià)值，轟炸市場(chǎng)，形成高度影響力；-階段推廣主題UP空間，創(chuàng)造城市居所升值傳奇5月15日盛大開盤-蓄勢(shì)引爆期戰(zhàn)術(shù)分解一切為了開盤以硬廣炒作為主，詳盡闡述項(xiàng)目居住、投資價(jià)值快速形成熱銷及高投資價(jià)值傳播短信、廣播、公關(guān)活動(dòng)等密切配合為后續(xù)銷售開辟局面。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月5月15日10月16日蓄勢(shì)引爆期開盤期強(qiáng)銷持續(xù)期二次開盤期持銷期-硬廣：強(qiáng)勢(shì)傳達(dá)項(xiàng)目居住與投資價(jià)值，做開盤前輿論引導(dǎo)；分為賣點(diǎn)稿和節(jié)點(diǎn)稿。5月報(bào)紙廣告-推廣主題示意：首付五萬起，資產(chǎn)全面升級(jí)精裝臻品萬人追捧，增值計(jì)劃申請(qǐng)倒計(jì)時(shí)-其他推廣建議短信投放人群：待定投放數(shù)量：40萬投放次數(shù)：6次投放時(shí)間：待定內(nèi)容示例：興田上城，占據(jù)城市核心，于5月15日盛大開盤，精裝酒店式公寓首付5萬起，未來城市新空間，創(chuàng)造城市居所的升值神話，

88888888-媒體選擇：105.3交通音樂臺(tái)投放時(shí)段：待定投放時(shí)間：15天播放時(shí)長(zhǎng)：15秒內(nèi)容示例：興田上城，占據(jù)城市核心，于5月15日盛大開盤，精裝酒店式公寓首付5萬起未來城市新空間，創(chuàng)城市居所的升值神話，

電話：88888888其他推廣建議廣播-1、關(guān)于登記客戶篩選1）在項(xiàng)目開盤前，針對(duì)所有誠(chéng)意客戶，按照UP會(huì)理財(cái)金計(jì)劃進(jìn)行派籌，對(duì)客戶進(jìn)行初步篩選，對(duì)真正誠(chéng)意客戶總量進(jìn)行摸底。2）交了誠(chéng)意金的客戶可參加開盤集中選房，未交誠(chéng)意金客戶必須等已交誠(chéng)意金客戶選房后才能選房，客戶在未能選到理想房型情形下，誠(chéng)意本金在半月內(nèi)退還。開盤簡(jiǎn)要方案-

2、關(guān)于選房順序1）已經(jīng)申請(qǐng)智尊卡客戶智尊卡客戶在開盤當(dāng)天優(yōu)先選房（選房在未申請(qǐng)智尊卡客戶之前）。智尊卡客戶選房按照當(dāng)天到場(chǎng)順序選房。2）未交誠(chéng)意金的客戶，則必須在交了誠(chéng)意金的所有客戶選完房后，才能開始選房。開盤簡(jiǎn)要方案-1）開盤形式開盤儀式+客戶選房2）開盤方案必須首先確定開盤場(chǎng)地，然后進(jìn)行場(chǎng)地功能區(qū)劃分，初步劃分為剪彩演出客戶等候區(qū)、客戶選房區(qū)、簽約區(qū)、財(cái)務(wù)區(qū)、銀行服務(wù)區(qū)、禮品區(qū)、應(yīng)急區(qū)等相關(guān)功能區(qū)。開盤方案待確定具體場(chǎng)地后，將針對(duì)場(chǎng)地畫圖，進(jìn)行工作人員職責(zé)和相關(guān)物料準(zhǔn)備安排（后備開盤專案）。3、關(guān)于開盤形式開盤簡(jiǎn)要方案-在理財(cái)金活動(dòng)給予優(yōu)惠之外，建議在開盤當(dāng)天給客戶1到2個(gè)點(diǎn)的額外優(yōu)惠，以刺激客戶當(dāng)日成交。注1：包括開盤優(yōu)惠、一次性付款優(yōu)惠、重點(diǎn)客戶優(yōu)惠，將采取加權(quán)法得出最終的優(yōu)惠額度，然后將優(yōu)惠額度加到銷售表價(jià)中，以保證前面提到的實(shí)收均價(jià)。注2：重點(diǎn)關(guān)系特批優(yōu)惠：以開發(fā)商認(rèn)定負(fù)責(zé)人簽字為準(zhǔn)。4、基本優(yōu)惠設(shè)置開盤簡(jiǎn)要方案-1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月5月15日10月16日蓄勢(shì)引爆期開盤期強(qiáng)銷持續(xù)期二次開盤期持銷期營(yíng)銷布局1.蓄勢(shì)引爆期（2011年5月前）2.開盤期（2011年5月）3.強(qiáng)銷持續(xù)期（2011年6-9月中旬）4.二次開盤期（2011年9月中旬-10月）5.持銷期（2011年11-12月）-營(yíng)銷推廣目標(biāo)：增加客戶上門量，并對(duì)客戶進(jìn)行深度引導(dǎo)，迅速增加項(xiàng)目的去化速度。推廣執(zhí)行原則：以公關(guān)活動(dòng)和促銷活動(dòng)為主，平面媒體為輔，戶外廣告密切配合，并結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，呈現(xiàn)項(xiàng)目高端生活文化。公關(guān)活動(dòng)以維系老客戶，增加項(xiàng)目口碑為主；平面媒體主要以深度挖掘項(xiàng)目賣點(diǎn)，除了增加新客戶外，還要打動(dòng)前期未成交的老客戶成交。對(duì)于開盤成交相對(duì)滯銷的產(chǎn)品做重新包裝，進(jìn)行有針對(duì)性的推廣；-推廣主題示意：星級(jí)酒店式服務(wù)，這里惟有尊重與被尊重“精品豪宅”的居住理念，現(xiàn)代摩登的居住環(huán)境-延續(xù)性活動(dòng)：聯(lián)合營(yíng)銷——加油站；大眾活動(dòng)創(chuàng)新活動(dòng)：電影周——露天電影；CS大戰(zhàn)有獎(jiǎng)競(jìng)賽；-針對(duì)性小眾活動(dòng)：老帶新優(yōu)惠促銷；理財(cái)論壇品酒會(huì)；待步會(huì)；松花江品魚宴；-------1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月5月15日10月16日蓄勢(shì)引爆期開盤期強(qiáng)銷持續(xù)期二次開盤期持銷期營(yíng)銷布局1.蓄勢(shì)引爆期（2011年5月前）2.開盤期（2011年5月）3.強(qiáng)銷持續(xù)期（2011年6-9月中旬）4.二次開盤期（2011年9月中旬-10月）5.持銷期（2011年11-12月）-營(yíng)銷推廣目標(biāo)：增加客戶上門量，深化項(xiàng)目賣點(diǎn)。快速去化產(chǎn)品，完成全年銷售任務(wù)。推廣執(zhí)行原則：形成第二次集中轟炸，以硬廣炒作為主，報(bào)廣全面鋪開，深化項(xiàng)目核心價(jià)值，公關(guān)活動(dòng)以維系老客戶，增加項(xiàng)目口碑為主；平面媒體主要以深度挖掘項(xiàng)目核心賣點(diǎn)，除了增加新客戶外，還要打動(dòng)前期未成交的老客戶成交。為項(xiàng)目開盤做深度宣傳、包裝，形成開盤前輿論引導(dǎo)；戶外、車體等媒體畫面更換。-SP活動(dòng)：二次開盤解籌活動(dòng)；鑒賞會(huì)賞月會(huì)；圣誕Party；-------項(xiàng)目總建面約為12萬平方米，按每平方米5500元均價(jià)計(jì)算，總銷額為6.6億元。2011年約完成總銷額60-70%，即4億元，目前市場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷一般按3-2.5%計(jì)算，我司本著為開發(fā)商節(jié)約的原則，會(huì)小錢辦大事，初步建議本案營(yíng)銷費(fèi)用按2%計(jì)算，預(yù)計(jì)2011年年度的營(yíng)銷總費(fèi)用為800萬元。注：如發(fā)生營(yíng)銷費(fèi)用超支，再另行申請(qǐng)。2011年度營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算-2011年度營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃注：以上營(yíng)銷計(jì)劃費(fèi)用為初步預(yù)算，會(huì)根據(jù)項(xiàng)目銷售、推廣情況做調(diào)整。

以上渠道營(yíng)銷費(fèi)用可互相調(diào)整。

如報(bào)紙費(fèi)用發(fā)6折計(jì)算，即228萬，那么總營(yíng)銷費(fèi)用為743萬元。渠道類型1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)所占比例戶外608040202022024.6%報(bào)紙62.250.8602327.822.248.655.215.215.2380.242.5%展會(huì)40404.5%網(wǎng)站15151.7%3D宣傳片20202.2%印刷品106104303.4%活動(dòng)101510555101523808.9%車體3030606.7%短信22211122