華融大廈

商業裙樓價格策略報告謹呈：深圳市時軒達實業有限公司世聯地產華融大廈項目組2005年5月報告基本提綱一、定價背景二、定價原則三、價格表制定過程四、價格推售策略2中心區商業現狀面臨的問題銷售現狀價格制定背景價格制定背景回顧3中毫心暢區沸商肺業碗現商狀宋分繪析中熱心聲區禁商搭業烈氛詳圍裝平鐘淡淚，赴布效局音零韻散與，臨成乞為還商成務突功幻玉能印的劉點內綴碰；銀潤行史、閘酒宅樓顫成噸為拌消怪化柿商籍業鳥面晴積明的客主烏要粥客松戶咸；餐塞飲萬、業中賞介哭、誕辦妖公昨用云品劑、植便抹利尊店嘗等尺成幻玉為圣主陡要濫商捎業晉配床套奧模慣式盒。大頌客州戶拉的可洽績談難絲式點息：4目室前蘿第潑一倦組屆團飲的五裙泛樓號聚充集否了速多辮家羽金毅融賠機校構夫，遣已妹經暈形隊成耍了成熟芳的鑄金根融叉配楊套王體優系，掠成裝為咱裙佛樓林商欲業差面坡積膨消賄化巧的傻大雁客植戶慈，束短期突內告不證會唱有菠重決大霧變愛化棗；為治寫腔字遷樓真從梯業樹人沿員汗提航供呆便卸利常生漲活愈配層套缸的餐緊飲多業發閣展淘迅直速怒，其熟發牲展盈方躬向劑已家經膀轉玩向高違端聲消姿費千模置式，欣預使計絨將鄉豐會鼓形科成疫中章心榜區高哀檔余餐塑飲遲的劑聚鑄集恥區諸域舊；便鋸利光店證、革專沸賣棗店以扶其品丙牌葵性奏、折便上捷轟性的交特攔點忌，府符素合嬌本伴片欄區消仁費沿層正次牧的登基駐本料需詳求獅，聚是跑不影可蒙缺俘少費的桐組頌成須部嚴分負；適娛當部超暖前卷和癢抽棋象針交及易的轉定眠位廚也討是勇未做來旦發購展冬的蹲趨咱勢粘：芽如夏高雹檔品父牌失產詞品劉展正示色廳粉、睛信漫息弊與循教章育泰咨樸詢春機效構低、塌媒啞介領機申構須等昨。評曲價君：5片敏區勇商踢鋪鎖銷婚售殃狀教況非分央析一牙層答街塞鋪米基站本餅可橡以催售恭完馬，汪但閱空棋置品率枕相恒當槳高艷，農表爛明播商懷鋪償以區投鑒資融為葡主汁，交缺什乏懷統尸一秧的芬商籮業翼規鼓劃悶；二郊層汁以僅上佩的慌商榨業升以褲租湯賃新為籃主薯，貨主市要序是形銀碎行綢辦芬公洪或挺經糞營涂餐胡飲環；早班期甚的配國幻玉商縫大次廈蒸商秋鋪招價支格脆較慰低域，緒近澆期恢的虛其鑒他鄙項恒目豬成殘交纖的婆商饅鋪椅多炭維丑持類在疏3瀉6今0殼0價0裁-張4叮0它0懶0壯0百元抗/仇平姑米歸。波而牽超段出逗此沈價紡格唇的組放里盤帽多立有噸價寒無協市亞。6銷幕售迫實哈現奶目瀉標通之過叛前腥兩惹個諷月燈的犧銷仔售冤，怨迅彈速內回筑收盾3警5深0駛0劫萬花資頂金動；第叨三卡個候月候至既第斑七買個很月林完撓成徹銷娛售愚面柴積樹的渴4據5功％諒以層上哲；第范八臥個塑月績至忍第笨十豬四特個洋月毫完寒成廚銷透售背面捧積寺9蘭5腳％夫。實奇現掌以都上間目搞標塌的倚必瘡須骨具掀備垃的難條否件保秀證扮工機程仆進泄度慣；按雁揭手銀免行伐的徑確慣定幟；及尼時模解啟套排，吼保罩證尺可孩售迅面鎮積迫的評足每額博指猶標富量殊；保床證抱3羽5爺0敬萬酒元炒營貌銷哥推生廣同費社的幼計搖劃訪性壤支態出借；項煮目祖包皆裝仙及克協帖作奇公幸司肢的況及菊時獲配象合哄。7面怎臨鑒的肚問替題宏敏觀必：國爛務慮院兔辦蛋公檢廳攔轉棋發流了孔建亦設剖部爭等珠七頑部擺委內《襖關灑于肝做塞好具穩煙定睛住演房演價隊格處工械作漫的鄰意疏見懷》款。憤其廁中劇對的本慣項蓄目弄影槽響鴿大仆的公政鉛策搬包舌括宣“鉤調禿整脆住獸房畝轉朝讓層環嗓節鴿營帶業集稅癥政嚴策仗，笨嚴裂格茂稅果收注征領管報”米、悅“紫加誼強擊房醉地脆產特信猾貸直管叫理謹，勇防戒范教金疲融寫風亡險擦”舉、砍“趟切舞實遮整報頓膨和想規久范吧市第場秀秩甚序姐，揀嚴妖肅斃查灣處龍違址法饞違誼規免銷滿售動行痕為湊”剝和錯“互加網強劫市賣場承監興測績，辰完減善勤市按場嘆信白息倡披呢露司制帥度準”雖等盯四滾部們分幅。微既觀憶：歷足史灶問冶題（葵長督期坐停峰工竿負花面幅影繳響總、叮寫誰字痰樓貢7皆0飄%墓單枝位六銀頭行獎抵街押研之域解序套施問勤題辦）晶；項山目災的按布揭嫂銀痰行咱尚六未槐確倆定，撒嚴缸重蜓影單響施了枯銷柱售扇進堅度祥和犯回房誠款執速奪度幻玉，個進圈而倉有肅可漂能幻玉影魯響防解汪套蔬進褲度挺和祝工捧程鈔進譽度陽；項系目感載知睡價驗值束不名夠，密展嚼示梢條之件排不走充盾分絕。8項拌目觀商慚業董裙避樓含基雕本命指容標商荷業目面暮積朝：許1騙1榨5妙1晚9餓.列2習4聰平鎮米分際層肌面盛積世：一龍層羊1驗9其7戚2井平超米二降層匆3烤7殖2羞4筒.獅8胸6絡平時米三猜層飛4屯5田0戚7匪.粘4宿2濟平性米四覆層對1麗3約1劇4哪.唇9胃6犁平蔽米層電高痕：苦5輕.訓6守米實桑用扛率犁：一莖層紐奉7祖6生.征7燥-破8情3住.凡2鈴％二來層兔6猾4挑.狡3宮%索；三碧層秀6旦1講.間3裙%擱；四鳥層忙7均2續.證5攀%9報脹告農基醬本滅提榨綱一掌、狡定搖價赤背究景二住、賢定模價外原鈴則三禍、貨價萬格幼表黑制蒼定術過濤程四恐、職價速格綢推疾售頂策已略1訪0根擔據寺數版據如顯產示接，衫目旺前合中群心訂區托商擇鋪統的艘購孫買終者昌并謹不食以魯經噸營貴者驚為離主址，犧而宏是席投依資顏者慈。盆因續此劃商嚴鋪潛的皂開陸發而定旋位刷不顫僅勞要劃考惡慮手如哀何莖銷豪售尊，魔更找重瘡要疲的布是競得俯考絨慮熟如舊何朽經第營輩的漫問休題秘。所罩以扎，吩我還們簡的園定農價賣既紀要?？紪|慮挑利黃潤瞞實押現急最雨大歷化館，挺更童要如結克合停經斃營津商斯家春和依投瀉資另者雕的黑承王受乖能撐力殼和昏投怠資糾信箱心津。世教聯竹認營為淡：1很1商蛋鋪御的椅價僵格患差邪異認一脅般謊可堡以濱通孝過監層弄差佛、毅位飯置停差啞、輪出洪入短口論影充響施差駕等幕三如個六因趙素膨來演反房誠映噸，繁各朋單概位縣價蓄格其根浮據傷實拐際姿再暈做訂調材整逐，凳具掘體爺定舌價角的兔原歌則增如膠下?。海〝囈蝗┙粌r鞏差富劃杏分間原句則1蘋2商諸業態價品值緣瑞的奸差撒異淹要謹通夕過切價蜓格士的醒差遵異叫來緒體堪現寺，話層孫差塞是咳最慘大墊的聽影慮響招因罷素淚，確特戶別輔是救一施層撥與柴二痕層戰的營差旱異岡更材加聞明獄顯炮，葬根鐵據蠻商舌業巧項腳目需操聯作流的辦慣羊例逐以水及喚商暈業倦定貞價俘經志驗鏡值立的陳把茫握站，鉤一區般層擬降訂次的仿原娛則黎是時：1似F仁：芹2赴F=1尊：深0虛.魂6撲；1疾F映：沒3垃F=1絲式：些0篇.證4紐奉5餐；1猛F耗：脅4卵F=1亂：貍0妻.仿3武；1欲、敢層惰差該沫原刷則達為必指珠導且定雀價培原兇則頌，竊并載不吼作蘆為野適毀用荒于吧任碗何繪項腰目謎的忙“充萬超能警膠血”姐。慮而象應點結價合霸片得區逮的曲價守格含現鞠狀伙和毀接鑄受蝴程濕度關做守調配整毀。1書3位蹤蝶置屠好會壞病的芝決急定賓因圓素宣就旨是敘在敗商浩業皆的禿經緩營欄格刊局委中傳，繡是階否篇會態面蓬對貫更秀多斑的謹客極流省量泥，何更不多飲的負客聽流犧意骨味約著糖更術多傭的按商盈業方機未會鼓，高更踐高丟的礙商圍業檢價弄值緒。賞根循據散我萄司何經數驗襲，綱結雀合匆本禮項愛目訪的央平哨面隙布熱局全和色內缺部精交度通廚組銹織供狀券況西，訓初甲步恩擬舟訂駱一奧層蝕最爬大姑位港置輝差撒為叫8委0橫0淋0研元撒/玻平容方院米陰，妖二宏層目最聞大桌位臘置況差貝為潛4抵0搞0塔0顧元桿/主平膜方扁米鎖。球三睜、冰四已層植建抗議白做堅整霜體擱銷擇售獻。2壺、漢位帽置叫差1榆4商駱場腐出縫入噸口脈及晃電效梯貌口漂是繭商爽業考項慰目區人興流小最基為因集屑中律的墨區認域框，辮其柳商箏業耐價梁值習必比然掙更照高距。根踢據膽我煩司喜經攪驗欠，沒建禽議晴本砌項扶目甜出嘗入旋口蝕價疏差答：梳一女層濁出搜入熊口撞最舅大富影迎響務差完為礦3吼0遷0惕0餡元麗/板平陜方命米鞏，遲二柱層撲出處入鐮口蘇最管大齊影擋響雜差種2默0柴0很0卸元插/宣平門方綁米績。3元、宮出號入聲口疏影俊響黨差1竊5（俗二柔）位市狀場多比諸較接法妄定賓價（母1蓬）垂本崇項傍目陽與巨新換華覽保班險洞大絡廈撕的恒對址比影響因素權重物業對比情況相比值得分地段10%屬中心區第一組團鄰近物業————交通10%外部交通網絡都比較發達————昭示性10%保險大廈東南北三向昭示明顯-0.1-1%規模5%——————裝修檔次5%——————配套5%本項目在內部配套上有一定優勢0.52.5%使用率15%-0.2-3%人流量15%本項目酒店設置引流部分客源0.11.5%商業氛圍5%兩項目屬同一區域————可達性15%——————經營狀況5%——————總計100%0新宜華鋤保飄險碑大擦廈逢首臘層仇報武價憑3圍8敵5待0市0追萬田元服/殊㎡項鐮目當首質層蔥可令比哪均河價翁=口3勵8鴉5亦0皺0末×夕（農1返+慘0揉）永=徑3悄8例5濫0蜻0另元奴/陳㎡1匯6（獵2風）糟本駱項間目袍與新卓葡越論大棒廈亭的第對其比鍬分墻析影響因素權重物業對比情況相比值得分地段10%屬中心區第一組團鄰近物業————交通10%0.11%昭示性10%本項目更靠近民田路，昭示性強0.11%規模5%——————裝修檔次5%——————配套5%本項目在內部配套上有一定優勢0.52.5%使用率15%-0.2-3%人流量15%本項目人流量較大0.11.5%商業氛圍5%本項目與周邊項目更能有商業聚集0.31.5%可達性15%本項目有優勢0.11.5%經營狀況5%——————總計100%6%卓討越獲大旦廈集首辱層根成煎交賊價洪：論3腦萬坐-均3估.忙8雞萬符，械均餐價咐3愧.衫3臂萬驢元展/限㎡項堪目吸首似層永可前比諸均豬價授=鳳3混.彎3零萬寸×林（聞1貌+語6火%寸）副=床3昨4該9溝8檢0批元蒙/飼㎡1枕7影響因素權重物業對比情況相比值得分地段10%屬中心區第一組團鄰近物業————交通10%外部交通網絡都比較發達————昭示性10%——————規模5%——————裝修檔次5%——————配套5%本項目在內部配套上有一定優勢0.52.5%使用率15%-0.2-3%人流量15%中心商務大廈位于交叉路口-0.2-3%商業氛圍5%兩項目屬同一區域————可達性15%本項目略差-0.1-1.5%經營狀況5%——————總計100%-5%（島3善）略本員項職目嘉與窄中森心計商對務食大已廈光的臺對冷比中筋心折商胸務傭大職廈尊首鄙層儲均或價淘：研4共.拒2竹萬圓元現/銹㎡威（引報議價想）項伯目粥首沸層匆可愿比劫均踏價著=踩4竹2逗0瞞0導0旋×紋（炊1機-隙5少%殿）煤=燭3冬9見9喚0葡0勵元愉/蒜㎡1策8（粉4坡）漢本添項歐目具與良興傳業錦銀秀行架大纖廈貿的篇對都比影響因素權重物業對比情況相比值得分地段10%屬中心區第一組團鄰近物業————交通10%外部交通網絡都比較發達————昭示性10%深南路與民田路昭示性強-0.5-5%規模5%——————裝修檔次5%——————配套5%本項目在內部配套上有一定優勢0.52.5%使用率15%-0.2-3%人流量15%興業銀行大廈臨路口人流量大-0.3-4.5%商業氛圍5%兩項目屬同一區域————可達性15%本項目略差-0.2-3%經營狀況5%——————總計100%-13%興畢業嫂銀港行兩大拿廈作首獸層攏報紡價渾4堵2翁0繩0服0見萬秩/盾㎡漿；使實杯際響成征交慕價衡3帝.月6磨萬古元乎/腰㎡項箭目課首價層溜可丹比村均轎價起=慈3祥.腐6圈萬北×咱（惑1哨-殖1潛3汽%抵）慌=框3沉1訂3船2火0首元孫/骨㎡1眼9（5）本舌項接目產與永航斗天鑒大熱廈意的洞對英比大分真析影響因素權重物業對比情況相比值得分地段10%屬中心區第一組團鄰近物業————交通10%外部交通網絡都比較發達————昭示性10%航天大廈商鋪多受綠化帶遮擋0.11%規模5%——————裝修檔次5%——————配套5%本項目在內部配套上有一定優勢0.52.5%使用率15%-0.2-3%人流量15%本項目酒店設置引流部分客源0.11.5%商業氛圍5%本項目與周邊項目更能有商業聚集0.31.5%可達性15%本項目有優勢0.11.5%經營狀況5%——————總計100%5%航嚷天賞大貝廈軌首店層賴報憤價揭4箭.程2櫻萬掛/叢㎡笛，盒實幻玉際粥可犁降信價乒到店3豪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