國際研發(fā)園文件編號： JSHGENG-GZ(SC)-2012-版A版 本： _______________________受控狀態(tài)： _______________________審批人： _______________________1國際研發(fā)園目錄：1、物業(yè)工程部的組織架構(gòu)圖2、物業(yè)工程部的職責(zé)2.1 工程部質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)、指標(biāo)2.2 部門主要職責(zé)2.3 工程部班組職責(zé)2.4 工程部各崗位職責(zé)3、物業(yè)工程部的管理制度3.1客戶報修及投訴處理管理制度3.2入戶維修服務(wù)規(guī)范3.3設(shè)備日常報修制度3.4月報告、年報告制度3.5能源管理制度3.6設(shè)備技術(shù)檔案管理制度3.7新增、改裝及報廢設(shè)備管理制度3.8工具、耗材和備品備件采購、庫存及領(lǐng)用管理制度3.9工具管理制度3.10設(shè)備維修或工程施工對外承包招標(biāo)制度34頁3.11報告制度3.12安全運行管理制度3.13高空及外墻擦洗工作安全操作規(guī)定3.14有毒物品的處理規(guī)定3.15密閉地方的工作規(guī)定3.16發(fā)生意外時的處理規(guī)定3.17安全用電管理制度3.18防火及消防安全管理制度3.19值班及交接班制度3.20機房管理制度2國際研發(fā)園3.21機房安全防火管理規(guī)定3.22水泵房、水箱間管理規(guī)定3.23配電室管理規(guī)定3.24機房鑰匙管理制度3.25機電設(shè)備房出入管理制度3.26設(shè)備故障處理規(guī)定3.27運行事故分析3.28設(shè)備預(yù)防性維護保養(yǎng)制度3.29設(shè)備設(shè)施緊急維修管理制度3.30設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造管理制度3.31工程部人員調(diào)配制度3.32設(shè)備修理計劃的變更、檢查與考核制度3.33影響正常營業(yè)時的施工及設(shè)備維修保養(yǎng)3.34公共部位巡檢制度3.35二次裝修管理制度54頁3.36梯子的使用規(guī)范4、工程部重點工作流程圖4.1承接查驗流程圖4.2客戶入住流程圖57頁4.3維修工作單流程圖4.4二次裝修管理程序59、60頁4.5 設(shè)備、工具、維修器材的采購、保管和領(lǐng)用程序4.6 工程部設(shè)備管理總運行程序4.7 冷水機組操作規(guī)程a、開機前檢查流程圖b、開機流程圖c、關(guān)機流程圖4.8鍋爐安全操作規(guī)程、啟爐前檢查程序3國際研發(fā)園、啟爐運行程序、正常停爐及緊急停爐操作程序5、年度設(shè)備維修保養(yǎng)計劃與定期維護作業(yè)書6、相關(guān)記錄表格4國際研發(fā)園物業(yè)工程部的組織架構(gòu)工程經(jīng)理（1人）王德生工程副經(jīng)理（1人）黃廣偉工程庫管 工程文員（1人） （1人）郭會敏 侯志新強電主管弱電主管空水主管綜修主管（1人）（1人）（1人）（1人）李海峰楊帆汪忠平楊世彬配電室強電技運行人樓宇技空水技員工工工（分包（3人缺（2人）（1人缺商8人）編一1）于雪峰、編1人）曹高玉、王佳偉馬文強張瑞東、張志輝常志鵬、李剛、尹文靜、劉洪良、張超、曹守海

中央空調(diào)運行人員（分包商人）劉寶、董武、鍋東、呂路路、趙飛飛、胡琳濤、牛紅飛、李波、秦澤峰、肖紅領(lǐng)

綜合維修技3人，缺編1人）馬義、索長春人員編制：工程物業(yè)人員 15人；分包商運行人員 18人，共計33人5國際研發(fā)園物業(yè)工程部的職責(zé)2.1 工程部質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)、指標(biāo) ：工程1、實現(xiàn)水氣聲渣達標(biāo)1、執(zhí)行《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)1、報修處1、實現(xiàn)操作部排放準(zhǔn)》二級；《工業(yè)企業(yè)廠界理及時率零違章2、挖掘電能潛力，降低噪聲標(biāo)準(zhǔn)》一類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；100%，返2、人員零傷能消耗《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》三修率不高害級排放限值于1%；3、設(shè)備零事2、單位面積電能消耗同比2、設(shè)備完故節(jié)約1%好率96%2.1.1工程部目標(biāo)指標(biāo)及實施措施1、目標(biāo)、指標(biāo)：2、報修處理及時率 100%，返修率不高于 1%；3、實現(xiàn)水氣聲渣達標(biāo)排放，執(zhí)行《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級；《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》一類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》三級排放限值；4、挖掘電能潛力，降低電能消耗，單位面積電能消耗同比節(jié)約 1%；5、實現(xiàn)操作零違章、人員零傷害、設(shè)備零事故；6、加強設(shè)備維護保養(yǎng)，合理使用設(shè)備，保持設(shè)備完好率 96%。實現(xiàn)目標(biāo)、指標(biāo)的措施：1）工程部人員在日常工作中，積極配合、齊心協(xié)力，確保用戶的服務(wù)需求在第一時間內(nèi)得到更專業(yè)的解決方案，做到第一時間上門服務(wù)，確保客戶滿意，操作人員提高專業(yè)技能，服務(wù)意識，、完滿完成維修運行的工作，有效提升服務(wù)的及時性。客戶的每項需求，都將在系統(tǒng)內(nèi)備案，客服人員將按客戶需求分級處理，對處理時間上有嚴格要求，有效保障客戶報修的及時解決。規(guī)定完善的投訴跟蹤系統(tǒng)，對受理的每項報修、投訴，都將由管理處進行回訪；2）3）對水氣聲 污染物采取污染控制措施，制定、實施空氣質(zhì)量控制、化學(xué)危險品物資管理辦法、資源、能源、降耗控制規(guī)定、廢水排放控制程序、固體廢棄物管理規(guī)定、噪聲控制規(guī)定，滿足達標(biāo)排放清潔服務(wù)的環(huán)保要求4）開展節(jié)能、節(jié)電知識宣傳，強化節(jié)約用電意識 ,積極倡導(dǎo)節(jié)約用電，挖掘用電潛力，和對相關(guān)方施加影響、執(zhí)行、配合業(yè)主提出的改造耗能設(shè)備等有能力實6國際研發(fā)園施控制，（選擇優(yōu)質(zhì)的電光源、選擇節(jié)電的照明電器配件、采用變頻調(diào)速技術(shù)，推廣高效節(jié)能電器，改造耗能設(shè)備（解決大馬拉小車）；采用能耗控制系統(tǒng)（時鐘、周期性負荷、算計機控制系統(tǒng)等）；5）重大不可接受風(fēng)險要嚴格控制，對主要風(fēng)險工作環(huán)境、人員防護、設(shè)備安全實施控制，關(guān)注特種設(shè)備管理、供電、化學(xué)品管理、應(yīng)急設(shè)備狀態(tài)、運轉(zhuǎn)情況配置。對關(guān)鍵部位、操作用電、操作機具、高空作業(yè)等要執(zhí)行安全操作規(guī)程、嚴格檢查；6）加強設(shè)備維護保養(yǎng)，合理使用設(shè)備，防止空轉(zhuǎn)超負荷使用，加強異常情況檢查。2.2 部門主要職責(zé)2.2.1對物業(yè)的土建及所有機電設(shè)施 （電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng)，負責(zé)監(jiān)管消防系統(tǒng)設(shè)備的運行及維護1、日常運行管理2、對租戶開展的維修服務(wù)3、對裝修工程進行監(jiān)督管理4、對物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案具體包括以下內(nèi)容：2.2.2在總物業(yè)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體負責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針， 制定物業(yè)設(shè)備管理工作的具體目標(biāo)和政策。2.2.3定期編寫月、周報告、運行報表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)。2.2.4負責(zé)物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實施、運行和使用、維護和修理、改造和更新直到報廢全過程的技術(shù)和經(jīng)濟管理。2.2.5負責(zé)物業(yè)設(shè)備的技術(shù)改造， 引進工作和更新工程的可行性研究， 編制年度計劃經(jīng)報批后實施。2.2.6加強系統(tǒng)項目驗收、運行、維修的原始記錄資料管理；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修計劃、預(yù)防性試驗計劃（月計劃、年計劃）并負責(zé)組織計劃的完成，控制費用，提高維修的經(jīng)濟效果。2.2.7根據(jù)物業(yè)設(shè)備基本折舊和大修理基金的提取情況， 協(xié)同財務(wù)部門合理計劃和安排使用設(shè)備購置費用、更新改造費用、大修理費用和備件流動資金等。7國際研發(fā)園2.2.8制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)， 實行定額管理和經(jīng)濟核算，完成總物業(yè)經(jīng)理下達的各項技術(shù)、經(jīng)濟指標(biāo)。2.2.9根據(jù)實際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準(zhǔn)時開啟和關(guān)閉，記錄詳實完整的運行數(shù)據(jù)。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋啵渲校潆娛摇⒅比紮C房、鍋爐房、樓宇中央控制室等需要 24小時值班。2.2.10 有計劃、有組織地開展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平。2.2.11如遇有緊急事件，工程部負責(zé)組織應(yīng)急搶修。緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。接到應(yīng)急報告，當(dāng)班人員應(yīng)立即通知總物業(yè)經(jīng)理、總工程師及班組工程師，并盡快趕到現(xiàn)場，采取應(yīng)急措施盡可能降低損失，盡快恢復(fù)設(shè)備的正常運行。2.2.12以“經(jīng)濟、舒適、安全、高效”為指導(dǎo)方針，負責(zé)保障經(jīng)營所必需的水、電、燃氣、制冷和熱能供應(yīng)，做好能源分配和費用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達到環(huán)保和成本控制。2.2.13 負責(zé)設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實執(zhí)行。2.2.14收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作。2.2.15 負責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備的備件定制、訂貨和供應(yīng)。對備品、備件的儲存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時有足夠材料應(yīng)用，達到成本控制的目的。2.2.16 經(jīng)常總結(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備管理的經(jīng)驗作法以及維修新技術(shù)應(yīng)用，提高維修技術(shù)水平。負責(zé)組織設(shè)備管理和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)， 通過技術(shù)講座，知識問答等各種形式，積極開展?fàn)I業(yè)部門人員的設(shè)備管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)，不斷提高全員的設(shè)備管理意識和水平。2.2.17 檢察和指引所有承判商在物業(yè)內(nèi)進行的工程，以確保其依照物業(yè)管理中心所定的規(guī)章和安全標(biāo)準(zhǔn)施工。2.2.18 解答物業(yè)管理中心一切有關(guān)工程之問題及查詢，應(yīng)對物業(yè)內(nèi)住客之投訴，盡力8國際研發(fā)園為他們解決工程有關(guān)問題。2.2.19 制定各種運行維修管理制度及表格，將各種運行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達到管理的系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、格式化，避免人為原因?qū)こ踢\行造成影響。2.2.20外判維修保養(yǎng)及施工把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的庫存，皆外判給合格的承包商。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備能暢順運行，另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長。可外判維修或施工的設(shè)備及工程有：1、扶梯2、燃氣鍋爐3、樓宇自控系統(tǒng)4、電話交換機系統(tǒng)5、消防設(shè)備及報警系統(tǒng)6、保安監(jiān)控、車場管理及技術(shù)防范系統(tǒng)7、水處理系統(tǒng)及生活水箱清洗8、電腦系統(tǒng)9、中、大型樓宇養(yǎng)護、翻修工程及裝修改造工程10、 設(shè)備系統(tǒng)改造工程及設(shè)備的大中修11、 樓宇自控及衛(wèi)星電視系統(tǒng)12、 中央空調(diào)及高壓變配電系統(tǒng)13、其他工程部不具備技術(shù)條件和能力，或人員不足，無法在短期內(nèi)完成，并影響物業(yè)經(jīng)營的維修或施工。9國際研發(fā)園2.3 工程部班組職責(zé)2.3.1 空調(diào)、給排水與綜合維修班組的職責(zé)范圍：1、望京國際研發(fā)園所屬區(qū)域內(nèi)的所有空調(diào)及采暖系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、雨水及污水排放系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、天然氣系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、土建與防水、裝修及家具等；2、上述所有系統(tǒng)相關(guān)機房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括樓宇自控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)和設(shè)備）；3、望京國際研發(fā)園所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施；4、望京國際研發(fā)園所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部的家具、陳設(shè)的修理和翻新；天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整改；墻壁、天花、金屬構(gòu)架的油漆翻新；各式五金配件的安裝、修理；土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水及墻體的修補及整改等。2.3.2 強、弱電班組職責(zé)范圍：1、望京國際研發(fā)園所屬區(qū)域內(nèi)的所有變、配電系統(tǒng)、用電設(shè)備、照明系統(tǒng)、應(yīng)急供電系統(tǒng)、室外照明系統(tǒng)、動力配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、自動扶梯系統(tǒng)，以及所有弱電系統(tǒng)，包括保安監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警與聯(lián)動控制系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、等等；2、上述所有系統(tǒng)相關(guān)機房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括機房本身的土建、裝修、門窗、空調(diào)、通風(fēng)等）；3、望京國際研發(fā)園所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。2.3.3 熟悉所屬系統(tǒng)設(shè)備性能、運行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運行方案，研究改進措施，減低能耗。2.3.4 做好所屬設(shè)備運行記錄，如有發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時處理。如果無法處理時，應(yīng)迅速報班組工程師或總工程師，并詳細分析故障的各種現(xiàn)象，匯報上級取得總維修方案。2.3.5負責(zé)本班組報修工作的具體落實，做好本班組維修報表，對《工作單》進行登記、編號，同時掌握維修的進展情況，記錄維修完成后的情況，保證各部門的10國際研發(fā)園維修需要。2.3.6 制定月、年度維修保養(yǎng)計劃，做好日常運行維修記錄及月、年度總結(jié)并上報。2.3.7 做好所屬系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備處于優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)。2.3.8 做好應(yīng)急搶修工作，當(dāng)班人員接到應(yīng)急報告應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場，處理應(yīng)急事故。2.3.9 班組員工應(yīng)積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。積極處理日常遇到的技術(shù)難題，對于無法處理或重要問題應(yīng)及時報告班組工程師及總工程師，同時提出個人建議或解決措施。2.3.10 做好所屬系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，以及儀表的定期與不定期校正。2.3.11 做好所屬系統(tǒng)及相關(guān)設(shè)備的巡視檢查工作，并做好巡檢記錄。如有發(fā)現(xiàn)設(shè)備發(fā)生異常或故障，應(yīng)立即做出正確的判斷，采取有效措施，避免造成損失。各設(shè)備的巡視記錄依照有關(guān)表格執(zhí)行。2.3.12 做好所屬設(shè)備機房及所屬設(shè)備的清潔和維護保養(yǎng)工作，做到無污跡，無灰塵，無垃圾，無雜物，設(shè)備內(nèi)外整潔，做到無線頭、無故障、管線完好、保溫完整、無跑冒滴漏現(xiàn)象。2.3.13 做好所屬機房的管理工作，嚴禁無關(guān)人員進入，對必須進入機房的人員按規(guī)定進行登記。2.3.14 認真貫徹執(zhí)行工程部及總工程師、 班組工程師下達的維修、保養(yǎng)計劃，并認真討論實施，確保安全生產(chǎn)。2.3.15 配合物業(yè)管理中心負責(zé)向業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。2.3.16 負責(zé)對所屬設(shè)備維修保養(yǎng)承包商或施工單位進行監(jiān)督管理。2.3.17 做好不同工種的配合，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項任務(wù)。11國際研發(fā)園2.4 工程部各崗位職責(zé)2.4.1 工程經(jīng)理的崗位職責(zé)直接上級：總物業(yè)經(jīng)理直接下屬：副經(jīng)理、各專業(yè)主管、文員、庫管崗位職責(zé)：1、貫徹執(zhí)行總物業(yè)經(jīng)理的指令，負責(zé)工程部的日常管理，對總物業(yè)經(jīng)理負責(zé)。2、主持部門工作例會，檢查班組工作日志，確保工作正常運轉(zhuǎn)，并盡力節(jié)約能源。3、全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備， 界定各班組工作范圍及職責(zé)， 為業(yè)戶及各部門提供良好的服務(wù)場所和條件。4、安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實施結(jié)果。5、審定班組工作計劃，檢查計劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計劃及月度實施方案，報總物業(yè)經(jīng)理審批后執(zhí)行。6、參加新增項目的談判、評審、報價及驗收，確保質(zhì)量達到預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)。7、深入第一線了解情況并指導(dǎo)工作，及時解決各種問題。8、負責(zé)制定部門制度、操作規(guī)程和要求，并督導(dǎo)下屬執(zhí)行。9、培訓(xùn)下屬員工，定期對下屬進行績效評估，并按規(guī)定進行獎懲。10、 組織、制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)外判標(biāo)書、 合同要求，備件購進計劃，并負責(zé)實施及監(jiān)察外判公司的工作。11、 根據(jù)實際要求與運行情況比較， 結(jié)合科技發(fā)展?fàn)顩r，征詢專業(yè)意見，不斷改進原設(shè)計，大力支持下屬進行技術(shù)改造，使設(shè)備性能日臻完善。12、負責(zé)協(xié)調(diào)同物業(yè)管理中心其他部門關(guān)系及對外關(guān)系，諸如供電局、電話局、自來水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動局及消防局等單位。在接觸中要處處以公司利益為重，維護和提高公司在社會上的良好形象。13、 確保物業(yè)所有屋宇設(shè)備，依照政府的規(guī)定和法例要求，接受定期之檢查、測試和保養(yǎng)。14、 為每年之工程開支和能源費作出預(yù)算案，并提交總物業(yè)經(jīng)理審批。15、 意識：有保護環(huán)境和注意各方面安全的意識。16、 能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險源的控制能力。2.4.2工程副經(jīng)理的崗位職責(zé)12國際研發(fā)園直接上級：工程部經(jīng)理直接下屬：各專業(yè)主管、文員、庫管崗位職責(zé)：1、貫徹執(zhí)行總物業(yè)經(jīng)理和工程部經(jīng)理的指令，負責(zé)工程部的日常管理，對總物業(yè)經(jīng)理和工程部經(jīng)理負責(zé)。2、協(xié)助工程部經(jīng)理主持部門工作例會，檢查班組工作日志，確保工作正常運轉(zhuǎn)，并盡力節(jié)約能源，在工程部經(jīng)理不在的情況下主持工作例會， 擔(dān)負部門的管理全部責(zé)任。3、全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備，界定各班組工作范圍及職責(zé)，為業(yè)戶及各部門提供良好的服務(wù)場所和條件。4、安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實施結(jié)果。5、審定班組工作計劃，檢查計劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計劃及月度實施方案，提交工程部經(jīng)理審核后報總物業(yè)經(jīng)理審批后執(zhí)行。6、參加新增項目的談判、評審、報價及驗收，確保質(zhì)量達到預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)。7、深入第一線了解情況并指導(dǎo)工作，及時協(xié)助各專業(yè)解決各種問題。8、負責(zé)制定部門制度、操作規(guī)程和要求，提交工程部經(jīng)理審核后并督導(dǎo)下屬執(zhí)行。9、培訓(xùn)下屬員工，定期對下屬進行績效評估，并按規(guī)定進行獎懲。10、 組織、制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)外判標(biāo)書、 合同要求，備件購進計劃，并負責(zé)實施及監(jiān)察外判公司的工作。11、 根據(jù)實際要求與運行情況比較， 結(jié)合科技發(fā)展?fàn)顩r，征詢專業(yè)意見，不斷改進原設(shè)計，大力支持下屬進行技術(shù)改造，使設(shè)備性能日臻完善。12、協(xié)調(diào)同物業(yè)管理中心其他部門關(guān)系及對外關(guān)系，諸如供電局、電話局、自來水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動局及消防局等單位。在接觸中要處處以公司利益為重，維護和提高公司在社會上的良好形象。13、 確保物業(yè)所有屋宇設(shè)備，依照政府的規(guī)定和法例要求，接受定期之檢查、測試和保養(yǎng)。14、 協(xié)助工程部經(jīng)理為每年之工程開支和能源費作出預(yù)算案， 并提交總物業(yè)經(jīng)理審批。15、 意識：有保護環(huán)境和注意各方面安全的意識。16、 能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險源的控制能力。13國際研發(fā)園2.4.3 工程部文員的崗位職責(zé)直接上級：工程部經(jīng)理、副經(jīng)理直接下屬：無崗位職責(zé)：1、在工程部經(jīng)理的指導(dǎo)下，負責(zé)工程部辦公室的有關(guān)事務(wù)性工作的接待及來訪客人。2、幫助經(jīng)理及副經(jīng)理翻譯、整理、打印各類報告、文件資料及技術(shù)資料等。3、提醒工程部經(jīng)理、副經(jīng)理按時參加計劃中的各種會議。4、填報有關(guān)報表，經(jīng)工程部經(jīng)理簽字后上報總物業(yè)經(jīng)理。5、負責(zé)部門內(nèi)部的文件、資料、通知的傳閱回收和存檔工作。6、負責(zé)本部門人員的考勤 (出勤、年假、加班等)、福利(工資、獎金、加班費)、勞保用品的申報、領(lǐng)取和發(fā)放。7、負責(zé)現(xiàn)金報銷和支票的辦理。8、接聽電話、記錄留言，做好傳真及郵件的記錄和傳遞。9、參加本部門例會及與業(yè)主、租戶的會議，做好準(zhǔn)確的會議記錄并整理下發(fā)。10、 負責(zé)技術(shù)檔案及對內(nèi)對外發(fā)文的整理和存檔。11、 負責(zé)工程部日常或月度采購的結(jié)款工作。12、 負責(zé)接聽報修電話，并準(zhǔn)確安排到各專業(yè)。13、 負責(zé)每日的工單統(tǒng)計及向物業(yè)前臺的返單工作。14、 負責(zé)協(xié)助工程部經(jīng)理、副經(jīng)理或?qū)I(yè)主管完成每周能源的統(tǒng)計及分析工作，形成電子版以郵件形式上報經(jīng)理，并對分析后的能源統(tǒng)計進行存檔。15、 負責(zé)月報、年報的整理上報工作。16、 按照合同約定時間準(zhǔn)時為分包商完成付款程序，并上報總辦。17、 負責(zé)本部門員工勞保用品及辦公用品的采購申請及發(fā)放工作。18、 負責(zé)審核分包商的考勤和其他支付維保款的所需手續(xù)是否符合。19、 負責(zé)每月統(tǒng)計實際發(fā)生費用與預(yù)算剩余情況的對比，上報工程部經(jīng)理。20、 意識：有保護環(huán)境和注意各方面安全的意識。21、 能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險源的控制能力。14國際研發(fā)園2.4.4 工程部庫管的崗位職責(zé)直接上級：工程部經(jīng)理、副經(jīng)理直接下屬：無崗位職責(zé)：1、負責(zé)工程庫房的日常管理，每月做好庫存盤點，并將盤點表提交財務(wù)，確保庫存狀態(tài)與報表一致。2、保證庫房內(nèi)的工具、材料分專業(yè)整齊碼放，標(biāo)識清晰保持庫房的清潔。3、以工作單為出庫依據(jù)，完成物品領(lǐng)出的出庫程序。4、入庫前組織各專業(yè)主管進行驗貨，確認無誤后辦理入庫手續(xù)。5、配合每年業(yè)主方的財務(wù)審計工作。6、負責(zé)按照工程部已審批的各專業(yè)采購計劃，聯(lián)系供貨商進行報價工作，報價及比價程序完成后交與工程文員，工程文員提交采購申請，物業(yè)總經(jīng)理批復(fù)采購申請后工程文員及時通知庫管，庫管立即通知供貨商送貨。7、負責(zé)聯(lián)系供貨和退貨以及到期未送貨的催促工作。8、負責(zé)向供貨商所要各類貨品的產(chǎn)品合格證、使用說明書、衛(wèi)生合格證、質(zhì)保承諾并存檔。9、負責(zé)記錄供貨商的違規(guī)行為及不合格產(chǎn)品量。10、 負責(zé)每年供貨商的年底評核工作。11、 按照財務(wù)要求做好庫房的出入庫和各項管理工作。12、 意識：有保護環(huán)境和注意各方面安全的意識。13、 能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險源的控制能力。15國際研發(fā)園2.4.5 空調(diào)、給排水主管崗位職責(zé)直接上級：工程經(jīng)理直接下屬：空調(diào)運行維修技工、給排水維修技工崗位職責(zé)：1、負責(zé)本物業(yè)鍋爐設(shè)備、空調(diào)采暖、送風(fēng)、排風(fēng)系統(tǒng)及設(shè)備、軟化水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、污水系統(tǒng)、天然氣系統(tǒng)的維修保養(yǎng)及監(jiān)管工作，確保所屬系統(tǒng)的正常運行。2、認真檢查所屬系統(tǒng)的運行記錄，分析運行數(shù)據(jù)，提供節(jié)能運行方案，提交工程部經(jīng)理或副經(jīng)理審定后組織實施。3、認真檢查所屬系統(tǒng)的巡視檢查記錄，分析故障現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，必要時提交事故報告，并向部門理或副經(jīng)理報告。4、負責(zé)提供所屬設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的備品備件采購計劃，并上報工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。5、嚴格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項規(guī)章制度、操作規(guī)程、運行規(guī)程等，并起到模范帶頭作用。督促檢查下屬技工嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故。6、按照所測定的室外溫度和相對濕度，調(diào)節(jié)各空調(diào)區(qū)域的溫度和濕度。7、設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)緊急故障時，及時組織人力搶修，在最短的時間內(nèi)恢復(fù)其使用功能。8、要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設(shè)備在運行過程中的工作狀態(tài)。9、根據(jù)設(shè)備的要求和使用情況，提出對所屬設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的計劃安排，上報工程部經(jīng)理審批后組織實施。10、 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件立即匯報。11、 設(shè)備系統(tǒng)維修完畢后，必須認真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設(shè)備維修檔案存檔備查。重要設(shè)備更換零配件前必須獲得工程部經(jīng)理的批準(zhǔn)。12、 管理并使用好所屬設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)資料、技術(shù)檔案、圖紙等，不得缺損。如有技術(shù)資料變更，應(yīng)及時整理歸檔。13、 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。14、 做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期提交工程部。16國際研發(fā)園15、 每月計算本專業(yè)的本年度的實際開支和預(yù)算的對比，上報工程部，每年年底擬定下一年度的預(yù)算，并上報工程部經(jīng)理。16、 重大設(shè)備維修保養(yǎng)外判的標(biāo)書制定及報價單的審核，上報工程部經(jīng)理。17、 監(jiān)管承包商在物業(yè)內(nèi)進行的工程或維修保養(yǎng)工作，以確保其安裝水平或工作質(zhì)量合乎工程部標(biāo)準(zhǔn)。18、 負責(zé)工程維修或新建工程結(jié)束后的驗收。19、 負責(zé)外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗收工作。20、 做好能源用量消耗統(tǒng)計和分析工作，做好大廈的節(jié)能工作。21、 做好中央空調(diào)系統(tǒng)的調(diào)整和節(jié)能運行工作。22、 按時做好設(shè)備年檢、計量工具及儀表的年檢工作。23、 意識：有保護環(huán)境和注意各方面安全的意識。24、 能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險源的控制能力。2.4.6綜合維修主管的崗位職責(zé)直接上級：工程經(jīng)理直接下屬：綜合維修工崗位職責(zé)：1、保證望京國際研發(fā)園項目內(nèi)所有公共區(qū)域、辦公區(qū)域、衛(wèi)生間、茶水間、車場等全部裝飾裝修、陳設(shè)、家具設(shè)施、排水設(shè)施的完好無損，包括天花、內(nèi)外墻面、地面、門窗、玻璃，以及所有附屬配件。2、按照維修檢修制度的規(guī)定，提出對裝飾裝修、陳設(shè)家具、設(shè)施結(jié)構(gòu)等進行巡視、維修及保養(yǎng)的計劃安排，每年按時上報工程部審定，并負責(zé)組織實施。3、負責(zé)安排所屬設(shè)施的巡視檢查工作，并認真檢查巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并工程經(jīng)理或副經(jīng)理報告。4、負責(zé)每月提供所屬設(shè)施備品備件采購計劃，并上報工程經(jīng)理批準(zhǔn)。5、嚴格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項規(guī)章制度、操作規(guī)程、運行規(guī)程等，并起到模范帶頭作用。督促檢查下屬技工嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程， 確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故。17國際研發(fā)園6、裝飾陳設(shè)家具、設(shè)施結(jié)構(gòu)出現(xiàn)損壞，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間完成修復(fù)，必要時需提交事故報告。7、培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作， 監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件立即匯報。8、所屬設(shè)施維修完畢后，必須認真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設(shè)備維修檔案存檔備查。重要設(shè)備更換零配件前必須獲得工程經(jīng)理批準(zhǔn)。9、管理并使用好所屬設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)資料、技術(shù)檔案、圖紙等，不得缺損。如有技術(shù)資料變更，應(yīng)及時整理歸檔。10、 管理使用好本專業(yè)的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。11、 做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并上報工程部文員處。12、 負責(zé)工程維修或新建工程結(jié)束后的驗收。13、 負責(zé)外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗收工作。14、 意識：有保護環(huán)境和注意各方面安全的意識。15、 能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險源的控制能力。2.4.7 強主管的崗位職責(zé)直接上級：工程部經(jīng)理直接下屬：配電值班運行電工、電力系統(tǒng)低壓維修電工崗位職責(zé)：1、全面負責(zé)物業(yè)的變配電室的運行和管理，以及電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、照明系統(tǒng)的運行、維修和保養(yǎng)及監(jiān)管工作，確保電力系統(tǒng)的正常運行，為物業(yè)經(jīng)營提供動力、照明、電能是強電主管的首要職責(zé)。2、檢查供電系統(tǒng)的運行狀況、控制狀態(tài)，審閱運行記錄，分析運行數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常立即處理，同時提供節(jié)能運行方案，提交工程部經(jīng)理審定后組織實施。3、認真檢查所屬系統(tǒng)的巡視檢查記錄，分析故障現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，必要時提交事故報告，并向工程部經(jīng)理報告。4、根據(jù)設(shè)備的要求和使用情況， 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對電力設(shè)備系統(tǒng)維護18國際研發(fā)園保養(yǎng)的年度計劃，上報工程部審定，并負責(zé)組織實施。5、負責(zé)提供所屬設(shè)備系統(tǒng)每月備品備件采購計劃，并上報工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。6、要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設(shè)備在運行過程中的工作狀態(tài)。7、熟悉掌握所屬設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間恢復(fù)其使用功能。8、貫徹執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項規(guī)章制度， 督促檢查下屬員工嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程、運行規(guī)程等，并起到模范帶頭作用。9、確保所管設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故，保證所屬配電室、配電間、電梯機房及其設(shè)備的干凈整潔符合公司要求。10、 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。11、 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件立即匯報。12、 做好技術(shù)檔案的建立、管理，不得缺損，如有技術(shù)資料變更，應(yīng)及時整理歸檔。13、 設(shè)備系統(tǒng)維修完畢后，必須認真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設(shè)備維修檔案存檔備查。重要設(shè)備更換零配件前必須獲得工程部經(jīng)理的批準(zhǔn)。14、 做好與供電局、電梯維保承包商等外協(xié)單位的協(xié)作關(guān)系。15、 組織及監(jiān)管電梯設(shè)備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。16、 提交每月電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)運行報告，編寫停電、停電梯的特別通告。17、 管理使用好本班的工具及儀表，按時檢測高壓用具，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。18、 做好所屬人員的排班安排及考勤工作，提交工程文員處。19、 負責(zé)工程維修或新建工程結(jié)束后的驗收。20、 負責(zé)外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗收工作。21、 意識：有保護環(huán)境和注意各方面安全的意識。22、 能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險源的控制能力。2.4.8弱電主管的崗位職責(zé)直接上級：工程部經(jīng)理直接下屬：弱電技工、樓宇自控值機技工19國際研發(fā)園崗位職責(zé)：1、負責(zé)項目電視系統(tǒng)、音響系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等所有弱電系統(tǒng)及其各種設(shè)備的日常巡視、維修和保養(yǎng)，確保其正常運行。2、檢查各弱電系統(tǒng)的運行狀況，發(fā)現(xiàn)異常立即處理。3、編排電視、音響節(jié)目表，經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理審批后播放，不得隨意更改播放內(nèi)容和時間。4、負責(zé)物業(yè)重大活動的攝像、音響工作，并分類歸檔保存。5、檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件立即匯報。6、組織所屬設(shè)備系統(tǒng)的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。7、提交每月的弱電系統(tǒng)運行報告，編寫停止系統(tǒng)運行的特別通告。8、負責(zé)提供所屬設(shè)備系統(tǒng)每月備品備件采購計劃，并上報工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。9、認真檢查所屬系統(tǒng)的巡視檢查記錄，分析故障現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，必要時提交事故報告，并向工程部經(jīng)理報告。10、 做好能源用量消耗統(tǒng)計和分析工作，做好大廈的節(jié)能工作。11、 負責(zé)樓宇自控系統(tǒng)及設(shè)備的運行，監(jiān)管設(shè)備的維護和保養(yǎng)，確保系統(tǒng)所有設(shè)備小時處于正常狀態(tài)。12、 負責(zé)工程維修或新建工程結(jié)束后的驗收。13、 負責(zé)外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗收工作。14、 意識：有保護環(huán)境和注意各方面安全的意識。15、 能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險源的控制能力。2.4.9 鍋爐運行技工的崗位職責(zé)（服務(wù)商）直接上級：空水主管直接下屬：無崗位職責(zé)：1、嚴格遵守操作程序，保證直燃機、鍋爐、冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔、采暖系統(tǒng)、軟化水系統(tǒng)等設(shè)備及其相關(guān)附屬設(shè)備的正常運行，同時負責(zé)上述設(shè)備機房內(nèi)部所有設(shè)20國際研發(fā)園備的維修保養(yǎng)工作。2、及時向主管提出所需零配件的清單，協(xié)助主管辦理申購手續(xù)。3、按照上級主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，按時、按質(zhì)、按量對所屬設(shè)備進行維修保養(yǎng)，并嚴格執(zhí)行維修保養(yǎng)操作規(guī)定。4、嚴格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項規(guī)章制度、 安全運行規(guī)程、操作規(guī)程等，確保人身和設(shè)備安全。5、堅守崗位，按時巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。6、認真填寫運行記錄、值班記錄、巡視檢查記錄等各類報表，并對所屬設(shè)備系統(tǒng)在本班發(fā)生的所有事件負責(zé)。7、嚴格執(zhí)行巡視檢查制度，做好設(shè)備運行和巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)異常，及時采取措施，防止小隱患釀成大故障。8、發(fā)生事故時，運行人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后填寫事故報告，交上級主管審閱。9、按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。10、 負責(zé)清潔和保持所屬機房及設(shè)備的整潔，負責(zé)維護值班工具和儀表，保證其良好狀態(tài)。11、 按時參加項目組織的各種培訓(xùn)，考試達標(biāo)。12、 認真履行合同內(nèi)的條款，保證鍋爐的安全正常運行，確保冬季大廈內(nèi)的溫度符合國家規(guī)定。13、 負責(zé)配合主管對外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗收工作。14、 意識：有保護環(huán)境和注意各方面安全的意識。15、 能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險源的控制能力。2.4.10 空調(diào)、給排水運行維修技工的崗位職責(zé)直接上級：空水主管直接下屬：無崗位職責(zé)：21國際研發(fā)園1、按照主管的安排，依據(jù)年度維修保養(yǎng)計劃和維保合同內(nèi)容的要求， 對所屬設(shè)備進行維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)異常，及時采取解決措施。2、及時向主管提出所需零配件的清單，協(xié)助主管辦理申購手續(xù)。3、嚴格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項規(guī)章制度，確保在崗時不出任何問題。4、堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種數(shù)據(jù)，填好巡檢表格上報主管。5、發(fā)生緊急事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后協(xié)助領(lǐng)班填寫事故報告，交主管審閱。6、接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常， 維修完畢后做好記錄上報主管， 并盡快回到值班地點。7、按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。8、確保冷水機組、冷卻塔及其他中央空調(diào)制冷設(shè)備的安全正常運行。9、確保所管機房干凈整潔，遇有照明或其他問題及時報修，保證一些設(shè)施正常。10、 保證大廈上下水系統(tǒng)及設(shè)備的正常。11、 負責(zé)配合主管對外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗收工作。12、 意識：有保護環(huán)境和注意各方面安全的意識。13、 能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險源的控制能力。2.4.11 綜合維修技工的崗位職責(zé)直接上級：綜合維修主管直接下屬：無崗位職責(zé)：1、服從主管的工作安排，保質(zhì)保量的完成每項工作任務(wù)。2、按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對所屬設(shè)施進行維修保養(yǎng)，并達到質(zhì)量要求。3、嚴格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項規(guī)章制度， 確保人身和設(shè)備安全。4、接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報領(lǐng)班，22國際研發(fā)園并盡快回到值班地點待命。5、負責(zé)配合主管對外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗收工作。6、意識：有保護環(huán)境和注意各方面安全的意識。7、能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險源的控制能力。2.4.12 配電運行電工的崗位職責(zé)（服務(wù)商）直接上級：強電主管直接下屬：無崗位職責(zé)：1、嚴格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動物及防塵的措施，保證變電設(shè)備的正常運行。2、認真執(zhí)行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運行記錄和用電量統(tǒng)計記錄，發(fā)現(xiàn)異常及時采取措施并立即上報，防止隱患釀成大故障。3、按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容和要求對變配電設(shè)備進行維修保養(yǎng)。4、嚴格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項規(guī)章制度， 確保人身和設(shè)備安全。確保配電系統(tǒng)的正常運行。5、嚴格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時不出任何問題。6、每班必須對配電室進行清潔，使地面、窗臺、設(shè)備表面不留積塵。根據(jù)上級安排，定期進行設(shè)備內(nèi)部清潔。7、堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。8、發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交主管審閱。9、按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。10、 意識：有保護環(huán)境和注意各方面安全的意識。11、 能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險源的控制能力。2.4.13 強電維修電工的崗位職責(zé)23國際研發(fā)園直接上級：強電主管直接下屬：無崗位職責(zé)：1、熟練掌握各類電氣設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。2、服從主管的工作安排，保證按質(zhì)按量完成工作任務(wù)。3、按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容要求，對所屬系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，并達到質(zhì)量要求。4、維修保養(yǎng)操作必須嚴格執(zhí)行電工工藝規(guī)范，各接點必須牢固，絕緣及防水處理必須可靠。5、嚴格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全，確保配電系統(tǒng)的正常運行。6、接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常， 維修完畢后做好記錄上報工程師， 并盡快回到值班地點。7、按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備，改變線路走向。8、負責(zé)配合主管對外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗收工作。9、意識：有保護環(huán)境和注意各方面安全的意識。10、 能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險源的控制能力。2.4.14 樓宇自控值機技工的崗位職責(zé)直接上級：弱電主管直接下屬：無崗位職責(zé)：1、負責(zé)樓宇自控系統(tǒng)及設(shè)備的運行，監(jiān)管設(shè)備的維護和保養(yǎng)，確保系統(tǒng)所有設(shè)備24小時正常運行。2、按照主管的指示和維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，執(zhí)行保養(yǎng)計劃。3、熟悉系統(tǒng)的工作原理、線路連接，設(shè)備出現(xiàn)故障時，及時進行搶修，以最短的時間恢復(fù)正常運行。24國際研發(fā)園4、堅守崗位，每天對所屬系統(tǒng)進行巡視檢查，并準(zhǔn)確記錄各種運行數(shù)據(jù)和巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)問題立即上報主管并及時處理。5、接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常， 維修完畢后做好記錄上報主管， 并盡快回到值班地點。6、按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。7、管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。8、嚴格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。9、協(xié)助主管做好中央空調(diào)系統(tǒng)的調(diào)整和節(jié)能運行工作。10、 保證大廈弱電系統(tǒng)的正常。11、 負責(zé)配合主管對外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗收工作。12、 意識：有保護環(huán)境和注意各方面安全的意識。13、 能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險源的控制能力。2.4.15 弱電維修技工的崗位職責(zé)直接上級：弱電主管直接下屬：無崗位職責(zé)：1、服從主管的工作安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對所屬弱電系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。2、負責(zé)保安監(jiān)控系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、車場管理系統(tǒng)、電話等所有弱電系統(tǒng)及設(shè)備的運行、維護保養(yǎng)和監(jiān)管工作，確保所有弱電系統(tǒng)24小時正常運行3、發(fā)生事故時，應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應(yīng)協(xié)力排除故障，完成后填寫事故報告，交主管審閱。4、接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常， 維修完畢后做好記錄上報主管， 并盡快回到值班地點。5、管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。25國際研發(fā)園6、嚴格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。7、負責(zé)配合主管對外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗收工作。8、意識：有保護環(huán)境和注意各方面安全的意識。9、能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險源的控制能力。物業(yè)工程部的管理制度3.1 客戶報修及投訴處理管理制度1、正常情況下，有關(guān)設(shè)備方面的投訴應(yīng)向物業(yè)部提出， 由物業(yè)部填寫《工程維修單》，交工程部執(zhí)行。2、客戶可以直接向物業(yè)部提出，也可以向招商部、總服務(wù)臺、工程部、總物業(yè)經(jīng)理辦公室或其他任何一個部門，以及任何物業(yè)管理中心的員工提出。3、任何一個部門或員工接到報修或投訴， 應(yīng)負責(zé)立即將此報修或投訴轉(zhuǎn)告物業(yè)部， 由物業(yè)部立即發(fā)出維修單到工程部， 并記錄備案；認為必要時可將情況向總物業(yè)經(jīng)理報告。4、嚴禁推托現(xiàn)象，回答客人問題時嚴禁說“對不起，我不知道。”、“對不起，這不是我們的事情”，“不歸我們管”、“您找某某部門吧”等等5、工程部當(dāng)班員工在接到故障投訴后應(yīng)該在 10分鐘之內(nèi)到達現(xiàn)場，屬一般故障應(yīng)該立即排除，復(fù)雜的故障應(yīng)立即向上級匯報，由上級判斷并組織力量排除。6、如遇設(shè)備比較復(fù)雜，一次或多次修復(fù)仍達不到原來的狀況，應(yīng)該認真修復(fù)，使客人滿意。7、如設(shè)備本身的工作參數(shù)達不到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，或是產(chǎn)品質(zhì)量問題，應(yīng)向客人說明真情，表示歉意，并表示將盡快向生產(chǎn)廠聯(lián)系，解決問題。8、如是設(shè)備運轉(zhuǎn)正常，達到了設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)卻達不到客人的要求，應(yīng)保持規(guī)范的禮貌服務(wù)，進行友好的解釋，嚴禁使用生硬的口氣答復(fù)客戶，“沒有辦法”，“就是這樣”等等。3.2 入戶維修服務(wù)規(guī)范26國際研發(fā)園1、凡進戶工作的員工必須有較強的服務(wù)意識， 要將進戶工作的全過程作為體現(xiàn)自己技術(shù)水平和服務(wù)水準(zhǔn)的過程。2、正常情況下入戶維修應(yīng)先預(yù)約，說明進戶工作內(nèi)容，得到客戶的同意。對客戶，即使事先已有約定，在進戶前仍應(yīng)由物業(yè)部先行電話聯(lián)系，與客戶確認。3、除非遇到緊急情況，不得在未得到客戶同意的情況下進戶工作。4、若在預(yù)約維修工作時，發(fā)現(xiàn)客戶已全部外出；應(yīng)通過門縫留下《維修到訪通知》 。5、員工到達客戶單元門口應(yīng)輕輕敲門。客戶開門后，員工應(yīng)說“先生（小姐、太太） ，需要對XX設(shè)備進行保養(yǎng)（檢查、維修），可以進來嗎？”得到主人同意后應(yīng)說“謝謝！”6、如進入客戶單元必須將鞋子穿上鞋套。進入室內(nèi)步子要輕，工具袋應(yīng)背在肩上，如提在手中應(yīng)高于地面一定距離。7、到達工作地點后，將干凈的保護用品（舊床單、帆布或塑料布）鋪在地面，用于擺放工具和需要拆卸的零件，不得將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。8、工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪音。實在無法避免時應(yīng)事先向主人打招呼，并說一聲“非常對不起”。9、如工作中將會出現(xiàn)大量塵土（例如在墻壁上鉆孔）可以配備吸塵器，一邊操作，一邊吸去塵土；更能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。10、 工作結(jié)束，收拾好工具，應(yīng)向主人介紹維修保養(yǎng)情況，并告訴客戶正確地使用設(shè)備的注意事項，并請驗收，客戶感到滿意后方可離開。例行檢查也應(yīng)告訴客戶具體情況良好或有什么問題，及注意事項等。11、 離開前應(yīng)將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應(yīng)負責(zé)打掃干凈。12、 步子要輕，工具袋應(yīng)背在肩上，如提在手中應(yīng)離開地面一定距離，至門口，應(yīng)回身面對客戶說：“謝謝，再見！”13、 整個工作期間不得收受客戶的任何饋贈物品及小費，也不能借用客戶的工具、抹布、家具等等。3.3 設(shè)備日常報修制度27國際研發(fā)園1、設(shè)備的日常《工程維修單》是工程部進行維修工作的依據(jù)，必須留存。2、《工作維修單》由物業(yè)部負責(zé)填寫，一式四聯(lián)，第一聯(lián)由物業(yè)部留存?zhèn)洳椋溆嘟还こ滩俊９こ滩坑删C合維修領(lǐng)班負責(zé)接單簽字，并根據(jù)報修內(nèi)容和重要性，填寫開工日期和預(yù)計工時，分派檢修工人檢修。3、檢修工人在檢修完工后，需經(jīng)報修部門或客戶簽字認可。4、綜合維修領(lǐng)班在收到檢修工人送回的《工作維修單》后，核實耗用材料和實用工時，每天定時將《工作維修單》匯總后交上級主管簽字確認，并將第三聯(lián)交回物業(yè)部核銷。如有費用發(fā)生，應(yīng)將第二聯(lián)交與財務(wù)，第四連本部門留存。5、在核銷《工作維修單》時，如發(fā)現(xiàn)缺漏時，應(yīng)追查原因；凡因各種原因一時完不成的項目，應(yīng)通知物業(yè)部預(yù)計完成時間。6、當(dāng)情況復(fù)雜，報請總物業(yè)經(jīng)理協(xié)調(diào)解決。在發(fā)生使用部門或客戶對工程部的投訴時，應(yīng)以《工作維修單》為據(jù)。7、在接到報修電話后，對一般故障，應(yīng)及時修理，對一時難以修復(fù)的，應(yīng)進行應(yīng)急處理，并在值班日記上記錄報修時間及修理內(nèi)容，第二天由總工程師或班組工程師安排檢修；在必需夜間緊急檢修而人力不足時，可向值班經(jīng)理匯報，采取應(yīng)急措施，組織人力進行搶修。3.4 月報告、年報告制度1、工程部月度工作報告由工程經(jīng)理負責(zé)編寫； 各班組主管負責(zé)編寫本班組月度工作報告，提交總工程部。2、月報告的主要內(nèi)容人員變動情況本系統(tǒng)各設(shè)備的運行情況。本月《工作維修單》的數(shù)量、故障原因、維修結(jié)果及完成率。零配件的更換及使用情況，庫存情況。操作規(guī)程是否存在改善意見。維修計劃完成情況，如有未完成事項，必須寫明未完成原因。人員工作的服務(wù)態(tài)度、勞動紀律、工作標(biāo)準(zhǔn)及積極性等。能源的使用情況。28國際研發(fā)園特別事故。是否有明顯須改進的工程事項。整體意見。3、年報告應(yīng)包含的內(nèi)容在整體上對一年來物業(yè)的設(shè)備/系統(tǒng)功能進行評估，評價其操作性、有效性，制定下一年度的工作目標(biāo)。目標(biāo)應(yīng)詳細具體且經(jīng)過努力確實能夠達到。設(shè)備運行方案之改進意見設(shè)備功能的加強、設(shè)備運行的穩(wěn)定性、可靠性的提升方法。重大維修保養(yǎng)、改造工程的進行及維修保養(yǎng)計劃。環(huán)保節(jié)能管理計劃。人員管理、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)方面的改進。3.5 能源管理制度1、工程部應(yīng)進行每周能耗統(tǒng)計并繪制成圖表， 以進行不同年份不同周、月份的能耗比較。2、供配電系統(tǒng)應(yīng)對無功負荷進行補償，以提高功率因數(shù)。功率因數(shù)應(yīng)控制在0.9以上。應(yīng)根據(jù)變壓器負荷變化情況，按技術(shù)特性，選擇最佳運行方式。變壓器負載率經(jīng)常小于30%時，應(yīng)退出運行；應(yīng)經(jīng)常調(diào)整和保持三相電流的平衡。3、制冷機組應(yīng)安裝節(jié)電控制裝置， 根據(jù)不同負荷要求，開、停部分機組及控制冷凍水、冷卻水溫度和水質(zhì)，以提高制冷系統(tǒng)的運行效率。4、空調(diào)機組運行時應(yīng)對于不同季節(jié)，合理調(diào)整新風(fēng)比例，以減少新風(fēng)處理能耗；對于非24小時營業(yè)場所，應(yīng)進行風(fēng)量調(diào)節(jié)，根據(jù)負荷的大小來改變送風(fēng)量。5、照明系統(tǒng)燈具應(yīng)定期清掃更換，制定更新周期，維持光照水平。6、工程部應(yīng)在所有使用部門安裝相應(yīng)的計量儀表，定期記錄能源消耗數(shù)據(jù)。7、工程部應(yīng)派人每天到各使用部門巡視檢查， 如發(fā)現(xiàn)漏電、漏水、漏氣、漏油等現(xiàn)象，立刻采取措施解決問題；如屬人為事故，要對有關(guān)人員進行教育并懲罰。8、工程部各級管理人員要了解主要用電設(shè)備的數(shù)量、 運行情況，以及各種能源的收費標(biāo)準(zhǔn)。9、工程部應(yīng)指派專人負責(zé)節(jié)能工作的檢查、督促，推廣節(jié)能觀念及意識和方法，不斷29國際研發(fā)園對用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進行分析、調(diào)查，使之不斷完善。10、 充分應(yīng)用樓宇自動化控制進行管理，根據(jù)季節(jié)、時間、天氣等變化因素，時刻調(diào)整設(shè)備運行參數(shù)。11、 加強管道保溫材料的維護保養(yǎng)。12、 照明燈具應(yīng)盡可能選擇節(jié)能燈具及光源。13、 在可能情況下，通過技術(shù)改造，使電梯 /電扶梯達到智能管理和運行。14、盡可能在公共區(qū)域采用節(jié)能控制照明開關(guān)，如:聲控開關(guān)、光控開關(guān)、時間控制開關(guān)、延時控制開關(guān)等。15、 合理使用設(shè)備，使其最大限度的達到工作效率。16、 經(jīng)常檢修設(shè)備，使設(shè)備保持良好的潤滑、密封的運行狀態(tài)。17、 每周抄錄水、電、燃氣用量，并寫出分析報告。3.6設(shè)備技術(shù)檔案管理制度1、各類技術(shù)資料必須分類裝訂成冊，編制目錄，專人管理，并按規(guī)定借用程序借用。2、每一臺設(shè)備應(yīng)設(shè)立一張《設(shè)備登記卡》，并按設(shè)備系統(tǒng)分別裝訂成冊。《設(shè)備登記卡》應(yīng)包括設(shè)備檢查、維修保養(yǎng)記錄，設(shè)備缺陷記錄以及重大事故記錄。設(shè)備應(yīng)每年按《設(shè)備登記卡》進行一次全面的清點核對，應(yīng)該做到帳物相符。3、每一獨立客戶單元需設(shè)立一張《單元設(shè)備檔案卡》 ，以便于掌握對客戶設(shè)備的完好程度及設(shè)備返修率程度的了解。4、所有技術(shù)檔案如需復(fù)印，必須經(jīng)工程部總工程師批準(zhǔn)。5、工程部技術(shù)檔案管理人員必須嚴格執(zhí)行本制度，不得遺失技術(shù)檔案，未經(jīng)總工程師批準(zhǔn)，不得隨意復(fù)印、外借，否則應(yīng)按《員工守則》的相關(guān)規(guī)定進行處罰。3.7新增、改裝及報廢設(shè)備管理制度1、凡各部門需新增設(shè)備，均應(yīng)由各部門向工程部提出申請，經(jīng)工程部按電力供應(yīng)、建筑物承載允許值，安全及環(huán)保等要求核實后，報請上級批準(zhǔn)后方可進行。2、工程部應(yīng)提供產(chǎn)品信息和核查新增設(shè)備的產(chǎn)品，與使用部門共同制定安裝要求，并視工程大小，決定由工程部或委托專業(yè)施工單位施工。30國際研發(fā)園3、新增設(shè)備驗收后，驗收資料及技術(shù)文件，由工程部存檔，工具由使用部門保管。4、物業(yè)設(shè)備需改裝、移位時，對一般容易改裝、移位的設(shè)備，由使用班組提出申請，報請部門經(jīng)理批準(zhǔn)后，由工程部安排計劃進行。當(dāng)改裝工程較大，技術(shù)復(fù)雜性和價格較高或需對原建筑結(jié)構(gòu)做較大面積破損的，一定要由部門經(jīng)理報請上級批準(zhǔn)，并由工程部提出方案后再進行施工。設(shè)備改裝的資料及審批文件，應(yīng)由工程部存檔，隱蔽工程設(shè)施的改裝、移位的資料除存檔外，還應(yīng)對相應(yīng)竣工圖紙作有關(guān)說明備案。凡任意改裝、移位設(shè)備或拆除建筑物結(jié)構(gòu)者，應(yīng)追究責(zé)任。5、相同設(shè)備的更新和報廢必須同時辦理。6、設(shè)備的報廢必須遵循以下原則：政府指定的淘汰產(chǎn)品已超過使用期限，損壞嚴重；或是雖能運轉(zhuǎn)，但是有嚴重隱患，而修理成本昂貴的設(shè)備。因為事故損壞，而修理費用接近或超過原價值的設(shè)備無法修復(fù)的設(shè)備7、設(shè)備的報廢，應(yīng)由使用部門提出申請，由工程部進行技術(shù)鑒定后，方可辦理報廢手續(xù)。價值較大的設(shè)備，應(yīng)經(jīng)上級批準(zhǔn)。3.8工具、耗材和備品備件采購、庫存及領(lǐng)用管理制度1、日常手用工具應(yīng)由庫房管理人員根據(jù)物業(yè)的耗用規(guī)律和使用情況， 在保證數(shù)量又不造成積壓的原則下，制定最低備用量。2、日常手用工具的初次領(lǐng)用，必須經(jīng)總工程師批準(zhǔn)；需要更新時，必須以舊換新，并經(jīng)班組工程師批準(zhǔn)。3、日常維修材料和備件，由各班組根據(jù)需按月填寫《采購申請單》，制定月度采購計劃，報總工程師審批后提交行政人事部匯總，經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理審批后由行政人事部負責(zé)采購。4、特殊情況下，計劃采購未包含的，并且?guī)旆繘]有存貨時，可以提出臨時采購申請，由工程部各班組填寫《采購申請單》，經(jīng)總工程師和總物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后，交行政人事部執(zhí)行采購。31國際研發(fā)園5、所有采購物品必須交庫房管理員驗收并辦理入庫登記手續(xù)。6、班組員工需領(lǐng)料時，應(yīng)填寫領(lǐng)用單，完成報修后，填寫材料耗量單。主管或領(lǐng)班對領(lǐng)用量和耗用量進行核銷，由班組工程師簽字，并由總工程師確認。7、對進口備件或其他價值較高的物品應(yīng)采用以舊換新的制度。8、材料使用后要在工作單上填寫清楚，并經(jīng)主管確認。多余材料必須退回庫房。3.9工具管理制度1、本部工具分為公用工具、各專業(yè)自用工具及個人工具三部分。 工具保管人必須認真建立工具臺帳，做到工具與臺帳相符。2、公用工具歸庫管員負責(zé)保管及借出（各種電動工具原則上由庫房統(tǒng)一保管），需要時應(yīng)進行使用登記。3、專業(yè)自用工具由班組工程師負責(zé)保管及使用， 機房值班用工具，應(yīng)放在固定的工具箱內(nèi)并排列整齊，值班工具應(yīng)作為交接班內(nèi)容之一。4、根據(jù)工種的不同，檢修技工的常用工具，可由個人保管使用。5、所有工具保管人必須認真負責(zé)并保持工具的完好及使用功能。 工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類機具的正常使用。6、公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時借用程序，借用人必須認真填寫《工具借用記錄單》，工具借用最長時間為三天，如因工作原因，需繼續(xù)使用時，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動歸還，不得拖延。7、借用公用工具歸還時，須由庫管員和使用人共同進行檢驗，如有遺失或損壞，須由使用人負責(zé)照價賠償，如借用工具時未按規(guī)定填寫公用工具借用記錄單，或無法確定使用人時，造成公用工具的遺失或損壞，由庫管員負責(zé)照價賠償。8、專業(yè)自用工具必須由班組工程師進行每日清點，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價賠償，如未能確定使用人，則由班組工程師照價賠償。9、全體員工必須愛護工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛護工具并因此造成工具損壞者，將按工具原價賠償。10、所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)總工程師批準(zhǔn)后方可借出，員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實要嚴肅處理。不得使用任何工具干私活。32國際研發(fā)園11、 所有工具要愛惜使用，工具按規(guī)定的使用年限到期報廢時。33國際研發(fā)園3.10設(shè)備維修或工程施工對外承包招標(biāo)制度1、所有對外承包的設(shè)備維修或工程施工，必須以“公平、公開、公正”為原則，按照招投標(biāo)程序進行。2、招標(biāo)前必須成立臨時性的招標(biāo)評審小組，并制定統(tǒng)一的標(biāo)書。正常情況下，任何人員不得影響評審過程及評審結(jié)果。合同簽署后，當(dāng)次招標(biāo)評審小組自動解散。3、招標(biāo)評審小組成員必須由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)技術(shù)人員、財務(wù)人員、行政人員組成，招標(biāo)評審小組成員必須保守秘密，必須以公平、公正的態(tài)度認真參與評審，不得營私舞弊。4、對外承包的范圍必須按《物業(yè)工程部的職責(zé)》中的《部門主要職責(zé)》第2.1.19條執(zhí)行。5、嚴格執(zhí)行總公司的《采購管理守冊》。3.11報告制度1、各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或值班記錄中書面報告上級主管：所轄設(shè)備非正常操作的開停及開停時間。所轄設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。所轄設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。零部件更新、代換、或加工修理。運行人員因公離崗，須報告離崗時間及去向。運行人員請假、換班、加班、倒休等。2、各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報告上級主管：執(zhí)行維修保養(yǎng)計劃時，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。重要零部件的更換、代替或加工修理。系統(tǒng)巡檢時發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。維修人員請假、加班、倒休等。3、各系統(tǒng)主管在下列情況下必須書面報告本班組工程師：重點設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。變更運行方式。34國際研發(fā)園主要設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。系統(tǒng)故障或正常檢修。零部件更新、改造、或加工修理。領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品。所屬人員的加班、換班、倒休、病假、事假等。須與外班組或外部門、外單位聯(lián)系。4、班組工程師在下列情況下必須以書面形式報告總工程師：重點設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運行而影響客戶使用。應(yīng)急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)。系統(tǒng)運行方式改變。影響本物業(yè)運行（如停電、停水、停空調(diào)、停電話等）之任何施工及檢修。設(shè)備零部件的更新、代換或加工維修。系統(tǒng)及設(shè)備的技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部施工。人員調(diào)度及班組重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。所屬人員請假、換班、倒休、加班等。對外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。維修保養(yǎng)計劃及工作計劃的變更或調(diào)整。每周工作小結(jié)及月度工作報告。5、除以上各項外，所有有關(guān)工作事項必須口頭匯報上級人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，可以越級匯報。3.12 安全運行管理制度1、工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置，執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，協(xié)同保安部認真做好安全保衛(wèi)工作。各班組均應(yīng)有專人任安全員，負責(zé)監(jiān)督檢查安全操作施工情況。35國際研發(fā)園2、各崗位值班人員，必須嚴守崗位職責(zé)，必須對本崗值班范圍內(nèi)進行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，應(yīng)隨時消除不安全因素，并須立即上報領(lǐng)班、工程師或總工程師。3、應(yīng)根據(jù)勞動局有關(guān)規(guī)定，組織對電工、電梯工、司爐工、電 (氣)焊工等特殊工種工作進行技術(shù)考核，持有操作證的才能上崗。4、根據(jù)勞動安全規(guī)程，制定各工種維修操作規(guī)程和安全檢查制度。5、加強勞動安全教育，在進行高危險性的設(shè)備檢修、工作時，主管(值班工程師)或經(jīng)理應(yīng)親自到場指揮。6、在進行有危險的設(shè)備檢修、操作時應(yīng)放置明顯的警告標(biāo)志， 防止無關(guān)人員誤操作或誤入正在維修的設(shè)備。如電梯檢修時應(yīng)在所有電梯出入口放置 “請勿使用”標(biāo)志等。7、對變配電、鍋爐、電梯及壓力容器，必須進行年度檢驗。8、對中央空調(diào)、變配電、鍋爐的壓力表、保險閥等，必須定期送有關(guān)單位進行校驗。9、易燃、易燃物品必須存放在危險品倉庫，并應(yīng)控制最大存放量。10、水箱、蓄水池的入口處，機房、技術(shù)設(shè)施層、配電室等均應(yīng)上鎖，在無人時必須將門窗鎖好，燈光調(diào)至合適程度，保持室內(nèi)清潔。鑰匙應(yīng)由專人保管，無關(guān)人員不得借用。11、 各機房門、設(shè)備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向總工程師提出書面申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可配制。12、重要機房如變配電室、鍋爐房、冷凍機房、電梯機房等應(yīng)設(shè)警戒牌，嚴禁非工作人員入內(nèi)。所有設(shè)置于公共區(qū)域內(nèi)之設(shè)備、設(shè)施等必須鎖好，并應(yīng)設(shè)置圍欄及警示標(biāo)志。13、 木工作業(yè)場地嚴禁吸煙，并要每天清除木屑。14、 避雷裝置必須在雨季前進行測試檢查，對銹蝕部分要敲鏟上漆。15、 對各配備設(shè)施的接地設(shè)施，要定期檢查保養(yǎng)；其接地電阻值應(yīng)符合規(guī)范要求。16、 物業(yè)內(nèi)進行電、氣焊，必須取得動火證。17、 電梯維修保養(yǎng)時應(yīng)遵守安全規(guī)定，維修人員必須互相配合并應(yīng)注意聯(lián)絡(luò)。3.13 高空及外墻擦洗工作安全操作規(guī)定1、從事高空作業(yè)的人，必須進行身體檢查。凡患有高血壓、心臟病、癲癇及其他不適宜高空作業(yè)的人，一律不允許從事高空作業(yè)。36國際研發(fā)園2、遇有5級以上大風(fēng)或打雷、下雨等可能發(fā)生危險的情況， 應(yīng)停止露天高空作業(yè)及清洗外墻。3、對高空、外墻清洗的吊架、吊籃等要定期或在作業(yè)前檢查吊繩等安全裝置，定期檢查腳手架等設(shè)施的安全性能。4、高空作業(yè)前，必須認真檢查登高工具及安全用具，如安全帽、跳板等。工作人員必須配帶安全帶，不允許穿硬底鞋，并進行其他有效保護措施。5、作業(yè)范圍周邊必須加設(shè)護網(wǎng)，設(shè)置明顯標(biāo)志劃出危險禁區(qū)，嚴禁無關(guān)人員進入，以防止意外墜物傷及人員或設(shè)備設(shè)施。6、作業(yè)人員應(yīng)正確使用安全裝置確保安全， 一塊跳板上只能站一人，且不要站在跳板兩端。7、盡量避免高空與地面互相拋擲物品或上下層同時工作，如無法避免則必須做好防護工作。8、高空作業(yè)所用的工具材料要捆扎放置穩(wěn)妥，避免墜落。廢棄物要集中存放，禁止隨手亂扔。9、高空作業(yè)區(qū)的沿口、孔洞處，應(yīng)設(shè)置護欄和標(biāo)志，防止失足踏空。10、 嚴禁在高空作業(yè)時嬉戲打鬧，嚴禁在高空作業(yè)區(qū)睡覺。11、操作人員在2米以上檢修設(shè)備，必須帶好安全帽，梯子要有防滑措施，要有人扶擋及監(jiān)護。3.14 有毒物品的處理規(guī)定1、對懷疑有毒、有害的物品應(yīng)注意保管，與其他物品分開單獨放置，并設(shè)置明顯的危險品標(biāo)志，并嚴防泄漏。2、要積極聯(lián)系有關(guān)部門確認該物品性質(zhì)， 掌握其特點及應(yīng)急處理方法，以便于日后正確的保存及使用該種物品。3、建立完善的保管領(lǐng)用制度，隨時掌握庫存量，防止有毒物品的散失。4、使用剩余的危險品必須及時退回庫房，所產(chǎn)生的廢棄物嚴禁隨意拋棄，須收集包裝好交回庫房統(tǒng)一處理，以保證環(huán)境的安全。3.15 密閉地方的工作規(guī)定37國際研發(fā)園1、當(dāng)欲進入密閉的場所進行工作時，嚴禁未經(jīng)安全測試而直接進入該地方。2、可采用火焰試驗、活性生物試驗或使用氣體分析儀來檢測該密閉場所是否含有有害氣體。但可能含有可燃氣體、可燃物的地方嚴禁采用火焰試驗。3、若檢測發(fā)現(xiàn)該密閉地方含有有害氣體或環(huán)境惡劣，則不能允許任何人員進入。應(yīng)利用適當(dāng)設(shè)備進行處理直至安全檢測合格，如采用風(fēng)機通風(fēng)為熱力管溝降溫、清除有害氣體。4、工作過程中應(yīng)隨時注意環(huán)境的監(jiān)測，一旦發(fā)現(xiàn)異常立即將撤離，確保人員安全。5、工作照明應(yīng)選用 36V安全電壓，工作進行中要注意用電安全，防止觸電。3.16 發(fā)生意外時的處理規(guī)定1、應(yīng)對員工進行急救及消防知識的教育和考核。2、對外單位施工人員，必須進行安全教育，并簽訂安全協(xié)議書。應(yīng)在施工中進行檢查監(jiān)督，避免事故發(fā)生。3、當(dāng)發(fā)生事故時，要保持鎮(zhèn)定，監(jiān)護人員立即關(guān)閉相關(guān)機具停止工作。應(yīng)盡快將傷員撤離工作區(qū)放置在安全地帶，采取適當(dāng)?shù)募本却胧瑫r請求其他員工的幫助。撤離過程中應(yīng)注意搬運傷員的方法，防止不正確的搬運造成傷害的進一步擴大。4、搶救人員應(yīng)注意自身的安全，不要盲目冒進。5、根據(jù)傷員的傷情決定是否送醫(yī)院治療，同時保護好現(xiàn)場以利于保險索賠。6、出具事故報告，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，處理事故有關(guān)責(zé)任人員，避免類似事故的再次發(fā)生。3.17 安全用電管理制度1、嚴禁各部門私接或移動電氣設(shè)備和設(shè)施。確因生產(chǎn)或改善服務(wù)質(zhì)量需要，應(yīng)經(jīng)所在部門經(jīng)理批準(zhǔn)，報請工程部核實，并由工程部登記注冊；2、各部門需架設(shè)臨時線， 應(yīng)由工程部派電工安裝。 使用結(jié)束后應(yīng)立即通知工程部拆除。 臨時線路應(yīng)符合“低規(guī)”要求，時間一般不超過一星期。如使用后確需長期固定，在安全和不損害美觀條件下，由工程部派電工正式安裝，并登記備案。客用區(qū)一般不準(zhǔn)加臨時線。3、物業(yè)強電系統(tǒng)維修時， 應(yīng)該根據(jù)不同的危險程度， 分為全部停電、部分停電和不停電工作三類。38國際研發(fā)園電氣檢修人員工作時，應(yīng)遵循下列三項要求：根據(jù)工作內(nèi)容和需要，填寫工作票。除特殊情況外，原則上應(yīng)有兩人或兩人以上在一起工作。應(yīng)有完成保證工作人員安全的組織措施和技術(shù)措施。4、在全部停電或部分停電的電氣設(shè)備上工作時，必須完成下列保證安全的技術(shù)措施：1）斷開電源。在工作場所必須斷開電源的設(shè)備，包括需檢修設(shè)備的帶電部分的電源、工作范圍安全距離小于 0.7m(10Kv)的帶電部分及工作人員后面或兩側(cè)無遮欄或其他可行安全措施的帶電部分。在斷開電源時，必須使檢修設(shè)備至少有一個明顯的斷開點，高壓柜的手動機均處于斷開位置時，都應(yīng)用鎖鎖住。2）驗電。檢驗電氣設(shè)備上有無電壓時，必須使用合格的驗電器，驗電應(yīng)在電氣設(shè)備的兩側(cè)的各相分別進行。3）裝設(shè)接地線。將檢修設(shè)備的三相短路并接，可以放掉檢修設(shè)備的剩余電荷，這也是防止突然來電，保護工作人員安全的唯一可行安全措施。裝、拆接地線必須由兩人進行，若僅有單人值班，則只允許用接地開關(guān)接地。4）懸掛指示牌和裝設(shè)遮欄。在工作點四周應(yīng)安設(shè)標(biāo)示牌和遮欄，有關(guān)的操作開關(guān)手柄上應(yīng)懸掛“禁止合閘”標(biāo)示牌。5、電氣操作及維修必須執(zhí)行下列安全組織措施1）工作票制度。在對物業(yè)各類電氣設(shè)備進行檢修時，應(yīng)根據(jù)工作需要，填寫工作票。工作票的簽發(fā)人應(yīng)為電氣班組工程師，且簽發(fā)人應(yīng)對工作票內(nèi)容、工作必要性、工作執(zhí)行者的業(yè)務(wù)程度進行全面的考慮。2）工作許可制度。在高壓電氣設(shè)備上進行檢修工作，須經(jīng)過許可手續(xù)。工作許可人為總工程師，許可人應(yīng)對工作票上的有關(guān)內(nèi)容及安全措施進行檢查，并會同工作負責(zé)人到現(xiàn)場核對。3）工作監(jiān)護制度。完成工作許可手續(xù)后，工作負責(zé)人(監(jiān)護人)應(yīng)向工作者交待工作現(xiàn)場的情況和有關(guān)安全措施，并應(yīng)始終在現(xiàn)場進行監(jiān)護，及時糾正錯誤或違反安全的操作。監(jiān)護人一般不得參加工作班工作 (全部停電除外)。4）工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度。在電氣設(shè)備檢修工作間斷或工作人員暫時撤離現(xiàn)場時，所有安全措施應(yīng)保持不動，工作票仍由工作負責(zé)人執(zhí)存。間斷后可繼續(xù)工作，無需重新通過許可。5）工作轉(zhuǎn)移是指同一連接部分用同一工作票依次在幾個地點工作， 開工前的安全39國際研發(fā)園措施可一次做完，但工作負責(zé)人在轉(zhuǎn)移工作地點時，應(yīng)向工作人員交待新工作點的有關(guān)情況和注意事項。6）在檢修工作完成后，應(yīng)清掃現(xiàn)場后撤離。由工作負責(zé)人會同運行值班人員共同檢查，并交待檢修項目、發(fā)現(xiàn)問題、檢修結(jié)果和存在問題，然后在工作票上注明工作終結(jié)時間，雙方簽字后方可辦理工作票終結(jié)手續(xù)。在此之前，任何人不得將檢修設(shè)備送電運行(因檢修工作需要試運行者除外)。3.18 防火及消防安全管理制度1、在中央保安監(jiān)控室，應(yīng)具備以下資料及鎖匙：一套完整準(zhǔn)確地記錄物業(yè)火災(zāi)預(yù)報系統(tǒng)及干濕滅火裝置位置圖及消防系統(tǒng)圖，包括：煙感/溫感探測器和主控屏位置，手提滅火器和滅火毯位置，消防栓箱破玻璃按鈕和警鈴位置，消防栓和噴淋系統(tǒng)外接消防接合器位置、噴淋泵和消防泵位置等。一套清楚及準(zhǔn)確的建筑平面圖，圖內(nèi)明確表示各防火卷閘、隔火墻、危險倉、防煙門、走火梯及太平門等。一套各種消防設(shè)備之備件清單。一套完整之排煙通風(fēng)圖。一套完整的天然氣管道分布圖及閥門位置圖。緊急情況時聯(lián)絡(luò)人的電話、手機號碼等聯(lián)系表。所有公共通道門鑰匙。2、所有吸煙人員必須在指定地點吸煙，煙灰、煙蒂要丟進煙缸。3、維修工作中需要使用易燃材料時，應(yīng)特別小心。各班組不得存放易燃油料 1公斤以上。4、不得隨意挪動消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或泄露應(yīng)及時報告。5、當(dāng)發(fā)生火災(zāi)警報，各人員一定要認真處理，直到確定火警熄滅或確認是誤報為止。各員工遇事時請保持冷靜，行動時不要過于急躁。6、任何人士如發(fā)現(xiàn)火災(zāi)，應(yīng)先用對講機或電話報告發(fā)生火警的位置和本人的動向。7、各工程人員在巡查時，嗅到異味或懷疑煤氣/石油氣泄漏時，不得在現(xiàn)場使用對講機、電話或開關(guān)等任何電器，避免發(fā)生爆炸。到達安全地帶后，立即向上級或消防控制40國際研發(fā)園中心匯報。8、任何租戶的二次裝修和工程部外判施工必須遵循《施工安全防火管理制度》 。9、如發(fā)生火災(zāi)，工程部的首要任務(wù)是保證消防水泵，正壓風(fēng)機，排煙風(fēng)機正常運行，保證供水供電，并及時通知保安滅火。10、 發(fā)生火災(zāi)時，工程部應(yīng)做好以下工作：1）總工程師前往消防控制室協(xié)調(diào)救火工作。2）迅速從消防報警系統(tǒng)主屏找出火警的樓層和警報之種類。3）通知工程師有關(guān)情況。4）通知所有當(dāng)值員工，尤其是身處地庫及機房之員工。5）當(dāng)消防員到場，立刻配合保安 /管理員向他們報告所知情況。6）其他當(dāng)值工程人員留守崗位候命戒備。7）班組工程師應(yīng)做好：立即通知大廈直燃機房和配電室發(fā)生火警警報，關(guān)閉直燃機。確保各消防系統(tǒng)運作正常。向消防指揮員提供技術(shù)意見。通知與消防操作無關(guān)的工程人員在工程部或本崗位候命。根據(jù)情況改變以下設(shè)備的運行狀態(tài)：開啟適當(dāng)位置的排煙系統(tǒng)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)：在正常情況下，應(yīng)將發(fā)生火災(zāi)之樓層、其上兩層和下一層之空調(diào)和送風(fēng)系統(tǒng)關(guān)閉，以防止?jié)鉄熉印８鶕?jù)消防控制室的指揮，停止客用電梯和扶手電梯。根據(jù)消防控制室的指揮，開啟或停止消防系統(tǒng)水泵運行。根據(jù)消防控制室的指揮，關(guān)閉正常照明，保證應(yīng)急照明。在直燃機房之員工應(yīng)：立刻察看全機房范圍，確定警報是否源自直燃機房。如火災(zāi)在機房內(nèi)，不要冒險；在可能情況下，關(guān)閉直燃機，用現(xiàn)有滅火器將火撲滅。如不能把火撲滅，應(yīng)立刻離開現(xiàn)場。當(dāng)值工程人員發(fā)現(xiàn)所屬區(qū)域發(fā)生火情時應(yīng)：立刻上報，不要獨自冒險，在可能情況下，用手提滅火器嘗試把火撲滅。41國際研發(fā)園如發(fā)覺火勢蔓延，應(yīng)盡快離開現(xiàn)場，與工程部保持聯(lián)絡(luò)及依照上級之指示行動。當(dāng)火被撲滅或確證是誤報后：將火災(zāi)警報系統(tǒng)及其它消防、噴淋系統(tǒng)重置還原，如有消防局官員在場，須征得其同意才可行動。如噴淋系統(tǒng)正在灑水，應(yīng)將分層閥關(guān)上，以便清理更換噴淋頭及其它損毀的設(shè)備，使系統(tǒng)盡快恢復(fù)正常。檢查受影響的樓層，并拍照作好記錄。盡快寫出報告連照片和出事原因呈交總物業(yè)經(jīng)理。3.19 值班及交接班制度1、值班人員應(yīng)按規(guī)定時間提前 15分鐘到達工作崗位，進行交接班前工作檢查，如接班人未到，當(dāng)班人員應(yīng)堅守崗位。2、交班：第一交設(shè)備，即設(shè)備運行狀況及發(fā)現(xiàn)的問題，并做好清潔與保養(yǎng)；第二交使用工具；第三交場地，交班前需進行清洗工作；第四交運行記錄、值班記錄和巡視檢查記錄。3、接班：必須查看當(dāng)天告示牌或值班記錄內(nèi)是否有特別任務(wù)及安排，核對設(shè)備狀況，必要時進行空車試運轉(zhuǎn)。對由于不清楚，隱患未查出而造成事故，由接班人員負責(zé)；如發(fā)現(xiàn)交班者未按交班要求交班，接班者有權(quán)拒絕接班，并報告班組工程師或總工程師處理。4、接班人員接班時必須檢查以下工作：查看上一班運行記錄是否真實可靠，聽取上一班值班人員運行情況介紹，交接設(shè)備運行記錄表。查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。檢查所轄設(shè)備之運行情況是否良好，是否與運行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應(yīng)記入備注欄，并應(yīng)要求上一班值班人員簽字。檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題應(yīng)要求上一班值班人員進行整理，如有丟失，應(yīng)記入值班記錄備注欄，并由上42國際研發(fā)園一班人員簽字。查看值班記錄中是否有上級主管及工程師發(fā)布之特別任務(wù)或安排，并在值班記錄上簽字。5、在下列情況時不得交班：接班人員未到崗時，應(yīng)通知上級主管或工程師，須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他原因造成精神狀態(tài)不良時，應(yīng)通知上級領(lǐng)班或工程師，須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。所轄設(shè)備有故障，影響系統(tǒng)正常運行時，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進行交接班，此時，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。交接班人員對所轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時，接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后，