南京理工大學紫金學院蘭亭雅苑房地產項目可行性論證報告PAGE目錄前言第一部分決策背景仙林概述經濟發展統計指標分析城市建設現狀和城市規劃發展對項目影響第二部分市場分析政策導向分析及風險評估仙林房地產市場分析整體發展概述房地產現狀分析區域市場分析區域市場特點競爭態勢分析房地產市場前景預測第三部分項目分析一、項目概況二、項目資源分析周邊環境資源自身資源三、項目SWOT分析四、項目商業、辦公部分分析五、項目市場目標客戶層研究1、主力客戶定位2、目標客戶描述第四部分項目開發研究項目價值初步評估項目發展建議第五部分投資收益分析第六部分項目開發經營風險分析及策略項目盈虧平衡分析敏感性分析項目開發經營主要風險及對策分析第七部分結論和建議附：銷售計劃前言“善戰者，決勝于未戰之前”。可行性研究報告的撰寫是在房地產項目開發前期入手，其結果直接影響到投資項目的決策方向，為項目市場價值的實現提供有價值的參考依據。在本次報告的撰寫期間，我們對仙林市的經濟、文化、房地產市場特征進行了充分調查與分析，并對本項目現狀進行了細致考究，對周邊樓盤進行慎密調研后，取得了大量一手資料。同時結合本案的目標客戶，在對其行為特征的準確把握基礎之上，為本案制定了切實可行的開發方案。其目的是為了規范項目前期操作，提高工作效率、規避風險、提升項目競爭力，最大限度縮短銷售周期和實現項目市場價值最優化。由于時間倉促，疏漏錯誤之處難免，敬請批評指正。第一部分決策背景仙林概述概況：南京東郊的仙林新區市區，距南京市中心15公里，北抵312國道，南達滬寧高速公路，該區域處在紫金山、棲霞山、青龍山的環抱之中，生態環境極佳，空氣清新怡人，風景優美、被稱為是南京的綠肺，是南京人公認的一塊風水寶地和高尚居住區。規劃中的新市區，占地80平方公里，未來可容納60萬人在此工作、生活和學習。仙林大學城目前已有9所高校入住，中小學等教育配套齊全。是全國一流的大學城，具備極佳的人文環境和發展前景。2、交通：仙林交通仙林新市區位于風景秀麗的紫金山東麓，北抵312國道，南達滬寧高速公路，東西分別以規劃中的公路三環和繞城公路為界，距新生圩深水外貿港口6.5公里，距規劃中的龍潭深水外貿港口6公里，通過繞城公路和機場高速可直達祿口新機場。公路、鐵路、航空、水運等對外交通條件一應俱全，大運量、低能耗、出行便捷的交通網絡是未來仙林大學城的交通特點。3、歷史文化：坐落在六朝古都南京東綠色走廊的仙林地區，距南京紫金山、棲霞山、湯山和燕子磯等四大風景區不足5公里，山清水秀，風景怡人。7000年前，我們的祖先就在此繁衍生息，具有深厚的歷史文化底蘊，自古以來就是一個修身治學的好地方。明朝開國皇帝朱元璋當年攻打集慶（現南京）時，曾在仙鶴觀（仙鶴山）居住一年有余，一面研究攻打集慶的謀略，一面認真學習治國的方略。南朝齊代文學家王融曾講“鶴林雙樹，顯究竟以開珉”，即如果您想尋求事物發展的規律性，脫離愚昧，最好的修身治學地點就是“鶴林雙樹”之地。南朝梁代（公元502-557年）梁文帝第六子蕭宏、第九子蕭恢，第十子蕭瞻等歷史名人都葬于仙林。其墓前神道上的辟邪石刻和石柱石刻造型雄渾、簡練，別具神韻，是仙林地區歷史悠久文化的象征。經濟發展：仙林建設的指導思想是：根據突出生態環境、突出人文內涵、突出信息優勢和體現規劃的高起點、體現社區建設的智能化、體現人與自然的和諧統一的理念，按照統一規劃、分步實施，突出重點、整體推進，規費留區、滾動發展的思路，加大政策扶持力度，經過3-5年的努力，力爭把仙林大學城建成全國最具影響力、國際知名的人與自然和諧統一的生態型、職能型、開放型大學城，促進教育與科技、經濟的緊密結合，為南京新世紀的可持續發展提供智力支撐、人才保證和區域空間。生活水平：2005年城市居民可支配收入為8713元，同期增長１1.4％，政府預測年均增長率保持在8%以上，預計到2010年城市居民可支配收入可達14000元。經濟發展統計指標分析收入快速穩步增長，處于小康階段2005年城市居民可支配收入為8713元，同期增長１1.4％，政府預測年均增長率保持在8%以上，預計到2010年城市居民可支配收入可達14000元。仙林城鄉居民存款余額在2005年達到249.49億元，比上年增長37.32元，增長率達17.59%。從上面兩個表格可以看出仙林的目前城市居民生活水平的發展相當迅速和穩健。2005年仙林居民家庭恩格爾系數為４４．２％，農村為48.8%。根據國際上通行標準恩格爾系數在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕的標準可以看出，仙林目前人民生活水平剛好處于小康階段。在解決了溫飽問題后，必然希望得到更好的生活質量，而居住是人們最先希望改善之一。個私經濟發展迅速從上表可以看出，2005年，仙林大學城經濟上交稅金15.32億元，銷售收入283．6億元，增長４１．６％，對財政的貢獻率達到60．8％。目前仙林的個體工商戶已超過75000戶，個私經濟的迅猛發展將帶動仙林市一部分居民走上富裕的道路。固定資產投資增長較快

仙林2005年完成固定資產投資（不含跨地區項目和農村固定資產投資）190.2億元，比上年增長32.6％，增速比上年高出14.8個百分點。固定資產投資的加速發展使城市面貌進一步改善，對房地產的開發起到了一定的利好作用仙林經濟形勢的基本特征仙林大學城得到發展，當地政府大力扶持城市建設、經濟開發區成為新一輪經濟發展重點經濟結構開始轉變，以學生為主的商業發展迅速居民收入增加，生活水平不斷提高，對生活質量有了進一步需求城市建設現狀和城市規劃發展對項目影響仙林新區發展總體規劃自2002年初仙林大學城正式啟動建設以來，管委會已先后投入5700多萬元，高標準完成了新市區總體規劃等10項宏觀規劃和25項細部規劃設計，所有規劃都邀請國內外知名專家進行多輪次評審，其中，核心部分的中心區城市規劃和總體規劃等還實行了國際方案征集并在市科技會堂進行了公開展示，有關的規劃成果一經公布就引起了強烈反響。在高標準完成地區規劃的基礎上，平穩順利地實施了地區拆遷。通過開展“實踐三個代表、強化三個服務”活動，高標準建設拆遷居民經濟適用住房，多渠道安置群眾就業，加大弱勢群體的幫扶力度，進一步完善社會保障體系，平穩順利地實施了地區規劃范圍內的征地拆遷工作。在地區基礎設施建設上，先后投入90多億元，全面建成了仙林大道、文苑路、仙境路、學院路、仙霞路、文瀾路、仙堯路等一批道路工程，地區路網框架已基本形成并不斷完善。除道路工程以外，園林景觀綠化已完成山體和道路綠化超過140萬平方米；部分河道整治以及排澇泵站已建成并投入使用；地區水、電、氣等公用設施的主干管也已全部隨道路建設鋪設到位，污水處理廠建設的前期準備工作也正在抓緊進行之中。與此同時，中心區商貿設施建設步伐加快，道路景觀綠化和沿湖步道的規劃、設計全部完成，部分工程正式開工建設。在商業配套設施建設上，近4萬平方米的商業設施――大成名店公園按期建成交付并開始營業，KFC、中國移動和蘇果旗艦店以及一批著名品牌已經進駐。仙林金鷹國際商業中心也于2006年底開工建設。另外，根據中心區業態規劃和新市區長遠發展需要，中心區書城、電子賣場、商務辦公樓、星級賓館等一批文化和商業配套設施建設也開始對外招商。仙林大學城建設才剛剛開始，今后的建設任務還相當艱巨。大學城管委會將借鑒國外大學城發展建設的經驗，逐步發展、完善包括在教育資源共享、與科技產業結合的運行機制，努力把仙林大學城規劃好、建設好、管理好，為全市乃至全省的教育事業發展做出應有的貢獻。城市規劃發展對本項目影響第二部分市場分析政策導向分析及風險評估由于房地產業的特殊性，因此政府的政策導向對于房地產的發展有著風向標的作用，對于當地房地產政策的分析能更有效的規避一些項目的開發風險。目前國家對于某些地區房地產過熱的情況在整體政策上處于調控狀態，這在一定程度上制約了房地產交易和投資的熱度。在仙林，房地產作為政府吸引外地資金投資，加快城市發展的一個重要產業，其在具體的政策制定和執行上有一定的傾斜，具體在近期的政策表現為：1、建立和健全公積金管理，提高公積金的按揭額度2、加快了城市的拆遷步伐上述政策都是對房地產交易有著相對的利好作用，政府對于支持房地產發展有著比較良好的愿望，這為項目的成功來發提供了良好的外決條件。宏觀政策對仙林新區房地產市場的影響分析對于起步較晚的仙林房地產來說，房價整體水平年年攀高。市區商品房成交均價在05年幾千一平方米，2008年漲到12000,2009年漲到16000，如今漲到18000。2、在房地產需求方面，目前仙林市大部分購房者以自住為主，投機成分極少。這也給了仙林房地產市場提供了良性發展的市場空間。3、宏觀政策推出目的是在穩定房價，抑制房產投機及炒作行為，保證房地產市場的良性發展，因此，就目前仙林的市場情況而言，國家宏觀政策不會對仙林房地產市場產生較大影響，整體市場將依城市及經濟發展而發展。仙林房地產市場分析整體發展概述⑴概況：目前，仙林房地產開發呈現出三足鼎立的發展態勢，基本可分亞東城、仙林誠品城和東方天郡三大板塊。亞東城房地產投資目前主要集中在仙林城管所一代，由于那里是仙林大學城的中心土地稀缺,開發量較小，主要以高檔景觀高層為主；仙林誠品城房地產投資目前主要沿仙林大道兩側呈帶狀分布，東方天郡地產投資目前主要集中在文苑路一帶，這二個地區開發量較大，以多層、小高層普通住宅為主。⑵住宅價格：物業價格是一個地區房地產市場發展狀況的反映，同時也是衡量當地居民消費能力的尺度。從市場數據得出結論，現階段該市的住宅市場價格仍然是以地段價值為尺度。大學城環境優勢、學術氛圍帶來的房地產投資和升值潛力，也為各地房產商和市民看好。仙林建房在南京市率先實行1：1．35的住宅間距，超過現行規劃中1：1．2的標準，新區住戶擁有充足的陽光權。仙林市區將成為中產階層為主的高檔居住區。2002年2月仙林大學城宣布成立時，亞東、匯金的樓盤每平方米即上漲1000元，隨著越來越多高校進駐，交通、智能、環境優勢凸現，商品房價格也急劇上升，平均漲幅達178％。2009年末普通住宅房價格已破萬元，現在售樓盤亞東城已達1萬/平米，東方天君1.3萬/平米。別墅項目，匯杰文庭、山水風華、招商溪谷、棲園等疊加1.6萬/平米，雙拼2萬/平米。=3\*GB2⑶住宅品質：住房作為一項大的消費支出，人們投入的關注度往往有別于一般商品，更加注重居住產品品質，其內容包括：社區規劃、交通、建筑質量、產品布局分配以及物業配套、景觀、環境等等。而仙林市目前的居民住宅大多無社區規劃的人性化可尋，對居住環境的考究甚少，產品本身缺乏合理的功能，采光、通風等細微因素也不能有效實現。房地產現狀分析1）市場運行狀況：供求平衡，成交面積和金額較上年大幅度減少2005年，仙林市區新批準商品房預售項目共36個，同比下降20%，批準預售面積55.88萬平方米，同比上漲6.26%，其中住宅39.68萬平方米。同期仙林市的商品房成交面積為39.24萬平方米，其中住宅34.44萬平方米，成交金額84216萬元，成交面積和成交金額比2004年分別下降了51.58%和40.02%。附：商品房成交面積比較表單位：萬平方米單位：萬平方米2004年2005年2005年與2004年比較商品房81.0439.24-51.58%其中：住宅68.934.44-50.01%商鋪8.433.51-58.36%附：商品房成交金額比較表單位：萬元2004年2005年2005年與2004年比較商品40.02%其中：住宅8738464441-26.26%商鋪4772017726-62.86%二手房交易活躍，增長迅速2005年二手房成交3198套，成交面積30.73萬元。存量房成交面積首次超過商品房。附：存量房（住宅）買賣比較表2004年2005年2005年與2004年比較套數（套）1798319878%面積（萬平方米）20.0430.7353%金額（萬元）213533598068.5%單價（元/平方米）106611709.76%住宅價格上漲迅速，商鋪價格略有下調2005年商品房價格較2004年上漲19.82%，其中住宅價格上漲較快，達到了44.03%。而商鋪價格略有下調較上年下鐵10.69%附：商品房成交單價比較表單位：元2004年2005年2005年與2004年比較商品房1791214619.82%其中：住宅1299187144.03%商鋪56585053-10.69%2）、土地市場分析土地供應不平衡雖然2005年仙林市土地供應量達到了創紀錄的1808.82畝，比2004年的1743.4畝增加了3.75%，但長江大道與八里湖之間地塊面積達1200畝，占了全年土地供應的66.34%。大宗土地前期準備時間和開發周期都較長，因此短時間內，商品房市場供應量并不充裕。從拍賣土地的分布來看，開發區共拍賣土地1504.79畝，占83.19%，老城區土地供應相對緊張。土地價格上漲，成本提高2005年仙林市土地綜合價格每畝52.28萬元，比2004年上漲了5.45%，剝去長江大道與八里湖之間地塊，土地平均單價為72.54萬元/畝，較04年剝去“柴桑春天”后的土地平均單價64.37萬元/畝，上漲了12.69%附：仙林市2005年國有土地出讓一覽表序號受讓單位土地位置土地來源供地方式土地用途土地面積(畝)容積率起始價成交價簽訂出讓合同時間1仙林市潯陽房地產開發公司十里大道323-321企業委托掛牌商住3.413.068120409.22005.7.132仙林市潯陽房地產開發公司企業委托掛牌居住5.271.87071374.172005.7.133仙林市潯陽房地產開發公司北司路68號企業委托掛牌居住6.61.553553632005.7.134三里街支巷儲備掛牌市場倉儲25.91.037.4237.42969.1782005.7.125王剛企業委托掛牌居住2.082.043.7343.7390.95842005.7.116仙林市派拉蒙房地產開發有限公司企業委托掛牌商住8.00222.47070560.1542005.7.267仙林柴桑房地產開發有限公司九蓮北路332號儲備掛牌居住251.832328002005.9.288江西省高氏置業有限公司九瑞大道轉盤南側儲備掛牌商住95.312.044444193.642005.9.289江西運通汽車貿易有限公司儲備掛牌市場用地29.940.718.818.8562.8722005.9.2810仙林金泰房地產開發有限公司儲備掛牌市場用地100.718.818.81882005.9.2811仙林潯海實業有限公司向湖一路28號儲備掛牌居住52.322.048482511.362005.9.2812長江大道與八里湖之間儲備掛牌12002.04242504002005.10.1413仙林市房地產測繪隊仙林市房地產建筑公司委托掛牌商業0．377594．593（總價）94．593（總價）94．593（總價）94．5932005．10．18市場總結整體市場發展相對比較健康，價格上漲較快土地供應市場充足，未來開發量大樓盤品質提高，市場競爭開始激烈購房者期望值上升，更注重樓盤的性價比，品質好、價格優的樓盤成為追棒的對象。房型面積回歸理性，120平方米以下經濟套型比重增加區域市場分析區域介紹目前仙林房地產開發，基本可分為老城區、仙林大道、仙林開發區三大區域。本案所處的區域為仙林大道，區域位置包括沿仙林大道兩側至開發區一代，區域內有市政府、火車站等眾多企事業單位，由于仙林大道屬于市政府形象大道，因此基礎設施建設較好，市民的認可度較高。區域房地產市場特點本案所屬的仙林大道板塊，是最近幾年的仙林市房地產開發中的熱點區域，但目前由于周邊土地比較稀缺，市場供應開始緊張，目前新開發的項目除本案外，只有火車站邊上一三幢多層項目和信華寫字樓項目，綜合起來有以下幾個特點：●新開發項目較少，住宅供應稀缺●區域內項目整體檔次、環境一般●套型多在120平方米以上，設計一般●與仙林新開的幾個大盤相比營銷企業水平普遍較低●項目規模普遍較小●小高層面積普遍較大，去劃速度相對多層較慢●多層尾房價格多在10000元/平方米以下，新房小高層價格在10000-12000元/平方米之間3、競爭對手分析本項目區域內目前新開樓盤較少，周邊樓盤多屬于尾房銷售，本案的潛在競爭對手主要是目前在開發區內的幾個高品質大盤，以下是對本案競爭對手的詳細分析：主要潛在主力競爭對手：案名：亞東城開發商：仙林新湖遠洲置業有限公司基地規模：953畝建筑面積：95萬M2、一期13萬M2綠化率：40%規劃設計：加拿大泛太平洋景觀設計：雅克筑景物業管理：上海新湖物業戶型面積：80-140平方米，主力面積116平方米，復式面積130-200平方米套型設計合理實用，主力以三房兩廳為主樓盤特點：樓盤品質在仙林首屈一指，倡導大盤時代的來臨，套型以比較實用的中小套為主。售樓處面積近1000平方米，營銷投入巨大。整個樓盤預計開發跨度將近6年左右，年均開發量在15萬平方米左右。價格：預計一期價格將與周邊市場價格持平綜合述求：“CLD中央居住區”概念，主要訴求樓盤品質和規模案名：仙林誠品城開發商：仙林兆龍置業有限公司基地規模：150畝建筑面積：17萬M2、一期1.8萬M2容積率：1.8規劃設計：美國累土景觀設計：上海逸景建筑商：仙林信華戶型面積：84-144平方米，主力面積125平方米，復式面積140-220平方米套型設計合理實用，主力以三房兩廳為主樓盤現狀：2005年十月份開盤，多層銷售率80%以上，目前小高層選擇較多。二期將于近期開盤，多層預定情況良好，預計價格將有二三百元每平方米的上揚。價格：小高層14642元起步價，樓層差50元左右多層14000元起步價綜合述求：提出兆龍教育基金會，在宣傳上主打教育和整體規劃其他在售熱銷樓盤：項目名稱：仙林國際占地面積：8畝總建面積：1.7萬平方米項目類型：復式挑高5米小戶型公寓面積范圍：30-75平方米預計均價：12500元/平方米項目名稱：鴻雁名居總建面積：18499平方米，共96套銷售狀況：2005年10月開盤，已銷62套項目類型：16層二梯四戶，商住樓銷售均價：12500元每平米周邊項目尾房翠屏紫氣開發商：仙林華龍房地產開發有限公司建筑面積：總120000平方米，五期三幢多層18000平方米規劃戶數：1028戶綠化率：45%建筑形態：歐式規劃產品：多層，7層+閣樓發售日期：分五期開發，第五期于2005年2月開盤面積范圍：80-135平方米主力面積：100平方米價格范圍：1500-1900元/平方米均價：13700元/平方米物業管理：住宅0.3元/平方米/月商鋪0.6元/平方米/月每層差價：40-60元/平方米銷售率：99%東方天郡開發商：仙林富華房地產開發有限公司建筑面積：分三期開發，前二期均已售完，三期規劃8642平方米綠化率：35%建筑形態：無明顯建筑傾向規劃產品：多層，7層+閣樓發售日期：2010年5月開盤面積范圍：55-140平方米主力面積：95平方米價格范圍：13000元/平方米銷售率：98%新翠仙林翠谷開發商：仙林新東方實業有限公司代理商：南京瑞地房地產策劃代理建筑面積：25694平方米規劃戶數：156戶建筑形態：28層高層發售日期：2009年11月面積范圍：150-200平方米主力面積：150平方米價格范圍：均價：12000元/平方米得房率：75%銷售率：70%左右分析：本案與龍鑫花園相鄰，與本案僅仙林大道一路之隔，由南京一家銷售代理公司代理，可能由于成本的關系，其在當地廣告表現并不多。由于本案的產品屬于高層在建筑成本上較高，而其單價與僅比龍鑫花園高出200元/平方米左右，雖然價格不高，但由于其產品面積較大，主力房型面積都在150平方米以上，得房率低，總價較高，因此銷售情況并不樂觀。競爭市場總結多層銷售速度明顯快于高層單套144平方米以下更暢銷，頂層躍層銷售周期較長競爭樓盤的多層主力面積多在120平方米左右的三房套型價格高、品質差的樓盤銷售不暢開發商更注意樓盤包裝，有專業的代理策劃公司進行整體策劃在規劃設計上請知名的設計公司進行設計在開發上采取滾動開發的模式競爭策略分析品質取勝品質是項目的生命。在仙林目前在多層樓盤中還沒有出現一個相對高品質的小區，本案周邊的競爭對手品質都非常平庸，這是市場的空白，也是本案難得的機會。盡管本案的周邊景觀環境較為一般，但通過努力，在建筑、套型、用材、綠化景觀、物業配套及管理等方面，本案仍可做出當地品質一流的樓盤，從而給消費者眼前一亮的感覺，在當地市場中樹立起第一品牌、第一品質的堅實形象。低總價，高性價比從我們對仙林的房地產市場的分析我們可以看到總價的高低將直接決定客戶面。仙林當地的樓盤銷售中，本地自住需求占了絕大多數，而以仙林的經濟實力，能承受高總價的客戶相對較少，因此無論在品質上如何突破，將很難形成熱銷的局面，而且由于受到周邊景觀的限制本案也不宜定位高總價樓盤。從銷售情況看，本案周邊的多層住宅明顯好過高層，一是由于多層公攤較少，物業費較低，在建筑成本在房價中所占比例很高的仙林來看，高層住宅也較多層價格高，所以仙林的普通客戶更傾向于購買多層。綜上所述，我們認為高品質加低總價將對吸引客戶有著非常重要的影響。用營銷和規范的案場管理打動客戶一個出色的策劃案是樓盤開發成功的一半，而在案場執行中，利用一定的銷控手段及銷講資料將更有效的打動準客戶，有利于樓盤的銷售。在仙林市目前銷售的樓盤中，除遠州國際廣場有比較良好的平面、企劃廣告和案場布置管理外，各樓盤的營銷手段和案場管理都屬于較低層次。在樓盤銷售的案場，很難見到一個規范的案場執行，而在宣傳多數屬于較低檔次的如雇人在交易中心派發傳單，幾乎很少見到房地產廣告。抓住這一市場空白點，在營銷和案場方面突出我們的專業性，使我們在競爭樓盤更有優勢。四、房地產市場前景預測就仙林市現狀而言，經濟發展與東部地區比相對較快，房地產市場的發展日新月異，但按照經濟建設的正常軌道，隨著建設步伐的加快，市民經濟收入的不斷增長，可以預測仙林市的房地產市場潛力無限，蘊藏著巨大的發展空間。（1）房地產市場繼續保持旺盛需求從市場需求彈性分析，目前仙林市城鎮居民住房自有率已達到70%以上，大部分城鎮居民已經通過房改或購買商品房擁有一套住宅,今后改善住房條件或購買第二套住房投資將是需求的重要來源。根據仙林市政府最新規劃預測，到2020年，仙林中心城區合理人口規劃將為125萬人，仙林每年平均新增人口4.5萬，以2005年人均居住面積24.44m2測算，今后仙林每年至少將平均新增住房需求109.98萬m2，市場需求旺盛。（2）樓市房價仍將穩步攀升根據仙林市有關部門統計,至2005年底，仙林市共完成房地產投資24.43億元，比上年同期增長11.67%。其中住宅投資13.45億元，比上年同期增長29.08%。商品房屋需求旺盛，房屋價格大幅攀升，上半年商品房屋銷售額2.48億元，增長23.1%，平均銷售單價1408元/平方米，比上年同期增加了399元，增長43.9%。在2005年，在銷量保持穩定增勢的前提下，仙林市區房產均價已從2000年的900元/㎡漲至1800元/㎡,但此價格與周邊同類城市相比，卻仍有較大差距，隨著樓盤品質的不斷提升，需求的不斷加大，可以預見仙林房價仍有較大的增長空間。（3）居民對住宅品質需求提高隨著城市化進程的推進，近幾年來仙林房地產開發勢頭良好，但由于起步較晚，水平不高，已建成的居住小區多為項目面積小、格局呆板的普通公寓房，規劃、綠化、配套等不盡人意。而隨著仙林經濟的快速發展，人民生活水平日益提高，廣大居民對住宅品質需求日益旺盛，舒適性、安全性、便利性及優美的環境、良好的物業、完備的配套等都被放到重要位置進行考慮。（4）房地產市場競爭進一步加劇04、05年仙林土地拍賣面積超過3500畝，而今年可供的土地面積有4500畝，據國土資源局的相關人員表示，06年仙林的土地供應量在2000畝左右，可見市場供應相當充足，隨著前幾年拍賣的土地陸續開發，市場供應將會大幅增加，各樓盤間的競爭也會日趨激烈。（5）商品房價格水平低，有一定發展空間2005年仙林商品房均價為1800元/平方米左右，與國內發達城市的房價相比較，還有極大的發展空間。隨著城市建設的不斷完善，經濟持續增長，房地產市場逐步的成熟，商品房價格將有一定程度的上漲。第三篇：項目篇一、項目概況地理位置：本案位于仙林市形象街區仙林大道東段603車隊地塊，仙林大道北側（仙林大道為仙林市政形象大道，規劃寬度達80M，這交通便利，自然環境資源優越），占據仙林東區要沖,路網發達,交通便捷,出門不遠即可上高速公路，距仙林火車站約600米距離、長途客運站和繁華鬧市區只有幾分鐘車程；12、17、18、23、101、102、103等多路公交車經本區通往各地；附近銀行、學校、醫院等市政配套設施齊全，生活十分便利。經濟指標：總用地面積：38701M2總占地面積：11830M2總建筑面積：69661M2其中：住宅面積：48885.4M2商業面積：7930M2社區服務配套用房：971M2設備用房：402M2商業（辦公）面積：7626M2商業建筑內停車庫：3845M2容積率：1.8建筑密度：31%綠地率：35%住宅戶數：388戶多層住宅內停車庫：1165M2二、項目資源分析1、周邊環境資源區域位置：本項目地處仙林市政府形象大道——仙林大道，區域內企事業單位眾多，發展潛力巨大自然環境：本項目區塊地勢與仙林大道有一定落差，但小高層在一定高度可看到九鄉湖，視野比較開闊。交通資源：本項目臨仙林的主干道仙林大道，97、165、310、107等多路公交車經本區通往各地，出門不遠即可上高速公路，距仙林地鐵站站約600米距離，交通十分便捷。商業氛圍：本項目周邊商業已形成一定規模，仙林金鷹國際商業與本案毗鄰，附近的地鐵站帶來了較大的人流，商業氣氛一流。教育資源：有仙林大學城落戶，為本案提供了良好的教育資源和文化氛圍。升值潛力：土地資源的稀缺，市民認可度高，升值潛力巨大。2、項目本身資源項目案名：”蘭亭雅苑”開發規模：69661M2規劃理念：充分挖掘地方特色，展現“植物、環境、小區”的主題，將自然景色作為小區特色的主基調，給合原有的地形地貌，通過改造、整合，通過不同的手法展現植物的意念，將整個環境融入到小區的背景中，表達出“植物、環境、小區共生”的追求，同時把文化主題貫穿于小區的每個細節，通過這些手法讓人們充分體驗到本小區獨特的自然景觀與文化內涵，使整個小區更有生命力。物業形態：本項目規劃建有多層公寓、小高層、商業等多種物業形態，多元化的產品結構必將適合不同消費者的需求，同時高低錯落、疏密相間、不同形態的建筑既豐富了園區的天際線，又使小區顯得和諧宜人。戶型設計：在戶型上表現多種平層、躍層形態，并在景觀、采光、通風等方面充分實現每家每戶的均好性，戶型面積從八、九十平方米至兩百平方米不等，可充分滿足不同層次人士的居住需求。三、項目swot分析S：優勢1、靠近城市主干道仙林大道，交通便利2、仙林大道屬于是市政府形象大道，政府對周邊建設支持3、亞東城、仙林誠品城等新興住宅小區的新興建，形成一定的板塊效應4、仙林金鷹國際商業的開業提升地塊的檔次5、地塊周邊的配套相對比較齊全W：劣勢1、地塊沿仙林大道，車流較多，有一定的噪音污染2、目前經營產業多為汽配對小區的環境和品質提高有一定的影響。3、地塊有落差對小區規劃有一定影響O：機會1、仙林路的不斷完善，吸引市民的目光2、市區一類地段，成塊的空地較少，拆遷政策調整導致拆遷難度加大，目前市區一類地段可供開發的多層住宅稀缺3、仙林經濟的發展、市民收入的提高必定帶動市民對品質樓盤需求的加大4、本項目在規劃上、設計上、策劃上和物業管理上都是仙林房地產市場上一流的，這將對仙林的消費者產生較大的吸引力5、仙林目前城市化水平不高，隨著城市建設的推進，旅游及經濟的發展，城市化水平將逐步提升，房產市場也將面臨很好的發展機遇。6、房地產市場價格水平高，目前仙林房地產成交均價相對較高，但仙林環境優美，人文高地，給市場足夠的發展空間。T：威脅1、隨著仙林城市化進程步伐的加快,特別是新區的大面積開發,一方面可以提高城市品味,帶動市場需求,但另一方面,由于政府開發資金有限,極可能以出讓土地的方式來籌措主要資金，如此必定會增加土地投放量,給市場帶來一定壓力。2、后期宏觀調控的加劇，給整體房地產市場帶來的負面影響將延緩一部分人的購房計劃四、項目商業、辦公部分分析1、周邊商業業態、出租情況分析汽配一條街逐漸成形從我們對仙林大道周邊的業態調查情況來看，汽配維修在各類業態中占了絕大多數，比例達到67%，可以說周邊已形成汽配一條街的商業布局，由于臨近火車站，因此餐飲賓館也占了一部分達到10%左右，而周邊眾多的新興小區則帶動了建材經營，其他店鋪則屬于周邊小區的生活配套，數量較少。從出租率來看，本案周邊的店鋪出租率均達到95%以上，空關情況相當少，商業氣氛較濃，我們對承租業主進行的調查中，普遍認為經營狀況不錯。2、租金及回報狀況分析售價上漲趨緩、租金平穩上漲、回報率有所提高本案與仙林國際僅一街之隔，主力單間面積在50-60平方米左右，目前僅余三間店鋪，出租率更達到100%。其業態分布、店鋪類型上與本案有較強的可比性，因此具有較大的參考價值。從仙林國際的價格走勢來看，2003年底到2004年底之間由于受房價整體上漲和區塊不斷成熟的因素，價格上漲較快，上漲幅度達到了35%，而到了2005年，上漲幅度明顯放緩，僅為3%左右。租金價格隨著區塊的不斷成熟，整體上漲比較穩定，保持在25%左右。從租金回報率看，按一間店鋪50平方米計算，2003年底，該段商鋪的年回報率為4.1%，2004年底的時候為4.04%，目前為4.4%。目前仙林國際的店鋪出租情況非常良好，由于供不應求，因此店鋪的租金也一路上揚，部分店鋪甚至達到了2000元/月/間，同時由于房價上揚的情況有所遏制，因此回報率的上揚也使仙林國際目前的店鋪銷售情況比較良好。3、抗性及應對策略抗性國家宏觀調控使投資市場日趨冷淡案量較大應對策略國家宏觀調控使投資市場日趨冷淡策略：鑒于目前本案周邊的業態分布主要以汽配為主，因此，可把沿仙林大道打造成汽配一條街，把自用客戶（汽配經營商）列為本案商業部分的主力客戶。案量較大策略：1、分批次推出，緩解一次性推出的銷售壓力2、適當調整產品的面積，利用相對較低的總價吸引更多的客戶4、小辦公市場分析辦公市場整體需求量少、市場不規范，但市場空白有一定的發展空間在仙林，單純寫字樓的項目非常少，除翠屏紫氣推出一幢寫字樓但被市公交公司整體收購外，幾乎沒有純寫字樓項目，而一些如濱江花園、步紅花園等項目都推出商住樓概念，宜商宜居。目前仙林并沒有出臺類似寧波的辦公場所管理規范，很多辦公區域都集中在小區內，而純寫字樓在當地并沒有形成一定的概念。雖然由于仙林產業的匱乏，仙林寫字樓的需求并不大，但目前市場處于空白，而且本案處于市政形象大道——仙林大道，廣告優勢明顯，因此本案推出少量小辦公型寫字間還是有一定市場。五、項目客戶層研究1、主力客戶定位從項目自身的出發，結合仙林市的政治文化、經濟收入、消費特征，以及對整個仙林市房地產市場的調查研究與綜合分析，我們認為本案的主流目標消費群定位為：【仙林市中高檔收入群體和中高級投資人士】2、目標客戶描述（1）產品A--住宅的目標客戶：機關公務員、教師、金融、IT、新聞媒介工作者此類消費群體多為仙林市中高層次工作人員或中高收入行業人士，他們工作相對穩定，有較高的固定收入來源，因而對上檔次、高品質的大型居住區極為歡迎。外來經商者及本地私營業主仙林有一部分的外地投資、經商者，如浙商、閩商、粵商等，這類客商長期在仙林投資經商，并被仙林的自然山水與人文氛圍所感染，有意投資或定居者甚多。另外本地的私營業主二次購房的意愿較強。這類客戶經濟收入高，對高檔物業特別青睞。仙林下屬市縣鄉鎮工作人員據仙林新區調了解，本地下屬市縣鄉鎮工作人員在仙林市區購房較多，主要是一來城里有房有個落腳點方便辦事，二來購一套房政策規定可以解決若干城市戶口。抓住這類消費者還可帶動農村消費群體。二次置業者二次置業者也是本案消費群體之一，他們現多居于市內，但對目前的住房不是很滿意，有想通過現有房屋的租賃或出售來換取新房的欲望。（2）產品B—商業鋪面的目標客戶：實力型投資企業或個人他們注重本案的規模所帶來的巨大人氣，對物業地段發展潛力、較高的升值空間與投資回報率有著清醒的認識，此類投資者多為本地的企業主或外地的投資客商，經濟實力強，往往根據自身狀況自己經營或是以高價租賃的方式進行運作。本地塊原有業主本地塊原有商業街的經營戶原來就經營良好，因此在商業街重新建立后會考慮重新進駐。零散性投資業主多為本市區的原有小商販，有自己的店面，規模很小，屬小本生意類別。第四部分項目開發研究項目價值初步評估本案地處城市中心居住區，地塊綜合價值高，體現在：地段尊貴性——中心居住區，中心的地段尊貴性突出；品質可塑性——產品形態及社區品質可塑性較強；交通便利性——本案臨近市政形象大道--仙林大道，交通便利；區域完善性——在配套、居住氛圍及消費信心層面有良好的優勢，區域的成熟度被廣大市民認可；土地增值性——由于老城區地塊供應稀缺，土地價格一路上漲，本地塊的土地價值增值潛力不可限量。二、項目發展建議（1.）產品形態市場化如前市場敘述，多層產品銷售情況較好，客群接受度較高；而小高層產品也逐漸被市民所接受，故在充分結合項目的地塊特點及容積率要求的情況下，我司建議以多層為主，小高層為輔結合社區商鋪配套的產品組合形態，保證較好的銷售速度，同時可利用小高層的規劃提高項目綠化率，從而提升本案整體的產品品質。(2.)戶型設計多樣化區域市場及客群調查中發現：①自住型需求明顯，三房供應及需求比例突出；②區域市場的供給中戶型面積多數相對較大；③隨著房價的逐步攀升，市民購房對總價敏感度也會越來越高，因此在結合市場情況及本案的定位下，提出本案簡約大戶的戶型定位，即以100M2-125M2三房為主力產品，同時以較為豐富的產品類型以實現項目梯級化產品銷售;④在戶型結構上考慮了空中入戶花園、(雙)露臺、飄窗、底層私家花園等創新結構，以及南北朝向、戶內觀景效果等系列產品品質上的深入挖掘，也為產品力求在競爭力上有較大的突破，從而獲得市場競爭優勢。(3.)物業管理人性化高品質的物業管理服務是物業售出后保值增值的關鍵籌碼，也是社區內外環境綜合素質營造的基礎。所以人性化的物業管理將成為未來品質樓盤的方向標之一，建議聘請專業顧問公司介入，以提升物業服務的品質，使之成為本案重要賣點。（4．）社區配套智能化當今時代已進入數字化信息時代，住宅小區的智能化成為發展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區應引領智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、電話三網合一線路并全部采用地下電纜，整個小區實行24小時實時監控，提供自動抄表，多媒體服務、網絡教育等多方位的網絡服務。(5)、園林設計藝術化隨著人們生活水平的不斷提高，“買環境”的觀念已為大多數居民所接受，景觀優勢也成為眾多小區的一個核心賣點之一。建議聘請知名園林景觀設計公司介入，以提升園林品質及形象。在小區整體綠化設計上體現均好性和可入性原則：1、均好性：環境設計將根據園區地理特色，注重環境對每位住戶的均好性。在環境布置上采用了泛中心化的方法，把綠地、植物、小品分散到園區的各個角落，讓每位住戶都能享受到宜人的環境。2、可入性：在草種選擇、植物選擇、水系安排中都充分考慮到住戶"親身體味"的要求，使小區住戶能觸摸自然、感受生活。（6）、其他建筑外觀——是消費者購房心理的重要因素之一，應注重建筑的圍合，建筑、園林風格的和諧統一；其它方面——會所是未來社區檔次的標志之一，建議設置社區會所，內設兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設施。第五部分投資收益分析第六部分項目開發經營風險分析及策略1、項目盈虧平衡分析項目經營成本=11742.8（萬元），保本點=11742.8/(18609.4-1079.3)=67%即銷售收入達預測收入的67%時，項目處于盈虧平衡狀態。實際上項目盈虧平衡點在開發經營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態計算的結果。針對本案的情況，假定完全銷售，銷售僅需達到68.21%，即可保持財務平衡。從靜態指標來看，可以認為該方案的抗風險能力較強。以下為各產品類別在本案總銷售額中所占比例示意：產品類別占總銷的比例車庫4．13%11F小高層5.53%多層55.12%沿仙林大道一層商業20.15%沿仙林大道負一層商業1.92%北側規劃路1F+2F商業2.90%2F/3F商業(辦公)10.24%2、敏感性分析影響本項目財務效益的主要因素為總開發成本和銷售價格。針對前面所述評價指標，分別計算出當增加或減少5%和10%的成本（或售價）時，對主要經濟指標的影響程度，詳見下表：一、售價的影響預計售價預計售價預計售價預計售價預計售價敏感系數（×100%）95%90%105%110%銷售均價(元/m2)2,6712,5382,4042,8052,939營業收入186,093,800176,789,110167,484,420195,398,490204,703,180稅后利潤52,289,75248,940,06440,175,04660,775,62969,261,506內部收益率%44.53%41.68%34.21%51.76%58.98%二、成本的影響

估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系數

（×100%）95%90%105%110%單位成本(元/m2)1,685.701,601.421,517.131,769.991,854.27總投資117,427,793.68111,556,404.00105,685,014.31123,299,183.37129,170,573.05稅后利潤52,289,751.9258,161,141.6063,738,961.8046,418,362.2340,546,972.55內部收益率%44.53%52.14%60.31%37.65%31.39%從上述指標來看，該項目具有較好的抗風險能力，開發成本、售價+_10%的單方面變動都不會使項目虧本。對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感。因此，在項目的開發經營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關工作，以確保預期目標的實現。3、項目開發經營主要風險及對策分析房地產開發經營的主要風險一般包括宏觀經濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業風險等，根據本報告關于項目開發經營的環境分析、項目定位、項目的技術經濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。1、市場風險本案的定位為中等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住品，體現對人的關懷和尊重的現代居住社區。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設計中，如何精雕、細刻，使得未來開發的產品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現出本物業與眾不同的魅力和優勢。從產品結構、類型等方面考慮，目前在同一區位（潯陽區）、同一檔次的物業供給量相比開發區體量明顯減小，但未來整體的市場開發容量是相當大的。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現個性以謀求市場的同時，還須更加把握開發的進度。隨著區域發展和完善，將大大促進項目所在區域周邊環境的改善，促使目標客流量的增加，密切注意目標客戶群的變化，跟蹤調查，作出應變。2、企業風險企業風險包括經營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，公司對本項目的目標市場選擇、產品定位選擇，資金籌措選擇、開發方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環節中能否準確到位就顯得十分重要。第七篇：結論與建議1、項目擁有較好的投資環境與機遇國民經濟的持續穩定發展、住房制度改革的深入，仙林市良好的房地產市場環境，政府對公司開發本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環境與機遇。2、項目在經濟上具有較強的可行性項目總建筑面積：696661萬平方米項目總投資：11728.9萬元項目財務凈現值:5229萬元項目投資報酬率:44.53%以上指標顯示，本項目具有良好的經濟效益，投資報酬率較高，且投資開發商具有較強的房地產開發能力和良好的信譽，所以本項目的抗風險能力較強。另外，由于本項目的投資回報收益率遠遠高于貸款利率，抗風險能力強，完全可以充分利用經濟效應，在前期階段爭取一定數量的貸款，加快建設進度，以獲取更高的投資回報。（上述經濟指標是根據目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結果。）3、項目具有的突出優勢?項目的定位屬中等檔次，在供需圈內具有廣泛的目標客戶。?項目較好的地理位置（包括交通、人文等環境）。?項目所處地塊的發展前景較好。（仙林大道為市政形象大道）?區域相對競爭個案較小及潛在需求量較大。4、項目開發經營風險較小本項目土地開發使用權取得費用相對較低，地塊綜合價值較高.（相對目前周邊個案在土地成本上會有較大優勢）且在開發運作過程中可享受政府提供的諸多優惠政策，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩獲預期投資收益。5、強化項目進程中的投資、質量、進度控制。抓住市場空隙，加快工程進度，注重對可能發生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。附：銷售執行方案本方案擬訂的條件為使本發案之表述更為直觀，現擬訂相關數據及時間。具體的數據及時間將根據以后之實際操作情況作出準確更正。一）、擬訂拿到預售證的日期為7月初（也就是說，從7月份開始便可以進行正式銷售）。本方案建議在正式開盤前于六月中旬進行內部認購（后詳）。二）、擬訂之開盤日為7月28日。三）、擬訂之：總戶數：388戶，總建筑面積約：48887平方多層建筑面積約：44600M2多層開盤均價為：13000元/平方米小高層建筑面積約：4287M2小高層開盤均價為：13500元/平方米合計：1028.88萬（四）本案商業(辦公)總建筑面積為：15556平方米。其中仙林大道一層商鋪建筑面積約：3750M2預計均價：10000元/平方地下一層建筑面積約：2380M2預計均價：買一層送地下一層合計：0萬二層/三層商鋪(辦公)建筑面積約：7626M2預計均價：12000元/平方規劃路一層+二層商鋪建筑面積約：1800M2預計均價：12500元/平方車位面積合計：5010M2累計總銷約：67407.12萬元*（車位未計入）（以上測算數據最終以確認施工圖紙及測繪面積為準）。二、銷售控制總體策略（一）推盤手法的控制策略選擇1、本案的整體銷售策略結合本案具體情況，住宅總戶數約388戶，主力面積在100-125平方，在該區域目前同期競爭個案量較少，產品優勢較為明顯，如何盡快去化是下階段的主要目標。而由于北側規劃路及東南側仙林大道商鋪占本案的體量較大，加之二、三層及北側規劃路段商業人氣明顯不足，針對該部分商業如何推廣將成為本案運作順暢與否的關鍵。考慮到項目原為汽配中心的先天優勢，建議在運作初期結合當地政府推廣招商工作（為期約二個月）。視市場反饋對產品結構及銷售方案作進一步調整。商鋪銷售應和住宅推廣分步進行。建議在七月開盤前期以住宅為主，輔以商鋪統一招商、內部銷售的策略，住宅部分分階段推出。本方案總體上將本案分為內部認購期、開盤熱銷期、續銷期、收盤期四個階段推出（具體的方案后詳）。（二）推盤時機的控制策略在本案拿到預售證的時候，可根據前期推廣的客源進行內部認購。內部認購是為正式銷售尋找突破口、同時確定本案的價格認可度及樓盤接受度，及時調整自己的銷售策略，在內部認購一階段后，才開始正式進行開盤銷售。原則上分二個階段去化，前期內部認購推廣以1-6號樓為主，力求在開盤前有效去化該五幢多層，有效回籠前期資金。開盤后主推7-15號樓，因當地多層的樓層系數相差不大，原則對三四層部分銷控。商鋪前期以仙林大道上一層商業為主力帶動地下一層商業銷售大原則，結合招商爭取地下一層引入大賣場，其后以單價差距為主要推動手段，將二、三層及東側單價拉開，以較低的總價吸引投資客及賣家；前期主力商鋪高價熱銷配以吸人眼球的價差及招商人氣，來帶動該部分商業的去化速度，為商鋪的整體清盤做準備。按產品類型適當區分推出的時間。三、銷售控制執行方案（一）銷售部前期準備工作1、計劃時間：06.4月15日——6月15日2、執行內容：a、案場內外（售樓處和樣板房）所有布置完成，物品到位（電話申請，安裝完成，各類印刷品、銷售道具運至案場，擺放到位）b、業務員培訓計劃和內容編導c、銷講交資料的編導，初步銷售圖紙到位d、統一銷售說辭的編導e、人員進場，打掃衛生f、銷售講習g、銷售人員基礎培訓完成h、安排銷售人員進行市場調查，掌握當地房產市場最新動態，在匯總之后完成市場報告i、安排銷售人員熟悉當地的生活機能，交通路線j、在實際情況允許的條件下做好產品的亮相工作k、銷售演練（接待禮儀、銷控、說辭的運用以及各個注意事項）l、各種案場規章制度制定完成（權責范圍、衛生、紀律、接待流程等）m、銷售用各種表格落實完成（客戶資料登記表、案場報表、房源表、空白價目表、獎品領取登記表、合同領取登記表、工程聯系單）n、大定、小定單落實到位，規范合同草稿落實到位o、初步價格確定p、基價和差價系數確定q、付款方式和優惠條件、方式確定r、銷售人員優惠權力、額度確定、案場獎金制度確定完成s、銷售人員統一制服、胸牌、名片落實到位t、銷售人員熟悉本案、進行產品優缺點分析、答客問，產品賣點提煉u、開盤活動策劃，獎品選擇，贈獎品方式確定v、開盤期間媒體宣傳活動策劃，擬定廣告預算(設計、文案、報紙版面設計、TV、公交車身廣告等)w、開盤必要證件落實x、最終銷售圖紙確定并由甲方簽字簽約生效y、內部認購工作擬定(說辭、工作范圍、一定范圍內廣告宣傳活動)z、醞釀期上門客戶情況分析(購房目的、心理承受價位、購買力、客戶抗性、是否真正購買等)銷售配套工作內容確定(保安、財務、法律咨詢、銀行及各職能部門銜接工作等)內部客戶認購1、計劃時間06.6月15日——8月15日2、執行內容：內部認購工作展開，工作細則開始實施操作程序:6月17日(星期六)通知所有關系戶到售樓處進行選房.住宅定金:一萬,商鋪定金二萬.于開盤七日內辦理簽約手續,逾期不享受內部優惠價.內部認購期優惠措施(待定)確定并在一定客源范圍內展開內部認購期客戶情況分析,通過對客戶情況的分析以最后確定開盤時的最終價格(單價、上浮系數、總價)及商鋪的推廣方案修正確定保留房源并在房源登記表上登記確定并由甲方簽字生效銷售人員培訓內容反復演練做到得心應手開盤準備工作全面展開廣告內容，費用最終確定報紙廣告內容定位，報紙版面定位電視廣告內容，時間段定位公交車身廣告落實并投入運行銷售道具到位情況最終驗收銷售資料到位情況最終驗收銷售配套并作到位情況最終驗收開盤活動到位情況最終驗收銷售人員工作情況最終審核注:內部認購銷控1、內部認購推出的房源由認購時具體情況而定。3、執行步驟：（1）6月15日前，準備銷售資料有：樓書、宣傳單頁（折頁）、認購須知，認購流程圖等。（2）8月25日，銷售部進行內部認購銷售總結——銷售部整理銷售總結的房源資料及總結銷售的價格、從人員組織、廣告效應、工作環節處理等方面對內部認購效果進行總結。內部認購執行計劃及目標：推出單元：1-6號樓合計，136戶住宅去化：75戶，約8000平方。預計總銷：1847萬（注：以多層及小高層通差價：2309元/平方計）商鋪去化：商業一區一層+地下一層為主，約1200平方，預計總銷：1200萬合計總銷：3047萬占總案量的：17.50%（占項目總銷量之比）（二）開盤熱