商品房買賣合同糾紛民事代理詞尊敬的審判長、審判員：根據我國民事訴訟法和律師法的有關規定,XX律師事所接受原告XX置業有限公司（以下簡稱置業公司）的委托,指派XX律師作為置業公司與劉XX房屋買賣合同糾紛一案的一審訴訟代理人,就本案所爭議的問題，發表如下代理意見，供合議庭參考：一、原告與被告雙方簽訂的商品房買賣合同及補充協議符合法律規定，未違反強制性規定成立并生效，應當受到法律的保護本代理人認為，原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同合法有效，雙方當事人均應嚴格遵守執行，任何一方無權擅自變更、解除或違背合同約定。首先，該合同書簽訂雙方主體適格。原告作為有資質的房地產開發企業，取得各相關部門的批準和認可，開發XX房地產項目。被告作為成年人，具有完全的民事權利能力和行為能力。原被告雙方具有主體資格簽訂《商品房買賣合同》。其次，該合同是原被告雙方當事人的真實的意思表示，原被告雙方為了簽訂本商品房買賣合同，經過多次咨詢、協商和談判，充分體現了雙方當事人的真實意思。再次，合同書內容合法。從合同內容來看，原告投資開發房地產，被告出資向原告購買案涉房屋，整個合同書的內容完全符合現行法律規定。最后，合同書形式完備，原被告雙方簽訂的商品房買賣合同根據有關規定，到XX房地產交易管理所辦理了商品房預售登記，取得政府管理部門認可，形式完備。根據《民法典》第465條之規定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同．本案原被告依法均應嚴格遵守合同，履行合同義務，而不得擅自變更、解除或違背合同的約定。二、原告已經履行了作為賣方的合同義務，沒有違約行為屬于守約方，被告沒有按照《補充協議》的約定支付購房款，已構成違約應承擔違約責任。庭審時，原告向法庭出庭出示了《XX市商品房現售備案證》（編號：XX）、《XX市房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》（編號：XX）、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《XX省增值稅普通發票》等，原告于XX年XX月XX日向被告交付了涉案房屋使用至今，被告對上述證據沒有異議。證明原告已經履行《商品房買賣合同》作為出賣方的主要合同義務。被告應當按照雙方簽訂《補充協議》的約定支付購房款，被告自XX年XX月XX日至今已有二期購房款未支付，已構成根本違約，應當按照合同的約定支付購房款本金及違約金。三、被告主張解除《商品房買賣合同》沒有事實和法律依據，其答辯意見不應被采納1、庭審中，被告以房屋存在面積差為由請求解除合同，但是沒有提供任何的證據證明其主張。代理人認為《商品房買賣合同》約定的建筑面積與實際交付的面積是一致，不存在面積差。其次，根據《商品房買賣合同》第五條第一款的約定：最終面積以房產主管部門實測面積為準，差異面積及款項的處理以合同約定單價據實結算（多退少補）。根據上述約定即使存在面積差，也應該按照約定的單價多退少補，《商品房買賣合同》沒有約定被告有因為面積差而解除合同的權利。其次，上述約定最終的面積以房產主管部門的實測為準，涉案房屋目前正在辦理產權證，是否真的存在面積差仍需以產權證上登記的實測面積為準，來判斷涉案房屋是否存在面積差。所以，目前被告以原告交付的房屋存在面積差為由解除《商品房買賣合同》沒有事實和法律依據。2、根據原告提供的《項目業主房屋驗收交接單》、《入伙簽單》、《前期物業管理服務協議》等證據可以證明，房屋已經交付被告使用兩年半之久，房屋無論是出租還是自住都已不是原來的“新房”，解除合同后原告已經不能按照新房進行二次銷售，會面臨房屋備案登記、房屋交割等工作無法實際展開，總體說是沒有解除合同的可履行性或者說對原告的合法權益會造成非常嚴重的損害后果，對原告明顯不公平。也可能會引起整個房地產市場退房潮的出現，對社會穩定產生負面影響。3、XX病毒X情使XX市及涉案房屋的價格、投資收益明顯下降，也是導致被告提出解除《商品房買賣合同》的真正動機。假如，房價繼續大幅上漲，在買方沒有任何違約的情況下，原告能否擅自解除《商品房買賣合同》呢？顯然是不能的，反過來講同理。雙方簽署《商品房買賣合同》所涉房屋的用途是商業（商鋪），具有投資屬性，投資具有高風險高回報的特點，高風險是每一個投資人應當具備的能力。比如說，“炒股”，新聞報道中因“炒股”賠錢跳樓的比比皆是，如果股價下跌了可以按照原價退掉，那么股市今天將不復存在，房地產市場依然如此，擅自解除《商品房買賣合同》有損合同法的穩定性、可靠性，如果合同沒有了約束力可以隨意解除，那我國的法治和經濟將很難進步和健康發展。4、原告沒有與任何人口頭允諾或簽署過“統一招商”協議，被告在庭審時也沒有證據可以證明。即使有第三人與被告曾簽署過類似的協議也與原告無關，亦不能成為被告解除《商品房買賣合同》的理由。綜上，原被告雙方簽訂的商品房買賣合同合法有效，雙方當事人均應嚴格遵守執行，任何一方無權擅自變更、解除或違背合同約定。被告未按照《補充協議》支付購房款，逾期支付已構成違約，應當及時支付房款本金及違約金。希望法院根據雙方事實證據，并依照《中華人民共和國民法典》