1關于城市和國有工礦棚戶區改造項目有關稅收優惠政策的通知關于城市和國有工礦棚戶區改造項目有關稅收優惠政策的通知財稅〔2021〕42號各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，西藏、寧夏、青海省（自治區）國家稅務總局，新疆生產建設兵團財務局：根據國務院辦公廳《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2021〕4號）、住房城鄉建設部等五部門《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》（建保〔2021〕295號）精神，現將城市和國有工礦棚戶區改造安置住房（以下簡稱改造安置住房）有關稅收政策通知如下：一、對改造安置住房建設用地免征城鎮土地使用稅。對改造安置住房經營管理單位、開發商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。在商品住房等開發項目中配套建造安置住房的，依據政府部門出具的相關材料和拆遷安置補償協議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮土地使用稅、印花稅。席德二、倍企事非業單盼位、糞社會隔團體扣以及齒其他靠組織杏轉讓冤舊房宮作為佳改造撓安置督住房呼房源貌且增浴值額謙未超津過扣竟除項葬目金饒額2筒0%賊的，宜免征層土地食增值該稅。任歸見三、卷對經瞇營管投理單憐位回座購已緞分配憑的改火造安目置住錦房繼甘續作做為改楊造安另置房棉源的鍛，免解征契寄稅。皇盒占四、廢個人替首次怠購買鼻90孝平方瓶米以崗下改宗造安運置住狂房，贊可按辟1%年的稅逼率計哄征契海稅；弄購買棍超過逝90寸平方騎米，仔但符水合普饑通住等房標觸準的面改造百安置核住房茫，按肺法定世稅率她減半箏計征果契稅章。助皮五、斥個人啟取得宰的拆匪遷補伴償款孟及因普拆遷值重新權購置攻安置消住房扁，可等按有島關規旱定享湯受個誠人所端得稅壓和契葵稅減襲免。籠冬暑六、策本通歌知所燕稱棚納戶區茶是指揪國有咬土地繞上集催中連保片建兩設的緩，簡肝易結樓構房喜屋較泥多、廚建筑左密度阿較大屬、房沾屋使挨用年浮限較魚長、脂使用桶功能陰不全彩、基慎礎設炎施簡洞陋的肝區域熔；棚潛戶區瑞改造宣是指餡列入昆省級饒人民緊政府為批準稼的城恒市和核國有躬工礦參棚戶憐區改普造規泉劃的在建設犯項目暈；改將造安內置住綢房是讀指相柱關部雀門和扇單位膛與棚刮戶區津被拆音遷人孤簽訂央的拆幕遷安療置協授議中械明確免用于穿安置籌被拆陶遷人奧的住錫房。爺月險七、材本通蹲知自充20乎10下年1引月1淘日起秤執行斑，2竟01誕0年押1月曠1日姑至文時到之碼日的哀已征中稅款少可在生納稅票人以蹈后的揪應納拖相應栽稅款政中抵評扣，違20姨10靠年年饅度內村抵扣蜓不完第的，貍按有期關規嚴定予營以退去稅。圍麗厚八、嫩各地導財稅尋部門等要加罵強對嘗政策纖執行測情況簽的跟莊蹤了止解，壞對執及行過樂程中裝發現同的問遞題，粒及時凡上報畏財政條部、萬國家僚稅務盞總局下。升嚇財政謊部散國家邪稅務映總局毒櫻潛二○構一○栗年五輕月四匹日劈房地粥產企康業拆將遷還漆房的辱賬務博與稅恥務處求理頑中國叮財稅區培訓威師社肖太模壽舅房地奮產企憶業在課經營距過程討中,登往往叮會發準生“啞拆一博還一吊”即朗拆遷謙還房斯的行塑為。滲所謂撥的“炕拆一諸還一維”是泰指拆感遷人投以易估地建紡設或賓原地圈建設伍的房迎屋補攤償給叢被拆慨除房是屋的示所有腳人，青使原裙所有壘人繼輕續保兔持其夠對房降屋的兵所有啊權的斤一種灘實物醫補償帳形式艷。本誘文主速要就蠶拆遷妄還房薄行為橫的會丙計和季稅務獨處理返進行捆詳細殲的介剩紹，玉并給湊予案版例分講析。逝一、覺房地泄產企角業拆餡遷還盼房的賣賬務俘處理菌一般冰來講鵲，如勝果被精拆遷物戶選搜擇貨乏幣補進償方拐式，囑該項笛支出桑作為蛇“拆震遷補裙償費摧”計袋入開波發成套本中壇的土后地成舟本。生而房串地產柔企業傷拆遷窩還房串的實椒質是懇，被振拆遷夕戶用芒房地逆產企女業支芝付的狠貨幣粒補償稿資金想向房遲地產漏企業苦購入痕房屋橫，要符確認僚土地俱成本餓中的壓“拆爐遷補晨償費問支出齡”，均即以迅按公霜允價鄉值或預同期其同類槳房屋轉市場吃價格濤計算菊的金被額以飼“拆準遷補捉償費胃”的僅形式老計入圣開發期成本號的土貧地成岸本。石另外鄰，對求補償矩的房昨屋應桌視同裹對外者銷售你，視驗同銷姿售收血入應唇按其罷公允嬌價值榆或參北照同病期同采類房抱屋的菜市場銹價格拋確定櫻，同衫時應用按照蘇同期玉同類彩房屋熟的成蒸本確狗認視貪同銷棚售成唇本。睡以非奴貨幣損性形嫁式支摘付的傍拆遷皇補償蝶支出經、安乓置及紋動遷之支出跡、回嫩遷房多建造柳支出統，適鞠用《狀企業肅會計輕準則冒第7糠號—嚴—非粒貨幣健資產敞交換古》的媽規定逝，回叔遷房造的非補貨幣薦性資儲產交末換，灶預計晃未來無能帶屋來更肝多現仗金流摟，一仿般情料況下輛是具伏有商塔業實董質，貧且公轉允價麻值能而夠可肌靠計渠量。午（一手）在猶開發登產品射完工靈時，旨根據誠安置黎時的洲同期醒同類蛇價格羊，視擱同銷爸售的閥會計跨處理證：設借：即開發序成本敲——跳—拆微遷補然償費流貸：濕應付蛇賬款蹄——撈—拆縣遷補畢償費雄借：哨應付密賬款祖——旬—拆哨遷補路償費燃貸：懂主營殘業務迎收入維（二芒）房就地產蠢企業畢開具慢銷售留不動宅產發塊票，較業主巖向房爆地產志企業梁出具輸拆遷暗補償祖費收消據，杯結轉奪成本繳的會廉計處火理：蔬借：嫌主營屆業務陡成本足——奏土地庭征用際費及革拆遷梯補償識費違貸：沫開發花產品涂二、嫁房地躺產企濕業拆始遷還蔑房的疊稅務丈處理孫房地躬產企垮業發太生的非拆遷簡還房持的行據為主壓要涉籮及到丟營業慰稅、拌土地林增值乓稅和治企業爛所得槽稅的稍處理錢。儲（一牧）營潑業稅禾的處蛛理堤《國來家稅捎務總雁局關當于個臘人銷眠售拆兆遷補悔償住勺房征幻收營柳業稅神問題功的批笑復》剛（國常稅函辨〔2洗00宜7〕氣76嚷8號郵）規軟定，父房地凍產開綿發公件司對育被拆主遷戶忌實行炮房屋織產權崖調換桂時，放其實跡質是搏以不崖動產畫所有變權為鄭表現班形式夫的經珠濟利音益交角換。尾房地晶產開熄發公冊司將赤所擁仗有的無不動辮產所虎有權疾轉移代給了競被拆擺遷戶伙，并警獲得趕了相把應的互經濟頌利益辯。壤1、聚納稅繞義務辱發生畝時間更房地疏產開澡發企晝業在爛辦理辨拆遷秘補償晚房產打時，餐營業裝稅的緒納稅嚴義務千發生葛時間禿目前有沒有漏明確驕規定杠，一趙般認窮為拆殃遷補嘴償的自營業彎稅納椅稅義制務發回生時餡間應鋤該為籃補償帖房產匪竣工斯并與貢被拆趴遷戶爆辦理濃交接高手續渾時。臭2、銷計稅儀依據悅根據啊《營嘴業稅伯暫行飾條例捉》、壩《國窯家稅川務總譽局關送于外杠商投濁資企聽業從服事城崗市住突宅小伐區建語設征兵收營趁業稅姓問題蔬的批罪復》油（國索稅函因發〔啄19漠95吉〕5刷49顛號）著、《殘國家坑稅務黨總局翅關于擾以房蘇屋抵籮頂債六務應漠征收括營業完稅問坑題的飄批復漏》（瞞國稅幟函〔抄19酬98蚊〕7尖71娛號）列及國罩稅函歡〔2耕00眨7〕息76侮8號妥的規消定，荒納稅那人在婆房地并產開是發過纖程中寇給予皆拆遷泊戶補騎償或據安置豪的房塞屋，紗不論年其以拴何種錯方式壇結算兼價款贈，以眉及拆捆遷人傾取得您房屋蠟作何漂用途孟，均肯應屬尺于營候業稅蹦的征稱稅范鞠圍，賭應按寇“銷拴售不扇動產湖”稅回目繳蚊納營枕業稅越。掛基于投拆遷想房屋慮行為軋的特妖殊性姥，在倦營業瓜稅的笑計稅加依據財上，枯應區級分以病下兩怖種情子形。找（1盞）根搭據國后家稅拆務總遞局《韻關于固外商電投資橡企業妥從事賀城市愚住宅念小區可建設閣征收幼營業踏稅問傭題的循批復宿》（逆國稅虹函發閘〔1鑒99代5〕山54眨9號貝）和曠《營顫業稅春暫行劑條例乒》的蘇有關血規定傘規定逢，悔對償斜還面妹積與商拆遷據建筑變面積脊相等夏的部拍分，講由當該地稅健務機攀關按絞同類米住宅控房屋產的成括本價減核定歉計征踐營業糕稅側，對拆最終樂轉讓博時未歐作價殿結算吊的住迅宅區撿配套牲公共蟲設施遼（如疫居委擠會用勝房、腐車棚薯、托扶兒所松等）諒，凡可轉讓命收入最已包壓含在尸住宅臥房屋刺轉讓語價格虎中并銷已征浸收營現業稅漸的，劉不再傘征收端營業懇稅。閱（2額）對唱超出嚇拆遷紐建筑蕉面積平的部釘分，屬則應上按《哨營業義稅暫厚行條裝例實和施細璃則》格第二姜十條真規定某的順蓋序確知定計啞稅營刑業額浙，一候是可興以按沈納稅憑人最顆近時內期發比生同溉類應剖稅行她為的圾平均熔價格刮核定服；二貿是可灑以按獵其他武納稅墻人最槳近時懸期發趨生同暢類應壺稅行難為的伙平均仍價格全核定富；三間是按強下列乎公式料核定餃：營虛業額研=營賊業成繳本或延者工模程成麗本×偷（1桿＋成羊本利撞潤率樣）÷情（1撈－營惜業稅懷稅率元）。局（二盯）土巾地增匠值稅下的處資理姑國家赤稅務跨總局濾《關蔽于土齊地增勞值稅太清算藏管理愧有關胃問題萄的通土知》碰（國壇稅函珠〔2跪01條0〕悔22局0號輝）規燃定，母房地煤產企蹦業用喚建造乞的本香項目子房地年產安寧置回尋遷戶木的，質安置撒用房手視同煤銷售漸處理厚，按塊國家寄稅務推總局碰《關炭于房勝地產脾開發鳴企業帶土地朋增值辮稅清袍算管燥理有低關問賭題的添通知侄》（告國稅攪發〔閱20欣06炊〕1懶87崖號）摸第三抵條第擦（一將）款幟規定揀確認黨收入姥。即竊房地身產開需發企漢業將染開發果產品使用于展抵償座債務燃、換潑取其昨他單臉位和上個人姓的非齊貨幣室性資粒產等身行為座，發繭生所溝有權臉轉移吐時應蒜視同均銷售抖房地攤產，次其收咸入可雨以按想本企槐業在符同一弱地區視、同城一年奮度銷咳售的脊同類腹房地卻產的豪平均穴價格誦確定寒，也鮮可以滅按由衣主管血稅務籃機關懸參照決當地歪當年肚、同攻類房排地產詠的市革場價叉格或覆評估身價值塑確定振。同四時將靠此確現認為悟房地申產開鈴發項碼目的跡拆遷拼補償指費。處房地得產開待發企瀉業支劍付給勁回遷否戶的扯補差吉價款占，計車入拆參遷補釋償費齊；回側遷戶窯支付不給房棵地產槐開發疑企業田的補糠差價撞款，珍應抵餅減本為項目吊拆遷兆補償沉費。薄（三急）企籌業所扔得稅董的處販理機《企鋼業所屯得稅廊法實緣施條廳例》樸第六瞞十六記條第繼三款匯規定劑，通曲過捐權贈、況投資臘、非俘貨幣薄性資蓬產交梳換、罪債務賠重組前等方蠟式取疼得的緩無形劇資產趁，以上該資床產的考公允冰價值稀和支掠付的犧相關衛稅費揭為計連稅基帥礎。毒《房紅地產狡開發蟻經營以業務德企業貢所得峽稅處搏理辦功法》最（國騙稅發眨〔2過00海9〕勉31著號）很第七喂條規蹄定，貌企業砍將開范發產牽品用速于捐率贈、去贊助積、職腦工福懶利、歐獎勵倒、對肯外投挑資、糠分配到給股昏東或竊投資互人、盒抵償秧債務董、換奪取其務他企嘗事業碑單位蒙和個曠人的承非貨規幣性逐資產羅等行肥為，夏應視閥同銷妹售，娃于開溪發產夫品所他有權基或使羨用權位轉移贏，或會于實余際取第得利茄益權僑利時帥確認裝收入范（或碗利潤字）的珠實現繭。確腹認收簡入（知或利特潤）曾的方彈法和擋順序新為：恐1、膽按本貍企業娛近期洞或本化年度熱最近高月份妄同類尾開發殖產品捏市場肯銷售醉價格窗確定腔。蠢2、羞由主疾管稅烏務機企關參擋照當石地同怪類開恨發產罵品市望場公趟允價蓋值確它定。惜3、叼按開蹲發產漸品的革成本倍利潤擁率確經定。曲開發雙產品懲的成獅本利播潤率衡不得少低于貌15倍%，嫌具體擺比例計由主娘管稅升務機腹關確謹定。鐘關于達計稅清成本熊的確厚定，甚該房盞地產肺公司選用自古建商展品房沙抵償勤應付主拆遷伏補償顧款的哀行為摔，根改據《戀企業領債務顫重組定業務勿所得糕稅處即理辦畜法》鳥（國掙家稅遷務總執局令指第6借號）燦第四援條規競定，卻該房賠地產薪開發買公司奔以非繩現金斧資產事清償畜債務個，應誰當分敵解為雷按公湖允價我值轉皮讓非繁現金雜資產并，再伸以與蔥非現遵金資婆產公奏允價涉值相摧當的因金額暖償還沸債務現兩項初經濟送業務鏟進行太所得妹稅處搜理。太也就快是說銷，該璃房地告產公導司“女拆一象還一廊”行訴為要及按公顧允價友值對洗所還緒原的境商品稍房視峽同銷誼售確浩認收撿入，霸同時種以相回同金屑額確準認作洲為房賓地產旋開發單計稅縫成本罪的拆妹遷補判償費兼。脹三、鳥拆遷翼還房竊的案姻例分漠析刮[案毅例1博]鄰江西炎省南報昌市貞某房聲地產侮開發確公司希20瞎09呢年度網采取錯拆遷燃安置戴方式繁對某擺小區味進行萌住宅爹開發導建設斧，在線安置烤方式娘上，患公司綁采取縫“拆梯一還石一，漂就地濃安置令，差刷價核雹算，奪自行劣過渡腦”的進產權罪調換瓶方式溝對拆燥除被測拆遷援人房醫屋進招行安春置補漂償。喜20塊10是年6傅月該涉公司民用已潤完工淺10誘00塘平方非米的漢自建吐商品北房償每還被卸拆遷百人（周其中麥等面誠積還蜻原部隆分8且00就平方盆米）療，同忍類住手宅房渡屋建盡造成澆本2辦20請0元六/平摟方米茂，銷限售價懇格3哪50腦0元泛/平丑方米溜。請唯進行內有關脹的稅鍛務處較理分歷析。庫[稅怠務處據理分惠析]匹（一石）營回業稅活處理葛該房鞋地產橋開發丸公司蜜應就錯其還遼原面月積與突拆遷俯面積向相等奔部分孩，按半同類笑住宅吐房屋煤的成母本價串（即甚本例沈中的岡商品咽房建梳安造悔價）摸繳納醫銷售唇不動身產營寧業稅題88慕00睜0元艇（8波00世×2勝20致0×傷5%縣）。革而對撈超出茅部分泡則按縫同類鎖商品激房市壯場價譜格繳突納銷傻售不則動產竹營業聯稅3填50宅00刃元（他20鈴0×半35擴00絡×5借%）跪。庫（二椅）土陣地增連值稅左的處比理翼房地滋產企猴業用對建造恭的本厚項目猜房地舟產安啊置回辰遷戶起的，罩安置襲用房糾應視奮同銷凳售處輕理，旅上述絞“拆喊一還夢一”萌行為未，在殃按市墨場價逆格確財認收呼入的違同時全，還馳應將出此收須入確借認為濱房地坑產開菠發項墾目的暮拆遷垃補償努費。斜房地猜產開斯發企濫業支鐘付給淡回遷戲戶的識補差填價款梳，計買入拆惡遷補忽償費喉；回醬遷戶引支付庭給房諸地產重開發硬企業內的補腰差價茄款，廣應抵省減本垂項目擠拆遷擔補償涼費。喇本例仿中由隔于不早存在守補差貸價問株題，執“拆藏一還徒一”天等面化積部府分土包地增信值稅孝的計框稅收睬入為刊28抗00想00看0元圈（8維00點×3段50坑0）奉，同煌時，簡計入民房地堤產開縣發成菊本中醉的土陣地征隸用及偽拆遷皂補償礙費也邊是2弊80億00的00私元，每假如灑江西遼省規料定普撇通住昌宅的蟻土地壩增值駱稅預茅征率悼為2呼%，鄰則應純按規蕩定預羅繳土戚地增斤值稅顫56于00療0元靈（2鼻80壞00吊00過元×滴2%齒）。旁（三煉）企嚷業所覽得稅毀的處燈理繁根據焰《企辱業所種得稅爹法實腥施條排例》互第二健十五傾條及卻國家介稅務奮總局祥關于技印發久《房漢地產襲開發融經營債業務偽企業燭所得盯稅處香理辦坐法》泰的通智知（唐國稅丘發〔沸20福09籍〕3撓1號炕）第角七條春及此筍前的殃《國某家稅劣務總般局關冤于房監地產瘋開發喪企業咱以房紫屋抵教頂地肝價計伍算繳附納企晃業所膝得稅友問題膜的批傭復》谷（國巡稅函稻〔2卡00少2〕雞17輛2號投）規死定，珠企業前將開列發產虎品用罵于抵兆償債注務、尾換取漫其他拳企事斥業單嘉位和勉個人爽的非蒼貨幣涼性資裙產等增行為雄，應腦視同仍銷售統，于遵開發宣產品艙所有榨權或棉使用跳權轉慚移，電或于免實際繩取得脈利益尤權利氣時確唯認收駐入（逆或利搶潤）撤的實精現。宗同時配根據更《企框業債瘦務重戴組業觀務所退得稅摩處理欣辦法泄》（泥國家原稅務鴨總局卡令第送6號拾）第臺四條而規定億，該違房地瓶產開患發公溉司以曬非現宰金資籮產清剖償債礎務，零應當夠分解映為按蹤公允爭價值尼轉讓磨非現貓金資竟產，從再以嗎與非賢現金當資產械公允乞價值巧相當藝的金景額償嚴還債隱務兩肺項經咳濟業糟務進威行所喘得稅拿處理類。也栽就是膝說，押該房辨地產有公司架“拆菠一還家一”腫行為是要按春公允魚價值羨對所滑還原摧的商鼻品房它視同斃銷售稍確認游收入雜，同床時以喉相同酷金額競確認辦作為階房地灶產開炸發計孕稅成撐本的飽拆遷珠補償慢費。篩為簡剖化計諸算，則假設混本例自中同辯類住碑宅房沃屋成碌本價凳等同挎于開沉發產踏品的剝計稅亡成本寧。由沿此可迅以看農出，殃“拆爸一還鉗一”戴行為西土地遣增值您稅與陶企業前所得陶稅處畫理原爬則是尊一致絲的，悲視同框銷售賽收入撫及作大為開上發產區品計疼稅成宴本的瀉拆遷灘補償攪支出漂均為酷28蝴00戶00雁0元沃。但援在企廟業所丑得稅圓預繳聲申報圓時，巖應確惜認視傘同銷川售所須得1增04畝00疏00址元〔花（3照50脂0－古22痰00梅）×毅80速0〕姜。霞[案謠例2繭]龍A公刪司2害00種8年壟5月樸開發準某項紋目（溝屬于復城中渠村改憶造）掉，該捷項目脹用地甩面積勢21脫00疾0平支方米鹿，住淋宅建營筑面淹積為勇31裝90鮮0平半方米球，可毒供銷冬售面溜積2晝90撿00烏平方漫米，閑其中凝用于矛安置撕回遷克戶村碰民的躲住宅拘面積駝為7捎90領0平盒方米顛，晉其余姐21擦10龜0平騰方米絡的住揚宅由壞A公翠司自哄由銷厚售或龍使用碑。該交項目冰于2儲00亦9年拿5月注完工泄。2咐00預9年慣9月銅開始璃與被歌拆遷詞戶辦零理交殿接手接續的車回遷憂房面丈積共額79鵲00秘平方歌米。旦20莊10擦年1相月正譯式對靠外銷館售，善并于搬當月吃全部血銷售隨完畢勞。該寺公司蚊同期子同類夠房地嫩產的垮平均幣價格濱為7肯00甘0元祝/平桂方米狹，取粱得銷級售收窮入1膊47之70廁萬元竭（2月11君00嚴平方孤米×匠70張00臺元/晴平方透米）伯。愉該項浪目工艘程已戚竣工敵決算劫，開施發成辯本為日60江00口萬元望。其蘭中，胡土地永征用罵費及日拆遷蹲補償拆費為祝零，毛前期瘡工程斧費7畏00違萬元賊，建橫筑安誕裝工鞭程費炒32洽00窩萬元冶，基找礎設粥施建乎設費瞇16假00盼萬元慌，公蝶共配艇套設織施費產20塵0萬酬元，為開發片間接椅費3傻00亮萬元設。向茄某公遍司借妥款的教利息慚40諒0萬該元（只假定示不超雖過金喘融企殃業同知類同嶼期貸喚款利乒率）復，但解沒有刮按照眉項目湯進行潤分配服利息忍依據紅沒有西銀行嚇的利胳息票黃據，之請分濾析有掌關“霧拆一濱還一燥”的簡賬務和和稅事務處霞理。繞[分訂析]數（一邊）賬悄務處選理潤計算揮過程仙如下幟：司1.忽開發避成本扭60據00虹萬元彎，利沸息費椅用4摘00踐萬元袍。遷2.吐拆遷榮補償圖費支殘出＝愁79淘00駁×0涌.7子＝5撕53挖0（屑萬元斷）。凡需要百注意崖的是出，這陽里的吉拆遷肥補償畫費不田能認浮為只凱是拆液遷戶桃79磁00柜平方糞米，瞧而是懶整個堵樓盤彩的，狡需要獨在總蹲可售盒面積慈29夕00乖0平斬方米渴中分竊攤。科視同要銷售標收入太＝7辰90疾0×超0.師7＝掏55弦30蛛（萬杏元）左。穗3.處單位襯可售呼面積旅計稅納成本聞＝（告64友00踩＋5漫53轎0）對÷2貿90榮00綢＝4三11刃3.貧79閱31套（元虜/平堵方米本）。修需要非注意仿的是怒，這拜里的誕29貫00蘭0平吳方米鞭是作木為總探可售底面積催計算現的，燈不能漂減去她拆遷籍戶的冷79盛00負平方五米，旬即不劈能以午21杏10火0平喜方米俗作為蒙分母門，否棕則就筒會虛男增成靠本。餓4.催視同詞銷售蛙成本災＝4鈴11瓶3.眠79胳31通×7通90個0＝怪32誘49筑.8倘96祥5（每萬元霧）；做視同朋銷售船所得敗＝5惡53涉0－成32啦49塌.8切96束5＝魚22界80自.1烘03照5（怨萬元極）。氣會計壩處理江如下放：喬1.命在開紋發產居品完貞工時追，根缺據安警置時映的同酬期同棍類價眨格，壟視同勉銷售蘆的會拳計處乳理（易單位純：萬釀元，城下同追）：貫借：久開發那成本襯——雪—拆煌遷補電償費殿

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處3痰24貿9.盯89老65漢（二國）稅悶務處扭理如農下逝1.躬企業嘉所得燭稅的引處理輛A公印司2抹00喚9年揮9月稻開始掘與被納拆遷歉戶辦鐘理交蟻接手父續時謀，就泳要確鼓認視槐同銷瀉售所礦得＝奮55蝶30裳－3套24恰9.答89談65抽＝2儉28街0.萍10科35陷（萬娘元）瘋，繳圍納企炒業所伯得稅顏＝2候28漸0.棒10秘35炮×2向5%離＝5辨70泛.0滑25蹲9（指萬元圖）。汁需要撫注意券的是珍，這漲里不鈴能按埋預計市毛利血率計倚算繳餅稅，重而是般要確弱認視申同銷鞋售所兩得計過算繳筐款。孫2.冒土地怎增值鐮稅的泄處理獨與企氣業所導得稅觀不同媽的是排，在脫與被料拆遷跨戶辦桌理交稻接手庸續時溜，不鋪需要膠立即甘進行旬土地廚增值閉稅清窯算，判只需陵要預然征。已假定饑預征掉率為尋2%蛛，則錦A公分司2吧00業9年冰9月摘開始錘與被山拆遷披戶辦闊理交儉接手掩續時悟，要被預繳眉土地競增值暴稅＝秋55沉30閥×2綿%＝仁11流0.拍6（略萬元勒）。批回遷飽房視今同銷閣售所牙得最輔后是嶺否作肢土地玩增值妹稅清來算，暮要看嚴樓盤安的銷擇售情變況。議由于童該項議目已腥經全挺部銷修售完正畢，睡因此惱土地壓增值乳稅必怠須清污算。賊該項抬目土箭地增乓值稅鐵清算節計算腦過程貿如下尾：丸開發占成本的＝5何53潤0＋圈60侮00塞＝1采15蛾30牌（萬演元）飽；闖扣除臘項目伴金額嚷＝1朝15王30棗×（補1+畏20誰%）摧＋1艷15敏30陡×1旱0%避+1華47廚70懲×5煌.5罵%＝獄15厲80豆1.肌35浴（萬糾元）赴；籠增值友額＝式14復77地0＋堡55遙30顆－1玻58寶01饒.3本5＝沈44紹98賓.6熄5（祝萬元缸）；傘增值梢率＝象44揚98矮.6齒5覆÷1擇58串01薄.3旨5＝盟28句.4務7%第，適晃用稅略率3轟0%儀，速蹲算扣撞除率案為0刻；震應繳配土地標增值重稅＝束44件98樓.6棄5惕×3濱0%隔－0爺＝1悔34董9.糠59亞5（改萬元牛）；螺已預譽征土更地增光值稅在＝5鉤53涼0×鞋2%伴＝1室10誠.6燕（萬捏元）渣；啟應補意繳土順地增瓜值稅禾＝1訓34騰9.鞏59尋5－帳11祝0.蜜6＝鮮12明38躺.9萍95墻（萬秒元）瞇。倡3.如營業執稅的韻處理雜。爺（1列）營什業稅榆的計績算爹回遷壓房成解本價揉如何師確定梳？有合的地獎方認動為，克考慮蔽到被備拆遷霧房產日原占側有土挨地，戲開發孕商不領需對南該土單地支揉付成橋本，陰補償選房產棗的成府本價嘩不應犯再計寸算土嗎地成書本；炊有的檢地方超則認詳為應增包括慮土地言成本前。筆既者的脈看法煮是回敞遷房抹的成務本和豪正常完銷售災的商惡品房他一樣館，應賽分為困土地衰成本夜和建險筑成窗本兩供個方衫面，志只不袋過這木里土腹地成元本是杜以房適換地喂換回垃來的祥，成伐本價啟應該隔包括被土地常成本牛。荒A公妙司應第該在婦20盛09紐年9惡月與矮被拆釀遷戶因辦理凡交接裝手續癢繳納兇營業委稅＝夜41傷13喝.7令93寫1×躁79戒00絲×5鐵%＝唇16廉24稀94哪8.付27桂45蛾（萬屬元）演。絞（2乎）開奴具銷濁售不絮動產特發票厘問題吃。較A公脅司如匹果采除用企朵業會股計準何則，獵非貨拾幣性塔資產征交換鉆要確耗認主尿營業暈務收圍入5印53虎0萬蜜元，翅A公款司應條按銷近售價壁55痰30傻萬元撐開具末銷售許不動嫌產發雷票；母A公聯司如叔果采釘用企知業會椅計制杰度，均非貨鏈幣性殲資產危交換緒沒有慈確認虎主營劫業務說收入烈，則咳A公凍司應閑該按脆成本醉價3哪24旅9.緩89敢65等萬元腥開具兔銷售訪不動保產發濱票，紀然后請視同貓銷售溫所得奶＝5醬53叼0－施32往49糖.8韻96布5＝注22執80井.1晶03棍5（床萬元畢）。著需要兆注意惑的是瞞，無堪論怎濃么開時發票碰，都榆不影燭響償沾還面鐘積與逢拆遷乖建筑范面積寬相等粉的部誕分按叼成本貨價核績定計灣征營躍業稅災。醉房地事產開符發企綁業回鋪遷安威置如磚何征立稅？件20偷09礎-0寫6-鑼09盼2驗0:跳04問題：房地產開發公司采用回遷方式進行動遷安置，因為動遷戶被拆遷的房屋是產權房，回遷后的產權房在辦理產權時需要房地產開發公司出具商品房銷售發票，根據國稅發【2021】31號文件第二十七條規定“回遷房建造支出”可以計入“開發產品計稅成本——土地征用費及拆遷補償費”項目。問題是：房地產開發公司回遷房的行為是否視同銷售繳納營業稅，收入怎樣確定？是否計繳企業所得稅？還涉及其他稅種嗎？答復：流轉稅管理處：根據營業稅暫行條例第一條規定，對房地產開發企業對動遷居民建造的回遷樓屬于營業稅征稅范圍，應按銷售不動產稅目征收營業稅。計稅依據為銷售同類不動產的市場價格。財產與行為稅管理處：按照契稅政策規定，各種拆遷補償費均應計入契稅計稅依據，包括房屋貨幣補償和房屋實物補償。房地產開發公司采用回遷方式進行動遷安置屬于房屋原地實物補償，房地產開發公司應以補償房屋開發成本為計稅依據繳納契稅。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和其他有關文件規定，房地產開發企業回遷安置用房，應當視同銷售，繳納土地增值稅。房地產開發公司將房屋給回遷戶，應按產權轉移書據稅目繳納印花稅。企業所得稅管理處：依據稅法規定，對回遷標準面積內部分，房地產開發企業應按其開發的回遷房屋標準面積內實際發生的成本確定回遷房屋銷售收入和成本；對超出回遷標準面積的部分，應按實際取得的收入確定銷售收入，按回遷房屋超出面積部分實際發生的成本結轉銷售成本，計算繳納企業所得稅。踩房企存拆遷個補償飯的會塞計和海稅務閉處理短20敢10寶-7翼-1凳4生10稱:2徒4摘鐘必悄【樂大惱食中資息小適】【駁打印阻】【養我要缺糾錯抵】悼房地明產企辱業的奪拆遷氧補償裳形式廊可歸弓納為富兩種籠，一賣是貨淡幣補孤償，潮即拆煮遷人盾將被題拆除稻房屋灑的價六值以衫貨幣罰結算油方式萌補償釣給被拳拆除艦房屋臥的所長有人孕；二硬是安歷置房趁屋補窩償，服即拆因遷人質以易殊地建悶設或黎原地素建設撈的房洲屋補鋤償給膏被拆久除房雨屋的膛所有午人，崗使原要所有牙人繼澤續保中持其異對房夾屋的敘所有糊權，獵也就醬是我錘們常尾說的桐“拆迫一還施一”飲實物彈補償趨形式辣。璃對于降房地眼產企友業來校說，怪如果奶被拆擇遷戶吧選擇恒貨幣理補償厭方式鴉，該理項支技出作種為“敬拆遷冒補償糊費”墨計入掘開發甘成本燥中的擦土地閃成本恢；如祝果被帶拆遷恰戶選揚擇就法地安古置房念屋補麻償方懼式，壇相當貧于被優拆遷峽戶用逮房地格產企遭業支控付的悲貨幣局補償桐資金友向房賊地產序企業臉購入叨房屋青，要斬確認貞土地憐成本寬中的脊“拆仙遷補宇償費術支出傘”，救即以足按公漫允價苦值或糖同期籠同類貸房屋汪市場適價格坑計算酬的金裂額以表“拆饑遷補蘭償費夠”的頌形式滅計入完開發缺成本敏的土因地成棕本。刊另外鹿，對丹補償饑的房克屋應水視同常對外賊銷售扎，視島同銷厲售收培入應豐按其宗公允詢價值依或參盟照同疼期同拘類房始屋的怨市場歲價格勻確定放，同呈時應畜按照梯同期臥同類梯房屋找的成態本確吳認視受同銷希售成具本。霜【例件】A錄公司效20碰08粥年5摧月開獻發某粱項目揚（屬服于城銳中村芬改造失），樸該項首目用幻地面跳積2負10俘00拉平方呈米，掛住宅萍建筑微面積幸為3餡19聞00蛙平方票米，原可供押銷售列面積耍29居00欣0平須方米攝，其民中用堅于安臣置回太遷戶暈村民懷的住巷宅面傾積為樣79絡00掙平方鳥米，屆其余護21柿10醫0平午方米泡的住恒宅由管A公選司自雕由銷四售或仇使用躲。該待項目學于2慨00限9年篩5月燭完工哲。2拿00貼9年冬9月留開始商與被帖拆遷濤戶辦鏡理交候接手舍續的附回遷焦房面艷積共基79觀00山平方伏米。耗20療10厲年1醉月正厭式對杰外銷扶售，暖并于碰當月魚全部崗銷售役完畢術。該霸公司腹同期彼同類凡房地硬產的航平均勞價格傾為7喝00規0元罵/平怎方米隊，取糞得銷宇售收黎入1碧47庫70屠萬元描。增該項匯目工損程已貼竣工螞決算喝，開撒發成紡本為詠64膜00仿萬元戒。其搜中，茅土地浙征用撇費及拴拆遷騙補償逢費為敬零，棄前期延工程穿費7條00腦萬元旦，建毅筑安每裝工紀程費蒼32構00噸萬元少，基閘礎設窯施建利設費畝16龜00聽萬元柱，公愁共配造套設漂施費噴20輕0萬饅元，擇開發勵間接枝費3員00衡萬元殖，向求某公扒司借胳款的虛利息忠40魂0萬彈元（猜假定作不超尊過蠅金融即企業悉同類胳同期劃貸款務利率捏）。草計算繁過程止如下勞。它1.其支付董建筑崗施工設等其層他開員發成肚本6業40爪0萬慚元。仍2.福拆遷進補償鴨費支炸出＝促79弄00悔×0甲.7蹄＝5寒53壁0（桂萬元預）。額需要靜注意帝的是示，這捐里的碎拆遷械補償盲費不旅能認淘為只勾是拆技遷戶項79襲00嚇平方眠米，行而是紙整個解樓盤碰的，沿需要史在總猾可售脂面積話29罷00制0平就方米放中分裝攤。三視同問銷售呼收入狀＝7頑90等0×種0.舌7＝燭55匯30搭（萬豈元）錦。求3.享單位扭可售棵面積者計稅旅成本括＝（釋64然00愁＋5睬53三0）課÷2再90截00評＝4旱11監3.縱79輩31究（元種/平各方米皆）。晚需要叛注意葉的是紫，這雖里的野29己00榆0平趴方米謊是作睡為總靠可售銹面積籠計算稀的，國不能率減去濃拆遷繭戶的捷79寨00香平方骨米，瘡即不許能以削21碧10灶0平湊方米召作為模分母讓，否果則就牙會虛俗增成有本。貿4.冒視同批銷售從成本播＝4園11蝴3.膽79眨31惠×7黎90封0＝刻32臂49紅.8含96雷5（脊萬元價）；赴視同先銷售協所得體＝5蔥53呆0－蠟32纖49幫.8斬96涌5＝罩22協80翼.1畏03嘆5（剪萬元公）。貿會計陳處理牛如下其。威以非劈貨幣甜性形論式支艷付的蹦拆遷戶補償款支出織、安測置及秩動遷樂支出惰、回攝遷房旦建造廣支出謀，適礎用《低企業彼會計欠準則染第7戒號—玻—非稠貨幣喚資產掌交換皮》的襲規定象，回芳遷房槐的非屠貨幣工性資烏產交茄換，拘預計死未來跟能帶價來更平多現香金流妻，一崖般情納況下訓是具緊有商便業實挨質，碗且公的允價刻值能扯夠可啄靠計菜量。自1.防在開針發產紛品完受工時汪，根濾據安梢置時括的同稀期同侵類價睡格，扭視同顫銷售雀的會砌計處會理（烘單位肌：萬肯元，蔬下同勒）：撇借：駕開發咐成本布——勵—拆盤遷補菊償費氣喝尺辣社梅5員53家0銳貸：床應付斥賬款呢——頂—拆俯遷補巨償費斷睬褲帆筆屬5它53該0皂借：嶼應付潔賬款影——溜—拆河遷補極償費虜昨市懷叛你5符53炒0秤貸：娘主營諸業務勝收入硬拍勿病殘畝感辮徹5史53族0纖2.找房地帥產企熄業開潔具銷怖售不匯動產印發票還55鋸30塔萬元原，業刺主向鼠房地吵產企遠業出乘具拆宿遷補縮償費智收據邁55渴30稀萬元音，結拐轉成辭本的績會計略處理梳：養借：弊主營交業務場成本串——算土地添征用善費及益拆遷導補償諷費唯倍3桑24程9.烈89泉65胳貸：緊開發挺產品受賢轟罷晃侄紫煌蔑擠3紹24蜓9.駕89擺65卡稅務百處理貢如下病。綢1.夢企業菌所得計稅的促處理糠。褲《傻企業黃所得震稅法芝實施昏條例莊》第令六十遲六條灰第三洽款規壺定，租通過鐘捐贈搶、各投資故、非騙貨幣驕性資璃產交蛾換、貞債務充重組亡等方庫式取港得的瘡無形軋資產兄，以確該資剛產的偷公允吸價值么和支壽付的回相關滑稅費叔為計源稅基狀礎。室《老房地私產開匪發經孤營業謹務企隱業所貞得稅敘處理光辦法撐》（鐮國稅嫁發〔蟻20樓09勿〕3氣1號美）第阿七條太規定被，企悠業將赤開發柔產品晨用于黎捐贈咱、贊佳助、脂職工斜福利攏、獎鬧勵、褲對外皆投資脅、分清配給軍股東投或投恒資人桂、抵蓬償債污務、晴換取改其他妻企事搬業單堵位和膠個人乳的非渡貨幣歇性資網產等慘行為清，應混視同鮮銷售賴，于挪開發廈產品躺所有鐘權或倒使用披權轉層移，墊或于良實際嫂取得哥利益記權利男時確愁認收摘入（絹或利訂潤）喜的實澤現。燒確認電收入小（或選利潤賺）的額方法糠和順踏序為元：符（一腦）按里本企孕業近肢期或澤本年般度最算近月射份同艱類開巴發產伍品市窩場銷湯售價若格確魂定。攔（二瞇）由機主管煌稅務燥機關鐘參照尸當地米同類起開發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務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》第三條第(一)款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第(一)款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。轉讓舊房準予扣除項目《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》第二條第一款規定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。此外，納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。（富國稅堡總局如通知游規范并土地捎增值貸稅清晃算問鍋題慘土地腎增值游稅清寺算時師收入牢如何蔽確認榨，房儲地產愈開發辦費用綠如何聚扣除授，以雪及對若拆遷喬安置男土地妻增值綱稅如研何計傲算等件涉及符土地斷增值情稅清安算工刊作中險的問月題，荒國家賢稅務才總局撤有了巧詳細疏的解露讀。玉這是參記者約今天接（2愈6日防）從月國家欄稅務簽總局平了解慢到的徒。土許地增得值稅剩清算醉收入弟確認掙國家拼稅務萬總局邀明確承，土窮地增民值稅斬清算蒜時，拔已全甲額開禁具商閣品房償銷售肆發票泥的，土按照括發票量所載妨金額仍確認鵲收入和；未弄開具舟發票批或未靠全額駝開具津發票看的，春以交虧易雙抹方簽俱訂的速銷售竭合同畢所載萄的售響房金微額及深其他犬收益載確認未收入銹。銷錯售合俯同所錢載商煌品房嶼面積高與有勞關部絕門實良際測來量面少積不金一致曲，在諒清算嫌前已閉發生鵲補、依退房妹款的采，應傻在計添算土早地增攔值稅悼時予繞以調疾整。陶房地昂產開眠發費冶用的觸扣除遇對于梅房地鮮產開焰發費脅用的幕扣除民，國駱家稅靈務總煮局規放定，差財務傾費用辨中的貞利息錄支出貿，凡能能夠唐按轉親讓房差地產熱項目嶺計算系分攤溝并提肺供金奸融機談構證幟明的曲，允躬許據雖實扣吸除，臺但最左高不朋能超遺過按蒜商業燭銀行楊同類取同期居貸款治利率蠟計算媽的金宅額。雁其他被房地擁產開宅發費留用，幼在按需照南“印取得零土地由使用豬權所著支付氣的金乎額撓”鞠與嶄“夢房地鴨產開甜發成沾本益”砍金額乘之和嚇的5掌%以給內計鏡算扣倡除。啞凡不臭能按壩轉讓獄房地卸產項致目計支算分充攤利婦息支走出或語不能落提供誰金融態機構枯證明躁的，喪房地壘產開喝發費隙用在魂按申“徐取得保土地仔使用圍權所迫支付奇的金餐額烈”短與漠“渡房地絨產開舞發成溜本炒”皆金額消之和然的1骨0%重以內城計算努扣除磨。飼全部殊使用旺自有訂資金腥，沒蓮有利墊息支泄出的朽，按叢照以扎上方疼法扣部除。咐上述捷具體咽適用瞇的比薦例按院省級鈔人民寶政府役此前忌規定案的比厚例執擾行。濁土地示增值滅稅清搶算時紫，已潮經計晉入房布地產利開發成成本貪的利疼息支錢出，士應調閑整至莫財務敢費用葵中計揀算扣紫除。寫此外雪，房擦地產其開發賀企業授在工厭程竣派工驗生收后攝，根感據合蔬同約美定，鄉扣留蛛建筑蝶安裝媽施工誤企業闊一定鏡比例攏的工銅程款魯，作顯為開孫發項岸目的運質量裹保證針金，院在計勸算土快地增糖值稅弱時，廚建筑趴安裝魯施工為企業惰就質舅量保我證金下對房寄地產堵開發階企業掃開具菠發票援的，兆按發躬票所睡載金蛇額予紗以扣油除；者未開廉具發冰票的智，扣乳留的享質保捎金不脹得計恢算扣富除。搬房地鴿產開魄發企苗業逾絕期開辰發繳稈納的坦土地益閑置習費不限得扣燒除。幼房地趴產開役發企途業為搏取得嫂土地公使用躁權所此支付夫的契諷稅，查應視絞同逗“錦按國濾家統毯一規既定交調納的賊有關擴費用卸”碰，計鋪入姜“跑取得償土地耍使用遠權所弦支付車的金因額趁”能中扣碑除。摸拆遷完安置丑土地床增值培稅計仁算斑就拆健遷安麗置土興地增洪值稅籌的計朗算方親式，艇國家仁稅務賠總局趟明確質，房分地產懷企業躲用建繁造的或本項譜目房膜地產切安置挽回遷騙戶的會，安貍置用概房視談同銷螺售處夾理，適按《落國家幫稅務劫總局紛關于肥房地祖產開匹發企嘉業土割地增敘值稅暗清算欣管理掃有關尊問題秩的通徹知》群第三稿條第襪(一詳)款地規定漂確認區收入歪，同壩時將網此確會認為返房地務產開佳發項狐目的惱拆遷漠補償撒費。督房地誠產開擾發企間業支乞付給暴回遷納戶的加補差況價款劈，計兔入拆吵遷補猜償費女；回紹遷戶餡支付束給房允地產迷開發午企業掛的補遞差價塌款，掛應抵顧減本底項目信拆遷喪補償扎費。近開發屯企業者采取悠異地壯安置刪，異隊地安易置的紡房屋板屬于逮自行乘開發賄建造昆的，妄房屋非價值菠按國樸稅發稅[2芳00饅6]括18茄7號棉第三抵條第借(一懇)款蓋的規狼定計應算，腐計入事本項禿目的至拆遷蠟補償儉費；統異地撒安置奮的房說屋屬辯于購掙入的戀，以仆實際宋支付驗的購忘房支逢出計伍入拆原遷補束償費塞。拔貨幣批安置別拆遷攻的，盜房地慣產開餅發企講業憑距合法逃有效果憑據扇計入稿拆遷衫補償靠費。影轉讓燕舊房屆準予購扣除印項目淺《財澆政部集國家職稅務敵總局清關于雀土地圖增值告稅若劣干問淺題的鬼通知蘋》第遵二條叛第一優款規灶定橡“滔納稅宅人轉衫讓舊伙房及記建筑殼物，馳凡不劍能取第得評曾估價藝格，晨但能情提供棵購房費發票尖的，卵經當品地稅速務部果門確夾認，嘩《條蒙例》使第六組條第屢(一潛)、柜(三脅)項逐規定危的扣姨除項臘目的餃金額巴，可頃按發微票所理載金么額并法從購僅買年懼度起塊至轉絞讓年望度止掠每年辮加計侄5%惰計算您”給。計副算扣甜除項必目時殘“鎮每年渾”雞按購褲房發考票所脆載日員期起禿至售察房發享票開綢具之昏日止族，每休滿1服2個想月計灣一年亦；超改過一厘年，罷未滿撓12廢個月捧但超卵過6毅個月桌的，格可以羞視同派為一頑年。悔此外革，納圓稅人往按規月定預程繳土妨地增題值稅始后，節清算江補繳獲的土懇地增霉值稅谷，在盜主管漁稅務臣機關鋸規定跳的期臥限內炮補繳刑的，堪不加迎收滯喇納金淡。銀年來疤房地代產市加場經徒過高麥速發箱展后冰，2可00捏8年稠房地鍋產市配場又銀進入承高峰麥期后寄的調臣整狀貴態，吵土地坦增值婚稅對柿于開宅發商醒而言隱，無復疑是五增加獵了很閱多壓竟力，悔因此三有些已開發漠商就戰有了稅要求外國家足調整磚土地陰增值償稅的預需求羅，同走時，喜也由跑于房福地產于市場題發展況環境棄發生勉變化伏對稅臥務機租關加辮強土濱地增技值稅督管理談提出件更高糧的要梁求。端就目冬前而恐言，服調整傾和完孟善土份地增牙值稅澤政策瞧，要淚做到害既維供護稅挪收公白平原米則又胸促進向房地汗產市航場的飾良性劇發展蛋，就恐是一沫個不亮可回廉避的嘴問題權。

一、當前土地增值稅政策存在的問題

（一）土地增值稅的管理模式比較模糊。

從目前的土地增值稅管理現狀來看，涉及到土地增值稅預征管理、土地增值稅清算、土地增值稅核定征收、稽查管理等環節。但是，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》都沒有對土地增值稅預征和土地增值稅清算作出詳細規定，而是散見于財政部、國家稅務總局的稅收規范性文件，具體辦法則授權由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定；土地增值稅核定征收所采取的方式也只是由稅收規范性文件規定。因此，各級稅務機關對土地增值稅管理模式的理解與把握也不盡相同，土地增值稅政策執行起來也存在差異。

（二）實務操作計算土地增值額存在難度。

丹覆由于促前后葬政策億的規爸定不涉盡一漁致，王造成裹了納勇稅人重清算棄和稅免務機慚關計傭算土縣地增路值稅浩的千到差萬妹別。服《財公政部適國家杯稅務坐總局儀關于箭土地煌增值樂稅一救些具材體問漠題規委定的檔通知描》（張財稅報字〔付19猴95零〕4際8號系）第慕十三樹條規知定：赤對納建稅人送既建載普通扇標準詢住宅紋又搞此其他狹房地戀產開弱發的蜓，應才分別外核算形增值親額。倉不分診別核疏算增也值額禁或不促能準菊確核飯算增道值額纏的，訴其建艘造的矩普通漆標準天住宅售不能災適用杰條例圖第八即條（咳一）趣項的飼免稅客規定聽。《緒財政霧部國飲家稅踢務總百局關而于土肢地增雄值稅咐若干步問題君的通衰知》宿（財懸稅〔框20您06個〕2獎1號巴）第躺一條絡規定濱：納爬稅人碧既建脂造普辣通住列宅，哪又建籍造其錫他商沒品房頓的，嘩應分插別核匪算土叮地增治值額燦。《頃國家糊稅務伯總局類關于飽房地規產開敲發企到業土芹地增昨值稅編清算詞管理敗有關求問題贏的通木知》鄉（國抬稅發橫〔2職00盯6〕咽18閃7號料）第規一條宿第二勇款規蘇定：鞠開發辯項目充中同織時包女含普側通住驚宅和倉非普贏通住真宅的杠，應苦分別監計算督增值學額。殲以上協三個青文件戀規定屢有兩饞方面殃的不惕同，惜一是蝕區分線房地悅產的處方法已和范聽圍不議同，徐前兩益者是爛將普墳通住競宅和移其他糕商品租房相蠢區別葉，其筋他商適品房揪可以帥包括面非普式通住溪宅、蓮商鋪幼等商數用房孟，后迫者是纖將普績通住馳宅和射非普數通住怕宅相臟區別侄，如道果同槐一房罵地產腎項目納同時最包括第普通搜住宅顫、非明普通不住宅粗、商夕鋪等欠商用樣房時弱，適版用政瓶策規鼻定的允難題瓦就出膊現了嗓；用猛詞不威同，腐前兩赴者是足“核覆算增脊值額左”，乞后者腎是“凡計算過增值卷額”血，“早核船算”飾可以交理解瘦為會脈計核躁算，爹但是舅事實紛上會粉計上山是不收需要作核算遵土地錄增值壁稅的貪增值黎額的近，也粉沒辦貸法通瓦過會湯計科煎目核懸算出待來，旺“計浴算增爹值額拆”可檢以理顧解為輸無論皺會計秩上如到何核爪算，房都要腰分開當計算迫土地蝴增值顏稅增胸值額光，那救普通貞標準降住宅容如何辯適用茄條例然第八壤條（岡一）葛項的槍免稅獸規定扭前后肯的政刻策規此定就大不一屬了。畝

飲豈（三意）土券地增享值稅央核定躺征收敏的方惑法不伶盡完域善。迎

季膀《國扛家稅戶務總譽局關竿于房悔地產盼開發鴨企業薪土地漁增值堪稅清岡算管乞理有紹關問山題的而通知桑》（淺國稅丑發〔杏20松06絨〕1伴87密號）父第七顆條第拍一款荒規定腐：稅喊務機斷關可蜓以參等照與態其開壯發規桿模和罰收入占水平祝相近幻的當帥地企秘業的灣土地怪增值燒稅稅拼負情規況，法按不宗低于濤預征株率的土征收咱率核生定征籠收土它地增肯值稅宮。在糕實際仇的稅假收管晝理工抄作中鋤，預延征土怪地增咱值稅垃=房割地產刷銷售棚或預傭售收泊入×覺預征拖率，六可以扇說是秘從價初預征支，那僻么，仍核定才征收吸土地唉增值溜稅=壩房地評產銷剝售或已預售浴收入腸×核杰定征題收率喚，從盲價核祥定征俘收。友

慧哄上文這第四某條第話二款遺規定興：房塞地產救開發斧企業腫辦理托土地萬增值筐稅清坦算所躁附送拉的前鞋期工錦程費勁、建宅筑安忠裝工瞎程費圓、基沒礎設裕施費桃、開革發間紡接費勵用的常憑證項或資廚料不候符合必清算態要求黎或不物實的醋，地牙方稅摧務機儀關可哲參照吩當地言建設阻工程貸造價搖管理硬部門希公布窩的建閃安造讓價定溝額資燭料，六結合儲房屋盯結構牌、用侍途、尊區位包等因瓣素，猶核定逢上述宰四項降開發侵成本誰的單禮位面身積金行額標烏準，糟并據較以計愉算扣治除。握

隙穴計算址公式寶：

屋雞土地狹增值杯稅增蘭值額批=房老地產聯銷售茫收入把-支派付土大地使豐用權食價款鮮-土螺地開云發成擴本-瀉配套嶄設施龜費用杰-有哲關稅些金-毒加計違扣除皇費用援

羨土地狂開發殘成本些=土佩地征魂用及鉗拆遷舞補償伸費+漲公共逼配套游設施批費+漏［（墊前期愧工程度費+卸建筑防安裝句工程乘費+呈基礎今設施玩費+棟開發翅間接余費用乒）（杏稅務揭機關蹦核定愈金額欠）］析

笛滿通過玉以上文計算香公式拋可看喚出，室是稅蘆務機本關通型過核碎定部局分扣恒除項復目金鋒額來扣計算參土地鳥增值費稅增議值額襖的，傘納稅炮人無炎權通零過這術種方撫法來輕計算卸土地脖增值把稅增堂值額餅，應虹屬于賽核定粉征收疲一種釀。不譯應當兼歸為偷清算廈的方攻法。裙

蒸柱從以構上兩牧種核盛定方何法來偶看，邊應當寄作出瑞相應那的統慨一。唱

菜澤（四度）對嗚土地傭增值衛稅管沃理相序關名脫詞缺頸少解跳釋。槐

勝所目前嶼的土批地增阿值稅靠政策蓋，沒個有系殲統地樂對與序土地栗增值威稅管象理有劍關名之詞進敘行法練律解飯釋，具造成賠了各舌級稅馬務機去關在獄實際槽工作理中的首理解劫不一田。比踩如，粘“預管征土善地增姓值稅替”，癢現行候政策羊沒有共對預墾征的旁方法樓、預崇征率品設計友、預戲征的賽計稅冠依據怨、預幟征管掏理等俘作出帽相應菊的闡歉述或蟲解釋鋸；“濕土地鈔增值叨稅清沒算”消，現汁行政鋒策沒騎有對倒清算案的性冤質、丹清算首的法霧律責對任等期作出乓闡述便或解們釋；向“產櫻權轉態移”掛，堪現行傲政策嗓沒有汗對涉款及土鬼地增襖值稅秒管理犯相關箏產權伶轉移拜的成層立條滾件作野出明劃確規暴定，路目前駛有兩僑種方效法，晚一是鳴簽訂備產權既轉移巷合同工確認輪銷售燈收入少實現稿，一早是以抵辦理逼產權穗證書蹲正式輝確認丑交易掏的成尋立。警

陸貨以上沸問題磁，都視需要蠶法律葛解釋劍作出掩統一地規定共或明樂確。冤

把密二、剩完善展土地里增值巷稅政檢策的恰若干噴建議顯

芽決（一縫）規礙范土理地增擾值稅艇征管目模式寸。

總爪由于概該稅要以土創地增示值額賞為計溪稅基票礎，傻而房糖地產膽的增湯值額拉必須杜在房浩地產課轉讓弄以后秩才能成確定基，從得理論手上講會，必溉須等真房地避產轉擾讓或皆銷售畏以后變才能容征稅逢。但玩是，肅往往溪由于遣工程錄規模女大、弟時間斧跨度邪長等襯原因恐，給躺計算駁土地銳增值自稅和吉征收莖土地喬增值賄稅造咳成了銅很大攏的困蕉難。慧在稅清收政錦策上宇統一軟和規色范土什地增臺值稅耐管理縮模式焦，不壤僅可拜以強虜化土蹈地增臘值稅筑及時冊征收緣入庫小，還劇可以懶營造墻公平偶合理插稅收直環境股，提勝高效原率。墓

錢巷可以駁將土摧地增財值稅賴征收曠方法道明確采為“村按項蟲計算代，按結期預暖繳，友自行恭清算順，多胞退少遍補”梁。按耍項計仙算，仿是指愛土地蒸增值陰稅按鉗照國芝家有馬關部湊門審泊批的污房地巡產開藝發項焦目為隙清算逝單位蹈，不蒸以分善期項捎目為庫清算湯單位門，減戀少人測為因充素來亮確定隙土地雄增值擊稅清噴算單械位。跌按期辭預繳承，是譯指土籌地增漠值稅發納稅營人取牌得開永發項趕目預噸售或落銷售息收入斷按照忽一定跪的預刮征率絕按月阻或按洋季向祝主管軟稅務餅機關威申報怨預繳頸土地紐增值局稅，慧對未權按預忌征規浴定期熟限預普繳稅搭款的違，從盒限定騾的繳屋納稅似款期購限屆絲滿的翁次日堂起，映加收吊滯納良金，科不再傍由有紫關稅酸務機垂關選巷擇決家定是翁否采煙取土槳地增天值稅羨預征某的方冷式。孔自行旗清算旋，是刪指土停地增管值稅榜納稅束人在運開發冤項目沈完工膀結算禍后自孫己進爭行或蠢委托嶼中介咳機構賣進行遠土地烈增值鳴稅清罩算，碗并在換規定佩的期醬限內深向主士管稅誕務機飼關報杏送清雖算報需告。駱多退良少補愛，是攝指土囑地增拜值稅侵納稅失人將交經清弱算得廚到的熊應納饞土地娃增值僑稅數澇額與火已預定繳的書土地貌增值她稅數倍額相嚴比較圖，向場主管捧稅務宜機關誕多退拘少補脅稅款棗，但東是，愚經稅晉務機懼關檢費查確濤認后買仍然濫多繳沫稅款死的納暑稅人澡可申記請退極稅或輛抵繳訂以后駁年度行稅款拉，如短少繳鹿稅款紗的，賢應承鬼擔相紡應的謠法律況責任計。

藍韻（二離）細錦化土傷地增植值稅豐計算閱方法鑼。

榆宮《中贊華人想民共則和國佳土地冶增值堂稅暫腐行條石例實旅施細充則》恢第十紋一條隊規定馳：納晝稅人掃建造句普通跡標準厘住宅秩出售他，增爹值額巧未超勾過本聯細則誕第七貸條（暮一）闖、（路二）鍵、（顧三）健、（劫五）潔、（固六）蓬項扣淺除項睛目金艘額之穩和2熄0%群的，托免征撇土地懇增值辦稅。彼因此卡，在膝實際煤工作首中，畏納稅罰人在趨土地膽增值坊稅清丸算以散及稅先務機課關在墓稅收勺檢查退時，陸大都革將普懶通住刑宅和格其他途類型代的房蹲產分從開計演算土鳥地增蓬值額匠。下溝面以示一實院例來捐說明向。

揉設例：降某地汗稅機爪關2罷00態8年臺度對藏某房蕉地產育企業榨進行譽稅務藝檢查遇，就什某項瀉目的器應納聲土地皺增值語稅計緣算如伏下：抱

序號計算項目已售普通住宅項目已售非普通住宅項目別墅、商鋪項目已售非普通住宅別墅商鋪項目合計123456=4+57=3+6一收入總額238614218.36167018379.3497813253.40264831632.74503445851.10二=(一)+…+(六)準予扣除項目金額238925596.20171129717.3774845339.04245975056.41484900652.61其中:(一)取得土地成本17525618.8612772877.777828405.7020601283.4738126902.33(二)開發成本153982257.34110228420.4044952749.80155181170.20309163427.53(三)期間費用8575393.816150064.912639057.778789122.6817364516.49(四)財務費用11655583.178359102.173586978.9811946081.1623601664.32(五)加計扣除34301575.2424600259.6310556231.1035156490.7369458065.97(六)稅金12885167.799018992.485281915.6814300908.1727186075.96三=一-二增值額-311377.84-4111338.0322967914.3618856576.3318545198.49四=三/二增值率0.310.08五預繳數1263878.641286229.221900531.193186760.424450639.06

1、如果按照普通住宅和其他類型的房產分開計算土地增值稅

應納土地增值稅=18856576.33×30%

=5656972.9元

補交土地增值稅=5656972.9-4450639.06

=1206333.84元

2、如果按照整個項目來計算土地增值稅，則

應納土地增值稅=18545198.49×30%

=5563559.55元

應補交土地增值稅=5563559.55-4450639.0