4自去年12月國家防疫政策優化后，中國經濟逐步復蘇，今年一季度GDP錄得4.5%的增長。中國企業景氣指數結束8個季度的連續下跌并環比回升至107.8?？茽柲嵬馍讨苯油顿Y信心指數企穩，1-4月實際利用外資金額錄得歷史第二高值。我們今年的辦公樓租戶調查于3月至4月開展，正逢經濟修復動能出現波動之際，但調查結果顯示企業的經營預期從去年低谷回升：超過四分之三(76%)的受訪企業預期2023年營業收入實現增長，該比例較去年大幅提升71個百分點。圖表1:中國企業景氣指數和外商直接投資信心指數1需求初顯，中資企業繼續引領需求增量調查結果顯示，2023年有42%的受訪企業計劃未來三年增加辦公面積，較2022年小幅提升4個百分點，但明顯低于2021年的59%。這一趨勢與寫字樓租賃市場數據保持同頻。在今年一季度寫字樓需求弱復蘇的情況下，CBRE預計，租賃活動將跟隨經濟運行和企業信心而逐步改善，2023年全國寫字樓凈吸納量約430萬平方米，超過2020年和2022年的水平，達到2021年歷史峰值的六成左右。中資企業繼續呈現更強的增長動能。52%的中資企業計劃增加辦公面積，同比上升10個百分點。與此相反，計劃增加辦公面積的外資企業占比較去年下降5個百分點至25%,外資企業擴張意愿的下降與歐美經濟放緩不無關系。圖表3:2022年和2023年計劃未來增加辦公面積的企業占比(分中外資)2023年6整體來看，除持續高景氣的專業服務業擴張意愿有所回落外，各行業需求較2022年均有不同程度的回暖，尤其是顯著受益于防疫措施優化的零售貿易行業的擴張意愿超過了2021年調查的水平。寫字樓租賃需求的三大主力引擎-金融、科技互聯網、和專業服務業占據擴張意愿榜單的前三位。在國家“數實融合”和戰略新興產業加速布局的背景下，新能源、數字經濟相關制造業顯現強勁動能，人口結構變化和健康訴求也讓醫藥及生命科學行業具備長期發展潛力。2022年與新能源相關的鋰電池和乘用車、生物醫藥和醫療器械行業的A股上市企業員工數同比增長38%、37%、13%和10%3。本次調查也顯示，制造業和醫藥及生命科學行業計劃未來增加辦公面積的企業占比分別提升13和18個百分點。盡管仍顯著弱于2021年，但計劃增加辦公面積的科技互聯網企業占比較2022年亦回升15個百分點至47%,其中近七成為全國總辦公面積5,000平方米以下的中小租戶。這一結果與科技互聯網行業需求引擎煥新趨勢吻合。CBRE發布的《中資企業寫字樓租賃四重奏》報告顯示，以人工智能、云計算為代表的互聯網數據服務以及軟件開發企業已逐步取代平臺互聯網成為支撐該行業的主要增量需求。2022年，此類交易面積以1,000至3,000平方米為主的租戶在科技互聯網行業內的新租面積占比增加至69%,同比上升24個百分點，顯現出強勁的擴張動能。圖表4:2021年、2022年和2023年計劃未來增加辦公面積的企業占比(分行業)8企業未來三年擴張意但同時關注租金成本基于疫情管控政策的調整，2023年已然是企業經營和房地產規劃的轉變時點。相較于疫情三年，未來三年有擴張計劃的企業占比有所提升，適度增長(10-30%)成為大部分計劃擴張企業的選擇，顯示出當前企業在全球和中國經濟前景仍未完全明朗之際的謹慎樂觀態度。企業適度增長的預期也體現在對房地產租金成本的規劃上。調查結果顯示，近八成受訪企業表示未來三年房地產租金支出的增速將不高于整體運營成本的增速。顯然，企業在增加其房地產資產組合的同時，也將密切關注成本結構的健康。金融、專業服務業和零售貿易租戶計劃增加房地產租金成本的占比最高，分別為28%、26%和24%。9擴租和品質升級在企業未來的房地產策略中位居前二，但總體上呈現分化態勢。房地產租金規劃直接影響企業對未來房地產策略的選擇。·計劃增加租金成本占比的企業具有強勁的擴租和升級意愿。而作為其中的典型代表，金融、專業服務和高端零售租戶預計將繼續在核心商務區保持活躍?！ぴ谟媱澖档妥饨鸪杀菊急鹊钠髽I中，就現有租約進行重新談判、行使租約到期或縮減權、辦公室整合和區位搬遷是被租戶較多選擇的房地產策略。我們認為，當前大部分城市的新興商務區建設將為成本敏感的科技互聯網、制造業租戶提供充裕的選項?！?1%的受訪企業在保持未來三年房地產租金成本占比基本不變的前提下，房地產策略因行業特性和業務預期的不同而有所分化。總體而言，醫藥、專業服務、科技互聯網等行業租戶更傾向于擴租升級，而交運倉儲、制造業等行業租戶則希望通過重整租約、搬遷等策略有效控制未來房地產租金支出的增長。圖表7:未來企業優先選擇的房地產策略(分不同租金成本規劃)4(房地產租金成本占比整體運營成本)判現有租約注釋4:占比表示各行業內選擇該租賃策略的企業的比例，有設施使用權租賃靈活性設施使用權租賃靈活性無論是選取擴租升級還是收縮整合的策略，租戶均不同程度地對設施使用權和租賃靈活性表示關注。這反映出租戶希望最大化其租賃權益并增強租約抗風險能力的意圖。對樓內設施及業主旗下共享空間的使用權關注度最高。這一訴求近期已經在市場上得到部分業主的響應，如凱德辦公樓及產業園租戶可在全國12個凱德奕橋社區享有免費預定和使用靈活工位的增值權益。從這一點上看，在全國擁有多個辦公物業的業主更具優勢，業主也可以考慮引入擁有廣泛共享辦公空間網絡的第三方運營商作為商務配套并進行合作。出于對經濟和業務不確定性的考量，逾1/4的租戶希望業主提供裝修房作為提升其租賃策略靈活性的選項之一，這一比例在中小租戶和業務彈性較高的科技互聯網租戶中更高。此外，也有小部分租戶在租賃面積增減的靈活度上提出訴求。圖表8:租戶對設施使用權和租賃靈活性的考慮將所在樓宇服務、設施和靈活辦公空間使用權納入租約提供裝修房使用所租樓宇業主旗下其他樓宇的設施，如共享辦公空間車位充足且提供電動車充電樁在新租或續租時尋求更靈活的增加或縮減面積的條款固定工位配置需求反彈，辦公室利用率仍有提升空間圖表11:不同規模的企業辦公室利用率(工位使用率)達70%及以上的占比有限性；大型租戶對空間靈活性和健康元素要求更高除工位設置外，當被問及對工作場所的其他功能空間需求時，小型會議室和隔音空間訴求最多。這一現象的背后是企業踐行ESG理念和控制差旅成本的背景下，視頻會議需求的增多。該訴求在中小型租戶中更為突出。由于辦公室面積有限，在保證工位基本配置的情況下，很難再延伸出不同用途的配套空間。因此，中小型租戶在選址中尤為看重樓宇所提供的商務配套：73%的中小型租戶期望將所在樓宇服務、設施和靈活辦公空間使用權納入租約，高于整體均值12個百分點。大型和特大型租戶則更重視協作空間的合理布局和利用，比如設法改善大型會議空間的使用和增加協作空間配置。此外，大型和特大型租戶對打造綠色健康辦公場所的要求更高。圖表12:當前企業在辦公場所中面臨的挑戰(空間布局)圖表12:當前企業在辦公場所中面臨的挑戰(空間布局)沒有充足的隔音空間沒有充足的小型會議室大型會議空間未得到充分使用沒有充足的協作空間或小組項目空間空間設計難以輕松配置成不同用途缺乏更多的健康配套設施如健身房難以滿足ESG/WELL標準深入了解員工的行為模式是推動辦公場所策略的重要前置條件圖表13:當前企業在辦公場所中面臨的挑戰(策略實施)圖表13:當前企業在辦公場所中面臨的挑戰(策略實施)整體-特大型租戶-大型租戶-中小型租戶運用房地產科技，提升空間效率并推行適用的實施計劃提升辦公室利用率有賴于獲取更為準確和及時的辦公室使用數據，并將其運用于房地產策略的規劃、實施和回顧調整的全生命周期內。與此同時，相關數據亦可用于分析和了解員工的行為模式，從而制定相匹配的辦公場所策略的實施計劃。域或樓層出入口安裝傳感器則可以獲得精準和實時的數據，但成本相對較高。如今，當辦公室利用率被納入核心指標來規劃和優化企業房地產策略時，越來越多的企業開始考慮安裝傳感器等設備。我們在國內看到同樣的趨勢，今年有接近六成的受訪企業對辦公室利用率相關的科技表示關注，包括辦公桌預約在數據測量手段方面，2021年CBRE全球調查顯示，門禁卡、目測和WIFI網絡分析目前使用度較高，其成本低且容易實現，但數據精準度和安全性欠佳。相反，在全部辦公區工具(58%)和空間占用傳感器(56%圖表15:企業目前使用的辦公室使用率測量手段門禁卡成本較低全部辦公區域內樓層內成本較低實時數據用來即時可追蹤歷史數據數據來源：2021CBREGlobalOccupancyInsightsReport,世邦魏理仕零碳目標設定、能源審計和資源循環利用實施2500多家A股上市公司在2022年年報中披露了為減少碳排放所采取的措施及效果，占比首次超過50%。我們的調查結果與該趨勢高度吻合，2023年企業在房地產規劃和運營中落實ESG戰略的進程全方位提速。在繼續把CBRE已經做出于2040年實現凈零碳排放的承諾，并提出到2035年將為租戶管理的設施中每平方英尺的碳排放量減少79%(以2019年為基期)的中期目標。我們將為租戶提圖表16:已在房地產策略中實施ESG相關事項的企業占比8更多租戶愿意接受綠色溢價租賃和使用綠色樓宇是企業將ESG戰略落實在房地產策略中最直接的表現。在今年的調查中，有明確意愿搬遷至綠色認證樓宇的租戶占比達到66%,較2022年增加16個百分點。與此同時，租戶對綠色樓宇溢價的接受度有所提升：愿意為搬遷至綠色樓宇并支付租金溢價的企業占比自2022年的3%提升至16%;同時72%的企業希望租金溢價控制在5%以內。28%的租戶表示可以考慮為所在樓宇進行升級和綠色改造支出一定費用；而在以續租和擴租作為未來優先選擇的房地產策略的受訪租戶中，這一比例分別達到57%和圖表17:租戶目前對具備綠色認證(如LEED、WELL等)的辦公樓物業有何看法內圈為2022年外圈為2023年13%不確定/不關注圖表18:對目前所在項目的業主對樓宇進行升級和綠色圖表18:對目前所在項目的業主對樓宇進行升級和綠色改造，租戶是否愿意支出一定的費用(如增加物業管理費等)已設定零碳目標的企業意愿尤為顯著，金融、專業服務和醫藥租戶領先在CBRE今年的調查中，22%的受訪租戶表示已經設定零碳目標，這將為企業在房地產環節的減碳提供至上而下的支持和行動框架，因此這部分企業所展現出對綠色溢價更高的接受度也在意料之內。分行業來看，金融、專業服務租戶的綠色溢價接受度領先于整體平均水平，這在一定程度上緣于辦公職場在這兩個行業實現零碳目標進程中的重要性和優先級。在租賃綠色樓宇之外，企業對租約能否“綠化”日益重視。19%的受訪租戶計劃在未來租約中放入綠色條款，其中綠色裝修、廢棄物處理和能耗數據披露相關條款的關注度最高。國內商業地產綠色租賃的發展目前尚處在初級階段，近年來我們看到太古地產、瑞安房地產、新城控股等領先的商業地產業主開始在租約中加入綠色條款。CBRE認為，隨著政府對公共建筑碳排放約束機制的不斷完善，以及能耗、碳排放數據的獲取和評估對樓宇租賃雙方實現其碳中和目標的重要性日益提升，未來商業地產綠色租約的規范化和標準化有望提速。圖表21:企業關注的綠色租約要素 和建議進一步提升空間效率優化企業辦公資產組合推進辦公場所減碳和健康 和建議·金融、科技互聯網和專業服務業仍是需求主力，但需關注細分行業引擎的轉換；·高端制造和醫藥企業的需求回升，并有望成為中長期的增量需求；·提前規劃統籌項目可租面積，把握科技互