第七章房地產投資證券化第一節概述第二節房地產投資信托第三節房地產投資基金第一節房地產投資證券化概述一、房地產投資證券化的含義房地產投資證券化是指將房地產投資直接轉變為有價證券形式，投資人和房地產投資標的物之間關系由擁有房地產所有權轉變為擁有有價證券的所有權。房地產以股票、債券、投資基金、受益憑證等有價證券形式，進入資本市場流通，從而使房地產這種“不動產”轉化為動產，提高房地產投資效率，增強其流動性和變現能力。第一節房地產投資證券化概述二、房地產投資證券化的特征1、房地產投資大眾化（使眾多的小額投資者均可參加房地產的投資經營；有利于房地產投資資金的快速籌集）2、房地產產權證券化（“不動產”轉化為“動產”）3、專家經營管理，風險較小

4、流動性強，收益穩定（房地產證券買賣手續簡單；房地產證券收益穩定，并且不斷增值）第一節房地產投資證券化概述三、房地產投資證券化的功能1、資產變現的及時性

一方面，開發商可以在短期內籌巨額開發資金。另一方面，房地產證券持有者可將房地產投資由長期化轉化為短期化，使“房地產”這種資本具有很強的流通性和變現性。2、能促進房地產市場的公平性和投資的專業化第謎一揉節廁房鉗地禍產音投巨資筆證質券信化螺概釋述3、能麗有效跳規范愛房地只產市賓場，搏優化孟房地辟產融摧資市萍場結禾構焰房炒地產丟證券怨化的揮最明驢顯優櫻點是木將投半資者迫與經牽營者貝分開摩，由兄真正擇的專甜家經監營。一仍個些成壞熟壺的饅房玩地法產智市樸場汪應方該失包呈括臂三膚個球小電循偶環康：爬以期房贊地蠟產夏開黑發商商映為障核鋤心敢的燥房融地使產核開腐發非循持環引、撒以勉房擴地煤產蜜投飯資既管掀理哭公談司筆或流房勸地必產筍信脂托駝投正資姐基候金搜為導核惰心修的下房佳地補產甲投移資流循引環見以助及木以擱按蒼揭每抵路押貝債煙券仍為老核達心帽的證資先產梯證鍵券典化獸循舌環零。我傳國剪目綢前男還滲處敗于來房達地愛產支開龜發長為求主奪的街階雁段魄，遮目簡前蛇我警國享房穿地葉產俗融鏈資設主懶要碧是洞間病接乞融千資關方歐式壓，由直郵接凱融煙資躬所倡占鏡比蛾重目很貌低蔬，薯發勉展而房忘地土產通投備資羨證續券她，掏能淡優蜜化旬房秀地劫產句融肥資皂結切構鳳，殖推萌動躍房堆地捏產還融生資僑多視元請化士，趕分擺散抖和星化葬解崗金準融直風筍險尚。第打一黨節呈房旱地算產貢投船資詳證織券牙化扯概筋述3、能傾有效釋規范采房地貪產市津場，杰優化脅房地倉產融倒資市債場結冤構房地藝產投爆資證刃券化削方式國主要共有：須房地窩產股糞票、棕房地肚產債潤券、票房地淹產投須資信歷托、暫房地倡產投芒資券皂、房年地產引投資發基金泳和其寶他受呈益憑憑證等說。第二甩節煎房地仍產投武資信據托一杜、耍房遮地脖產澆投持資緣瑞信蒼托莫的飄內艱涵房脊地暑產喜投稍資嫂信宿托德指陵信胳托剝投肆資撐公眾司紅通印過欣資鐘金嗎信圍托濱方主式合集騾中都兩苗個倘以掉上禽委刷托全人馳合懲法舉擁窗有輩的答資跑金襖，訊按姻委軌托市人候意堆愿盛以櫻自桑己風的短名館義棚，信為仿受軌益丸人削利緩益陰或咱特杜定左目塵的別，耐以鴉不瓦動注產坡為波主應要挨運寨用仆標黃的堪，露對說房位地睬產彼信寨托槳資己金萌進金行睜管害理炕、尊運抵用艘和恩處擊分跪的炭行壤為登。不躲動賄產嚴包返括姜房旗地皮產艷及州其墓經棄營賤權勻、船物它業雪管露理抄權醉、找租劈燕賃熟權顫、迫受冤益膨權捏和低擔冠保甜抵禽押穴權渾等把相授關姻權陵利柴。信托雜是一劫種以逗信任泉為基績礎、譜以財艇產為虧中心聽的法懷律關蜜系，鏟它涉甲及委眉托人短、受顆托人營和受州益人肚三方雀當事賀人的豆法律莫關系澆。信貼托財食產上纖的所歪有權遇與利仗益相飛分離澤，受進托人笨對信賴托財櫻產享岸有管坡理和療處分鉗權利弄是信爐托財危產名廣義上星的所叛有權或人。第二斜節責房地廢產投伸資信獅托信托丑不同錘于代量理。海代理橫是指火代理蠻人在臺代理賽權限那內，名以被乒代理鈴人的穩名義較實施豬民事嘩法律削行為心。被杠代理妨人對私代理端人的是代理帖行為磁，承色擔一擁切民濤事責鉗任。權兩者定主要多有以尺下區事別：（1）信恢托中線受托昏人是冤以自正己的賽名義清對外建從事葬民事童活動殘，并歐承擔托責任抱；而賊代理祝是代潑理人寸以被殃代理棗人的濁名義悅進行譽民事帥活動體，代棒理人透僅在凡被代的理人悔授權現范圍反內的協活動革承擔丹責任雁。（2）表信撓托區中熟其很受踢托足人副享帖有趴實查施祥信北托徒事懸項心的且一瀉切僅權橋限焰；鄉豐而謝代胸理浴中筆其擾代欲理撤人翁只監能最在寧被孩代唉理考人袖授弄權曉范損圍勻內攀實饅施瓜活陰動口，反不技得據越狡權符代撫理濕，根不駐得診濫頓用凈代玩理傻權淘。（3）斃終牽止迷原主因堆不附同桿。第二霸節拆房地阿產投古資信柏托二、篩房地勸產投稀資信熄托的直組成1、受否托人碑（信請托投羊資公糾司或桌房地舟產投令資公臥司）2、保取管人露（房輔地產耍信托李投資夾人的四代表他，對眼信托垃財產宇進行糊監督觸管理蘆，在權我國喘必須客是取擺得財含產托右管資治格的儉商業料銀行稠。3、房丙地產橡投資掩信托頑合同反（房爆地產墾信托咳投資亦人與沫受托項人（豬信托罷投資著公司額）應賭簽訂停房地眾產投耗資信男托合憂同）4、信本托計衰劃及劑信托膏資金庫管理副、處論分說物明書梅（包根括計象劃購叨買、升管理享或處旅分的揚不動頃產種棟類、政地點需、預浙定持誕有期傻間、巷資金滿來源克、運糠用及清控制移和監按管程緩序、崖成本蒙回收童、財勝務預類測、歡預估傻收益羨率及永信息亦披露杠等事博項）第二象節恥房地帝產投渴資信器托三、償房地終產投休資信饑托的孩運作房地勻產信夢托資右金的膚運用奇范圍有主要辟包括塌以下虎方面綠：（1）用勺于土狐地收族購及堅土地絡前期抄開發烤、整氏理；筐（2）紗投逮資偉于士不凝動法產謊經約營插企膨業勇進相行喬商暢業巾樓渡房氏及貨住磚房虹開強發粒、睡建甲造減；晝（3）用罪于購歇買土夸地商致業樓盈房或偏住宅筍并予增以出藝租；淺（4）依以堪住分房著抵鍬押職貸哭款混方伙式帶運記用距；戒（5）道信栗托矛文缸件洽約鐮定肆以鼻不水動糕產愁為唯標避的絡的姻其鹿他椅運限用鬧方鞏式移。第二虜節簡房地辟產投救資信問托2、騙房顏地隱產猜權輸益千信獲托貝信枯托猛投聽資虜公豆司擇進薪行拉房孝地藏產燥權基益熄信犁托揪時號，妨必盲須期對邁以尊下興事它項愈進快行添充銜分飲的位調枯查希和嶺分削析膀：醬（1）脫對途土陰地迷的殼整景體槽情冠況冤進粒行鼠調弱查版分宏析攏。員（2）終對察擬氧開榴發披、乓建免造普的匯房翁地參產執項峽目途進仍行甘可隨行塘性宿分膏析賺。許（3）對艱房地吳產信敲托資煩金使粗用企同業或蟲房地歲產項枝目實證際管犬理人僑的基徑本背啟景、題資信閘狀況誘、內辟部控傍制制概度與池實際軌流程筑、既殿往的厘項目喂管理映與開呼發經潛驗進筑行評意價分悔析。促（4）掉了獵解闊房述地銷產允信宴托赤資桑金躲的染受鋪托作方嘗、下保堆管掠方旬和志該墨信詳托腐資探金累的吩使五用錦方負是打否厘存技在奸關埋聯絞關缺系梯，階房登地存產秤項場目艘與窗房膽地焰產左信銅托雙資差金千使贏用航方瞇是華否兆存梁在反關考聯代關棒系亦。看（5）礦通識過徒律駐師津事拖務籍所放出四具掩的巡壽法暫律港意編見嗓書由，暑了偷解鍵房貓地浩產義信笨托如資班金遼使目用數方愿的耳有滅關論情勉況楚。信冊托炊投晨資洽公搏司付運就用悠房舌地缺產籌信列托堅資致金妨，室必在須米與躁房糊地散產丸資葵金莫信賄托察合寫同斷確馬定彈的擴投燥資姿目計標峽及扎投血資腹策肥略之相燒一縣致柄。第絞二突節允房遭地皇產抗投蒜資躁信斑托3、房貸地產柱抵押掉貸款院信托幣（也霸稱債膊權信堂托）房魚地冷產墨抵鋸押杠貸燦款籌信壓托瘋是任指爽信向托懂投日資棕公伸司罷將薪信蹈托磚資魯金族以島發慌放贈貸岡款褲的您方縣式背貸勤放疊給根房凝地議產產開船發冤企剩業笨使從用捐。學必違須丈具階備艙以渡下偵條惰件級：選信丑托累投宅資澇公口司執具嫁有5名耀以恰上栽房黎地件產倦專傷業攪人外員框；饑信壤托氣合功同桃的擺份臣額束未拔超腦過2暫0韻0份；袋委托偉人全蝦部是稈合格腫投資污者。轉所謂呈合格畫投資浸者是吧指每脖一自濱然人告用于床單個善信托鉤計劃騎的自榮有資澇金不宴少于10部0萬元錘或每慎一法燭人不消少于5味0興0萬貞元腔；慌且傳具糧備珍一鎖定庭的兩金瘋融肢、雄投被資伙知鞠識艙及掙經舍驗看，佩具良有姐較掃高雷的接風洽險棟承橡受減能稈力景。第逃二疏節細房識地賠產幸投郊資美信陷托3、房屋地產繞抵押辯貸款宮信托拉（也額稱債賤權信法托）轉關仁于抵膝押貸孕款信林托的芒規定題：20岔05年9月國緒家銀啟監會《關于嘆加強寬信托博投資臟公司熊部分紙業務施風險刺提示濟的通挺知》規定望：新簡開辦拾房地洗產業寨務應佩符合叼國家妨宏觀渾調控取政策芽，并居進行蛋嚴格援的盡質職調挪查，奮對未棗取得蜂國有稠土地照使用悄證、押建設校用地角規劃劫許可肚證、艱建設固工程歉規劃寧許可渡證、衫建筑構工程常施工忽許可訓證（流“四歸證”碼）的頑項目援不得槽發放幕貸款負；申宣請貸匯款的倒房地德產開腔發企案業資感質不鋪低于長國家抱建設號行政振主管蒜部門住核發第的二讓級房流地產趟開發曬資質劫，開周發項萬目資刷本金可比例霞不低棗于35％。第夫二懷節筋房析地竹產果投懸資垂信支托4、蹈不炮受秤合參同弓份分數與限診制羨（20繳0份俱以綠上慰）切的際房濱地前產仔信陷托奧投拆資路信侄托雨投饒資犯公紐奉司險開版辦僑不歐受銜信摟托洞合紗同僑份螞數翁限卡制辯的板房眠地蛾產車信拌托騰業豪務苦，喂應壟事水先咐取蔬得估中貨國還銀吳監蛇會是的何業假務延許少可介，柏并糧具糠備項下盤列籮條孤件煤：（1）公閃司凈妙資產練不低壩于人橡民幣5億元??；（2）從較事信日托業懇務的燦員工憂占員標工總妹數的量三分愉之二鎖以上侵，其營中具辛有房千地產蛋專業民知識顛和背沖景的訴信托傷經理否不少賓于4人忌；豪（3）具寧備完符善的潤一系年列制直度和拉規程芽，且泉執行哨良好敲；（4）登董矩事樸會句應袍設壟立掌獨胡立管的蒜包濁括蛛有范外哄部巷人鋒士杯參齒加志風弄險扔控蟲制具委離員脖會匠，申并黨由酷外占部季人株士化擔萍任兄主欄席浩的伐審士計腳委畝員腦會摟；般（5）成過冤去巧兩士年欺連倚續鄰盈淘利秀且鍬信坡托沿業板務瀉收耍入殃占什公虎司麥總長收聾入盒的60幸%以矮上仙；扯（6）過扯去兩焰年辦毯理的良信托赤業務祝中，亭沒有轟損害潛委托謀人或沈受益雙人利藥益的裳不良蹄記錄這；（7）公噴司已異累計翼發行遲房地歌產集額合信俊托計裂劃3次藝以裹上比，層且繳信百托慶計定劃壺已克經蹤蝶結婆束拋并質實嘩現檔預俘期研收槽益儲。第二狐節玩房地階產投淋資信冠托不受鋒信托拾合同動份數搜限制遇的房茫地產骨集合興信托體計劃表，其霞存續很期限屑不得雨少于3年殺，隙最伍低姐募缺集繼金肉額習不釀得些少奶于5億元顏。募搶集期箏限為1個月鬼，自獻該計葬劃批制準之偵日起睬計算癢。募仁集期簽限內璃，信鍛托投碼資公隨司募勁集的號資金肅超過5億濟元鳳的變，溫該葉信永托勞即苗告斷成腸立傲。伸否拔則忘，寺該雀信姿托閑不康能慮成賓立未，賞信萍托破投椅資僵公巾司票必智須燃自昂行握承攝擔教推菠介堆費丸用門，牙并縫于1像5日內稠將已控募集宗的資則金加繞計銀瞎行同勺期存導款利殃息返澆還投士資人結。第除二街節土房她地糞產肥投擁資白信饅托四客、艘房傅地期產港信收托際投害資裳的半風計險還管鎖理1、應膏建立末完善弄公司咸治理栽機制驢、操濕作流墓程和宇風險霉控制鋒機制迫。2、設孩立房菜地產歐信托頌投資眉專戶暮（為嗽每個荒信托行項目鉤設立饅資金良賬戶扭和受課益人胖賬戶搞，并棕在保委管人迎處開己立單池獨信講托資惱金專斧戶）3、房掩地產書抵押節貸款訊信托役的風漸險防施范主姐要包說括以瞇下方明面：券（1）尖以舌土孝地學使圾用頓證茫或狼房紅產蔑抵曾押蠟方解式殃發股放濾貸討款涂的效，位應促當窄嚴恭格溉落鐵實路土冊地章使俘用觀證右或鄰房協產價的志抵舒押午權擠。展以萌信像用除擔傅保蠶進刻行熱貸科款燈申放請歷的吳，辯應薦評久估們擔品保哲人所的鏈擔呀保俘能犁力而并土形謠成泰書掌面癢報曠告艷。樓（2）利摟用專摩業的仙評估訊公司外對項挎目的瘡建設霉周期給、資拴金運清用及挎整體債效益賊、項肚目存析在的送相關辰限制筆及其輸影響虜等作請出詳宴盡分姑析，諷建立庸多方京監管脆賬戶秒，信優托投辮資公丟司和閘借款超人共秀同簽招章并亮經保光管人總審核活后才瞧可劃昌出資牌金，遞嚴禁熱挪用從貸款驢。（3）耗對題承臭貸嫌企父業潑的徹項社目稅收堤入歉采偉取繼全旺封橋閉最運姐行撈的鐘管麥理蠟模德式優，突加轎強惠對穴房駐地策產槐經當營稻收率益章的誤監槐控手，私要始求蕉銷罪售鴿回幣款查只蘇能茅劃詢入舉保羨管卷人繞處掛所邀開撕設陡的曬信遇托叮資青金何專驅戶曾，嘩防撤止爹挪籃用宜銷察售鏈回您款隱。第二交節甚房地嫌產投作資信識托4、房教地產秧權益刺信托萌的風臂險防欄范（1）以錦自己偷名義夜代表鋤投資謙人介跌入所懷參股插房地芬產企堡業的席治理絨，為愁受益倦人的研利益位謹慎塞管理害信托痛資金瞞；（2）及劫時辦表理所西涉及羨的房犯地產害企業芬的股柔權變盆更手臉續或遇信托菊登記璃手續相；柱（3）對抖控股跳或屬掛于關付聯方肌關系雁的房祥地產功企業攀，應情當在漂評價概自身售房地膨產企勢業管誘理經粉驗與漆能力例的基扁礎上專，依岔法聘破請外很部專昌業機辭構參丘與管役理。例7忍-正1海疏協菊信要托·天福哈綠洲激、天使福人扮家綜機合商掘住小抖區開學發項剛目集朽合資妻金信掉托計帖劃信沾托計鎖劃規益模不墻超過香人民稠幣1億元推，起會點為2喜0萬再元協，盾年途收勞益喪率鏟不宿低次于4午.么8優%，殖期跡限箱為2首.肯5年。罵擔保播措施跳為：背（1）釀土蕩地辜使份用客權己抵廣押賤：鍋借抓款頃人儲以哄“脖天輩福針綠哄洲窩、唐天便福枕人言家升綜粱合旱商旁住舒小癥區巖”貍土凝地金使既用噸權請抵看押籍給拍受泄托獻人柄作壓為皂償瓜還約貸至款差的掘擔頓保誓，男并鐮辦噴理膀抵再押羞登學記跟，磁抵源押訪率僑為46囑%。狡（2）股悉權質租押：惜借款英人以訴其主圓要股鼓東持折有的74暴.1說5%股權悅質押倍給受訪托人壯。（3）樓浸盤折量價拍趴賣、繼轉讓杜：如芬借款鞭人無堤力如撲期償爺還借挑款，晶則兩棕小區仁住宅牢樓、免商務釀樓、指停車林場均全折價視拍賣怪（折銜價率登為6惠0兔%）故或帶轉迎讓儲，吧本摟計遣劃伙的羨投漫資斗者乖依懶據辯合懶同捷金屈額圍的論大恨小褲享撞有喚優消先菠收頸益射權榴。心發筑行徑期文：2土0摔0答4年7月1夠5日怪至20層04年8月1簡5日。例7動-醒1的案臣例分夜析：乘該信蝦托計運劃是靈一個錯房地靜產信延托投至資計福劃，禿房地問產行壩業的電吸引甜力在竹于其厭高收氏益性葬以及騙回收乞期相浩對較夢短，黑但它提的高兇風險守如何社規避普、控濫制？山房地蟻產信旨托投階資計艦劃的穩風險沿成為亦信托施投資永計劃哲各當炊事人桶所關疫注的續焦點旗。該隱項目億中，目同時狗采用越了土歐地使疑用權羽抵押鞏、股斷權質暮押、弱樓盤城折價釘拍賣菠、轉笑讓等抬風險來控制滿措施散。幾凡乎每刃一個相房地逼產信漁托計震劃均前會采談取土床地抵峰押的暴風險莊控制介措施曾，即沃由被充投資搶方用政相關夸的資賓產進祝行抵劈燕押，占并進錦行相夕應的廊抵押商登記肝；采宗用股囑權質卡押的樹擔保倡方式戴在房算地產剪項目除中也牢是比羞較常等見的集。例7-加2北流京且中喪央剝商員務捎區忙（CB業D）獨土照地成開斬發錢項濕目根資忠金塘信首托規計亦劃底：20絨02年您，環北堡京占國果際年信駁托誕投活資叨公財司胖發州行疏北萌京佳中課央害商拴務仔區飼（CB互D）土采地開瓣發項鈔目資恐金信筋托計法劃，俊發行院規模6億劫元傾，傻期伯限5年，具預期昆收益咬率4.迷8%，朗單拿筆抱信棟托印最壁小贏規恭模5萬元麥。以罪貸款鄉豐方式蛇貸放港給北欄京土撇地整新理儲親備中支心商賠務區煎分中低心，俘用于CB伍D土傷地骨開煙發妄及按基浮礎活設探施怠建蠶設賄項父目羽，躍并乘輔相助驕進涉行理資如本促市愛場筐投雅資聚和擾資拔金寧市假場杜運桑作怪。手擔頃保川方富式立為師一愿級依土半地迎開脖發亭的掃直功接變凈睡收神益擁、屋財障政辰支來持授。案例扣分析已：土扶地儲那備信花托中暈，通孕常以扁政府分投資妥企業陜擔保蔽、地俗方財誼政擔望保或裂者儲辛備土刪體抵棒押等玻作為孩主要逐風險郵控制燙措施觀，以窩政府敞財政火預算柿、儲岔備土吐地轉遺讓收漸入等禍作為胞資金蔽償還緩來源壟。北趣京中沖央商魂務區核（CB糖D）俗土昆地突開乎發貨項狗目客資愛金接信纖托靈以哪土襖地過收扒益字權敵、槍政娘府悠財咸政秀為料擔哭保摔方姨式史。關于驚土地賓儲備蝴信托剛的風綢險問戶題：（1）勁土探地懶儲拆備鑒貸踢款銹通蜻常箭的濁還趴款屬來夸源辮是繪未牲來臥土頸地句的杜轉仔讓孔收請入浴?？煲豢灏憬Y來烏看甩，頓它到最糟直研接丸的怕風菌險瞇控仰制難措縱施撇是切以暈所雨儲對備借土仙地澤進恨行決抵老押吩。仙但掌是勺在聽儲木備取土瓦地經的盲規蛋劃闊尚刮未米出鈔來肺之地前挽，雷其棚用交地叫性棉質拐、允使柏用抱年覺限屑、齒容帆積獄率摔等星重市要濫指被標才處行于課未質確協定呆狀嘉態竹。歡因更此優，脂對李將膛所渴儲誼備享的蜜土后地阻難趴以聰做雅出雪客硬觀詠的叼價吧值員評蔽估解。（2）政塘府財層政擔通保也面存在內較大針的風忽險。還首先廁，《擔保零法》嚴禁斯各級都地方致政府冊和政轟府部懸門對抱規定濕之外娃的貸抗款和突其他晌債務態，提唯供任信何形喂式的濫擔保機或者素是變孩相擔退保；猴其次乖，土炮地儲士備信從托在倚缺乏離有效借監督復和制遭約的鞭條件孫下，掃出讓俊土地拿所取樹得的陸收入紅往往訪被挪份用或雷者用丸以彌遞補地刪方財扔政赤塔字，穴而不撇能及超時返藝還土授地儲館備機印構用禮以償增還貸形款，甘使得句土地際儲備代機構掉無法拋按期以還本局付息費。（3）土忘地儲販備到弟土地終出讓暢需要雨的時盯間較校長，昨使土少地儲鹿備信代托的裂風險刻加大狂。第備二爬節討房播地尸產望投筐資鉆信諷托五、氣我國旨房地糊產投濫資信恭托發價展（狗一書）嘗我扇國僑房幣地裕產撥投肉資殃信戒托舉發往展裁概夸況2奶0促0醫2年唱，熄信膜托蹲開罪始冰介中入電房肢地陡產顧業勢，凱共柳募掘集幅資猾金19丈.5醫6億元織。2限0程0辟3年鄰共騾發吼行卵信萍托拍產激品26絕8個，弄資金唯規模債為22延9.宵7億元單，其棒中房蒜地產頃資金劍規模號約為6音0億元冠。20底04年房預地產名信托濕產品9拘4個雜，擾資喉金臺規榨模弊為1笛2其9貿.烤5億屬元圍。20截05年哪房別地濱產貴信付托湖產呢品1證1面5個驕，葡資棟金臉規藝模低為1產4軟3取.晚4笨1億元版。房凳地產制投資慚信托剖產品消中，役土地醉儲備誕信托蓋因有秋政府翠信用凝背景搞發展瀉較快與。僅20轉06年前1爭0個月否全國帝共有9個纏信倡托插公福司渡發室行聲了1單3個養土獲地罪儲斬備選信愚托華計拆劃徹，濕涉敢及瞇的囑信若托衛資倆金煌規生模采達45跑.8億陪元夕，廊平泡均丙規絡模辭約酸為3徐.憐5助2億組元結。窄在怨發釀行月的窮這1深3個土擁地儲所備信曠托計繁劃中苦，期嘉限最寄長的儀為5年餅，巷最節短話的瞧為1年叫，緞平挺均估期盲限路為2促.勺2涂5年偷。第二尼節兔房地億產投妖資信罪托（二興）我濁國房正地產嘩投資秋信托獻發展維的原癢因及詞特征1、責我民國懲房裁地筋產株投且資擇信謠托寇發佳展陡的偶原秀因洗（1）國瓣家對苦房地胳產業常的宏推觀調辛控，想嚴格踏房地儲產信霜貸條牛件和彎控制吳房地浪產信載貸規翻模，20老03年筑的鼻“1按2駛1號文沉件”趙提高邊房地慌產開瘋發項肚目資民本金虧，即陸由2劍0破%提高球至35然%；貓提姑高擋商測業藥銀亡行銀存繪款躲準擾備鮮金鐵比吵率潮等臉。（2）般房雙地從產余市勒場擦運蟻作掙較匙為僻成吩熟幣，恩收般益扒較孤高共，極并秤得則到積持逝續社快旅速銜發昆展肆。第二摔節脊房地煮產投獄資信破托2、賣我籍國虜房瘋地竊產府投艱資貼信框托血的腰基衣本形特啦征盯（1）喉收據益距率稠比糕其決他德領卡域欲的鼓信纖托逮投辨資赴的沫收杠益很高鼠。漸以2牽0技0亭4年為瓶例，勢信托施投資恨在房警地產伍、基丑礎設打施、略其他右實業樣、銀缸行業舉、證糕券業孤等領侮域的猴年收醬益率河分別年為5偏%、4奧.荷7倘1該%、4涉.揭8禮9番%、3.躁8%和4勢.縫1御%，束房戰地咳產皮信泰托露投縫資持的蘭收晝益桑最忘高多；20察05年房勒地產別投資變信托幣的年詠收益率率為5徑.傷1渣7席%，也睬是所烏有領竟域收撇益最蜂高的章。（2）海碧外地揚產基殊金的織份額棄逐年團增長轎，發退展較倘快。2載0儉0當3年摩叢根士欲丹利嚼進入賭中國啦房地提產市鹽場；2宰0誓0維4年亮美銳林擔集葛團旋、書美竟國肅雷煤曼鎮兄檢弟釘、產洛笑克鉗菲乞勒魯澳掠大舅利籌亞徑麥啄格介里粱銀煌行蘋等蕩進餐入督中振國錄；20鍵05年警，楊入波華林地旗產連基液金掌機盈構1顏0危0多肯家雹，竹資書金育達28億頌美齒元采，概占高約1治5估%的需份攀額觸?；杷鎮兠柚骷咽撬芘c天國放內霸房缸地憂產妹企暴業免進掌行和合笑作落合透資懼開裕發僑，井進友行慢股思權奶投廈資氧。第二歌節夕房地膛產投外資信予托2、關我徒國貓房帆地宅產怒投睡資尿信析托肥的幸基仆本風特野征（3）腎房頃地滿產監信誘托扇投折資碌平杰均慕規態模助小草，驗信內托身期椒限的較口缺軋。室以20撲05年1弦2月掌的屆房竹地竊產芒信糞托碧投腎資抱來濫看攻，高房河地書產槍的芒信基托斜計狡劃14個，禾資金齒規模16宅.6時5億元捆，分叨別占抵當月慰信托走投資產的2闊2選.桑5瞧8字%和23母.1夾2%，信栽托產重品的愚平均鑒規模誓為1待1俊8美9蹈3萬元禮，平門均信豪托期間限為2鹿.題0黨7年妥。謀從從總罷體夠上龜分哪析東，煙房懇地循產基信茶托含投乏資杰平杯均灰規道模紋小賣，惠信姿托設期億限殺一泉般嘆在1.盲5—燈2年費左棋右仗。（4）紋運蜘作趟模純式壓單動一煤，橋多臉以幻玉貸潔款星形鋪式結運伏作噸。敘由撿于塌在冠我寫國鹽房塞地輸產搞信激托提投封資敏受2思0擠0份信駕托契材約、弦每份廳最低盼不得據低于5萬元言的限悅制，壩房地健產信搜托投皇資全間部是繁私募姥性質鏈的，林并且9形5庸%是針剩對單緞一房暮地產企項目屈的；嚷同時府信托贊投資句公司落基本擇上將搬信托因資金揭以貸悶款方影式貸幅款給蒼房地滋產商盟使用糖，以斯抵押值貸款格為主美。第轉二漸節壘房猛地食產陰投腔資慢信變托（三墻）我濕國房慰地產浮投資忙信托叨發展監趨勢我國彼房地辨產投榨資信拒托的劍發展唉趨勢愉可以錢歸納呈為以英下三柳點：遷（1）房腸地產偷投資鐮信托徒是未殘來房勾地產轉開發思融資典的一拳種重稼要方啟式；鑼（2）房愿地產哪投資踩信托佩將從英私募籃性轉鐵向公間募性良，并西向產陜業投透資基灣金發栽展；年（3）權鏈益性揭房地版產投悄資信摟托將廟是主疾要運叔作模概式。第兄三刮節絕房牌地攜產徑投述資勻基塑金一俊、偶房旨地怒產燃投陳資允基作金露的麥內堆涵批及高類是型（一理）房材地產各投資臉基金活的內頓涵房糾地志產堆投憤資休基悉金另，名就皆是讀通量過妹發扯行扁基醒金倒券漢，雙籌摩集圓社栗會億資廚金回，臘進手行店組尼合騎投承資蓮，痕主辛要碑投耗資久在矩房微地欣產零上恒和喉房德地純產娘股薪票搏債構券仁上西，墳然范后餐將舅投鄉豐資訊收貫益洽分尸配考給范基贈金潑券介持四有刊者吊的壟一糖種僻規臣范走化掀的處集古合棚投反資罵制映度攝。房近地埋產疊投嶼資資基還金誕在8屋0年代命發展素迅速伶，并揉成為薦發達穩國家檢重要惡的房尺地產萍投資滲籌資殃渠道擋。比吸如美解國的腿不動西產投票資信榨托（R晌E閃I規T眠s臉—潤—幻玉R洞e負a飼l針E峽s谷t憲a暑t笛e誤I禮n兇v卷e南s鞭t肉m老e英n宋t幣T顛r專u尸s旦t潛s）終、顛加呆拿之大鳳怡悶東念太厚平凳洋友地睜產襲股獵信隔托腦基照金奇等駝就釣屬殃于筑這怪類晝。第三習節屈房地違產投忠資基誼金（眨二榴）倆房硬地掩產代投酷資囑基岡金兼的傻類通型1、按鹿房地赴產投色資基耍金的尖組織下劃分達（1）虛公已司惑型載基計金籮（價又崗稱扒共踏同槽基顆金剖）唐，吧是為指箏由基發峽起屠人戚組鐵建荒基億金瓜公攪司約，爹并區向舌社唉會猶公撐開不發繩行朽股抓票素或馳受致益膽憑盲證憐的伸方礦式松來缸籌皂集造資壘金唐，淘投糖資鹿者草購樂買艷基董金蝦股棄票船或洗受劫益截憑具證堵，贈即債成跟為揚該滋公崗司罰的催股別東張，導憑尋受袍益逮憑泛證慢分女享覽紅饒利攤。牢主找要挽特課點絞有封：①始其數形解態掃是跡股法份給公訓司孝，斤其齒業獻務削集波中脾于狡從電事壘證均券館投盈資足信駛托石。嶼②昏共玩同透基違金佩設姜有嚼董謙事念會荷和舍股巾東本大帝會壇。鑼基近金勤資宿產棄由扒公齒司尿所趨有垂，海投呆資制者燭則氏是羊該輕公艇司器的臣股乎東撒?；廷鄞肮餐ネw金失一羨般掙設敘有么基手金億經緞理證人股和絹托雅管只人什。之基屢金富經停理閑人狼負陽責槍基盲金境資州產甩的變投絲式資端管圖理衛，醫托管管風人佛則覽負垃責蒸對剖基形金固經跑理謊人暑的硬投比資腿活儀動葉進市行孔監執督辰。第到三災節導房輔地說產杠投鄙資界基懷金（得二泉）換房喪地昌產掙投抄資雷基屆金窯的晨類禾型1、敢按誓房尸地就產滋投桑資陪基丑金存的上組矩織祖劃柱分郊（2）契捐約型鳥基金赴，也熄叫單借位信框托基受金。旬是指躺專門測的投地資機得構（升大多理數是木金融阿機構陶）共森同出霸資組紛建一進家基粱金管華理公旬司，愿基金笑管理舒公司煩作為檢委托填人通弟過與處受托志人（步即基拖金保粒管公竿司）奸簽訂典“信茄托契抵約”繭的形額式發繳行受金益憑怪證，雖吸收俊社會傲上的誤閑散膊資金若。這選種基品金是刷最為諒流行精的一腸種。女英國工、日婚本、麻新加趴坡等出國以聽及香犬港、泉臺灣踐地區岸大多判數都銹是契胃約型妹基金祥。第駛三認節傳房華地焰產夠投瓜資辭基賓金契很約政型隨基深金呆的兵特純點坑：憶①件單坐位釘信領托野基屠金兄是齡根兄據庸“震信紅托訴契粉約碑”戀而倦組拐建惱一利家塔經所理寄公伶司拖。濃在昨組遞織餃結巖構涌上澤，夫一桃般肯不珠設語董啄事壓會概。倆并仔指胸定劑一甚家噴證扶券掌公腰司孕或健承歉銷提公膝司溝代敬為蝕辦鐮理沿基肌金悶單紹位固持得有旦證竊的羊發嶄行詞、陸買儀賣摘、安轉陶讓隆、預交慚易昂、程利差潤取分堵配隱、鄭收率益偷及剖本認金靈償起還六等孩。局②靠受桂托未人減接辟受抽基塞金秘經保理侮公翅司木的距委滲托匆，進并犧且屯以伍信問托矮公竄司哭的陶名踩義壁為固基濾金朽注怪冊領和吼開惱立稱戶克頭斥。檢基熊金窗賬仁戶辟獨疊立普于羊基肌金質保瓦管薪公誘司絮的探賬宣戶新。契戲約賊型宣基慰金圖有周其肥優繁點淡：能第耍一啞，大經班營意與近保崗管事分恥開勿，構經陶理瞇公泄司劃與召保貧管棚機扒構傭可擺以柱互亦相螺監唐督獸。枝第興二癥，焦財生務籍獨母立旋。胃經近理可公跨司奏在剖保采管糊機插構暴有限獨逆立濾的列基曾金針賬萬戶暈，顆不鑰與街經山理詞公衛司蜘和遷保膜管巧機虛構隆的箱財或產柔相摩混魄，愚也斤不胞受腎保孟管跟機毀構控經護營絕狀發況窩的奸影國響肢。策第賤三占，脂利榜潤省充顏分訂歸櫻于棄受崇益坦人希，亡投翻資丘者懂利膏益形得蹤蝶到技保修障嗚。第三帽節薯房地堪產投寨資基恢金2、按倒基金諷的受付益憑旱證可陽否贖妹回或皺追加撲劃分（1）具封淡閉英型串基嘴金虜是飯指裁發葛行慶在曠外為的希基墊金負單毒位兵份致額擾是咽固玩定勺的雙，祥發晝行輩期鍵滿帥后夸基未金君就才封頓閉除起州來筒，記在逆設慈定轉的覺期舒限盲內勉不宜能衛追夸加嬸發臂行途受訓益蓋憑肆證蹦，售也歐不接能請贖救回羊而戰只防能效在笨市蛾場縣轉柱讓梨。（2）雀開渾放叮型河基學金蟻是雙指大基枯金蠅管鑄理抄公析司宇在汽設售立家基弊金產時鋤，疑發忍行燦的表基兩金魂單求位雁總繭量乖不私固上定秩，耀基飯金堂總冠額乏亦量不半封藥頂延，句可能根改據蔥實桶際雖情辟況筑追趕加西發渠行鬼受剛益廢憑釘證替，危投絕資噸者角可院以丘隨冤時蛙購鴨買喪基誓金桂，齊經透理芝管旦理具公擱司擾也鐵可弓以標隨偉時窯贖錘回座基遇金亞。第晉三扒節擺房欣地蟻產賤投成資姥基真金封江閉酬型概基高金分和夏開晃放貓型俗基嫁金授的蓄區堆別瓶：輕第丟一御，泥基遇金洽單婚位脊發蠶行檔的榆數編量輩限寶制匙不壩同叢。第二羨，基指金的旱買賣因方式克不同艱。封鏟閉型蝦基金勺在第拐一次僑發行榜結束史后，琴投資欄者不抵能贖握回，顫只能蠅在二她級市筍場進坊行競插價交隱易。買而開很放型蠟基金氣在第鎮一次沾發行膊結束噸后，潔投資物者可倡將基許金賣邀給基怎金經勤理人扣贖回哥現金黑，不騎需要暗在二陜級市肝場進騾行買親賣，昂買賣臘不需通要證錢券經吩紀商塔。第采三睛，正兩而者艦買瞧賣死價惕格隔有率所大不許同雪：養封層閉注型什基火金苦的匹買逐賣浪價刺格搏受險市鉛場漠供塘求著因些素洽的顏影饒響蔑，謹進沒行刷競自價估買園賣堅，述可逢能澇出皆現亂低藥于妨或填高委于訊票蝴面溉面滅值炕的彩情測況拒。獲而衛開禾放冷型么基保金巡壽的午買桑賣椒價傾格廣不霞受照市最場嘆供確求秀關木系職的服影即響偉，頓基丈金侍賣呆出挽價西格撓是餅根決據謀單找位桂資時產伍凈靠值坡加灰上按一駛定壺比談例控的窩發念行杏費自，寇基汪金嗎買虛入裙價釋就間是蒙基香金凍單涼位禿的胸資群產還凈免值垮。第結三崖節休房岡地謀產皆投講資馬基暗金在一毒定條群件下葬，封梅閉型厚基金歷也可舉以轉要變為福開放漿型基該金。員通常絮封閉斧型基邪金上蜓市3年類后悠，恥在銳下搏列負兩刊種坦情哨況鍬下稈，壟可舟轉千化過為探開那放藥型孟基眼金番。咽一罰是貧經垂一職定猴數遍量把的墊投揀資余者繭提臺議灘，予經蝕理營人偉和織信煮托拐人禽決芽議袍，濃三顫方墾同會意遙終喂止奔基舞金重上蝦市分，豆改盡為拴開舟放轟型墳基印金伐；鉛另頭一廉種鳳是漢基節金色市俘價尾連鐮續敲兩很個浸月伯低第于善資菠產療凈桑值20箭%以上聯，由變基金亡經理氧人主紫持召愈開持乖有人答大會寒，以宵資產具凈值賤為買拋賣價皺格，盒改為謀開放汪型基陰金。舍一般貢來說額，封可閉型庭基金姿大多貢是在晴證券棒市場丹發展拐程度醒較低療時采拴用；仰而開棒放型承基金厚是證登券市拼場發漏展程死度高筑時采遣用。綁比如展美國額、日滴本、敘英國哭等國連家及狐我國腹臺灣膽、香衡港地取區開敬放型晚基金盟占的種比重府相當籍大。第三怎節悟房地扭產投惑資基渴金3、按端基金跡投資木的目雕的劃貨分嘗（1）權幼益型蔽基金意，是蔑完全錫參與跨房地澆產的哥開發舅與投濟資，脈并與堪投資格人分壩享其罩投資槍所得吃，即仗將所稿籌集輕的資情金開囑發或擔購買黃房地嗎產，校待房滿地產室出售獎后，籮將所州得收喂益分炎配給搞投資卷人。（2）園抵獄押跳型著基良金曉，寨是然將補募棕集縫的翁資葛金掘，敲以洪金畢融爛中逼介墓的咽身榮份話貸厭給積不拋動蓮產偉開棗發勤經孫營帥者味，歡并趕以住其質不籍動進產棚為烈抵木押治，夜將會貸炸款局利患息粱分觀配箭給拿投窩資豈者倉。（3）歪混榜合正型坑基腦金羨，孫即床以鄉豐購叢買滅房返地夜產拘和耕融牙通務資疏金魄為默目稱的狂，設一型般辜是鹿以汗信改托釘投夠資閣的唉方發式唉，刷參陷與教房緩地年產偽開稿發暖經度營亂者鴉的屠投級資婆活墓動紛，泄其預收完益攻高射于軍貸彩款翁方項式新，拳除廉了支利宏息起收省益年以雄外漠，像還歐可員以梳分搭享己房率地窯產熄開慰發五經測營掛利赴潤蜜。第患三齡節葵房傻地憤產說投察資板基鞏金房地半產投思資基跌金跟解我國納傳統串的基廈金無炭論在鐮內涵英上，榴還是鑒在外部延上縣都有院很大膜的差臉異。擾傳統穿意義帽上的霉基金洗（如謠福利記基金賊、獎鞠勵基優金、爭保險滑基金煎、償我債基啦金等柱），鋪這些諷專門涂基金坐一般臭不用閃作再盡投資急。房幟地產茅投資宅基金炮跟住楊房公圍積金乳、住偽房基龍金在裳性質思上也失不相蓬同，盆后者振屬于皺一種蘿強制懷性儲垃蓄，白主要秘用于烤居民冊個人歸購房擾、建寶房和游修房鳳等，煤以滿請足居禮住需民求，非是一究種住套房消戲費投燙資。莫而房偵地產粗投資握基金廣，主維要是器指共斯同基俯金和慮單位遲信托躬基金夫，即換專門枝的投惹資機穴構通慈過發梨行受還益憑奶證或押入股集憑證泊的方莖式，近將社瀉會上筋的閑稈散資商金集載中起摘來，稈交由鏡專業加人士慕進行桂經營規、管恩理，稠分散老投資忌于特夏定的牌房地恒產上始，投跟資者代按投煮資比莖例分呀享投京資收跟益。第三略節儉房地居產投還資基碑金二唯、播房念地參產稅投節資普基刻金畏的潤構水成房碼地捧產憲投崖資快基炭金墊是辮以凈信違托協契壇約俊為脹基沈礎孕，稀其攏構特成吩應均包希括謹五粱個甚要附素倆：禾投目資囑人易（五基項金掏受菊益叼人驢）涼、滑基演金峰經勝理朋人蔽（蜘基為金當管追理訂公倍司譯）延、琴基廈金寇托舊管握人?。ㄔ砘亟鹇荼９坦芰C項構緣瑞，寫一揪般傅是萍商紀業喘銀旬行嘩）談、畜基患金嗓代糠理雕人廟（仿證警券少公柳司容）奸以伶及煙投敲資債顧駁問陶。第聰三紀節冒房惑地彈產稼投偉資袍基餅金三逐、昂基慕金樓的水設宵立設立撤基金質，除部報經貨主管偉機關切批準兆，基罰金經丈理人燒具備招發行好資格瞞和條擠件外輝，還槐必制牽定一煤系列笑的文閘件。推這些寶文件都主要罩包括嘴：基閣金章暖程、丸基金恥信托擔契約捧、基立金募弦股明狐書。第售三俊節捆房鞋地慣產陣投淘資塵基慣金四、奧基金該的發帆行與史交易（一叮）基簡金單博位與餅基金頭單位愉持有介證一稼般冊來財說你，頑經甘理缺人納將噴初祥次炎計蔥劃寫發胳行刮的仰基現金此總亞額敏等蓮額討分足割碧成罩若著干嘴個超單流位賄，僑每聚一庸份悔額豬就舉是蠻一航個級基揮金重單濁位吵。創基撒金合單滋位蜓持腔有歐證航，常是唱由變經諸理塘人緩和賣信舍托饞人用共割同浩簽論發評給卸基今金揮投漠資就者林的基受端益繼憑卻證氏，攤是業投僻資甜者溜對各信翠托紋資辯產剝擁巡壽有廁所蹲有睡權基的鋼證郵明質。果它海是蛾一引種照無柿面擴額忽的溪有耀價么證精券塔，切它傘確值定露投攪資征者袖的蜘權磁利數。廁基壞金躬單判位虛持蕩有歷證此可強以拾轉驕讓幸、鹽買爺賣蛛，媽也食可原以貿繼猶承趟、尾贈介與粱。第謀三霧節恭房允地架產址投滔資慨基臥金四、諷基金都的發樸行與疫交易（鵲二僅）嗎基顧金索的絹發斧行欺初蛙次艙發餅行爭主疏要箏有淺兩給種陳方噸式夾：澇定朽向泊發儲行診和揀公野開羊發擦行菠。采取染定向唇發行夕方式魄，經撫理人資發行盯的基謹金單貧位除氏由基擔金公乎司發佳起人遇認購掀外，飄其余潛基金樂單位榴不能尿向社汗會公肥眾公握開發旨行，落但可牌以向盤其他卷法人齒發行害一部怎分基黃金單語位，貓經批僑準也嫌可以無向基最金管愛理公秀司內規部職碎工發突行部淺分基塞金單隆位。采含取害公見開怨發漏行納方求式爬，笨經阿理墊人埋發樸行咱的床基吧金燭單衣位裕除尊由知基慢金防管堆理滲公首司極發攔起胞人上認尤購姜（1詞0梅%以上水）外軌，其千余基虹金單皂位應冶向社廁會公昏眾公音開發穿行。熟基金拔管理瘋公司買所購腦買的諷基金茂份額海，不遮得上條市轉燒讓，象基金車清盤馳前，模經理琴人持灑有基沿金的扒余額頑也不齊得低灶于這季一比宅例，擔以體拿現投沿資人曉與經粉理人辱風險稈共擔籌的原閘則。第經三統節擠房通地袖產都投某資鉛基候金四黃、幕基劍金是的戲發矮行武與安交艇易（二鑒）基疲金的紛發行堵基金廊的首奪次發詳行價據格，梁就是葬發行紙總值賓除以用發行鎖份額蛋的比礦值，顛再加汪上一繁定比怒例（宗約3破%漠—派5案%）的公首次慈購買睬費（養即發鬧行費執）。封順閉健型冶基駱金渾，新在璃發鄭行該時班，泰要噸規跑定壁發趁行親價捷格陣、盼發浪行棒對芹象菌、睜最晝低財認析購蟻額蝕度爬，鍬還衣要速規蹲定晝發況行逐總箱額想及芹發啞行蛋期趣限旁。返只碗要雄認默購鞏達泉到箭發槐行即總使額動或狂總膊額熱達亡到汪核給準紹規簡模幣的8驕0是%以上友，基棒金就沈進行牽封閉蜂，不候得再謊接受面認購僵申請嚼，不棄得再妹增發貨基金堤份額丑?；芙鸢l鈔行期宴一般冒為一葛個月哄。發乏行期蜜滿，倘未能滋成立壺的基墓金，到由經腫理人虜向投春資人故退回氏所籌難資金憐，并吸支付礙同期捧活期少存款剛利息籍，所絲式發行衣的有偉關費叢用由俱經理江人承輔擔。開放經型基則金，迫在發薪行時工，發臺行總六額是早變動泥的，碧但在蚊首次蟻發行老時，鬼基金障經理卡人也央設定爬了該鍛基金恩的發拉行總宿額和煤發行膏期限軍，基攏金資張產也階隨投住資人邀的贖塞回時筑增時隸減。第三肝節遼房地葉產投團資基帥金四策、工基尺金隔的呆發閑行種與閘