第四章

區位條件分析

內容提要4.1區位與房地產價值

4.2區位條件分析概述

4.3不同類型房地產區位分析4.1區位與房地產價值4.1.1區位1．區位的概念

區位是指特定地塊所處空間位置及其與相鄰地塊間的相互關系。區位有宏觀和微觀兩種意義：宏觀區位是指項目所在的某個國家、某個地區、某個城市；微觀區位是指項目所在城市中的某個街區、某個地點。房地產投資與宏觀區位和微觀區位均有關系，因為宏觀區位制約著微觀區位，而房地產開發項目最終要落實到微觀區位。2．區位的內涵在房地產投資中，對于區位有廣義和狹義兩種理解。

狹義的區位指的是某一具體投資項目的場地在城市中的地理位置。房地產具有異質性，這一特性決定了具體某一宗地的位置是排他的、獨一無二的，根據對某一宗地位置的描述，就可以從圖上或現場找到該宗地。廣扎義示的寧區倘位細，除潮了螞其必地吸理非位齒置鍋外俱，劉往必往末還賄包金括璃該蘿宗離地的所橡處理的剛社稠會哪、暖經守濟家、差政杯治延環水境暢，穿基欲礎飲設鴿施峽，旦自質然委環揉境六或折背挑景舞，貿進刮行棗投陣資牌的蛙成絹本急以英及滴所雜面譽臨鈔的罷競遭爭鋼關魯系衛等燭。4雁.紋1惑.芝2城呼市功能較分區1．唯商憑業老區（1）醉中而央密商霸業界區（2）擇城胳區壇商籍業撞區（3）街花區商神業區2．工陜業區3.居死住柄區4烏.息1象.奮3區位責與房杯地產驅價值此的關系1．揀區墻位混對時房論地農產價墳值智的警影嶼響區涼位端對次房測地拖產奇價友值虛的氧影階響油表結現附在兩個方播面：（1）區裁位決佩定房露地產稻價值述的水嚇平（2）區它位決輩定房潔地產壯價值嫩的抗源風險食能力2．擊區黃位袖選凈擇燙的注意康事項（1）注農意對騾區位公升值革潛力老的分朽析。（2）選他擇區扯位要煩有超語前意慌識，假特別纏注意臥對交意通、乘服務虜網點帽等公娛共設兇施作蒼深層競次分猜析。4幟.意2區位晨條件開分析貧概述4饅.堡2獵.論1區傳位敘分躲析殿的內早容1．潮地遞域狗因篩素宗的是分耍析耐與蓋選丹擇地域紛因素狐的分暈析與貼選擇是房慮地產娃開發想項目由投資損成敗貿的戰艱略糠性陣選輝擇，陡是頸對累項吧目騾宏貴觀拒區睛位旋條誦件慰的接分榆析中，懂主悟要襯考威慮材項螺目吊所餓在岔地悔區渴的仙政佳治煎、圈法慎律壁、桶經朵濟睬、鋪人輸口扛、探文管化膝教衣育癥、黃自括然芽條必件畜等剛因壤素嶄。2．項澤目選籌址分性析項咳目劃選輩址即的與分童析協，是陪針克對燙某酷一特殊毀地塊所進英行的火一種微雹觀跑分紹析，通裝過對西房地未產項阿目坐咽落地禍點和離周圍尤環境警、基坦礎設長施條幣件的腫分析介，直瞧接體健現土踏地價傻值。恐項目叢選址傷的分企析主繼要考陽慮的畝因素秩包括田項目壯所在昨地點魔的臨納街狀蘋況、端建設睬用地惡的大觀小、糟利用潛現狀懷、交哥通、迫城市劑規劃已、土常地取曾得代隆價、月拆遷甚安置領難度暫、基繩礎設旗施完站備程礎度以怒及地寬質、茶水文碑、噪犬聲、感空氣娛污染殃等。3．開姜發潛砌力分見析開發指潛力是指督待開僑發土迅地在徹合法瓶開發肚的前店提下獄，以轟最高詞最佳哨利用避方式完為原課則并權獲得婚最佳愈效益秧的利引用能形力。4．優土嗽地追獲遵取協難娘度恭分軍析目故前矛國倦內聯獲瓜取圍土湊地恰使發用芬權發的飲途沒徑顯有兩陸種：辛一既是泰從駁土崖地一壁級遙市直場獲銅取鞠，己即跑通牽過植政企府龍土斧地捧出塞讓慕的恭方顏式奸；捉二型是白從伍土盛地二級贈市場獲取隱，即波通過當當前勝土地礦使用舉者轉柜讓的搖方式笨。土霜地棟一悼級像市廈場替：主要但采取史招標自、拍蝕賣、饒掛牌徒的方幅式，蓄土地踩競爭孔越激況烈，桑毛地早面臨裙著拆土遷的給難題耍，拆孔遷補期償水幸平直乖接關魄系開福發成仆本，般被拆尤遷人什的意碗愿直暢接關店系開險發的鑰難易緒，進換而直李接關擱系到鞭項目找的成啞敗。土關地鞏二濱級監市碌場垃：面臨憐項目雨債務躲、法扎律狀媽況的對不明材朗，衡競爭亭報價輔信息牌的不毫對稱吩等問有題。4順.懶2千.屑2區位憑的影響災因素1．行城政因毛素行政潔因素澤主要潑指城跌市核規克劃方痛面驢的釣因穴素樓，早包蘇括照場厲地蛋的僵合偽法治用今途它，裳規估劃態設喚計暈條餡件綢（侄如退建假筑好密共度易、觀高協度著、糠容渴積徒率檔）主和錦建翠筑切物尤平磁面道及紅立罪面灣布弦置傲的尸限吐制遲，賽相軍鄰躁地垮塊沖的正土漂地傲用受途扇等叉。2．驕自北然站因絨素自縣然錫因行素職主鈴要評包沈括跪地膊塊攜的亞面洗積級、堪形利狀置、魄四斬至桃范有圍陣，趟水泳文災地殺質魄特有征丸，迎氣槐候砍資曠源忠情輝況垮等遵。3．經城濟因討素經濟腦因素輕主要炒包括土化地葡價樂格壤、駱基衡礎醒設僚施典條教件拾、丙交鼻通州便殖捷難程考度擴以燈及爽公毒共胸配委套嗎服勸務笨設班施罩的歌完焦備斬情持況等。4．社拆會因萄素社嚴會國因結素趴主喊要裝包凍括并人業口烏狀理況穗、角當喚前判土裕地負使矩用蘇者肢的翅態蜘度周、搭土哈地緒獲神取環的桂方吸式腦、線土欺地唱開子發握狀勒況嶺以別及閑當歐前談土足地競市爹場死情演況身等趣。5．環浩境因烘素環境估因素趙主要廳包括撐空氣悔、水緩和噪嶺音污差染水維平，居歷史括文化缺保護籮區，放公園天、開兔放空極間和護綠地慈的數仗量與速質量圍等。4逼.加3不同苦類型辛房地獵產區陸位然分愈析4.愛3.漁1住犧宅順項秋目區位黎分析1．基驅礎設殘施完臘備的塑程度2．團公韻共皆交密通狹便頓捷年程掙度3．惜環乓境4．終人噴口4.殿3.羊2商駱業孟項滲目區跨位筐分皆析1．交移通便機捷性2．標貓識性3．卡適曬應親性4．購扯買力4百.紫3五.砌3寫字杰樓項傲目區逗位分析1．辦珍公集眾聚度2．配綱套服蝦務完測善度3．交谷通便戶利性4．前萍瞻性4得.穗3茂.紅4工業巾項目區并位帖分連析工澤業敗項家目撲區墊位勒的彩選飛擇孩須篩考倆慮手的特阿殊壺因漏素包括：原材陵料資賓源數躬量的版多少連悶接耽原貿材繼料飛供末應摩基零地產謀品垮銷濃售想市洲場忌的命交建通挺運曠輸傻成丑本努的浸高眠低技劑術醬人腹才勞祖動怠力摩供瀉給堵的常可超能睬性水、碰電等友資源愈供給暖的充肢足程斥度環惱境林污吩染悄的擠防大治菜政駱策嘆等不參同醬的討工嗓藝嶼項緣瑞目躁在若進梢行剖區扮位滴選代擇吳時裹所繳考朱慮底的脂因疫素饒是術不惜同云的晝。刺如哲：農產祖品加史工工照業：爽原材估料產邀地作役為首丈選地廉區高差新慈技穩術國產煌業鴨：藏科珍學偉技群術事、寶高初級倍人偶才夾供允給推杯薦閱危讀1．謝桌清樹勺．城刺市房捷地產陽開發直的區志位分蜂析．