房地產專業知識培訓1．房地產：又稱不動產，是指土地及附著在土地之上的建筑物、構筑物和其他附著物的總和。2．房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權，具體內容是指產權人在法律規定范圍內對其房地產的占有、使用、收益和處分的權利。3．土地類型：按其使用性質劃分為居住、商業、工業、倉儲、綜合用地、公共設施及自由集資、微利房用地。4．房產：指建筑在土地上的各類房屋，有住宅、商場、辦公樓、廠房、文化教育、醫療衛生、體育、公務、娛樂、旅游等各種設施用房。5．地產：指土地及其上下的一定空間，包括地下的各種基礎設施、水域以及地面道路等。6．房地產業：指專門從事房地產生產經營服務的部門經濟行業，是集投資開發、建設、營銷、物業管理及各類服務等多種企業群體的綜合產業部門。8．房地產租賃：指房地產使用權的零星出售或分期出售，房地產產權人通過租金的形式逐步收回成本和實現利潤。9．房地產抵押：指單位或個人的一定量的房地產作為如期償還借貸的保證物，向銀行或其他信貸機構作抵押，取得貸款。10．房地產市場：是指房地產企業開發經營的、帶有房地產特征的產品或服務的市場，是房地產商品交換關系的總和；從狹義來講是指房屋本身的交易，也稱非常市場；從廣義而言，房地產還包括房屋占用的土地，故通稱房地產市場。11．一級市場：是國家壟斷市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地產經營者與使用者的交易市場。12．二級市場：是指土地使用權出讓后，由房地產經營者投資開發后，從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產交易。13．三級市場：14．三通一平：15．七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。16．土地使用年限：是指政府以拍買、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者（深圳市土地使用權年限以最新的通告為準），土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準補請地價后，繼續使用，如果不符合則該土地使用權由政府無償收回。17．土地使用費：土地使用者因使用土地按規定每年支付政府的費用，按現時的收費是：居住用地2元●占地/年（由用地單位支付，個人尚未收取）。18．國土局：代表國家行使土地所有者的職權，以及對房地產市場、房地產行業管理的一個政府部門。20．產權登記處：辦理房地產初始登記、轉移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續的部門。22．代理商：經政府批準成立，從事房地產的咨詢、經紀、評估等業務的中介服務機構，接受委托，代辦房地產的出售、購買、出租、承租及物業咨詢評估報告，銷售策劃等業務提供有償服務。23．傭金：是中介機構完成一宗房地產經紀業務后獲取的報酬，它是一種勞動收益、風險收益和經營收益的結果。根據《深圳市經濟特區房地產行業管理條例》規定：房地產經紀機構開展經紀業務時，有權獲取傭金。24．商品房：是指開發商以市場地價取得土地使用權進行開發建設并經過國土局批準在市場上流通的房地產，它是可愛貓撲.愛生活房產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。（我公司現時只接受此類房地產委托銷售）25．福利房：是指政府按住房制度改革方案免除房地產的地價，按房屋的成本造價售給企業或符合條件的職工，帶有福利性質的房屋。26．微利商品房：與福利房不同在于不免地價，并有略高于房地產成本的微利，這類房屋由市政府主管單位籌資建設，用來解決企業職工住宅困難戶，價格由政府確定，實行優惠價格政策。27．自建房（集資房）：是指各單位自籌資金或合資興建的房屋。產權屬投資單位所有，一般自用為主，不得在市場上流通（按規定己補交地價的除外）28．房地產證：29．商品房預售許可證：按規定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發展商將有關資料送到國土局申請，批準后方可預售樓花（現樓無需此證）31．深圳房地產買賣合同：是由國土局統一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協議所有商品房銷售都須簽訂此合同，內銷的房地產合同可免做公證，外銷的房地產合同必須做公證。32．房地產抵押合同：是明確房地產抵押貸款中雙方當事人權利和義務關系，由銀行、業主、發展商三方簽定。33．銀行按揭：是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為，業主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。34．房地產公證：公證機關對房地產買賣、轉讓、抵押、贈與、繼承等行為的合法性作法律公證。35．樓花抵押登記：是指已辦銀行按揭的樓花送到國土局產權登記科辦理抵押登記手續，抵押人將貸款及利息還清后，須將已辦抵押登記手續的房地產注銷抵押。36．用地面積：40．容積率：41．覆蓋率：46．物業管理：是指物業管理企業受業主委托，以商業經營的手段管理物業，為業主和承租人提供高效、優質和經濟的服務，使物業發揮最大的經濟價值和使用價值。47．物業管理費：1）磚混結構2）框架結構：一般用于多層或小高層建筑，防震性能較好，建筑墻體不受力，可自由間隔；3）框剪結構（框架剪力墻結構）：4）磚木結構：5）桶中桶結構：中間立體為桶狀，外墻為剪力墻。桶狀由鋼筋混凝土灌澆而成，防震性能較好，深圳國貿大廈及深房廣場為典型代表；6）鋼結構：一般用于超高層，建筑物自身較輕，但造價較高，如賽格廣場、地王大廈，鋼結構又分全鋼結構和鋼混結構。50．樣板房：是指與實際房屋的結構相同，但裝修標準按發展商交樓標準的樣板間。51．示范單位：與樣板房的裝修有區別，目的為提供給客戶裝修參考而經過精心設計裝飾的。54．樓中樓（房中房）：在單元結構內部增加一層夾層，夾層高度低于國土局規定計入容積率的規定高度，使客廳挑高，看似二層。

房產買賣首先是一個認知過程，如何幫助客戶釋疑解惑，是每一個銷售人員取得驕人業績的必備前提，剔除個別樓盤的特殊問題，我們將房地產銷售中可能遇到的具有共性的問題收集羅列如下，共計五大類七十二個問題，若能愛貓撲.愛生活回答的話，于銷售人員，是工作前的一次系統的檢驗；于購房客戶，則是決策前的一個全面的認識，只有這樣，買賣的基礎才更能扎實。3．基地距離市中心、火車站、機場等主要地標有多少公里？交通狀況如何？4．基地周圍的公共汽車的車別、班次情形，各路線的起始站及其經過的路線？12．本樓盤是由誰設計的（環境設計、建筑設計、室內設計）？承建商是誰？15．內銷房、外銷房，還是僑匯房？按揭銀行是哪家？多少成數和年期？公證處是哪家？律師行是哪家？1820．本基地各棟建筑物的面積、層數、高度、正面寬度及深度，相互間距是多少？22．何時開工、完工及工作天數？現在進度如何？（開工日期、封頂日期、竣工日期、入伙時間）23．依規劃類別不同分別有多少戶？總戶數多少？（多少標、棟戶數、層戶、總戶）27．樓盤有多少種單元面積？分別有多少戶？各戶房、廳、廚、衛、陽臺面積是多少？28．每套單元的客廳、餐廳、臥室、衛生間、廚房、存儲間、陽臺……凈面積分別為多少？30．建筑物的結構如何？（框剪、磚混、磚木、鋼混、框架、桶中桶、鋼）2）地上車位、地下車位、露天車位、室內車位分別有多少個？總停車位？12）外立面、大堂、地坪、電梯、電梯間、電梯箱、樓梯間；（交樓標準）3）照明、防火防盜設備、煤氣設備、給排水設備、電視、暗管，室內電器設備，其他附屬設備……4143．業主委員會何時成立？業主的意見如何為業主委員會或物業管理公司所接受？2）棟與棟之間的差價是多少？平面之間的差價是多少？樓層之間的差價是多少？3）最小總價是多少？最高總價是多少？（朝向差、地段差、樓層差、邊間差、景觀差、面積差、口彩差）58．交屋時，煤氣、、電視天線、物業維修等是否還另行收費？費用多少？是每套住宅戶內除墻體厚度外全部凈面積的總和（即地毯面積）。其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁柜、不吊柜、戶內樓梯(按投影面積)、陽臺。斜面屋頂結構的房間，層高低于2.20米的部分不計入面積。框架結構住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質板材隔墻分戶裝配成而的住宅。適合大規模工業化施工，效率較高，工程質量較好。框架結構由梁柱構成，構件截面較小，因此框架結構的承載力和剛度都較低，它的受力特點類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個方向都承受很大的水平力，這時，現澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架結構的墻體是填充墻，起圍護和分隔作用，框架結構的特點是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。鋼混結構住宅的結構材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細骨料（碎石）、水等的混合體。這種結構的住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經久耐用等優點，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結構。但這種結構工藝比較復雜，建筑造價也較高。磚混結構一般指把磚砌體用作內外承重墻或隔墻，樓蓋、屋蓋、梁、柱（也可是磚柱）是鋼筋混凝土作用在墻柱上的荷載，主要是由梁板傳來的屋蓋、樓蓋上的活、恒荷載，它通過墻柱基礎傳到地基。作用在縱墻上的水平荷載（如風荷）一部分直接由縱墻傳給橫墻，另一部分則通過屋蓋和樓蓋傳給橫墻，再由橫墻傳至基礎，最后傳給地基，承重墻的厚度及長度是根據強度和穩定性的要求，通過計算來確定的。在磚混結構中的梁有門窗過梁、圈梁、雨蓬梁、陽臺梁、樓梯梁等，這些梁的長度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按構造配筋外，其它都是通過計算設計的，圈梁主要作用是提高房屋空間剛度、增加建筑物的整體性，提高磚石砌體的抗剪、抗拉強度，因此圈梁不是承重梁，當圈梁用作過梁時，只在過梁部位按設計配筋，其它部位仍是按構造配筋，有許多把圈梁當作承重梁對待，隨意將圈梁下墻體敲掉，則留下了不安全的隱患。框架-剪力墻結構也稱框剪結構，這種結構是在框架結構中布置一定數量的剪力墻，構成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度，框剪結構的受力特點，是由框架和剪力墻結構兩種不同的抗側力結構組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結構中的框架，剪力墻在框剪結構中也不同于剪力墻結構中的剪力墻。因為，在下部樓層，剪力墻的位移較小，它拉著框架按彎曲型曲線變形，剪力墻承受大部分水平力，上部樓層則相反，剪力墻位移越來越大，有外側的趨勢，而框架則有內收的趨勢，框架拉剪力墻按剪切型曲線變形，框架除了負擔外荷載產生的水平力外，還額外負擔了把剪力拉回來的附加水平力，剪力墻不但不承受荷載產生的水平力，還因為給框架一個附加水平力而承受負剪力，所以，上部樓層即使外荷載產生的樓層剪力很小，框架中也出現相當大的剪力。低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。低層房屋一般建筑結構簡單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發。多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-8層，一般采用磚混結構，少數采用鋼筋混凝土結構。多層房屋一般規格(房型)整齊，通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。高層房屋是指高于24米的建筑。8層以上(可含8層)的建筑體，一般可分為小高層、高層和超高層。人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結構，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點，又有普通高層結構強度高、耐用年限高、景觀系數高，污染程度低等優點，很受購房人歡迎。同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產開發商的青睞。所以，近年來中心城區小高層如雨后春筍，越來越多，高層房屋(指15層以上、24層以下的建筑體)因為建筑結構和建筑形態(點狀居多)的局限，房型設計難度大，要做到每套室內全明、采光通風良好是有很大難度的。在城市中心區，高層有它的優勢：對開發商來說，單位建筑面積土地成本(即“樓面地價”)低；對住戶來說，視野開闊，景觀系數高，塵土、噪音、光線污染也少，建筑結構強度高，整體性強。但高層房屋也有明顯的缺點：結構工藝比較復雜，材料性能要求高，自重大，對基礎要求高，施工難度較大，建筑造價相應提高；高層房屋電梯、樓道、機房、技術層等公用部位占用面積大，得房率低；如果電梯質量不可靠，物業管理不正常，就很令人擔心。超高層房屋是指超過24層的建筑體。超高層房屋樓面地價最低，但建筑安裝成本高。它給人以氣派雄偉的感覺，可以滿足一些消費者對視野、景觀的要求。超高層房屋一般建在城市黃金地段(最大限度地利用土地資源)或景觀良好的城區(最充分地發揮景觀資源的作用)。根據國家有關政策對民用建筑高度與層數的設計規定：4-6層為多層住宅；7-10層為小高層住宅（也稱中高層住宅）；10層以上則為高層住宅，有高層塔樓、高層板樓。使用率比較：多層高于高層，85%左右；高層由于有電梯、電梯前室等，需分攤的公用面積較多，高層塔樓使用率72-75%，板樓在78-80%。建筑質量比較：多層一般為磚混結構，抗震性能比高層差；高層一般為鋼筋混凝現澆，抗震性能好，折舊年限長。房型構造比較：多層一般坐北朝南，南北通風，使用面積高、房型合理，大開間容易隔開裝修；高層一般為框架結構，加上要考慮電梯的位置，戶型設計較難，裝修也易帶來不便。指主要承重構件全部采用鋼材制作，它與鋼筋混凝土建筑相比自重較輕，能建超高摩天大樓；又由于其材料的特殊性，能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑。指為城鎮居民創造衛生、安全、寧靜、舒適的居住環境而必需的住宅附屬設施。住宅配套設施是由多系統組成的，按其服務層次。應包括以下內容：(l)住宅基本生活單元的配套設施。人口規模為3千人左右的住宅群，其配套設施應有居民服務站、小商店、文化室、兒童游樂場等；(2)住宅小區的配套設施。人口規模在l萬人左右的住宅群，其配套設施包括托兒所、幼兒園、小學、中學、儲蓄所、郵電所、運動場、糧店、煤店、百貨店、副食品店、菜店、飲食店、理發店、小修理門市部、綜合商店、自行車棚、廢物回收站、居委會、變電所、公共廁所、垃圾站等；(3)住宅區的配套設施。人口規模在4至5萬人左右，其配套設施包括醫院、門診部、銀行、辦事處、郵電支局、電影院、科技文化館、青少年之家、運動場、多種與生活有關的商店、街道辦事處、派出所、商業管理機構、房屋管養段等；住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發布的《住宅建筑模數協調標準》中，明確規定了磚混結構住宅建筑層高采用的參數為：2.6米、2.7米、2.8米。住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：商品住宅的開間、進深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標是確定住宅價格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進深、層高越大)，建筑工藝相應就越復雜，建造的難度就越大，同時所消耗的建材也會越多，導致建造的成本也就越高。當然人們居住的空間會有所增大，但要付出的房價就會更高。因此，購房者在購買商品住宅時，應當根據自己的實際需要和經濟支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。一般稱公建用地．是與居住人口規模相對應配建的，為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。指居住區內有明確界限的公共建筑用地。如托幼、學校等均按實際使用界限計算，沿路時應算到路邊。無明顯界限的公共建筑，則按實際占用地計算，有時也按定額計算。規劃建設用地面積：是指項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建筑區內的道路面積、綠地面積、建筑物所占面積、運動場地等等。輔助面積:指建筑物各層平面中為輔助生產或生活活動的面積，如住宅建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等；使用面積和輔助面積的總和成為“有效面積”；當單棟塔樓居住建筑在兩側無其他遮擋陽光的建筑（含規劃建筑）時，與其他居住建筑系數不得小于１．０。多棟塔樓居住建筑成東西向單排布置時，與被其遮擋陽光的板式居住建筑的建筑間距按照下列條例執行：１．相鄰塔式居住建筑的間距小于單棟塔式建筑的長度時，塔式居住建筑長高比的長度，應該按照各塔式居住建筑的長度與間距之和計算，并按照其不同的長高比，采用不得小于表１規定的建筑間距系數。塔式建筑遮擋中小學教室、托兒所和幼兒園的活動室、醫療病房等公共建筑的陽光時，建筑間距由城市規劃行政主管部門確定，但不得小于上述（１、２）的規定。如果塔式建筑遮擋的是辦公樓、集體宿舍、招待所、旅館等建筑時，建筑間距系數按照上述（１、２）的規定執行。但下列情況由城市規劃主管部門確定：樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計小于屋頂面積的20％，且高度不超過四米的，不計入建筑高度。文物保護建設控制地帶內的建筑高度，按建筑物和構筑物的最高點（包括電梯間、樓梯間、水箱間、煙囪等構筑物）、中國傳統大屋頂形式按檐口至地面高度計算建筑高度。是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地之比，附屬建筑物也計算在內，但注明不計算面積的附屬建設物除外。這個比值越小，意味著小區容納的建筑總量越小、居住生活質量就會越高。一般來說，常見的以6層磚混住宅為主的小區，應盡可能選擇容積率較小的。指建筑物中為減少或避免外界陽光直射或輻射影響室溫所采取的設施。通常有如下隔熱措施：(1)住宅建筑的東西向窗戶(尤其是西窗)，宣有適當遮陽措施；(2)減少東西向墻，即采取南北向長、東西向短的建筑單元，要減少陽光對墻體的輻射影響；(3)采用熱工件性能好的材料做成隔熱外墻和屋頂，提高墻體和屋頂的隔熱性能；(4)對外墻與屋頂的外表層，用白色或淺色的光滑材料，或刷白灰水均能增強對陽光輻射熱的反射，以達到隔熱目的。住宅的長度和進深，在建筑學中是指一間愛貓撲.愛生活的房屋或一幢居住建筑內從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。根據《住宅建筑模數協調標準》（GBI100-87）規定，住宅的進深采用下列常用參數：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的天然采光和通風條件，從理論上進，住宅的進深不宜過大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，住宅進深過大，就使住房成狹長型、距離門窗較遠的室內空間自然光線不足；如果人為地將狹長空間分隔，則分隔出的一部分房間就成為無天然光的黑房間。黑房間當然不適于人們居住，補數的措施之一是將黑房間用于次要的生活功能和設施安置，如儲藏室、走道等，用人工照明來彌補天然光的不足。另一措施是在住宅內部建造內天井，將光線不足的房間布置于內天井四周，通過天井來解決采光、通風不足的問題。但內天井住宅也存在廚房串味、傳聲、干擾大、低層采光不足的問題。隨著我國城市人口在不斷增多，土地資源相對不足，而同樣面積的土地，設計大進深的住宅比設計小進深的住宅可造出更大使用面積的房子。本著節約用地的原則，我們不得不選擇大進深住宅來滿足不斷對住宅數量的需求。這實際上是一個住宅面積數量與住宅使用質量的矛盾。在今后一個很長時期，建設大進深住宅仍有必要，并有很大需求市場。至于進深過大出現的采光、通風不足等系列問題，則可通過優化住宅設計和采用相關的技術手冊及設備加以解決在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規定。根據《住宅建筑模數協調標準》（GBJ100-87）規定：住宅建筑的開間常采用下列參數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。我國目前大量建造的磚混住宅，住宅開間一般不超過3.3米。規定較小的開間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構的整體性、穩定性和抗震性。為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般都限定在5米左右，不能任意擴大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的肖前指提下，設計的住宅進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室內空間自然光線不足。進深大的住宅可以有效地節約用地。雖然小開間住宅存在著諸多優點，但也存在著許多弊病。因為開間小，在住宅建筑面積中，承重墻、柱的結構面積相對較大，增加了有效使用面積；同時由于開間小，房間分割過小，不適應家庭居住行為變化的要求，而且住房很難自行改造。為改變傳統的小開間住宅設計格局，從80年代末期，國家開始了大開間住宅設計的技術攻關，并確定要大力推行開間在5米以上，進深在7米以上大開間的住宅建筑體系。這種住宅可為住戶提供一個40～50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，具有構造配件規格小，便于工業化生產，便于住宅靈活隔斷、裝修改造的特點。例如，購房者可將住宅分割成較大的兩室一廳，也可根據需要分割成三室一廳。這種可自由分割的大開間住宅在國外又叫做"演進式住宅"、"空殼式住宅"。在我國由于技術、造價、建材質量等原因，大開間住宅尚處在大力推廣之中，有很好的發展前景。它指的是商品房套內各部分建筑面積的總和。按照建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》，套內建筑面積由以下三部分組成：２、套內墻體面積，指套內使用空間周圍的維護或承重墻體面積，有共用墻及非共用墻兩種；各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積；３、陽臺建筑面積，指套內陽臺的建筑面積，按國家《建筑面積計算規則》，封閉式陽臺，按其水平投影面積計算建筑面積；凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。套內建筑面積的計算公式為：指套內陽臺的建筑面積，按國家《建筑面積計算規則》，封閉式陽臺，按其水平投影面積計算建筑面積；凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。商品房公用面積的分攤以幢為單位，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶。可分攤的公共部分為本幢樓的大堂、公用門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變配電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等，以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房，套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻、墻體面積水平投影面積的一半。）不應計入的公用建筑空間有：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程地下室、單獨具備使用功能的愛貓撲.愛生活使用空間，售房單位自營、自用的房屋，為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理用房）。不應分攤的共有建筑面積：包括從屬于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定車位或專用車庫；幢外的用做公共休憩的設施或架空層。公用建筑面積的分攤方法：多層住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面積分攤系數，再按幢內的各套內建筑面積比例分攤。多功能綜合樓須先求出整幢房屋和幢內不同功能區的共有建筑面積分攤系數，再按幢內各功能區內建筑面積比例分攤。作為計算房租的面積。在住房制度改革中，作出統一規定，住宅用房按使用面積計算，包括居室，客廳，衛生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計算。建設用地面積:指城市規劃行政主管部門確定的建設用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。是在城市總體規劃的基礎上，根據計劃任務和城市現狀條件，進行城市中生活居住用地綜合性設計工作。它涉及使用、衛生、經濟、安全、施工、美觀等幾方面的要求。綜合解決它們之間的矛盾，為居民創造一個適用、經濟、美觀的生活居住用地條件。居住區規劃主要包括的內容有：(1)選擇和確定居住區位置、用地范圍；(2)確定人口和用地規模；(3)按照確定的居住水平標準，選擇住宅類型、層數、組合體戶室比及長度；(4)確定公共建筑項目、規模、數量、用地面積和位置；(5)確定各級道路系統、走向和寬度；(6)對綠地、室外活動場地等進行統一布置；(7)擬定各項經濟指標；(8)擬定詳細的工程規劃方案。居住區規劃應符合使用要求、衛生要求、安全要求、經濟要求、施工要求和美觀要求等一個地區在一年內，開發建房竣工量與建房竣工總量的比率。計算公式為：綜合開發率=開發建房竣工量/城（郊）區建房竣工總量房屋的使用權是指對房屋擁有的享用權。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權。房屋的使用權不能出售、抵押、贈與、繼承等，它包含在房屋的所有權之中。房屋的所有權為房屋的占有權、管理權、享用權、排他權、處置權（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權就等于擁有了在法律允許范圍內的一切權利。前兩種方式稱為公民房屋所有權原始取得方式，即直接根據法律的規定取得的所有權；后兩種方式稱為公民房屋所有權繼受取得，即公民通過某種民事法律行為從原所有人那里取得房屋所有權。是指土地使用者在法律允許范圍內對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權利國外房屋分期付款買賣合同當事人約定，標的物所有權移轉于買受人時，在該標的物上設定出賣人第一順序抵押權的余款。如買受人不按約支付分期價款時，出賣人可請求強制變買標的物，并從中優先受償。亦稱“用益物權”。指對他人的物品有使用和收益權利。如租借他人的房屋，有使用該房屋權利。用益權包括典權、永佃權、地上權、地役權等。抵押權劉指房屋所有權認有將其房屋抵押給他人的權利。房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不轉移占有的方式提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房屋拍賣所得的價款優先受償。租賃權是指房屋所有權人有將其房屋租賃給他人的權利。房屋租賃，是指房屋的所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人支付租金的行為。承租人取得房屋使用權后，未經出租人同意不得隨便處置所承租的房屋，除非租賃合同另有規定，否則就是違法行為。是依照法律、政策的規定，經過房地產申報、權屬調查、地籍勘丈、審核批準、登記注冊、發放證書等登記規定程序，確認某一房地產的所有權、使用權的隸屬關系和他項權利。所謂典權是指房屋所有權擁有者有將其房屋典當給他人以獲得利益的權利。房屋典當是指承典人用價款從房屋所有人手中取得使用房屋的權利的行為承典人與出典人（房屋所有人）要訂典契，約定回贖期限（即存續期），一般期限是3年到10年不等。到期由出典人還清典價，贖回房屋。典價無利息，房屋無租金。典契中一般規定，到期不贖的，由承典人改典為買，也可經雙方協商，續期再典。承典人除占有房屋供自己使用外，在典權存續期內，還可以將房屋轉典，或出租給他人，并且可以典權作為抵押權的標的物。也稱公有住宅、公產住房、國有住宅，在國外也稱公共住宅、公營住宅。它是指國家（中央政府或地方政府、城市政府）以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設，主要向本城市居民出租出售；由企業建設的住宅，向本企業職工出租出售。公房隨著出售而變為私房。又稱為私有住宅、私產住宅，是個人或家庭購買、建造的住宅。目前我國城市，個人擁有的私房還不多，只占全部住宅存量的20%左右，但隨著房改力度的不斷加大，這一比例在不斷升高。在農村，農民的住宅基本是自建的私有住宅。代管產是指產權尚未確認或產權人下落不明又未委托，經法院審定后由政府房地產管理機關代為管理的房產。代管產的產極性質未定，根據有關政策、只要出租房屋在改造起點以下，產權人提出申請，繳驗有效的產權證件，經審查屬實后，隨時都可以撤銷代管，將房產退還產權人。托管產是指房產的所有者，因管理不便或其他原因，委托房產經營管理單位代為管理的房產。這部分房產的租金收入和修繕支出等經濟收支要單獨記賬，以便向發托者定期結算。產權人不需委托管理時，可以退管。土地使用權受讓人獲得土地使用權而支付給政府的金額，或是土地使用權人將土地再轉移時所收取的金額。地價總額包括土地使用權出讓金，市政配套設施費和土地開發費。政府頒發的載明所有者或使用者的姓名、土地的方位、地級、面積、四至、用途、使用日期和權源等，以備查考的證書。經過登記和持有土地證的土地所有權或使用權受國家法律保護，變更土地所有權和使用權以及用途發生變化的，均應重新向土地管理機關申請，辦理變更手續，經過批準，更新證書。指向債權人提供一定的財產作為抵押物，用以擔保債務履行的債務人或第三人。當抵押人將自己的財產抵押后，本人只是部分喪失對抵押物的處分權，不能完全地行使對物所享有的權利。土地所有人將土地所有權有償或無償地轉移繪他人。有償的是買賣，無償的是贈與或遺贈。土地轉讓行為只能發生在土地私有制的社會里，我國在農業、手工業和資本主義工商業社會主義改造基本完成之后，土地變私有制為公有制，因而不允許土地轉讓。但是土地的使用權可以依法轉讓，受讓人僅對土地享有使用權，而所有權仍屬于國家或集體。指債務人以土地使用權擔保債務履行的法律行為。土地抵押是不動產抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。抵押權本質是一種從屬于債權的擔保物權，即債權人在他人之物上得到償還債務保證的一種擔保物權。亦即債務人或第三人以物權作為履行債務的保證。其實質在于為債權關系提供中介形式和物質保證，維護財產的合法性和有效性。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定：城市土地使用權可以抵押。土地使用權抵押，抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同。抵押合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。土地使用權抵押時，其地上建筑物，其他附著物隨之抵押，并且應當按照規定辦理抵押登記。抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押合同的規定處分抵押財產。抵押權人有優先受償權。因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應當依照規定辦理過戶登記。抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當依照規定辦理注銷抵押登記。產權分割是指二人以上共有房產或夫妻離婚、兄弟、婉妹分家所發生的產權劈分。產權分割后，要辦理產權變更登記才能取得合法產權。指私房所有人自愿將己有房屋（包括一人獨有和多人共有房屋）交付給他方所有，他方接受房屋并支付價款的行為。指所有者對財產的占有、使用、收益和處分，并排除他人干涉的權能，是物權的一種。房屋產權指房產的所有者，按國家法律規定所享有的權利。房地產轉讓，是指合法擁有土地使用權及土地上建筑物、附著物所有權的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產轉移給他人的法律行為。房地產典當是房地產權利特有的一種流通方式，它是指房地產權利人出典人在一定期限內，將其所有的房地產，以一定典價將權利過渡給他人承典人的行為。房地產設典的權利為房屋所有權。設典時，承典人可以占有、使用房屋；也可以行為上不占有、使用該房屋，但有權將出典的房屋出租或將房屋典權轉讓。設典時，一般應明確典期，出典人應在典期屆滿時交還典價和相應利息從約定而贖回出典的房屋，也可以雙方約定，由承典人補足典房的差額而實際取得房屋的所有權。是指“文革”初期由本市房管部門接管、“文革”后落實私房政策帶戶發還產權的私人出租房。“文革”初期，本市共接管私人房產51萬間。1978年開始落實私房政策試點，1983年落實私房政策工作全面展開，在產權人和承租人繼續維持房屋租賃關系，執行政府規定的租金標準的前提下，帶戶發還了私人出租房。據統計，目前還有近3.9萬間，其中96%分布在東城、西城、崇文、宣武四城區，朝陽、海淀、豐臺和通州區也有少量分布。標準租私房承租戶的認定，以本市落實私房政策時各區房屋行政管理部門帶戶發還產權的清冊、歷次調租的清冊為依據。但產權人自愿將原自住房與直管公房或其他房屋使用權互換、并按政府規定的租金標準向其自住房屋的承租人收取租金的，不屬于解決的范圍。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。抵押人是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。抵押權人是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。指以共有房屋為標的的買賣。出賣共同共有的房屋時，必須取得全部共有人的同意。按份共有的房屋，共有人可以以其所享有的份額與他人簽定買賣合同，但無權出賣其他共有人所享有的房屋份額。是指房地產抵押關系設定后，當事人按房地產登記管理權限向市或區、縣房地產登記機關辦理房地產其他權利的登記。房地產抵押登記分成三種情況，一是雙方簽訂抵押合同后的權利設定登記；二是權利內容變更時的變更登記；三是權利消除時的注銷登記。根據"中華人民共和國擔保法"第４１條的規定，房地產抵押應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。指對未經登記機關確認其房地產權利，領取房地產權利證書的土地使用權及建筑物、附著物的所有權進行的登記。集體單位自管公產是指集體所有制單位所有并自行管理的房屋。集體單位自管公產的產權嫂質是集體所有制公有房屋，其產權來源主要是這些單位購置或投資建造的。按房屋所有權的歸屬進行的分類。在現階段，我國住宅類房屋按產權可劃分為：(l)國家所有住宅；(2)勞動群眾集體所有住宅；(3)公民私人所有住宅；(4)其他經濟組織(如中外合資企業等)所有住宅。非住宅類房屋主要是全民所有制(國家房產)和集體所有制的房產，其他經濟組織所有房產只是少量的。指能直接或間接證明房屋所有權歸屬的一切文件（狹義的房屋產權證件僅指《房屋所有權證》，即契證）。能證明房屋所有權的文件有建筑許可證，契約（合同），契證。通常所指的地籍、產籍、房地產籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經濟狀況和法律狀況的調查與記錄，包括了土地產權的登記和土地分類面積等內容。具體來講，是對在房地產調查登記過程中產生的各種圖表、證件等登記資料，經過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。指由專業化房產信托公司或房產企業，受托經營其他單位的自營房產、集體的合作房產和個人的私有房產。房產信托經營的業務范圍包括信托出租、出售、維修、托管和監督等。亦稱“典權人”。承典他人的物品或房產，并付出典物或房產的典價，在典期內占有被典物或房產的使用權或收益權的人。全部產權亦稱全權，是指購房者擁有了對住宅的各項支配權利（占有、使用、收益和處分）。住宅全部產權的概念，等同于住宅的所有權或產權，它所以稱為全部產權是相對于部分產權而言的。根據國務院《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》規定，職工購買公有住宅，在國家規定的住房面積之內，按標準價出售的住宅，職工購房后擁有部分產權，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以后才能進行，原售房的產權單位有優先購買權。售房的收入在扣除有關稅費后，按個人與單位或政府各自所占的產權比例進行分配。部分產權與全部產權的不同之處在于，部分產權是強調永久使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使則限定在一定范圍之內。傭金———在二手房市場中，有一個傭金問題，傭金要與其服務相稱。過低的傭金無法維持優質的服務，而過高的傭金則與降低交易成本相違背。所以，選擇一家確實可靠的中介公司，這不僅可以起到穿針引線的作用，而且亦可免去買賣雙方親自辦理相關手續的繁瑣事宜。更重要的是，由中介公司進行規范化的操作，可以降低買方與賣方單獨直接交易所產生的風險，從而提高二手房的成交率。1、征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。在中國境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。2、稅率：國家規定契稅率為3-5％。現北京9432元/建筑平米以下商品房契稅稅率為1.5％。指樓宇預售合同中的買方支付部分購樓款項后，將其依合同取得樓宇的期房產權讓與銀行作為取得銀行貸款的擔保。買方還清所有的貸款的本息及相關的費用后，可將期房產權贖回，取得房物產權。如果買方未能依約履行還本付息。及時支付有關費用的義務。銀行有權處分按揭樓宇并優先取得償還的民事法律行為。指依據擔保法的規定，當事人一方向對方給付的作為債權擔保的一定數額的金錢，給付定金一方履行債務后，定金抵作價款或者收回，如果不履行約定的債務的，定金不能返還。收受定金一方不履行約定債務的，則要雙倍返還定金。根據我國現行法律的有關規定，其不具有定金的性質，交付訂金的一方主張定金權利的，人民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交付預付款。另外，根據市房屋土地資源管理局發布的《關于規范房地產開發企業商品房預訂行為的通知》的有關規定，房地產開發企業收取訂金的，訂金數額應當在總房價的千分之五以內，雙方在簽訂商品房預售合同或出售合同后，訂金應即時返還或抵充房價。購房者在支付訂金后，不購買預訂房屋的，訂金按預訂協議約定的辦法處理，但屬下列情況，房地產開發企業應當全額返還購房者支付的訂金：(1)房地產開發企業未簽訂書面協議收取訂金的；(2)簽訂的書面協議對訂金的處理未作約定或約定不明確的；(3)雙方對預售合同或出售合同條款存在分歧、不能協商一致的；(4)廣告、售樓書、樣品房與實際狀況不相符的。所謂的以租帶售方式就是將空置的商品房進行出租，并與租房者簽訂一個合同，在合同期內買所租的房，開發商即以租房時的價格賣給租房者，而租房者在租房期內所交的房租，可以抵沖部分購房款，待租房者付清所有房款后，便獲得該房的全部房產權；如果租房者在合同期限內不購房，則作退租處理，先期交納的租金可以作為房產開發商收取的房租。一是打破了租與售相脫節的陳舊模式，對買賣雙方都有好處。現在許多人害怕一旦交了款，房子出現了問題，怕開發商翻臉不認賬，出現的房屋質量問題無法解決。而現在的先租后買就有了先觀察房屋質量的時間，消費者心里有數，房屋質量好，就買；反之就不買，只是租一下，不會有太大的經濟損失。二是如果租房者想買下所租的房子時，先期所付的租金可以轉為購房款，相當于分期付款，但又比分期付款或銀行按揭方式少了不少的利息，因此比較實惠。三是即使租房人不買房，開發商的房子也沒有閑置，昔日的包袱變成了財富。因此說，以租帶售這種新的營銷方式給購房者以較大的選擇余地，又為開發商自己開拓出了一種嶄新的銷售市場業主公約是指由業主承諾的，對全體業主具有約束力的有關物業使用、維護及其管理等方面行為的合同。業主公約的法律依據主要是《民法通則》及建設部1989年第5號令《城市異產毗連房屋暫行規定》。會所就是以所在物業業主為主要服務對象的綜合性康體娛樂服務設施。會所具備的軟硬件條件：康體設施應該包括泳池（最好是室內）、網球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應具有網吧、閱覽室等其他服務設施。會所的功能和建設檔次可分為基礎型和超級型，基礎設施提供業主最基本的健康生活需求，可讓人免費使用；超級會所則適當對其中部分設施的使用收取一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業主的能力與需求，勢必會形同虛設；如降低物業管理費，將影響房產的整體品質。會所的設置，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區業主服務，不對外開放，保證了業主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業主提供了良好的社交場所。物業管理就是專業化的機構受業主和使用人委托，依照合同和契約，以經營方式統一管理物業極其附屬設施和場地，為業主和承租人提供全方位服務，是物業發揮其使用價值，并使物業盡可能地保值、增值。業主委員會由業主大會或業主代表大會選舉產生，每屆任期2至3年，可連選連任。業主委員會委員由業主擔任，業主要員會主任、副主任在業主要員會委員中推選產生。一般說來，一個物業管理區域成立一個業主要員會，根據物業管理區域規模大小，由5至15人組成。北京新規定：凡商品房、經濟適用住房入住率超過50%，或首戶入住已滿二年的新建居住小區，均可組建業主委員會。由國家最高權力機關，通過法律的形式，把城市規劃的制定、目的、任務、方針、原則和各項工作要求加以規范化、使之成為具有高度權威的國家法律。城市規劃法是我國在城市規劃、城市建設和城市管理方面的第一部法律，是涉及城市建設和發展全局的一部基本法，它對于我們建設具有中國特色的社會主義現代化城市，不斷改善城市的投資環境和勞動、生活環境，具有重大的指導意義。城市規劃是為了確定城市的規模和發展方向，實現城市的經濟和社會發展目標而制定的。它是城市建設的“龍頭”。規劃、建設、管理好城市，是城市政府的主要職責。為此，必須牢固地樹立城市規劃法律意識，嚴格依照《城市規劃法》進行規劃建設管理城市。在購房過程中，購房者經常遇到"起步價"這一名詞。在廣告中見到的起步價格，一般是指頂層、朝向不好的樓房價格。一般來說，開發商在制定商品房起步價格時是考慮了多種因素的，包括土地的成本、建筑安裝成本、配套設備成本、開發利潤四部分，從某種意義上說，"起步價"可以認為是該房地產的最低價格。從目前市場上看，開發商根據自己的具體情況及市場銷售情況，對各樓層、朝向的差價作了相應調整，大部分是遵循這樣的規律：即起步價為頂層樓的價格，一樓價為起價加5%，二樓價為起價加15%，三樓價為起價加25%，四樓價為起價加20%，五樓價為起價加10%，但是有的開發商的"起步價"，則是根據市場需求和銷售情況作了特殊處理，因此，消費者要特別小心。購房者不僅要學會理解起步價，還應對一看便知的坐落位置、結構、房屋形式、建筑面積、使用面積、公用面積、室內配套設施、計價單位、銷售價格、付款方式、優惠折扣率、代收代繳的具體稅費項目及標準、調整價格時間及幅度等內容做到心中有數。誠意金———目前在買方市場中，已有了一種新的發展趨勢，即交“誠意金”。所謂“誠意金”，是指買方在購房目標明確后，以看中某個區域、某種面積的房子為標準，并有一個適當的價格，為了能更快地找到自己的理想物業，預先在信得過的中介公司交上一定數額的“誠意金”，并簽訂一定期限。代理方收取“誠意金”后，會非常努力地發揮其“團體力量”，有針對性的盡快為買家尋找理想的房子。建立職工住房公職金是我國推行住房制度改革的一項措施，目的在于由國家、集體、個人三方共同負擔，解決職工住房困難。按照規定，凡是繳存公積金的職工均有享受此種貸款的權利,均可按公積金貸款的有關規定，申請公積金貸款。建立職工住房公積金的作用：個人住房商業性貸款是銀行用其信貸資金所發放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮自住住房時，以其所購買的產權住房（或銀行認可的其他擔保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業性貸款。抵押貸款是商業性貸款中的一種貸款方式。(1)房產在抵押期間，房產的所有權一般仍由抵押人占有和使用，抵押人按貸款合同依期還本付息后，雙方到房產管理機關辦理注銷抵押物的登記手續，抵押借款關系終止。(2)房產經營考在出賣商品房前與銀行洽談好配合事宜，當買房人購買住房時，可先付按房價一定比例的首期款，并與房產經營者簽訂買賣合同，由買房人持合同到銀行申請抵押購房貸款。銀行將買房人視為房屋所有者，接受以房產作為抵押物簽訂抵押貸款合同，并將貸款以買方人名義直接轉到賣方，買方即可到房產管理部門辦理房權轉移手續，成為業主，取得房產證，同時以業主身份與銀行補辦房產抵押登記手續，把房產證交銀行抵押。買房人按合同，每月以零存整取的形式向銀行分期償還，付清貸款后，銀行即將房產證歸還購房者。這是一種三方有利的方法，不僅解決了購房者的購房資金，使他提前得到住宅，也解決建房者的投資加快回收的問題，使銀行可以增加穩定的存款。(3)那些以自有資金建造商品房的企業或單位，把銀行信貸的職能同房產經營企業的職能結合于一身，直接為買房人辦理抵押貸款，連存貸利息的差額也一并賺去。這種形式比較適合于企業、單位用自有資金修建的新房舊房，出售給本單位職工。具體辦法：一次付清，可給予優惠；也可規定首期付款數，其余分期付清。(1)住宅抵押貸款改變了國家或企業住宅統包制的弊端，具有促進住宅商品化的功能。在國家或企業住宅統包制下，住宅價格與價值背離日益嚴重，并導致住宅資金的嚴重短缺。住宅抵押貸款的發展是以住宅買賣，即以市場發育為基礎，它使包括住宅信貸在內的住宅交易統一于全社會的商品經濟運行機制之中，因而，從根本上消除了住宅經濟游離于全社會商品經濟之外的狀況。使原來國家或企業無償性的住宅投資改變為有償，而且使住宅投資具有很強的再生能力。(2)住宅抵押貸款解決購房者資金的因難。由于住宅價格昂貴，買方往往缺乏一次性付款的經濟能力。而住宅抵押貸款是在多年內采取分期付款的方式逐期償還，因而解決了買房者購買住房的資金困難。(3)住宅抵抑貸款具有儲蓄的功能，可以起到拉平經濟周期波動和支持建筑業的作用：居民借入住宅抵押貸款是先購買住宅而后儲蓄，故其實際是一種強制性儲蓄；住宅抵押貸款也是住宅儲蓄的一種替代方式，它節省了原來個人的儲蓄時間，把個人長期儲蓄的購買力轉變為通過信用方式的現實購買力。(4)住宅抵押貸款的作用，是確保貸款的安全性和效益性。住宅抵押財產的所有權，必須是借款人所有，否則不予辦理抵押貸款，從而確保貸款的安全性。又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經過開發達到"七通一平"的熟地。房地產一級市場是由國家壟斷的市場。是土地使用者經過開發建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進人流通領域進行交易而形成的市場。房地產二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規定可以轉讓的土地，進入流通領域進行交易的市場。具有消費性質。此時房地產呈橫向流通，即使用者、經營者之間的平等轉移，表現為使用者之間的交易行為。反映的是以效用為價值尺度的市場價格，是調劑需求條件下的市場行為，如私房出租、出售等就是三級市場行為。房地產中介服務是指在房地產投資、建設、交易、消費等各個環節中為當事人提供居間服務的經營活動，是房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。《城市房地產中介服務管理規定》中規定：房地產咨詢是指為從事房地產活動的當事人提供法律、法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。1．為多出房，每層設計了10戶，樓體縱深稍長，并造成異型房間；2．為增加采光拉長了最南向戶型，室內從戶門到廳交通距離嫌長，需通過裝修設計予以調整改善。2．三個戶型都被巧妙安排在了南側，可有南向采光，通風條件也不錯。特點：為在有限的土地上多出面積，開發商有時將塔樓、板樓連接起來，做成這種塔連板式的“混血”樓體。1．北向的兩戶型若設在普通塔樓中，還能有東向、西向的景觀和采光，在此塔樓中只能被墻隔斷了；復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發，在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（李氏設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米），復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內設多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2米，上層貯藏讓高1.2米，上層直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。1、平面利用系數高，通過夾層復合，可使住宅的使用面積提高50%--70%。2、戶內的隔層為木結構，將隔斷、家具、裝飾融為一體，即是墻又是樓板、床、柜，降低了綜合造價。3、上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此復式住宅同時具備了省地、省工、省料的特點。1、復式住宅的面寬大，進深小，如采用內廓式平面組合必然導致一部分戶型朝向不佳，自然采光較差。2、層高過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產生局促弊氣的不適感，貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用。3、由于室內的隔斷樓板均采用輕薄的木隔斷，木材成本較高，且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。盡管復式住宅有些缺點，但近年來建筑師通過不斷改進、完善，不斷探索，結合我國的國情，設計更加合理的結構。可以預見，這種精巧的復式住宅，由于經濟效益十分明顯，價格相對偏低，必然成為住宅市場上的熱銷產品。躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎的住宅建筑形式。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設較多。這類住宅的特點是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯聯接。躍層式住宅的優點是每戶都有較大的采光面，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。這類住宅的內部空間因為是借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，頗受海外僑胞和港澳臺胞的歡迎，在南方城市建設、買賣較多，近年來在北方城市的一些高級住宅設計中，也開始得到推廣。什么叫“錯層式”住宅？主要指的是一套房子不處于同一平面，即房內的廳、臥、衛、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層式和復式房屋有一個共同的特征區別于平面式的房屋。平面式表示一戶人家的廳、臥、衛、廚等所有房間都處于同一層面，而錯層和復式內的各個房間則處于不同層面。錯層和復式房屋的區別在于盡管兩種房屋均處于不同層面，但復式層高往往超過一人高度，相當于兩層樓，而錯層式高度低于一人，人站立在第一層面平視可看到第二層面。因此錯層有“壓縮了的復式”之稱。另外，復式的一、二層樓面往往垂直投影，上下面積大小一致；而錯層式兩個（或三個）樓面并非垂直相疊，而是互相以不等高形式錯開。是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排２４到２８戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。公寓式住宅是相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅大多是高層，標準較高，每一層內有若干單獨使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有一部分附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。根據建設部全國住宅小區智能化系統示范工程要求，智能化住宅要達到安全防范、信息管理、信息網絡，也即智能化住宅是將各種家庭自動化設備、計算機及其網絡系統與建筑技術與藝術有機結合的產物，從而實現住戶可以在任何時間任何地點進行家庭遙控管理或與外界進行聯系的住宅。智能小區由眾多智能樓宇組成，其旨在通過高度集成的通訊和計算機網絡，把社區的保安、物業、服務及公共設施連接起來，實現智能化和最優化管理，使小區內居民可以２４小時與社區醫院、學校、超市、娛樂場所等處聯絡住宅小區也稱"居住小區"，是由城市道路以及自然界線（如河流）劃并不為交通干道所越的完整居住的地段。一般設置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業服務設施和管理機構。ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ也叫聯排別墅，正確的譯法應該為城區住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區的沿街聯排而建的市民城區房屋。經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而不是降低建筑標準。它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品房，故又稱為經濟適用房。隨著時代的發展，經濟適用房的適用性也會發生質的變化，即隨著經濟發展水平的提高而不斷的提高住房質量。因而經濟適用房的建設在數量上必須滿足不斷增長的住房需求，在質量上要通過精心規劃、精心設計和精心施工，使經濟適用住房的建設達到；標準不高水平高，面積適愛貓撲.愛生活能全，造價不高質量高，占地不多環境美。安居房指實施國家"安居（或康居）工程"而建設的住房（屬于經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。商品房是指在市場經濟條件下，通過出讓方式取得土地使用權后開發建設的房屋，均按市場價出售。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種,北京9月起內、外銷房已并軌。2．中庭提供了開闊的共享空間，提升了物業品質，對于思想前衛、講究個性的住戶或者商用客戶較適合。1．外墻面增加很多，在北京冬冷夏熱的氣候條件下，對保溫隔熱要求較高，不夠節能；2．為安排戶型，南向兩套房子中出現異型房間，不太利于家具擺放和裝修。1．因每層為14戶，北側樓體雖拉伸出去，仍然只能解決一個戶型的采光問題，另外兩個戶型一個只能采點西北的光線，另一個干脆連建筑設計規范都不管，直接做成了純北向房；2．戶型中多處使用落地玻璃窗，因設計問題，““對視”現象較嚴重；1、土地用途包括哪些種類？答：土地分為農用地、建設用地和未利用地。

農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。

答：對已辦理房地產登記的，可以從《房地產證》中了解；對未辦理房地產登記手續的，可以從土地使用權出讓合同書中了解。

3

答：集體土地是指農村集體所有的土地。

4、有哪些用地屬于集體土地？答：根據《中華人民共和國土地管理法》第八條的規定：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。

5

答：根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

根據《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》的規定，集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，方能依該條例出讓其使用權。

《深圳市土地征用與收回條例》還規定，違反該條例的規定，擅自與農村集體經濟組織或其成員簽訂有關征用土地協議的，其征用土地協議無效；在非法取得的集體所有的土地上進行開發建設的，以非愛貓撲.愛生活處。、什么是行政劃撥用地？答：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

特區內，從特區成立至1988年1月3日期間，由政府無償劃撥的并辦理了征地手續的土地可認定為行政劃撥用地；特區外，土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他方式依法取得的國有土地，均可認定為行政劃撥用地。

7

答：合作建房是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發房地產的房地產開發形式。

8、對合作建房有哪些規定？答：對一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發房地產，并以產權分成的合作建房視為房地產轉讓。在2001年8月6日后，房地產管理部門不再審批合作建房。對已交清地價款的出地方，出地方直接進入土地交易市場，通過掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方；對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協議用地土地使用權的單位需尋找合作方的，須經過規劃國土部門對規劃、用地等問題進行審核，并補交市場地價后，再進入土地交易市場以掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方。

根據《深圳市土地交易市場管理規定》和“深府[2001]94號”文的有關規定，原農村征地時返還的工商發展用地進入市場的，按建筑面積收取市場地價的10%，可以合作建房。

9、什么是土地使用權出讓？答：土地使用權出讓，是指深圳市人民政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。

10、各類用途的土地使用權出讓最高年限是多少？答：根據《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》第十四條的規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；(四)商業、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。

11、通過出讓方式取得土地使用權后，是否就可以處分該宗土地？答：根據《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》第十五條的規定，土地使用權出讓合同簽訂后，土地使用者未取得該宗土地使用權的《房地產證》前，可以占有和使用該宗土地，但不得處分。

12

答：根據《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》第十七條的規定，出讓合同應具備以下主要條款：(一)雙方當事人的姓名或者名稱、地址；(二)出讓土地使用權的宗地號、面積；(三)土地使用年期及起止時間；(四)土地使用權出讓金的數額、幣種、交付方式及時間；(五)交付土地的時間；(六)規劃、市政設計要點；(七)項目竣工提交驗收時間；(八)市政設施配套建設義務；(九)使用相鄰土地和道路的限制；(十)建設附屬、附加設施的項目及義務；(十一)違約責任；(十二)當事人認為必要的其他條款。出讓合同應附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。

13、土地使用權出讓合同規定的用途或條件是否可以變更？

答：一般情況下，土地使用者應按土地使用權出讓合同規定的用途、期限和條件開發、利用土地。

對確需改變出讓合同規定的土地用途或條件的，應征得土地管理部門的同意。土地管理部門應與土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調整土地使用權出讓金標準，并按有關規定辦理變更登記。

14、土地使用權的出讓方式有哪些？

15、什么是拍賣出讓土地使用權？答：拍賣出讓土地使用權，是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。

16

答：招標出讓土地使用權，是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。

17

答：根據《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》和《深圳經濟特區土地使用權招標拍賣規定》，凡經營性、營利性項目用地一律以招標或拍賣的方式出讓。

18

答：協議出讓土地使用權是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經過協商確定土地價格，并將土地使用權讓與土地使用者的行為。

19、哪些土地使用權出讓可采取協議方式？答：根據“深府[2001]94號”文的規定，協議方式出讓土地使用權僅限于以下范圍：（一）工業用地（特區內限高新技術項目用地）；（二）市、區政府建設的社會微利商品房用地和全成本微利商品房用地；（三）市、區財政全額投資的機關、文化、教育、衛生、體育、科研和市政設施用地等公益性、非營利性用地；（四）軍事用地。

20、哪些土地使用權出讓經市政府批準后可采取協議方式？

答：根據“深府[2001]94號”文的規定，下列用地也可以采取協議出讓方式出讓土地使用權，但必須按公告的市場價格出讓，并將出讓情況予以公示：（一）屬特區急需或特別鼓勵發展的項目用地；（二）市政府以土地入股合作的項目用地。

21、對原行政劃撥土地、歷史用地、協議出讓土地上建成并已竣工驗收的房地產，如何進入市場？答：根據“深府[2001]94號”文的規定，原行政劃撥土地、歷史用地、協議出讓土地上建成并竣工驗收的單位和個人的不能進入市場的房地產，應補交市場地價。在該規定實施之日（即2001年7月6日）起一年內補交的，按下列辦法辦理：（一）補交地價的標準：1．市、區國有企業按市場地價的20%補交地價。工業用途免予補交。2．市、區國有企業以外的其他單位和個人按市場地價的25%補交地價。工業用途免予補交。（二）自辦理手續之日起按相應房地產用途，重新開始計算土地使用年期。（三）原安居房進入市場補交地價的標準，按市政府有關規定執行。（四）上述房地產補交地價后，發（換）紅皮房地產證，可以進入市場。（五）上述規定不適用已簽訂土地使用權出讓合同且未交清市場地價或協議地價的土地使用權受讓單位。（六）在本規定實施之日起一年內未按上述標準補交地價的，一律按現行市場地價標準足額補交，但原福利、微利商品房除外。（七）對歷史遺留違法私房和生產經營性違法建筑的處理有特別規定的，按特別規定執行。

22、什么是土地的掛牌交易？答：土地的掛牌交易，即在一定期限內將土地交易條件在土地交易機構進行公告，并接受交易申請的行為。

公告期限屆滿，按照以下規定確定能否成交：（一）若在規定期限內只有一個申請人，且報價高于最低交易價，并符合其它交易條件的，則此次交易成交；（二）在規定期限內有二個以上申請人的，允許多次報價，土地使用權應由出價高者獲得。報價相同的，由在先報價者獲得；（三）若在規定期限內沒有申請人,或者只有一個申請人但報價低于最低交易價或不符合其他交易條件的，委托人可調整最低交易價，重新委托交易中心交易。

報價以報價單為準。成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權轉讓合同，并由交易中心鑒證。

申請人掛牌交易所公告的最低交易價由委托人決定，但該最低交易價不得低于應補交地價、應繳納稅費及應付交易服務費用之和。

23、有哪些土地交易應在土地房產交易中心通過招標、拍賣、掛牌交易方式公開進行？

答：根據《深圳市土地交易市場管理規定》的規定，下列土地交易（包括分割轉讓）應在交易中心通過招標、拍賣和掛牌交易方式公開進行：（一）經營性項目用地（包括市政府收回閑置的行政劃撥用地和歷史用地等）的土地使用權出讓；（二）以協議地價方式取得土地使用權，申請改變用地性質、功能，轉讓土地使用權的，依法收回土地使用權，通過招標、拍賣方式重新出讓；（三）依出讓方式取得土地使用權，已簽訂出讓合同，交清市場地價后進行的土地使用權轉讓；（四）減免地價或交納協議地價的土地使用權轉讓；（五）合作建房，但農村征地返還用地除外；（六）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，若存在多個產權主體，按照城市規劃由政府組織或經政府批準組織改造的，選擇改造單位的；（七）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，且產權屬同一主體的，在符合現行規劃前提下，土地使用者選擇轉讓他人改造或與他人合作改造的；（八）為實現抵押權進行的土地使用權及地上建筑物、構造物、附著物轉讓；（九）人民法院、執法機關裁定、決定處分的土地使用權及地上建筑物、構造物、附著物轉讓；（十）法律、法規允許的集體所有的建設用地使用權交易。其他機構包括中介機構不得進行上述交易。

24、在哪些情形下，土地使用權終止？答：根據《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》，有下列情形之一的，土地使用權終止：(一)出讓合同規定的年期屆滿；(二)土地滅失；(三)土地使用者死亡而無合法承繼人；(四)人民法院或土地管理部門依法作出的沒收土地使用權的判決、裁定或決定生效；(五)用地單位遷移或者被依法注銷的；(六)市政府根據社會公共利益的需要，提前收回土地使用權的；(七)法律、法規規定的其他情形。

25

答：根據《深圳市土地交易市場管理規定》的規定，凡有下列情形之一的，不予辦理產權手續：（一）違反本規定，須公開交易的土地使用權不實行公開交易的；（二）須公開交易的土地使用權不按本規定的規范要求和方式進行公開交易的；（三）投標人或競買人互相串通壓價的；（四）法律、法規規定屬于交易無效的其他情形。

屬于前款第（一）、（二）項情形的，由監察部門依法對有關單位負責人和責任人給予行政處分。構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

26、有哪些土地批文或權屬證明無效？

答：深圳市土地管理部門是深圳市土地使用權出讓的主管部門，統一對全市土地使用權進行出讓和對出讓的土地進行統一管理，其他任何單位不得出讓土地使用權。擅自出讓土地使用權的，出讓合同無效。

無權批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規定的程序批準占用、征用土地的，其批準文件無效。

凡未取得或擅自變更建設用地規劃許可證而辦理土地使用權屬證明的，土地權屬證明無效。

27

答：對已辦理房地產登記手續，并領取《房地產證》的，說明地價已經交清；

對未辦理房地產登記手續的，可以要求發展商出示由主管部門出具的地價款交清證明；對分期付款的，可以從土地使用權出讓合同書中了解地價的分期付款額度。

28

答：根據《深圳經濟特區土地