可行性研究報告PAGEPAGE38太原榮欣建筑設計有限公司 --山西龍莊文化產業開發有限公司丈子頭鮮活農產品物流建設項目可行性研究報告(代項目建議書)太原榮欣建筑設計有限公司目錄第一章概論 …………3一、項目概述 ………3二、項目編制依據………3三、承辦單位概況………………4第二章市場需求分析…………………5一、物流園區的發展背景…………5二、項目發展概況………8第三章投資估算與資金籌措…………15一、投資估算編制說明…………………15二、投資估算……………15第四章項目實施進度安排……………22一、項目實施階段安排…………………22二項目實施費用預計…………………23第五章園區建設項目實施建議………23一、對園區建設項目的實施提供宏觀環境支持………23二、明確物流園區在物流開發和發展中的地位………23三、抓緊落實園區開發優惠政策及運作保障…………24四、引導和培育市場需求……………26五、建立科學的園區建設發展機制……26第六章園區運作系統設計……………26一、運作系統框架………26二、園區內物流整體運作設計…………32第七章效益預計…………35一、投資收回預計……35二、促進農業產業化發展……………35三、促進農民增收…………………35四、促進全市經濟發展…………………35第八章結論與建議………36第九章財務報表………36第十章附件………………37第一章概論一、項目概述1、項目名稱山西龍莊文化產業開發有限公司丈子頭鮮活農產品物流建設項目2、項目承辦單位山西龍莊文化產業開發有限公司3、法定代表人張衛良4、項目建設地址項目擬建地區、地點:太原東山過境高速公路以東，丈子頭連接線以南，小槐溝以北，丈子頭村以西的地塊。5、建設規模本項目總用地面積為100畝二、項目編制依據1、《太原市“十一五”道路貨運暨現代物流發展規劃》2、山西省政府《關于加快服務業發展的實施意見》（2008.4.15）3、《太原市經濟和社會發展十一五規劃》(2008.3.8)4、“山西省擬打造百個物流企業”（山西商報

2008-5-13）5、《山西物流園區的建設》報道（2006年12月）6、《山西省建筑安裝工程預算定額》晉建標字［2005］7、《山西省建設工程其他費用暫行標準》晉建標字［2005］三、承辦單位概況山西龍莊文化產業開發有限公司始建于2000年8月，原名太原鈞新科技發展有限公司,于2007年7月10日正式更名為山西龍莊文化產業開發有限公司,注冊資本為500萬元，總部位于太原市杏花嶺區小溝坡東街6號白龍花園，基地設在杏花嶺區中澗河鄉丈子頭村西口，東山過境高速公路東出口南側，交通便利，是一家集生態科學、農林業技術開發，胚胎工程、畜牧養殖研究，物流倉儲、房地產開發及荒山綠化等為一體的綜合經濟實體。公司組織機構健全，更設有專門的科研機構、培育中心、養殖基地等，現有職工40多人（80%具有大專以上學歷），其中有高級管理人員10人，專業技術人員20多人。經過6公司作為較早進入杏花嶺區中澗河鄉的民營企業，以改善生態環境、緩解貧困、促進共同發展等扶貧式項目為重點，在中澗河鄉的大腦山、大石腦地區進行荒山綠化、退耕還林、東山引水解困及建立北方植物園工程的開發建設。公司作為較早進入杏花嶺區中澗河鄉的民營企業，以改善生態環境、緩解貧困、促進共同發展等扶貧式項目為重點，在中澗河鄉的大腦山、大石腦地區進行荒山綠化、退耕還林、東山引水解困及建立北方植物園工程的開發建設。公司目前正在引進新的技術，吸收資金短期內建立股份制企業。公司全體員工本著超前、承擔、誠信的經營理念，把公司建設成為技術、設施、服務、規模等綜合指標山西第一的多元化的集團公司。第二章市場需求分析一、物流項目的發展背景1．1對物流概念的理解根據物流的內在實質和活動特點，通常意義上的物流概念為：物流是為滿足消費者需要而進行從起點到終點間的原材料、中間過程庫存，最后產品和相關信息有效流動和儲存的計劃、實施和控制管理過程。這是美國物流協會從總結物流經濟活動特點和作用的基礎上所下的定義。物流概念的演變和發展過程充分揭示出物流的核心內涵，即通過與企業及社會經濟活動的緊密結合，物流己不僅僅是一般意義上的與運輸和倉儲有關的傳統組織管理技術，而是可以創造更高經濟價值的經濟管理活動。現代條件下的物流是涵蓋企業經濟活動各個環節的創造增值價值的經濟活動，物流既是一項管理技術，也是現代條件下新的經濟發展理論，因此，對物流概念的理解應更為寬泛和多角度、多側面。①對物流運作功能的理解物流是將企業的原材料采購，半成品及產成品庫存、銷售相關的運輸、倉儲、配送、包裝等進行一體化管理的生產活動。②對物流增值功能的理解物流是對企業的生產、銷售組織管理及相關資源進行重新整合，以優化企業資產結構及經營活動的資本升值活動。③物流信息功能的理解物流是為企業經營計劃制定、存量管理、產品跟蹤、市場需求分析及產品流通運作等經營環節具有決策支持功能的信息服務活動。④對物流價值功能的理解物流是通過降低企業運輸及配送費用。實現零庫存、優化資金流等途徑，實現企業經營成本節約的創造增值價值的活動。對物流概念理解的不同，以及因物流在不同企業及不同經營活動環節的作用存在差異，表現為物流組織管理方法的多樣性，如“準時制生產”、“零庫存”、“供應鏈管理”等。隨著物流作為一種專業化服務方式的出現，其具體經營業態也呈現出多元化趨勢。在我國，物流業的發展正處于起步階段，物流業較為發達的經濟中心城市己經開始了大量積極有益的理論探索和實踐嘗試。隨著這些物流園區的規劃與建設，我國的物流產業發展步伐必將大大加快。1．2物流園區的戰略意義物流園區的作用是與其功能密不可分的，從功能角度分析，物流園區的作用主要體現在對經濟社會發展的促進、對區域物流系統和城市物流功能區的完善以及對物流企業和物流效率的影響等3個方面。1.2.1對經濟社會發展的促進作用主要體現在以下方面：①培育新的經濟增長點流園區的建設，有利于物流園區的物流產業開發功能的發揮，將促進本市現代物流與物流產業的培育和發展，必將產生新的經濟增長點，為本市經濟的可持續發展提供新的產業成長支持。②創造經濟發展的環境水平創造了條件。1.2.2區域經濟發展和城市化水平的提高，使得地區之間、城市之間、城市與周邊輻射范圍內相關地區之間的物流服務需求保持了較為旺盛的增長態勢，對城市物加快建設物流園區，將創造以杏花嶺區為中心的良好的區域內產業布局與發展環境，為通過招商引資提高經濟發展流管理與組織系統提出了較高要求。①完善物流設施系統建設物流園區，加快現代物流基礎設施的建設和發展，將會因不同區域的物流園區在布局和功能上的呼應和協調，為區域物流的合理組織提供完善的基礎設施支持。②完善物流功能系統由于物流園區的內涵決定了物流園區應設置于交通運輸樞紐，因此，開發和建設物流園區，將會使太原市的物流基礎設施在布局、分工和功能上更加完善，有利于太原市市域范圍內的物流合理組織。1.2.3建設物流園區，將大大改善以杏花嶺為中心的經濟區域的社會物流環境，并通過物流園區為物流管理技術的廣泛應用創造依托條件的方式，提高社會物流運作的整體效率，從而促進社會經濟結構調整和經濟增長方式的轉變，提高經濟增長質量；物流園區的建設和發展將為社會物流服務與管理組織的專業化分工創造條件，專業化的物流企業將從中受益，從而提高物流企業的經濟效益，為其不斷發展提供支持。二、項目發展概況2.1加快項目規劃建設的背景隨著全球經濟一體化和我國經濟建設的長足發展，黨和國家把流通現代化改造和現代物流發展提到了國家經濟發展戰略規劃和重要應對措施的高度，并把發展現代物流業作為“十五”期間三大重點任務之一。國家相關部門出臺了一系列有利于促進流通現代化和物流產業發展的政策意見。特別是國家交通部多次開會和通知，要求加快現代物流業的發展，加快公路主樞紐及物流園區建設。山西是全國的老工業基地，太原是全國的老工業城市，又處于中部經濟欠發達地區。近年來，雖然通過艱苦的經濟結構調整，經濟運行開始步入健康穩步發展階段，但與沿海發達地區相比還有很大的差距。所以走新型工業化和流通現代化的道路，加快產業結構和流通結構調整，加快交通資源和商貿資源整合，加快港站樞紐和物流園區基礎設施建設，實現大運高速公路經濟帶中軸輻射突破性發展，即成為山西省和太原市兩級政府第一位的戰略性任務。太原丈子頭物流園區建設項目是現代物流基礎設施平臺和信息網絡平臺項目，其建設對杏花嶺區和太原市經濟流通實現跨越式發展具有舉足輕重的作用。正因如此，加快杏花嶺丈子頭“物流產業經濟園區”建設，引起了市委、市政府主要領導的高度重視。2.2項目建設的必要性在2006年10月22日山西財經大學經濟學教授靳共元認為：“現在，發展現代物流業在我市已經占據了天時、地利、人和，而目前我市物流業仍是建設‘太原經濟圈’的軟肋之一。目前，山西與發達地區相比，主要差距就在現代服務業?！泵鎸δ壳胺諛I物流發展存在的諸多問題，《太原市“十一五”道路貨運暨現代物流發展規劃》中，展現了太原市建設五大物流中心的宏偉藍圖。今年4月，省政府出臺了《關于加快服務業發展的實施意見》，其中把我市建設成現代能源原材料物流中心被列為發展重點。市委、市政府明確提出：“把大力發展現代服務業作為太原市創建新型城市的戰略選擇”。強調現代物流業依托交通干線和網絡,建立以太原為中心、以大同和侯馬為主要節點的物流格局。太原是全省六大物流園區之首，由此看來，我區丈子頭“物流產業經濟園區”項目的建設,符合太原市特殊的區位特點和能源等優勢，此項目的建設無論對杏花嶺區、還是對太原市發展現代物流業必將起到積極的推動作用。2.3項目在行業中的地位我省促進現代物流發展措施正式出臺，預計到2010年，擬投資360億元，打造100多個經濟和社會效益均佳的物流項目。本項目屬于杏花嶺區“物流產業經濟園區”建設的項目，而“物流產業經濟園區”建設的項目已被列入太原市政府的重要議事日程。該項目符合國家的產業政策、技術政策、生產力布局要求，項目建成后可望作為大運高速公路資源整合和經濟帶建設的重要組成部分。2.4項目建設的目的本項目的建設實施為實現丈子頭出口道路周邊的經濟園區現代化，吸引區內外客商投資發展現代物流、倉儲、商貿服務業和文化娛樂業，逐步把我區建成人流、物流、資金流和信息流的商貿服務大區，為我區及太原市的經濟建設增加新的經濟增長點。2.5項目擬建的理由與重要性2001年，根據山西省國民經濟和社會發展“十一”計劃，省交通廳在山西交通發展“十五”規劃中提出了實施“3216”工程的戰略目標，其中的“2”即建設物流基礎設施和信息網絡兩個平臺；“2002年7月，根據省委、省政府構建大運高速公路經濟開發帶,太原-—榆次（晉中）經濟一體化發展和太原市經濟率先發展的戰略布署，結合山西公路建設跨越式發展、現代物流模式的創新發展需要，吸取各省市公路主樞紐建設的經驗和教訓，針對原《太原公路主樞紐整體布局規劃》貨運系統是根據20世紀90年代中期太原市社會經濟和城市建設發展水平及公路貨運功能存在著：建設規模太小、功能單一、低水平重復建設、場站布局和功能已不能適應目前社會經濟、城市建設、現代交通、現代物流發展需要等問題，提出了《規劃》調整意見。將原規劃的三營盤、賈家莊、東社、剪子灣、陽曲五個貨運站布局調整為松莊、小王村、丈子頭、西北環等六個貨運市場暨物流中心。杏花嶺區委、區政府在《2004年國民經濟和社會發展計劃草案》的報告中指出：無論從公路貨運現代化站場的籌劃，還是物流基礎設施的建設計劃，都已在省、市、區各級政府戰略發展規劃之中。在省市全局發展的環節中，我區的“物流產業經濟園區”項目已被市政府列入重要議事日程。2.6項目建設的可行性2.6.1得天獨厚的區位優勢：“丈子頭物流園區”2.6.2快捷便利的交通資源：丈子頭物流園區位于太原環城高速公路丈子頭出口南側，東鄰大運高速公路經濟開發帶，南接市區道路網絡，西靠太鐵運輸專用貨場。杏花嶺區政府已完成“接通丈子頭出口連接線、打通我區北部東出口，形成環城交通網”2.6.32.6.4千載難逢的發展機遇：國家中部崛起戰略和部分縣區享受“西部開發”相關政策扶持，太原市正面臨地區均衡發展的政策機遇。國家統籌區域協調發展，中部地區將逐漸形成享受西部和東北老工業基地相同或相近的政策待遇。改變中部地區處于政策“邊緣區”的不利局面，有利于太原市把握新的機遇，發揮比較優勢，積極向國家爭取實質性政策和項目支持，實現加速發展。太原市城市化步伐的加快，促使城市功能不斷加強，城市品味進一步提高，城市輻射功能也逐步加大。都將為太原市現代物流的發展提供有利條件、創造一個千載難逢的發展機遇，這對我公司將承建的“丈子頭物流園區項目”2.7項目規劃建設的指導思想以黨的十七精神為指導，依國家“十一”計劃為框架，按照《山西省現代物流“十一五”發展規劃》以“資源型”物流為核心，加速發展區域基本物流業態，形成溝通城鄉、有利區域經濟發展的現代物流服務體系；按照太原市委、市政府“大力發展現代服務業”作為建設創新型城市的戰略要求，以加快建設促進發展為主題，以提高效率與效益及優化環境為目標，努力構建貨運物流和倉儲網絡體系。2.8項目規劃建設的原則堅持貨運主樞紐功能與物流園區功能相結合，相互依托、相互促進，提高效益；堅持立足近期，著眼長遠相結合，與時俱進，適度超前，留有余地；堅持政府規劃、政策指導、行業管理、企業主體、市場運作相結合，注重經濟效益和社會效益；堅持園區基礎設施建設與生態環境建設相結合，綠化園區、美化環境，創建生態園區。2.9項目建設選址經多次深入現場勘察比選，最終選定在杏花嶺區中澗河鄉丈子頭地區，具體位置是太原東山過境高速公路以東，高速公路丈子頭出口以南，丈子村以西的地塊。園區選址東鄰大運高速公路經濟開發帶，可輻射陽泉、石家莊；南接市區道路網絡，可直至臨汾、運城；西靠太鐵北站運輸專用貨場，可連接我國西部地區；北可連接忻州、大同。園區選址又緊鄰太鋼集團有限公司和太原市尖草坪小商品批發市場。此外附近有6條公交路線通過。在此規劃建設丈子頭物流園區有利于促進商流、物流、資金流、信息流的高效合理流動，有利于拓展大運經濟帶的構建，促進多式聯運和綜合運輸體系的形成，有利于整合杏花嶺區經濟資源并拉動區域經濟的發展。2.10項目建設總體規模2.10.1其中：建筑占地面積20畝，停車場占地10畝，平面堆場占地15畝，場區道路占地10畝，場地綠化占地10畝。園區建設估算投資9400萬元。資金來源為：政府投資3000萬元，企業投資3400萬元，銀行貸款3000萬元。2.10.2總建筑面積：25600平方米。其中：辦公、管理、展銷中心建筑面積6700平方米，倉儲、配送中心建筑面積9400平方米，調度中心建筑面積800平方米，產品加工中心建筑面積3800平方米，檢驗中心建筑面積1200平方米，公寓建筑面積2500平方米，后勤服務中心建筑面積850平方米，公廁建筑面積290平方米。其它配套設施建筑面積2.10.3丈子頭物流園區將設置：倉儲區、貨物配送處置區、綜合服務區三大區域。其中倉儲區又分為工業生產資料倉儲區、農副產品倉儲區。2.11項目分析2.11.12.11.2估計產品生命周期及可經營承包責任制時間。預計二期工程竣工后的2010年可實現營業收入2182萬元，上繳國家稅收400多萬元。預計正常營業情況下，9400余萬元的投資回收期限為第三章投資估算與資金籌措一、投資估算編制說明本估算為鮮活農產品物流中心的投資估算。共用地面積6.46公頃，凈用地面積4.33公頃，總建筑面積25540㎡?！?〉、本工程的方案設計圖紙及方案設計說明?！?〉、《山西省建筑工程投資估算指標》二〇〇三年。〈3〉、《山西省建筑工程消耗量定額》二〇〇五年〈4〉、《山西省建筑工程其他費用暫行標準》?！?〉、《民用建筑可行研究與投資估算快速報價》。〈6〉、《建設項目經濟評價方法與參數》?！?〉、建筑物均按節能建筑考慮。〈8〉、本估算未含征地費投資在內。二、投資估算，見下表投資估算序號工程費用名稱取費基數工程造價（萬元）備注一、工程費用1辦公管理展銷中心F=6700(1)地基處理6700m2×80元/m53.60(2)土建6700m2×1350元/m904.50(3)商品砼6700m2×140元/m93.80(4)商品構件6700m2×80元/m53.60(5)室內外裝飾6700m2×400元/m268.00(6)給排水6700m2×40元/m26.80(7)消防6700m2×60元/m40.20(8)暖通6700m2×60元/m40.20(9)電照電力6700m2×200元/m134.00(10)弱電6700m2×80元/m53.60(11)電梯1部×25萬元/部25.00小計=SUM(ABOVE)1693.302527.31元/m22倉儲配送中心F=9400m(1)地基處理9400m2×50元/m47.00(2)土建9400m2×1300元/m1222.00(3)商品砼9400m2×120元/m112.80(4)商品構件9400m2×80元/m75.20(5)室內外裝飾9400m2×180元/m169.20(6)給排水9400m2×50元/m47.00(7)消防9400m2×80元/m75.20(8)暖通9400m2×100元/m94.00(9)電照電力9400m2×180元/m169.20(10)弱電9400m2×60元/m56.40小計=SUM(ABOVE)20682200元/m23調度中心F=800m(1)地基處理800m2×80元/m6.40(2)土建800m2×1180元/m94.40(3)商品砼800m2×140元/m11.20(4)商品構件800m2×60元/m4.80(5)室內外裝飾800m2×180元/m14.40(6)給排水800m2×40元/m3.20(7)消防800m2×40元/m3.20(8)采暖800m2×60元/m4.80(9)電照電力800m2×180元/m14.40(10)弱電800m2×50元/m4.00小計=SUM(ABOVE)160.802010元/m24產品加工中心F=3800m(1)地基處理3800m2×80元/m30.40(2)土建3800m2×1400元/m532.00(3)商品砼3800m2×140元/m53.20(4)商品構件3800m2×60元/m22.80(5)室內外裝飾3800m2×280元/m106.40(6)給排水3800m2×38.00(7)消防3800m2×40元/m15.20(8)采暖3800m2×70元/m26.60(9)電照電力3800m2×200元/m76.00(10)弱電3800m2×60元/m22.80小計=SUM(ABOVE)923.402430元/m25檢驗中心F=1200m(1)地基處理1200m2×80元/m9.60(2)土建1200m2×1300元/m156.00(3)商品砼1200m2×140元/m16.80(4)商品構件1200m2×80元/m9.60(5)室內外裝飾1200m2×350元/m42.00(6)給排水1200m2×60元/m7.20(7)消防1200m2×40元/m4.80(8)采暖1200m2×60元/m7.20(9)電照電力1200m2×200元/m24.00(10)弱電1200m2×60元/m7.20小計=SUM(ABOVE)284.42370元/m26公寓F=2500m(1)地基處理2500m2×80元/m20.00(2)土建2500m2×1150元/m275.00(3)商品砼2500m2×140元/m35.00(4)商品構件2500m2×80元/m20.00(5)室內外裝飾2500m2×280元/m70.00(6)給排水2500m2×40元/m10.00(7)消防2500m2×20元/m5.00(8)采暖2500m2×60元/m15.00(9)電照電力2500m2×180元/m45.00(10)弱電2500m2×50元/m12.50小計=SUM(ABOVE)507.502080元/m27后勤服務F=850m(1)地基處理850m2×60元/m5.10(2)土建850m2×1050元/m89.25(3)商品砼850m2×140元/m11.90(4)商品構件850m2×80元/m6.80(5)室內外裝飾850m2×180元/m15.30(6)給排水850m2×20元/m1.70(7)消防850m2×15元/m1.28(8)采暖850m2×50元/m4.25(9)電照電力850m2×160元/m13.60小計=SUM(ABOVE)149.181755.1元/m28公廁F=290m(1)土建290m2×1400元/m40.60(2)給排水290m2×80元/m2.32(3)采暖290m2×50元/m1.45(4)電照電力290m2×120元/m3.48小計=SUM(ABOVE)47.851650元/m29室外總圖(1)道路硬化180.00(2)綠化80.00(3)雕塑小品20.00(4)室外土方100.00(5)室外構筑物180.00(6)室外管網140.00(7)室外供電線路160.00(8)場區照明180.00(9)鍋爐工藝110.00(10)冷凍站工藝350.00(11)水泵房工藝40.00(12)供電設備200.00小計=SUM(ABOVE)1740.00工程費用合計7574.43二、二類費用部分序號費用名稱取費基數取費系數取費值（萬元）1、建設單位管理經費7574.43萬元0.8%60.592、地基勘探費7574.43萬元0.5%37.873、可研編制費7574.43萬元3.0‰22.724、研究試驗費15.005、工程設計費237.446、施工圖預算費237.44萬元10%23.747、7574.43萬元1.0%75.748、7574.43萬元0.8%60.599、25540m40元/m2102.1610、25540m30元/m276.6211、200T/日×3200元/T64.0012、25540m4元/m210.2213、施工圖審查費237.44×13%+37.87×10%34.6514、招標代理費7574.43萬元3‰22.72二類費用合計=SUM(ABOVE)844.06三、其它費用工程預備費673.48工程估算投資額9091.97本項目預計投資估算為9091.97萬元。其中：政府投資部分為3000萬元，企業自籌資金3091.97萬元，銀行貸款3000萬元。三、資金籌措政府投資：主要是申請政府扶持性資金。企業自籌：主要靠企業內部籌集資金。銀行貸款：以企業自有產權進行抵押取得貸款。第四章項目實施進度安排一、項目實施階段安排本項目建設總工期初擬為三年；2008年11月編制上報可行研究報告，申請、落實資金；2009年5月進行初步項目設計;2009年6月進行施工圖設計；2009年9月~2010年9月一期工程竣工驗收，并投入運營；2010年9月~2011年9月二期工程竣工驗收，并投入運營。二、項目實施費用預計一期工程：6100萬元。二期工程：3000萬元。第五章園區建設項目實施建議一、對園區建設項目的實施提供宏觀環境支持物流園區是現代物流產業發展的產物，由于其具備物流產業及由物流產業帶動的相關產業的培育、開發等多種功能，對提高城市經濟運行效率及城市在經濟區域的地位和作用具有積極的意義，從綜合開發的角度，其發展前景十分看好，這也是各地積極創辦園區發展物流業的原因所在。但是，園區的發展必須建立在良好的宏觀發展環境的基礎上，歐美及日本的園區發展經驗已充分證明發展環境的重要性，因此，要加快現代物流的發展步伐和提高發展水平，必須為物流園區建設項目的實施提供政策、投融資、市場培育和各個相關管理部門的管理協調等宏觀發展環境。二、明確物流園區在物流開發和發展中的地位物流園區作為物流發展的基礎設施項目，得到了政府部門的重視，這是其快速發展所必須的基本條件。由于基礎設施項目在拉動經濟發展、改善經濟發展環境。培育新的經濟增長點和調整經濟結構等方面具有重要作用和意義，物流園區的建設也得到了潛在的適宜園區選址所在地相關政府部門和企業的重視，積極爭取園區項目的現象在許多地區均不同程度地存在。因此，為加快杏花嶺區丈子頭物流園區建設項目的建設和發展，太原市以及山西省相關政府部門應在太原市物流發展的全局高度，盡快明確杏花嶺區丈子頭物流園區建設項目在太原現代物流開發和發展中的地位。①明確定位由于物流園區是一種建設規模巨大和服務功能齊全的現代物流基礎設施，且兼具有經濟開發和相關產業的發展功能，因此，物流園區只應在重要的產業基地、運輸樞紐存在，應認真吸取部分城市僅僅將物流園區作為物流經營項目進行發展而無法取得預期效益的教訓，從經濟總體發展和創造良好的物流及依托物流效率發展的工業及商業產業發展環境的高度，考慮物流園區的發展，不能僅僅希望直接從物流園區自身的經營中獲取利益，而應從“轉移獲利”的角度，獲取經濟發展環境改善條件下的整體經濟利益，即可持續經濟發展效益。三、抓緊落實園區開發優惠政策及運作保障物流園區發展的優惠政策和運作保障政策，是加快園區建設步伐的必要條件，特別是對處于發展初期的缺乏廣泛的市場基礎的新興產業的基礎設施項目，更需要政府在土地。稅收和投融資及企業經營運作等方面的政策傾斜、扶持和保障。①在政策上保障和支持物流基礎設施的建設·提供優惠政策，鼓勵社會投資建設并經營物流基礎設施，主要表現為政府通過土地、稅收等優惠政策，鼓勵對物流園區基礎設施的投入；·政府應積極支持與物流園區發展有關的研究、開發活動；·逐步放寬對園區物流基礎設施建設規模審批的限制，以利于最大限度地增加信貸資金供應量，緩解物流基礎設施建設的資金約束；·建議積極爭取以立法的形式，給予民間資本應有的法律地位和通暢的進入園區的渠道，并保障其合法收益。②鼓勵各類投資主體參與園區物流基礎設施的建設·通過改革建立責、權、利明確，投資主體法人化的物流園區發展投資體制，提高物流園區物流基礎設施項目的投資效益、實現物流園區的良性循環發展；③建立物流基礎設施建設投資的綜合補償機制·政府應將園區內經營效益較好的由政府投資獲得的物流設施及相關項目的經營收益，補償給新的物流設施投資企業，以彌補后續企業進入后的土地升值損失。④為園區物流服務及管理企業提供運作支持基礎設施的企業化運作是一種趨勢，對提高建設效率、增強融資能力、解決政企分開等問題均具有明顯好處?！そ鉀Q好企業資產經營的授權和企業注冊所需要的政策及法律條件問題，為企業的發展鋪平道路，并設法加快企業組建的步伐；·建立起一套既符合企業發展政策和方向，又能為企業和職工所接受的社會保障體系及相關制度；·政府應給予企業在上市。融資等方面的政策支持和傾斜，使其能在正常運作的情況下順利獲得所需資金。四、引導和培育市場需求①提高物流企業的經營管理水平物流服務市場建設不僅僅取決于物流服務的需求，在一定程度上，物流服務環境的建設是重要因素。因此，必須大力發展各種服務業態和服務類型的專業化物流服務企業，并促進其上規模。上水平。上檔次，同時能提供工業、商業企業所需的規?；途W絡化物流組織和服務。五、建立科學的園區建設發展機制由于物流園區的建設是一項時間跨度較大和功能逐步健全的綜合性開發項目，因此，園區的管理者和開發經營者必須通過科學的規劃和管理，建立適合園區近期及長遠發展的運作機制。第六章杏花嶺區丈子頭物流園區運作系統設計一、運作系統框架杏花嶺區丈子頭物流園區的運作系統是指按照園區的總體發展規劃方案和資源整合要求，為實現園區發展目標而設立的園區建設、經營、理系統，以使園區在此系統的運作實施與政策措施保障下順利和健康發展。1．1運作系統功能根據杏花嶺區丈子頭物流園區建設與發展的需要，園區運作系統應具備政策制定、招商引資、環境維護與管理和示范項目的建設與運營等4個方面。①政策制定物流園區的運作系統具備政策制定功能，是指園區在建設管理機構的設置上，擁有相應的政策權力，以及能及時正確處理園區發展過程中遇到的管理問題。②招商引資園區發展的規模和功能的齊全性，以及園區經濟開發與影響的廣泛性，共同決定了物流園區的建設不是單靠政府部門和園區管理及開發企業的能力所解決的，必須保證園區的管理者及開發企業在運作上具有招商引資功能，要能通過高效和得力的招商引資運作，加快物流園區的建設和發展。③環境維護與管理從經濟開發性質的園區的發展經驗可以看出，園區的發展環境和管理水平，對其開發效果和發展水平具有重要影響。因此，為加快杏花嶺區丈子頭物流園區物流園區的發展，園區的建設、經營與管理運作系統必須具有對園區的發展提供優惠政策、經濟發展、物流業務發展、物流基礎設施建設、物流經營活動開展等的環境支持，并能通過有效的管理，使園區的發展具有可持續性。④示范項目的建設與運營物流園區在我市現代物流發展處于初期階段，需要不斷培育物流服務市場，需要改善物流發展環境和運作效率，需要具有現代物流運作特點的企業逐步成長，設立園區決不是圈一塊地就能解決問題的。因此，園區必須具備啟動性示范項目的建設與運營功能，通過這些項目，為園區營造發展的環境和規范、高效經營的條件，以啟動性項目的示范和帶動作用，加快園區的建設發展步伐。1．2運作系統結構杏花嶺區丈子頭物流園區運作系統功能的實現，不是自發完成的，要求具備符合物流園區發展特點和新的經濟發展形勢下國家、地方經濟管理體制改革要求的園區建設、經營、管理體制的保障，要求建立具有管理體制保障作用的運作系統。杏花嶺區丈子頭物流園區發展項目涉及到現有物流設施的利用、專業化物流企業發展、企業物流組織與管理方式的改進，以及物流信息平臺開發等多方面的投資、建設和管理，是一項長期的、難度較大的綜合性和試驗性發展項目，必須加強運作組織與管理。在積極借鑒國內外物流園區建設、經營。管理系統經驗的基礎上，結合太原物流發展環境及現實條件，杏花嶺區丈子頭物流園區運作系統應具有以下結構。1．2．1運作組織管理結構杏花嶺區丈子頭物流園區運作組織管理結構將具有3個層次，即決策層。執行層和實施層。3個組織層次是一種以園區行政隸屬關系為基礎、以資產管理為紐帶的自上而下進行的直線縱向組織管理和橫向經營聯系的關系。1．2．1、1決策層①決策層的構成及管理職能決策層由太原市政府和直接對園區行使管理職權的杏花嶺區丈子頭物流園區管理委員會構成，其主要職能是根據引進園區企業和企業進入園區以后的發展需要，制定物流園區發展政策、管理與組織實施措施和協調企業間的關系，特別是園區管理委員會，應當是既具有管理職責，又具有物流園區內企業協會的功能。其主要任務是：·確定物流園區開發有限公司的機構；·建立和維持合理的園區企業及功能的分工與協作關系；·促進項目的啟動與實施：·對園區企業發展及經營組織的重大問題，給予決策方面的支持和運行方面的保障；·適應物流園區現階段及將來物流活動相關的經營組織和企業發展的客觀需求，并努力協調好與政府主管部門的關系。②決策層的形成為精簡機構和提高效率，為使目前的杏花嶺區丈子頭物流園區在開發運作、機構運作上具有連續性，也為了使園區的運作管理盡快走上正軌，降低未來物流園區開發的成本，樹立園區的良好管理形象，物流園區管理委員會作為物流園區的開發建設的決策機構，其組建應在現有基礎上進行。從總體操作的可能性及可行性考慮，這種充分發揮既有機構作用和功能的物流園區決策機構的組建方式，可以從3個途徑進行：1．2．1．2執行層執行層由新組建的物流園區建設開發企業和園區引進的物流經營管理及生產。輔助服務等經營相關領域的企業共同構成，涉及從園區配套基礎設施建設、各種類型物流配送中心、加工企業、信息與物流園區及物流活動輔助服務等9個方面。執行層企業是杏花嶺區丈子頭物流園區發展的有機組成部分，也是未來園區經營的中堅力量。由于物流園區發展目的就是提高企業的總體發展水平，創造新的經濟增長點，也是為太原市尋求新的經濟增長途徑和提高服務對象企業的經濟效益。因此，無論是園區自身還是太原市，均必須給予執行層相關企業充分的政策支持和進行有效的管理與協調。1．2．1．3支持層支持層是決策層為構建物流園區范圍及涉及區域良好的物流管理和運作條件，而采用企業化的運作方式構建的物流信息平臺和物流運作平臺。物流信息平臺是由物流園區建設發展有限公司在物流園區管理委員會的規劃和領導下，按照園區發展需要和營造園區良好的物流信息管理條件和通暢的信息環境，而組織開發的現代物流綜合管理信息系統，以支持園區的開發和建設。物流運作平臺是通過在園區范圍內提供物流組織管理設施，如倉庫、堆場等，提供運輸組織硬件設施，如停車場。修理廠、司乘人員公寓和社區服務設施等，并通過與運輸管理部門和相關企業的協調，引進符合園區物流服務組織需要的干線運輸、城市配送企業，從而創造物流園區開展物流服務所需的基礎設施及運作環境與條件。2．1．3管理機制杏花嶺區丈子頭物流園區在管理機制上要以精簡和高效為管理機構和管理制度建立的核心要素，提高辦事效率和降低管理成本，減輕物流園區開發的負擔。2．1．4運營機制杏花嶺區丈子頭物流園區在發展過程中，將盡可能地采取企業化運營機制，無論是園區的示范項目、市政設施，還是物流信息平臺，將通過企業運作的方式進行，以減少在園區發展中的行政干預和管理失誤造成的發展損失。二、園區內物流整體運作設計在物流園區管理機構的組織下，物流園區內的物流整體運作，是指進入園區的物流企業，在物流的具體經營、組織和管理上，符合園區整體的物流功能發育和完善的物流系統建設的需要，通過對包括物流經營、生產及物流環境建設等在內的各分支系統的建設，達到園區物流活動一體化和高效運作的目的。①運輸系統運輸系統由運輸設備、計劃、發送、接運，中轉等因素組成。園區內的運輸系統的組織應遵循以下原則和發展機制：·通過對園區的統籌規劃，在運輸系統設計和運輸企業的引進、運輸設施的配置時，能使各種運輸方式配備齊全，為園區物流的組織和管理提供充分的選擇余地：·要通過運輸管理政策和物流園區的有力協調，使各運輸系統環節能進行合理化組織、統一調度、能力調節平衡，達到用較少的運輸勞動消耗，取得較好的運輸經濟效益，特別是積極發展物流園區的多式聯運系統，建立各種運輸方式的內在經濟聯系，提高園區的運輸組織化水平；·為配合物流園區的物流運作，園區運輸組織工作應貫徹執行及時。準確、經濟、安全的原則。②配送系統配送系統合理組織與管理可提高企業專業化。集約化的經營程度，降低企業的經營成本。其直接經濟效益主要體現在企業和用戶上；其社會效益是以降低資金占用，提高資金使用效率表現出來。物流園區的配送系統發展機制是要積極引導規?；呐渌徒洜I企業進入園區，并創造政策條件鼓勵運輸企業之間、配送企業之間和企業等相互之間的共同配送系統的建立，最大限度地體現園區在城市配送、運輸等方面的集成管理優勢，以提高整個園區的經濟效益和社會效益。③信息管理系統為支持物流園區的發展，園區開發建設企業將開發和建設物流信息平臺，物流信息平臺系統建設的目的是為園區內物流企業和企業物流管理提供公共物流信息，并為進入物流園區的小型物流企業、物流及運輸代理企業、運輸配載企業及車輛等提供廉價的物流信息管理手段和工具，以提高園區的物流服務質量和效率，成為物流服務供需雙方開展交易活動的橋梁和紐帶，完善園區物流功能合理組合和資源有效利用的機制。④倉儲管理系統物流在園區的組織實際上是一個由分散到集中，再由集中到分散的源源不斷的過程。倉儲管理系統主要是提供包括堆存、保管、保養、維護等活動在內的功能要素。因此，園區必須在整體經營運作上謀求建立功能匹配。布局合理和規模適當的倉儲系統，要將倉庫及相關的設施。設備的配套，與物流經營和整體功能的開發緊密結合起來，避免過去傳統的單純考慮設施建設的做法，使功能齊全、數量規模適宜、布局合理的倉儲設施群體，構成物流園區發展的有效支撐，并通過明確庫存以流通為主還是以儲備為主，合理確定倉儲制度和流程，對物品采取有區別的管理方式，力求提高倉儲效率，降低損耗，加速物資和資金的周轉，體現園區建設的整體效益。⑤輔助服務系統輔助服務系統包括園區內的社區服務系統、設施設備租賃與維修系統、居民設施等，之所以在園區發展上述設施，目的在于提高園區的運營組織的方便程度，改善園區的投資發展環境和提高園區的整體效率。但是，要認真總結過去在經濟開發區建設發展中的經驗，避免出現園區大而全。小而全的發展局面，園區的管理機構要從園區的發展整體效益和發展大局出發，處理好園區效益與效率的關系，嚴格按總體規劃控制園區的健康發展。第七章效益預計一、投資收回預計本物流園區營業范圍主要包括貨運信息發布、倉儲、配送、生活服務、停車等。由于該項目地理位置優越，貨流量大，預計正常營業情況下，9年內可回收全部投資。二、促進農業產業化發展隨著農業產業化進程的加快，市場與各類農副產品生產基地的聯系將更加密切，通過市場的服務和供求導向，加快各類農副產品生產基地的建設，提高農產品質量，完善市場購銷體制，降低生產成本，加速農產品流通，促進農業產業化迅速發展。三、促進農民增收按照生態環保型經濟發展目標要求，市場競爭將日趨激烈，農民安全、質量和環保意識會得到較大程度地提高，自覺的采用先進農業生產技術，按標準化形式生產，全面提高農產品安全質量。通過物流園區的流通將會有效降低農業在種子、用藥、施肥上的投入，按每噸農副產品減少2.5元投入計算，每年將直接為當地農民減負增收1050萬元。四、促進全市經濟發展隨著全市產業投入的加大，市場內建材等商品的成交也會隨之活躍，大規模的物流配送，將會有效地降低城市基礎設施建設、工業園區建設的成本投入；由于購銷量的增加，將會有效提高政府的財稅收入，同時拉動交通、運輸、飲食等各類中介機構服務業的經濟效益，有利的促進全市經濟建設，全面推動太原經濟建設進程。第八章結論與建議一、結論實施丈子頭物流園區建設項目，符合國家農業產業化政策，符合我市生態環保效益型經濟的發展方向，充分發揮了現有市場設備、設施、技術和地理位置等優勢。通過項目的建設，并提供現代化的物流配送服務，能有效地促進我市農業產業結構調整，提高農副產品在國際國內市場的競爭力，搞活生產、生活資料供應流通市場，增加了農民收入，為市本級財源建設提供新的增長亮點。二、建議我公司經過慎重調研，認為：本項目技術成熟，運作方式符合國家有關政策，符合WTO的規則，并且投資風險小、見效快、技術難度和設備設施要求不高，具有良好的社會效益和明顯的經濟效益，具有較強的可行性，建議盡快編制可行性研究報告，盡早納入杏花嶺區“物流產業經濟園區”建設項目，并搞好項目規劃和項目備案等相關工作，幫助盡快實施本項目。第九章財務報表由財務部提供第十章附件作為依據的法規、文件、資料、名稱、來源10.1《太原市“十一五”道路貨運暨現代物流發展規劃》10.2山西省政府《關于加快服務業發展的實施意見》（2008.4.15）10.3《太原市經濟和社會發展十一五規劃》(2008.3.8)10.4“山西省擬打造百個物流企業”（山西商報

2008-5-13）10.5《山西物流園區的建設》報道（2006年12月）10.6《山西省建筑安裝工程預算定額》晉建標字［2005］10.7《山西省建設工程其他費用暫行標準》晉建標字［2005］目錄第一章概況 1第一節項目概況 1第三節可行性研究報告的依據 3第四節可行性研究范圍 4第五節主要技術經濟指標 5第六節可行性研究報告結論 6第二章 項目的必要性與市場分析 8第一節：項目的必要性 8第二節市場分析 11第三章建設場地選擇和建設規模 17第一節建設場地 17第二節建設規模和生產方案 17第四章總圖布置 22第一節總圖布置 22第二節土建工程 23第五章高新技術內容和技術流程 27第一節主要高新示范高科技技術 27第二節生產技術流程 41第六章生態環境保護及綜合利用 44第一節生態環境改善及綜合利用 44第二節環境保護 45第三節環境評價 46第七章節能 47第一節設計依據 47第二節節能措施 47第八章安全生產、勞動保護與衛生防疫 48第一節安全生產勞動保護 48第二節衛生防疫 48第九章項目的組織管理和 50技術依托單位情況 50第一節項目組織管理 50第二節項目的運行管理機制 50第三節勞動定員 51第十章項目實施進度計劃 52第十一章投資估算與資金籌措 53第一節投資估算的依據 53第二節編制依據 53第三節投資估算 54第四節資金籌措 54第五節工程招標方案 55第十二章財務評價 57第一節財務評價的依據 57第二節財務評價基礎數據 57第三節財務評價 58第十三章社會效益、生態效益評價 61HYPERLINK"file:///F:\\準備修改傳百度文檔\\2013.6有問題需修改\\某生態農業示范園建設項目可