第四章市場

第一節市場結構第二節市場行為

第三節

市場績效第四節市場結構、市場行為與市場績效

第一節

市場結構一、市場結構的含義和基本類型

（一）市場結構的含義產業市場結構是指企業市場關系的特征和形式。主要有以下幾種市場關系：1.賣方(企業)之間的關系；2.買方(企業或消費者)之間的關系；3.買賣雙方的關系；4.市場內現有的買方、賣方與正在進入或可能進入該市場的買方、賣方之間的關系。

（二）市場結構的基本類型

四種基本類型的市場結構：羅賓遜夫人在《不完全競爭經濟學》中將市場結構分為完全競爭、完全壟斷、寡頭壟斷、壟斷競爭四種基本類型。

1.完全競爭的市場結構。完全競爭也稱為“純粹競爭”，也就是說市場上不存在任何壟斷因素。這種市場結構的特點是：(1)產業集中度很低。(2)產品同一性很高。(3)不存在任何進入與退出的壁壘。(4)完備信息。2.完全壟斷的市場結構。完全壟斷即只有一個買者或賣者的市場。其市場結構的特點是：(1)產業的絕對集中度為100%。(2)沒有替代產品。(3)進入壁壘非常高。3.寡頭壟斷的市場結構。寡頭壟斷市場是指少數大企業控制著產業市場大部分產品的供給，它們具有較高的市場份額。這是一種介于完全競爭和完全壟斷之間、以壟斷因素為主同時又具有競爭因素的市場結構。它的主要特點是：(1)產業集中度高。(2)產品基本同質或差別較大。(3)進入和退出壁壘較高。

4.壟斷競爭的市場結構。壟斷競爭是一種比較接近現實經濟狀況的市場結構，它介于完全競爭和完全壟斷之間，且偏向完全競爭。它的主要特點是：(1)產業集中度較低。(2)產品有差別。(3)進入和退出壁壘較低。貝恩的市場結構分類

集中度市場結構C４值[1](%)C８值(%)寡占Ⅰ型85≤C4—寡占Ⅱ型75＜C4≤85或85≤C８寡占Ⅲ型50≤C4＜7575≤C８＜85寡占Ⅳ型35≤C4＜5045≤C８＜75寡占Ⅴ型30≤C4＜35或40≤C８＜45競爭型C4＜30或C８＜40植草益的分類方法

市場結構C８值(%)產業規模狀況(億日元)粗分細分大規模小規模寡占型極高寡占型70＜C８年生產額＞200年生產額＜200高、中寡占型40＜C８＜70年生產額＞200年生產額＜200競爭型低集中競爭型20＜C８＜40年生產額＞200年生產額＜200分散競爭型C８＜20年生產額＞200年生產額＜200二、決定市場結構的主要因素

市場集中度產品差別化進入和退出壁壘市場需求的價格彈性市場需求的增長率短期成本結構。

市場集中度

涵義：市場集中度是用于表示在特定產業或市場中，賣者或買者具有怎樣的相對的規模結構的指標。衡量指標：(1)行業集中度(Concentrationratio)。行業集中度是最常用、最簡單易行的絕對集中度的衡量指標。它是指行業內規模最大的前幾位企業的有關數值Ｘ(可以是產值、產量、銷售額、銷售量、職工人數、資產總額等)占整個市場或行業的份額。計算公式為：

衡量指標：(2)洛倫茲曲線(Lorenzcurve)。洛倫茲曲線是一種相對集中度的指標，它表明市場占有率與市場中由小企業到大企業的累計百分比之間的關系。

市場占有率(%)企業累計百分比（從最小到最大排列）0100100909080807070606050504040303020201010衡量指標：(3)基尼系數(Ginicoefficient)。基尼系數也是一種相對集中度的指標，它建立在洛倫茲曲線的基礎上，等于均等分布線(對角線)與洛倫茲曲線之間的面積(圖4-1陰影部分的面積)與以均等分布線為斜邊、以橫軸為直角邊構成的三角形面積之比，用公式表示為：

基尼系數=均等分布線與洛倫茲曲線圍成的面積均等分布線以下的三角形面積衡量指標：(4)赫芬達爾—赫希曼指數(Herfindahl-Hirschmanindex)。簡稱H指數，它是某特定行業市場上所有企業的市場份額的平方和，用公式表示為：

式中：Ｘ——產業市場的總規模；

Ｘi——產業中第i位企業的規模；

Si——產業中第i位企業的市場占有率；

n——產業內的企業數。

衡量指標：(5)熵指數(Entropyindex)。熵指數借用了信息理論中熵的概念，其定義公式為：式中：Ｓi——產業中第i位企業的市場份額；

n——產業內的企業數。影響市場集中度的因素企業規模企業自身追求規模擴展的動機技術進步為企業擴大規模提供了條件和可能政府的政策和法律也會對企業規模產業影響市場容量產品差別化涵義：所謂產品差別化，是指企業在其提供給顧客的產品上，通過各種方法造成足以引發顧客偏好的特殊性，使顧客能夠把它同其他競爭性企業提供的同類產品有效地區別開來，從而達到使企業在市場競爭中占據有利地位的目的。

產品差別化主要是從兩個方面對市場結構產生直接的影響：影響市場集中度形成市場進入壁壘

產品差異化基本度量方法：(1)需求的交叉彈性：式中：θij——i產品需求量對j產品價格的交叉彈性；

dqi/qi——i產品的需求變化率；

dpj/pj——j產品的價格變化率。(2)廣告密度：

廣告密度＝AD/SL

式中：AD——產品廣告費用的絕對金額；

SL——產品銷售額。產品差異化決策

產品主體差異化

品牌差異化

價格差異化

渠道差異化

促銷差異化

服務差異化

產品差異的傳播與溝通廣告：

（1）如果消費者能夠通過檢查在購買之前確定產品質量，說明該產品具有“搜尋性品質”，比如家具和服裝，我們稱這種產品為“先驗品”；如果消費者必須在消費產品后才能確定它的品質，說明該產品具有“經驗性品質”，比如食品，我們稱這種產品為“后驗品”。研究表明，提供后驗品的企業應該多做一些廣告，而先驗品則不必，因為消費者很容易鑒別它的質量。（2）廣告與絕對成本優勢。一些經濟學家認為，行業中現有企業做廣告會給新企業進入市場造成進入壁壘。原有企業通過廣告進行的產品差異化溝通，構筑了一種進入障礙，而產品差異化本身確實是可以使原有企業保持并運用市場力量的基礎之一。當然，這種絕對成本優勢的大小，或者說是進入壁壘的高低程度，主要取決于廣告效果的持續時間。盡管產業組織學者對這個問題做了大量經濟計量的研究，但結果并不一致。不同產業市場的產品差異程度：

根據產品的差別化程度，可以對產業進行分類，即高度產品差別化產業、中度產品差別化產業、輕度產品差別化產業和產品差別化程度可以忽略的產業。(1)消費品產業。包括耐用消費品和非耐用消費品兩個產業市場。對于耐用消費品而言，除了部分低價產品外，產品差別化程度處于中等水平到高等水平之間。對于非耐用消費品而言，多數產品的差別化程度在中等水平和高水平之間，尤其是價格較高的消費品，其產品差別化程度更高，廣告宣傳對于非耐用消費品的顧客作用非常顯著。

(2)工業品產業。根據植草益的分類方法，可以把工業品產業分為中間品產業和投資品產業兩大類。中間品產業的產品差異化程度都較小。投資品產業的產品差別化程度高于中間品產業。但是，從總體上看，工業品產業的產品差異化程度要比消費品產業低很多。進入和退出壁壘進入壁壘的兩種定義：一是貝恩提出的，進入壁壘(barrierstoentry)是“和潛在的進入者相比，市場中現有企業所享有的優勢。這些優勢是通過現有企業可以持久地維持高于競爭水平的價格而沒有導致新企業的進入反映出來的”。二是施蒂格勒提出的，他認為進入壁壘是新廠商比老廠商多承擔的成本。進入壁壘的構成因素：絕對成本優勢、規模經濟、產品差異化、政策法律制度、阻止進入策略行為。市場進入壁壘程度的度量：描述性指標、阻止進入價格指標。退出壁壘(barrierstoexit)定義：就是企業在退出某個行業市場時所遇到的阻礙。

退出壁壘的構成因素：資產專用性和沉沒成本、解雇費用、政策法律的限制。

第二節

市場行為一、市場行為的定義市場行為是指企業在市場上為實現其目標(如利潤最大化、更高的市場占有率等)而采取的適應市場要求不斷調整其行為的行為。產業組織理論主要研究的是寡頭壟斷(亦稱寡占)型市場結構中企業的市場行為。

二、市場競爭行為定價行為、廣告行為和兼并行為。

古諾模型：法國經濟學家古諾在1838年提出了一個寡頭模型。這個模型的基本結構是各企業生產同一產品。

前提假定：假定各企業(通常使用雙頭模型)生產同一產品，并都以產量為決策變量。并且假定，某企業在選擇其產量時假定其他企業的產量不會因它的決策而變化。需求函數為Ｐ＝a-bQ，A、B兩個企業的邊際成本是常數Ｃ１和Ｃ２，兩個企業的固定成本為0。寡頭壟斷市場的模型結論：①對于雙頭壟斷的古諾模型而言，古諾均衡產量為：q*=(a-c)/3b②如果推廣到有n個相同企業的產業，該產業的古諾均衡產量為：

q*=(a-c)/(n+1)b

伯特蘭德模型：在伯特蘭德模型里，企業以價格為決策變量，它們的產品是完全替代品。前提假定：伯特蘭德模型假定，當企業制定其價格時，認為其他企業的價格不會因它的決策而改變，并且n個(為簡化，取n=2)寡頭企業的產品是完全替代品。A、B兩個企業的價格分別為Ｐ１和P２，邊際成本都等于C。結論：只要有一個競爭對手存在，企業的行為就同在完全競爭的市場結構中一樣，價格等于邊際成本。斯塔克爾伯格模型：假定是主導企業知道跟隨企業一定會對它的產量作出反應，因而當它在確定產量時，把跟隨企業的反應也考慮進去了。因此這個模型也被稱為“主導企業模型”。

掠奪性定價又稱驅逐對手定價，意思是某企業為了把對手擠出市場和嚇退試圖進入市場的潛在對手，而采取降低價格(甚至低于成本)的策略。

掠奪性定價有三個重要的特征：在掠奪性定價中出現的價格下降，一般是暫時性的；在掠奪性定價中企業發動暫時性降價，實質目的是要縮減供給量；一般情況下，采用掠奪性定價策略的都是市場上勢力雄厚的大企業。

掠奪性定價行為后果和影響：一般發生在大企業和小企業之間，大企業采用這種策略的目的主要在于驅逐或消滅現有的競爭對手或是教訓不合作的競爭對手，但是同時它也向意欲進入市場的新企業發出了警告。掠奪性定價對市場結構的競爭性將產生極為不利的影響。

限制性定價又被稱為“阻止進入定價”，它是指寡頭壟斷市場上的賣主將價格定在足以獲得經濟利潤、但又不致于引起新企業進入的水平上。

如果一個企業在長期內確定價格(或產量)來減少或消除招致新企業進入它所在市場的動因，那么這個企業采取的就是動態限制性定價策略。

影響限制性定價的主要因素是：市場進入壁壘的高低、經濟規模。

廣告行為是企業在市場上經常采用的一種主要的非價格競爭的方式。

先驗品：就是消費者能夠通過檢查在購買之前確定產品質量，我們就說這種商品具有“搜尋性品質”，因此先驗品也被稱為“搜尋商品”，例如家具、服裝以及其他主要性質可通過視覺或觸覺檢查而確定的商品。后驗品：就是消費者必須在消費產品之后才能確定它的質量，這種商品具有“經驗性品質”，因此也被稱為“經驗商品”，例如加工食品、軟件設計和心理治療。

企業的廣告行為對市場結構的影響表現在以下兩個方面：廣告本身也可以被看成是產品差異的一個組成部分；廣告會增強進入壁壘。廣告在不同產業市場上的作用與特點：在非耐用消費品行業，廣告對消費者形成的主觀偏好影響很大，有利于形成產品差異。在耐用消費品行業，廣告活動影響的程度相對非耐用消費品小。在工業品行業市場上，企業投入的廣告費用很少。廣告的福利效果：廣告能夠降低消費者的搜尋成本；價格廣告能夠增進社會福利；非價格廣告能夠克服劣質品問題；廣告過度問題；廣告導致市場集中度提高。企業兼并是指兩個以上的企業在自愿基礎上依據法律通過訂立契約而結合成一個企業的組織調整行為。

企業兼并有三種類型：縱向兼并(垂直兼并)混合兼并(復合兼并)橫向兼并(水平兼并)企業兼并的動機:

主兼企業的動機：獲得規模經濟的效益、提高市場競爭力和市場支配力量、降低市場進入壁壘、減少資產經營風險、單純擴大規模，提高經理人員的聲望。被兼企業的動機：減少資產經營風險、避免破產、回收資本。企業兼并對市場結構的影響市場支配力量的加強和壟斷的出現進入壁壘的形成企業兼并是一把“雙刃刀”，它所產生的效應既有積極的一面，又有消極的一面。三、市場協調行為

市場協調行為，是指同一個市場上的企業為了某些共同的目標而采取相互協調的市場行為。

市場協調行為可以分為兩大類：價格協調行為和非價格協調行為。

價格協調，就是企業間關于價格調整的協定和共同行為。最基本的價格協調形式是卡特爾和價格領導制。

在寡頭壟斷市場上，某一企業的利潤不僅取決于其自身的決策和行為，而且受到其他企業決策和行為的影響。這種相互依賴的關系使得追求企業利潤的企業認識到他們可以通過結成同盟來避免競爭。若干個企業為達到穩固地壟斷市場的目的而結成聯盟，這樣的組織就是卡特爾。

卡特爾的經濟學分析——合作型的寡頭壟斷模型：

MR(q1+q２)=MC1(q1)=MC2(q2)

卡特爾成功必須具備兩個條件：第一，一個穩定的卡特爾組織必須要在其成員對價格和生產水平達成協定并遵守該協定的基礎上形成。第二，取決于壟斷勢力的潛在可能。

價格領導制，是指在某一產業市場中，一家企業首先改變價格，其他企業則跟隨這個企業采取相應的行動。

價格領導的形式有三種模式：主導企業領導定價模式、串謀領導定價模式、晴雨表式領導定價模式。

市場結構對企業之間的價格協調行為有很大程度的影響：一般而言，集中度越高的市場上企業之間價格協調就越容易。第三節

市場績效一、市場績效的定義市場績效是指在一定的市場結構中，由一定的市場行為所形成的價格、產量、成本、利潤、產品質量和品種以及技術進步等方面的最終經濟成果。

二、績效指標

(一)利潤率(收益率)指標：

R=(π-T)/E

式中：R——稅后資本收益率；

π——稅前利潤；

T——稅收總額；

E——自有資本。(二)勒納指數(Lernerindex)和貝恩指數(Bainindex)

勒納指數：

L=(P-MC)/P

式中：L——勒納指數；P——價格；MC——邊際成本貝恩指數會計利潤：πa=(R-C-D)式中：πa——會計利潤；R——總收益；C——當期總成本；D——折舊。

貝恩指數經濟利潤：πe=πa-iV

式中：πe——經濟利潤；i——正常投資收益率；V——投資總額。三、市場績效的綜合評價

(一)產業的資源配置效率

1.衡量資源配置效率的直接指標：利潤率。2.產業的市場結構和資源配置效率。3.X非效率。所謂X非效率，是指在壟斷企業的大組織內部存在著資源配置的低效率狀態。大企業內部普遍存在X非效率的主要原因是：(1)企業內不同集團的利益目標的不一致。(2)企業規模擴大導致組織層次增加、信息溝通的速度和質量下降，從而使企業的管理成本上升、效率下降。(3)壟斷企業在沒有競爭壓力的條件下，缺乏成本最小化的動機。這樣，就很難避免產生低效率的選擇和行為。(二)產業的規模結構效率

1.企業規模經濟和行業規模經濟。企業規模經濟是指企業自身通過橫向一體化或縱向一體化所實現的規模效益。行業規模經濟是指，當某個行業總產量擴張時，該行業內部的企業能提高專業化程度，降低單位成本，行業的長期供給曲線是向下傾斜的，即該行業是一個規模報酬遞增的行業。行業的規模效益與行業內企業的外部經濟和不經濟相關。

2.產業規模結構效率的衡量。(1)用達到或接近經濟規模的企業的產量占整個產業產量的比例來反映產業內經濟規模的實現程度；(2)用實現垂直一體化的企業的產量占流程各階段產量的比例來反映經濟規模的縱向實現程度；(3)通過考察產業內是否存在企業生產能力的剩余來反映產業內規模能力的利用程度。

3.產業規模結構效率的三種狀態。(1)低效率狀態。(2)過度集中狀態。(3)理想狀態。有一部分產業盡管長期處于產業規模結構的低效率狀態，但市場中的企業卻仍然能夠獲得一定的利潤。日本學者越后和典認為造成這種現象的主要原因可能有：(1)產品差別化。(2)廉價勞動力。

4.影響產業規模結構效率的主要因素。(1)產業內的企業規模結構。(2)市場結構。(三)產業技術進步

技術進步的三個階段——發明、創新和技術轉移。

企業規模與技術進步：熊彼特等人認為，大企業對技術進步的作用最大；謝勒等人的觀點完全相反，他們認為小企業在推動技術進步方面的作用更大。

市場結構與技術進步：完全競爭企業比完全壟斷企業有更強的創新動力。新技術在產業市場上的擴散有三個階段：初期、中期、晚期。

專利與技術進步：專利是政府依法授予企業或個人的在一定時限內生產或銷售某種產品，或者使用某種生產過程或工藝的排他性的權利。

第四節市場結構、市場行為與市場績效市場結構—市場行為—市場績效的分析框架(SCP框架)。這一理論模式的形成大致經歷了兩個階段：第一階段是貝恩于1959年出版的《產業組織》一書中提出從市場結構推斷競爭效果的“結構—績效”模式。第二階段是謝勒在1970年出版的《產業市場結構和市場績效》中，提出了完整的“市場結構—市場行為—市場績效”的模式。

SCP模式的形成標志著產業組織理論已趨于完善。但是到目前為止，產業組織學者并不簡單地認為結構決定行為、行為決定績效，他們發現這三者之間的相互關系是非常復雜的。在短期內，市場結構、市場行為和市場績效之間的關系是，市場結構從根本上制約市場行為，市場行為又直接決定了市場績效。

在一個較長的時期內，市場結構、市場行為和市場績效之間是雙向的因果關系。謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產基礎知識培訓請在此輸入您的副標題LOGO新員工入職培訓系列課程培訓目標請在此輸入您的副標題LOGO1、熟悉房地產相關基本知識2、了解房地產相關的建筑知識3、熟悉房地產銷售基本知識1房地產基本概念2土地及地產知識概要4房地產銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產基礎知識房地產房地產又稱不動產，是房產與地產的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權利，在經濟學上也叫不動產包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產物權注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等。房產是指房屋的經濟形態，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋。【第一節：房地產基本概念】【第一節：房地產基本概念】地產是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。地產與土地的根本區別在于有無權屬關系：地產在法律上有著明確的權屬關系，而土地則沒有明確的權屬關系，它是一個統稱。房產、地產兩者間的關系房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系，主要包括幾個方面：1、實物形態上看，房產與地產密不可分2、從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格3、從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯系在一起的。【第一節：房地產基本概念】房地產的經濟特性1、生產周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產的保值增值性

房地產的特性

房地產的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業的差異性【第一節：房地產基本概念】房地產類型按用途：居住、商業、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業和倉儲、農業、特殊目的（車站、機場、醫院等）、綜合房地產。按開發程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現房。按建筑結構：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結構形式：墻體、框架、筒體等。按層數和高度：低層、多層、高層、超高層。【第一節：房地產基本概念】房地產業

以土地和建筑物為經營對象，包括土地的開發，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃拔，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押、貸款以及由此而形成的房地產市場的綜合性產業。

房地產開發房地產開發企業在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。【第一節：房地產基本概念】

房地產市場分類一級市場——政府出讓土地予開發商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節：房地產基本概念】

房地產價格房地產價格構成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現形式。房地產總價格：指一宗房地產的整體價格。房地產單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產價格水平的高低。

房地產價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節：房地產基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產價格

房屋價格

房地產價格構成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發費4、土地開發利潤【第一節：房地產基本概念】【第一節：房地產基本概念】【第一節：房地產基本概念】房地產價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區外部的配套設施（醫院、銀行、超市、農貿市場、學校、美容院等）

4、小區內部的配套設施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節：房地產基本概念】【第二節：土地及地產知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮建成區的土地，都屬于國家所有；在鄉村和城鎮郊區，國家依法征用和沒收的土地、國營農場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農村集體所有的土地。根據《中華人民共和國土地管理法》第八條的規定：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。【第二節：土地及地產知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權。土地使用權：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權利。土地使用權可以依法轉讓。【第二節：土地及地產知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設施用地（含商業用地）3、工業用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節：土地及地產知識概要】國有土地使用權的取得方式

國有土地使用權的取得方式：土地使用權出讓、轉讓、劃撥三種形式。1、土地使用權出讓：是指人民政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。招標：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。【第二節：土地及地產知識概要】

國有土地使用權的取得方式2、土地使用權轉讓：是指合法擁有土地使用權的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權轉移給他人的行為。3、土地使用權劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。【第二節：土地及地產知識概要】

土地分類——按開發程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。【第二節：土地及地產知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業用地——50年；3、教育、科技、文化、衛生、體育用地——50年；4、商業、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應該明確，房屋的所有權是不存在年限問題的，房屋一經購買并取得產權后，即作為業主個人所有的財產，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有限的，不同開發用途的土地使用年限不一樣。開發企業在取得土地用于房地產開發時，都要與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》，其土地使用年限按國家規定執行。【第三節：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設施7、政府和公用設施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結構。多層房屋通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物。【第三節：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍灣【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結構形式分類：1、磚木結構2、磚混結構3、鋼混框架結構4、鋼混剪刀墻結構5、鋼混框架一剪刀墻結構6、鋼結構【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合板樓：板樓一般建筑層數不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優勢：結構設計將朝陽面讓位于居室，通風采光條件優于其它結構。比較典型的是一梯兩戶式設計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面。【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優勢：節約土地資源；塔樓多采用大框架結構，除少數承重梁之外，戶內分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結構強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間”。【第三節：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結構分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復式樓【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發，但層高要低于躍層式住宅（復式設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。【第三節：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經典花園洋房*融科·檀香山【第三節：房屋建筑工程概論】

【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產開發公司投資建設，以營利為目的，按市場規律經營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設用地規劃許可證》《建筑工程規劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程施工許可證》《商品房預(銷)售許可證》。“兩書”：新建住宅《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。【第三節：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區【第三節：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結構住宅磚混結構住宅：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。【第三節：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分：2、磚木結構住宅磚木結構的住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結構住宅鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結構等。【第三節：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質量不高。

*房間進深16.5米/房間開間8.8米*臥室進深6米/臥室開間4.4米*客廳進深6.5米/客廳開間8.8米【第三節：房屋建筑工程概論】住宅的進深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度。【第四節：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現售和預售兩種；

商品房預售條件：1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2、持有建設工程規劃許可證；3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。5、商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節：銷售知識與案例分析】住宅權益

住宅的產權：一般是指住宅的所有權。住宅的所有權，是一種民事法律關系，指的是在法律規定的范圍內，對住宅全面支配的權力。

住宅的所有權一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構成了住宅所有權的四項基本內容。【第四節：銷售知識與案例分析】住宅權益1、住宅的占有權：一般由所有權人來行使。當使用權與所有權相分離的時候，占有權就為使用人行使——比如出租，當使用權發生轉移時，占有權也隨之轉移。2、住宅的使用權：對住宅使用的權力稱住宅的使用權。使用權的人，既可以是所有權人本人，也可以是租房人等。在占有權和使用權暫時不歸房主所有時，房主的所有權并未喪失。3、住宅的收益權：是指房主利用住宅、房產等產生某種利益的權力，比如出租收益。4、住宅的處分權：由房主行使。只有房主才有權力處分住宅、房產、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權人時，債權人擁有房屋的處分權。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：1、產權證書：是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權房：是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公有房產。3、公房：也稱公有房產，國有房產。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的房產，在房產未出售之前，房產的產權歸國家所有。目前居民租用的公有房產，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產，一類是不可售公有房產。均為使用權房。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：4、不可售公房：根據本市現行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產。6、單位產權房：是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統產權房、系統房。7、共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產管理部門將沒有取得房屋產權證的房屋統稱為期房，只要還沒辦理房地產初始登記手續，沒取得房屋產權證，就是期房。開發商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開發商簽訂房屋預售合同。

2、現房：按照我國銷售商品房“現房”的規定，只有領取了《房屋所有權證》的商品房才叫“現房”。在銷售商品房的過程中，現房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標準合同。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：3、準現房：準現房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。4、二手房：經過二次轉手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當房產銷售量達到80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：6、爛尾房：是指由于開發商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進行后續建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預先向銷售者賣方交納一定數額的錢款。依據《合同法》相關規定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規定，一般可視為“預付款”。“訂金”的效力取決于雙方當事人的約定。雙方當事人如果沒有約定，“訂金”的性質主要是預付款，銷售者違約時，應無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協商解決并要求經營者退款。如果雙方當事人另有約定，則按照約定執行。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——價格篇：

定金與訂金的區別，主要表現在：

1)、從合同、依約定應交付定金而未交付的，不構成對主合同的違反；而交付訂金的協議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數額在法律規定上有一定限制，例如《擔保法》就規定定金數額不超過主合同標的額的20％；而訂金的數額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔保性質，而訂金只是單方行為，不具有擔保性。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業，以最低層的銷售價為起步價。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。商品房銷售面積=套內實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內面積㎡【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇2、套內建筑面積：商品房的套內建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇3、套內使用面積：套內房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規定計算：1)、套內使用面積為套內臥室、起居室、過道、廚房、衛生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；4)、內墻面裝飾厚度計入使用面積。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇

4、套內墻體面積：套內墻體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇

5、套內陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規則》的規定，套內陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分攤的公用建筑面積為每幢樓內的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房以及其他為該建筑服務的專用設備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。

公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房不計入公用建筑面積。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇分攤的公用建筑面積計算：根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》規定，各套（單元）分攤的公用建筑面積計算公式如下：1）分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積*公用建筑面積分攤系數2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇

7、面積計算公式匯總：商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤公用面積套內建筑面積=套內使用面積+套內