倉儲物流中心建設項目·可行性研究報告第一章總論§1.1項目簡介§1.1.1項目名稱：某某縣XX商貿有限責任公司倉儲物流中心建設項目§1.1.2項目公司概況某某縣XX商貿有限責任公司成立于二零一零年二月二日，公司注冊資本一百萬（人民幣），主要經營工程機械出租；土石方工程施工；五金、建材（除油漆）、砂石批發與零售。該公司從砂石開挖，批發，零售開始創業，隨著公司的不斷發展壯大，在原有的業務基礎上，開拓業務范圍，現已發展成為某某地區較有影響力的綜合性商貿公司，公司現有員工65人，其中管理層6人，公司管理結構已經比較完善。公司除砂石批發，銷售以外的其他業務在不斷擴大，尤其是經營工程機械出租業務，建材批發業務發展迅猛，公司在慎重研究某某及周邊毗鄰區域的經濟發展形勢后，決定新建與某某經濟發展特點相適應的倉儲物流中心，即某某縣XX商貿有限責任公司倉儲物流中心項目。本項目是在公司現有經營狀況允許的基礎上，新投資的項目，主要從事五金、建材及汽車零配件的倉儲物流服務。§1.1.3項目負責人：某省§1.1.4編制依據本報告的編制依據為某某縣XX商貿有限責任公司提供的某某縣XX商貿有限責任公司倉儲物流中心建設項目功能分區平面圖及相關情況介紹、《物流業調整和振興規劃》、關中-天水發展規劃、《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）及國家現行財稅政策、會計制度與相關法規。§1.1.5項目建設地址及規模某某縣XX商貿有限責任公司倉儲物流中心建設項目是通過對目前某某及周邊倉儲物流市場狀況進行考察論證的基礎上，擬新建倉儲物流中心，該項目的建成將促進當地的倉儲物流業的快速發展。本項目位于某某經濟技術開發區，東臨新規劃的西五路，南臨鳳凰西路，北臨食品公司及中石油某某分公司某某銷售中心，西臨岐星十三組土地，交通運輸方便快捷。項目計劃占地13500㎡，其中建筑占地面積8339.50㎡,綠化占地面積1147.50㎡,廠區道路占地面積4013㎡。總建筑面積11343.00㎡。購置運輸設備及其他相關設施設備，并配套道路、綠化、停車場、給排水和變配電等輔助工程。經估算，本項目總投資2000萬元，其中建設投資1930萬元、流動資金70萬元。資金來源由企業自籌。項目計算期10年，其中項目第一年為建設期，第二年以后為經營期，根據項目實施進度安排投資計劃。§1.2項目結論§1.2.1項目財務分析評論本項目計算期10年，總收入為9044萬元，總成本為5788萬元，內部收益率12.26%,高于行業基準收益率10%；項目凈現值257.75萬元,大于0，經濟效益顯著。綜上所述，此項目是可行的。§1.2.2主要技術經濟指標表表1-1主要技術經濟指標表序號名稱單位數量備注1總收入萬元90442總成本萬元57883營業稅金及附加萬元319.704利潤總額萬元29055投資回收期年5.35靜態6內部收益率12.26%8財務凈現值萬元257.759所得稅萬元72610稅后利潤萬元217911就業人數人42第二章項目背景及建設的必要性§2.1項目市場研究--PEST模型分析外部環境對市場作用的因素主要由政治法律（Political）、經濟（Economic）、社會文化（Social）、技術(Technological)等環境因素構成，建立在這幾種要素基礎上的市場宏觀經濟環境分析方法稱為PEST模型分析法。§2.1.1政策法律因素的分析§2009年2月25日，國務院常委會議審議并原則通過了十大產業振興規劃中的第十個產業——物流業，規劃中提出物流業是融合運輸業、倉儲業、貨代業和信息業等的復合型服務產業，是國民經濟的重要組成部分，涉及領域廣，吸納就業人數多，促進生產、拉動消費作用大，在促進產業結構調整、轉變經濟發展方式和增強國民經濟競爭力等方面發揮著重要作用。國家支持物流業的大力發展充分發揮市場配置資源的作用，調動企業的積極性，從滿足物流需求的實際出發，注重投資的經濟效益。政府要為物流業的發展營造良好的政策環境，扶持重要的物流基礎設施項目建設。統籌國內與國際、全國與區域、城市與農村物流協調發展，做好地區之間、行業之間和部門之間物流基礎設施建設與發展的協調和銜接，走市場化、專業化、社會化的發展道路，合理布局重大項目。建立技術標準，推進一體化運作。按照現代物流理念，加快技術標準體系建設，綜合集成倉儲、運輸、貨代、包裝、裝卸、搬運、流通加工、配送、信息處理等多種功能，推進物流一體化運作，提高物流效率。大力推進物流服務的社會化和專業化。鼓勵生產和商貿企業按照分工協作的原則，剝離或外包物流功能，整合物流資源，促進企業內部物流社會化。推動物流企業與生產、商貿企業互動發展，促進供應鏈各環節有機結合。積極發展多式聯運、集裝箱、特種貨物、廂式貨車運輸以及重點物資的散裝運輸等現代運輸方式，加強各種運輸方式運輸企業的相互協調，建立高效、安全、低成本的運輸系統。加強運輸與物流服務的融合，為物流一體化運作與管理提供條件。加強對制造業物流分離外包的指導和促進，支持制造企業改造現有業務流程，促進物流業務分離外包，提高核心競爭力。培育一批適應現代制造業物流需求的第三方物流企業，提升物流業為制造業服務的能力和水平。制定鼓勵制造業與物流業聯動發展的相關政策，組織實施一批制造業與物流業聯動發展的示范工程和重點項目，促進現代制造業與物流業有機融合、聯動發展。本項目作為某某經濟技術開發區內的倉儲物流中心，將緊緊圍繞為相關制造業服務的宗旨，力爭在有利政策及園區實際情況的基礎上發展成為區域內一流的倉儲物流中心。§關中—天水經濟區發展規劃關中—天水經濟區（以下簡稱經濟區）包括陜西省西安、銅川、某某、咸陽、渭南、楊凌、商洛（部分區縣）和甘肅省天水所轄行政區域，面積7.98萬平方公里，2007年末總人口為2842萬人，直接輻射區域包括陜西省陜南的漢中、安康，陜北的延安、榆林，甘肅省的平涼、慶陽和隴南地區。

經濟區地處亞歐大陸橋中心，處于承東啟西、聯接南北的戰略要地，是我國西部地區經濟基礎好、自然條件優越、人文歷史深厚、發展潛力較大的地區。是亞歐大陸橋的重要支點，多條鐵路、公路、航線、管線在此交匯，是全國交通、信息大通道的重要樞紐和西部地區連通東中部地區的重要門戶。2000年至2007年，經濟區地區生產總值年均增長13%，2007年達到3765億元，占西北地區的28.6%；地方財政收入年均增長15%，2007年達到189億元，占西北地區的16.3%。經濟增長速度不斷加快，運行質量明顯提升，發展實力顯著增強。人均地區生產總值接近2000美元，工業化、城鎮化加速推進。關中-天水規劃中提出大力發展現代物流業，進一步加大物流基礎設施建設力度，加快西安國際港務區、咸陽空港產業園、某某陳倉、商洛、天水秦州、麥積等重點物流園區項目建設。著力打造在國內有重要影響的內陸港口岸和亞歐大陸橋上重要的現代物流中心，逐步形成區域一體化的物流新格局。加強城鄉商業網點和農副產品交易中心、批發市場建設，培育大型流通骨干企業。加強農村流通基礎設施建設。關中—天水經濟區發展規劃中國家將加大政策支持力度，做好規劃組織實施。1、

財稅政策：加大一般性財政轉移支付和基礎設施、生態環境、重點項目、產業發展、公共服務等專項轉移支付力度。2、金融政策：發展創業投資和股權投資。發展中小民營企業貸款業務、農戶小額信貸業務。積極發展企業債、短期融資券和中期票據等債務融資工具。支持經濟區內大型市政、城建企業發行節能環保、城市建設特別企業債券。3、投資政策：優先布局重大建設項目，由國家審批或核準的水利、交通、生態環境、特色農業、航空航天、優勢能源、礦產資源開發利用和旅游等重點產業項目，優先在經濟區布局。積極鼓勵社會投資，加大招商引資力度，對區外企業特別是東部企業投資經濟區特色優勢產業、節能環保項目等，在項目審批、核準方面在同等條件下優先考慮，并給予稅收、土地等方面的合理優惠。允許和鼓勵民間資本在符合國家政策法規的條件下，通過參股、控股、兼并、收購等形式，參與國有企業資產重組。鼓勵民間資本以獨資或股份制形式成立各種非金融類投資公司。4、土地政策：統籌建設用地計劃。國家批準的重點基礎設施項目用地計劃指標，由國家統籌安排；省重點建設項目用地計劃指標，由省在用地年度計劃指標中解決。加大土地整理復墾開發力度。統籌使用好新增建設用地土地有償使用費等各類專項資金，用于土地整理復墾開發，補充耕地數量，提高耕地質量。經濟區內開展農村建設用地整理符合城鄉建設用地增減掛鉤條件的，可在國家下達的周轉指標控制下，開展掛鉤工作。農村宅基地和村莊整理出的土地，優先用于增加耕地；用于建設用地的，應符合土地利用總體規劃，并優先用于新農村建設。從以上可以看出，本項目地處關中—天水經濟區發展規劃區域內，國家將加大財稅、金融、投資及土地政策的支持力度，這些都為本項目的順利實施提供有利政策條件。§某某經濟技術開發區某某處于陜西省實施“一線兩帶”建設的核心層和某某市“工業強市”戰略的重點區域。東距西安128公里，西距某某44公里，北靠磧雍塬，南依秦嶺，渭河穿境，依山傍水。區域內交通便捷，隴海鐵路、西寶中線、西寶南線（310國道）、西寶高速公路（G30）穿區而過，關中旅游環線（S107）貫穿南北，鄭西客運專線在此設站，距西安咸陽國際機場1個小時車程，自古就是兵家必爭之地。某某區位優勢明顯，工業基礎雄厚，自然條件得天獨厚，水利資源豐富，農業產業化程度較高，境內商賈云集，人民富裕，歷史上就是關中西部地區重要的農產品供應基地、西北地區著名的工商業重鎮和地方貨運進出關口。良好的交通基礎設施及完善的配套環境將會為本項目的建設及發展提供外部環境。§2.1.2§要發展經濟，倉儲物流業是重中之重。中國經濟要發展，商品要流通，那么倉儲物流業是首當其沖。倉儲物流業是國民經濟發展的助推器和加速器，現代物流決定了現代經濟發展的規模、效益和質量。2006年在國家繼續加強和改善宏觀調控政策的影響下，我國物流運行仍保持較快增長。2006年前三季度，我國社會物流總費用為22253億元，2008年，全國社會物流總額達89.9萬億元，比2000年增長4.2倍，年均增長23%；物流業實現增加值2.0萬億元，比2000年增長1.9倍，年均增長14%。2008年，物流業增加值占全部服務業增加值的比重為16.5%，占GDP的比重為6.6%。2008年，全國社會物流總費用為54542億元，增幅比2007年回落4.4個百分點。社會物流總費用與GDP的比率為18.1%，比2007年下降0.1個百分點。2008年，經歷了罕見的雨雪冰凍、汶川地震等災害的重大考驗和國際金融危機的嚴峻挑戰，但是我國物流業仍然實現了平穩較快發展。2005年，我國倉儲型物流企業主營業務收入增長比例為43.4%。2006年倉儲外包增長速度為10%-15%。2007年上半年社會物流費用構成結構中，倉儲費用占了32.8%。2008年末，我國倉儲企業的數量已達17416個，比2004年的10177個增加了7239個，增長了71%。倉儲業的從業人數已達51.1萬人比2004年39.9萬人增加了11.2萬人，增長了28%。倉儲業的總資產已達5694.5億元，比2004年的2578億元增加了3116.5億元，增長了120%。倉儲業的營業收入已達3020.9億元，比2004年897億元增加了2123.9億元，增長了236.7%。倉儲業的利潤總額已達240.3億元，比2004年的23.6億元增加了216.7億元，增長了近10倍、達918%。2008年倉儲業的資產利潤率已達4.22%，比2004年0.9%增加了3.32個百分點。倉儲業的收入利潤率已達7.95%,比2004年的2.6%增加了5.35個百分點。隨著中國經濟的逐步復蘇和物流專業化的分工，將會催生出一個龐大倉儲物流。§2.1.2某某經濟技術開發區于一九九二年設立，一九九五年三月經省政府批準為省級開發區，設有某某經濟技術開發區管委會（副縣級），管委會作為某某縣政府派出機構。二00九年底，某某經濟技術開發區管委會設置為某某市政府派出機構（正縣級）。大某某地區面積282.37平方千米，人口24.5萬。現有入區企業90多戶，規劃開發建設面積為4.6平方公里。2009年1-9月，某某市某某經濟技術開發區汽車及零部件企業實現工業總產值41億元，同比增長19%，區內8大科技項目進展順利。近年來，區內順利實施了漢德車轎技改、冷彎型材、車架總成、華強替型砂鑄件、法士特消失模、散熱器、汽車內飾件、眾喜水泥技改、岐星熱電聯產等90多個重點項目，有力地支撐了地區經濟發展。目前，區內以汽車零部件為主導產品的機械加工企業達到200戶，其中，規模以上汽車零部件企業10多戶，2008年3月，陜汽10萬輛微型車項目落戶某某，標志著全省兩大汽車工業基地之一的某某汽車工業園正式實施。以上區情表明某某地區將成為我省裝備制造業的一個集聚區，按照國家產業規劃精神，大力發展與現代制造業相配套的第三方物流將進一步提高該區域制造業的發展速度，這將為本項目的建成提供很大的市場發展空間。§§.1區域的基礎設施倉儲物流業的發展要求公路等基礎設施的逐步完善，某某工業園，以建設某某大城市副中心為目標，大手筆高標準重新修編某某總體規劃。全面加強舊城改造和新城開發，總投資4.8億元的鳳凰現代城建設項目前期投資2500萬元，西寶快客專線和寶某城際兩條鐵路已進入建設規劃。投資3000萬元的西三路中段北側綜合開發項目已經完工，西寶鐵路某某公鐵立交橋等投資1.9億元的8個工程均已建成投用。火車站廣場、孔明大道分車帶和另胡市場等28個舊城拆遷改造工程已完工，投資1118萬完成了天然氣管網建設，總投資2700萬元的垃圾處理場即將建成投用，總投資1.2億元的某某西一路、東一路、東二路延伸段及紅旗路拓寬改造工程完工。某陽、龔劉兩座渭河大橋建成通車，岐某東線建設，搭起了城市主框架，完善了路網結構，優化了工業布局，為本項目的發展提供了廣闊的空間條件。§.2項目是發展的載體，環境是發展的生命。某某鼎立支持企業發展，投資60萬元修建起了金洹億公司進出道路，投資60萬元建成并綠化了某某西公鐵立交橋廣場、某陽大橋綠地、某某、陜汽兩個綠化坡面和曹五等綠化示范道路，某某建成了省級衛生鎮，投資環境得到改善。僅2008年以來，某五地區共簽招商引資項目47個，合同引資63.08億元，到位資金14.06億元，同比增長270％和133％。同時某某經濟技術開發區對于招商引資出臺了很多優惠政策：1、土地優惠政策：●投資所需用地由縣政府統征后優惠出讓，按該宗土地用途的最高年限計算，其土地使用權在使用期內可依法轉讓、出租、抵押，期滿可依法延續。●投資興辦交通、水利、市政建設等基礎設施和文化、教育、衛生等社會公益事業項目，經縣政府研究可減繳或免繳土地出讓金留開發區部分。●從事高新技術產業（需經省或省以上科技主管部門認定），農業產業化、生態環境保護的建設項目，土地出讓金留開發區部分先繳后返方式按50%予以返還。●一般性工業項目（旅游項目）的土地出讓金留開發區部分先繳后返按30%予以返還。●客商投資的生產性企業一次性付清土地出讓金確有困難，在交清省、市上解部分的情況下，留開發區可先交50%即可開工建設，其余部分二年內交清。●兼并、收購區內企業，土地資產采取出讓方式處置的，土地出讓金以標定地價計算，按優惠60%—90%比例繳納；集體土地轉為建設用地后，使用權可采取作價入股形式；租賃區內企業的，土地資產采取租賃方式處置，年租金標準按土地等級情況在0.5—8元/m2范圍內確定繳納。●對高新技術企業或投資額在億元以上，且對區內經濟發展具有強大拉動作用的項目，經縣、開發區研究可實行零地價供地。2、稅費優惠政策：●投資興辦生產性項目，經營期在10年以上的，前兩年所繳的企業所得稅留縣、開發區部分由縣、開發區財政按100%返還，后三年按50%返還；非生產性項目，經營期在五年以上的，從獲利年度起，第一年所得稅留縣、開發區部分由縣、開發區財政按50%返還，第二年至第五年按25%返還。●新辦高新技術企業在國家有關優惠政策執行結束后，再給予兩年全額返還所得稅留縣、開發區部分的優惠。●新辦企業當年所招用下崗失業人員達到職工總數（50人以上）30%（含30%）以上，并簽訂三年以上期限勞動合同的，經勞動部門和稅務機關認定審核后，三年內企業所得稅由財政全額返還。●科研機構、大專院校在區內從事技術培訓、咨詢、服務所得收入繳納的企業所得稅由財政全額返還。3、其它優惠政策：●投資興辦的各類企業要根據對財政貢獻的多少納入百戶財政骨干企業予以獎勵。●租賃、承包、收購、兼并區內企業，資產評估、驗資、交易等手續，按最低收費標準的50%收取。變更稅務、產權、工商登記及貸款單位，只收取工本費。●對經濟貢獻大、產業帶動明顯且投資在1億元以上的重大項目，根據投資者意愿，實行一事一議，特事特辦。通過以上對某某經濟技術開發區的招商引資的具體政策可以看出，本項目的建設具有良好發展前景。§技術因素分析倉儲物流企業的建設在技術上主要有兩大方面：一是建立現代的倉儲物流服務理念；二是建立物流信息化管理。按照現代物流理念，加快技術標準體系建設，綜合集成倉儲、運輸、貨代、包裝、裝卸、搬運、流通加工、配送、信息處理等多種功能，推進物流一體化運作，提高物流效率。以滿足生產者和消費者不斷增長的物流需求為出發點，不斷創新物流服務方式，提升服務水平。建立信息化管理制度，提高物流信息化水平。制訂物流信息技術標準和信息資源標準，建立物流信息采集、處理和服務的交換共享機制。建立物流網站，推動物流信息平臺建設，本項目將采用良好的倉儲物流管理模式及信息化管理制度，為本項目的發展提供良好的技術基礎。§2.1.2市場特征分析§2.1.2市場生命周期反映了一個市場的活力和發展趨勢。一般而言，一個市場從開始到消亡的過程需要四個階段：幼稚期、成長期、成熟期和衰退期。圖2-1市場生命周期圖引入期引入期成長期成熟期衰退期本段要分析該項目的四個階段的市場狀況、時間、市場占有率等指標，說明當前所處的市場階段。我國倉儲物流作為國家現階段的重點支持產業，本項目作為帶動地區倉儲物流行業的發展，其將會按照市場生命周期快速進入成長期。§經濟周期經濟周期一般會經歷繁榮期、持續增長期、衰退期及恢復期四個階段。2001年到2004年，我國經濟增長速度連續4年達到或超過10%，數據顯示，本輪經濟的快速啟動是從1999年開始的。從2003年到2004年，我國GDP增長均速達到了10.6%。這一成就的取得與投資、出口和消費“三駕馬車”的拉動密不可分。我國經濟能夠取得連續5年的增長相當不易，與以往經濟上升階段時間過短不同，本輪宏觀增長顯示出良好勢頭。圖2-2經濟周期圖SHAPE2000年以來經濟開始回升，實際GDP增長率又逐步靠近潛在經濟增長率，經濟步入復蘇階段。2001年GDP增長率又有所下降，經濟波動出現反復，體現經濟復蘇的不穩定性。2002年開始，經濟真正開始走上穩步增加的回升之路，2003年經濟增長躍上一個新的臺階，GDP增長率高達9.5%，再次超越潛在經濟增長率水平，實際經濟增長率和潛在經濟增長率的缺口又轉變為正數。2004年GDP增長率持續上升，實際經濟增長率和潛在經濟增長率的缺口也不斷擴大，這表明2003年以來經濟已位于繁榮階段。根據預測的結果，2005—2010年間我國經濟增長將保持在9%以上，高于潛在經濟增長率，這表明，未來幾年我國經濟很有可能持續位于周期的繁榮階段。2008年雖受經濟危機的影響經濟增長有所減慢，但我國經濟很快進入復蘇期。本項目處于這樣的一個經濟周期里，既有機遇，又有挑戰，關鍵在于項目負責人如何抓住有利的機遇，并規避風險，在國家的政策引導下尋找到企業的發展空間，既提高了企業的效益，又能對國民經濟盡到企業家的責任，推動經濟的進一步發展和良性循環。綜上倉儲物流業發展狀況在政策、經濟、社會文化及技術發展分析可以看出，本項目的提出符合國家政策及區域發展的總體目標，適應當地經濟發展需要，在區域招商政策及技術方面都有利于本項目的發展，其建成將會快速成長，為當地的經濟發展作出一定貢獻。§2.2倉儲物流項目建設的必要性§2.2.1項目的建設符合物流業的國家相關政策物流產業振興規劃中明確提出發展現代物流服務業。大力推進物流服務的社會化和專業化，優化物流業發展的區域布局，提高物流信息化水平，加強對制造業物流分離外包。本項目將以建設現代倉儲物流服務業為目標，符合國家物流產業發展規劃及相關政策。§2.2.2本項目可以獲得較好的經濟效益，為某某增加財政及稅收收入項目建成后的未來10年內將繳納各種稅費1077.67萬元。同時項目將新增就業崗位42個，為市民開辟新的就業門路，緩解就業矛盾，有利于維護社會穩定，擴大經濟內需，起到繁榮城市經濟的作用，為地區經濟的發展創造良好的投資環境，促進地區經濟的振興。§2.2.本區域內聚集著以陜西汽車集團公司，陜西法士特齒輪公司，西北機器廠等多家以汽車，機械，化工，制藥，食品生產為主的企業集群，但同時該區域內第二產業獨大，現代服務業發展不足，尤其是現代服務業企業較少，針對本區域內企業多為生產型企業，大力發展該區域倉儲物流業對于優化該區域產業結構，提升該區域內企業的產品流通速度有著非常重要的意義。按照某某未來規劃定位的要求，即建成50萬人口的中等城市要求，本項目更是具有極強的示范帶動效應。§2.2.4提升城市形象，完善城市功能本項目也是某某地區趕超現代城市發展步伐的需要，也符合近年來國內外城市發展的潮流。從國內外許多有影響的城市看，都爭相把建設當地現代物流擺上日程。該項目已同時具備各方面比較成熟的操作條件。第三章市場營銷策略及項目定位§3.1產品策略本項目的建設產品主要有二部分：一是提供倉儲服務；二是提供交通運輸服務。企業將以建立現代倉儲物流中心為宗旨，結合現代的管理和服務理念，努力打造區域內一流的服務水平。§3.1價格策略本項目定價結合區域經濟發展水平及成本，采取適中的定價策略。§3.1銷售渠道及促銷策略采用人員促銷及發送紙質宣傳資料方式進行大范圍宣傳；結合園區制造業布局情況，積極推進園區制造業委托倉儲物流服務；利用現代電子商務系統，進行網上推廣；§3.4項目定位本項目市場定位如下：結合區域環境，創建一流倉儲物流服務中心。第四章項目建設規模、土地利用情況§4.1項目建設原則和指導思想§4.1.1根據國家建設標準，結合地區實際情況建設。在充分考慮項目功能齊全，配套設施完善，環境美觀優雅的基礎上，計劃項目占地13500M2總建筑面積§4.1依據城市總體規劃要求，同時參照政府對城市建設的意見，結合地形特點，合理進行規劃。遵守統一規劃、合理布局的原則，合理劃分不同功能片區以利于可持續發展建設的要求。重視整體設計。內部力求合理布局，外部處理好與城區大環境的有機聯系，注重開發綜合效益。§4.1.3效益性原則具有雙重含義，宏觀而言效益性原則就是要求本次續建建設借鑒外部成功經驗，將土地資源、項目資源、設施資源以效益優化原則進行優化配置，形成社會、經濟、環境協調發展。微觀而言，應體現我倉儲物流建設的實際需求，合理布局，拉動地方經濟的發展。§4.2項目建設方案及土地利用情況分析§4.本項目位于某某經濟技術開發區，東臨規劃中的西五路，南臨鳳凰西路，北臨食品公司及中石油某某分公司某某銷售中心，西臨岐星十三組土地。計劃項目占地13500㎡，其中建筑占地面積8339.50㎡,綠化占地面積1147.50㎡,廠區道路占地面積4013㎡。總建筑面積11343.00㎡，分為1#-4#倉庫、辦公樓、生活用房及公共配套用房等。具體建設面積見下表：中心建筑物情況表序號名稱占地面積建筑面積層數11#倉庫2905.98㎡2905.98㎡122#倉庫1821.66㎡1821.66㎡133#倉庫1821.66㎡3643.32㎡244#倉庫918.06㎡918.06㎡15辦公樓590.45㎡1771.35㎡36生活用房251.70㎡251.70㎡17配套用房30.94㎡30.94㎡18合計8339.50㎡11343㎡其中1#，2#，4#倉庫為五金、建材倉儲物流之用，3#倉庫為汽車零配件倉儲物流之用。§4.2.2工程技術方案1、主體建筑結構（1）工程設計工程建設充分結合地形、利用地形，并同周圍的自然環境取得有機的聯系；在規劃設計上，要有利于地面水的排除，減少土石方的工程，以降低建筑的造價；大樓內部空間布置、形式、結構等要最大限度地滿足多功能的要求。1#.2#.3#.4#倉庫均采用框架結構，1#，2#，4#為1層，3#為2層。辦公樓一樓為配送中心。其余兩層為公司其他部門辦公之用。（2）建筑標準：內外墻體為19cm空心磚墻，鋼筋混凝土墻，內部采用輕質隔墻；頂棚用泰柏板，硅鈣板吊天棚；門窗采用鋁合金；內外飾面采用外貼面磚，低層貼磨光花崗巖，內墻噴塑、涂料。（3）結構構造：抗震烈度按6度設防，基礎地耐力218kPa，基礎構造為獨立柱基礎；混凝土強度為C20，上部結構采用現澆鋼筋混凝土框架結構，底層柱混凝土強度為C30，上部柱為C25。（4）建筑工程特征地基：大開挖。基礎：獨立柱基礎。墻體：用多孔磚、標準磚。樓板：現澆鋼筋混凝土梁、板、預應力多孔板。屋蓋：現澆鋼筋混凝土梁、板、預應力多孔板。地面：水泥砂漿、水磨石、地磚。樓面：水泥砂漿、水磨石、地面磚。屋面：現澆水泥蛭石漿、二氈三油一砂防水層。頂棚：輕鋼龍骨、石膏板、石灰砂漿、水泥砂漿、106涂料。內粉：石灰砂漿、瓷磚、乳膠漆、大理石板。外粉：面磚、乳膠漆。門窗：塑鋼窗帶紗扇，鐵門。其他等。（4）安裝工程特征衛生設施：高水箱、蹲便器、洗滌盆。采暖通風：風機、排氣扇或空調。電器照明：鞍配管線、日光燈、吸頂燈、花燈。其他：成套消防箱、電話配線、電纜、防雷接地。2、配送中心建設（1）規劃設計原則由于配送中心是集約化、多功能的物流據點，系統極為復雜，各子系統間的協調尤為重要。在規劃設計時，必須切實掌握以下三項原則。①系統工作原則：配送中心的工作包括驗貨、搬運、儲存、裝卸、分揀、配貨、送貨、信息處理以及與供應商的銜接，使它們之間十分均衡、協調地運轉。②盡量實現工藝、設備、管理科學化的原則：近年來，配送中心均廣泛采用計算機進行物流管理和信息管理，大大加速了產品的流轉，提高了經濟效益和現代化管理水平。同時，要合理地選擇、組織、使用各種先進機械化、自動化物流設備，以充分發揮配送中心多功能、高效益的特點。③發展的原則：規劃配送中心時，無論是建筑物、信息系統的設計，還是機械設備的選擇，都要考慮到有較強的應變能力，以適應物流量擴大、經營范圍的拓展。（2）倉庫平面布置設計與安全倉庫地址確定后，就必須對倉庫的平面進行合理的布置設計。倉庫的總平面布置設計是根據庫址的自然條件和倉庫的使用特點進行的設計。在滿足防火間距的原則下，做到布局緊湊合理，交通運輸路線短捷，物資出入方便，以創造一個盡可能安全、經濟、合理的倉儲作業環境。在進行倉庫總平面布置設計時為了達到安全、經濟、合理的要求，必須按照以下原則進行布置設計。第一，庫區的劃分以及建筑物、構筑物平面位置的確定，應滿足倉儲功能要求，節約用地。第二，交通運輸線路的組織與布置，應做到符合倉儲作業工藝，盡可能減少不同運輸路線的交叉和干擾。第三，庫區自然條件的適應和利用，應結合地形、地質、水文、氣象等條件因地制宜，力求在工程技術上經濟合理。第四，庫區安全防護設計，應滿足防火、防爆、衛生、防震、隱蔽等安全方面的要求，嚴格執行有關部門頒發的設計規范。第五，庫區的綠化和環境保護，應充分利用各種樹木、草坪改善庫區小氣候、凈化空氣、降溫防燥，使工作人員對環境有良好的適應性。在總平面布置設計時，主要是進行以下幾方面的設計：①庫區的布置設計倉庫一般分為倉庫作業區、輔助生產區。倉庫作業區包括庫房專用線作業站臺等。輔助生產區包括停車庫（場）、檢修車間和充電間等輔助生產用房。倉庫作業區、輔助生產區分區布置設計。規模較大的有條件的倉庫，應用實體圍墻隔開。倉庫作業區按工作性質又可進一步分為裝卸作業區、儲存作業區和貨場等。儲存作業區應布置在庫內主要干道與裝卸作業區之間，使得裝卸作業區與儲存作業區的聯系快捷，密切，保證殘存區的物資出入庫方便順暢。不過儲存區的周轉性庫房與儲備性庫房應分組均衡布置，避免周轉性庫房過分集中造成車輛阻塞和相互干擾。在庫區的布置設計中，保證防火間距與節約用地是主要矛盾，可采取提高庫房耐火等級，充分利用零星地布置次要建筑物；用不燃材料建防火隔斷，隔離危險性大的設施以縮小防火間距用地。倉庫的分區布置沒有統一規定，在具體設計時，應結合工藝特點和自然條件，在保證安十全和有利操作管理的前提下靈活布置。②運輸線路的布置設計庫內不論采用何種運輸、裝卸搬運方式，道路運輸都是必不可少的，都要涉及道路在庫內的布置問題，道路布置時應注意以下幾個方面的要求：第一，庫房所存物資的周轉快慢和儲量大小的要求；第二，庫內貨流組織要合理，盡可能減少貨流的混雜、交叉、迂回，不同的貨流最好組織在不同的道路上運行；第三，充分利用地形；第四，滿足衛生要求；第五，滿足防火要求。進人庫區的道路不宜少于兩條，以便火災發生時的安全疏散和盡快撲滅。③庫區安全防護設計倉庫是物資最集中的地方，安全問題十分突出。其中對倉庫安全威脅最大的是火災，這是因為倉庫的庫房、貨場等的藥品都是易燃品，不僅火災危險性大，而月一旦發生火災后，燃燒猛烈，蔓延迅速，危及范圍廣。為了阻止火災發生后火勢的蔓延，除在單個庫房的設計時，須采取必要的防火設施外，在倉庫的總平面布置沒計時就應給予充分考慮。從現有的防火措施看，在建筑物間設置防火間距是最普遍的做法。根據庫房所儲物資的火災危險性類別，周圍建筑物的耐火等級，確定其必要的防火間距。為了保證防火安全和良好的衛生條件，平面布置設計時要選擇有利的風向，把有明火作業的場所（如鍋爐房）布置在經常排放可燃蒸汽和可燃粉塵地的下風或側風方向。3、信息中心建設（1）網絡設計及其考慮重點依據配送中心的辦公需求和模式、業務需求和模式、管理機制和體制、投資與回報預算、廣域網供應商平臺能力等的不同，實施Web化管理。（2）軟件、硬件配置①硬件配置信息中心服務器配置采取高低檔次配合的原則配備2臺服務器，其中：1臺作為中心主控服務器，1臺作為備份服務器；為以后升級更新，各鋪面內設計算機工作站，根據配送中心的實際情況，配置10臺左右。外設情況說明：為配合信息管理工作，信息中心內將配有打印機、調制解調器、復印機等。局域網絡的硬件配置情況：包括主交換機（千兆交換）、二級交換機、網絡通信設備（如路由器、光纖傳輸設備、綜合布線系統、相關網絡測試、維護設備）。②軟件配置該倉儲配送中心的信息系統將由其軟件來支撐，軟件分為系統軟件和應用軟件兩部分構成。系統支持軟件計算機、網絡系統軟件（如網絡系統操作平臺windowsXP等）；系統應用軟件（如MicrosoftOfficeXP、多媒體制作軟件等）；網絡防火墻軟件和網絡防病毒系統：NETEYE2.0防火墻、TrendPC-cillin網絡防病毒系統；數據庫軟件：SQLServer7.0網管軟件：根據市場網絡設備的選擇而定。③網絡安全整個網絡的安全可分成外部網絡（Internet）安全和內部網絡（Intranet）安全。而外部網絡對內部網造成的威脅可以通過防火墻等技術加以防范。網絡內部的安全可以通過劃分VLAN和在Catalyst4908上做Access-list，以限制不同網段及VLAN之間的相互訪問。同時，通過行政規定對內部人員加以約束。在應用服務器端，采用對用戶進行管理、賦予用戶相應的權限、網絡加密等手段來保障安全。另外，要求網絡管理人員要經常監測網絡安全的新情況，做出相應的防范措施。④電子監控系統海康威視系統主要設備：工控機、視頻采集設備、網絡。海康威視系統特點：本系統主要是通過網絡互聯，進行實時監視，同時可把現場檢測信息公開。該系統使用簡單，界面友好，是綜合性能檢測線管理自動化的一個新穎手段。4、給排水工程（1）給排水工程①給水工程生產、生活用水符合《生活飲用水衛生標準》GB5749-2006衛生要求；生產應用去離子水，選用國內較先進的反滲透加混合離子交換柱系統制備，配以過濾裝置，即可滿足生產的需要。（2）排水工程本項目排水主要來自于生活廢水以及循環冷卻水排水，道路綠化澆灑水等。其中生產生活廢水進入廠區污水管網。而循環排水，道路綠化澆灌下水等，因無污染，故納入廠區雨水管網排出。整個工程排水實行清污分流。廠區雨水排水組織。廠區整平坡度一般應不小于5‰，困難地段不宜小于3‰；最大坡度也不宜超過6‰，以便廠區的雨水能順利的匯集到某一集水口或明溝。排放方式和管材：廠區內的排水管網采用環狀結構，經污水處理設施后排入污水管網。室內排水管采用UPVC排水管，承插膠粘接口；室外采用混凝土預應力管，水泥沙漿接口。5、供電系統該物流中心電源電壓為10KV，按二級負荷要求設計，電路分兩路引入，當任何一路10KV電纜發生故障或因故退出時，所帶負荷不停電，不減負荷，確保中心電力的供應。電力線路在區內均采用電纜形式地下暗敷，在規劃干道及主要道路的人行道或慢車道下設電纜溝。電源來自廠區外供電網，架空引至廠區圍墻邊后改用電纜引至廠區總變電所高壓配電柜室，經隔離開關引入高壓開關柜，再經變壓器降壓為220V／380V后，由低壓開關柜分若干回路采用電纜直埋式引至各用電場所。變配電室以放射式向動力配電箱供電，動力配電箱以放射式和樹干式相結合的方式向各用電器具供電。6、消防系統室內消防系統是安裝在室內，用以撲滅發生在建筑物內初起的火災的設施。根據火災統計資料證明，安裝室內消防系統是有效的和必要的安全措施。室內消防系統主要有室內消火栓系統、防火卷簾系統。在建筑物內應根據使用要求和貯存物品的性質，設置消火栓系統和其他滅火系統。管網和消火栓等應布置在取用方便和易著火的地點，例如通常將消火栓設在樓梯間附近。室內消火栓系統是低層和多層建筑的室內消火栓給水系統，一般用于撲滅建筑物內初起的火災，撲滅大火則主要依靠室外消防給水系統。高度超過24米的建筑物，使用一般消防車救火已極困難，因此，其室內消火栓給水系統應具有撲救大火的能力。室內消火栓箱內一般設有水槍、水帶等。為撲救初起火災，水槍流量一般按兩支水槍同時出水，每支水槍的平均用水量約按5升/秒計算。7、公共服務設施及其它工程（1）通訊設施設程控自動交換機，供物流中心通信使用，行管辦公部門配置電腦并接入電信寬帶網，確保企業生產經營按照現代企業模式進行信息化標準化管理。（2）綠化物流中心綠化是環境保護的重要措施，有調節空氣、美化環境的作用。綠地率應保證在5%以上。在建筑物四周，道路兩側廣植樹木、花草，使道路和場地不露裸土，盡量增綠化面積，營造優美的環境，以保持良好的生態環境和衛生標準。§4.2.2序號技術指標名稱指標數值1項目用地面積13500㎡2項目總投資2000萬元3項目投資強度1480萬元/公頃4主要建筑面積11343㎡5建筑密度61.77%6建筑占地面積8339.50㎡7容積率0.848綠化面積1147.50㎡9綠化率8.5%10廠區道路面積4013㎡11行政辦公及生活設施占地面積873.10㎡12行政辦公及生活設施用地占比6.4%1、本項目采取科學布局，充分利用現有資源，建設中合理安排資金用度。2、本項目建成后倉儲入流量欲估計為300噸/天，保證園區制造業生產需要。§4.3項目功能平面圖具體見附件汽車維修城建設項目功能分區平面圖.§4.4項目建設用地的結論根據國家，省、市、開發區相關規定：倉儲物流型企業分大、中、小三種類型。大型企業標準：以入流量噸/天計算，大于5000噸/天，土地使用標準為26平方米/噸；中型倉儲物流企業分為兩種類型：包含以下兩種情況，以入流量大于3000-5000噸/天，每噸土地使用標準為31-21平方米；入流量大于1000-3000噸/天，每噸使用土地為39-31平方米。小型倉儲物流企業入流量小于等于1000噸/天，土地使用標準為每噸45-39平方米。依據以上標準該項目為小型倉儲物流企業，占地為20畝，為13333.4平方米。取土地占用標準45平方米/噸，則要求入流量達到296.3噸/天。綜上所述該項目用地符合國家建設用地指標的要求。第五章環境影響分析§5.1項目選址環境現狀該項目所在區域環境質量良好，空氣環境質量滿足區劃的大氣環境質量二類功能區標準；聲環境達到《區域環境噪聲標準》的Ⅱ類標準；該處地下水、地表水資源豐富，水環境質量達到國家生活飲用水衛生標準。§5.2項目建設期的環境影響本項目工程內容主要以土建為主，土方的開挖和運輸量較多，在施工過程中產生大量粉塵，同時施工機械本身產生廢氣及煙塵，水泥、沙子、石料的采集、搬運、篩分產生粉塵，瀝青熬制過程中產生瀝青煙等，這些對大氣環境產生影響。施工中應加強管理，對運送散體物質的車輛應用篷布蓋嚴，避免運輸過程中產生粉塵污染；正在施工的場地應經常灑水，以達到降塵、抑塵的目的。§5.2施工材料如瀝青、水泥、油漆等化學品應遠離地面水，以防外溢污染地面水；工區所積雨水應排至市政雨水管道；施工人員的生活污水應達標后就近排入環境；在此期間，應盡快進入附近污水排放管網。§5.2施工期的噪聲主要來自施工機械和運輸車輛。施工期間施工機械采用有減振消聲裝置的機械，避免在干擾居民休息的時間進行施工，同時調整施工作業時間及同時施工作業的施工機械數量，滿足《建筑施工場界噪聲限值》(GB12523－90)，施工期的噪聲限值為：推土機、挖掘機、裝載機：晝間75dBA，夜間55dBA；各種混凝土攪拌機、振搗棒、電鋸；晝間70dBA，夜間55dBA。施工車輛，特別是重型運載車輛的運行路線和時間，應盡量避開噪聲敏感區和敏感時段。文明施工，尤其在夜間，盡量減少機具和材料的撞擊。§5.2地基開挖工程直接破壞植被，擾動土壤，在施工范圍內造成一定的水土流失。對裸露面在施工中或竣工后應進行整治、植草綠化、及時加固，最大限度的恢復植被，使因該工程占地而失去的植被得到有效補償，施工期的臨時工棚、料場等臨時占地，待施工結束后，應立即全部進行復墾和綠化，減少植被覆蓋度。§5.2建設過程中所產生的磚塊、沙子、包裝廢料等垃圾、施工人員的生活垃圾(如蔬菜葉、瓜果皮、廢紙等)應集中堆放，及時運至垃圾場集中處理。§5.3綠化原則本項目設計綠化面積1147.50平方米,綠化設計本著投資少、收益多、易管理的原則，在選擇樹種時，根據當地暖溫帶半干旱的大陸季風氣候的特點，選擇根系發達在此地大量生長、對土壤要求不高的樹種，并可抑制粉塵、吸收有害氣體。§5.4項目營運期環境影響項目運營后，汽車維修城人流量將增大，生產垃圾及生活垃圾產生量會愈來愈多，在汽車維修城內應按照規范設立生產及生活垃圾收集設施，實行垃圾袋裝化，并分類收集，保障日產日清，由環衛部門送垃圾場填埋處理，減少對周圍環境空氣質量產生的影響。§5.5環境影響評價該項目本身污染較小，建設期及運營期均有相應的環保措施進行有效控制，項目建設地址環境質量良好，因此，項目在環保方面是可行的。PAGE44第六章員工隊伍建設及培訓計劃§6.1員工隊伍安排項目建成后，計劃招收員工42人。其中包括總經理在內的高級管理人員10名，營銷人員8人，倉儲及司機24人。§6.2組織管理機構為了實現倉儲物流中心的良好管理，提高經營效率，堅持精簡、高效的企業管理原則，實行總經理負責制，所屬員工實行按事定崗、按崗定員、全部實行聘任制。§6.3人員培訓企業根據總體經營計劃及部門培訓申請制定年度培訓計劃、組織各級人員進行系統或專業培訓。決策層和管理人員，主要進行質量管理深化教育和整體素質的提高培訓；倉儲人員主要進行專業知識和質量管理知識的培訓；營銷人員重點進行市場營銷知識及前景分析培訓，通過培訓反饋，進行效果評估，掌握企業人力資源情況，最終有效、合理地管理和使用企業現有最寶貴的人力資源，從而實現企業的既定目標。第七章項目分析的假設前提§7.1項目的順利開展本項目為新建項目，只有項目方在該項目實施過程中進展是順利的，依法按照國家相關的法律、法規、政策及某某市有關政策規定，同時符合某某所在地方規劃、消防、環保、建設等各有關職能部門的要求，辦理各種審批手續，順利、合法的取得各種相關部門的批準證書及權屬證件，項目建設計劃與人員招收與培訓及相關生產實施不存在明顯的技術和系統障礙。項目實施方的生產成本及相關費用沒有明顯超過預算，并按照生產計劃與銷售計劃的進度、質量完成產品生產與銷售等假設前提下，本項目可研報告所描述的相關數據才具有參考價值。§7.2產品市場平穩發展項目可研報告的分析和結論是建立在預期倉儲數量及交通運輸業務市場平穩發展的基礎上，如果市場出現非正常性的較大波動，則本項目可研報告的分析可能沒有參考性。§7.3國家經濟發展平穩本報告只有在國家經濟發展平穩的前提下，才具有參考價值，如果宏觀經濟發生巨大震蕩，通貨膨脹或者通貨緊縮嚴重，則會影響本報告的權威性。§7.4財務假設本報告的財務分析均基于以下假設：1．本項目總投資約2000萬元人民幣,全部資金為自籌。2．項目規模按照預期進行相關資金能夠及時到位；3．在項目運營期中，人員工資及相關成本費用及產品市場的價格均衡無大的波動，基本保持在預期水平；4．本項目按1年建設期,9年經營期為項目預測的計算期，項目計算期結束，無再投資計劃；5.本項目的市場前景良好，銷售目標順利完成。6.本項目基準收益率為10%。 第八章項目投資估算§8.1建設投資及成本估算依據§8.11、陜西省建設廳陜建建發【1999】50號文頒布的《陜西省建筑工程綜合預算定額》；2、全國安裝工程預算定額陜西省價目表；3、【1999】《陜西省建筑工程、安裝工程、仿古園林工程及裝飾工程費用定額》結合浮動管理市場動態差價估算；§8.1費用及成本依據國家有關政策及企業實際情況估算。§8.2建設投資估算內容§8.2項目總投資包括各項工程建設投資、車輛購置費、設備購置及流動資金投資，投資金額2000萬元。其中建設投資1930萬元，建設投資估算詳見附表1§8.2.2項目本項目流動資金投資估算70萬元,主要為項目啟動資金。

第九章銷售收入和成本費用估算§9.1銷售收入與銷售稅金的估算本項目第一年為建設期，第二年開始生產。項目預期銷售收入分為二部分，一部分為倉儲收入，另一部分為公路運輸配送收入。倉儲收入按庫房面積乘以每月每平方米30元計算，每二年為總倉儲量的80%，第三年至第十年按倉儲量的100%；運輸收入第二年按單車每月5萬元計算，第三年至第十年按單車每月8萬元計算。產品銷售稅費中倉儲收入營業稅稅率5%，交通運輸收入營業稅稅率3%，城市建設維護稅的稅率為5%，教育費附加的費率為3%進行估算。具體詳見附表2§9.2總成本費用估算§9.2.1生產成本是指為生產產品所花費的全部費用，具體包括直接人工、修理費及其他營運費用。（1）直接人工的估算依據：依據目前當地及該企業職工平均工資水平，并考慮相關法律規定的社會福利及企業職工人數（職工人數為24人）進行估算。倉儲人員及車輛司機的年人均工資18000元，福利及各種保險按年平均工資額的43%估算。具體見附表4應付職工薪酬估算表。（2）折舊及修理費的估算依據：①折舊及攤銷的估算依據：折舊按現行財務制度及稅法規定的折舊年限及殘值率進行分類估算。固定資產殘值率按5%，設備折舊年限按10年，房屋建筑物按20年進行估算。②修理費用的估算依據： 修理費用按第年固定資產計提折舊費的30%進行估算。（3）其他營運費用的估算依據：其他營運費用按運輸收入的30%及倉儲年固定費用12萬元的合計估算。§9.2.2（1）管理人員的工資及福利費的估算依據：依據目前當地及該企業職工平均工資水平，并考慮不關法律規定的社會福利及企業職工人數（職工人數為10人）進行估算。考慮職工的職務要求管理人員年人均工資30000元，福利及各種保險按年平均工資額的43%估算。具體見附表5應付職工薪酬估算表。（2）折舊費、修理費及無形資產攤銷估算依據①折舊及攤銷的估算依據：折舊按現行財務制度及稅法規定的折舊年限及殘值率進行分類估算。固定資產殘值率按5%，辦公設備折舊年限按5年，辦公房屋建筑物按20年進行估算。②無形資產攤銷的估算依據： 無形資產按10年進行攤銷。具體見附表5無形資產攤銷估算表。③修理費用的估算依據： 修理費用按第年固定資產計提折舊費的30%進行估算。（3）其他管理費用的估算依據：其他管理費用按營業收入的8%進行估算。§9.2.3（1）營銷人員的工資及福利費的估算依據：依據目前當地及該企業職工平均工資水平，并考慮不關法律規定的社會福利及企業職工人數（職工人數為8人）進行估算。考慮職工的職務要求管理人員年人均工資24000元，福利及各種保險按年平均工資額的43%估算。具體見附表5應付職工薪酬估算表。（2）其他營業費用的估算依據其他營業費用按銷售收入的5%進行估算。以上具體見附表7總成本費用估算表。第十章經濟效益指標分析§10.1現金流量表現金流量表是計算項目是否可行的主要計算表格，具體見附表8項目自有資金現金流量表。§10.2指標分析§10.2.1靜態投資回收期靜態投資回收期是指用項目的凈收益補償原始投資額所需要的年限。這個指標反映了投資的回收速度，同時也能部分描述項目的風險。投資回收期越短，投資回收速度越快，項目的風險越小。投資回收期一般從項目開始年份計算。其計算公式為：式中的為時期的凈現金流量，為原始投資額，則滿足上式的值，為靜態投資回收期。經計算，本項目不包含建設期的靜態投資回收期為5.35年。§10.2.2凈現值（NPV）分析凈現值指投資項目在計算期內各年現金流量現值之和。計算公式為：式中t表示計算期數，表示第t期時發生的凈現金流量，i表示與凈現金流量相適應的折現率。凈現值實質表明投資項目在滿足投資者最低報酬率要求下，項目的費用流量不斷為收益流量所回收的程度。NPV>0，表明投資項目的收益流量不僅能夠收回其費用，滿足折現率規定的盈利要求，還可以得到以現值表示的超額利潤，投資項目可行。NPV<0，表明投資費用直到項目壽命期終了仍未被完全回收，項目的收益流量尚不能完全補償項目費用流量及滿足折現率對項目占用資金的盈利要求，項目不可行。NPV=0，表明項目實現的收益正好能夠補償項目費用流量及滿足折現率對項目占用資金的盈利要求，項目盈虧平衡，選擇可行或不可行均不影響項目的總體價值。從全投資角度分析，本項目的NPV為257.75萬元。§10.2.3內部收益率（IRR）分析內部收益率指在項目計算期內，使投資現金流入現值之和等于現金流出現值之和的折現率。計算公式為：一個項目的內部收益率代表了在整個項目的生命周期之內，初始投資為投資者帶來的真實報酬率大小，同時也真實反映了項目的盈利能力。IRR大于基準收益率時，項目可行；IRR小于基準收益率時，項目不可行；IRR等于基準收益率時，項目可以接受也可以不接受。經計算，本項目的IRR為12.26%，大于10%。§10.2.投資報酬率又稱投資效果系數，等于年凈利潤除以投資總額，表示單位投資每年可獲得的凈利潤。即：式中：NB為年凈利潤，以等額年凈利潤、年平均凈利潤或達產年份的凈利潤表示；K為投資額，可以初始投資或投資總額表示。若ROI≥Ｅ（標準投資效果系數），則方案可行；反之，方案不可行。經計算，本項目的投資報酬率為16.14%。第十一章不確定性分析及風險對策在對建設項目進行評價時,所采用的各種數據多數來自預測和估算。由于資料和信息來源的有限性，將來的實際情況可能與此有較大的出入，即評價結果具有不確定性，這對項目的投資決策會帶來風險。為了避免或盡可能減少這種風險，要分析不確定性因素對項目經濟評價指標的影響，以確定項目的經濟上的可靠性。這項工作稱為不確定性分析。根據分析內容和側重面不同，不確定性分析主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析，主要解決投資項目決策中的兩個問題：第一，當不確定事件發生時，哪些經濟變量可能成為風險因素；第二，當風險因素發生變化時，對投資預期收益的影響程度。§11.1盈虧平衡分析盈虧平衡分析是指投資項目在正常生產情況下,分析銷售價格和總投資二者之間的關系，確定盈虧平衡點的一種方法。在盈虧平衡點（BEP）上,投資項目收入等于支出，投資項目既無盈利也無虧損。盈虧平衡點越低，則項目的盈利空間越大，項目的抗風險能力越強；盈虧平衡點越高，項目的盈利空間越小，項目抗風險能力越弱，因此盈虧平衡分析反映了項目的盈利能力。§11.1.1線性盈虧平衡分析盈虧平衡分析是指項目在正常生產與銷售狀況下，通過盈虧平衡點(Break-Even-Point，BEP)分析項目成本與收益的平衡關系。盈虧平衡點是項目的盈利與虧損的轉折點，即在這一點上，銷售（營業、服務）收益等于總成本費用，正好盈虧平衡，用以考察項目對產銷量變化的適應能力和抗風險能力。盈虧平衡點越低，表明項目適應產銷量變化的能力越大，抗風險能力越強。盈虧平衡點通過正產年份的產量或者銷售量、可變成本、固定成本、產品（或服務）銷售價格和營業稅金及附加等數據計算。正常年份應選擇還款期間的第一個達產年和還款后的年份分別計算，以便分別給出最高和最低的盈虧平衡點區間范圍。盈虧平衡分析分為線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析，項目數據分析中僅進行線性盈虧平衡分析。線性盈虧平衡分析有以下四個假定條件：產量等于銷售量，即當年生產的產品（服務，下同）當年銷售出去；產量變化，單位可變成本不變，從而總成本費用是產量的線性函數；產量變化，產品售價不變，從而銷售收入是銷售量的線性函數；按單一產品計算，當生產多種產品時，應換算為單一產品，不同產品的生產負荷率的變化應保持一致。線性盈虧平衡分析的基本公式為：其中為產品預計銷售價格，為產品產銷量，為單位產品營業稅金及附加，為單位產品可變成本，為固定成本。經計算，本項目盈虧平衡點為=37.09%§11.2敏感性分析敏感性分析是項目數據分析中應用十分廣泛的一種技術，用以考察項目涉及的各種不確定因素對項目基本方案經濟評價指標的影響，找出敏感因素，估計項目效益對它們的敏感程度，粗略預測項目可能承擔的風險，為進一步的風險分析打下基礎。敏感性分析包括單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。為了找出關鍵的敏感性因素，通常多進行單因素敏感性分析。單因素敏感性分析是指每次只改變一個因素的數值來進行分析，估算單個因素的變化對項目經濟評價指標產生的影響。敏感性分析的分析步驟為：假設某因素發生變動，其他因素不變，計算并列表表示項目經濟效益評價指標的變動情況，繪制敏感性分析圖，計算并列出臨界點和敏感度系數。臨界點（轉換值SwitchValue）是指不確定因素的變化使項目由可行變為不可行的臨界數值，可采用不確定因素相對基本方案的變化率或其對應的具體數值表示。當不確定因素的變化超過了臨界點所表示的不確定因素的極限變化時，項目將由可行變為不可行。在一定的基準收益率下，臨界點越低，說明相應不確定因素對項目經濟評價指標的影響越大，項目對該因素就越敏感。敏感度系數指項目經濟效益評價指標變化的百分率與不確定因素變化的百分率之比，反映了經濟效益評價指標對單個因素變化的敏感程度。敏感度系數越大，表示經濟效益評價指標對該因素越敏感。敏感度系數計算公式為：其中，為經濟效益評價指標A對于不確定因素F的敏感度系數；為不確定因素F的變化率；為不確定因素F發生變化時，經濟效益評價指標A的相應變化率。，表示經濟效益評價指標與不確定因素同方向變化；，表示經濟效益評價指標與不確定因素反方向變化。較大者敏感度系數較高，說明經濟效益評價指標A對不確定因素F的敏感程度較高。本項目選取總投資財務內部收益率和總投資財務凈現值兩個經濟效益評價指標對銷售收入和管理費用兩個不確定因素進行敏感性分析，分析結果如下：表10-1敏感性分析表單位：萬元不確定因素變化率內部收益率凈現值銷售收入-5%10.63%70.100%12.26%257.755%13.95%458.96管理費用-5%12.47%281.750%12.26%257.755%12.05%233.76圖10-2敏感性分析圖（內部收益率）圖10-3敏感性分析圖（凈現值）就銷售收入、管理費用等諸因素，對凈現值、內部收益率進行分析（見表和圖所示）。結果表明，對凈現值的敏感性由大到小為：銷售價格、管理費用，當上述因素向下浮動5%時，銷售收入對凈現值的影響幅度達到-187.65萬元，管理費用對凈現值的影響幅度達到24萬元；對內部收益率的敏感性由大到小為：銷售收入、管理費用，當銷售價格向下降5%時，對內部收益率的影響幅度約為-1.63%，當管理費用下降5%時，對內部收益率的影響幅度約為0.21%，所以項目方應密切關注市場需求，根據市場的變化，確定產品的價格戰略和銷售策略，重視產品營銷渠道建設，完善經營手段，對項目的運營進行精細化管理，加大對現金流的控制，控制好經營投資，防止資金鏈斷裂，合理控制經營成本，同時對投資計劃周全考慮，合理運用投資資金，從而使企業的利益最大化。§11.3經營管理風險隨著本次投資的進行，可能會因組織模式、管理制度的不完善，造成對各部門的控制不力而導致一定的管理風險；擁有優秀的管理人才和是公司發展的關鍵因素。激勵機制對人才穩定具有很大影響力，人才流失會影響到公司的發展、建設和經營管理，直接影響到本公司的經濟效益；隨著業務的不斷擴大，公司的管理模式可能會與發展不相適應。因此，會面臨一定的管理風險。相應對策：加強員工和管理人員培訓、績效考核、企業文化建設，并將從企業內部培養和聘請高水平專業人才；還將建立完善用人機制，創造有利于人才展示才華的舞臺，健康成長的工作環境，充滿活力的用人機制；培養、鍛煉，形成一批技術專業人才和具備企業經營管理知識、專業知識、懂法律、會外語的綜合性、高素質的經營人才，建立并穩定一支創新高效的經營管理隊伍，確保公司的可持續發展。加強組織機構建設，建立扁平化、高效率的組織機構；同時建立合理的監督制約機制，提高管理者自身素質，掌握先進的管理知識和科學技術知識，培養創新意識。加強市場營銷工作，做好倉儲及交通運輸業務的營銷開展，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，才能最大限度地減少項目市場銷售風險。§11.4市場風險分析市場供求風險是指投資者產品市場供求關系的變化給投資者帶來的風險，倉儲物流市場的供給與需求也在不斷變化，而供求關系的變化必然是造成產品價格的波動。相應對策：針對產品市場的特點及國內外市場的變化情況,企業應及時改變經營策略,保證企業的產品銷售能夠完成。§11.5政策風險國家宏觀經濟政策、產業政策、財政金融政策、環保政策等的調整和變化，都會對本公司的生產經營造成影響。相應對策：本項目公司應充分利用自身的優勢，在形成規模的同時，進一步調整結構，以適應宏觀經濟態勢的變化。密切關注政府相關部門的最新動向，盡早做好相應準備，把損失降到最小。§11.6其他不可預見風險在不可抗拒的情況下突如其來的災害。如發生地震、洪澇、火災等自然災害或其他不可抗力因素，公司環境遭到破壞，將嚴重危害公司正常經營秩序，進而影響利潤。相應對策：針對這一風險，我們將透過購買保險等方式規避一定的風險，務求把風險降至最低，以避免這些自然災害對公司造成損害；同時，我們還將增強自然災害防患意識，避免人為災害的發生，維護正常生產經營秩序。為了應對突發事件對公司的影響，我們還將制定緊急應對方案，關鍵時刻將啟動該應對方案。

第十二章項目管理與實施進度§12.1項目管理項目由某某縣XX商貿有限責任公司主辦，派一名副總經理直接參與，選派2名專業會計和6名工程技術人員直接負責工程，建立項目建設籌備辦公室，全面具體的負責項目建設工作。主要完成項目實施準備、配套資金籌集、技術獲得、設計、設備訂貨、施工準備、施工和生產準備直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個環節，有些是同時開展和相互交叉進行。將項目實施時期各個工作階段的各個工作環節進行統一規劃，以便對項目實施進度做出合理而又切實可行的安排，達到保證工期、順利投入使用。§12.2項目監理本項目建設將委托陜西省有較高知名度的監理公司承擔監理，在項目實施過程中，實行全程監理。具體監理內容包括：§12.2.（1）協助公司提出設計要求、編制招標文件，參與評選設計方案；（2）參與選擇勘察、設計單位，協助公司簽訂勘察設計合同，并監督合同的實施；（3）核查設計方案和設計結果是否符合有關法律、法規和技術規范的規定；（4）按照安全優化的原則，參與核查設計方案和設計結果是否符合設計要求所提出的安全可靠性、適用性和經濟性；（5）向公司提出支付合同價款的意見。§12.2.2施工準備及施工階段的監理內容（1）協助公司組織施工招標，編制招標文件，協助公司組織投標、開標、評標；（2）協助公司簽訂與工程有關的合同、確認承包方選擇的分包方；（3）協助公司辦理開工許可手續；（4）組織施工圖紙會審；審查承包方提出的施工組織設計、施工技術方案、施工進度計劃、施工質量保證體系和施工安全保證體系；（5）監督承發包雙方嚴格執行工程承包合同和有關工程技術規范、標準；（7）負責確認設計變更、技術核定和施工現場簽證；（8）協同公司組織工程設計、施工及有關單位進行分項、分部工程和隱蔽工程的檢查及工程竣工預驗收，并提出竣工驗收申請報告；（9）參與工程驗收和工程結算審查；（§12.3項目建設工期和實施進度第十三章工程招投標§13.1概述在工程項目建設的執行階段以招標的方式選擇承包人，是按照競爭的條件來采購工程的一種方式。通過項目法人與承包方簽訂明確雙方權利義務的經濟合同，將工程項目的實施過程納入了法制化管理。本項目資金除少量可能利用銀行貸款外，主要由企業籌措，根據《中華人民共和國招標投標法》規定，除特殊情況外均必須招標。§13.2發包方式招標的工作范圍即指招標文件中約定承包方完成的工作內容，工作內容可以由一個承包方完成包括可行性研究、勘察設計、施工、試運行等全部工程內容，也可以由不同的承包方完成其中的一項或幾項工程內容。前者稱為工程項目的建設全過程程總承包“交鑰匙工程承包”，簡稱總承包；后者稱為單項工作內容承包。總承包一般通過招標選擇總承包，再由他去組織各階段的實施工作。一般來說，經常由于總承包方限于專業特點、實施能力等條件限制，合同履行過程中不可避免地要采用分包方式實施，因此承包價格要比單項工作內容招標花費的投資要高。這種發包方式通常適用于業主對項目建設過程中的管理能力較差的中小型工程項目，業主基本不參與建設過程中的管理，只是對項目的建設過程進行較宏觀的監督和控制。單項工作內容承包一般適用于工程規模大或工作內容復雜的建設項目，業主將需要實施的全部工作內容按照不同階段的工作、單位工程或不同專業工程的工作內容進行分別招標，分別發包給不同性質的承包商。由于工作內容的單一化，可以吸引更多有資格的投標人參加投標，有助于業主取得有競爭性價格的合同而節約投資。另外，業主直接參與各個階段的實施管理，可以保障項目的建設順利實施。當然，這也同時要求業主有較強的項目管理能力。何種發包方式最適合項目的目標，取決于項目的性質和復雜程度，投資來源、業主的技術和管理能力。由于本項目內容繁多，專業性要求較強，較為復雜，因此采用單項工作內容發包方式較為適合。§13.3招標組織形式招標的組織形式有自行招標和委托招標兩種形式。具備編制相應招標文件和標底，組織開標、評標的能力的業主可以自行招標；凡不具備條件的業主應當委托具有相應資質證書的建設工程招標代理機構代理招標。本項目的業主擬自行招標，這需要按照《工程建設項目自行招標試行辦法》（國家發展計劃委員會令第5號）的規定向項目審批部門報送書面材料。§13.4招標方式招標方式可分為公開招標、邀請招標和議標(直接委托)三大類型。§13.4.1公開招標公開招標又稱無限競爭性招標。是指招標單位通過報刊、廣播、電視等新聞媒體發布招標廣告，凡具備相應資質，符合投標條件的單位不受地域和行業限制均可以申請投標。§13.4.2邀請招標邀請招標亦稱有限競爭性招標，是指業主向預先選擇的若干家具備相應資質、符合投標條件的單位發出邀請函，將招標工程的情況、工作范圍和實施條件等做出簡要說明，請他們參加投標競爭，被邀請單位同意參加投標后，從招標單位獲取招標文件，并按規定要求進行投標報價。§13.4.3議標議標是指招標單位與兩家或兩家以上具備相應資質，符合投標條件的單位，分別就承包范圍內的有關事宜進行協商，直到與某一單位達成協議，將合同工程委托他去完成。議標與前兩種招標方式比較，招標程序簡單、靈活，但由于投標的競爭性較差，往往導致合同條件和合同價格對承包方較為有利。議標方式僅適用于不宜公開招標或邀請招標的特殊工程或限定條件下的工作內容，而且必須報請建設行政主管部門批準后才能采用。公開招標和邀請招標均要通過招標、開標、評標、決標程序優選實施單位，然后簽訂承包合同，而議標則不設開標、評標程序，招標單位與投標單位分別進行協商，與某一投標單位達成一致即可簽訂合同。此外，前兩種招標方式規定，投標截止日期后投標單位不得對所投標書再作實質性的修改，而議標盡管也要求投標單位遞交投標書和報價，但在協商談判過程中允許雙方就合同條件，合同價格、付款方式、材料供應條件等諸多內容討論修改，對此沒有任何限制。本工程擬采用單項工作內容發包方式，針對不同的單項工程應采取不同的招標方式。具體說明如下：勘察設計、監理：由于專業性較強，尤其是設計與監理需要有專門的技術能力才能圓滿的完成工作，因此，這部分工程擬采用議標或直接委托方式。建筑及安裝工程、重要材料：擬采用公開招標方式，這樣業主能取得有競爭力的合同。設備：由于符合條件的設備供應商很多，若采取公開招標方式，評標的工作量較大，招標的時間長、費用高，因此該部工程擬采取邀請招標的方式。招標基本情況表

招標范圍招標組織形式招標方式

全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘查設計√

√√

建筑工程√

√√

安裝工程√

√√

監理√

√√

設備

√

√√

重要材料

√

其它

第十四章結論與建議§14.1社會效益分析：§14.1.1倉儲物流中心項目的建成將增加42個就業崗位，可以解決部分剩余勞動力就業問題，同時，建成的倉儲物流中心可以帶動周邊地區的配套產業發展，提高當地的經濟效益。§14.1.2建成的倉儲物流中心項目在未來10年內將繳納各種稅費1077.67萬元，增加地方財政收入。§14.2經濟效益分析總投資金額為2000萬元，年均經營收入1005萬元，年均總成本費用643萬元，年均銷售稅金及附加39.08萬元，年均利潤總額322.92萬元，年均所得稅80.67萬元，年均稅后利潤242.25萬元。年投資報酬率16.14%,投資報酬率高于社會平均利潤率；靜態投資回收期5.35年；內部收益率12.26%,高于行業基準收益率10%；項目凈現值257.75萬元，經濟效益顯著。綜上所述，此項目是可行的。§14.3建議2、好的籌資渠道，以保證項目建設能夠順利進行。3、在施工過程中，嚴格按照環保部門的相關規定進行規范施工，最大限度的減少對周圍環境的影響。4、在項目建設中，要切實把好質量關。目錄TOC\o"1-2"\h\z1.總論 11.1項目基本情況 11.2可行性研究依據 11.3項目的意義和必要性 21.4技術經濟指標 52.項目承擔單位的基本情況 8HYPERLINK\l"_