PAGE目錄第一章申報單位及項目概況…………1第二章發展規劃、產業政策和行業準入分析………28第三章資源開發及綜合利用分析……31第四章節能方案分析…………………33第五章建設用地和征地拆遷分析……37第六章環境和生態影響分析…………39第七章經濟影響分析…………………43第八章社會影響分析…………………54第九章結論與建議……………………56附件1、企業法人營業執照2、房地產開發企業資質證書3、土地成交確認書4、資金證明5、環評審查意見6、地震審查意見7、區域位置圖8、總平面布置圖PAGE56第一章申報單位及項目概況第一節

項目申報單位概況一、項目名稱農家樂生態苗木園區項目二、項目建設單位青州市旅游文物管理委員會三、項目承辦單位青州市云門旅游發展有限公司法定代表人：注冊地址：項目負責人：聯系方式：四、項目建設地點該項目位于山東省青州市新南環路以北，萬紅大道以南，長深高速以西，彌河以東區域以及彌河東岸濱水區域。五、建設單位概況青州市旅游文物管理委員會簡介：青州市旅游文物管理委員會簡稱旅文委。它是青州市為進一步理順旅游管理體制，解決職權分散、管理無序等弊病，促進全市旅游產業持續、健康、快速發展，經研究成立得全額撥款事業單位，編制為15人，直屬市政府領導，由趙長海同志擔任旅文委主任。旅文委主要工作職責：

1、認真貫徹執行黨的路線、方針、政策，保證上級黨委、政府下達的經濟和社會發展目標的實現；抓好黨的建設和行業精神文明建設。

2、依據全市經濟社會發展總體規劃，編制旅游也發展規劃和年度計劃；多渠道籌措資金，開發新的旅游項目，加快基礎設施和相關產業配套建設，構造集“吃、住、行、游、購、娛”為一體的大旅游格局。

3、搞好旅游對外宣傳，研究旅游市場動態，組織并指導旅游企業搞好宣傳促銷工作。

4、制定和實施全市旅游行業管理中長期規劃、年度計劃，改善旅游服務行業管理；受理游客投訴，負責旅游安全管理和協調旅游安全事故的救援、處理工作。

5、負責轄區內谷底管理、環境保護、礦產管理、建筑安裝、房地產開發，按國家有關規定審核批準或報批進入景區景點的投資項目。

6、負責全市文物管理工作，做好博物館的日常經營管理，搞好文物的研究與整理；做好野外文物的保護、社會流散文物的征集和地下文物的挖掘、清理工作。

7、承辦市委、市政府交辦的其他事項。六、承辦單位簡介青州市云門旅游發展有限公司是青州市人民政府為理順青州市旅游投資體制而成立的一家國有公司，隸屬青州市旅游文物管理委員會。擁有國家級風景名勝區一處、公園兩處、博物館一處。青州市2005年接待游客人數260萬，門票收入2000萬元，旅游總收入8億元。2006年接待游客人數280萬，門票收入2400萬元，旅游總收入10.5億元。2007年接待游客人數320萬，門票收入2980萬元，旅游總收入15.8億元。位居濰坊市首位。七、項目申請報告編制單位山東世紀華都工程造價咨詢有限公司法定代表人：王建國聯系地址：濰坊市奎文區新華路1甲89號聯系電話二節項目概況 一、項目申請報告的編制依據本項目申請報告的編制依據主要包括：1、項目建設單位關于編制本項目申請報告的委托書、合同書2、《產業結構調整指導目錄(2005年本)》3、《國際植物新品種保護公約》、《中華人民共和國植物新品種保護條例》4、《投資項目可行性研究指南》、《投資項目經濟咨詢評估指南》、《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版)5、國家發改委關于編制項目申請報告的有關規定6、現行有關法律、法規和現行技術規范、規定7、《全國農業和農村經濟發展第十一個五年規劃》8、《山東省國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》9、《濰坊市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》10、《青州市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》11、《青州市城市總體規劃》（2004－2025年）11、項目所在地有關基礎資料12、項目承辦單位提供的基礎資料二、項目申請報告研究范圍1、項目申報單位概況2、項目概況3、發展規劃、產業政策和行業準入分析4、資源開發及綜合利用分析5、節能方案分析6、建設用地、征地拆遷及移民安置分析7、環境和生態影響分析8、經濟影響分析9、社會影響分析三、研究總結論1、建設規模青州市花卉博覽園游客接待中心及農家樂生態苗木園區是青州花卉博覽園項目的重要組成部分。游客接待中心位于彌河東岸濱水區域，主要建設包括游客接待中心12000平方米、購物商場8000平米，停車場、售票處、餐飲部、購物處等；農家樂生態苗木園區南起新南環路，北至萬紅大道，東鄰長深高速，西接彌河，規劃面積約4.5平方公里，主要包括：農家樂入口廣場、農家樂示范區、特色民俗村、花卉療養苑、種苗培育基地和八大主題景觀區——迎春報喜、桃園春色、銀瓜溢香、桂花飄香、銀杏喚秋、金玉滿堂、松濤依舊、臘梅傲雪。2、建設地址該項目規劃范圍包括農家樂生態苗木園區和游客接待中心兩個功能區。農家樂生態苗木園區南起新南環路，北至萬紅大道，東鄰長深高速，西接彌河，規劃面積約4.5平方公里。游客接待中心位于彌河東岸濱水區域。3、勞動定員根據本工程的規模，參照各行業有關勞動定員參考標準的規定，該項目總定員為400人，其中管理人員71人，工作人員329人。4、項目實施進度計劃該項目建設期為2年，于2008年12月份開工建設,到2010年11月全部竣工并投入運營。5、投資估算該項目建設總投資為8074萬元。其中固定資產投資7762.8萬元，項目其他費用211.2萬元，鋪底流動資金100萬元。固定資產投資中，博覽園功能區及服務設施投資6862.5萬元，園區基礎設施建設投資688.1萬元，基本預備費212.2萬元。項目資本金2826萬元。6、資金籌措建設資金由建設單位自籌解決。7、效益分析正常年實現營業收入收入9742.2萬元，營業稅金及附加535.8萬元，利潤總額3113.4萬元。所得稅778.4萬元，稅后利潤2335.1萬元。項目財務內部收益率13.5%，財務凈現值1932.2萬元(Ic=10%)，投資回收期8.83年，投資利潤率19.5%，投資利稅率23.3%。四、主要技術經濟指標主要技術經濟指標匯總表序號指標單位數量備注一項目總投資萬元80741固定資產投資萬元7762.82其他資產投資萬元211.22鋪底流動資金萬元100二項目計算期年131建設期年22生產經營期年11三勞動定員人400四正常年營業收入萬元9742.2五總成本費用萬元6093六營業稅金及附加萬元535.8七利潤總額萬元3113.4八所得稅萬元778.4九稅后利潤萬元2335.1十財務分析1財務內部收益率%13.5所得稅后2財務凈現值萬元1932.2所得稅后3投資回收期年8.83所得稅后4投資利潤率%19.55投資利稅率%23.3五、項目提出的背景近年來，全球花卉產業增長速度遠高于世界經濟增長速度，已成為全球最具活力的產業之一，被譽為二十一世紀“朝陽產業”和“黃金產業”。隨著花卉貿易全球化和花卉產業國際轉移，中國花卉產業面臨著極好的發展機遇。為此，國內各主要花卉產區相繼編制相關規劃，國內花卉市場競爭也日趨激烈。青州市花卉產業經過二十多年的發展，形成“十里花街、百畝市場、千戶經營、萬畝基地”的產業規模，從2001年開始,連續舉辦了四屆中國(青州)花卉博覽交易會、兩屆山東省花卉博覽會,積累了較為豐富的辦會經驗，具有了一定的國際知名度，獲得“仙客來之鄉”和“東方花都”等美譽，并已成為中國北方最重要的花卉生產、交易中心。去年,青州又成功取得了2009年第七屆中國花卉博覽會的舉辦權。從目前情況看,青州市的花卉業發展已經具備了相當規模,但花卉產業仍存在科技含量不高、產業化程度較低、企業規模偏小、品牌價值較弱等問題，這些都制約了青州花卉產業快速的發展。這與中國花卉最高水平的盛會“七博會”的要求相比,仍然缺少了大規模、高檔次的花卉龍頭企業。目前，青州市花卉產業正處于大發展的關鍵時期，青州市花卉博覽園工程的建設將明確戰略定位，調整產業結構，優化空間布局，進一步提升了全市花卉產業的檔次和水平，提高了經濟、社會、文化、生態等綜合效益。六、項目的建設必要性1、符合國家的產業政策《農業綜合開發林業建設“十一五”規劃》中指出：根據“十一五”農業綜合開發林業項目指導思想和目標要求，確定了名優經濟林花卉建設示范項目重點。花卉示范基地以3個類型的產業區建設為主：一是廣東、福建、北京、上海、云南、天津、河北、江蘇、安徽等盆花、盆景基地；二是云南、廣東、海南、福建、遼寧等鮮切花切葉基地；三是江蘇、浙江、河南、山東、江西、福建等觀賞苗木基地。這些省份的花卉產業各具特色，示范帶動作用極為強大。“十一五”期間，將重點扶持30－40個有示范帶動作用的以經濟林、花卉、竹林加工為主的龍頭企業，帶動和吸收當地群眾加快產品的轉化加工和致富。這是“十一五”期間農發資金扶持林業產業發展的新興領域。本項目的建設符合《產業結構調整指導目錄(2005年本)》鼓勵類中第二十五大類其它服務業第二十一項旅游基礎設施建設及旅游信息服務系統開發及第二十二項工業旅游、農業旅游、森林旅游及其它旅游資源綜合開發項目建設，屬于當前國家重點鼓勵發展的項目。2、有利于縮小我國花卉產業與國外的差距隨著世界經濟一體化,農業面臨著越來越激烈的國際競爭,與荷蘭、美國等國際花卉業大國相比,我國花卉業的科技含量還普遍不夠,科技研發力量薄弱,尤其是在育種等方面還缺乏具有自主知識產權的核心技術,成為制約花卉業發展的“瓶頸”。因此要想在花卉產業上有更大的作為,一定要在科技方面做文章。青州市花卉博覽園專門規劃了花卉種植科研區，進一步提高花卉業的整體科技含量,通過打造核心競爭力,搶占產業發展制高點，力求在國際花卉市場的競爭中占得先機。3、提升青州市品牌形象，提高社會經濟效益該項目建設將促進青州市花卉產業專業化、規模化、集約化發展，逐步延伸和完善花卉產業鏈，打造花卉產業集群，進一步挖掘花卉文化內涵和青州歷史文化底蘊，發揮彌河濱水資源優勢，探索社會主義新農村建設新模式，努力建成國內一流、國際知名的花卉博覽園，全面提升青州市整體品牌形象，產生良好的經濟社會效益。4、有利于擴大就業，提升當地人民的生活水平花卉業屬于勞動密集型產業，產品的生產需要大量的勞動力，通過本項目的建設可為社會提供300多個新工作崗位，為當地社會勞動力和大中專畢業生提供了就業機會，有利于緩解當地就業壓力，同時旅游業的發展可以帶動餐飲、住宿等多個行業的發展，提高當地人民生活水平和質量，對社會的發展具有促進作用。提高青州市花卉產業檔次和水平，提升青州市整體品牌形象。七、市場分析1、花卉業發展趨勢“十五”期間，我國花卉產業快速發展，取得了令人矚目的成就，同時也為“十一五”的大發展奠定了堅實的基礎。隨著我國國民經濟的進一步發展，我國花卉產業還將繼續保持較快增長趨勢。花卉產業的發展要隨著國內市場消費需求的變化和國際市場的進一步擴大不斷調整。花卉產業的市場主導地位將更加突出，產品品種、檔次主要看市場需求，科研將直接進入市場。企業和經營者對信息和技術的關注程度上升，培育新優品種的速度加快，新品種保護意識增強，花卉企業從創業期進入成長期，訂單貿易漸成趨勢。專業化的產業配套服務、流通領域配套服務體系將逐步完善，花卉進出口量快速增長。2、發展機遇⑴花卉生產向發展中國家轉移隨著全球花卉市場一體化和花卉生產格局的調整，世界花卉生產正由發達國家向氣候條件優越、生產成本低的發展中國家轉移，中國正逐漸成為世界花卉產業發展的重心。⑵國家大力支持花卉產業我國“十一五”規劃中明確提出“因地制宜發展花卉產業”，把發展花卉產業作為社會主義新農村建設以及發展現代農業的重要內容，作為農業增效、農民增收、農村發展的重要手段。⑶花卉消費日益增加隨著生活水平的不斷提高，人們對生活品質的要求越來越高，觀花、賞花、養花、插花等已成為生活中的精神享受，花卉消費需求大幅增加。⑷重要節會拉動2010年上海世博會即將舉辦，促使上海等地逐漸擴大城市綠化面積，對花卉苗木的需求猛增，這無疑將促進產業發展。3、外部挑戰⑴主要花卉產區快速發展為了抓住生產由發達國家向發展中國家梯度轉移的機遇，國內各主要花卉產區正在搶占先機，相繼編制花卉產業相關規劃，如昆明等地已經取得了明顯的經濟社會效益，國內花卉市場競爭日趨激烈。⑵產品出口門檻提高部分發達國家為了維護自身利益，鞏固既有的花卉貿易格局，啟動了以“三個保護”為核心的花卉市場競爭策略，提高了發展中國家花卉產品進入國際市場的門檻。⑶市場日趨多元化、高端化隨著人們生活品質的逐漸提高，對新、奇、特、優花卉的需求不斷增加，低端花卉市場逐步顯得供過于求，高端花卉市場日益擴大，消費者對花卉品種、品質等方面提出了更高要求。⑴規模優勢青州市已形成萬紅大道、榮蘭路、城區四環路20公里的花卉走廊，以盆花為主，年產盆花1.2億盆。先后投資1億多元，建起了10萬平方米的交易大廳，在全國各地設立了160處銷售點，花卉交易量以每年30％的速度增加，逐步形成“十里花街、百畝市場、千戶經營、萬畝基地”的產業規模。⑵品牌優勢青州市花卉產業在國內已具備一定的品牌影響力，已成為江北重要的花卉生產、交易中心，具有“仙客來之鄉”、“東方花都”之美譽。連續成功舉辦的六屆花博會，極大地擴大了青州花卉產業的綜合影響力。由此可見，青州市花卉博覽園工程項目前景看好。八、建設規模青州市花卉博覽園游客接待中心及農家樂生態苗木園區是青州花卉博覽園項目的重要組成部分，與花卉博覽園的其他組成部分核心區、花卉種植科研區、特色花卉種植區、特色旅游區，黃樓灣，花博會會展片區，互相輝映，形成青州市又一旅游勝地。游客接待中心位于彌河東岸濱水區域，主要建設包括游客接待中心12000平方米、購物商場8000平米，停車場、售票處、餐飲部、購物處等；農家樂生態苗木園區南起新南環路，北至萬紅大道，東鄰長深高速，西接彌河，規劃面積約4.5平方公里，主要包括：農家樂入口廣場、農家樂示范區、特色民俗村、花卉療養苑、種苗培育基地和八大主題景觀區——迎春報喜、桃園春色、銀瓜溢香、桂花飄香、銀杏喚秋、金玉滿堂、松濤依舊、臘梅傲雪。九、功能區定位1、農家樂生態苗木區功能定位：集農業體驗、民俗表演、花卉苗木種植觀賞、花卉餐飲、花卉療養等于一體的具有鄉村田園風光的農家樂區。依托博覽園苗木生產基地和彌河銀瓜基地，結合當地民俗風情，發展獨具青州特色的濱水休閑農業。按照“傳承文化、體現特色、創造精品”的原則，根據青州花卉苗木的品種特色設計景點，包括：迎春報喜、桃園春色、銀瓜溢香、桂花飄香、銀杏喚秋、金玉滿堂、松濤依舊、臘梅傲雪等；延伸花卉價值鏈，建立花卉療養苑，發揮花卉的藥用價值，提升農家樂休閑品質，打造全省精品農家樂，爭取成為全國AAAA級風景旅游區。2、游客接待中心功能定位：為了給游客提供優美的旅游環境，加速打造黃樓花卉旅游強勢品牌。建設集售票、商場、餐飲、購物等多項功能于一體的游客接待中心。主要建設包括接待中心、停車場、售票廳、商場餐飲等。十一、建設地點1、項目地址選擇原則⑴符合青州市總體發展規劃⑵符合青州市花卉苗木產業中長期發展規劃⑶建設規模符合當地資源情況⑷水、電、交通等配件條件良好2、建設項目地址本規劃范圍為彌河、曹龍路與新南環路圍合的區域，規劃面積35平方公里，交通便利，適宜項目建設。3、項目地址選擇本項目之所以選擇該位置主要有以下幾個方面的原因：⑴該地域適合多種花卉種植在適合的區域選擇適宜的品種進行適度的種植，提高優勢品種的品質，把產品優勢變成市場優勢。⑵此地點區域水、電、交通配套條件良好。⑶已取得了土地使用證書，利于項目順利進行。可見，本項目的地點選擇充分考慮了博覽園的實際功能和長遠發展，做到了統籌兼顧、經濟合理、優化配置、節省資源。十二、建設條件1、自然條件⑴氣象條件青州市屬暖溫帶大陸性季風區半濕潤氣候，氣候溫和、四季分明、雨量集中、雨熱同期、光熱充足，其中年平均氣溫12.7℃,年平均輻射總量122.0千卡/平方厘米，年平均日照時數為2608.0小時，具備發展花卉產業得天獨厚的氣候條件。氣溫：年平均氣溫12.7℃年平均最高氣溫19.2℃極端最高氣溫40.7℃年平均最低氣溫7.7℃極端最低氣溫-21.4℃降水量：年平均降水量596.8mm年最大降水量1215.7mm年最小降水量372.3mm濕度：年平均空氣濕度67.5%年最大空氣濕度90%年最小空氣濕度55%風向風力：夏季主導風向為：東南風冬季主導風向為：北風最大風速：20m/s最大凍土深度500mm⑵地貌地形青州市位于東經118°00'-120°01',北緯36°30'-37°26',地處魯沂山區與魯北平原交接地帶,地勢自西南向東北逐漸傾斜。海撥高程最高點954.3米，最低點16.2米。境內地貌類型以西南部低山丘陵、東南部崗丘，中、北部平原為主。⑶地質、地震烈度青州市在大地構造上屬華北臺地，處在魯西隆起、沂沭斷裂帶、魯東隆起三個次級構造的交匯處。根據國家地震局《中國地震烈度區劃圖》，該項目所在區域為7度烈度區。該項目所有建構筑物的建設標準均按國家抗震設計規范要求建設。2、基礎設施配套條件⑴交通運輸青州交通條件相當優越，是山東中部重要的交通樞紐和物資集散地。膠濟鐵路、309國道、濟青高速公路橫貫全境，濟青高速公路與東虹高速公路在青州交匯，東距青島機場198公里，西距濟南機場137公里，距青島港口2小時車程，貨、客運輸方便，運輸條件非常便利。⑵給水該項目用水由青州市自來水公司供給，自來水公司在項目建設區內建有完善的供水管網，該項目可直接從就近供水管網引管，其供水水壓、供水水質、供水能力能滿足該項目建成后的用水需求。⑶排水該項目排水采用雨污分流制，雨水經雨水管道就近排入市政雨水管道，污水經污水處理設施處理后，就近排入市政污水管道。⑷供電該項目用電由青州市供電公司供給，可就近自城市供電網絡“T”接引電源進變配電室，電力供應有保障。⑸電訊青州市以程控電話、移動電話、高速寬帶為主形成高效迅捷的通訊網絡，各類信息能夠及時傳輸交流，為項目建成投產后的生產、管理、銷售提供了良好條件。十三、總圖運輸本規劃地塊的道路交通系統分類四個主要的組成部分：園區主干道、支路、步行系統、停車場。各部分分工明確、協調組織。地塊周邊的園區主干道網提供了農家樂生態苗木園區和游客接待中心兩個功能區通往博覽園個各功能區的快速交通聯系，并擔負著將園區人流快速疏散的作用。在規劃上突出其交通功能和景觀功能，通過沿充足的便道寬度、交通設施的現代化使其交通順暢，通過園區建筑空間界面的豐富變化和綠化環境的設計提高其景觀水平。支路系統擔負著本區域內的交通聯系、各地塊與主干道的客流交通的作用。在設計上從整合地塊功能入手，嚴格控制支路對園區主干道的出口，尤其盡量避免出口方向的含糊不清，以減少交通干擾，保障交通安全。步行系統以園區步行系統為中心通道向外圍輻射，連接園區各個功能區并形成豐富多彩的花卉博覽園空間景觀，公共停車場的位置設在園區各主要入口及大量人流交匯處。附：平面布置圖十四、配套工程(一)、電力工程1、設計依據(1)《低壓配電設計規范》(2)《10KV變電所設計規范》(3)《建筑設計防火規范》(4)《民用建筑電氣設計規范》(5)《火災自動報警系統設計規范》(6)《建筑防雷設計規范》(7)《住宅設計規范》2、負荷等級該項目由接待中心客房、游園商業組成。根據規范，該項目中消防用電、應急與疏散照明等為二級用電負荷，其余為三級用電負荷。3、負荷估算區內主要是酒店客房、商業及景觀、照明用電，用電負荷按面積進行估算，客房用電負荷為30W/m2，商業用電負荷為40W/m2，其他用電負荷為30W/m2。4、供電電源根據負荷分布情況和負荷估算結果，在區內建設1座變配電室，電源由和平路市政10KV線路以電纜方式埋地引入10KV供電線路，滿足區內用電需求。為滿足用電負荷要求設置800KVA柴油發電機組五臺。作為備用電源。5、導線選型及敷設方式各室外0.4KV供電干線均采用YJV22型電纜沿室外電纜溝敷設或直埋敷設方式，統一采用150mm2。室內0.4KV供電干線均采用ZR-YJV型電纜穿電纜橋架敷設。一般負荷采用單路供電，消防及重要負荷雙路供電，終端切換，選用阻燃及耐火型電纜。室內配線采用BV及ZR-BV型導線穿鋼管及PVC管暗敷方式，各住戶均實行一戶一表計量，每戶配10(40A)電表一只。該項目設有一般工作照明、應急照明、裝飾照明及景觀照明，照度參照國家標準設計，主要場所推薦以下照度標準。商場：300LUX；住宅：200LUX；設備用房：150LUX；車庫：30-50LUX。區內設置路燈及草坪燈，路燈選用庭園式燈具，光源選用金屬鹵素燈，草坪燈光源選用節能燈，路燈線路采用電纜直埋敷設，路燈控制采用自動、手動雙控方式。走廊、樓梯間開關采用延時和聲、光控相結合的開關。6、建筑物防雷接地根據自然條件、當地雷電日數、建筑物的高度和重要程度，區內所有建筑物均屬二類防雷建筑物。在屋頂設有避雷帶，30米及以上，每層利用結構圈梁主鋼筋設置均壓環，并與防雷接地系統可靠連接，以防雷電及靜電。防雷引下線利用結構柱內主鋼筋。樓內所有的金屬豎向干管及外墻上的金屬門窗、構件等，均應與均壓環可靠連接；所有進出本建筑的金屬管線在入戶處均須接地。本工程低壓配電系統為變壓器中性點直接接地系統，其接地保護系統為TN-C-S接地系統。設置一共用接地系統，接地電阻應小于1歐姆，接地極利用建筑物的基礎鋼筋。(二)、弱電工程規劃1、設計依據⑴《民用建筑電氣設計規范》JGJ/T16-92⑵《智能建筑設計標準》GB/T50314-2000⑶《建筑與建筑群綜合布線系統工程設計規范》GB/T50311-2000⑷《民用閉路監視電視系統工程技術規范》GB501910-94⑸《有線電視系統工程技術規范》GB650200-942、設計范圍：通信系統、計算機網絡系統、網絡系統等。3、建設方案⑴電話通訊系統該區內游客接待中心及其它公用建筑有電話用戶均設電話通訊，游客接待中心客房按每戶1.2門電話考慮，商業建筑及其它公建按有關指標估算。電話自市網引入1500對光纜進園區交接箱，交接箱設在物管中心。⑵有線電視系統通過在園區內建立分支分配網絡，將有線電視信號傳輸到各客房內，有線電視信號接自市政有線電視網，機房設在物管中心。⑶客房寬帶接入系統建立寬帶接入網絡，在客房中設立網絡接入信息點，使游客充分享受寬帶接入的信息網絡服務。使游客可以實現與互聯網(INTERNET)的高速通訊。⑷安防監控系統保安監控主要是安全防盜，在會所的監控室內設置監控設備，對出入口管理、周邊防越和保安巡更進行監控。①出入口管理及周邊界防越系統報警中心由語音、警笛、警燈提示，夜間與周邊空照燈聯動，與閉路電視監控系統聯動、記錄。②閉路電視圖像監控針對公共場所重要出入口等場所設置監控，中心監視系統采用多媒體視像顯示技術，由計算機控制、管理及進行圖像記錄與攝像機連鎖控制，并與周界防越系統聯動。③設客房報警系統。及時接收游客的緊急呼救報警。(三)、給排水工程規劃1、設計依據⑴《建筑設計防火規范》⑵《室外給水設計規范》⑶《室外排水設計規范》⑷《建筑給水排水設計規范》⑸《建筑滅火器配置設計規范》⑹《自動噴水滅火系統設計規范》⑺《汽車庫、修車庫、停車庫設計防火規范》2、規劃范圍該項目范圍內室內外給水排水設計，含室內生活給水、污廢水系統、建筑物滅火器具配置以及園區室外污廢水排放、場地雨水排放等。3、生活給排水規劃⑴生活給水規劃①水源項目給水水源取自自來水公司給水管網。擬從市政給水管接二路進水管DN200至基地，在基地四周形成環管作為生活、消防合用管。②用水估算用水量定額按客房用水8升/m2·日，商業建筑按10升/m2·日，綠化及澆灑道路用水2升/人·日設計，未預見水量按上述水量的10%計。③供水系統項目供水管線采用直埋敷設，由城市干管引入到預留口相接，保證多水源供水。在區內沿道路敷設，形成環狀供水系統，以DN150球墨鑄鐵管為主供水管道，來滿足正常用水需求。⑵生活排水規劃室內生活污廢水合流，室外雨污分流，污廢水均采用單立管排水系統。生活污水量按生活用水量的85%計，日生活污水量為1150m4、屋面雨水規劃①按濰坊市暴雨強度公式，q=重現期P=1年，徑流系數取0.7。查《建筑給水排水設計手冊》，當降雨歷時為5min時，降雨量為126mm。②屋面雨水經雨水排水立管有組織排入室外市政雨水管網，匯集后排入市政雨水管道。5、消防給水規劃⑴消火栓給水系統①設計參數根據規范要求，其室內外消火栓系統用水量分別為15L/s和30L/s，火災延續時間為2小時。火災發生時最不利點應滿足0.1Mpa充實水柱。②室外消防室外消防給水管與生活給水管共用，統一由市政管網供給，設置SSl50-1.0型地上式消火栓，布置間距不大于120米。(2)建筑滅火器配置根據《建筑滅火器配置設計規范》，本工程基本屬于中危險級，按中危險及A類火災設計，滅火器最小配置級別為5A，最大保護面積為15m26、管材選用室外埋地給水管采用球墨鑄鐵管；室外雨水管和污水管DN≤400采用U-PVC加筋管，DN>400采用鋼筋混凝土管。室內生活給水管、給水主管及立管采用鋼塑復合管，給水支管采用PP-R管；消火栓給水管DN100采用鍍鋅鋼管，DN>100采用無縫鋼管鍍鋅；室內雨水管和污水管采用U-PVC塑料排水管。(四)、暖通工程規劃1、設計依據⑴《采暖通風與空氣調節設計規范》GB500111-2003⑵《公共建筑節能設計標準》GB501811-2005⑶《民用建筑采暖通風設計技術措施》(2003版)2、設計參數⑴室外氣象資料冬季：空調計算干球溫度-11℃；通風計算溫度-3℃；采暖計算溫度⑵室內設計參數冬季溫度16-18℃3、熱負荷測算園區內建筑熱負荷估算均以建筑面積為計算依據，客房建筑按采暖熱負荷指標為209.0KJ/m2·h計取，公建按250.8KJ/m2·h計取。4、空調所有建筑均考慮預留空調電源插座，空調設備由用戶自行選購。5、采暖設計=1\*GB2⑴熱源：來自城市供熱熱網，熱媒為95/70℃熱水，在地下室設熱交換站，內設兩臺換熱機組，提供55/45℃熱水作客房和商鋪熱媒。⑵冷源：采用三臺600USRT水冷封閉式離心式冷水機組，其中一臺為變流量型，冷凍水供回水溫度為7-12℃，冷凍水系統均采用一次泵系統，選用五臺冷凍水泵，二臺備用。對應三臺冷機組配置三臺橫流式方形超低噪音冷卻塔，冷卻水供回水溫度32/37℃。⑶管材采用PE-RT塑料加熱管，地熱用閥門均采用熱熔連接型；地面敷設采暖系統設置若干套集、分水器，并由該分、集水器引出若干路加熱管線至各個房間。十五、組織管理機構與勞動定員1、項目執行單位青州市云門旅游發展有限公司作為項目執行單位，負責本工程建成后的運行管理工作。2、勞動定員根據本工程的規模，參照各行業有關勞動定員參考標準的規定，博覽園總定員為400人，其中管理人員71人，工作人員329人。具體人員編制見勞動定員表。勞動定員表功能區管理人員工作服務人員一、游客接待中心41223接待中心1680商場及餐飲20120停車場28售票廳315二、農家樂生態苗木區1442農家樂入口廣場38農家樂示范區38特色民俗村416花卉療養苑410三、農家樂八大景觀區1664迎春報喜28桃園春色28銀瓜溢香28桂花飄香28銀杏喚秋28金玉滿堂28松濤依舊28臘梅傲雪28合計713293、人員培訓⑴以“中國農業大學青州花卉科研基地”的成立為契機，依托中國林業科學院、山東農大等科研院所，建立全日制培養、在職攻讀、短期培訓、專題講座等多種形式相結合的人才培養體制；⑵加大對協會的財政支持，建立農戶培訓基金和農戶培訓中心，加強應用人才組織和培訓，提高農戶的花卉種植水平；⑶制訂具有市場競爭力的人才政策，廣泛引進技術、經營、管理型人才；⑷通過走出去、請進來的方式開展合作研究、合作開發，邀請知名花卉科技專家，花卉營銷專家講學，并有計劃、有步驟地在政府職能機構，花卉科技機構、花卉公司中選拔人員分期、分批送往國外培訓深造，以提高花卉科技人員素質。4、勞動力來源該項目建成后，共需勞動定員400人，主要從大中專畢業生及社會勞動力市場中招聘解決。十七、職業安全、衛生與消防(一)、職業安全與衛生1、職業安全根據國家有關職業安全及勞動保護的規定，對經營過程中可能發生的火災、機械傷害、觸電、高、險處可能發生的事故等，應加強防范措施。所有設施的安全性能、安全防護都不能低于國家有關部門規定標準的要求。對于管理及業務人員必須進行有關專業知識及安全的培訓，培養合格后方可持證上崗。⑴由該項目本身性質所決定，項目投入使用后整個經營過程基本不存在重大或明顯的職業安全危害。需要重點強調的是要求工作人員中如電工、設施維修人員，必須按行業操作規程工作，不得違規操作，以免造成人身傷害。⑵2、衛生該項目屬于公共設施建設，為公共場所，因此，應采取各種有效措施，加強管理，加強衛生防護，防止各種傳染性疾病的發生和傳播，保障顧客及從業人員的身體健康。根據有關規定要求，本項目在建筑物內應合理設置通風、排風裝置，安放防鼠、防蠅藥具，及時擦洗人員接觸多的建筑物、設施設備，定期噴灑消毒液，為游客提供一個衛生整潔的良好的住宿餐飲環境。該項目建構筑物均采用耐火和不易燃燒的材料及設備，最大限度的降低火災隱患。并根據該項目具體情況，依據消防設計規范配備合理的消防設備，設置完備的火災自動監測報警系統，以確保火情發生時能及時滅火，確保顧客和從業人員的生命安全，盡量降低損失。設立禁煙區，以防為主，消防結合。十八、項目招標方案根據《中華人民共和國招標投標法》等有關規定，本工程項目的建設應依法進行招標，以提高建設工程質量。1、招標投標的基本原則根據《中華人民共和國招投標法》的要求，為確保項目建設的質量，縮短工期，節省投資，防范和化解工程建設中的違規、違法行為，保護國家利益，本項目建設的各主要環節應通過招標方式進行。根據本項目的具體情況，招標工作應遵循以下原則：⑴公開原則。工程項目招標應具有高的透明度，實行招標信息、招標程序公開。⑵公平原則。應給予所有投標人平等的機會，使其享有同等的權利，并履行共同的義務。⑶公正原則。評標時應按事先公布的標準對待所有的投標人。⑷誠實信用原則。招標人應以誠實、守信的態度行使權利，履行義務，以維護招投標雙方的利益平衡，以及自身利益與社會利益的平衡。⑸獨立原則。招標人應是獨立的法人，在招標過程中應自主決策，不受任何外界因素的干擾。⑹接受行政監督原則。遵守有關法律法規以及有關規定，接受有關行政監督部門依法實施的監督。2、招標⑴招標程序根據有關規定，項目工程招標應按下列程序進行：①建設單位向招標主管部門提出招標申請，經批準后，編制招標文件。或委托經建設行政主管部門批準的具有相應資質的招標代理機構辦理。②發布招標廣告或招標通知書。③對招標企業進行資格審查，組織投標企業勘察施工現場。④編制標底。委托招標代理機構招標時，審定標底。⑤工程開標。由招標單位主持，在招標管理部門的監督下進行。當眾啟封標書，宣布標價，公開標底，進行評標、決標。⑥簽訂標包合同，中標企業確定后，由招標單位發出經招標管理部門簽發的中標通知書，招、投標雙方在一個月內簽訂承發包合同，并經招標管理機構審定。⑵招標方案招標方案主要包括：設計招標，施工、監理招標，材料及設備招標等。①設計招標。主要包括方案設計、初步設計、施工圖設計等。②施工、監理招標。在工程施工之前，應針對主體建筑、附屬設施、綠化、道路等不同建設內容進行招標，確定施工、監理單位。③材料及設備招標。主要通過招標確定供貨廠家。⑶招標基本情況詳見《山東省建設項目招標方案》。⑷對中標單位的要求①對中標的工程施工、工程監理以及安裝單位，其項目負責人、技術負責人通訊標書中各專業技術負責人必須親自到現場，原則上不得中途換人，如確實需要換人，必須征得甲方同意，且一旦甲方發現所換人員不稱職，中標單位必須立即撤換，如由于換人而引起質量、延誤工期、增加造價等問題，應由乙方負全責。②本項目不接受聯合投標，不允許中標人向他人轉讓中標項目，也不允許將中標的項目分解后向他人轉讓。十九、項目實施計劃1、實施進度計劃該項目立項后，應立即著手項目的初步設計編制及施工前的準備工作。初設批復后，設計單位立即組織施工圖設計，通過招標，選定施工隊伍，在工程監理公司的監理下，保證工程進度，力求高速、優質地完成項目的建設。本項目建設期2年，計劃于2008年12月份開工建設，，預計2010年11月工程全部竣工投產使用。詳見實施進度表實施進度表時間項目名稱2008.12-2010.11項目立項定點施工準備施工圖設計設備購置安裝竣工驗收二十、投資估算（一）估算依據及說明1、國家計委、建設部發布的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）2、國家計委投資司、建設部標準定額研究所編《建設項目經濟評價方法與參數實用手冊》3、中國國際工程咨詢公司編《投資項目經濟咨詢評估指南》4、建筑工程按當地詢價估列5、裝置性材料購置按市場詢價估列6、供電、給排水、電信和環境保護與治理等工程投資，參照同類工程項目的造價指標進行估算。7、農家樂生態苗木工程按林業部有關標準及當地同類工程實際造價計算。8、建設單位管理費按工程費用的1.8%計列。9、工程質量監督費按工程費用的0.07%計列。10、定額編制管理費按工程費用的0.1%計列。11、基本預備費按工程費用和其他費用之和3%計列，價差預備費按國家計委計投資［1999］1340號文件費率為0%。(二)投資估算該項目建設總投資為8074萬元。其中固定資產投資7762.8萬元，項目其他費用211.2萬元，鋪底流動資金100萬元。固定資產投資中，博覽園功能區及服務設施投資6862.5萬元，園區基礎設施建設投資688.1萬元，基本預備費212.2萬元。項目資本金2826萬元。詳見下表總投資估算表總投資估算表序號建設項目建設規模單位建設費用(萬元)投資總額(萬元)備注單位數量一博覽園功能區及服務設施6862.5(一)游客接待中心5462.51接待中心㎡120000.2631202商場及餐飲㎡80000.2520003停車場㎡40000.083204售票廳座54.522.5(二)農家樂生態苗木區14001農家樂入口廣場項12002002農家樂示范區項140403特色民俗村項16006004花卉療養苑項11601605農家樂八大景觀區850400⑴迎春報喜項15050⑵桃園春色項15050⑶銀瓜溢香項15050⑷桂花飄香項15050⑸銀杏喚秋項15050⑹金玉滿堂項15050⑺松濤依舊項15050⑻臘梅傲雪項15050二園區基礎設施建設688.1(一)給、排水200(二)電信、電力、有線電視100(三)車行干道km0.5500250(四)游步道km1.54060(五)公共廁所個15575(六)標示牌個120.010.12(七)垃圾箱個1000.033生態型三項目的其它費用211.2(一)勘察設計費50(二)建設單位管理費123.5(三)工程監理費16(四)工程質量監督費4.8(五)定額編制管理費6.9(六)設計文件審查費10四基本預備費212.2五固定資產投資7762.8六鋪底流動投資100項目總投資8074二十一、資金籌措建設資金全部由建設單位自籌解決。

第二章發展規劃、產業政策和行業準入分析第一節發展規劃分析一、符合山東省有關發展規劃要求山東省《2010年遠景目標綱要》中指出積極發展第三產業，要以第一、第二產業的發展為基礎，形成合理的布局和結構。繼續發展商業和生活服務業，發展旅游業以及信息、咨詢等中介服務產業，規范和發展金融、保險業，引導房地產業健康發展。進一步發揮第三產業在提高社會生產效率、增加城鄉勞動就業和方便人民生活等方面的重要作用。山東省花卉業發展指導思想是以市場為中心，以科技作先導，突出地方特色，發揮資源優勢，形成規模商品生產能力，面向國際國內兩大市場，由現在的數量擴張向科技集約化、專業化出口型轉變，成為山東省出口創匯的一個新的產業。到2010年，全省花卉生產面積達到1.4萬公頃，產值40億元，出口創匯達到0.8億美元，花卉注冊企業達到1萬家，從業人數達到100萬人。本項目的建設對于山東省花卉產業及旅游業具有重大意義，符合山東省有關發展規劃要求。二、符合青州市社會經濟發展規劃要求青州市是東部沿海地區的重要中心城市之一，是區域經濟發展的“龍頭”。青州市“十一五”規劃中明確指出：“十一五”期間，經濟社會發展必須站在新起點、搶抓新機遇、實現新跨越，全市綜合實力位次前移，人均占有水平進入濰坊市前列。青州市委、市政府高度重視花卉產業發展，堅持把“花卉苗木”作為全市六大主導產業之一來抓，花卉產業得到了較快發展。目前，全市花木栽培面積達10萬畝，盆栽花卉年產3億盆，花卉品種3000多個。建有總面積30萬平方米的中國北方苗木交易中心，在全國設有136處銷售點，銷售網絡覆蓋全國20多個省市自治區，年交易額超過25億元。該項目的建設將以科學發展觀為指導，以構建和諧社會、發展環境友好型經濟、加快社會主義新農村建設為宗旨，按照青州產業發展總體規劃的要求，推進花卉產業結構優化、促進花卉產業升級，改善城市生態環境，增加農民收入，提升城市品牌形象，為建設一個生機勃勃、生生不息的美好青州做出貢獻。第二節產業政策分析項目符合國家的產業政策的要求：《農業綜合開發林業建設“十一五”規劃》中指出：根據“十一五”農業綜合開發林業項目指導思想和目標要求，確定了名優經濟林花卉建設示范項目重點。花卉示范基地以3個類型的產業區建設為主：一是廣東、福建、北京、上海、云南、天津、河北、江蘇、安徽等盆花、盆景基地；二是云南、廣東、海南、福建、遼寧等鮮切花切葉基地；三是江蘇、浙江、河南、山東、江西、福建等觀賞苗木基地。這些省份的花卉產業各具特色，示范帶動作用極為強大。“十一五”期間，將重點扶持30－40個有示范帶動作用的以經濟林、花卉、竹林加工為主的龍頭企業，帶動和吸收當地群眾加快產品的轉化加工和致富。這是“十一五”期間農發資金扶持林業產業發展的新興領域。本項目的建設符合《產業結構調整指導目錄(2005年本)》鼓勵類中第二十五大類其它服務業第二十一項旅游基礎設施建設及旅游信息服務系統開發及第二十二項工業旅游、農業旅游、森林旅游及其它旅游資源綜合開發項目建設，屬于當前國家重點鼓勵發展的項目。第三節行業準入分析一、擬建項目及項目建設單位符合行業準入標準的規定青州市云門旅游發展有限公司是青州市人民政府為理順青州市旅游投資體制而成立的一家國有公司，隸屬青州市旅游文物管理委員會。該公司注冊資本：10萬元人民幣。經營范圍：代表市政府經營和管理博物館、云門山、駝山、范公亭公園、偶園、南洋湖等授權范圍內的旅游資源;代表市政府行使旅游項目投資主體職能，根據旅游發展需要，先行提出旅游項目建議;對旅游項目進行開發整理和包裝:負責全市旅游開發建設資金的管理和使用，組織旅游項目建設:籌集旅游項目建設資金等。該公司擁有國家級風景名勝區一處、公園兩處、博物館一處。青州市2005年接待游客人數260萬，門票收入2000萬元，旅游總收入8億元。2006年接待游客人數280萬，門票收入2400萬元，旅游總收入10.5億元。2007年接待游客人數320萬，門票收入2980萬元，旅游總收入15.8億元。位居濰坊市首位。在行業準入方面，青州市云門旅游發展有限公司符合我國有關企業注冊資本、經營范圍等方面的準入標準及要求。二、符合國家產業指導目錄準入要求本項目的建設符合《產業結構調整指導目錄(2005年本)》鼓勵類中第二十五大類其它服務業第二十一項旅游基礎設施建設及旅游信息服務系統開發及第二十二項工業旅游、農業旅游、森林旅游及其它旅游資源綜合開發項目建設，屬于當前國家重點鼓勵發展的項目。三、符合青州市社會經濟發展的要求 近年來國內各地為加快本地社會經濟的快速發展，紛紛實施招商引資政策，引進先進的生產技術、管理經驗或資金、人才來帶動當地經濟的發展。青州立足傳統優勢，把發展花卉產業列入了經濟社會整體發展思路，為促進花卉產業的大發展，制定了《青州市花卉苗木產業中長期發展規劃》，規劃了35平方公里的青州花卉博覽園，為花卉產業的健康快速發展打下了良好的基礎。該項目是博覽園建設的重要組成部分，符合青州市社會經濟發展的要求。綜上所述，項目符合國家產業政策，符合國家以及山東省行業發展規劃，符合青州市城市發展總體規劃，項目選址合理，項目及項目建設單位符合行業準入標準的有關規定。項目的實施是必要的、可行的。

第三章資源開發及綜合利用分析本項目非資源開發類項目，因此對資源開發利用方面不進行詳細論述。在資源的利用方面，項目建設及使用過程中不占用金屬礦、非金屬礦等重要資源。項目為城市博覽園開發建設項目，建設實施過程中耗費的資源主要包括鋼筋、水泥、木材、石材等一般性建筑材料，該類建筑材料在濰坊市當地建材市場均可滿足供應；項目經營過程中耗費的資源主要包括游客生活用水、電、天然氣及花卉培養所用水電，均由當地城市配套基礎設施集中供應，該項目地處青州市，供水、供電、天然氣供應等設施齊備，應有供保障。為提高資源利用效率、降低資源消耗，項目在建設及使用過程中擬采取的節約資源及資源綜合利用措施如下：1、項目建筑、結構設計嚴格按照國家有關設計標準規范進行設計，不超標，合理利用建筑材料，不浪費。2、采用新型節能的墻體材料，重點使用輕質、高強、保溫性能好的節能新材料和保溫門窗，加強屋面及墻體保溫。墻體材料盡可能使用國家推廣使用的新型建材，如加氣混凝土等，減少粘土紅磚的使用量。3、推廣使用新技術、新工藝，各客房主要房間朝南，充分利用自然光和自然通風，以節能降耗。4、所有設備一律選用符合國家規定的節能型設備，不得選擇國家已公布淘汰的機電產品。電器設備應選用新型高效節能型，并采取電容補償，提高功率因數，減少電損耗。照明燈具選用節能型，以節約用電。5、建筑物內的電梯﹑供水﹑風機等建筑設備均采用智能化控制，使其能耗降到最低。6、注意節約用水，所有用水設施均應盡量選用節水型的。衛生間采取節水措施，并選用節水型衛生潔具，以節約用水。水景﹑綠化﹑澆灑道路﹑沖廁所等用水盡量使用經中水處理設備處理后的中水。7、在各類能源進入室內的入口處均應裝設各類能源消耗計量儀表，進行能耗計量、考核。

第四章節能方案分析第一節用能標準和節能規范一、國家和省有關法律、法規(1)《中華人民共和國節約能源法》(2)《中華人民共和國清潔生產促進法》(3)《節約用電管理辦法》(4)《山東省節能監察辦法》(5)《山東省節約能源條例》(6)《山東省資源綜合利用條例》二、指導性文件(1)《國務院辦公廳關于開展資源節約活動的通知》(2)國家發改委、國家經貿委、建設部《關于固定資產投資工程項目可行性研究報告“節能篇（章）”編制及評估的規定》三、國家、行業標準及規范（1）《中國節能技術政策大綱》（計交能[1996]905號）（2）《中國節水技術政策大綱》國家發改委2005.04.21（3）《用能單位能源計量器具配備和管理導則》GB17167-2006（4）《綜合能耗計算通則》GB2589-1990（5）《節能中長期專項規劃》國家發改委2004（6）《評價企業合理用電技術導則》GB/T3485-1998（7）《評價企業合理用熱技術導則》GB/T3486-1993（8）《評價企業合理用水技術通則》GB/T7119-93（9）《采暖通風與空氣調節設計規范》GB50019-2003（10）《建筑照明設計標準》GB50034-2004（11）《建筑采光設計標準》GB50033-2001（12）《低壓配電設計規范》GB/T50054-1995（13）《供配電系統設計規范》GB/T50052-1995（14）《通用用電設備配電設計規范》GB50055-93（15）《建筑給水排水設計規范》GB50015-2003（16）《室外給水設計規范》GB50013-2006（17）《室外排水設計規范》GB50014-2006（18）《城鎮燃氣設計規范》GB50028-2006（19）《10kV及以下變電所設計規范》GB50053-94（20）《3-110KV高壓配電裝置設計規范》GB50060-92（21）《公共建筑節能設計標準》GB50189-2005（22）《綠色建筑評價標準》GB/T50378-2006（23）《夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準》JCJ134-2001（24）《外墻外保溫工程技術規程》JGJ144-2004第二節能耗狀況和能耗指標分析一、能耗分析本項目主要耗能為客房商場用電、園區公共設施用電及房間、公共場所照明用電，房間采暖用汽及餐廳用天然氣等。能源品種為電力、汽、天然氣。能源耗用分析表項目單位細則限值設計指標體形系數≤0.350.247外墻平均傳熱系數W/(m2.k)1.160.849建筑物耗熱量指標W/m220.519.61采暖耗煤量指標Kg/m211.811.14二、能源供應狀況分析1、電力供應狀況項目用電取自城市配套電網，青州市電力供應比較充足，供電有保證，該園區各功能區內建設變電站并配套變壓器及相應的設施一套，接入線路為專線，可滿足項目需要。2、供汽該建設地點有城市區域供熱管線接入，具備接入城市供熱的條件，可滿足項目用熱需求。3、天然氣供應項目區近期已開通管道天然氣供應，服務范圍包括項目所在區域，供氣有保證。第三節節能措施和節能效果分析本項目采取以下節能措施：一、建筑節能1、屋面：40厚聚氨酯發泡保溫層；2、外墻：240厚煤矸石多孔磚，外做40厚聚苯顆粒保溫層；3、不采暖樓梯間隔墻：采用240厚煤矸石多孔磚，外做30厚聚苯顆粒保溫層；4、不采暖地下室上部樓板：底做100厚聚苯顆粒保溫層；5、門窗：外圍窗均為塑鋼單框中空玻璃。封陽臺采用單玻塑鋼窗。分戶門均采用防盜保溫門；門窗氣密性等級為Ⅲ級。6、采用新型節能的墻體材料，重點使用輕質、高強、保溫性能好的節能新材料和保溫門窗，加強屋面及墻體保溫。推廣使用新技術、新工藝，各客房主要房間朝南，充分利用自然光和自然通風，以節能降耗。二、采暖節能1、采暖采用地板輻射采暖，此種采暖方式具有高效節能、舒適衛生、運行費用低等特點，可減少能源消耗，降低運行成本。2、采暖系統各熱力入口均安裝差壓控制器一只，保證在變流量的情況下，系統壓差恒定。三、電氣節能措施1、所有設備一律選用符合國家規定的節能型設備，不得選擇國家已公布淘汰的機電產品。電器設備應選用新型高效節能型，并采取電容補償，提高功率因數，減少電損耗。2、本工程各套內及公用場所功率密度按現行的《建筑照明設計標準》執行。3、每個開關控制不超過一個燈具，地下室等公共場所采用聲光控自熄開關，利于節能。4、本工程采用緊湊型熒光燈、T5高效節能燈管等高效光源和高效燈具，配電子鎮流器。四、節水措施項目用水主要是生活用水、公建用水及綠化用水。為控制用水，達到節約用水的目的，擬采取以下措施：1、制定用水計劃，做到合理用水。2、設計中應采用節水型衛生潔具，嚴禁使用鑄鐵閥門和螺旋升降式水嘴，強制推廣使用陶瓷密封水嘴和一次沖洗水量為6升以下的坐便器。3、區內供水系統采取防滲、防漏措施，減少不必要的損失。4、配套建設中水處理系統，處理后的中水可用于沖洗廁所、澆灌花木、清潔道路等，提高水的重復使用率，節約水資源。5、控制綠化用水。根據土壤旱情合理確定用水量，澆水時間不宜選擇在中午等溫度較高時間進行，避免水份較快蒸發。五、主要管理節能措施加強管理，完善各種規章制度，按期對各類設備、管道、器具等進行檢修，減少跑、冒、滴、漏現象，以減少不必要的浪費。第五章建設用地和征地拆遷分析第一節項目選址及用地方案一、項目地理位置概況青州市位于山東半島中部。它東接濰坊市，西鄰淄博市，南鄰沂蒙山地，北望渤海，面積1569平方公里，人口89萬。膠濟鐵路橫貫市區，益羊鐵路、濟青高速公路、王濰公路等在這里交匯。是山東半島中部的重要交通樞紐。

青州市是中國古九州之一，有著7000多年的歷史和文化，自古為中國北方的名城重鎮。從西漢到民國初年，青州歷代為州、府建置，青州城為州、府治所在地。十六國時期，它曾是南燕（公元389-410年）首都所在地。迄至清代中期以前，青州一直是山東省的政治、文化中心。

青州市名勝薈萃，風光秀麗，是著名的歷史文化名城。云門山、駝山、玲瓏山、仰天山、偶園、范公亭、博物館等，以其優美的自然風光，眾多的歷史人文景觀，吸引著成千上萬的中外游客。

青州市城市建設獨具特色，既有古色古香的傳統建筑，又有洋溢著現代氣息的新型建筑，傳統文化與現代文化在這里和諧統一，古典美、現代美和自然美在這里交相輝映。

青州歷史悠久，環境優美，氣候適宜，物產豐富，人民勤勞智慧。古老的青州大地，正以她新的姿態邁進二十一世紀。二、建設場址該項目規劃范圍包括農家樂生態苗木園區和游客接待中心兩個功能區。農家樂生態苗木園區南起新南環路，北至萬紅大道，東鄰長深高速，西接彌河，規劃面積約4.5平方公里。游客接待中心位于彌河東岸濱水區域。該區域交通便利，適宜項目建設。附：區域位置圖三、場址現狀該場址現為城市建設用地，不占用耕地，整體呈矩形，緊靠城市道路。場址地質單一，地勢東北高、西南低，總高差約0.5米。項目所在區域內目前無大的工業污染源，環境質量總體優良。場址范圍內無礦床、文物古跡和軍事設施，沒有基本農田保護區，沒有各類列入國家保護目錄的動植物資源，沒有風景名勝古跡等環境敏感點，不影響交通運輸和周邊地塊的防洪排澇。第二節土地利用合理性分析該項目的建設符合國家產業政策和青州市城市發展規劃，促進青州市花卉產業專業化、規模化、集約化發展，逐步延伸和完善花卉產業鏈，打造花卉產業集群，進一步挖掘花卉文化內涵和青州歷史文化底蘊，發揮彌河濱水資源優勢，探索社會主義新農村建設新模式，努力建成國內一流、國際知名的花卉博覽園，全面提升青州市整體品牌形象，產生良好的經濟社會效益。該項目的建設符合國家產業政策和青州市發展規劃，項目用地為已取得土地證的建設用地，項目的建設符合了青州市土地利用規劃的有關要求。該宗土地區位優勢明顯，交通便利，場地周邊配套設施完善，具有得天獨厚的建設條件。符合該地塊規劃建設條件的有關要求，占地規模合理，符合國家及青州市集約和有效使用土地的有關要求。第三節征地拆遷和移民安置規劃方案項目用地屬城市建設用地，目前處于待開發狀態，青州市旅游文物管理委員會及青州市云門旅游發展有限公司已取得該塊土地的使用權及開發資格。項目用地范圍內無建構筑物，無拆遷情況，不存在移民安置問題。

第六章環境和生態影響分析第一節設計依據及標準一、大氣環境質量及大氣污染排放標準大氣環境質量執行《環境空氣質量標準》GB3095-1996中二類標準。同時執行《保護農作物的大氣污染物的最高允許濃度》（GB9137-88）標準。廢氣排放執行《大氣污染物綜合排放標準》GB16297-1996中二級標準。二、水環境質量及污水排放標準地面水執行《地面水環境質量標準》GB38310-88中Ⅳ類標準。地下水質量標準執行《地下水質量標準(GB/T148410-93)中的Ⅲ類標準。污水排放執行《污水綜合排放標準》GB89710-1996表4中二類污染物二級標準。三、聲環境和噪聲標準聲環境執行《城市區域環境噪聲標準》（GB3096-93）中的Ⅱ類標準。廠界噪聲執行《工業企業廠界噪聲標準》GB123410-90中Ⅱ類標準，晝間60db(A)，夜間50db(A)。第二節廠區周圍環境質量現狀本項目位于于山東省青州市新南環路以北，萬紅大道以南，長深高速以西，彌河以東區域以及彌河東岸濱水區域。項目周圍沒有大的污染源，大氣及土壤環境現狀良好，大氣、土壤自凈能力較強。第三節設計原則最大限度利用資源，加強污染物治理措施，確保排放物符合國家規定的排放標準。第四節生態環境影響治理措施一、施工中主要污染源、污染物及防治措施1、噪聲污染防治措施為了減輕施工噪聲對環境的影響，擬采取以下措施：⑴合理安排工期，控制夜間噪聲，不得在夜間進行路面夯實或其它高噪聲的作業。如因連續作業確需在夜間施工的，應在開工前報當地環保部門批準，并公告居民，以便取得諒解，并盡可能集中時間縮短施工期。⑵應選用低噪聲的施工機械及施工工藝，從根本上降低源強。同時要加強檢查、維護和保養機械設備，保持潤滑，緊固各部件，減少運行震動噪聲。整體設備應安放穩固，并與地面保持良好接觸，有條件的應使用減振機座，降低噪聲。⑶合理安排高噪聲設備的使用時間，同時要選擇設備放置的位置，注意使用自然條件減噪，以把施工期的噪聲影響減至最小。施工現場盡量避免產生可控制的噪聲，嚴禁車輛進出工地時鳴笛，嚴禁拋扔鋼管等。⑷減少施工交通噪聲：由于施工期間交通運輸對環境影響較大，應盡量減少夜間運輸量，限制大型載重車的車速，靠近居民區附近時應限速，對運輸車輛定期維修、養護，減少或杜絕鳴笛，合理安排運輸路線。2、施工中生活垃圾處理措施在本項目施工建設過程中，石料、灰渣、建材等的損耗與遺棄以及建筑物的拆遷將產生大量的建筑垃圾，應首先考慮用于市政與規劃部門指定的建設工程基礎填方或洼地填筑進行消納。剩余部分垃圾可運送至市垃圾填埋場進行填埋。垃圾的外運車輛應加蓋篷布，盡量減少沿路遺灑，影響環境。生活垃圾要定點堆放，嚴禁混入建筑垃圾當中，并及時運送至環衛部門指定地點進行處理，避免對周圍環境造成的不良影響。3、交通及基礎設施影響防治措施⑴由于工程施工作業，在某一段時期內，土、石、砂料的運輸車輛可能急劇增加。如果調度不當，可能影響交通運輸的暢通，因此應當加強交通的管理和調度。⑵運輸車輛如果超載或被覆不當，途中常會撒落土、石、砂料，若不及時清除，將造成路面損壞，而且天氣干燥時會造成路面揚塵，遇雨會造成水土流失。因此，要求加強對司機及裝卸工人的環境保護教育和環境監理，并派人員負責撒落物料的清除。⑶在項目的建設工程中，尤其是在項目施工開挖作業中，常常會遇到電力、通訊等線纜及供排水管道等，若作業不當就可能將它們挖斷。因此，要求每一標段開工前，施工單位必須與沿途有關單位密切配合，列表統計，逐一標明。并加強對作業工人的教育與管理。萬一發生事故，應按照搶救預案及時進行處理。二、建成后運行中主要污染源、污染物及防治措施該項目建成后，主要產生生活垃圾、生活污水、廢氣和噪聲等污染源。⑴區內設垃圾收集點，服務半徑小于70m，并設有垃圾中轉站，由物業管理和環衛人員有組織清運，保證區內清潔衛生。⑵生活污水經污水管統一收集后，經化糞池沉淀處理后排入市政污水管網，輸送至城市污水處理廠統一處理。⑶對日益增多的汽車，設置汽車地面集中停放區，減少對小區環境的影響。⑷噪聲根據功能區的劃分，交通道路網的分布、綠化與隔離帶的設置、有利地形和建筑物屏蔽的作用，均符合防噪聲設計要求，盡可能將對噪聲不敏感的建筑物排列在園區外圍臨交通干線上，形成周邊式的聲屏障。對進出園區的汽車禁止鳴喇叭，水泵及通風設備采用低噪聲設備，并盡可能將設備設于地下室。在區內周圍和內部加大綠化面積，降低噪音的傳播強度。第五節生態環境影響分析擬建項目建設場地較為平坦，不需施工取棄土，對地表植被的破壞很小,本項目的建設運行會對當地的生態環境產生影響較小。擬建項目排放的污染物較少，且對產生的各類污染物都采取了切實可行的治理措施，嚴格控制在國家規定的排放標準內，所以本項目的建設不會對區域的生態環境產生明顯的影響。因此，從環保角度講，本項目建設是可行的。

第七章經濟影響分析第一節經濟效益分析一、編制依據該項目經濟評價主要依據國家計委及建設部發布的《建設項目經濟評價方法與參數》，現行財稅制度，建設單位提供的有關資料等。二、經濟效益分析1、計算期該項目建設期為2年，經營期按11年計算。2、營業收入及稅金⑴收入經營收入估算范圍包括門票收入、餐飲住宿收入、用品銷售收入等，根據游人規模預測，計算期內的旅游人次和旅游營業收入情況如表7-1所示。經營年游客人數（萬人次）景區內游客平均消費(元/人次)旅游房產收入營業收入(萬元)一日游二日及以上一日游二日及以上第1年3.61.812030010001972第2年4.32.112030010002146第3年5.93.412030012002928第4年7.24.112030012003294第5年9.45.715035515004933.5第6年12.26.215038618006023.2第7年13.56.515039518006392.5第8年15.17.215041015006717第9年16.88.515043915007751.5第10年18.59.620045315009548.8第11年20.210.220046110009742.2⑵營業稅金及附加該項目建成后，其中營業稅稅率為5%，城市維護建設稅為營業稅7%，教育費附加為營業稅3%計取。正常年上繳營業稅487.1萬元，稅金及附加535.8萬元。詳見表7-2經營收入、稅金及附加估算表3、總成本費用⑴折舊本項目形成固定資產7762.8萬元，按分類折舊法計算折舊，折舊年限25年，殘值率為5%，年提折舊295萬元。詳見表7-3固定資產折舊估算表⑵攤銷本項目形成其他資產211.2萬元，按10年攤銷，每年攤銷費為21.1萬元。詳見表7-4其他資產攤銷費估算表⑶維修費維修費按折舊費用的50%計。⑷經營成本經營成本包括營業費用、企業管理費用、職工工資福利費用等，根據目前我國旅游行業以及同類旅游景區的經營狀況，本項目的營業成本按營業收入的58%進行估算。⑻總成本費用該項目正常年份總成本費用為6093萬元。其中固定成本442.5萬元，可變成本5650.5萬元，經營成本5650萬元。詳見表7-5總成本費用估算表4、利潤正常年份利潤總額3113.4萬元，年所得稅778.4萬元，年稅后利潤2335.1萬元。詳見表7-6損益表5、財務盈利能力分析⑴內部收益率、投資回收期內部收益率：所得稅后13.5%。投資回收期：所得稅后8.83年（含建設期2年）。財務凈現值（ic=10%）:所得稅后1932.2萬元。詳見表7-7現金流量表⑵投資利潤率平均利潤總額投資利潤率＝×100%項目總資金1577.3＝×100%＝19.5%8074⑶投資利稅率平均利稅總額投資利稅率＝×100%項目總資金1884.5＝×100%＝23.3%80746、盈虧平衡分析年固定成本盈虧平衡點=—————————————年營業442.5=———————=12.4%9742.2-535.8-5650.5當達到正常規模的12.4%時，項目可保本不虧。7、敏感性分析由于項目設計的一些參數在目前情況下是確定的，難以預計項目在經營中的變化，這些變化將會影響到項目的經濟效益。為此在項目計算期內，從該項目的營業收入、經營成本、工程投資的變化，來分析對工程經濟效益的影響。營業收入、經營成本和工程投資發生變化對財務評價指標的影響定量分析結果見表7-8感性分析表。敏感性分析結果表表7-8序號變動因素變動輻度內部收益率%投資回收期年財務凈現值萬元1基本方案13.58.831932.22營業收入+5%14.18.642286-5%12.99.031578.43經營成本+5%12.59.171370-5%14.58.5424944工程投資+5%12.89.051578.5-5%14.38.612285.8計算結果表明，營業收入、工程投資、營業成本的變化對工程效益的影響不大，該項目具有一定的抗風險能了，是可行的。三、評價結論項目建成后，正常年實現營業收入收入9742.2萬元，利潤總額3113.4萬元。財務分析表明，項目財務內部收益率13.5%，投資回收期8.83年，投資利潤率19.5%，財務評價指標較好，因此，該項目是可行的。經營收入、稅金及附加估算表表7-2單位：萬元序號年份項目經營期1-2345678910111213游客人數11.315.118.42022.325.328.130.4營業收入1972.02146.02928.03294.04933.56023.26392.56717.07751.59548.89742.2營業稅金及附加108.5118.0161.0181.2271.3331.3351.6369.4426.3525.2535.8營業稅98.6107.3146.4164.7246.7301.2319.6335.9387.6477.4487.1城市維護建設稅6.97.510.211.517.321.122.423.527.133.434.1教育費附加3.07.49.09.610.111.614.314.6

固定資產折舊估算表表7-3單位:萬元序號合計折舊年限經營期1-2345678910111213一7762.825原值7762.8折舊費295295295295295295295295295295295凈值7467.87172.96877.96582.96287.95992.95697.95402.95107.94813.04518.0

其他資產攤銷估算表表7-4單位:萬元序號合計折舊年限經營期1-2345678910111213一211.210原值211.2折舊費21.1凈值190.1169.0147.8126.7105.684.563.442.221.10

總成本費用估算表表7-5單位:萬元序號年份項目經營期1-23456789101112131營業收入1972.02146.02928.03294.04933.56023.26392.56717.07751.59548.89742.22營業成本1143.81244.71698.21910.52861.43493.53707.73895.94495.95538.35650.53折舊費2952952952952952952952952952952954攤銷費21.10.05維修費147.5147.5147.5147.5147.5147.5147.5147.5147.5147.5147.56總成本費用1607.41708.32161.82374.13325.03957.14171.34359.54959.56001.96093.06.1固定成本463.6463.6463.6463.6463.6463.6463.6463.646