項目開發建設的運營管理

現象很重要,比現象重要的是數據;比數據重要的是理解,比理解重要的是結論,比結論重要的是執行,永遠重要的是目標.項目開發建設的運營管理

正向思維：經歷很重要,比經歷重要的是經驗;比經驗重要的是上升到理論,比理論重要的是標準,永遠重要的是優化與發展.逆向思考：目的目標（KPI）計劃執行方案我們面臨復雜系統的環境1、我們自以為我們能預測未來。事實上，客觀環境和條件是動態變化的。2、我們自以為我們的預測是正確的。其實我們的認識是有限的。3、有時我們認識能力導致復雜問題簡單化了；有時我們把簡單問題復雜化了，無法把握本質。4、簡單中思考復雜；復雜中尋求簡單。5、越復雜系統改進空間越大。企業關注的問題

最關心投資與收益；機遇與回報；競爭優勢；業績增長。

最怕風險（不確定性）：政策、市場、技術、進度、成本、人????

最大的風險失控，企業-“三控”；項目-“三控”“二管”“一協調”

最有效的辦法

全過程、系統、企業層面的集成運營管理定位

行業定位制造業?服務業?金融業?集成?服務?投資?

全生命周期的價值鏈和利潤鏈

公司定位領跑者跟跑者追跑者差異化領先者…….

專業化多元化(縱向、橫向)

項目定位地塊時空定位（動態屬性）產品定位（產品…..極品）

個人定位

專業管理操作集成(整合)到位不越位補位不搶位房地產運作的境界掙錢------生產經營型賺錢------競合整合重組生錢------資本運作來錢------資金資本+智力資本項目開發建設的運營管理

核心能力1：周小川：每次危機都呈現出不同的特征，核心能力在于能迅速判斷問題的本質，并采取相應的措施(準、快、狠的折騰)。例：1、預售條件變化2、供電政策變化3、90/70政策

4、…………項目開發建設的運營管理

核心能力2

1、發現及挖掘動態的需求2、及時滿足需求的能力核心能力31、概念能力2、整合能力3、技術能力項目開發建設的運營管理

核心能力4：平衡能力（匹配能力）

資金平衡：現金流平衡（生存及安全）土地、客戶、產品/區位、品味、價位供需平衡（存、供、銷）系統平衡：復雜系統、自平衡系統、簡單系統資源平衡：供需平衡、內外平衡項目開發建設的運營管理

管理層次

1、技術層面：工具，效率，質量，成本2、科學層面：體系、系統、規律、方法論3、哲學層面：認識論、本質、目的4、文化層面：價值觀、價值認同5、藝術層面：精神（作品、精品、極品）運營戰略與管理運營戰略一種總體決策決策模式，通常在市場需求和運營資源之間進行協調，對任何類型運營組織的長期運營能力以及這些能力對整體戰略所做的貢獻產生影響運營管理對創造并交付產品和服務的資源和流程進行管理的活動運營戰略與管理運營戰略與管理之間關系時間跨度分析層次聚合度抽象程度運營之戰略循與管宴理1、運環營戰枝略影姻響因梳子1.浩1市場合－－獎“由砍外向莊內”市場蕉特征競爭意對手桑影響績效永目標運營瞎戰略辨與管惹理1.奴2資源地－－復“由板內向饞外”運營適資源毛和流奔程無形澡資源工藝船流程榨和例非行程裁序能力動態態能力決策黑領域運營起戰略講與管爬理1.警3市場諷、資惕源影反響因早子相食結合運營早戰略繭該如純何選繡擇？風險捏定義1、虎風險篩是一晶種不臥確定皆性(說堆、算對、看寸／人除、事姜）2、社風險原是損圾失或妹傷害（贏到與虧皂，多條與少謝，局沾部與僑總體袋）3、約風險璃是預矮期與監結果仆之間個的差駱異成功段（滿困意）蘋=X古=結果紡-預餃期X：大于師零；星等于昏零；虎小于患零４、哀最大鉆的風屋險因賊素是演人能力打與價次值觀花矩陣扮（四秀種人叼）5、廉最大蟲的風針險是暮戰略停風險戰略錫風險行業降風險利潤秋、成死本、禮供求擋、政痕策、屋經濟膠周期競爭規對手飽風險國際桿、國回內，聰差異濟化，晴獨一哀無二技術暫風險更新跳、創艱新、麗流程我（彈晃性）品牌予風險變質尖、崩獻潰。局重新馳定義客戶搶風險客戶旨分析行、服贊務系嗽統，芒市場演試驗項目料風險備選辛方案發展歸停滯促風險量降融、價濾降量秘增，揮無新季產品芬。創新眼、創凡造需腫求。風險落來源政策創風險土地所、貸靜款、察預售慈、按偷揭、茅配套市場飯風險“玉欺佛城養”價漿格調暫整（變黃金烘/陷瓶阱）技術討風險“瑞桐南新要苑”援“御走景圓忘”進度待風險“金喇鐘廣贊場”秧—金略融風凱暴合約躺風險成本洋風險質量爐風險人的固能力莫及信櫻用風俗險風險浴評估雷及應為對方持法如何多識破預美麗悟的謊膀言，如何避避免券虛構擦的成燈功，如何伸繞過拜隱蔽連的陷綠阱，如何臭發現捧深埋蹈的金豬礦。風險粥評估激及應羽對方核法識別苗與評漆估風艘險嚴重維性、純發生民概率獅、時建間、夕動態量化再風險尋找各機遇緩解展風險館的計虎劃應對支風險燭五層大次以不差變應講萬變差，忽牲視風炒險以實爐力換新時間上，降夜低風衡險培養道洞察橋力，腰感知衛風險增加瘡靈活晴性，神適應殼風險尋找爪不對潤稱性怨，消蜂除風晶險方向祝比方愿法重小要桌方法趣與態渠度一俱樣重孫要方向讀－做宗什么做正素確的奪事；齊應該嬌做什露么，賣能夠逗做什融么，微必須炮做什頌么。方法準－怎爆么做企業滾：首頸先住皆宅房盈產一哨流，味然后菌向邊蟻際房燙產發案展。部門檢：投苗資（庫趨勢食、時拾空、忙時點頃），產品滔（順菜應市為場，墻引領駕消費門，區讓位、昌價位叨、品完位統笛一，稿產莖品蘋—極惹品）帖，市場倘（客住戶系魯統—鬼類別刃、需霸求、塵途經壯）服務薪（滿航足需關求，鐘創造寸需求詢）效果莫比效攔率重粱要怎么聽做（萄方法遍）—錄正確沃地做效果貿＝做愛對事+高效效率-效果-效益“第廚一次消就把轎正確睡的事腰做正挎確”“以腦最少譽的次毒數把誼正確拒的事敘做正熊確”“第一析次就買把正術確的珠人放鼓在正雄確的休位置梁”誰來吃做（蛛用對潤人）能做暗的人冷（能主力+人品拜）想做暴的人格（主插動，通獨立烏承包屠商的寧思維擱）信任灰、平撐臺、息能力佩、激限情。激勵灣與績屋效格發展洲與能亮力衡量嗽標準局部薯績效誤，系吐統績述效，滋單干宗、合狠作。做了鳴如何期望狹，激攝勵，屈價值宜與價染格一翁致，毒貢獻仍與報冬酬一沈致；發展藝與能降力：能濃者上縮慧，平牽者讓額，庸句者下做得疼如何考核屢（數勇據說載話）抱，獎掩懲（員物質酷與崗籌位）排，申立報獎燥項（駱例如閑：成湖本節蒙約獎步，創猜新獎新，協盾作獎什）。制度尤管事態，文顏化管桿人（價關值認宵同，鍵同甘貌共苦誰，共覺創輝嫁煌）四，做大脂的前女提脅做強職的基袋礎規范其化市場叼化專業泰化集成朋化數字師化（演額示）國際帝化人才秩、模束式、站認證駁、合鄉豐作、藝開發決策啄科學鴨化流程閑合理趴化管理毯規范克化操作感信息賣化目標顫數據駱化責權額利一裳體化命。項目掌投資巴決策賀與風宣險管啟理項目扣選擇杠及洽詢談項目盛投資魂機會怪分析爸（案禾例：厲楊浦晴項目隔）項目朵投資蓋論證鈴會（案拌例：受沈陽寧項目福-工劣程與涌投資屋的區按別）項目尊投資稅決策項目助可行蹤蝶性研倍究項目愈動態耽評估敬及決頃策調滑整案例稠1：昨御景羊圓定燃位調摟整（房狹型、區面積蘇、標騎準、冷成本）項目詠動態幟評估侵及決撫策調糊整案例旨2：廟玉佛惜城價隙格調耳整（黃擱金/滋陷阱毯）決策遇與時鉤空犧規劃餃與時欣空地塊礎時空一維再：遠地殊段二維病：擱形攻狀三維駱：透空齒間四維買：躍時癥間+空間=“時淋空”n維:生態刷文狐化淺歷史選擇鏟時機佛整外合資添源策劃雷與規傲劃固環卷境與政規劃市場殘與產認品癢建筑亦與裝找修建筑取時空一維吃：號方位二維輔：寫房羅型三維麥：道內間外空眨間（錯焰層、框復式隙、低宜窗?服?）四維誰：單時聯間+空間=“時追空”n維:風格扶文化沸生態好智漢能項目愿規劃定設計回與風祝險管灘理規劃孟設計象的目絮標1.巖在功慣能與磚形式片統一鄭的基里礎上蠻,創專造亮叢點和梁賣點城;2.棒物有盤所值韻;3.非比較尖價格價格青類型瀉:愁總壤價、衣單價否、得燙房率脂。價格礙單位訴：價虛格/邁套、春價格執/建孟筑面嶄積價格壇/使薄用面詞積4.附規劃明設計度應用隙定量滴化的硬手段憲來研蓋究.項目蜂規劃漫設計旬與風徹險管甚理規劃餅容積筆率性門能價彈格比1佳.容趴積率壺是區嘴分物賤業類拆別的深關鍵搶指標0.柔2~脖0.軋4候獨胡立式皇別墅用0語.4某~0即.6逮雙聯械式別累墅0.顧8陵連排桌別墅呼1旁.2侮~1凡.5紗多層2.層容積害率與齒利潤落的關瘋系非線件性關封系，普多因取素（烈地價太是關踢鍵）3.肚規劃河布局億與產桶品價憐值最好匹資源粉用于敞價值膏最高種處。項目墾規劃撕設計但與風伍險管綱理道路側的規竊劃布燙局與酷價格并性能蠢比1．藏道路誼的覆石蓋率次及有磁效覆截蓋率２．務定量獵分析非道路件的經得濟指舞標3．憐道路匪的類吊型項目銜規劃鄉豐設計奸與風霞險管栽理空間教設計偽與性纖能價擊格比１．擊戶型主設計炎的三旗維化大空歡間的聯層高疤，空暴間的叉容積串系數君，空閣間的蛇使用錯系數鋼．２．薯室外捧空間連設計宜人鐵的空辰間和膏環境禁，空浪間的有變化溝與活態力．規劃景設計晨中的考一體已化解戶決方替案規劃盞決策礎：市鑼場(客戶)－規藝劃－淘效益普分析愛－建獸設管踢理－仆市場項目醉規劃辭設計滔與風斤險管詞理御景崇圓項舍目（奸+演徑示）“時耐空”浪定位岸；彈鵝性設拍計；無動態迫調整尊；“摘園中澆樓”嬸；需辱求層糾次。瑞南壞項目扔（+梅）提香疼別墅王--勁-朝炮向白馬葡花園慚--坡-九暫宮閣鷺島喉別墅蘇州郵玲瓏挑灣—勞組合害戶型產品蟻的“普時空怎”定眠位產品牛商品作品結精品儲極品(附加柿值謎超額池利潤)區位景、價巖位、尿品味成功除的最之高境境界綜合幫效益處高度柏統一經濟晌效益半社玩會效泥益環境漂效益忽品愈牌效染益以人役為本拴超越趕自我精確罩制導敏錯位畜競爭縱深所發展朋個性江服務科學域管理擴創新牙制勝持續扒贏利他能力項目灑開發脂建設誰的運膏營管鞏理管理—來源野于目寸的和棟目標目的—企業停：利袋潤，渡效益絨；員扮工：剩收入她，發們展。目標—打造粥提升要價格勢的品竿質，揭控制鄉豐影響朵成本票的各虜個環斑節（瓦過程扒）和敘因素證（動從因）歇。項目脖開發寫建設立的運滔營管括理計劃思維恨活動括：認識斜過程—真理也導向康，“醫實在化是什敏么”計劃壁過程—目的搜導向亮，“掃價值閥性問晚題”拆，創惹造一綢個“折實在炭”計劃泄能力：1、認訊知和旨辯識停能力妨（特座定事此物、瞇環境華、狀凈態）2、確缺定目倆標和趨運籌山的能隙力：秀在價成值合訊理性浙與工揪具合理性神的“儲張力熔”中牢找到雙一條慌從“鴉初始仍狀態蘋”到錢達“竟目的狀態介”的疼“合露理路討徑”3、想潮象（學概念缸能力夜）和梯預見菌的能賴力：4、意市志、社選擇籃和決就策能留力計劃眉研究：計李劃要罵素的扣分別晴研究技，要屬素相唱互作鴨用的途研究盲。項目扎開發岸建設院的運旁營管單理“三爆控”鞭“二例管”側“一失協調柱”進度擱控制刻、成追本控跡制、間質量劉控制嫌；合盼約管紐奉理、傍信息肥管理貫；綜贈合協春調計劃搬(進賠度)辛管理目標毒-過者程（禿活動插）-御程序江-監囑控-弟調整進度扁與政