房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策及

所得稅匯算清繳申報講座

財稅律師李利威講座內(nèi)容一、新房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理辦法1、新31號文的出臺背景2、新31號文總體框架3、新舊31號文的比較分析及逐條解讀二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳1、新納稅申報表總體特征分析2、新納稅申報表填寫技巧新31號文出臺背景2001年《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》（國稅發(fā)[2001]142號）2003年《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號）2006年《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）（舊31號文）

2009年《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號文）（新31號文）新31號文框架第一章總則

（共4條）本章主要規(guī)范了制定該辦法的依據(jù)、適用范圍、開發(fā)產(chǎn)品完工條件及核定征收的管理。第二章收入的稅務(wù)處理

（共6條）

本章主要對收入確認(rèn)原則、視同銷售以及計稅毛利率等進(jìn)行規(guī)范。第三章

成本費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理（共14條）

本章主要對期間費(fèi)用、計稅成本等的稅前扣除進(jìn)行規(guī)范，同時明確了維修基金、配套設(shè)施、按揭保證金、境外銷售傭金、利息支出等的稅務(wù)處理。

新31號文框架

第四章

計稅成本的核算

（共11條）

本章主要對計稅成本的核算進(jìn)行規(guī)范，首次提出計稅成本對象的確認(rèn)原則、核算程序以及成本分配方法，特別是對計稅成本的6個成本項目內(nèi)容的重新界定、預(yù)提費(fèi)用的處理意義重大。第五章

特定事項的稅務(wù)處理

（共2條）

本章主要對投資方投入資金同開發(fā)商合作建房的處理進(jìn)行規(guī)范。

新31號文逐條解讀和對比分析

第一條

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

解讀：原31號文件依據(jù)的上位法是《企業(yè)所得稅暫行條例》；新31號文的立法基礎(chǔ)是從2008年1月1日開始執(zhí)行的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及實施條例，以及稅收征管法。

提示：本文件是實體和程序的統(tǒng)一，既包括如何繳納企業(yè)所得稅，又包括程序性問題。

第二條

本辦法適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）。

解讀：

“新31號”較“舊31號”適用范圍新31號文原31號文擴(kuò)大內(nèi)資、外資均有效內(nèi)資企業(yè)縮小只針對房地產(chǎn)企業(yè)適用范圍為房地產(chǎn)企業(yè)、臨時從事房地產(chǎn)的企業(yè)和參與房地產(chǎn)項目的企業(yè)

第三條

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。解讀：1、完工條件（除土地外）：竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則。（與原31號文相同）

2、各種開發(fā)產(chǎn)品的種類，包括土地、住宅、商業(yè)用房、其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等。3、土地開發(fā)的完工條件未明確。4、未修改完工標(biāo)準(zhǔn)。參考第32條。

第四條

企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理，并逐步規(guī)范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。解讀：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不允許核定征收企業(yè)所得稅；2、《稅收征收管理法》第三十五條《中華蔑人民慨共和窗國稅否收征侵收管雜理法》第三此十五賊條的治規(guī)定飄為：忌“蛋納稅阻人有裙下列靜情形錄之一動的，柔稅務(wù)券機(jī)關(guān)屋有權(quán)奮核定規(guī)其應(yīng)均納稅穩(wěn)額：(一)依照繭法律歡、行必政法拾規(guī)的貸規(guī)定速可以餡不設(shè)司置賬登簿的訓(xùn)；(二)依照銷法律典、行侮政法偷規(guī)的什規(guī)定隱應(yīng)當(dāng)耗設(shè)置注但未哪設(shè)置羊賬簿串的；(三)擅自書銷毀箏賬簿渾或者扶拒不奪提供鉤納稅棄資料含的；(四)雖設(shè)爸置賬用簿，風(fēng)但賬葡目混強(qiáng)亂或矛者成環(huán)本資自料、謎收入匹憑證減、費(fèi)主用憑殘證殘慌缺不誘全，升難以脂查賬褲的；(五)發(fā)生略納稅良義務(wù)調(diào)，未喉按照耳規(guī)定曉的期碌限辦永理納押稅申殊報，打經(jīng)稅護(hù)務(wù)機(jī)籍關(guān)責(zé)凍令限擇期申淹報，筑逾期旱仍不閘申報攝的；(六)納稅薯人申閘報的沖計稅及依據(jù)竿明顯閃偏低永，又宗無正業(yè)當(dāng)理睛由的擴(kuò)。住”第五汽條易開弊發(fā)產(chǎn)析品銷角售收先入的絞范圍盈為銷成售開嗚發(fā)產(chǎn)崗品過旺程中僻取得建的全蹦部價跪款，展包括侄現(xiàn)金埋、現(xiàn)制金等愿價物立及其及他經(jīng)情濟(jì)利挎益。肌企業(yè)紫代有灰關(guān)部繩門、卻單位府和企窮業(yè)收彩取的蠢各種擾基金乖、費(fèi)厚用和勉附加低等，吵凡納盼入開副發(fā)產(chǎn)裁品價豆內(nèi)或閃由企拔業(yè)開棄具發(fā)想票的漸，應(yīng)咬按規(guī)制定全桌部確貸認(rèn)為嚷銷售南收入污；未頃納入各開發(fā)意產(chǎn)品蘭價內(nèi)詠并由始企業(yè)敞之外摧的其搏他收鎮(zhèn)取部拿門、艘單位撫開具艦發(fā)票宗的，伙可作奴為代攔收代痰繳款聲項進(jìn)擇行管斯理。解讀備：1.代收患款項上的處辯理：（1）企儀業(yè)所注得稅檔：（2）營鉤業(yè)稅輔（3）土批地增梅值稅2.如何從區(qū)分兆什么伸是代晶收費(fèi)些用？第六患條昌企定業(yè)通壟過正彩式簽朋訂《房地賴產(chǎn)銷扮售合冶同》或《房地俱產(chǎn)預(yù)義售合沈同》所取風(fēng)得的御收入土，應(yīng)出確認(rèn)場為銷出售收及入的遮實現(xiàn)啦，具慚體按粱以下勢規(guī)定紫確認(rèn)棵：（一敢）采唉取一勉次性寸全額果收款謎方式元銷售民開發(fā)雞產(chǎn)品委的，瞇應(yīng)于辦實際風(fēng)收訖黃價款膊或取稿得索纏取價抬款憑聽據(jù)（嘉權(quán)利抄）之敏日，狡確認(rèn)繁收入觸的實獄現(xiàn)。（二腹）采將取分燙期收所款方櫻式銷色售開尿發(fā)產(chǎn)嶺品的誼，應(yīng)使按銷告售合尺同或約協(xié)議五約定洲的價貍款和谷付款埋日確渴認(rèn)收軌入的呀實現(xiàn)赴。付員款方籌提前獎付款慰的，室在實聾際付懷款日殺確認(rèn)本收入誤的實參現(xiàn)。詳（三條）采依取銀處行按備揭方志式銷汗售開罪發(fā)產(chǎn)刺品的考，應(yīng)條按銷盤售合長同或扁協(xié)議意約定涌的價虧款確哪定收吧入額畏，其薦首付獎款應(yīng)陵于實幅際收裂到日晴確認(rèn)宋收入尖的實巡壽現(xiàn)，孤余款竄在銀拘行按剖揭貸悅款辦車?yán)磙D(zhuǎn)蹲賬之府日確搭認(rèn)收辱入的治實現(xiàn)寶。（四粱）采罰取委釋托方制式銷懂售開挽發(fā)產(chǎn)判品的合，應(yīng)獵按以楚下原逆則確刃認(rèn)收嬌入的議實現(xiàn)纖：1、采首取支稈付手栽續(xù)費(fèi)沈方式候委托仁銷售拼開發(fā)旺產(chǎn)品覆的，盾應(yīng)按味銷售裕合同偉或協(xié)噴議中版約定壺的價可款于謝收到飼受托羨方已須銷開慌發(fā)產(chǎn)棄品清草單之姿日確抽認(rèn)收固入的榆實現(xiàn)牢。2、采太取視漲同買的斷方俗式委尖托銷乏售開襲發(fā)產(chǎn)揉品的配，屬斥于企姥業(yè)與瓦購買島方簽寫訂銷逝售合摔同或坦協(xié)議剩，或濃企業(yè)野、受草托方亮、購計買方睬三方譜共同耀簽訂委銷售經(jīng)合同冒或協(xié)同議的懂，如耗果銷逃售合會同或盆協(xié)議鏈中約閑定的密價格誘高于幣買斷話價格鐮，則銅應(yīng)按配銷售尤合同牙或協(xié)姓議中隆約定剪的價易格計希算的骨價款壞于收公到受單托方狹已銷蚊開發(fā)俊產(chǎn)品賀清單曲之日預(yù)確認(rèn)谷收入忌的實拾現(xiàn)；圾如果糠屬于迷前兩訓(xùn)種情眠況中趨銷售逢合同耕或協(xié)近議中段約定沉的價柳格低賭于買輕斷價謠格，誓以及振屬于造受托蘿方與幼購買嗓方簽炭訂銷旺售合樹同或斑協(xié)議躁的，紀(jì)則應(yīng)敬按買如斷價炊格計圖算的肉價款蘿于收肚到受鴉托方升已銷律開發(fā)者產(chǎn)品任清單餐之日盒確認(rèn)雀收入殼的實移現(xiàn)。3、采歲取基謠價（襖保底獅價）偷并實大行超溜基價筐雙方益分成享方式舍委托紋銷售恥開發(fā)局產(chǎn)品開的，彩屬于朝由企糊業(yè)與猴購買示方簽挑訂銷箱售合殺同或挑協(xié)議裁，或衡企業(yè)柄、受椒托方荷、購孔買方虜三方掩共同斤簽訂雁銷售啊合同壩或協(xié)侄議的糞，如圍果銷擋售合固同或里協(xié)議軋中約休定的腰價格麗高于意基價粉，則余應(yīng)按肉銷售泊合同較或協(xié)皺議中弦約定斥的價忙格計驗算的閃價款盜于收剪到受誦托方動已銷求開發(fā)配產(chǎn)品僅清單副之日鄰確認(rèn)硬收入梳的實銷現(xiàn)，果企業(yè)鞋按規(guī)盤定支膚付受瞇托方戲的分鼠成額凡，不院得直恒接從由銷售銳收入瘋中減艱除；濤如果敢銷售欠合同倡或協(xié)救議約衫定的洲價格猶低于樂基價俊的，解則應(yīng)旱按基久價計賤算的圣價款那于收顏到受必托方鞋已銷欄開發(fā)喇產(chǎn)品柳清單督之日吩確認(rèn)做收入遙的實層現(xiàn)。誰屬于退由受如托方家與購旋買方眠直接賭簽訂漆銷售沙合同燭的，煩則應(yīng)仔按基這價加免上按史規(guī)定鼓取得護(hù)的分牲成額殘于收農(nóng)到受炎托方韻已銷鳴開發(fā)起產(chǎn)品蹄清單藍(lán)之日允確認(rèn)狼收入尋的實愁現(xiàn)。跑4、采束取包弄銷方誼式委訊托銷氧售開屯發(fā)產(chǎn)蹲品的蔑，包禿銷期度內(nèi)可餓根據(jù)婦包銷拍合同嫌的有迅關(guān)約舞定，逝參照肆上述1至3項規(guī)鐵定確煤認(rèn)收窮入的文實現(xiàn)似；包遍銷期宰滿后圖尚未頭出售勻的開徒發(fā)產(chǎn)息品，躲企業(yè)虛應(yīng)根印據(jù)包劇銷合罪同或視協(xié)議把約定植的價綿款和殲付款健方式低確認(rèn)蝴收入永的實扁現(xiàn)。解讀堡：1、正話式簽程訂《房地恨產(chǎn)銷摧售合清同》或《房地律產(chǎn)預(yù)嘩售合存同》后取方得的稼收入逃，應(yīng)過確認(rèn)亞銷售溪收入跟。房敏地產(chǎn)胸銷售怪合同驗屬于根法律詳規(guī)定殖的要惜式合質(zhì)同，嬸必須棋簽訂永書面教合同牽交易沃才生對效。室因此晉，該洲條將煮所有汽合法霧有效日的銷讓售房讀屋行凡為取傻得的梯收入羽囊括蓬進(jìn)確捏認(rèn)銷交售收哨入范哭圍。2、同盞原31號文尊件四妨種銷拌售方鳥式的珠規(guī)定爬完全鑰相同晝。3、取害消了產(chǎn)原31號文諸件中四對清催單的暢規(guī)定譽(yù)，但歉前面蠟四種領(lǐng)方式誰仍以則清單叔為依隆據(jù)。提示敢：必要仍的話逃仍需河要準(zhǔn)昨備清疏單的氣相關(guān)鴨資料篩，做摸到有耗備無襖患。問：蛇根據(jù)販國稅只發(fā)[2抵00奇9]灣31號文事，第睡十四父條中協(xié)規(guī)定“已銷死開發(fā)辨產(chǎn)品崗的計搏稅成茅本=已實肥現(xiàn)銷凍售的饅可售賠面積X可售舉面積統(tǒng)單位泰工程尾成本”。如氏果某揮間房漂子已織完工漲，可枯售面蠻積是12付0平方跟米，滿總價競是10記0萬，讓采取城銀行貞按揭為方式尼銷售扶。至衫當(dāng)年12月31日止佛，僅艙收到守首付腔款30萬。禍請問斷當(dāng)年“已實鹽現(xiàn)銷拌售的忍可售剪面積”是12頃0平方略米還蘿是36平方昨米？答：賠根據(jù)酒國稅鎮(zhèn)發(fā)[2各00寸9]挨31號文蠟第六齡條第洪（三河）款蘇規(guī)定限，如義果采削取按舞揭方除式銷茄售房咽地產(chǎn)勢，應(yīng)蘭按照崖合同晝的約境定確買定收作入。呆一般迷情況如下，船首付栗和銀違行應(yīng)乖同時失進(jìn)行藍(lán)，即壩使由抗于跨下年度刻導(dǎo)致譯首付詳時間臉和銀付行轉(zhuǎn)酷賬時刑間的到差距售，也灰應(yīng)按肺照銷徐售合婦同約寒定的閣時間利確定征收入逢。所狂以，燭上述膏可售泡面積枕應(yīng)按12怨0米計譜算。第七笛條糟企托業(yè)將猜開發(fā)裕產(chǎn)品肆用于揀捐贈椅、贊泡助、商職工慣福利計、獎答勵、落對外雜投資僻、分糾配給勺股東逢或投坡資人穗、抵膨償債圈務(wù)、梨換取匯其他睜企事種業(yè)單滲位和具個人殺的非螺貨幣蠅性資躍產(chǎn)等及行為建，應(yīng)矩視同舒銷售復(fù)，于儉開發(fā)疫產(chǎn)品制所有雷權(quán)或背使用胸權(quán)轉(zhuǎn)爐移，石或于階實際跳取得常利益照權(quán)利蘇時確慣認(rèn)收平入（腹或利現(xiàn)潤）旋的實況現(xiàn)。沾確認(rèn)爹收入邁（或鳴利潤捕）的組方法時和順悼序為蠻：（一腰）按辭本企皇業(yè)近藥期或習(xí)本年頂度最狂近月夠份同宜類開迎發(fā)產(chǎn)骨品市嗽場銷敗售價曬格確異定；悶（二錄）由恢主管躲稅務(wù)迅機(jī)關(guān)巖參照慨當(dāng)?shù)厮劳惸衢_發(fā)港產(chǎn)品伴市場省公允癢價值貴確定濫；（三抵）按框開發(fā)則產(chǎn)品卻的成闖本利掩潤率斧確定屯。開貴發(fā)產(chǎn)保品的健成本媽利潤炮率不徐得低甜于15鼻%，具跌體比荒例由坑主管環(huán)稅務(wù)王機(jī)關(guān)丹確定煌。解讀棍：1.注意步與第替二十梨四條貴對照作使用隆。2.本條撫取消偵了自牢產(chǎn)自電用需怖要視糖同銷鏡售的側(cè)規(guī)定先，同《企業(yè)閣所得甲稅法鏡實施脹條例》第25條、居國稅狡函（20排08）82慚8號文繭件一緣瑞脈相援承。蹈舊31號文敵件規(guī)遍定，曲內(nèi)資那企業(yè)丑自產(chǎn)壺自用撇如果岡提取青折舊劇需要諷視同侄銷售寄，外賞資企妄業(yè)的纖國稅躬函（20陣05）97慣0號文桐件則陰規(guī)定跨，外淚資企繡業(yè)自丟產(chǎn)自冒用屬浙于內(nèi)窄部處擱置資搬產(chǎn)，葵不用盛視同制銷售與收入甜。新31號文暫基本堵上延教續(xù)了偷外資招企業(yè)謠的稅梁收政喬策。3.確認(rèn)制收入鴿（或星利潤灶）的與方法它參照《稅收暈征管魚法實日施細(xì)舍則》第五茂十五厘條的嫁內(nèi)容倘，同鋪原31號文槽保持昂一致彈。新31號文鐘預(yù)計激計稅株毛利視率較梯舊31號文睜下降羽五個霞百分搬點(diǎn)的布情況帆下，作此處槐仍保春持15模%的成療本利李潤率擇，偏枯高。第八狂條錢企蜓業(yè)銷燙售未見完工雅開發(fā)灘產(chǎn)品昆的計誓稅毛扁利率本由各鑰省、拍自治仗、直向轄市世國家更稅務(wù)妨局、算地方優(yōu)稅務(wù)塌局按鵲下列如規(guī)定團(tuán)進(jìn)行裁確定卸：（一出）開乘發(fā)項浩目位國于省躍、自攻治區(qū)勿、直尾轄市娛和計滅劃單黃列市示人民鈔政府癢所在宿地城姓市城柱區(qū)和拋郊區(qū)洗的，砍不得歌低于15％。虎（二殊）開庸發(fā)項屯目位乖于地柱及地錄級市近城區(qū)燒及郊布區(qū)的霸，不勝得低鋼于10隊%。（三監(jiān)）開鹿發(fā)項懸目位眨于其杰他地放區(qū)的周，不驚得低臟于5%（四歪）屬殃于經(jīng)亡濟(jì)適遇用房萬、限廁價房悼和危寬改房摸的，京不得嫩低于3%。解讀果：1、與取舊31號文晃相比勞，前漿三項物計稅方毛利黎率分狹別下散降了5個百健分點(diǎn)廉，利濃好消糕息。2、與響原31號文畫比較透，在盯經(jīng)濟(jì)澆適用殼房后童增加美了“限價共房”和“危改狠房”兩類沾，但淡未對阿這三且類房煤屋進(jìn)取行定景義和肅限定仰。提示爭：是否燥屬于粱經(jīng)濟(jì)輔適用搭房、戰(zhàn)限價端房和勁危改算房，趁必須屑要有鴨政府堂批文補(bǔ)，在驕?zhǔn)掷m(xù)線沒有沉批下券來之碧前就椒進(jìn)行箱預(yù)售芬的，駛稅務(wù)碰部門徐將按欲照正失常的適房屋偽銷售喚對待最。第九屠條籮企阿業(yè)銷猛售未叮完工丹開發(fā)痕產(chǎn)品勁取得摩的收照入，然應(yīng)先仿按預(yù)戚計計溪稅毛腹利率搜分季盜（或漠月）灰計算疤出預(yù)益計毛桂利額腰，計鴨入當(dāng)臉期應(yīng)垮納稅商所得佛額。必開發(fā)傭產(chǎn)品悲完工雪后，輝企業(yè)剪應(yīng)及穴時結(jié)傳算其誤計稅痛成本題并計歷算此忍前銷卡售收蟻入的妥實際修毛利智額，遞同時瘦將其灣實際滔毛利總額與轎其對寨應(yīng)的擁預(yù)計麗毛利壯額之牛間的雀差額下，計涼入當(dāng)驢年度是企業(yè)婦本項野目與叼其他亞項目和合并影計算喇的應(yīng)盜納稅花所得障額。熊在必年度抄納稅埋申報穴時，徒企業(yè)頭須出榜具對廈該項喉開發(fā)姓產(chǎn)品麥實際減毛利奸額與隱預(yù)計盼毛利盆額之魄間差寺異調(diào)裙整情猾況的責(zé)報告笨以及溫稅務(wù)暗機(jī)關(guān)揪需要米的其使他相趙關(guān)資營料。解讀闊：1、“背計稅循毛利急率”2、預(yù)柏售收掌入的慕營業(yè)巡壽稅及訪附加涉、土年地增峰值稅奶在《企業(yè)痕所得泄稅納夕稅申懂報表》中的描填列3、在雹年度野納稅醬申報炊時，鞏須出鄙具對麗該項唱開發(fā)潔產(chǎn)品頂實際繞毛利家額與倚預(yù)計建毛利漏額之肺間差誘異調(diào)銅整情戰(zhàn)況的亭報告濕以及撒稅務(wù)舉機(jī)關(guān)烏需要浪的其已他相希關(guān)資倉料。4、新31號文曠刪除喊了鑒真定報劈燕告的御具體綢要求漂，但捏原31號文兩中的危內(nèi)容迅要求清仍有貓參考衣意義第十壟條抱企果業(yè)新奶建的例開發(fā)魂產(chǎn)品袖在尚頭未完錘工或炮辦理趁房地征產(chǎn)初睛始登顆記、開取得書產(chǎn)權(quán)眾證前從，與令承租次人簽堂訂租呆賃預(yù)夾約協(xié)少議的輪，自阿開發(fā)料產(chǎn)品藥交付冒承租畢人使換用之冊日起客，出饅租方肢取得搬的預(yù)除租價傘款按積租金蹄確認(rèn)遷收入朋的實譽(yù)現(xiàn)。解讀查：1、刪端除了奸原31號文史中關(guān)繞于承交租方拒如何甚處理塵帳務(wù)隙的規(guī)細(xì)定；2、注語意租升金稅補(bǔ)務(wù)上怨確認(rèn)制收入杏的原格則，畝同會糊計確識認(rèn)的筍原則逃不一歪致，雜可能呢產(chǎn)生壩暫時忍性差此異；第十這一條烈企業(yè)灶在進(jìn)怠行成魂本、省費(fèi)用叮的核學(xué)算與貼扣除蹲時，區(qū)必須滴按規(guī)直定區(qū)繞分期該間費(fèi)挨用和注開發(fā)宵產(chǎn)品敘計稅凈成本閣、已貓銷開頑發(fā)產(chǎn)鑼品計判稅成景本與油未銷值開發(fā)鞋產(chǎn)品壟計稅論成本計。解讀循：成本兼費(fèi)用傻的稅魄務(wù)處少理要依區(qū)分漫二組刷概念杠：期間魂費(fèi)用勤和開土發(fā)產(chǎn)島品計敵稅成緞本已銷勁開發(fā)更產(chǎn)品滋計稅芽成本漠與未攀銷開迷發(fā)產(chǎn)瘡品計泉稅成懸本第十亦二條梁企業(yè)完發(fā)生仰的期短間費(fèi)饞用、幕已銷兼開發(fā)莊產(chǎn)品度計稅賞成本概、營孝業(yè)稅普金及撓附加鄰、土屢地增晴值稅尺準(zhǔn)予田當(dāng)期私按規(guī)易定扣辨除。解讀沸：國家原稅務(wù)飛總局多所得仆稅在車線答皺疑（20徑09年4月24日）根據(jù)31號文付規(guī)定析，企準(zhǔn)業(yè)銷換售未制完工槳產(chǎn)品既取得糾收入勇，應(yīng)黑計算等出預(yù)瓜計毛俱利額價計入事當(dāng)其史應(yīng)該括納稅懇所得日額。謹(jǐn)同時羽，企稀業(yè)在耐計算叮繳納糾當(dāng)期菌所得籌稅時容，可早以扣址除當(dāng)掛期發(fā)即生的途期間莊費(fèi)用弊、營敢業(yè)稅頃、土往地增程值稅票等。壟這是維這次定房地便產(chǎn)企泊業(yè)稅督務(wù)處妙理重戚大變蒙化。第十綱三條碎開發(fā)妹產(chǎn)品肥計稅原成本救的核縮慧算應(yīng)吊按第您四章膚的規(guī)閃定進(jìn)烘行處幸理。第十五四條凝已星銷開雷發(fā)產(chǎn)晉品的竊計稅算成本踐，按疑當(dāng)期賺已實岡現(xiàn)銷姨售的刊可售漢面積僑和可頸售面灣積單絕位工躬程成坐本確堤認(rèn)。渾可售性面積之單位腔工程梨成本什和已趙銷開碌發(fā)產(chǎn)耀品的脖計稅嘉成本閥按下天列公謊式計幕算確六定：搞可售慕面積景單位霜工程薪成本=成本筋對象貪總成損本÷成本閑對象垃總可分售面本積田已護(hù)銷開母發(fā)產(chǎn)全品的冠計稅肯成本=已實刑現(xiàn)銷貢售的悟可售醒面積×可售其面積寸單位任工程罰成本叮解讀戚：先確機(jī)定成面本對占象，忽后在數(shù)某一嗎成本麗對象時內(nèi)進(jìn)蟻行分往攤。提示:千萬劈燕不要鮮理解膜成在港所有沿的總桶成本黨中進(jìn)釘行算家術(shù)分頃攤。第十志五條假企業(yè)言對尚重未出圾售的抄已完沸工開如發(fā)產(chǎn)頭品和檔按照槳有關(guān)違法律字、法團(tuán)規(guī)或烘合同鑒規(guī)定討對已柿售開表發(fā)產(chǎn)餃品（酸包括糊共用扔部位能、共屑用設(shè)吉施設(shè)旋備）墻進(jìn)行仆日常俘維護(hù)飾、保則養(yǎng)、違修理包等實雨際發(fā)探生的籮維修葵費(fèi)用勻，準(zhǔn)翁予在綁當(dāng)期廟據(jù)實封扣除拆。解讀偷：維修婦的責(zé)注任問你題提示洽：應(yīng)意由乙懷方承梳擔(dān)的筍維修遭或者捆質(zhì)保任期內(nèi)復(fù)的責(zé)致任或乘者由迷保險決公司北承擔(dān)認(rèn)的責(zé)急任劃凱分。第十協(xié)六條迅企業(yè)芹將已練計入邁銷售殖收入中的共果用部鋪位、普共用哭設(shè)施盤設(shè)備旁維修絕基金搞按規(guī)筆定移犯交給壤有關(guān)和部門猶、單適位的輪，應(yīng)罰于移珠交時此扣除宜。解讀點(diǎn)：刪除扯舊31號文留中“澆代收跳代繳澤的維絮修基刷金和炸預(yù)提盡的維跑修基勸金不虹得扣破除”貍的規(guī)輕定，般與第5條和儀第31條第3款相望對應(yīng)茅。第十鹿七條塊企業(yè)掛在開踩發(fā)區(qū)貞內(nèi)建拿造的居會所悲、物蛋業(yè)管番理場溪所、扎電站也、熱右力站禿、水魚廠、史文體然場館鄙、幼寶兒園斜等配敵套設(shè)陵施，擔(dān)按以帥下規(guī)衛(wèi)定進(jìn)葡行處卡理：株（一希）屬踩于非示營利辛性且止產(chǎn)權(quán)蘆屬于殺全體饑業(yè)主繩的，乒或無蝴償贈處與地透方政毫府、裂公用盾事業(yè)航單位叔的，嗽可將到其視才為公濤共配贏套設(shè)部施，贏其建傘造費(fèi)星用按墓公共潛配套寇設(shè)施貞費(fèi)的北有關(guān)散規(guī)定宋進(jìn)行女處理互。（二央）屬喉于營耳利性傘的，色或產(chǎn)鳴權(quán)歸排企業(yè)托所有單的，末或未們明確脹產(chǎn)權(quán)防歸屬應(yīng)的，席或無倡償贈其與地醋方政距府、雀公用賽事業(yè)娛單位君以外緩其他衰單位絹的，魯應(yīng)當(dāng)著單獨(dú)榴核算阿其成播本。刮除企拌業(yè)自靠用應(yīng)剝按建很造固小定資割產(chǎn)進(jìn)寒行處養(yǎng)理外癥，其約他一表律按梳建造灘開發(fā)絕產(chǎn)品儀進(jìn)行秤處理提。解讀任：1、公妻建配而套設(shè)錦施，閉分為超三類導(dǎo)：①作走為公甩共配炎套設(shè)謠施。奏意味冤著可捎以扣田除成珍本。②作裂為開涂發(fā)產(chǎn)靠品。納作為道單獨(dú)邁的成面本對百象，仁要同品銷售槍收入杯相配送比，登未銷浪售前距不得陵扣除療成本厲。③自鼻建固羨定資陰產(chǎn)。拒不能沙將成堡本在為成本結(jié)對象廣前扣姜除。2、法遷律障柿礙：遼如何魔確定姻產(chǎn)權(quán)軌屬于麥全體霸業(yè)主超（目濱前業(yè)鄉(xiāng)豐主委省員會偏不是勁一個器法律虛主體準(zhǔn)），也無法眠取得聯(lián)產(chǎn)權(quán)哄證。第十補(bǔ)八條搬企業(yè)因在開屆發(fā)區(qū)解內(nèi)建友造的場郵電殃通訊本、學(xué)騙校、付醫(yī)療硬設(shè)施吼應(yīng)單法獨(dú)核但算成贏本，鋪其中膀，由昌企業(yè)障與國須家有驕關(guān)業(yè)況務(wù)管懼理部澤門、彈單位懸合資叫建設(shè)壇，完云工后斃有償口移交載的，咳國家鉆有關(guān)幕業(yè)務(wù)蠶管理瀉部門設(shè)、單攻位給渠予的侵經(jīng)濟(jì)材補(bǔ)償映可直芒接抵迫扣該消項目籍的建望造成柜本，輸?shù)挚鬯秃蟮内s差額級應(yīng)調(diào)炭整當(dāng)癢期應(yīng)蓮納稅底所得夕額。死解讀惡：案例點(diǎn)：某劍企業(yè)閘建造刷一個五學(xué)校床，耗凡資30框0萬元訊，建黃成后視無償折移交溜給國疼家，總國家吼給予查補(bǔ)償10妙0萬元現(xiàn)，該壇學(xué)校拌為三址個成傘本對拖象服挪務(wù)，卡按說壓應(yīng)當(dāng)隱對（30跳0-碧10邊0=亡20盤0萬元擠）在董三個居成本孟對象景間作勵為公怖共配殺套設(shè)侮施進(jìn)妙行分館攤，筍稅法特規(guī)定20土0萬元鴿直接哄在移耍交當(dāng)淋期在透所得躍稅前鞭扣除收，實色際上竿是對巷企業(yè)倦的一撓種優(yōu)帶惠處寨理。第十摔九條考企業(yè)梢采取得銀行陰按揭勸方式滿銷售燦開發(fā)言產(chǎn)品嘉的，紅凡約寫定企榜業(yè)為羞購買臭方的解按揭冷貸款勾提供位擔(dān)保贏的，捕其銷遭售開庫發(fā)產(chǎn)伙品時傍向銀側(cè)行提靜供的描保證戶金（飾擔(dān)保羅金）眠不得腳從銷燥售收截入中假減除傳，也秧不得要作為冤費(fèi)用紗在當(dāng)?shù)制诙愡t前扣伯除，每但實將際發(fā)件生損朋失時麥可據(jù)揪實扣撓除。解讀：1、業(yè)吼主斷交供不轉(zhuǎn)能在稠所得簽稅前粗作為室預(yù)計計負(fù)債壤在稅奶前扣支除。2、為曲購買條方提迷供的指按揭島擔(dān)保膛，允扣許在謝所得鮮稅前米扣除足。第二塊十條如企業(yè)喚委托頑境外拐機(jī)構(gòu)遇銷售融開發(fā)脾產(chǎn)品陸的，縣其支謝付境柄外機(jī)孟構(gòu)的透銷售辮費(fèi)用萍（含豬傭金著或手巖續(xù)費(fèi)飼）不姥超過睬委托權(quán)銷售除收入10或%的部改分，銹準(zhǔn)予宏據(jù)實崗扣除趨。解讀善：1、向慣境外拾支付患的銷魄售傭趣金不碼得超奪過10哭%的比田例限輕制。茫（延夏續(xù)國限稅發(fā)【2奏00興1】責(zé)24搭2號文夕件第誓八條臭和國賠稅發(fā)【1饒99暑9】第24到2號第哲二條惰的規(guī)鼻定）2、外傳國機(jī)節(jié)構(gòu)幫你助國臺內(nèi)企讀業(yè)銷屠售國嗓內(nèi)房嘉產(chǎn)的枕業(yè)務(wù)蟲，不獅用代腳扣代過繳營醉業(yè)稅漆。第二椅十一露條驗企業(yè)赤的利刃息支徒出按燃以下濕規(guī)定裳進(jìn)行城處理散：詞（一誓）企計業(yè)為動建造弓開發(fā)零產(chǎn)品巷借入撒資金鬼而發(fā)友生的腰符合貿(mào)稅收燃規(guī)定跳的借隸款費(fèi)紹用，彼可按侄企業(yè)戶會計德準(zhǔn)則肥的規(guī)駛定進(jìn)癢行歸杠集和當(dāng)分配刷，其獲中屬宋于財縱務(wù)費(fèi)線用性畏質(zhì)的英借款絨費(fèi)用遵，可瞞直接俱在稅繭前扣要除。（二據(jù)）企斷業(yè)集穩(wěn)團(tuán)或莖其成染員企授業(yè)統(tǒng)衫一向晴金融違機(jī)構(gòu)堆借款鼠分?jǐn)傹埣瘓F(tuán)猾內(nèi)部擇其他聽成員賺企業(yè)鉤使用者的，碑借入月方凡殃能出跡具從呀金融舉機(jī)構(gòu)犯取得雷借款奏的證曾明文羅件，昂可以幫在使物用借艇款的秒企業(yè)佩間合歇理的抬分?jǐn)側(cè)f利息考費(fèi)用化，使脾用借煤款的墻企業(yè)吐分?jǐn)偣驳暮瞎防砝?zhǔn)崗予在割稅前彎扣除軌。解讀顫：1、較納舊31號文線的說遭法有遼變化廚，突忽出了費(fèi)會計哄準(zhǔn)則傭的重滴要性孝。2、較幼統(tǒng)借溝統(tǒng)貸爽的國散稅函[2射00輝2]鑄83刪7號更挺寬松要。3、銀蜜行轉(zhuǎn)絹貸不歡屬于骨“資抗本弱鍵化”馳的行現(xiàn)為。第二菊十二統(tǒng)條來企業(yè)蜻因國娛家無宅償收瞞回土莖地使影用權(quán)盯而形據(jù)成的但損失盈，可變作為爹財產(chǎn)賭損失吸按有碑關(guān)規(guī)韻定在反稅前駁扣除瞎。解讀仆：1、刪貫除舊31號文原中關(guān)對于土尿地閑講置費(fèi)努的規(guī)印定。號但參常照第27條第1款，教仍可寸在土賊地征六用及心拆遷儉中核薯算。2、規(guī)藏定了洽無償撇收回定的情庸況，給低價頸收回粗以及渴土地拒上有崖建筑僵物的盡情況浩，沒知有規(guī)耳定。第二谷十三李條始企魄業(yè)開鋤發(fā)產(chǎn)廊品（缸以成剪本對顧象為湯計量誦單位愚）整曠體報馬廢或座毀損肢，其侍凈損剝失按刃有關(guān)垃規(guī)定既審核劑確認(rèn)登后準(zhǔn)但予在伴稅前粱扣除上。解讀是：1、明辨確了姓整體作報廢咳，未耽規(guī)定賞部分呼報廢旺。2、明趴確了捕需要曠按規(guī)仁定進(jìn)辰行審反核。第二芽十四壞條程企雄業(yè)開奧發(fā)產(chǎn)傷品轉(zhuǎn)爸為自眠用的及，其置實際昨使用狼時間粱累計惹未超砌過12個月祥又銷壁售的屢，不觸得在塞稅前燈扣除班折舊吳費(fèi)用踏。解讀鼠：1、自矩產(chǎn)自別用不堆用視扒同銷軋售，桂但對躍計提澤折舊裕規(guī)定張了限獵制性腎條款2、實慈質(zhì)重贈于形拆式原如則第二倡十五撫條傘計淚稅成扒本是康指企仆業(yè)在狗開發(fā)綿、建叉造開希發(fā)產(chǎn)尖品（研包括洗固定急資產(chǎn)瞞，下刃同）草過程淋中所彈發(fā)生條的按蔬照稅夾收規(guī)女定進(jìn)熔行核妹算與錄計量暖的應(yīng)預(yù)歸入甜某項場成本膚對象冠的各諒項費(fèi)應(yīng)用。解讀霸：計稅燙成本筍概念廟中包紅括了嚴(yán)建造齡固定憐資產(chǎn)底。第二末十六息條執(zhí)成逝本對飲象是孤指為網(wǎng)歸集大和分俘配開受發(fā)產(chǎn)艇品開核發(fā)、僚建造奪過程個中的張各項阻耗費(fèi)災(zāi)而確蘇定的間費(fèi)用本承擔(dān)陽項目頌。計草稅成屢本對野象的副確定反原則鐘如下杏：男（一圈）可左否銷套售原蘆則。噴開發(fā)詳產(chǎn)品蔽能夠觸對外服經(jīng)營箭銷售孫的，唇應(yīng)作住為獨(dú)材立的孝計稅融成本腔對象艷進(jìn)行鉆成本祥核算職；不膜能對予外經(jīng)廊營銷碑售的爆，可懇先作象為過捕渡性領(lǐng)成本議對象度進(jìn)行含歸集列，然尼后再彎將其槍相關(guān)群成本扯攤?cè)脲e能夠周對外育經(jīng)營竄銷售拖的成鄙本對賊象。知（抗二）脂分類毫歸集睡原則品。對蜂同一泰開發(fā)壘地點(diǎn)棋、竣夕工時攤間相巖近、蛙產(chǎn)品梁結(jié)構(gòu)忙類型攔沒有宵明顯鼓差異驗的群拘體開亞發(fā)的執(zhí)項目雀，可座作為遭一個腎成本欲對象應(yīng)進(jìn)行完核算仗。（三每）功謙能區(qū)呈分原網(wǎng)則。勢開發(fā)要項目醬某組媽成部濕分相輕對獨(dú)狠立，緊且具厚有不故同使尖用功琴能時伴，可涉以作拜為獨(dú)黑立的郵成本承對象針進(jìn)行瞞核算（四外）定艘價差省異原嘗則。魯開發(fā)幣產(chǎn)品商因其公產(chǎn)品吹類型譜或功峽能不翁同等燈而導(dǎo)始致其福預(yù)期踩售價憤存在戴較大確差異憐的，磁應(yīng)分礎(chǔ)別作彎為成巨本對剛象進(jìn)盤行核掛算。尋（他五）楚成本蓬差異比原則嘉。開許發(fā)產(chǎn)組品因撞建筑斧上存攪在明央顯差疼異可遺能導(dǎo)俯致其都建造壯成本雖出現(xiàn)紀(jì)較大泳差異攤的，姑要分賀別作惱為成飛本對察象進(jìn)削行核踏算。（六堅）權(quán)販益區(qū)飲分原頸則。滅開發(fā)欄項目席屬于特受托釀代建臺的或忠多方高合作童開發(fā)困的，美應(yīng)結(jié)柏合上煤述原償則分君別劃盈分成登本對腳象進(jìn)譯行核格算。挽成本春對象服由企烏業(yè)在旦開工尋之前凡合理界確定呀，并亞報主摸管稅窄務(wù)機(jī)抄關(guān)備浮案。棕成本及對象奔一經(jīng)概確定收，不預(yù)能隨儉意更天改或?qū)捪嗷セ被煜缯ゴ_需躲改變妨成本嘩對象槐的，扯應(yīng)征怨得主扔管稅著務(wù)機(jī)汗關(guān)同疼意。解讀覽：成本茅對象喂定義貓：是教費(fèi)用忠承擔(dān)歲者，愿并規(guī)割定用6種方凈法來夸劃分懸不同乏的成秋本對您象。第二脊十七嫩條爛開棍發(fā)產(chǎn)液品計影稅成洋本支訓(xùn)出的玻內(nèi)容惕如下惠：奪（一勵）土煤地征列用費(fèi)舊及拆忘遷補(bǔ)寧償費(fèi)烘。指廁為取刊得土得地開吉發(fā)使優(yōu)用權(quán)漫（或叼開發(fā)像權(quán)）斃而發(fā)愈生的靜各項姿費(fèi)用廢，主炎要包底括土搬地買散價或易出讓辯金、頂大市樸政配清套費(fèi)籍、契伸稅、牧耕地么占用景稅、希土地孔使用面費(fèi)、敵土地猛閑置擱費(fèi)、代土地鎮(zhèn)變更栗用途聚和超禽面積例補(bǔ)交屬的地宰價及去相關(guān)演稅費(fèi)扮、拆類遷補(bǔ)材償支魚出、猛安置寒及動僅遷支咐出、偶回遷張房建植造支帝出、曉農(nóng)作擊物補(bǔ)面償費(fèi)寇、危吃房補(bǔ)師償費(fèi)牌等。糞（有二）冷前期衣工程液費(fèi)。納指項挑目開鋤發(fā)前寨期發(fā)醋生的鞠水文奪地質(zhì)悟勘察允、測喘繪、葵規(guī)劃減、設(shè)列計、臭可行甘性研降究、子籌建討、場腥地通練平等燥前期匪費(fèi)用詠。（三榴）建演筑安橫裝工麗程費(fèi)唇。指蟲開發(fā)勇項目斤開發(fā)植過程符中發(fā)詠生的致各項則建筑丹安裝黎費(fèi)用述。主合要包嬸括開勵發(fā)項府目建漂筑工刺程費(fèi)柿和開疊發(fā)項錫目安彈裝工器程費(fèi)桑等。嘆（段四）觸基礎(chǔ)膀設(shè)施耍建設(shè)號費(fèi)。近指開校發(fā)項哨目在李開發(fā)肌過程害中所集發(fā)生拼的各辣項基臭礎(chǔ)設(shè)瓜施支蜘出，妙主要肚包括剛開發(fā)信項目恰內(nèi)道蜻路、冒供水墊、供休電、恐供氣響、排斤污、具排洪焰、通傘訊、蜂照明踏等社沈區(qū)管禽網(wǎng)工艱程費(fèi)在和環(huán)本境衛(wèi)棉生、依園林庸綠化腐等園辱林環(huán)壺境工壺程費(fèi)秋。泄（五灣）公傲共配踏套設(shè)故施費(fèi)眼：指首開發(fā)校項目踢內(nèi)發(fā)額生的柳、獨(dú)井立的蜘、非探營利漢性的繞，且蛾產(chǎn)權(quán)述屬于怎全體漂業(yè)主缸的，兼或無景償贈案與地敞方政麗府、峽政府握公用琴事業(yè)啊單位林的公意共配碑套設(shè)案施支旬出。拳（芹六）劑開發(fā)所間接耐費(fèi)。尚指企例業(yè)為英直接搏組織薯和管遼理開曲發(fā)項鳥目所刪發(fā)生冰的，認(rèn)且不針能將失其歸病屬于萬特定彈成本毛對象竹的成向本費(fèi)均用性殼支出慣。主懲要包旺括管準(zhǔn)理人駱員工舌資、你職工獎福利柳費(fèi)、林折舊咳費(fèi)、蹤蝶修理太費(fèi)、根辦公母費(fèi)、拔水電凳費(fèi)、菜勞動排保護(hù)仔費(fèi)、腫工程俊管理栗費(fèi)、墾周轉(zhuǎn)號房攤短銷以克及項悄目營怪銷設(shè)鈴施建布造費(fèi)極等。解讀輪：1、規(guī)寄定了衫計稅蜂成本羞對象差的開狠支內(nèi)耍容。提示琴：園發(fā)林綠稈化等獸園林統(tǒng)環(huán)境孩工程授費(fèi)不蛋屬于查配套垂設(shè)施粘，因殿此稅犯法未蒙規(guī)定蘭必須耕按照灣建筑面面積系對園緞林進(jìn)妙行分胖?jǐn)偅斐斯凑嫉嘏娣e模、配隸套設(shè)菊施、螞貸款惰利息畝三項娛共同火費(fèi)用和外，圣可以灑自行喬按照超占地滔面積臣法、襯建筑橫面積羅法、易工程眉概算凱法等怨辦法予進(jìn)行匯分?jǐn)傂羁鄢ぁ?、營汽銷設(shè)酒施（匯比如傻售樓穿處）捏的建庸造費(fèi)驅(qū)要計嗎入開億發(fā)間捷接費(fèi)炒用。提示經(jīng)：不她允許塘將營捷銷設(shè)陜施的糠建造罩費(fèi)通決過計肉提折暈舊的泳形式躍轉(zhuǎn)入躍銷售位費(fèi)用喂，而書是要健計入假開發(fā)態(tài)成本修。第二貿(mào)十八伙條盲企縮慧業(yè)計糠稅成筑本核燦算的蒼一般若程序忘如下攤：掉（一承）對內(nèi)當(dāng)期懷實際躍發(fā)生蹈的各貼項支推出，主按其床性質(zhì)址、經(jīng)隊濟(jì)用脅途及脾發(fā)生香的地雨點(diǎn)、蘭時間困區(qū)進(jìn)林行整擴(kuò)理、滔歸類怖，并驅(qū)將其仰區(qū)分體為應(yīng)乒計入雷成本核對象揚(yáng)的成或本和割應(yīng)在瞞當(dāng)期咽稅前雁扣除淡的期橫間費(fèi)適用。懼同時鋒還應(yīng)杜按規(guī)宋定對躍在有油關(guān)預(yù)券提費(fèi)層用和漢待攤凡費(fèi)用老進(jìn)行促計量顯與確羊認(rèn)。辯（爆二）延對應(yīng)瞎計入狂成本母對象鄙中的比各項險實際刑支出滿、預(yù)驕提費(fèi)緒用、型待攤但費(fèi)用耽等合黨理的歸劃分室為直緞接成些本、持間接頭成本曾和共那同成上本，群并禁按規(guī)遷定將吊其合梁理的付歸集浙、分乓配至蓬已完囑工成擁本對湖象、胃在建溫成本傾對象偶和未每建成召本對狗象。（三根）對梨期前訊已完籌工成桐本對炕象應(yīng)跌負(fù)擔(dān)曠的成休本費(fèi)尾用按本已銷網(wǎng)開發(fā)事產(chǎn)品生、未悉銷開進(jìn)發(fā)產(chǎn)訪品和舌固定朵資產(chǎn)箭進(jìn)行革分配結(jié)，其屈中應(yīng)捉由已暢銷開死發(fā)產(chǎn)拒品負(fù)嶄擔(dān)的齡部分崖，在魄當(dāng)期勉納稅仗申報挑時進(jìn)做行扣剖除，紛未銷唱開發(fā)頓產(chǎn)品陪應(yīng)負(fù)主擔(dān)的孕成本喚費(fèi)用糞待其挎實際塌銷售積時再德予扣指除（四繁）對收本期權(quán)已完左工成聾本對炊象分友類為蜻開發(fā)縮慧產(chǎn)品奧和固允定資瞞產(chǎn)并拔對其洋計稅岡成本聚進(jìn)行絹結(jié)算湊。其圾中屬阿于開波發(fā)產(chǎn)義品的編，應(yīng)套按可景售面壓積計利算其唱單位鋤工程遞成本辟，據(jù)濤此再寇計算章已銷牛開發(fā)道產(chǎn)品摸計稅倡成本浙和未版銷開年發(fā)產(chǎn)卻品計津稅成諷本。捷對本買期已曲銷開奔發(fā)產(chǎn)彈品的蜓計稅遭成本翁，準(zhǔn)舉予在幫當(dāng)期殿扣除器，未轟銷開洲發(fā)產(chǎn)條品計振稅成嗎本待抽其實矛際銷識售時誓再予泳扣除買。（五尼）對統(tǒng)本期景未完蘿工和懇尚未俗建造穗的成皆本對蠢象應(yīng)繡當(dāng)負(fù)畜擔(dān)的器成本臺費(fèi)用答，應(yīng)油按分愧別建蹲立明肉細(xì)臺誘帳，皂待開熟發(fā)產(chǎn)旁品完役工后雞再予贏結(jié)算電。解讀集：七大冰步驟測：1、在第開工歌前合椒理的名劃分熱成本妹對象(6種劃茅分的櫻原則)。2、歸芝集開斧發(fā)成欺本3、分盜配共姐同成危本（此四種淹分配凳方法利）。4、確斃定完種工標(biāo)勁準(zhǔn)（埋三種圓完工帥標(biāo)準(zhǔn)兼）5、單梅位工觀程成回本。6、計巾算銷袋售成封本。7、后前續(xù)成譜本的予二次濤調(diào)整詳。第二皺十九楊條家企業(yè)遞開發(fā)卷、建槽造的患開發(fā)汗產(chǎn)品復(fù)應(yīng)按濟(jì)制造退成本躍法進(jìn)末行計悟量與惠核算澤。其敏中，柿應(yīng)計與入開虎發(fā)產(chǎn)圍品成湯本中嫩的費(fèi)娘用屬權(quán)于直畏接成犬本和曠能夠爺分清逝成本評對象斃的間縫接成惹本，姓直接視計入隱成本雕對象香，共傍同成方本和漢不能疾分清朵負(fù)擔(dān)搬對象歲的間王接成拐本，邀應(yīng)按辟受益古的原膊則和顛配比坐的原需則分揮配至完各成鞠本對閥象，鍛具體賺分配鴉方法衛(wèi)可按釀以下時規(guī)定飄選擇踐其一汽：（一溉）占牧地面質(zhì)積法乏。指珠按已修動工秀開發(fā)臉成本術(shù)對象陵占地吧面積摘占開慚發(fā)用監(jiān)地總憲面積婆的比否例進(jìn)品行分竿配。1.一次裙性開格發(fā)的世，按捏某一目成本圈對象蕉占地調(diào)面積章占全禮部成難本對你象占矮地總貌面積乞的比祖例進(jìn)罩行分障配。2.分期南開發(fā)怎的，臥首先鴉按本引期全草部成音本對廣象占佛地面顧積占皆開發(fā)稿用地舞總面弊積的濤比例譜進(jìn)行怨分配父，然那后再努按某阻一成齒本對某象占睛地面?zhèn)兎e占寬期內(nèi)旁全部謀成本碌對象雀占地檢總面轎積的浩比例布進(jìn)行雀分配埋。課期內(nèi)勒全部高成本砌對象緞應(yīng)負(fù)縮慧擔(dān)的龜占地鼠面積誰為期竿內(nèi)開初發(fā)用碼地占布地面聞積減晌除應(yīng)獨(dú)由各蘋期成嶼本對肚象共漢同負(fù)僅擔(dān)的皆占地欣面積郊。（二基）建主筑面抱積法叼。指讀按已稅動工腹開發(fā)換成本公對象熔建筑灑面積戒占開豈發(fā)用虧地總小建筑吧面積庫的比興例進(jìn)念行分狗配。1.一次窮性開殼發(fā)的五，按活某一陶成本呀對象算建筑憶面積朱占全塵部成適本對渾象建蜻筑面夸積的叫比例伍進(jìn)行主分配街。2.分期老開發(fā)稈的，文首先御按期禁內(nèi)成它本對斑象建吳筑面千積占站開發(fā)邀用地貍計劃張建筑壩面積阻的比遙例進(jìn)綿行分羊配，突然后宮再按餡某一飾成本急對象茫建筑銹面積類占期行內(nèi)成相本對恨象總瓦建筑多面積挺的比痰例進(jìn)犧行分或配。捆（擦三）豎直接必成本重法。污指按耗期內(nèi)姜某一凝成本流對象敏的直卵接開擋發(fā)成屢本占蛾期內(nèi)抽全部評成本傭?qū)ο筇ぶ苯舆b開發(fā)夠成本攜的比曉例進(jìn)義行分構(gòu)配。滴（綱四）虛預(yù)算贈造價戰(zhàn)法。濟(jì)指按章期內(nèi)萌某一暗成本貓對象福預(yù)算評造價北占期氏內(nèi)全暢部成兆本對碎象預(yù)洗算造晶價的仔比例針進(jìn)行盤分配特。解讀：四種醫(yī)共同鬼成本深的分別配方抄法：占地辜面積哈法建筑歡面積程法直接跪成本取法預(yù)算職造價變法任選嗚其一鴉即可第三溪十條廟企枯業(yè)下脖列成指本應(yīng)塘按以添下方躬法進(jìn)準(zhǔn)行分圍配：淹（妹一）蛛土地兆成本陷，一絹般按閑占地庫面積混法進(jìn)閉行分鉛配。瞞如果營確需揀結(jié)合泉其他丈方法濫進(jìn)行獸分配順的，惑應(yīng)商費(fèi)稅務(wù)殺機(jī)關(guān)穗同意蕉。伯土地橡開發(fā)污同時仔連結(jié)鑄房地氧產(chǎn)開侮發(fā)的裙，屬拐于一棵次性盈取得姜土地矮分期攔開發(fā)束房地度產(chǎn)的懲情況澤，其舞土地慚開發(fā)跡成本趟經(jīng)商雪稅務(wù)劃機(jī)關(guān)芬同意政后可瞎先按士土地芝整體登預(yù)算械成本挨進(jìn)行持分配編，待嫁土地偏整體香開發(fā)農(nóng)完畢哄再行列調(diào)整排。綠（二高）單縫獨(dú)作頸為過贊渡性扣成本恐對象脈核算凝的公膛共配畢套設(shè)呈施開來發(fā)成駝本，玩應(yīng)按崗建筑倉面積樓法進(jìn)釣行分海配。保（做三）豎借款白費(fèi)用磨屬于失不同日成本房誠對象怨共同支負(fù)擔(dān)胳的，漂按直裂接成去本法寄或按紡預(yù)算輩造價往法進(jìn)吧行分頂配。所（香四）因其他鋸成本架項目杰的分她配法話由企斃業(yè)自嘗行確擠定。解讀刑：1、土傾地的吵分配石：占魚地面輛積法公共賤配套愛設(shè)施衫：建削筑面縱積法貸款綱利息躺：工叼程概毛算法董和直尸接成捎本法其他該成本羊：占亭地面宮積法跪、建擇筑面撈積法果、直劫接成頑本法和洋預(yù)算基造價段法2、預(yù)絞提土頂?shù)亻_扎發(fā)成惱本第三迫十一避條今企棵業(yè)以臉非貨別幣交脊易方番式取薪得土均地使質(zhì)用權(quán)墻的，船應(yīng)按樣下列貢規(guī)定襪確定瞎其成嚴(yán)本：燥（禿一）遮企業(yè)判、單蔥位以規(guī)換取緣瑞開發(fā)它產(chǎn)品博為目堆的，給將土槽地使肝用權(quán)承投資誤企業(yè)筐的，池按下杰列規(guī)膨定進(jìn)窯行處滲理：1、換廣取的令開發(fā)匠產(chǎn)品聽如為懲該項亞土地剖開發(fā)集、建渴造的蹈，接送受投欠資的搞企業(yè)宴在接投受土桌地使姜用權(quán)枯時暫浮不確寒認(rèn)其魔成本德，待傲首次塑分出襯開發(fā)陳產(chǎn)品儀時，蘋再按漸應(yīng)分誓出開欲發(fā)產(chǎn)筑品（還包括尾首次煌分出雞的和淹以后挎應(yīng)分爸出的具）的芽市場朗公允士價值懷和土落地使役用權(quán)裁轉(zhuǎn)移督過程饅中應(yīng)租支付脾的相愧關(guān)稅罵費(fèi)計暖算確扔認(rèn)該倉項土狀地使辰用權(quán)道的成跡本。見如涉紐奉及補(bǔ)平價，弊土地住使用嶄權(quán)的剩取得怠成本繩還應(yīng)嘉加上攝應(yīng)支嘆付的平補(bǔ)價忌款或笑減除柜應(yīng)收僵到的炸補(bǔ)價幼款。2、換奮取的釋開發(fā)嚇產(chǎn)品眠如為暴其他陡土地林開發(fā)峽、建常造的印，接癥受投登資的固企業(yè)萍在投刷資交截易發(fā)旱生時蝴，按代應(yīng)付泰出開鎮(zhèn)發(fā)產(chǎn)誦品市蝕場公匪允價見值和抽土地縮慧使用買權(quán)轉(zhuǎn)輝移過砍程中只應(yīng)支綿付的凈相關(guān)皆稅費(fèi)宴計算世確認(rèn)為該項惱土地樹使用患權(quán)的塊成本崖。如攝涉及觸補(bǔ)價絞，土廢地使圈用權(quán)憂的取崗得成掌本還訴應(yīng)加缺上應(yīng)店支付黃的補(bǔ)近價款噴或減縱除應(yīng)恐收到耕的補(bǔ)脊價款峰。在（二萌）企盯業(yè)、么單位暖以股蕩權(quán)的腰形式切，將昆土地藍(lán)使用輔權(quán)投俗資企彼業(yè)的賣，接吩受投夢資的俯企業(yè)上應(yīng)在疼投資賄交易漲發(fā)生蔬時，魔按該兆項土冒地使和用權(quán)啄的市纖場公概允價隨值和界土地贈使用艇權(quán)轉(zhuǎn)討移過斥程中井應(yīng)支積付的錯相關(guān)據(jù)稅費(fèi)騾計算御確認(rèn)估該項數(shù)土地瘦使用較權(quán)的尼取得已成本非。如己涉及蘭補(bǔ)價著，土捏地使蜘用權(quán)互的取播得成充本還萄應(yīng)加布上應(yīng)恰支付劍的補(bǔ)渠價款掘或減殺除應(yīng)柴收到受的補(bǔ)欲價款桑。解讀吩：案例筍：A公司飾有土夾地1萬平碰方米災(zāi)，投焰資到災(zāi)有資更質(zhì)的B公司稅，進(jìn)糕行合巧作建示房，償項目區(qū)容積炎率為1：4，即物房屋毀的建芳筑面揭積為4萬平煌方米壯，約儲定應(yīng)掌分給A公司3萬平巷方米屬的房承屋，違所得苦稅如詢何計戒算？孔（假棍定房捆屋公憂允價燦值為1萬元餐每平趣方米附）第三宋十二名條召除趨以下劈燕幾項原預(yù)提討（應(yīng)淚付）笨費(fèi)用晝外，慘計稅獎成本賣均應(yīng)壩為實爐際發(fā)冰生的背成本號。滾（一看）出天包工耳程未漫最終積辦理畫結(jié)算嫩而未紫取得陶全額高發(fā)票侮的，蒼在證平明資仇料充德分的蔥前提魂下，蒙其發(fā)交票不林足金茅額可芝以預(yù)堅提，獸但最涂高不顛得超塊過合企同總特金額因的10斃%。森（二撞）公鵲共配紐奉套設(shè)帳施尚債未建譽(yù)造或構(gòu)尚未呀完工譯的，容可按靠預(yù)算側(cè)造價傍合理豪預(yù)提橡建造舉費(fèi)用擋。此午類公課共配青套設(shè)搖施必瞞須符轉(zhuǎn)合已稈在售繳房合山同、鮮協(xié)議墾或廣庸告、捆模型炮中明齒確承臘諾建糞造且談不可盾撤銷掛，或訂按照榴法律裂法規(guī)有規(guī)定棄必須中配套腦建造廚的條誕件。易（窄三）遮應(yīng)向桶政府么上交荒但尚貸未上賴交的算報批警報建怨費(fèi)用翠、物鄰業(yè)完氧善費(fèi)醒用可硬以按勉規(guī)定斜預(yù)提匠。物犧業(yè)完屋善費(fèi)繁用是皂指按巷規(guī)定匯應(yīng)由肥企業(yè)扛承擔(dān)跪的物闖業(yè)管換理基愿金、笨公建獲維修素基金遞或其肚他專稱項基長金。解讀懶：三項欄預(yù)提境費(fèi)用塊可在能稅前組扣除上：1、出哥包工描程沒揉有取譜得發(fā)匪票（紐奉合同付額的10拳%）；2、按糟照中圣介機(jī)導(dǎo)構(gòu)的節(jié)工程妥概算嫩，預(yù)拿提配堡套設(shè)繭施成乓本（新避稅在）3、預(yù)桶提報悟批報識建、鳴物業(yè)娃完善蹤蝶費(fèi)用壺。第三冰十三脾條速企嗚業(yè)單巡壽獨(dú)建雄造的降停車楊場所貼，應(yīng)彈作為裹成本詠對象寨單獨(dú)縮慧核算推。利抓用地織下基賣礎(chǔ)設(shè)供施形遍成的羊停車討場所組，作鐵為公列共配酒套設(shè)媽施進(jìn)步行處達(dá)理。解讀旦：將地路下基探礎(chǔ)設(shè)燈施的剝成本箭作為柜公共膀配套脖一次礎(chǔ)性進(jìn)商入開冤發(fā)成爸本，陡等到彩停車秧場所墻出租少或者右出售設(shè)的時水候，谷一次循性作扛為收青入處謹(jǐn)理，緞無成袍本同趴其配吊比。第三襪十四嶄條旋企鼠業(yè)在距結(jié)算閱計稅硬成本婦時其量實際寫發(fā)生都的支封出應(yīng)班當(dāng)取賠得但敞未取搭得合風(fēng)法憑覆據(jù)的懂，不銅得計粥入計哨稅成串本，棍待實萄際取邀得合飼法憑肌據(jù)時哲，再窗按規(guī)漫定計備入計啦稅成脹本。提示朽：應(yīng)盡泛量在游有收狠入的瓶年度臟取得頃合法碑憑據(jù)各，或掠者說朵盡早駛?cè)〉寐暫戏ò閼{據(jù)親，以提防止愧以后筒年度脾即使其取得什了合聞法憑旁據(jù)也貞沒有收收入召同其映相配傻比。第三哪十五百條閱開熔發(fā)產(chǎn)漲品完浴工以風(fēng)后，敬企業(yè)內(nèi)可在時完工猶年度國企業(yè)腳所得扔稅匯姐算清叼繳前葉選擇陜確定靜計稅鼻成本眠核算兔的終混止日駕，不根得滯航后。尸凡已御完工扎開發(fā)鏟產(chǎn)品鑰在完闊工年區(qū)度未絞按規(guī)蠟定結(jié)茂算計溪稅成爸本，勒主管盞稅務(wù)疾機(jī)關(guān)天有權(quán)味確定炒或核降定其鎮(zhèn)計稅鋪成本仙，據(jù)屯此進(jìn)先行納夢稅調(diào)矩整，再并按《中華掛人民愁共和阻國稅謎收征斷收管池理法》的有濫關(guān)規(guī)夫定對呆其進(jìn)摔行處誘理。解讀計：及時疼性原而則稅務(wù)晝機(jī)關(guān)羅有確奮定或甲核定駕成本蘿的權(quán)班利。第三欠十六行條銹企鬧業(yè)以落本企祖業(yè)為房誠主體產(chǎn)聯(lián)合懇其他飼企業(yè)俘、單勇位、原個人趟合作間或合銷資開擱發(fā)房御地產(chǎn)晨項目情，且棚該項攻目未夠成立怨獨(dú)立恰法人就公司承的，敗按下清列規(guī)繼定進(jìn)吩行處賀理：燃得（一亭）凡舍開發(fā)藝合同墨或協(xié)歉議中小約定蓄向投郊資各清方（只即合廉作、憤合資塌方，駐下同存）分露配開纏發(fā)產(chǎn)迎品的傍，企救業(yè)在并首次渣分配玻開發(fā)診產(chǎn)品蒙時，橡如該鞏項目火已經(jīng)型結(jié)算蹦計稅嚇成本嫩，其撿應(yīng)分雷配給駛投資溜方開植發(fā)產(chǎn)筑品的矮計稅票成本鼠與其昏投資眨額之料間的值差額盛計入餐當(dāng)期鞭應(yīng)納村稅所清得額提；如贈未結(jié)章算計灶稅成覺本，捷則將熊投資脖方的冬投資擦額視鋸?fù)N銹售收鎮(zhèn)入進(jìn)懼行相漂關(guān)的橫稅務(wù)身處理藏。士（杠二）搶凡開句發(fā)合魚同或托協(xié)議智中約敞定分幟配項雁目利繼潤的華，應(yīng)磨按以西下規(guī)御定進(jìn)菠行處聲理：爺1.企業(yè)泉應(yīng)將打該項禮目形閉成的桿營業(yè)魄利潤凳額并瞎入當(dāng)易期應(yīng)找納稅卡所得訴額統(tǒng)斜一申雪報繳鑒納企葉業(yè)所鄙得稅布，不族得在米稅前止分配符該項喊目的唯利潤夾。同束時不享能因勢接受翠投資鄭方投鑰資額普而在殊成本絨中攤藏銷或扮在稅毅前扣馬除相施關(guān)的蜓利息犬支出造。2.投資余方取泄得該黨項目班的營獄業(yè)利鉗潤應(yīng)功視同幸股息枝、紅呈利進(jìn)圾行相剃關(guān)的究稅務(wù)校處理零。解讀財：投資積方投吵入資內(nèi)金同尾開發(fā)飯商合卡作建壞房的診處理徐。案例個：A企業(yè)柴聯(lián)合