房地產項目開發流程與運營管理講師：張志飛2016/07/04目錄房地產項目的整體開發流程土地獲取節點計劃與控制項目定位決策節點計劃與控制產品設計節點計劃與控制項目報建節點計劃與控制施工建設節點計劃與控制推廣銷售節點計劃與控制入伙交付節點計劃與控制房地產項目開發流程（住宅項目）前期土地獲取策劃定位規劃設計工程施工開盤銷售入伙交房1234567土地信息收集政策、市場調研可行性研究獲取土地使用權簽訂土地出讓合同獲得用地規劃許可證確權辦理土地證區域市場調研項目定位設計建議方案設計施工圖設計方案送審取得施工許可證工程招標七通一平施工圖紙、資料、材料、設備準備臨時用地或臨時占道手續辦理施工許可批文及辦理開工手續設計、施工、監理單位的協調申辦《預售證》或《銷售許可證》商品房銷售辦理銀行按揭竣工驗收建設工程規劃驗收進行權屬登記，取得相關證書物業移交3房地產項目的整體開發流程——企業視角與客戶視角4看樓決策簽約等待收樓收拾喬遷比較居住發展商物業管理項目論證企業視角的房地產流程客戶視角的房地產流程產品策劃營銷策劃規劃設計施工管理產品交付物業服務銷售實現各節點與時間標準項目啟動會（即項目啟動時間，取得設計要點后經集團評審通過的時間）；國有土地使用證(指國有土地使用證的簽發時間)；建設用地規劃許可證（指建設用地規劃許可證的簽發時間）；總平圖規劃設計完成（指規劃設計完成時間，以上報規劃局的簽收時間為準）；方案設計完成（指方案通過集團董事會批準的時間）；方案圖報建（指取得政府相關部門批文時間，以最后部門的批文時間為準）；樁基施工圖完成（指可用于招標及施工的樁基施工圖完成時間）；主體施工圖完成（指可用于招標及施工的施工圖完成時間）；建設工程規劃許可證（指建設工程規劃許可證的簽發時間）；精裝交樓標準施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項目可用于招標及施工的施工圖完成時間）；項目開工（指項目動土時間，以土方開挖或樁基施工的開始時間為準）；施工許可證（指施工許可證的簽發時間）；各節點與時間標準主體開工（指總包單位進場，以地下室底板或者承臺基礎施工開始時間為準）；預售證（指預售許可證的簽發時間）；開盤（指取得預售證后，正式開盤銷售的時間）；主體封頂（指主體屋面結構的完成時間）；竣工驗收（指竣工驗收備案證明的簽發時間）；入伙（指第一批辦理集中交付的時間,不指與小業主簽訂購房合同上的交樓時間）。項目時間計劃管理的工具房地產開發基本模式：（七階段、七專業、53個關鍵活動/節點）

設計配合

采購策劃、總包監理招標地質勘查、七通一平、施工準備及樁基等工程施工

項目取得項目策劃階段竣工入伙產品交付階段項目發展營銷設計工程采購組織項目論證

項目取得

市場調研初步項目定位規劃要點/規劃草案項目定位概念規劃設計項目營銷招商方案策劃租售前準備（含前期客戶積累）方案設計擴初設計施工圖設計主體結構施工至具備預售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、租售配合及入園手續配合租售事務管理成本前期成本估算測算設計階段成本控制及測算、形成

控制性目標成本確定

合約框架

動態成本管理工程實施階段的成本管理結算產品交付管理入住事務管理客服戰略用地規劃許可證國有土地使用證

規劃許可證

（辦理房地產預售施工許可證（

基礎提前施工報建）

許可證）產權初始登記工程施工配合物業方案策劃、設計配合、物業

公司選聘銷售配合工程條件評估投資估算投資目標執行監控項目計劃動態管理項目后

評估

項目運營策劃（含項目計劃）景觀/專項／二次設計、部品策劃

內部立項項目論證階段

項目策劃會

方案評審會方案設計階段

初設-施工圖階段主體結構開工

開盤銷售

程管理階段

銷售管理階段項目計劃管理的工具項目計劃管理項目里程碑管理項目節點管理項目供應商管理招標與合約管理風險管理目錄房地產項目的整體開發流程土地獲取節點計劃與控制項目定位決策節點計劃與控制產品設計節點計劃與控制項目報建節點計劃與控制施工建設節點計劃與控制推廣銷售節點計劃與控制入伙交付節點計劃與控制房地齊產企畫業土努地獲末取主究要渠頌道獲取貨土地誼五類遣渠道頭：政府矮招拍妻掛（慮招標易、拍孝賣、籃掛牌矮）收購掘、合善作招商伐引資將，配優套土萍地變更殼土地抗性質劃撥拿地淡及價深格考遲慮因萌素市場繁未來警預期項目蜜或區授域發輕展預硬期規劃限條件存的市香場實喜現及愉經濟澇實現企業餡發展凳戰略瀉和機互會成激本競爭遭對手灶狀況丈分析拿地營各部守門職兄責投資祖開發網部：址收集黎土地學信息——項目筆立項律報告賣（分足公司跳）——項目摩立項笛審批仆（董頂事會厭）——項目漂可研琴報告煩（集遲團）——項目圣投資航決策屯（董超事會豬）——項目鑼獲取上（招岸牌掛艷、股縫權收觸購）——成交據確認筑書移艷交給毛項目掩公司羽。營銷暴部：智初步脆市場怠調研雷及定絞位草譽案。設計滿部：擺概念浙規劃添設計迅方案刻。工程助部：膏現場乒踏勘輩（確敏定是皆生地螺、熟艙地還遲是毛神地）袍。財務膽部：鹽可研竿版投涌資收需益、段初步槽籌資胃方案饅。成本形部：壯控制炕性成柴本目芹標（寧限額碗指標傷、成唱本控庭制系右統規蔥范）銜、可碰研版豆成本飯（根節據設府計部級提供嫁的規聾劃要夸點進孩行估蒜算）租。采購隸部：領制定瓣項目防合約緣瑞計劃易方案泥、市抓場調的研合擴作方膏資源漸。目錄房地便產項痛目的席整體類開發際流程土地舉獲取蘭節點界計劃帶與控私制項目摧定位林決策廁節點握計劃寸與控翻制產品堂設計塔節點胃計劃貝與控識制項目掃報建監節點芳計劃授與控貞制施工啄建設傲節點既計劃雨與控尊制推廣板銷售竄節點夾計劃舞與控賊制入伙底交付譯節點饅計劃它與控巴制房地嫩產項林目開撓發四逮大核銜心要虎素決策鵝資金決策陽項目決策合人力決策控時間地產葉項目框開發測三大方核心繁要素場：錢噸、地導、人壁、時決間！房地民產項荒目開螞發決旅策模驅型項目或常規巖五種悶投資辦開發漢模式城市距運營臭投資因模式城市歡運營武與大饞盤結飼合模貨式現金駕流項濤目開諷發模諒式高周兇轉開松發模效式稀缺黃資源鉤開發遠模式萬科洋：7對眼像睛項未目決孟策模瞇型龍湖賺：城水市地味圖決肚策體短系項目挖定位兩決策濃各部車門職罰責投資申開發害部：職建設漢規劃么許可命證——國有時土地侄使用粥證。營銷有部：叛編制烘項目爬經營著策劃姿書（任包括團市場礎調研庸深化發、項域目定拼位報冒告、美定價采方案柱、示蕉范區火方案詢）。設計蹲部：穿概念戴設計配任務串書——概念家設計藝深化摩方案酸。工程咱部：野編制共項目粉工程跪節點達計劃題。財務尚部：歇概念汗版投疾資收凍益（需三個壘指標士）。成本泄部：念可研耳版成刺本（照根據從設計鍬部提項供的最規劃煮要點插進行萄估算修）。采購恒部：經營銷宵合作惡方資維源（粥廣告揚、代花理公激司、洽概念仔性設飾計單范位）逃。關鍵辭要素何：項暢目經加營策鐵劃書頂、概電念設放計深黃化方楊案。目錄房地僻產項頸目的線整體榮開發漢流程土地射獲取犬節點成計劃蜻與控透制項目推定位水決策鍬節點豈計劃暢與控忌制產品份設計渾節點踐計劃拋與控石制項目扇報建罵節點恰計劃盛與控牽制施工燦建設置節點白計劃互與控算制推廣杯銷售數節點頌計劃砍與控扣制入伙乘交付碰節點籃計劃詳與控賤制前期劈燕策劃領與設濱計周華期指完標論證當階段設計信管理苗階段概念傷規劃施工膚圖策劃縫階段55天(多層)70天(高層)實施互方案概念暑規劃草秩案大盤陜至少3個月至少1～1.賭5個月概念望規劃參/戰略夫規劃大盤18響0天中小些盤5翠5天市場鳥定位肉：1稍5天門；概念頃規劃仇：3怖2天廁；成果施確認砌：8忍天；方案漲設擴初秩設計計高層/復雜潛戶型街多層90天多層70天設計比前準飽備：敗0天倒；設計拌過程心：高層鑄：方真案5濕0天侄+擴初己35圣天多層局可省超擴初對，方袍案6請5天參；成果縣確認圓：5降天；設計夾前準鹿備：浮0天倉；設計滴過程毀：多孔層5血5天高層典70丈天；成果塔確認怎：不臭計時北間拿地祥與項閣目論努證時絲式間設計軌周期潔：高錢層21啊5天；藏多層18銳0天大盤訴（一衫期多稿層）30米5天18房地爹產設友計管敵理程齊序優竊化土建鋒擴初建筑衡、規慎劃方潛案結構較、設毛備初步當方案施工測圖設直計建筑賣、規劃犯方案部品設計辰及定板概念難規劃草鎮案概念得規劃方灘案施工乒圖概念貌規劃草魚案概念卷規劃方蕉案方案放設計施工執圖設監計景觀宣概念濱方案撤設計景觀注施工寺圖設晝計擴初堂設計實施帽方案爸設計找階段銷售鹽配合威資料產品功、技倉術創稱新研繡發論證恢階段拿地序節點策劃旁階段方案似報建設計饑管理威階段擴初溉設計工程管理景觀塌方案詠設計銷售酒示范陵區設辦計部品拿材料蘇調研部品達材料粘清單部品東材料戶定板誰封樣產品趨配置并建議施工諸圖設閥計指跳引模型耍研究結構防設計設備廣選型建筑恐平面19主要停設計辦階段汗與周槍期概念窩設計薄：大偵概6周；詳規柱設計摸：大塊概6周；單體堆方案男：大騰概12周；擴初究方案熔：大婚概6周；施工特圖設蛋計：饅施工宿標準楚和結語構形悲式大鄭概10周；景觀記設計柱：大交概5-份6周；樣板謊房及曲會所諒設計依：大骨概4周常見呀的問玻題：進度鴿問題臨：進笛度難逮以控餅制、辯專業咐公司久難以杜銜接建。質量倦問題吉：評釋價體舅系和爬評價想經驗拒的缺多失。設計總控制病點概念翠設計阻研究區域序確認勾概念爪設計集研究駁結論規劃豈方案陷設計區域柳規劃恐設計詠評審橡會單體曬確認限額順設計設計籮差錯穴率（揭設計抄錯漏委變更勇費用/總變番更費革用）實施耗方案渴完成基礎綠施工去圖全套亞施工店圖完潑成景觀恐設計銷售云包裝烘設計設計遞周期項目搶重要叛節點詳規勻報建方案饒報建初步繁設計姑報建施工遍圖報沒建開工隸時間開盤旁時間各部義門職勿責投資所開發算部：擠方案聯設計秀報批沒批復郊意見默書——建設填工程毒規劃觸許可顫證——基礎幻玉施工夏許可姐證。營銷巧部：經編制靠營銷只總綱杰及評炕審、請組建捐營銷督團隊嘴。設計番部：耐編制雹方案副設計家任務騙書——規劃銷設計蛛方案帆評審典（含張單體楊設計亞方案巴）——景觀施方案濟評審——初步忠設計交成果踐評審命（含丑基坑和支護胖設計爺圖）——建筑肥施工農圖評攝審（凱含基變礎設蒙計圖路）——正式厘施工倦圖評竄審。工程尚部：盟地質沃初堪——地質駁詳堪——土方鑼開挖祝及邊乳坡支牛護——基礎爺施工竟。財務美部：越方案廈版投鋸資收服益（丸三個擁指標敢）。成本鄙部：掌方案倍版成絞本、俘施工餅圖預淹算（弟根據駁設計熄部提棋供的罪規劃薪要點音進行六估算粒）。各部耗門職壁責采購獅部：復施工顯圖顧怒問單訪位——景觀某、室奸內、郊方案鐮設計侮單位——監理床單位靜招標——土建呀總包紡招標——工程何材料螺設備他采購廉。客服私、物乎業部覽：物丟業策雄劃方弊案。關鍵貍要素董：各虎類設晚計方縣案、都合作甩方資址源、悠項目帖營銷氧總綱恒、土總方開軋挖及捧邊坡傲支護關注照風險記點工程級部、素投資蠢開發伙部、志設計摟部關烈注設客計指望標表工程貿部、府設計需部、典營銷鐘及客蠅服部脅關注廈交樓孔標準設計意部、迎工程鈴部、喬營銷壁及客帳服部爬關注田一戶嶼一圖工程鵲部、香設計鉗部、甘營銷志及客語服部奴、投秒資開彎發部帶關注傷變更融和報薄建圖劑紙目錄房地緊產項深目的憂整體晝開發顯流程土地鼻獲取現節點援計劃跨與控叫制項目億定位兼決策襲節點踢計劃搞與控草制產品濱設計膊節點圾計劃收與控些制項目詠報建岔節點聯計劃姥與控朵制施工盆建設旗節點神計劃旁與控慶制推廣櫻銷售晝節點帶計劃伏與控紡制入伙鴨交付公節點爹計劃拜與控矛制項目豆報批修報建擠流程開發辦開發經營許可證項目手冊計委固定資產投資計劃項目立項規劃局建設用地規劃許可土地測量、評估國土資源局國有土地使用權證土地確認、報批土地交易開發辦人防辦墻改辦消防支隊環保局基礎設施牌套費開發管理費人防異地建設費墻改基金消防設施費環境評估及排污費規劃局建設工程規劃許可方案審批規劃局中標通知書質檢站散水辦勞保辦定額站安檢站安全許可定額鑒別勞保統籌散水押金質檢委托城管大隊執法大隊規劃局開發辦建委基建科施工許可證預售許可證放線管理房地迷產項蘋目一拌般報勸批報杯建流贊程加快偉項目丘報批曬報建陷進程內部假控制喉：設揮計圖倆紙的信圖紙羞質量串、藏出圖縮慧時間抹、圖殺紙變予更（對報建因圖紙圍的變帶更）翅；現場缺配合揪：項虧目現雜場現核狀、洋項目日現場尺接待由；外部揀協調踏：當笛地各跑級政佩府包副括規宗劃局括、建帥設局漫、國缸土局壤、城耍管、武質檢洋站、法消防資等各嶼類工哄作協紙調；合作孤方的刑協調安：合油作方弄報建妄資料棒、合錯作方滾工程建配合猶（主烘要是棒現場宰）、合作稠方報榆建工習作（遮勞保均金、砌中標誦備案貌、淤視泥證擴等）粉、合查作方棗的資傳源配此合（跡尤其臉是專爸業部肢門）墊。目錄房地全產項量目的元整體擋開發雕流程土地度獲取而節點擾計劃陳與控奪制項目仁定位段決策樸節點蒸計劃肝與控蓮制產品羨設計匪節點倦計劃土與控起制項目展報建滋節點笑計劃攀與控佛制施工戚建設鉛節點公計劃也與控脾制推廣固銷售猾節點繳計劃沸與控獻制入伙雄交付脆節點毫計劃肝與控白制施工州建設脅階段權控制事關鍵您要點關鍵解要點陵：質量煉控制蔑！進度屠控制食！成本窗控制厲！協調浸管理秤！工程臘建設扯的相漠關知啦識工程超建設略組成兩部分鋒：土寄建、撇水電零、安激裝及剪設備忘；整體逮工程奮建設濕：單蓋體部芽分、佩環境載部分世、室唉外管厲線；建筑屋結構竊形式吳：磚互混、刑框架藏、框熄剪、溪鋼結責構等跪；項目顏施工困周期櫻（合儀理進輸度）訂：多層壇及低合密度悉：9—欺12個月悲；小高撓層：1年半星；高層端建筑駐：2年到2年半艦。施工污組織所次序皮：基礎階部分灶→主炭體工足程→錘外墻歪裝飾多及安娘裝→開園區境管線瘋→景仍觀施馬工→殺竣工晚驗收勻。項目晨進程瓜設計纖與實子施房地放產項友目開呆發進重程計腸劃與敏實施添，是肆為了粥在計領劃時盼間內承完成孫房地統產開遼發任葛務，箱回收顧資金膚，達杏到投腔資收菊益的踏日標芝。項銹目進季程計薦劃的反實施鐮受多單方面慚因素器干擾奏：工程賓施工肺因素房地京產政蛙策因突素市場庭環境鼻因素開發屑商資績金因暖素當地閣政府轎規劃貧與關濫系因展素外部丘干擾竊因素其它湖不可喊抗力喊因素房地欺產開副發前燈期工它作的厘質量嫁管理房地域產開捕發前幕期工史作挑選輛咨詢餃單位重視玩可行海性研擊究報境告的樂質量嚴格牛項目旋前期嗎工作欣成果蘆的質柏量評誕審房地雀產開定發設靜計質扛量（五功能京質量略）管棄理建立聲了基慶本的英工作脈流程看，為席規范叔設計稠質量仔管理擠奠下稼基礎坦；但是朽更有蜓效的搶設計往質量煮管理抹應該蓄發生辜在施伐工之蕩前，根據阻設計盡管理都的控占制流梯程，找從以原下兩裙階段被完成抗設計公質量拒（功景能質懇量）馬的有悅效管趴理：1、規減劃設邁計階巧段質浪量管瘋理2、施屬工圖姿設計查階段驗質量防管理房地蹄產開原發施手工質悅量（帆工程奮質量友）管提理施工花是開嚇發項丑目形衡成實脾體的踏過程浪，也撫是決綁定最惱終產羞品質鋒量的蓄關鍵紗階段杯。工程毫項目撤施工殃涉及怪面廣生，是米一個工極其軌復雜良的過闊程，嗓影響愛質量踏的因融素很肥多，贊使用錯材料卸的微皮小差瓣異、薯操作靠的微傘小變澇化、筐環境謎的微跡小波架動、鏡機械肢設備匠的正奸常磨升損，環都會隆產生挪質量茄變異膊，造振成質績量事糕故。工程庭項目茂建成連后，句如發染現質嬌量問喇題又稿不可壤能像煉一些閉工業演產品舞那樣近拆卸白、解輝體、盆更換棒配件械，更度不能妥實行慨“包塞換”閘或“陸退款逮”，令因此耗工程飲項目賣施工斬過程忘中的蘆質量角控制芝，就倦顯得堵極其兵重要雖。房地隱產開輸發施革工質階量（富工程面質量雪）管旱理施工安階段摘的質棍量控旬制制定渣適當魂的質恨量目惕標，跑因為眾質量稠目標徒常與首項目厭進度蠟控制豬、成漆本控叔制處池于相皺同優獨先級酒。因晝此，暮質量古目標際必須釋堅持莊實事菊求是泰，因彈地制攔宜。籃目標狠過低園，會遇對項架目帶需來傷挽害，曾失去狀市場竭競爭魚力；混過高源會造誦成投底入成靜本加塊大，艷綜合輪開發唉績效緊降低心。適騎當增倡加項勵目的掠一致掏成本洞，減匹少非嶺一致隊成本麗；適潑當增繪加預料防成子本，毀大力芝降低色事故女成本擱。強調趣施工達現場帥的技劍術質沖量管發理，婚建立灑統一另的標屋準化立的質夢量管私理體矩系，員編制箭詳盡警的施祖工作主業指劫導書險和施論工方百案，瘦嚴格賢檢驗很標準眼，強爆調執掛行力討！房地系產開趕發施舒工質蘭量（探工程用質量芬）管濃理現場與有效垂質量李管理陪關鍵保環節工程逗樣板而先行技術賠方案取先行施工獎關鍵隱工序敗控制項目疼工程瘡階段拆成本逗目標城確立畝與管耽理項目功實施糊階段穿成本促管理工程部現場簽證、技術核定的現場控制、工程質量和進度的管控、編制進度計劃提供施工圖設計變更的控制、專項工程的優化造價采購部簽證變更的費用審核、專項工程的成本分析、動態成本的跟蹤和回顧、成本調整研發部計劃財務部財務指標的動態跟進資金計劃審核互動目錄房地廟產項彈目的扎整體徹開發匹流程土地獨獲取矮節點桑計劃隆與控繩制項目旱定位獅決策駐節點澡計劃玩與控叢制產品鄭設計鏟節點迅計劃仗與控偶制項目礙報建亞節點痰計劃衡與控斥制施工逐建設無節點職計劃談與控蕩制推廣半銷售踏節點匪計劃攝與控境制入伙括交付游節點糊計劃鉛與控黨制項目揉營銷腫策劃姜與推蚊廣銷元售三女個階類段售前旱階段售中炕階段售后資階段市場培、客汪戶、汪產品客戶案、傳宇播、屠銷售糧服務緣瑞、價濃格、咐促銷風險犧控制策劃俘咨詢筒、代羨理公任司銷售輩代理加、廣嘩告代貿理、鏟媒體律師浴行、洪銀行坑、房渾管部尺門關鍵棕節點組建蘆銷售尼團隊碗；踏（擠銷售秩總監埋、銷挽售經孤理、霉銷售例員、仗策劃廊總監茂、策勁劃經設理、晌策劃視師）項目媽形象撤定位冬；狠（謊主推企廣語廉、主濁形象梢畫面愧、項街目案趙名、杠項目LO匙GO等）項目疲銷售妹賣點津提煉管；（琴區位匪、地增段、畜產品舞、環插境、賽價格負、品您牌等栽）項目溜營銷信執行成方案雙；（荷開盤覽方案崗、銷末售手敏冊、發銷售險周期融、價救格、我法律光文件勵、培樂訓等需）項目脹營銷寸推廣滔方案坦；蠶（做推廣江周期沒、媒絲式體組夏合、利費用鼠計劃校、重嘗大營準銷活副動方演案等蠟）項目興展示廟區包漠裝方雁案；跌（外低圍導瘋示、紀售樓惱處、疫樣板聾房、計看樓造通道別、工紛地等鐮）關鍵置節點合作脾方資伏源使恰用；鑒（廣數告公餓司、用代理薯公司武、制兆作公鉤司、殃短信廉公司羊、媒坐體、匹印刷供等）項目溜第一飼次廣捕告出弱街；公司睛及項灶目品炒牌推記廣；項目巨展示塑區開銅放；項目房誠價格籍聽證拖會；項目劍一期斧開盤團；營銷恒費用硬預算杠。各部遠門職叢責投資辰開發演部：答面積也預測塵報告——取得裝預售辭許可慰證。營銷肢部：脖開盤許方案森、價乳格、泡洗籌絕、開藥盤實毛施。設計桌部：湊配合縱銷售澇的設益計輸且