星級酒店商場可行性項目分析報告./WORD格式整理版星級酒店商場可行性項目分析報告目錄〔一市場調研及分析41．宏觀經濟情況分析41.1國民經濟發展41.2經濟實力41.3產業發展結構51.4外資投資狀況61.5居民消費62．20XX平陰主要經濟指標72.1國民經濟主要指標72.2平陰居民年平均收入分析72.3在崗職工平均工資82.420XX勞動力平均工資92.5項目所在區人口及勞動力情況93．本項目地理位置、環境分析103.1地理位置103.2氣候條件104．旅游業狀況及發展形勢114.1旅游經濟分析114.2代表年份旅行社入境市場情況154.3旅客平均停留時間、平均消費數額、酒店平均入住率年度對比.155．酒店業發展狀況165.1平陰酒店按星級構成劃分：165.2平陰酒店按客房規模劃分為：175.3平陰酒店按經濟類型劃分為：175.4酒店業收入185.5酒店平均房價及出租率185.6平陰高檔酒店平均入住率年度對比196.酒店市場未來發展趨勢預測196.1主題式酒店196.2產權式酒店206.3綠色酒店206.4品牌連鎖式酒店206.5精品酒店207.酒店市場發展對項目的影響217.1發展潛力217.2國際商務客源提供機會217.3星級酒店缺乏帶來投資機會227.4酒店管理趨勢與國際接軌227.5競爭力影響22〔二個案分析231.市場調研個案對比分析232.個案分析24〔三項目定位及功能布局461．定位依據462．項目整體定位463．市場定位464．目標客戶定位475．產品設置——功能布局定位47〔四酒店設計建議531.總體設計關鍵點532.功能分區及布局設計關鍵點533.星級酒店硬件設施機電部分建議62〔五開發計劃構想73〔六酒店經營管理方案741.酒店管理公司的選擇建議742.經營管理理念及模式建議743.管理組織框架結構建議754.酒店推廣策略建議及價格預測764.1酒店推廣策略建議764.2酒店各項收費建議77〔七項目投資估算781.工程簡要及概況782.瑞銀—華融酒店總投資估算表803.瑞銀—華融酒店內裝飾工程投資估算814.瑞銀—華融酒店機電工程投資估算825.瑞銀—華融酒店輔助設施投資估算表836.酒店前期開辦費用估算83〔八酒店開業后營業收入、成本費用及利潤預測851.入住率預測852.餐飲及康體娛樂收入853.酒店開業后十年經營目標預測內容請詳見后頁864.說明87〔九酒店開業時間工作進度計劃建議891.酒店開業時間工作進度計劃表請詳見后頁89〔十項目SWOT分析901.項目優劣勢分析902.項目機會/威脅點分析903.綜合競爭力分析90〔十一項目可行性結論911.項目整體經濟效益評估912.項目不確定性分析923.可比性結論市場調研及分析宏觀經濟情況分析1.1國民經濟發展近年來平陰利用地區資源優勢,政府宏觀調控。大力落實政策扶持工作,轉變發展方式,綜合經濟實力得到了很大的提升。立足工業強縣,深化改革。在產業優化配置的基礎上按照"生態山水園林城,省城休閑旅游后花園"的功能定位。規劃和完善"東拓、西進、南延、北伸"的空間布局。新農村的建設、城區功能板塊的調整、三大產業的"高、精、細"布局必將為平陰地區的經濟發展帶來一個新的飛躍。為第三產業的發展迎來一個新的春天。1.2經濟實力快速、健康增長的態勢：〔20XX數據全年完成生產總值129.7億元〔預計,下同,可比增長17%；地方財政一般預算收入3.55億元,增長18%,稅收比重占74%,提高4個百分點；固定資產投資64.6億元,增長22%；出口創匯3.4億美元,增長60%。工業經濟支撐作用進一步增強。加大技改創新和招商選資力度,完成工業投入42.8億元,4萬噸球鐵一期、16萬噸合成氨、200噸阿維菌素等一批項目竣工投產；總投資15億元的海川炭素、3億元的機床鑄件加工、3億元的鐵礦開發等一批項目落戶平陰,引進內資22億元、外資1000萬美元。全縣規模以上工業企業達到143家,實現銷售收入208.6億元、利稅29.5億元,分別增長23%和24%；四大支柱產業不斷壯大,占規模以上工業產值的比重達到86%。大力發展循環經濟,萬元生產總值能耗下降4.9%,二氧化硫、化學需氧量排放量分別控制在4311噸、3753.8噸以內。農業發展實現提質增效。著力發展現代農業,糧食生產穩步發展,總產達到22.8萬噸；四大主導產業進一步拓展提升,新發展油用玫瑰2000畝、干鮮雜果5300畝、無公害設施蔬菜3000畝、奶牛等畜牧養殖小區36個；規模以上農業龍頭企業達到40家、綠色無公害農產品品牌29個、農業經濟合作組織67個,帶動6萬農戶進入產業化經營領域。服務業加快發展。合理布局商業網點,轉變發展業態,傳統商服業經營規模不斷擴大。實施市場拓展、家電下鄉行動,健全完善配送網絡,新建改造農家店50個,家電下鄉5000臺〔件。創新玫瑰旅游節慶模式,平陰知名度進一步提升,接待游客20萬人次。房地產業健康發展,完成投資2.5億元,竣工面積18萬平方米。改善金融生態環境,引進XX商業銀行,齊魯證券營業部即將落戶我縣；組建城市改造、城市建設投融資公司,完善投融資平臺,提升了經營城市載體。物流業加快發展,錦東物流中心開工建設,物流企業達到14家。1.3產業發展結構〔20XX統計數據國民經濟運行平穩。初步核算,20XX全縣完成生產總值152.26億元,按可比價格計算,同比增長14.3%。其中,第一產業增加值18.41億元,同比增長4.3%,對經濟增長貢獻率6.2%,拉動GDP增

長0.9個百分點；第二產業增加值95.36億元,同比增長16.6%,對經濟增長貢獻率68.1%,拉動GDP增長9.7個百分點；第三產業增加值38.49億元,同比增長13.0%,對經濟增長貢獻率25.7%,拉動GDP增長3.7個百分點。

結構調整取得新進展。三次產業比例由上年的12.8：62.0：25.2調整為12.1：62.6：25.3；非公有制經濟實現增加值96.97億元,同比增長21.8%,占GDP比重63.7%,比上年提高4.0個百分點；固定資產投資率53.2％,比上年提高5.0個百分點。

發展方式逐步優化。高新技術產業增長較快,規模以上高新技術產業企業23家,實現產值53.56億元,增長35.5%；占規模以上工業產值比重17.8%,同比提高2.0個百分點；利稅6.47億元,增長36.1%,利潤3.99億元,增長42.2%。

節能降耗取得新成效。全縣萬元生產總值綜合能耗1.12噸標準煤、萬元生產總值取水量73.4立方米、萬元生產總值電耗898.6千瓦時,分別比上年下降5.8%、2.7%和2.0%。農業生產穩定發展。農作物播種面積54709公頃,比上年增長1.9%。其中,糧食38177公頃,比上年增長2.1%；蔬菜7534公頃,增長2.9%；油料2958公頃,與上年基本持平；棉花3772公頃,與上年基本持平。全年糧食產量21.8萬噸,略減1.4%；蔬菜產量49.7萬噸,增長5.1%；肉類產量4.2萬噸,增長5.3%；禽蛋產量3.1萬噸,增長4.8%。

20XX主要農產品產量

產品名稱

單位

產品產量

比上年增長％

糧

食

噸

217778

-1.4

棉

花

噸

4558

2.7

油

料

噸

10599

1.1

水

果

噸

115602

1.2

蔬

菜

噸

497461

5.1

肉

類

噸

41631

5.3

禽

蛋

噸

30848

4.8

奶

類

噸

25683

26.8

水產品

噸

1900

全縣規模以上農業龍頭企業發展到50家,農業合作社210個,無公害品牌達59個,有機品牌13個,綠色品牌3個,產地認定35.4萬畝,標準化種植面積32萬畝。全縣規模以上工業企業達到154家,同比增加10家。規模以上工業企業完成增加值86.47億元,增長19.9％,占第二產業增加值的90.7%,占全縣生產總值的56.8%。

工業經濟平穩增長。工業經濟效益明顯改善。規模以上工業企業實現銷售收入253.02億元,增長25.3％,實現利潤23.01億元,增長39.5％,實現利稅36.99億元,增長27.0％,經濟效益綜合指數295.1%,同比增加2.4個百分點,資產負債率51.7%,增高0.8個百分點,總資產貢獻率39.6%,提高0.3個百分點。

支柱產業規模擴大。機械裝備、水泥建材、醫藥化工、食品加工四大產業實現銷售收入213.54億元、利稅31.18億元,分別增長25.2%、22.9%,分別占全縣規模以上工業的84.4%和84.3％。

重點企業運行穩定。瑪鋼公司、伊利乳業、山水集團、黃河特鋼等重點企業實現銷售收入108.81億元、利潤12.43億元、利稅17.93億元,分別占全縣規模以上工業企業的43.0%、54.0%和48.4%,分別增長4.2%、41.4%和26.5%。建筑業平穩發展。20XX,全縣完成建筑業增加值5.10億元,增長3.6%。新資質等級建筑企業32家,總產值6.72億元,增加值2.21億元,利稅0.35億元,分別增長0.93%、26.3%、2.9%。房屋施工面積96.56萬平方米,增長0.1%；房屋竣工面積41.23萬平方米,增長1.0%,其中,住宅27.52萬平方米,增長0.1%。

●房地產業健康發展。20XX,全縣資質以上房地產開發企業13家,完成開發投資3.59億元,增長56.7%。其中,住宅投資2.55億元,占房地產開發投資的71.0%；商品房竣工面積10.16萬平方米,下降26.6%；商品房銷售17.38萬平方米,增長70.2%,商品房銷售額4.36億元,增長102.8%。20XX房地產企業實現利稅0.80億元,實現利潤0.54億元。固定資產投資投資規模適度擴大。全年完成全社會固定資產投資81.01億元,增長24.0%。其中,第一產業投資8.06億元,增長25.0%；第二產業投資48.32億元,增長10.9%；第三產業投資24.63億元,增長61.1%。

工業投入穩定增長。全縣完成工業投資45.04億元,增長4.6%。其中,

4萬噸球鐵二期工程完工投產；XX丞華科技有限公司新型建材生產項目一期工程完工,二期工程已順利開展；XX樂喜施肥料有限公司擴建項目已竣工試生產；魯西化肥16萬噸合成氨系統節能平衡改造二期工程和煤球生產項目完工投產；XX福膠藥業有限公司即食阿膠項目進入生產階段；海川炭素余熱發電項目建成使用；豐源炭素6萬噸煅燒爐及技術中心項目竣工投產。

投資效益穩步提高。全縣固定資產交付使用率54.1%,提高1.1個百分點；項目建成率〔不含房地產投資46.6%,提高3.9個百分點。新增主要生產能力〔或效益：

110KV平直線建設工程33.7公里；合成氨16萬噸/年；煤球25萬噸/年；汽車平衡軸10萬套/年；汽車配件鑄造8000噸/年；汽車、摩托車缸體2萬套/年；內胎1000萬條/年；石墨及炭素制品23萬噸/年；復XX70000噸/年；化學農藥120噸/年；阿膠制品2000噸/年。國內貿易、對外經濟

消費品市場保持繁榮。20XX,全縣實現社會消費品零售額51.09億元,增長17.3%。其中,批發業完成6.08億元,增長15.3%；零售業完成34.25億元,增長14.7%。公有制經濟完成6.79億元,增長7.5%,非公有制經濟完成44.30億元,增長18.9%。非公有制經濟所占比重為86.7%,同比提高1.2個百分點。

對外貿易形勢嚴峻。全年出口創匯〔海關口徑22376萬美元,下降40.1%。其中,三資企業出口16425萬美元,下降29.5%,內資企業出口5951萬美元,下降56.1%。

招商引資和利用外資取得新進展。20XX,全縣引進內資24.62億元,增長9.5%。其中,過億元項目11個；新批外資項目2

家,合同利用外資249.1萬美元,實際利用外資1007.5萬美元。

交通運輸和郵政業

交通運輸業形勢穩定。年末公路通車里程1140.6公里,比上年增加48.3公里。村級公路503.8公里,比上年增加39.9公里。全年客運量132萬人,客運周轉量5930萬人公里,同比分別下降2.9%和20.0％。貨運量492萬噸,貨運周轉量47327萬噸公里,同比分別下降3.9%和4.0%。

郵政業平穩發展。全年郵政業務總量達2143萬元,同比增長7.6%；報刊流轉額428萬元,同比增長28.8%。財政、金融和保險業

財政收支結構進一步優化。20XX全縣地域財政收入123555萬元,同比增長33.7%,其中,地方財政一般預算收入41970萬元,同比增長18.3%。其中,縣本級收入28900萬元,鄉鎮級13010萬元。地方財政支出103587萬元,同比增長7.5%。其中,地方財政一般預算支出81305萬元,同比增長10.3%。全年完成稅收總額93061萬元,同比增收19305萬元,增長26.2%。

存貸款快速增長。年末全縣金融機構各項存款余額70.20億元,比年初增加17.29億元,同比增長32.7%。其中,城鄉居民年末儲蓄余額42.87億元,比年初增加6.29億元,同比增長17.2%。各項貸款余額34.36億元,比年初增加11.97億元,同比增長53.4%。其中：工業貸款2.59億元,比年初增加0.13億元,增長5.1%；農業貸款9.68億元,比年初增加1.69億元,增長21.2%。20XX存貸比48.9%,提高6.6個百分點,金融機構對我縣經濟發展支持力度進一步加強。

保險業穩定發展。20XX人民財產保險公司和人壽保險公司保費收入11164萬元,同比增長11.2%；賠款支出3973萬元,同比下降15.5%。教育、科技、文化、衛生和體育事業

教育事業持續平衡協調發展。教育資源進一步優化,對11458平方米校舍進行升級改造及維修,實驗小學錦東校區建成招生,義務教育階段學生實現了免費上學,為401名初中寄宿生發放生活補助32.08萬元；為641名高中貧困生發放助學金64.1萬元；為3969名中職生發放助學金296萬元；為1843名家庭困難學生發放救助金54.15萬元。20XX全縣各類學校在校學生4.47萬人,同比下降2%。其中,普通高中在校學生達0.74萬人,同比下降7%,高中入學率89%；初中生在校人數為1.14萬人,同比上升6%；小學生在校人數為2.21萬人,同比下降4%,適齡兒童入學率100%。

科技事業穩步發展。全年共組織實施各類科技計劃38項,取得科技成果9項,其中有6項達到國內先進水平。

衛生服務能力繼續提高。投資1700多萬元對部分醫院及衛生院進行設備更新和改造建設。新農合人均籌資額提高到100元,其中財政補貼80元,個人繳納20元,參合人數增加到26.33萬人,先后為

79.73

萬人次報銷2519.71萬元。年末全縣擁有衛生機構74個,其中醫院14個；衛生機構擁有病床1095張,各類衛生技術人員1438人,其中執業醫生592人；全縣萬人擁有衛生技術人員38.6人,同比增加0.3人,萬人擁有病床29.4張,同比增加1.3張。全年全縣衛生機構共診療61萬人次,其中：門診56萬人次,急診2萬人次,住院2.7萬人次,健康檢查1.3萬人次。

文化、廣播電視事業協調發展。年末擁有文化館、文化宮、博物館、圖書館各1個,圖書館圖書總藏量3萬余冊。廣播人口覆蓋率和電視人口覆蓋率分別為98%和99%。無線廣播平均每日播音時間9小時50分鐘,電視節目為有線和無線兩套,每周播出時間231小時。

體育事業成績顯著。全年共舉辦各類運動會34項次,參加競賽的運動員達1.6萬人次,向省市體校輸送體育后備人才17人,我縣運動員在市級以上比賽中獲獎牌63枚,其中世界級金牌1枚,國家級金牌2枚,省級金牌33枚。城鄉建設和環境保護

城鄉建設取得新成績。20XX末,縣城建成區面積14.74平方公里,城市道路長度和道路面積分別達到60公里和229萬平方米。城鄉重點項目建設步伐加快。錦東新區規模進一步擴大,職教中心、錦東小學、公路局辦公樓、勞動大廈投入使用；福源小區、錦繡園、豪門莊園、通達花園等片區改造工程部分住宅已經入住；平安路建成通車；進一步完善道路、水、電、暖、氣及排污等管網建設；新裝路燈386盞,改造路燈348盞；東阿鎮小城鎮建設進程加快；迎全XX鄉環境集中整治取得明顯成效。

公用設施建設不斷改善。全年管道天然氣供氣量3670萬立方米,液化石油氣供氣量541噸。天然氣和煤氣用氣人口6萬人,集中供熱面積150萬平方米,其中家庭供熱面積130萬平方米。全年自來水供水量484萬噸,其中生活用水231萬噸,城鄉居民生活用電1.30億千瓦時。

環境保護取得明顯成效。年末縣城累計建成煙塵控制區面積14.7平方公里,煙控區覆蓋率100%。環境噪聲達標面積10.1平方公里,縣城噪聲達標區覆蓋率68.5%,城市環境空氣主要污染物可吸入顆粒物、二氧化硫、氮氧化物年均值分別為0.074毫克/立方米、0.034毫克/立方米、0.027毫克/立方米,均達到國家控制標準。社會保障、社會福利和殘疾人事業

社會保障工作取得新進展。20XX全縣參加企業養老保險的人數達

35841人,養老保險費共征繳14775萬元,收繳率為98%,新增擴面人員

3645人,支付152戶企業7591名離退休人員養老金及853名遺屬補助金11352萬元,社會化發放率保持100%。參加機關事業單位養老保險的人數達11859人,共收繳養老保險費8911萬元,收繳率達100%,支付離退休人員養老金9297萬元。醫療保險統籌基金共收繳3424萬元,支付3398萬元,收繳個人賬戶金2697萬元,支付2207萬元,收繳大額醫療救助金345萬元,支付298萬元。農村社會養老保險金收繳196萬元,發放養老金117萬元。收繳失業保險金2228萬元,支付2763名失業職工失業救濟金789萬元。收繳工傷保險金594萬元,支付

743萬元。

困難群眾生活保障水平繼續提高。城鎮低保標準由原來每人每月240元提高到260元,農村低保標準由原來每人每年1080元提高到1200元。全縣1774人享受城鎮低保,7909人享受農村低保,全年發放低保金702萬元。

社會福利事業穩定發展。7處鄉鎮敬老院全部通過了省一級敬老院評定驗收。集中供養標準由每人每年2600元提高到2700元,分散供養標準由每人每年1600元提高到1700元,支付供養資金204萬元。現有床位915張,入住五保對象827人,集中供養率達到81%。實施大病醫療救助,為1450個大病五保戶、城鄉貧困戶、"三老"優撫對象發放救助資金131萬元。

慈善事業發展較快。全縣所有鄉鎮、村〔居建立了慈善機構,成為全省第一個將慈善機構普及到村〔居的區縣。累計募集善款2493萬元。救助各類困難群眾18476人次,支付善款1491萬元。

殘疾人事業保障有力。繼續實施

"生態助殘"工程,建立平陰縣安養院和光榮院,為100戶貧困殘疾人家庭建設沼氣池。為200名貧困精神病患者實施了免費服藥,為30名精神病患者進行住院救治,為80名貧困白內障患者實施免費復明手術,為100例肢體和智力殘疾人開展康復訓練,建立"我的兄弟姐妹"庇護所和日間照料站。人口與居民生活

人口保持低速平衡增長。20XX全縣年末戶籍總人口達372385人,同比增長0.4%。全縣人口出生率8.27‰,死亡率6.54‰,人口自然增長率1.73‰,同比下降0.81個千分點。全縣男女性別比為100.3：100。

就業形勢保持穩定。全縣從業人員21.25萬人,增長1.3%。其中,第二產業從業人員8.05萬人,增長0.6%,第三產業從業人員6萬人,增長1.9%。全年轉移農村勞動力17109人,其中有序轉移7806人。安置城鎮就業3480人,其中,困難群體就業247人。免費培訓失業人員3264人,安置下崗失業人員再就業1275人,零就業家庭實現至少一人就業,城鎮登記失業率4.5%,同比下降??0.8個百分點。

1.4外資投資狀況我縣利用外資進入集中收獲期提前實現雙過半

今年1-6月份,我縣批準5家外商投資企業相繼擴股增資,新批準1家外商投資企業。7家外商投資企業完成實際利用外資908.5萬美元,占全市下達年計劃1000萬美元的90.85%,同比增長79%,實現時間任務雙過半,超額完成計劃進度。實際利用外資的構成特點：一是原有外商投資企業的擴股增資占較大比重。5家擴股增資企業共形成實際利用外資862萬美元,占94.88%。二是臺商投資較多,形成實際利用外資的7家企業中,有5家是臺商投資企業,并且均為臺商獨資企業,共形成實際利用外資442萬美元,占48.65%。三是原有外商投資企業是全縣實際利用外資的主力。全縣實際利用外資908.5萬美元均為原有7家外商投資企業形成的。〔縣貿促會

王文生1.5居民消費居民生活水平繼續提高。城鎮居民人均消費性支出8302元,增長25.9%。其中,人均食品支出2746.36元,增長9.6%；人均衣著支出777.45元,增長23.5%；人均交通和通訊支出1860.84元,增長128.4%；人均教育文化娛樂服務支出832.15元,增長5.4%；人均居住支出807.67元,下降1.7%。城鎮居民恩格爾系數為33.1%。年末每百戶城鎮居民家庭擁有汽車14輛,摩托車74輛,電腦70臺,空調器114臺,電冰箱94臺,移動電話188部。農民人均生活消費支出達到3700元,同比下降8.7%,其中：人均食品支出1565元,增長1.3%；人均衣著支出172元,減少2.3%；人均家庭設備用品及服務支出220元,增長7.1%；人均交通和通訊支出590元,增長35.4%；人均居住支出314元,下降67.8%；人均醫療保健支出368元,增長5.3%。農村居民恩格爾系數達到42.3%。年末每百戶農民家庭擁有空調10臺,汽車8輛,電腦6臺,住宅電話84部,移動電話96部,電冰箱24臺,洗衣機36臺,摩托車82輛,電視機114臺。

城鄉居民居住條件繼續改善。年末城鎮居民人均住宅建筑面積33.1平方米,增加0.2平方米。全縣農民人均居住面積35.6平方米,人均比上年增加0.7平方米。2.20XX平陰主要經濟指標2.1國民經濟的主要指標2.2平陰居民年收入分析城鄉居民收入穩定增長。年末城鄉居民人均儲蓄余額11514元,比年初增加1653元,增長16.8%。全縣在崗職工平均工資達18953元,增長11.8%。城鎮居民人均可支配收入12221元,增長9.5%。全縣農民人均純收入為6657元,同比增長7.3%。20XX城鄉居民收入比擴大到1.84：1。

2.3人員就業和薪資狀況〔20XX一季度數據單位從業人員人數上升全縣非私營單位季末從業人員47714人,同比增加3901人,增長8.9%。在崗職工46041人,同比增加4012人,增長9.5%。單位從業人員同比增加的主要方面在工業,工業增加了2153人,占增加總數的55.2%。原因主要是①09年同期基數少,如XX第七棉紡織廠、XX雙豐紡織有限責任公司、XX市雙益紡織有限責任公司09年初正式破產。三家單位原有從業人員2027人。②經濟危機后企業效益好轉,部分企業招聘大量職工入廠。職工勞動報酬總量穩步增加,人均工資水平不斷提高1、單位職工勞動報酬總量穩步增加全縣非私營單位從業人員勞動報酬為22476.2萬元,增長23.1%。其中：在崗職工工資為22208.2萬元,增長24.0%。分行業看,在崗職工工資總額增長居前三位的是：制造業增加2866.1萬元、教育業增加189.5萬元、房地產業增加160.7萬元。2、在崗職工平均工資不斷提高全縣非私營單位在崗職工平均工資4846元,比上年增加568元,增長13.3％。分行業看,①平均工資居前三位的是：金融業11442元、信息傳輸、計算機服務和軟件業7880元、教育業7254元。②居后三位的是：農林牧漁業2047元、建筑業2900元、住宿餐飲業3302元。20XX一季度職工工資總額和平均工資有所增長的主要原因：一是正常的調資因素,機關、事業單位正常晉升工資和津貼補貼的兌現拉動了工資水平增長。二是全縣經濟持續、健康發展為職工工資的提升提供了有力保障。三是通過年報會議和執法檢查工作的開展,部分工業企業將原來錯誤的統計口徑進行了調整。2.4平陰地區勞動力平均工資政府事業單位辦公區主要單位：農機局、農業局、林業局、勞動局、衛生局、公路局、檢察院等政府事業單位辦公區主要單位：農機局、農業局、林業局、勞動局、衛生局、公路局、檢察院等3.本項目地理位置、環境分析3.1地理位置平陰地理位置優越,交通、通訊便利。地處東經116°23′至116°37′,北緯36°01′至36°23′。位于XX、XX、聊城三地市的結合部,是華北與中原、XX半島與內陸地區進行經濟貿易的必經之地,歷史上就是重要的商品集散地和物資中轉站,今天已成為XX向魯西南輻射的重要窗口,105、220兩條國道和014省道貫穿全境,與京滬、京九兩大動脈相連,縣、鄉道路全部實現柏油化。現在平陰縣并鄉設鎮為6鎮兩個街道辦事處。榆山街道辦、錦水街道辦、東阿鎮、孝直鎮、安城鎮、玫瑰鎮、洪范池鎮、孔村鎮。面積：827平方公里。人口：人口35萬,轄6鎮1鄉,346個行政村3.2氣候條件平陰屬于暖溫帶氣候區,由于所處的地理位置,形成了夏熱冬冷、四季分明的大陸性季風氣候。平陰年平均氣溫14.7℃；最冷月為1月,月平均氣溫為-0.4℃,最熱月為7月,月平均氣溫為27.5℃。年平均降水量671.1mm4.旅游業狀況及發展趨勢4.1旅游經濟分析4.2代表年份和旅行社入境狀況4.3旅客平均停留時間、平均消費數額、酒店平均入住率年度對比5.酒店業發展狀況：5.1平陰酒店按星級構成劃分：5.2平陰酒店按客房規模劃分：5.3按經濟類型劃分5.4酒店業收入5.5酒店平均房價及出租率6．酒店市場未來發展趨勢預測未來市場預測:21世紀,酒店的竟爭越來越趨向一種更高質量的競爭,這競爭就是文化的競爭,特色競爭,服務競爭。6.1主題式酒店主題酒店也稱為"特色酒店",是以某一特定的主題,來體現酒店的建筑風格和裝飾藝術,以及特定的文化氛圍,讓顧客獲得富有個性的文化感受；同時將服務項目融入主題,以個性化的服務取代一般化的服務。主題酒店從建設開始就注重其主題文化的營造。從設計、建設、裝修到管理經營、服務都注重酒店獨特的主題內涵,突出酒店的文化品味,形成酒店的個性,從而在市場上形成鮮明的主題形象。主題酒店作為一種正在興起的酒店發展新形態,在我國的發展歷史不長,分布范圍目前也僅僅局現在酒店業比較發達的XX、上海、XX等地。我國第一家真正意義上的主題酒店,是20XX5月在XX開業的威尼斯酒店,它融合了文藝復興和歐洲后現代主義的建筑風格,以威尼斯文化為主體進行裝飾。6.2產權式酒店它是開發商將酒店的每間客房分割為獨立產權出售給投資者,投資者一般不在酒店居住,而將客房委托酒店管理公司統一出租經營獲取年度客房利潤分紅同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權的一種模式,這種模式也成為我國休閑度假酒店和旅游房地產發展的一種新趨勢。6.3綠色酒店21世紀是環保的世紀,是綠色的世紀,一家中檔酒店每日經營所需能耗和廢氣的排放量與同規模的工礦企業相當。當今世界已進入綠色革命的環保時代,綠色酒店也因此應運而生。綠色飯店提倡的就是綠色經營與綠色管理。所謂綠色經營不外乎包括兩點,一是減少一次性物品消耗,加強回收再利用；二是降低能耗,節約經費開支。而綠色管理則包括五方面的內容,綠色理念、綠色技術、綠色行為、綠色制度和綠色用品。6.4品牌連鎖式酒店中國酒店市場作為一個新興市場,擴展空間廣闊,希爾頓、假日、喜來登、雅高等國際知名酒店集團都先后進入并搶灘這個市場,這些酒店集團之所以能夠在國際市場大行其道,其根源就在于品牌。中國酒店業要想在國際競爭中占有一席之地,必然要創造自己的品牌,走品牌化連鎖的道路。連鎖也稱聯號,是指所有成員均使用統一字號或商標的企業共同體,未來中國的酒店發展,品牌就是優勢,連鎖就是趨勢。6.5精品酒店精品酒店特色先行、不拘一格、不限體量、風格各異,各有獨道,每一個房間都可能有一個故事、一個夢想。也許展示著沉淀的歷史、文化,歷盡滄桑,跨越時空;也許體會著極具先進科技與智能,時尚奢華。使每一位居停的客人體會到流動的藝術精品,盡顯奢華、貴氣與身份。7.酒店市場發展對項目的影響自二零零零年以來,跨國酒店集團已經開始在中國二線城市和地區布點,外資的進入不僅將XX酒店納入國際營銷網絡,先進的管理和經營理念也可以帶動XX酒店更快與國際接軌。20XX開始,無論從經營理念或模式上說都將可能更先進、更靈活,XX酒店業績將進入一個"氣候性"發展時期。7.1發展潛力經濟繁榮商機無限20XX平陰人均GDP經濟發展迅猛是酒店、旅游等產業得以發展的優勢之一。各色會議、節慶同時吸引大量商務客人,建設文化大省、歷史文化名城等各種項目增多,如今年XX省旅游文化節的重頭戲——亞洲藝術節等文化活動對商務客商的拉動,且XX各種商務展會活動不斷增加,如陶瓷、家電、花卉等活動頻頻開展,勢必吸引大量客商入住酒店。7.2工業強縣提供客源市場7.3星級酒店缺乏帶來投資機會XX目前高星級酒店缺乏。近幾年來,每年春秋兩季展會旺季,XX高星級酒店入住率接近100%。而由于本地酒店業承載能力不足,不少商務住客因為XX缺少下榻的理想酒店,分流到XX、XX等鄰近城市,這樣,每年從XX流失的游客達100萬人次。XX地區目前尚無五星級酒店,打造五星級酒店的計劃目前也在緊密籌備中,其中有正在進行升級改造的新世界萬怡酒店、和本項目海景酒店等。為了適應XX經濟發展,計劃在今后10年內建成5家至9家五星酒店。相對滯后的酒店業也將因地緣優勢及優越的投資環境等讓各類投資企業看好其巨大潛力和上升空間,紛紛把目光緊鎖XX市場。XX酒店業將進入一個突破性的發展階段。7.4酒店管理趨勢與國際接軌20XX底開始,伴隨國有資產高星級酒店陸續成功轉制,引入全球最大及網絡分布最廣的專業酒店管理集團,XX酒店業正式開始與國際接軌。7.5競爭力影響伴隨現有4星級酒店改造升級和近幾年看好投資前景的酒店業,項目將潛在更大的競爭市場,然而把握機會爭取快速搶占高端市場樹立地域標志,加以依托政府對項目支持將可以有效推動項目成功。縱觀XXXX地區酒店趨勢,近期2-3年內在XX開發投資五星級酒店,仍有較大的市場機會。〔二個案分析酒店外觀某寶盛大酒店酒店寶盛大酒店管理公司寶盛大酒店星級★★★★企業性質某市政府招商引進,XX寶盛建設集團獨資經營傳真電話坐落地點郵政編碼地理交通市中心市政府0.5公里

火車站XX火車站30公里

人民商場0.2公里

市政府0.5公里

龍山公園0.5公里周邊環境東距旅游勝地泰山30公里,南距文化名城孔府〔曲阜70公里,西距歷史古跡梁山50公里,北距省城XX國際機場80公里,周邊與濟青、京滬、京福高速公路及104國道相連接,交通十分便利。投資總額1.2億規模建筑面積28000平方米,主樓21層,設備先進,設施完善,是目前XX地區最具規模,功能最全,檔次最高的酒店休閑中心之一。裝修風格以明清民族風格為基調,融入現代高科技的產品,使酒店既顯現中國古典文化雅韻,又能滿足現代人的各種生活需求。配套項目多功能廳、商務中心、健身房、桌球室、棋牌室、KTV包廂、演繹吧、桑拿按摩、足浴等大型康體、娛樂設施和購物中心,是國內外賓朋進行商務、旅游、休閑、會議的擇地房型與房價入住日期房型門市價前臺現付價早餐床型寬帶普標ARMB440RMB274雙早券10大/雙免費高標ARMB500RMB304雙早券10大/雙免費普標BRMB480RMB304雙早券10雙床免費普套ARMB700RMB304雙早券10雙床免費高級套房ARMB760RMB346雙早券10雙床免費高標BRMB540RMB346雙早券10雙床免費商務標間ARMB620RMB346雙早券10雙床免費商務大床間RMB500RMB346雙早券10大床免費商務標間BRMB660RMB399雙早券10雙床免費商務套ARMB920RMB399雙早券10雙床免費普套BRMB740RMB441雙早券10大床免費高級套房BRMB800RMB513雙早券10大床免費豪華套房RMB1280RMB680雙早券10大床免費總統套房RMB2880注：加床80元/床〔含早餐1位客房總數：238間客房配套設施中央空調會議服務擁有大小不同會議室共九個會議室類型面積容納人數收費標準配套設施其它教學式1間400㎜350投影儀、電視、話筒、音響設備、便簽紙、鉛筆、圓珠筆、桌椅、茶杯可根據要求提供鮮花和條幅服務。座談式8間附：酒店周邊周邊環境〔南臨龍山河沿河綠化帶騰飛廣場、東靠噴泉廣場、與龍山公園隔河相望。西鄰市府市委,公安局、糧食局、民政局、廣播電視局等政府、事業單位。北面是以國貿大廈為中心商業圈。1.市場調研個案對比分析市場調研個案對比分表詳見后頁個案分析彩虹大酒店、枚苑賓館、福記膠東人家、順風肥牛、金豪澳洲肥牛、老年之家等某寶盛大酒店東阿東平分析內容酒店名稱星級管理公司企業性質電話傳真坐落地點郵政編碼報價<幣種>結算〔幣種地理交通：周邊環境簡述：位置員工人數停車數量上年總收入投資總額房間類型項目房間數門市價折扣價團體價面積〔套內標準間豪華間套間客房總數年平均出租率宴會廳/會議室〔面積及可容座位數娛樂/康體設施〔面積/收費標準餐飲：餐廳名稱數量總座位數面積平均消費〔單位：元/人/餐配套設施酒店特色簡述：集飲食娛樂、商務住宿、康體健身于一體,功能齊全,設備一流。酒店客源分析散客客源會議客源團隊客源長住客源其它客源會議設備及租用價格項目定位及功能布局定位依據市場調研資料為前提,主攻競爭對手的空缺本項目地域特點、社會狀況、人文及生活習慣四星級酒店硬件設施評星級規范超前和預留可持續發展的空間消費可容的感受及日后管理的規范需求投資于收益的平衡最佳方案項目整體定位準四星級商務型酒店,突出以接待商務客人為主。準四星級硬件設施,突出建筑風格及設施完善。國際標準高品質酒店管理公司管理,突出國際連鎖品牌,以知名品牌提升價格優勢及服務水平,彰顯酒店品質。市場定位以四星級酒店的管理標準和硬件設施為先決條件,以接待各級政府官員、大型企事業單位商務客人為主；政府、企業各類會議/展覽市場為輔；積極開拓長住客戶市場,適當接待旅游團隊。身份與尊貴的標志物超所值享受的標志平陰最高級別酒店的標志目標客戶定位客源目標高層次商務人士政府機關人員及其客戶各大公司、集團及協議客戶具有高消費能力的本地人士參加會唔、展會的客戶適當的旅游團體客戶客源目標比例預測定位短途商住散客25%-30%宴會及會議50%-40%團隊客人5%-5%長住客人15%-15%其它客人5%-5%5.產品設置—功能布局定位各功能面積比例：總體建筑面積為20800平方米客房8400平米,占總面積40.38%餐飲+娛樂7200平米,占總面積34.61%公共配套〔大堂等1,500平米,占總面積4%后勤區域4,400平米,占總面積11%設備設施層5,000平米,占總面積12.50%11客房房型樓層建筑面積m2〔注1套內建筑面積m2客房數量〔套所占%總樓層建筑面積m2標準間4735160727520豪華標準間473530181410豪華套間6952108690總統套間2351771-235殘疾人客房合計2019855注1：*樓層建筑面積包括客房、走廊、電梯、服務間等客房樓層的建筑面積,不含大堂、餐廳、后勤、娛樂等設施的分攤；*套內建筑面積與樓層建筑面積的比率初定為75%,該數據作為經營預測和功能布局的參考,在方案設計過程中應由設計師與管理公司對此數據根據實際情況進行調整。*客房輔助設施設于各客房樓層的服務間,每服務間總面積不小于29平方米。其中：洗消間〔獨立而相連布巾儲藏間員工衛生間〔內設馬桶,拖把洗滌池22餐飲部總面積4500平米備注其中首層大堂酒吧-酒吧-收銀臺-吧臺-臨時演奏臺-服務間-洗手間150行政層酒廊-廳-吧臺-小型自助餐臺-洗手間150提供行政樓層客人入住、休息、會客西餐廳-招待臺-餐廳-廚房-開放廚房-送餐間-酒吧/收銀臺-服務間-衛生間500頂層或首層凈面積約300平米餐位可設120多至150位中餐廳-大小單間20個-餐廳-酒吧/收銀臺/海鮮池、燒臘明檔-廚房-接待區-服務間-洗手間1300潮、粵為主,適應當地飲食習慣特色餐廳-餐廳-收銀-廚房-服務間-洗手間400東南亞風味餐廳或日、韓特色餐廳宴會廳-VIP休息間-可組合的三個廳-接待廳-音響監控室-酒水庫房-廚房-備餐間-設施儲藏間-洗手間-衣帽間-辦公室1200可拆分配合會展中心提供會議場所、宴會場所。為當地婚宴最高級別場所帶動客房、餐飲收入多功能會議室500可拆分6-8間會議室茶藝-茶藝館-備餐間-洗手間250*填補區域內高星級酒店空白*茶藝近兩年的潮流*日本客人〔外資公司需求33康體娛樂總面積4000平米3.1健身區總面積950平米其中健身房250健身舞室80室內壁球場100可以在頂層乒乓球室100臺球室120棋牌室-18個包間、2個大套房包間30020個包房,可設1-2個豪3.2SPA中心總積1600平米其中桑拿水池200平米按摩室20間桑拿室3間蒸汽房2個更衣室120平米SPA水療中心150平米休息區250平米3.3美容美發廳150平米3.4夜總會--演藝廳-服務間-酒吧-收銀-小型廚房-化裝間-洗手間900平米KTVKTV約15-20個包房〔每房設專用衛生間3.5游泳池400平米4公共區域面積1500平方米4.1大堂、行政樓層大堂其中主要通道停車處2條有雨蓬車道；最小4.5米寬車道寬車道行李車存放25平米首層入口大堂500平米左右首層團體入口/等待區250平米首層行李間30平米行政層空中大堂150平米左右首層禮賓臺商務中心150平米公共衛生間首層小賣/禮品/書店集中區域按功能分隔3.3美容美發廳150平米3.4夜總會-酒吧-小型廚房-化裝間-KTV-演藝廳-服務間-收銀-洗手間900平米KTV約15-20個包房〔每房設專用衛生間3.5游泳池400平米4公共區域總面積1500平米4.1大堂、行政樓層大堂主要通道停車處3條有雨蓬車道；最小4.5米輔助車道停車處2條有雨蓬車道；最小4.5米行李車存放25平米首層入口大堂500平米左右250平米首層行李間30平米行政層空中大堂150平米左右首層禮賓臺商務中心150平米其中公共衛生間首層小賣/禮品/書店集中區域按功能分隔臺球室首層團體入口/等待區49●項目定位及功能布局5行政辦公區域4400平米5.1經理辦公總面積150平米總經理總經理助理其中總經理秘書含行政公共區總面積接待共用會議室復印傳真中心員工衛生間茶水間其中郵件室/儲藏5.2前臺辦公總面積150平米與前臺直接相連前臺辦公經理職員工作區/柜臺工作間/柜臺智能管理計算機、電話設備間〔兼酒店電腦、程控交換機房服務中心/話務收銀工作間其中復印/傳真5.3財務辦公總面積130平米財務經理總會計師成本應收、應付信賃經理總出納收銀收入審計財務部其它職位其中儲藏,文檔5.4人力資源總面積150平米人力資源經理人力資源副經理培訓經理/副經理人力資源主管人力資源部其它職位培訓室檔案/儲藏其中工會辦公與人力資源辦公分開,從員工入口處有獨立的通道50●項目定位及功能布局5.5銷售/市場總面積〔凈130平米銷售/市場主管銷售主管助理銷售副主管餐飲/宴會銷售銷售接待銷售代表公關主管公關美工室復印/傳真其中儲物間5.6餐飲及娛樂辦公總面積100平米餐飲部經理宴會經理康體娛樂經理5.7客房辦公室總面積70平米客房部經理客房副經理/主管辦公室文員電話間客人遺留物品存放室其中借客用品庫5.8洗衣部設備加工間總面積500平米辦公室客衣組洗衣設備車間布巾集收間洗滌物劑、高危化藥料庫客衣待領存放室洗衣用品物料庫布巾周轉庫5.9布巾、制服部及客房其它用房總面積190平米布巾、制服收發中心縫補布巾車間客房部客用品物料總庫清潔機械設備庫其中清潔物料庫5.10工程部總面積〔建筑280平米總工程師辦公室值班工程師辦公室工程工具材料倉庫弱電維修間機管維修工場其中裝修工場51●項目定位及功能布局5.11保安總面積80平米最小20平米其中消防及監控室最小12-15平米或依據當地規范5.12倉庫總面積〔建筑650平米文具倉玻璃器皿、瓷器、不銹鋼器倉酒水倉百貨倉危險品倉其中總冷庫5.13員工設施總面積750平米女更衣室含員工淋浴間員工餐廳員工醫療室5.14公區保潔員工具、洗潔室40平米1宴會客衛生間旁3員工生活區內4大堂后其中5客房部辦公室旁每個不少于6平米。分布于各公區,后區。5.15其它用房〔部分總面積〔建筑1030平米干垃圾房濕垃圾房車庫車輛管理處〔入口車庫車輛管理處〔出口花房加工間男員工倒班宿舍其中女員工倒班宿舍6設備層5000平米7室外停車場不低于200車位可布局為地下、地上停車位保安部辦公室食品、調料倉其中男更衣室2會議、多功能廳旁*以上數據只做供設計師參考依據,最終按大樓的柱距分布和大樓外形的不同而有所調整。52●酒店設計建議53〔四酒店設計建議1.總體設計關鍵點按照準五星級酒店設計標準建筑主題鮮明,外觀造型獨具一格,新穎別致的地域標志形象規模壯觀,構思獨特,布局科學,裝潢典雅,色調協調功能布局及裝修裝飾與所在地歷史、文化、自然環境融合一體,可以烘托其建筑物風格及文化氛圍,突出顯示嶺南水濱城市特色。富麗豪華的門廊及入口,彰顯五星級酒店的豪華氣派設備設施配置齊全,品質一流,使用方便、安全智能管理設計,溫度、濕度適宜,客人身置其中感覺舒適設計行政樓層及無煙樓層有直達行政樓層或總統套房樓層的專用控制措施<或專用電梯>2.功能分區及布局設計關鍵點前廳〔大堂--與接待功能相適應寬敞空間,不使客人產生壓抑感--在非經營區設置適當的客人休息場所--各門廳及主要公共區域設置殘疾人坡道--大堂公共衛生間設計殘疾人專用區--配合酒店風格：天花、地面、墻壁裝飾及藝術裝飾別致,格調高雅、材質高檔并采用綠色環保材質--前臺客人貴重物品保管箱數量控制在客房總數8-15%--各公共區域標識清浙規范,中英文同時顯示,另可配備多媒體信息查詢系統--各功能分區動線合理,方便客人活動,與員工動線分開●酒店設計建議54客房--客房凈高度不得低于2.7米,條件允許客房高度也可設計在3--不少于30%的客房應配有陽臺<可考慮以套房和行政套房區設置陽臺>,條件許可情況可增幅至50%客房有陽臺<根據項目地區、景觀而定>--有防噪音措施,隔音效果良好--考慮設置殘疾人客房的特殊要求〔無障礙設置--全部客房衛生間配有靜音、節能、環保型水箱--全部的客房內配套客用保險箱--不少于3個電話線插頭,分設在床頭、寫字臺及衛生間--不少于2種國際通用規格的電源插座,方便客人--客房照明燈光以暖色為主,避免使用燈光管或過多石英燈泡--100%客房應設有微型酒吧<MiniBar>配備靜音/節能/環保型小冰箱--電源及燈具照明開關位置便于客人使用--提供國際互聯網接入寬帶網端口簡易使用介紹--行政套房及總統套衛生間考慮干濕區域分設,淋浴、浴缸分設,且設淋浴噴頭水流可調節。--浴室地面選用安全可靠的防滑材料--浴缸內底防滑處理,浴缸墻面配扶手把桿--浴室裝修材料選用環保概念,少用黑或深色材料,易于保潔,耐用可靠--衛生間低噪音的排風系統--客房門鎖選用先進、智能、保安監控管理的產品,可利用內置記憶系統解讀每次進入客房的人員。●酒店設計建議55--就餐客人的舒適與方便樓層布草間餐廳的規劃建議酒店餐廳應設置在飯店的最低層,現在許多餐飲設施也會設計在樓頂的最高層,如旋轉餐廳等,餐廳設計要點應遵循：--污水排放及垃圾清除設施的集中設置--餐廳的自然采光效果和外景環境影響及滲透--裝修、裝飾與餐飲種類的協調統一酒店各類餐廳主要服務于客人,因而動線就圍繞客人與服務客人而設計。客人的動線：服務于客人動線：食品：--樓層布草間、服務間盡可能設于消防梯、員工貨梯的核心筒內。--餐廳與廚房的統一,以及原料儲存室的合理安排及進出暢通餐廳動線設計建議電梯/步行梯餐廳入口餐廳餐座廚房備餐間通道餐座用后餐具通道洗碗間飲品：酒吧通道用后杯具洗滌區餐座●酒店設計建議56動線關系：--餐座排列保證客人動線、服務客人動線通暢距離不宜過長--服務客人動線與客人動線必須避免交叉影響--通道應盡量寬暢、直接,位置應與餐廳入口緊密連接--洗手間應設置在隱蔽之處,不被客人座位直視--吧臺位置要可以環顧四周,其工作間與儲藏間相連接,方便物品補給--位置合理,布局科學,傳菜線路不與其它公共區域交叉--粗加工間與其它操作間隔離,各操作間溫度適宜--有專門置放臨時垃圾的設施,并保持封閉,排污設施通暢清潔--餐廳、廚房之間隔音、隔味、隔熱措施良好,進出設置分開的彈簧門--冷菜間、面點間、獨立分隔,各環節有充足和完備的消毒措施--廚房內、灶臺上采取有效通風、排煙措施、地面防滑處理餐廳與廚房的關系：--餐廳與廚房的連接距離不宜過長--廚房備餐間入口宜隱蔽或采用過道間隔--廚房與備餐間,備餐間與餐廳宜采用雙道門交錯設置,避免廚房排風機的作用,使廚房產生負壓,同時防止油煙及噪音混入餐廳--不宜采用彈簧門,雙開推拉門方便實用宴會廳、多功能廳區域設置建議--宴會廳凈高度不小于5米,容納至少500人32422以上--由于客流量大而集中,應便于人流集散--應設立貴賓室、衣帽間、音像設備控制室--燈光區分控制,亮度可調節●酒店設計建議57--應配套與多功能廳及宴會廳規模相適宜的公共衛生間其多功能廳、宴會廳公共洗手間潔具配備參考數據國外國內大便器1個/100名男性1個/50名女性1個/100名男性3個/50名女性小便器1個/25名1個/40人洗臉盆1個/1—15人2個/16—35人3個/36—65個4個/65—200人1個/150人洗手間通道寬應在1.2—1.5工具間面積應在1—2動線分析建議：多功能廳和宴會廳的動線應主要由客人及服務客人的動線構成,其動線設計要點：--客流集中避免與住店客人活動相沖突,最好有單獨的出入口,出入口最好在兩個以上,出口設置不易靠近舞臺,并應放設立雙道門,凈寬不小于1.4米--多功能廳、宴會廳客人動線與服務客人動線明確區分防止交叉--多功能廳、宴會廳應與廚房有密切的連接--多功能廳、宴會廳舞臺位置應與貴賓室靠近--舞臺可根據不同需要設定為固定、升降、組合等形式--多功能廳及宴會廳宜采用多種組合設計會議設施--同聲傳譯設施,多媒體演示系統--電視/電話會議設施--幻燈機、投影儀及投影屏幕〔自動--現場監控系統及視、音頻傳播系統--良好的隔音和遮光效果--燈光可以分區控制,高度可以調節●酒店設計建議58--配衣帽間、貴賓室康體及娛樂設施--康體娛樂設施布局康體娛樂項目的消費對象,多數是住店客人,其綜合功能應包括：*體現酒店檔次盡顯客人的尊貴身份功能構成：a.b.c.健身、健美功能訓練娛樂、休閑功能更衣休息a.接待區b.更衣/淋浴區c.準備活動區d.體能訓練區e.泳池區f.球類活動區*健身、娛樂、休閑、放松*追求體育、藝術、文化的至高品味區域設置：--娛樂區流線分析接待區域游泳區域各類棋牌室桑拿SPA區域更衣區域準備活動區域健身房體能訓練其他球類場館淋浴區域●酒店設計建議59--游泳池設施規劃*面積規劃建議游泳池設施與專業競技游泳場館有明顯的區別,一般不設置跳水池和練習池,而多用于健身娛樂型,主要提供給客人休閑之用,分設：成人游泳池和兒童戲水池或增加按摩泳池。推薦成人游泳池尺寸：最小8㎡x15㎡=<120㎡水面>中型8㎡x18㎡=<144㎡水面>最大8㎡x25㎡=<200㎡水面>本案推介專用也可做異型池,視酒店設計規模而定成人游泳池水深一般在1.5-1.8m深淺水區深度在1m左右<并設置浮標安全線提示客人>兒童戲水游泳池水深一般在0.15-0.5m左右a.采用嗅氧消毒方法b.循環水泵、水循環過濾器c.消毒設備、加溫、補償供水系統*設備建議為保證客人安全及衛生標準,必須配置必要的循環水處理系統,其中包括:●酒店設計建議60d.毛發聚集器e.控制監測儀表*面積規劃桑拿區域包括：接待區男、女健身浴房區域男、女桑拿區域〔干區/濕區-淋浴休息區域休息廳桑拿浴設備設施面積指標首先是確定預計消費客人人數。根據選用不同規格桑拿浴房、蒸氣浴房的空間尺寸來確定面積規模。而桑拿區域及按摩池根據不同形狀的設計要求,面積也會有所差異。休息區域占總體面積30%-50%按摩區域SPA水療貴賓房其中參考面積數值為--桑拿浴：接待區域：20㎡——40㎡；●酒店設計建議61公共區域--設置觀光電梯、客用電梯、服務電梯后勤區域--設備流線設計要求管道鋪設考慮供應干凈水與污水隔離電線鋪設考慮防短路、防火災隱患電視線路考慮通訊線路的干擾電源插座,供水閥門安置便于客人使用控制凈水與污水設計不合理--設置閉路監控客人活動區域所有管道、電纜不應裸露檢修口即美觀,裝飾手段隱蔽便于檢查維修管理和電纜鋪設直達使用部門各樓管線設置應直接而不要迂回節省材料減少運輸送中能源損耗控制不合理造成的噪音污染充分節約創經營效益空間*獨立的員工食堂、廚房、浴室、宿舍*提供員工出入的專用通道及員工電梯--與酒店規模相適宜的車位：本項目功能布局設定不低于200車位--與酒店外部設計及城市協調的綠化景觀充分利用空利用空間安全可靠隱蔽便于維護使用方便節省能源控制污染間--員工設施〔含衛生間、更衣室車場及外圍●酒店設計建議623.五星級酒店硬件設施機電部分建議電梯a.客用電梯：電梯的配置數量要與酒店的規模〔主要是總建筑面積確定,也就是說設備與接待量相關。提供客人的電梯服務以每客房1.75占用量于高峰等候時間不超過45秒作考慮.每100間客房至少提供一臺。每臺電梯每次最大載客量為15人,電梯的運行速度以每秒2米b.服務梯及貨梯：酒店必須有足夠的服務梯〔可作貨梯使用,服務梯是安裝在員工服務區域〔后勤,可停留于酒店任何一層〔特別是服務設施層及最高層,專門為酒店內部人員使用。所以服務梯的轎箱面積需比客用電梯稍大,可選用每次最大載客量為17人,每秒的運行速度是1.5米的服務梯型號。2臺供250間客房,當客房每增加1至250強電a.供電系統--酒店的供電必須有三路供電來源：第一路、第二路電源為市電,要求互為備用,其備用容量為100%；第三路電源容量應能保證消防系統、事故照明及高層酒店中一部分客梯用電。●酒店設計建議63--備用發電機酒店備用發電機組的最大發電量應是酒店最大用電量的15-20%左右。啟動方式：柴油發電機須有同步自動轉換裝置,在主供電源中斷供電時啟動發電機。防火等級：按規范要求和主要負荷確定防火等級。自備緊急發電機應有自動投入和復位的開關設備。燃油儲備：提供緊急發電機滿負荷運轉至少48小時的燃油儲存。b.緊急供電范圍：--緊急照明--噴淋泵、消火栓泵和恒壓泵--火災報警系統--電話系統、保安〔消防監控中心系統--酒店電腦系統--廚房冷藏柜和冰箱--樓宇控制系統--污水排水泵和地下水排水泵--防排煙系統和控制柜、廚房排風機和樓梯間加壓風機--至少有一臺客梯和一臺服務梯可維持正常運作并能通往所有樓層--污水處理設施--生活用水設施●酒店設計建議64c.緊急照明范圍：--出口標志--出口通道和樓梯間--通向戶外的門--公共樓梯--消防控制室--程控交換機設備房和電話總機房--動力、電力和電梯設備房--公共洗手間--工程部辦公室--行政辦公室--室外宣傳廣告設備安裝工程--航空標志燈<如有需要>--員工更衣室和洗手間--健康中心和桑拿中心--保安辦公室--停車場--游泳池d.有關供電系統的工程--動力配線工程--室內照明及燈飾安裝工程--建筑物輪廓照明及燈飾工程--室外路燈、庭院照明和停車場等照明安裝工程e.避雷及接地系統●酒店設計建議65弱電a.程控交換機〔電話：整個電話房可分：主機房、配線房、話務室,電話主機的容量是取決于酒店的各功能區域和建筑面積。--P.O.S.機--單獨的小型程控交換機電話系統--電話留言系統--電話記費系統每個系統都應該是最先進的系統,并且是專為酒店服務業設計的。系統之間必須是彼此相容的。b.電子計算機房〔電腦房及終端配置酒店的電腦房是整個電腦系統的主機位置所在,整個電腦系統的配置是分：主機、終端〔每個終端均安裝電腦分機及軟件。電腦管理系統軟件及設施的接口：--程控交換機--電子門鎖系統--寬帶網--停車系統--客房的智能控制系統c.電視--衛星電視接收設備--閉路有線電視接收系統--提供酒店用的音視頻系統〔A/V和有關設備包括所列接收衛星電視節目的天線和接收當地提供的閉路電視接收系統的設備。目的是避免因單一節目來源故障而影響酒店失去節目來源。●酒店設計建議66--可從我國收視平臺鑫諾一號接收衛星電視節目CNN、BBC、HBO、ESPN、CNBC、NHK和鳳凰衛視電影臺等。--自辦電視節目至少有2個頻道d.背景音樂及廣播系統--在每一個功能區域,對于背景音樂或當地的廣播音樂,均可加以選擇及控制調節音量。--控制器位于接近房間內室內燈光控制器附近。--分送和控制：在餐飲區〔餐廳和酒廊、行政酒廊、零售區、健身中心和娛樂區,可有各個部門單獨選擇音樂和控制音量。e.樓宇自動控制系統樓宇自動控制系統由工程部控制管理,該系統是由主機通過電腦控制酒店的主要功能設備〔如供排水、供電、空調、消防等。f.車庫自動計費系統消防a.消防控制中心b.煙感、溫感消防報警系統--該系統的監控主機設于保安部控制室內,而煙感或溫感探頭是分布于所有房間及公共地段的天花板上,當有火警發生時,保安部通過這些探頭顯示就能知道何處有火警發生。--大樓必須都使用電腦可尋址的火災報警系統。--在殘疾人客房內應安裝配有聲光報警器的煙感探測器。●酒店設計建議67c.消防栓水消防系統h.氣體滅火系統d.消防栓泵該系統是設置于酒店各處的消防栓的提供水源的消防系統,水源有直接接于市內供水及接于酒店消防儲水池。e.恒壓泵和氣罐f.自動噴淋及水幕系統--該系統是安裝于酒店所有室內建筑面積的天花上的自動噴灑滅火系統。大致由三部分組成：自動噴淋系統泵房〔作用是抽力、加壓等,可自動或手動、監控室〔設于保安部,當有火警自動噴淋時,監控室就知道火警的位置,自動噴淋頭,每個噴淋頭大約噴淋范圍是6m2--高層建筑樓房的每個客房樓層的噴淋管道應與2個噴淋豎管連接,并連接處安裝控制閥、水流指示器和信號閥。g.噴淋泵該系統是專門設置于電腦房、總機房、樓宇自動控制室、消防監控室等一些不能用水或其它材料滅火的重要設備室,是用二氧化碳氣體使該室沒有氧氣而達到滅火的目的。i.消防報警電話k.消防水池j.排風、排煙、增壓風機系統●酒店設計建議68保安和監控a.監控中心保安監控系統是由設于保安部的監控室監控。各監控探頭安裝于酒店各公共區域及樓層等。保安部監控室從專門配置的電視通過這些探頭便對酒店各公共區域、樓層等情況了如指掌。各監控探頭位置：--主要大廳--前臺--商店和禮品店--現金保管處--裝卸貨站臺--停車場--電梯廳--保安部監控室--程控交換機d.防盜報警系統--各樓層b.保安監控系統c.保安巡更系統該系統是專門供保安部人員巡視酒店各區域所用。功能是可控制保安人員在巡視過程中必須到達指定之地點。--接觸式報警：設在不常出入的四周的防火樓梯出口；重要的后勤區的門。--按鈕式報警：設在前臺；出納辦公室；財務辦公室；若有必要設置桑拿干濕蒸汽室報警裝置應與桑拿接待處相連。●酒店設計建議69e.雙向無線對講系統該系統是多頻率雙向無線電對講系統。由酒店保安人員用于巡邏和緊急通訊。a.自來水供水系統--從當地供水管理部門獲得一份完整的水質分析報告,必須確保飲用水和烹飪用水的水質標準符合有政府部門發布的健康標準要求。--供水系統：設計系統維持設備在壓力為1.5~3.5KPa之間。以自動增壓系統來維持壓力。增壓系統應包括至少兩臺配有變頻器的加壓水泵,流量以每分鐘每個房間至少3.8公升來定。--在供水管上的閥門要便于檢修。閥門宜裝在大樓服務區的活動吊頂〔天花上方。如果裝在固定的吊頂,應提供檢修孔,并把位置標示在內裝修的吊頂平面圖上。--在每個設備接口上設置調節閥及測量接口,用于測量壓力降和水流量。b.地下水池e.變頻器和水泵熱水供水系統a.熱交換器b.儲水箱給排水c.屋頂水池d.供水泵●酒店設計建議70c.熱水及循環泵--熱水：當水的硬度超過143毫克/升提供熱水軟化設備。a.雨水接收排放系統：提供完整的雨水排放系統,并把收集的雨水和地下水排放到公共排水系統；d.冷卻塔--廚房和洗衣房：如果按水質分析水的硬度大于100.1毫克/升時,提供熱水軟化設備。--熱水儲水罐溫度應保持于57oC,客房、廚房和其它區域供水溫度應為54oC中水系統該系統是一個節約用水系統,作用是把房客用之洗手、洗浴等不太污的水收回經粗略處理后循環作為酒店沖廁所等低要求用水。a.處理設備b.水泵排水系統b.大樓使用的排水系統：提供具有完整透氣系統的生活污水及廢水管道系統,生活污水要通過三級化糞池,并連接到公共污水管網；c.污水處理池：根據國家環保法律,所有企業排放之污水必須經過處理達到指標才能排放。空調a.制冷水機組制冷機組的功率〔最大制冷量是取決于酒店的建筑平面及所在城市的天氣等。五星級酒店的溫度應是夏季干球24℃,冬季干球b.冷凍水泵c.冷卻水泵●酒店設計建議71e.冷卻塔循環水系統f.采暖系統該系統也是通過鍋爐制蒸汽或直燃機經熱交換站作用下得熱水供向采暖系統,出水溫度60℃,回水溫度50g.風機盤管及其他末端設備h.配合風機盤管的二通閥和溫控開關客房風機盤管荷載應以下列條件為計算依據：--室外最高設計溫度--風機盤管送風量以中速為準i.空氣處理機組和新風機組--客房內簾拉上--房內人數為2人--房內電燈散熱量為250W酒店的新風量：公共區域30-50m3/h.標準客房50m3j.空調水處理：水處理不當引致冷凍水、冷卻水及熱水系統管道損壞及熱交換率降低的主要原因。要設置水處理設備,配備加入水處理化學品的注射器、管道及閥門,以及儲存化學品〔包括防銹劑和防微生物劑的裝置。k.噪音標準：--在系統的設計和設備選用上盡量來減少噪聲及振動的傳遞。所有設備均須配有適當減震裝置。--風管、管道設備：凡懸掛于結構上者均應有減震裝置。--選用設備,送排風系統及送排風口應能維持下列噪音標準：客房：NC30；公共區：NC35；酒店后勤區：NC40--所選擇冷卻塔在15米的距離,其噪聲度不得超過45●酒店設計建議72鍋爐房及燃料燃燒系統a.熱水鍋爐〔或從直燃機得到熱水b.蒸汽鍋爐c.燃料系統其它a.燃氣系統b.洗衣房--樓層平面：方形的或長寬比最大為2：1的長方形平面。房間高度：高度不低于3.6米--噪聲：如果聲音傳到臨近區域,要作好風管、管子和懸掛的設備與上部結構的避震措施。不要將洗衣房設置在客房或公共區域的上方或鄰接處。--根據設備的重量和振動,由結構工程師配合洗衣設備的設計者來設計地面間的工作共振。c.IC卡電子門鎖：用IC卡的,可監控的,至少有150次記錄。d.游泳池設備e.SPA設備f.健身康樂設施●開發計劃構想〔五開發計劃構想1．開發策略和開發計劃開發策略：--合理開發,適當投資,把握時機,搶灘高端市場開發計劃：第一階段立項報批,整體設計3個月-6個月第二階段籌建處成立,土建施工12個月-18個月第三階段整體裝修,籌備開始9個月-12個月第四階段全面驗收,試營業3個月-6個月第五階段全面開業,正常營運2．營銷策略把握商務客源市場,使這部分客源成為主要的消費群體推動會議市場增加集團消費網絡訂房增加客人來源借助國際酒店管理公司的銷售網絡合理開發旅游市場客源,吸引高消費的旅游人士把握地方政府機構與各界的政治、文化、經濟交流與洽談及消費機會吸引本地區域高端消費長住客源〔主要為大型/知名企業的高層長駐外籍和外地服務員工73●酒店經營方案〔六酒店經營管理方案1.酒店管理公司的選擇建議項目區域內不應選擇已有管理酒店項目的同一間酒店管理公司。注重管理公司的管理理念、模式及實際運作能力。選擇與酒店規模、星級相匹配的酒店管理公司。側重管理成果與業績,其次考慮管理費,因0.5%的管理費差額也許帶來截然不同的的利益回報。2.經營管理理念及模式建議使用國際性酒店管理公司的先進管理概念對酒店進行全面經營管理。采用總經理負責制,即由管理公司推薦和任命總經理對酒店進行全面管理和經營,酒店各部門按照各自專業進行日常營運并向總經理匯報,而經營管理全過程則由管理公司進行全面的監控和指導。投資者國際化管理公司管理當局運作與執行部門實際操作部門監督控制指派說明任務運作執行74●酒店經營方案3.管理組織框架結構建議按部門統計人數及初步工資預算人數預計工資/月福利費用/月總計/月行政辦公室,35369421477.675171.6人力資源及培訓部142585810343.236201.2工程部458311533246116361保安部448126832507.2113775.2前廳部63,11636146544.4162905.4營業及市場部15277051108238787房務部99