第二部分陽(yáng)光藍(lán)海，tcsea@sina項(xiàng)目SWOT分析紛優(yōu)勢(shì)養(yǎng)劣勢(shì)子地理逮位置妥優(yōu)越低：位擱于北墊京東宴北部它順義稼區(qū)咱,礦該區(qū)維別墅瘦項(xiàng)目蠢較多蒙,婆是建借別墅華的猶理想希之地呆。渠交通懷十分憤便利慰:暢驅(qū)車(chē)棕25熱分鐘屢到達(dá)催市區(qū)舉，離綁機(jī)場(chǎng)聰僅側(cè)10獸分鐘唇的路驕程掀自然勝景觀嬌十分細(xì)優(yōu)美廚：緊桂鄰潮棉白河吸、國(guó)云際高吃爾夫趟球場(chǎng)沒(méi)、鄉(xiāng)競(jìng)村賽乎馬場(chǎng)都、大山型水老上運(yùn)傘動(dòng)中剖心。翼附近地別墅怠區(qū)林州立，禾已形民成了拖休閑興高尚誰(shuí)住宅廈區(qū)的爛氛圍預(yù)。忽本區(qū)派域已喂開(kāi)發(fā)姐的別故墅銷(xiāo)撞售情殃況良赴好，滲這對(duì)曲本項(xiàng)儀目有協(xié)很強(qiáng)輛的帶供動(dòng)作含用。瘦附近侵有未鼓來(lái)的址奧運(yùn)積概念朱將為歪周邊喘地產(chǎn)尚帶來(lái)殖了升你值空半間。夠本地折塊地巧形較鍋不規(guī)汪則，梳地勢(shì)茶較平由，對(duì)散營(yíng)造謎小區(qū)偉內(nèi)地舒形起猛伏的棟景觀與有所厘影響控。擁本地紅塊地廟下水饞位偏乞高，膜地下海室造碑價(jià)成咐本較東高。

目標(biāo)客戶定位與產(chǎn)品定位分析目標(biāo)客戶定位:自用型客戶外籍人士: 歐美人士居多,跨國(guó)公司中高級(jí)管理人員、駐華機(jī)構(gòu)部分人員等,年收入100萬(wàn)元以上,年齡35歲~50歲。港澳臺(tái)人士: 在北京工作有一定年限,對(duì)該區(qū)域比較認(rèn)同,收入較高。國(guó)內(nèi)客戶: 以北京人為主,這部分客戶大多有海外工作經(jīng)驗(yàn),家庭年收入在50萬(wàn)元以上,以從事金融證券保險(xiǎn)和IT行業(yè)為主，年齡集中在35歲~50歲。迫投資披型客艇戶拌本地恐投資檔客絲:追 濫樂(lè)于辛投資迎別墅察物業(yè)各,孩然后板對(duì)外終出租列。伍港臺(tái)代投資博客篇:汪 池注重出地段婆與品蓄質(zhì)遠(yuǎn),尊有投豎資別參墅物覽業(yè)經(jīng)渣驗(yàn)。殖產(chǎn)品姿定位面分析怨:濕品質(zhì)廁：翅 退 亦 剪價(jià)位寬適中任、品拘質(zhì)較紗好的困中高盤(pán)檔別除墅帆銷(xiāo)售拍價(jià)位昏：亭式 臂10端00公0筆元費(fèi)/詠平方膽米扎依據(jù)晴:監(jiān) 毛 朋1)執(zhí)順義米區(qū)別雜墅價(jià)壇位水返平納2)討本地傷塊的格綜合哭特點(diǎn)南3)茶去化裙速度音相應(yīng)階較快排,鴉風(fēng)險(xiǎn)傘較小茄主力貝面積剝：爛炸 耍35穿0惱平方泊米、航說(shuō)明蜜:胡35膝O隆平方咬米別長(zhǎng)墅充液分滿眉足部份分客憶戶置盈業(yè)需鑰要，鞋也符心合投伐資需籮求。筒主力妨總價(jià)蛙：許 滑40浙0御萬(wàn)損依據(jù)燭：薪1澤〉以冊(cè)目慰標(biāo)客內(nèi)戶家爹庭年墻收入排50咐氏萬(wàn)元虧計(jì)悔,鄰房?jī)r(jià)贏在年鞏收入扔5-胖8倍嗽可提蓮供完瓶全的琴購(gòu)買(mǎi)敢力。斜2）設(shè)符合時(shí)目填前芒目貞標(biāo)客她戶購(gòu)叉買(mǎi)別累墅的慎心理差價(jià)位丘。

連項(xiàng)目星規(guī)劃摧方案訂北京獸**衣*冬花園叫用地陳位于握北京呢順義懸區(qū)河稅南村押,玻規(guī)劃窗用地戴面積寒32氧27泊04寒平方旅米診,霞規(guī)劃翻用地況四周鹽由四脊條城腦市道席路界谷定任,界其中段,話東北僚側(cè)道晶路則為濱蠢河路蝴,舟有較鋤高的吸景觀澆價(jià)值亞。此硬外頭,典有一圓條城凈市道怎路位可于用邊地中棉南部單,遠(yuǎn)呈東羨西向遷穿過(guò)麥規(guī)劃粒用地夾。規(guī)役劃用觸地比茫較平妨整卸,秋無(wú)不模良地驗(yàn)質(zhì)條幣件。雄整體滾設(shè)計(jì)忠構(gòu)思摩新都律市主更義與此新自暑然環(huán)然境的廈相互遵融合越的擺“賭都市震生態(tài)忍村辟”矩新都瞞市主全義的伏結(jié)構(gòu)斬與要隱素種以步跑行為煮先導(dǎo)推的社鳥(niǎo)區(qū)洋有吸兔引力恢的社祖區(qū)中苗心塌高品店質(zhì)的拿街道漂空間主鄰里腐關(guān)系澆新自戰(zhàn)然主滅義的權(quán)結(jié)構(gòu)見(jiàn)與要浪素畫(huà)水、式綠文蛙化構(gòu)惱成社投區(qū)的嘉基本霞脈絡(luò)護(hù)人文蘿環(huán)境波與自沫然環(huán)傻境的檔相互曾融合閥白由綱的布舌局與染形式托在我萄們的涌具體瓦方案濤中我割們力餃求體塘現(xiàn)這懷樣結(jié)底構(gòu)和參要素抗。夫整體置設(shè)計(jì)牛方案救規(guī)劃盞結(jié)構(gòu)頂考慮鋼到規(guī)搖劃用究地中鍋南部松的東慌西向杠道路晴與東翼西側(cè)味城市撿道路娛均為姜T鞏字型脅交口叛,騙在區(qū)威域交劃通中排的作另用有嗎限聾,懸建議為作為梯小區(qū)匠的內(nèi)升部道塌路考賄慮腳,泉同時(shí)班,崖控制仰規(guī)劃繳道路抖用地欠范圍醋,絨為未陰來(lái)留限下發(fā)澆展變瞞化的耽可能蒙性。謝利用怖中南郵部的咐東西詞向道鋒路設(shè)隊(duì)置小筆區(qū)中侍央步穩(wěn)行街腹道和汗主要升人行轎道出梳入口奸,怎自然誕將小將區(qū)分臥成南采北兩我片鄙,鎖南北于兩片駛通過(guò)壁南北木向的組步行店街道講連接仔。熟沿街傲安排專社區(qū)佛商業(yè)她和主奪要配挪套設(shè)伶施致,鐵提供強(qiáng)娛樂(lè)襯、購(gòu)笨物、榮休閑鐵以及饑文化堂活動(dòng)碌等內(nèi)養(yǎng)容菌,泄形俗成有話吸引正力的增綜合唇社區(qū)琴中心宵。牌靠近疼社區(qū)蝕中心罪布置他密度賊相對(duì)巾較高腸的底志、多無(wú)層聯(lián)宴排住轉(zhuǎn)宅宇,孫住宅落低層承為商削業(yè)等舞內(nèi)容熱,假形成波人氣欄旺感絨的綜資合社而區(qū)中爭(zhēng)心。命將逼"濟(jì)水增"脈自然闊要素部由東愿北向共引入釘小區(qū)田,咐模擬短自然寄水系化的小慶河與冒湖泊饑蜿蜒左向刻南延痛伸詳,撐實(shí)雄現(xiàn)對(duì)路社區(qū)毀的自著然劃吳分與純聯(lián)系矮,勇形成桿北片活兩個(gè)恩,仍南片掀一個(gè)昏共三頌個(gè)別拒墅組框團(tuán)。犁"葛水環(huán)雅境蝶"容的營(yíng)冰造訊"止濱水拍"朝是規(guī)臟劃用掘地最創(chuàng)有價(jià)允值的厚原始梳生態(tài)綱要素邊,商結(jié)合濤人的氣親水延天性告，我魄們認(rèn)的為蓄"曉水環(huán)肥境屠"際的營(yíng)因銷(xiāo)是名規(guī)劃晴小區(qū)快成功競(jìng)的關(guān)壞鍵，先“遼水環(huán)狹境房”程的營(yíng)瓜造主遮要體忌現(xiàn)在猜以下吉四個(gè)惡層次糖：公東北蜓側(cè)的淹河流偏是重舍要的拌景觀井要素鋼。沿鵝河設(shè)鋼置濱爸水公白園早，拘提供暑親水郊的綠擔(dān)化空卻間。增主體磨水面說(shuō)由北減向南普延伸騾,革將小捧區(qū)連列接成娘有機(jī)舒的整阻體。員水面谷寬度撐在弓20饅米到存50凝米之宮間變偵化療,盤(pán)配合燃綠化垂及廣客場(chǎng)、討人行刑道的惡配置情,相形成喘小區(qū)廟空間捧景觀件的基為本骨摟架。諒各小溜區(qū)組敵團(tuán)的棋中心辯綠地儀以線"腿水讓"蛋為主矛題被,斑并通交過(guò)曲口折變分化的譯小溪?jiǎng)εc主趙體水騾面相言聯(lián)系顛,絞提供哲更接槍近人頓的親蜻水環(huán)襖境。衰庭院梨水面份。若道路渠交通駝規(guī)劃妙建立鞭以人嘴為先茶導(dǎo)的國(guó)小區(qū)晶道路貪交通倘體系闊。賓根據(jù)僵規(guī)劃怒設(shè)計(jì)透的要曾點(diǎn)孕,認(rèn)結(jié)合睛小區(qū)裂的整笑體布仰局交,肝小區(qū)陶設(shè)仙4的個(gè)出責(zé)入口楚。妨別墅績(jī)組團(tuán)齡的道所路采驕用盡亦端式笛,姥避免厲快速鋤穿越克交通邊的出陸現(xiàn)。堅(jiān)靜態(tài)堤交通廈采用銀以分條散為睡主畜,馬結(jié)合陡主要激公共放配套芬設(shè)施親安排沫相應(yīng)諸集停嚴(yán)車(chē)場(chǎng)揚(yáng)地的滔方式在。繼小區(qū)壓主要譽(yù)道路駝采取赴自由回流暢橫的線哨形糠,偉構(gòu)成率小區(qū)咳靈活攜多變牢的空跑間格唱局竿,偵同時(shí)禽提供助"訂步移滅景異路"懇的景暫觀流飽線。元小區(qū)歪提供彎環(huán)境垂優(yōu)美胳的人乘行布擱道系面統(tǒng)和趙自行掩車(chē)道姐路網(wǎng)廚絡(luò)。肅綠化負(fù)系統(tǒng)風(fēng)規(guī)劃仙配合傍"燈水船"母系統(tǒng)有,任安排自不同但尺度羊的綠勒化空減間和吊場(chǎng)地真。府公共混配套越設(shè)暢施規(guī)櫻劃垃公共誦配套坐設(shè)施射主要話在小增區(qū)中址央步輔行街啟,栽以街炸道和姓街區(qū)慢的復(fù)在合商狀業(yè)形遵式構(gòu)鐘成既賓傳統(tǒng)湯又現(xiàn)歉代的巨城市裹商業(yè)此生活答環(huán)境谷。爆體育宿康休輛設(shè)施壩安排城在道賄路后群返紅海線形床成的夢(mèng)綠化伏惜中定,恨利于敞節(jié)約哥用地?cái)唷ｎA(yù)建筑慮布局塌別墅框組團(tuán)毯的單可體建托筑結(jié)京合水?dāng)鼐熬皯延^和錢(qián)道路逐系統(tǒng)誤,羞形成籃自由晶的布險(xiǎn)局形潤(rùn)式，漲大多帝數(shù)別懷墅均敢面向椒水面鞠或開(kāi)搖放空農(nóng)間。沫中央澤組團(tuán)鉛采用絮較為隊(duì)嚴(yán)整伯的傳難統(tǒng)建咱筑空師間布追局婚,飛通過(guò)盾街道道和院蝶落的喪基本菊形式軋,撒與社艇區(qū)中醋心的咸功能露設(shè)置歸和居芝住需蜻求相聞適應(yīng)沙。昨銷(xiāo)售晌策略條企劃采廣告圓:爽招標(biāo)喬選擇謝專業(yè)白策劃浪顧問(wèn)挨公司變?nèi)讨撇邉潣O及廣貸告代協(xié)理氧廣告供主題城:忍回歸紋自然匯,腥充分亭體現(xiàn)蘋(píng)人性希化的滔居住是空間冷銷(xiāo)售想方式你:慮方要式一進(jìn):視聘請(qǐng)?zhí)褜I(yè)畫(huà)房地態(tài)產(chǎn)營(yíng)些銷(xiāo)公戶司代索理銷(xiāo)覽售索方式給二姿:疾公司風(fēng)組建疏銷(xiāo)售充部門(mén)徒獨(dú)立達(dá)銷(xiāo)售催銷(xiāo)售甲周期刺預(yù)計(jì)播:蔥銷(xiāo)售固推廣鵝期選:貝 去20訓(xùn)0皮5待年薯1鼠月婚~2渣00東4良年供5唯月付銷(xiāo)售癢預(yù)訂魚(yú)期樹(shù):再 螞20密0磁5督年巴4嘩月崖銷(xiāo)售團(tuán)期之:董 石 狹20留0途5捐年甚5校月債~2分00餐8資年合5食月朽,直共計(jì)飲36輔個(gè)月遵項(xiàng)目運(yùn)法人閑與項(xiàng)牽目的銹經(jīng)營(yíng)羽管理腿項(xiàng)目踢法人劣本項(xiàng)于目由辭北京電＊＊授＊好房地訴產(chǎn)開(kāi)屢發(fā)有碰限公皆司為促項(xiàng)目征法人根負(fù)責(zé)佩開(kāi)發(fā)掩經(jīng)營(yíng)心,懂其對(duì)吉本項(xiàng)災(zāi)日的診策劃缺、資糧金籌仿措、紋建設(shè)游實(shí)施瑞、經(jīng)碎營(yíng)、絡(luò)債務(wù)辨償還辜和資蒼產(chǎn)的肝保值踐增值木實(shí)行擋全過(guò)笑程負(fù)仰責(zé)。沫項(xiàng)目國(guó)的經(jīng)斯?fàn)I管屈理躺項(xiàng)目連建成笛后熄,帝全部州別墅寄面積仰、大姑部分謀商業(yè)行面積袖向市近場(chǎng)銷(xiāo)頁(yè)售摔,績(jī)作為搜項(xiàng)目詢建設(shè)封投資撲的回瘦報(bào)穴,蜻項(xiàng)目渡建成娛后境,陶小區(qū)載物業(yè)閱將委腰托專歇業(yè)物初業(yè)管吊理公攻司負(fù)乎責(zé)管豬理。

芳投資耍估算診工程臘建設(shè)鈴?fù)顿Y盾估算宏內(nèi)容味總體藏工程卡包括正室外董管線優(yōu)系統(tǒng)緞、道送路、貪綠化雜等；磚小區(qū)寺內(nèi)全權(quán)部土咽建和櫻建筑囑物外箏立面閱裝修桃；愧土地戰(zhàn)出讓師金按掉26刑0族元兔/鋼平方牌米計(jì)嘩；模投資同估算列經(jīng)估體算乏,肺本項(xiàng)扭目建泛設(shè)投畢資總肺計(jì)為筑57美53稅2.臥86本(壤含土奸地費(fèi)距用錄83持90愧萬(wàn)元?jiǎng)?lì),監(jiān)前期準(zhǔn)費(fèi)趴53獵85硬萬(wàn)元翻,掀基礎(chǔ)雖設(shè)施刺費(fèi)蟲(chóng)13受55華4婆萬(wàn)元饒,與建筑弦安裝丙工程些費(fèi)用舟為婦26難15樂(lè)6燒萬(wàn)元頓,抹不畢可預(yù)錫見(jiàn)費(fèi)篇27筍40熄萬(wàn)元仿。頓建設(shè)也投資洞估算擦詳見(jiàn)儀表1題。床用款?yuàn)Z計(jì)劃牢項(xiàng)目攜建設(shè)怨資金溪為自謹(jǐn)籌資蔬金和幼銀行錦貸款喇,疲自籌教資金娛共計(jì)漿10授00獨(dú)0朽萬(wàn)元止,堆銀行枯貸款段共穩(wěn)17虛00鼠O蜓萬(wàn)元法。建把設(shè)期繁第一闖年投敏入玉17奶16沫3殿萬(wàn)元搏,同自籌部資金儉10扮00排O卷萬(wàn)元博；第府二年喪投入影26英94鵲1非萬(wàn)元河,括全部川來(lái)自把銷(xiāo)售凱收入膀,臉第三岸年的封建設(shè)保資金廣全部刑來(lái)自索銷(xiāo)售虜收入催。價(jià)用款吼計(jì)劃姜表詳舒見(jiàn)表胞5伯財(cái)務(wù)宏分析揚(yáng)經(jīng)營(yíng)衫收入孫項(xiàng)鑼目派建成紡后撈，尸除曬60方00蒼平方見(jiàn)米會(huì)縣所外撞，鋪所有徑別墅導(dǎo)全部枯按市韻場(chǎng)價(jià)敬出售鋪，辱預(yù)計(jì)憂售價(jià)羨為地船上貞10第00福0大元謙/波平方伏米起，朱地下抖室勉50役00吹元溉/睛平方組米饅,陪銷(xiāo)售誠(chéng)采用瀉期房比銷(xiāo)售泛方式律,拐第二手年開(kāi)未始銷(xiāo)灣售余,眨預(yù)計(jì)偷第四杠年銷(xiāo)搶售收研入達(dá)壓10佳0%關(guān)。總霸計(jì)經(jīng)撒營(yíng)收條入省12癥87去34洪萬(wàn)元荒。墳經(jīng)營(yíng)刷收入必預(yù)測(cè)濱詳見(jiàn)素表個(gè)2蛇。學(xué)總成少本烘建設(shè)象成本犯為件69昏10壟0贈(zèng)萬(wàn)元切,惑銷(xiāo)售路費(fèi)用殲按銷(xiāo)荷售收獲入的皺3%遍計(jì)鉗,爐管理板費(fèi)用糟按建圍設(shè)成昂本鮮2%活計(jì)碧,卵財(cái)務(wù)瞇費(fèi)用簽為斗11所00籃萬(wàn)元涉以及場(chǎng)營(yíng)業(yè)央稅及亞附加莫70純80曲萬(wàn)元廈。裝總成先本費(fèi)枝用預(yù)模測(cè)詳躲見(jiàn)表餃l穩(wěn)。大銷(xiāo)售縱稅金采銷(xiāo)售帥稅金爪及附器加按打銷(xiāo)售慶收入牧5.浸5%鹿計(jì)。待詳見(jiàn)神損益趟表殘3恢。利潤(rùn)武所得惱稅按旦稅前轉(zhuǎn)利潤(rùn)講33期%舅計(jì)。駛詳見(jiàn)冶損益銷(xiāo)表稅3召。詳財(cái)務(wù)主效益猛分析悔經(jīng)測(cè)額算徒,草本項(xiàng)叫目?jī)?nèi)奉部收涌益率熊為里66皺.3糧4%駱,謙按６健%的著折現(xiàn)搜率測(cè)婆算的銷(xiāo)財(cái)務(wù)早凈現(xiàn)至值為士30凡42爬0.輛49低萬(wàn)元綁，動(dòng)葬態(tài)投紙資回忌收期于為毅3.鈴10胖年桂,屬項(xiàng)目熱在財(cái)拆務(wù)上弓是可蕩行的古。醫(yī)詳見(jiàn)且現(xiàn)金舍流量真表返4陳。帳不確析定性才分析文保本獲點(diǎn)分冠析物本項(xiàng)部目的盾保本麻點(diǎn)蔥為睡50軟.9遣7%拆,分即當(dāng)霧售房押的銷(xiāo)班售收春入達(dá)田65右61闖6封萬(wàn)元肥時(shí)迫,謠項(xiàng)目差即可荷保本青；在飛銷(xiāo)量礎(chǔ)不變弟下接,派最低調(diào)售價(jià)孟為駱4盟42副1.些97瀉元業(yè)/稍平米顯；在砌售價(jià)涂和銷(xiāo)固量都敢不變莖下鏟,趟最高旋成本志為鼠77陡31谷.6益9鍛元冷/冬平米您。衛(wèi)詳見(jiàn)眠保本抖點(diǎn)分羅析表法7鄭。同敏感漆性分她析戶當(dāng)銷(xiāo)檔售收攻入和木建設(shè)薪投資挺分別喬發(fā)生熔變化程時(shí)灶,稅對(duì)項(xiàng)怖目的松財(cái)務(wù)浸分析歐指標(biāo)欣影響菊程度姻分別壓進(jìn)行模了分招析大,愛(ài)結(jié)果岡表明東,言項(xiàng)目餃的抗村風(fēng)險(xiǎn)窯能力郊比較貌強(qiáng)。良詳見(jiàn)嘗敏感狐性分話析表修6錘。厲結(jié)論羅與建代議結(jié)論丙從以占上分傲析可樣見(jiàn)畜，林**養(yǎng)*榆項(xiàng)目呼是可財(cái)行的謠，誼并將瑞帶來(lái)鄰較為茶可觀現(xiàn)的經(jīng)侮濟(jì)和它社會(huì)渠效益喇。宏**廣*界項(xiàng)目籌擁有深良好央的社餐會(huì)前刃景檢,取其地使理位味置優(yōu)寺越各,匙環(huán)境倍狀況紡極佳齊,功區(qū)域債認(rèn)同佛感強(qiáng)良,禿市場(chǎng)央調(diào)夜坑發(fā)現(xiàn)伙,鏟需求襯旺盛指,撤市場(chǎng)爪前景傍較為風(fēng)可觀附。辟**駐*倚項(xiàng)目諒?fù)顿Y懼內(nèi)部騎收益糾率為師66督.3貸4%工,助遠(yuǎn)錢(qián)遠(yuǎn)高柜于銀宜行貸翁款利拾率限,崗財(cái)梨務(wù)效擠簡(jiǎn)較梢好關(guān),煤通過(guò)版敏感迅件分卵析可耐知項(xiàng)余目抗疊風(fēng)險(xiǎn)黨能力正強(qiáng)，嚼即使嬸在較某為不探利的架環(huán)境日下，齡也能費(fèi)獲得勸較好穩(wěn)的經(jīng)液濟(jì)回趁報(bào)。建議晨建議拾項(xiàng)目貿(mào)法人轉(zhuǎn)在建地設(shè)過(guò)牛程中市,末根據(jù)密實(shí)際網(wǎng)情況加科學(xué)肚安排鼻工程翅進(jìn)度拴,君合理轟調(diào)度思,勻嚴(yán)格檔控制飼投資疲,忘節(jié)約乘使用棄資金集,打以求誕良好脂