(一)近期樓市調控相關政策1、2009年12月9日國務院常務會議決定,個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年;2、2009年12月14日中央經濟工作會議指出,要增加普通商品住房供給。支持居民自住和改善型購房需求;3、2009年12月14日,國務院常務會議就促進房地產市場健康發展提出增加供給、抑制投資投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措;4、2009年12月17日,國家五部委通知：對開發商拿地首付至少50%的限制;5、2010年1月10日,國務院發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》,包括：增加保障性住房和普通商品住房有效供給,合理引導住房消費,抑制投資投機性購房需求,加強風險防范和(二)房貸政策不斷調整1、自中行率先取消首套房房貸利率7折優惠后,多家銀行也紛紛跟進。據銀率網最新發布的2月房貸市場報告中采集的信息表明,當前中行、招行、光大、北京農商行、盛京銀行和南京銀行6家銀行將首套房的最低優惠利率調整為8.5折,廣發銀行調整為8折;2、國務院辦公廳日前發布通知要求,對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴格按照風上了"緊箍".(一)嘉興房價瘋漲,抑制購房消費2009年下半年在市區各大樓盤營銷中心,投資炒房心態的占了大半;部分購房者為了取得一套房源,徹夜排隊爭購之風重現樓市,炒房熱度不斷升高。成交急劇放大,房價瘋狂飆升,嘉興樓市的住遠超出了市民對房價的預期和承受能力,"工資漲不過房價"使工薪階層只能"望房興嘆".而宏觀政策。市現狀從進入2010年以來,在政策調整和市場供應量萎縮等因素的影響下,1月份新房交易量就已不官方最新備案數據顯示,2月1日至28日,嘉興樓市整體成交備案套數僅為971套,與1月的1646套的成交量相比出現了近50%的減幅,與09年2月市場"寒冬期"的1156套相比都有一定的差距。2月嘉興商品房銷售均價為5385.44元/平米,此價格是自09年8月嘉興房價開始上漲以來,近半年內的首次回調,與今年1月份6330.45元/平米的價格相比降幅高達15%,僅相當于09年8月份左右的價

空中別墅78套,占總量的23.28%;層160套,占總量的47.76%的景觀設計,體現原汁原味的倫敦居住生活。倫敦都市,將以倫敦這個西方文化代表為主題元素,展現日不落帝國的獨特魅力,借鑒西方生活的精華,提倡一種時尚、浪漫、奔放、積極、自由的生活態度,營造出一個和諧、自然、休閑的生活環境,同時倫敦都市將把白金漢宮、大本鐘、倫敦塔橋等諸多極具代表性的倫敦建筑使用到地塊的規劃建設中,以求在嘉興即可感受倫敦的文化與藝術,體會到英國皇室的無尚尊榮。倫敦都市將打造成為又一個嘉興頂級生活模式的代表,完美"演繹品質生活",給予居住者無比的榮耀。(二)公園地產。打造地塊東西兩側生態公園,貫徹“倫敦都市、左右逢園"的理念,實現“家在公公園里的家既能為您帶來健康、美景與好心情,也能為您帶來尊貴和榮耀!健康從呼吸清新空氣開始,豪宅生活就得有公園;從紐約中央公園到倫敦海德堡公園,從巴黎凡爾賽公園到東京新宿御院,其周邊的豪宅都成為富豪新貴們的居住首選,既擁有美麗風景,又擁有至高無上的尊崇與榮耀。海德公園是倫敦最著名也是最大的公園,位于白金漢宮的西側,歷史上以前是英國國王的鹿場,后來又成為了英國人的集會場所。倫敦都市西側的海德公園,是一個近18000m2(約26畝)的景觀巴黎都市是嘉興的頂級樓盤,倫敦都市將在巴黎都市品牌的基礎上,再次升級,不斷提升,將其打造成嘉興之"最",即最頂級、最精致、最奢華、最有文化、最具格調的品質樓盤。倫敦都市延續巴黎都市"品質是硬道理"的開發理念,以"演繹品質生活締造城市光榮"為開發目標,始終以客戶的能夠享受從幼兒到大學的全程優質教育服務。醫療：市婦幼保健醫院、曙光醫院、社區衛生服務中心(東柵衛生院)、新第一醫院等。科技文化：清華大學長三角研究院、嘉興圖書館、博物館、報業中心、會展中心、嘉興大劇院、金融：工、農、中、建四大國有銀行以及商業、交通、信用合作等多家金融機構已進駐該區塊。成交通網絡,各主要城市公交線路也陸續延伸到該區域。智能化的家居：社區內設置樓宇對講系統,室內機采用7寸彩色觸摸屏分機,電梯戶內召喚按鈕,中央吸塵系統、新風系統(除全家福外)、衛生間預留有線電視接口、煤氣報警設置、每戶住戶現場體驗到各種戶型的居家生活,買得更放心。耳聽為虛,眼見為實!要買房,看現場!分明,表現歐式宮廷景以改善居住條件為目的的嘉興市區乃至五縣兩區二次置業者,定位在中高端人士,如公務員、事業主、個體老板、公司白領等。收入相對穩定,家庭年收入約15萬左右,有20萬左右存款的上述各種類型客戶為主,有房有車。習慣考慮綜合性因素,注重生活品質和居住品位,決策期短且相對謹慎,在多個項目之間比較后做出決定,消費理性。城市網、倫敦都市網站、佳源會短信平臺等;公關活動及口碑傳播獲得;通過一些聚會與活動,獲得前沿信息;◆公務員：市本級政府機關、工商稅務部門、南湖區政府等領導干部,年收入穩定,福利好;◆國有企業、民營企業、事業單位等中上層領導;◆外企、私企業主、個體老板;◆年收入10萬以上的律師、醫生等高級白領;◆上海、溫州、杭州等外地投資者;會會員。D：\桌面\第四章銷售指標、可售房源、銷售策略及定價銷控244(套)10月11月12月000000000000000000區開放二期開二期開盤l1月份空別、小高層、高層空中別墅78套,小高層、高層160套(一)銷售方法建議：等途徑獲取新客戶資料;利用內部員工,朋友親屬等展開關系營銷;對搜集的客戶進行市調摸底;傳送樓盤資料,專人介紹項目概況;對問卷進行分析,鎖定客戶。電話溝通,再次拜訪掌握客戶需求;邀請目標客戶看樓;結合階段優惠政策加強銷售進度;說明：從成交慣例分析,第一步取得3000位客戶資料,初步過濾80%可取得有效客戶600位;第第五章項目整體營銷策劃推廣策略(一)主題廣告語：演繹品質生活,締造城市光榮礎;1、實景樣板：要買房,看現場!倫敦都市將在巴黎都市品牌的基礎上,再次升級,不斷提升,將其打造成嘉興之"最".倫敦都市延續巴黎都市"品質是硬道理"的開發理念,以"演繹品質生活締造城市光榮"為開發目標,始終以鑒西方生活打造成為又一個嘉興頂級生活模式的代表,完美"演繹品質生活",給予居住者無比的榮耀。這個營銷手法在巴黎都市已證實,本案對它的使用會更加系統,更加深入。將"要買房,看現場"作亮化、巴黎都市交付組團實景等;體驗營銷手段除傳統的團體看房渠道外,還要組織具有社會公益效應或契合社會熱門話題的活動作為突破口,聯合政府相關單位、媒體,新聞渠道和行政渠道雙管齊下,業單位、社會團體現場看房。關系營銷就是利用"人以群分"的效應,通過企業、個人的社會關系進行項目信息傳播,制定相對應的激勵政策,既可提供成交率,又可節約推廣費用。"佳源會",總部各開發項目的業主會是一個強大的資源中心,使眾多業主成為重復利用的客戶資源,再通過口碑傳播將產生連鎖效應。另外可與其它品牌連動,如名車、奢侈品展等聯合展示,借助各品牌之力,強強聯合,利用各自的客戶資源,擴大樓盤在潛在客戶群中的知名度;活動營銷將是推廣主旋律,重點是通過活動進行炒作來吸引客戶群的注重,活動主要分為兩類：一借勢造勢,即借助政府、社會、媒體之力,通過特殊事件進行宣傳,增加社會談資;二是事件推廣,即根據樓盤開發進程所發生的事件進行活動推廣,將樓盤動向及時有針對性地傳達給潛在業主。一條主線：多次開盤,制造人氣;◆團體看房：結合現場公關活動進行,也可為各團體提供場地;SP◆媒體廣告：以社會性、公益活動的新聞炒作,可設置項目專欄;◆短信、網站、燈旗、空飄等;準備期：從掛牌取得土地前半個月至樣板區開放前10天(3-8月份)預熱期：樣板區開放前10天至開盤前1天(9-10月份)推推廣活動通過巴黎都市的春季房交會、業主聯誼會等活動,積累新客戶樣板區開放,團隊看房一期開盤二期開盤團隊看房、圣誕PARTY等推廣主題要買房,看現場!體驗巴黎都市實景樣板區,推廣倫敦都市要買房,看現場!體驗倫敦都市實景樣板區體驗豪華樣板區;熱銷原因分析體驗豪華樣板區;體驗豪華樣板區;推廣目標累客戶200組組積累200;銷售93套積累200;銷售75套積累50;銷售20套389一、第一階段：準備期3-8月前。項目形象建設,社會告知,為項目整體營銷推廣奠定基礎,為后期全面公開銷售創演繹品質生活,締造城市光榮以現場圍墻與戶外為主,通過巴黎都市的業主回訪告知為輔,不采取其他推廣手段; 預熱期9月份一—樣板區開放前后15天,共一個月。◆戶外媒體側重核心賣點;銷售節點,采用壟斷形式告知項目相關信息;聞綜合頻道和城鄉生活頻率為主要媒體作為項目形象宣傳的重要平臺,《樓市直通車》專題報道以SP活動為主;

短信、網絡：形象建立、銷售信息、重大節點必選媒體;2、投放頻率：此階段為意向客戶積累最重要的時期,所以項目主要媒體對象投放最密集,在樣板區開放前兩天持續投放,樣板區開放當天進行媒體壟斷;要買房,看