招商方案一、公司簡(jiǎn)介云南廣電網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)是云南省委、省政府深化文化體制改革、加快文化產(chǎn)業(yè)大繁榮大發(fā)展而組建的正廳級(jí)國(guó)有骨干文化企業(yè)集團(tuán)，由省委宣傳部直接領(lǐng)導(dǎo)，是國(guó)家廣播電影電視總局授權(quán)的全省經(jīng)驗(yàn)有線電視、數(shù)字電視、網(wǎng)絡(luò)電視等的唯一主體，固定資產(chǎn)約60億人民幣，年?duì)I業(yè)收入15億。云南廣電地產(chǎn)是云南廣電網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)的全資子公司，目前根據(jù)省委、省政府的要求和國(guó)家“三網(wǎng)融合”的要求，在全省范圍內(nèi)打造“廣電文化廣場(chǎng)”“廣播電視集中集成播控中心”，將覆蓋到全省州市各縣，目前，昆明、曲靖、昭通、大理等多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)。二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介“馬龍廣電文化廣場(chǎng)”是云南省委、省政府確定的十大標(biāo)志性文化設(shè)施，“云南廣播電視集中集成播控中心”的先行先試項(xiàng)目“云南廣播電視集中集成播控中心”已列入我省十二五重大項(xiàng)目規(guī)劃，列入我省文化事業(yè)10+1項(xiàng)目。“馬龍廣電文化廣場(chǎng)”位于馬龍縣城，云龍路與龍翔路交匯處。項(xiàng)目用地5156.34㎡，高77.3m（當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)性建筑），是一個(gè)集廣播電視集成中心，廣播電視節(jié)目展示分發(fā)中心、群眾性文化普及設(shè)施、特色文化廣場(chǎng)為一體的地標(biāo)式基礎(chǔ)文化項(xiàng)目，通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)，力爭(zhēng)在十二五期間實(shí)現(xiàn)西部少數(shù)民族聚集縣廣播電視節(jié)目的全覆蓋和基層文化傳播，并通過(guò)“馬龍廣電文化廣場(chǎng)”的建成來(lái)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，作為云南省每個(gè)縣以上城市建設(shè)基礎(chǔ)文化設(shè)施的范本。項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境馬龍廣電文化廣場(chǎng)位于馬龍新城與老城結(jié)合部，目前馬龍主要的行政事業(yè)單位已經(jīng)搬遷到新城區(qū)，未來(lái)新城區(qū)將成為馬龍的行政中心、商業(yè)中心。但由于馬龍人口的限制，新城區(qū)的發(fā)展還需要人口基數(shù)的增長(zhǎng)才能完全帶動(dòng)，所以新城區(qū)的發(fā)展至少還需要5年。目前項(xiàng)目周邊商業(yè)也比較完善，云龍路集中了馬龍主要的餐飲業(yè)，龍翔路主要以私營(yíng)建筑材料（門、窗類）為主，項(xiàng)目對(duì)面是馬龍縣第四中學(xué)和比較成熟的化建小區(qū)和云華園小區(qū)。老城區(qū)商業(yè)雖然年久，商業(yè)比較集中，但未來(lái)雖著人們生活水品的不但提升和經(jīng)濟(jì)的不段增長(zhǎng)，新的商業(yè)中心將發(fā)生轉(zhuǎn)移。未來(lái)本項(xiàng)目將以絕對(duì)的位置優(yōu)勢(shì)成為馬龍第一門戶。所以我們對(duì)本項(xiàng)目的未來(lái)前景是比較看好的。項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃布局馬龍廣電文化廣場(chǎng)，毗鄰城市主干到龍翔路和云龍路、交通便捷。規(guī)劃為1號(hào)樓主要以商業(yè)為主，內(nèi)部設(shè)計(jì)建造1至2層為商鋪，3至5層設(shè)計(jì)建造為酒店式格局，實(shí)用以酒店和KTV、娛樂(lè)場(chǎng)所等服務(wù)型商業(yè)。2號(hào)樓主要以住宅和辦公為主。目前住宅在售，1號(hào)樓商鋪在售，已經(jīng)成功引進(jìn)中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、書店等商業(yè)入駐1至2層。三、四、五層按規(guī)劃布局將進(jìn)行酒店招商。招商方案招商的目的：短期內(nèi)完成項(xiàng)目銷售，回收資金。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：酒店式格局建造。要是中鐵十二局長(zhǎng)年入住，由中鐵十二局帶動(dòng)消費(fèi)。馬龍賓館：位于馬龍縣一中旁，縣政府后，位置優(yōu)越，處于馬龍縣城中心，周邊人流和商業(yè)較為集中。配套有餐飲、停車場(chǎng)等，客房部共60間客房，平均入住率為70%，客房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)120元/間，協(xié)議價(jià)為：100元/間，主要的客源是政府單位接待的客源。文景賓館：位于馬龍縣龍翔路，云華園正對(duì)面，酒店配套有KTV。按照三星級(jí)酒店表準(zhǔn)裝修打造，客房部共60間，平均收費(fèi)為338至138元/間，有卡可打折為238元至96元/間，入住率為70%。主要的客源外來(lái)客源，零散客戶。其他小型私營(yíng)賓館：居住環(huán)境差，平均收費(fèi)為30至50元/間，入住率低。綜合上述情況，馬龍酒店市場(chǎng)隨人口不斷增長(zhǎng)、人們生活水品的提高，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，未來(lái)發(fā)展前景較好，是比較有投資價(jià)值的市場(chǎng)。因此建議如本項(xiàng)目投資酒店，將以高端星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)打造，樹立品牌效應(yīng)。設(shè)想我項(xiàng)目酒店運(yùn)營(yíng)的預(yù)期分析總面積：4978.12平米，三至五層，每層27間客房，共81間。還可以在分割。假設(shè)三層使用為KTV，四至五層使用為酒店。A、按目前裝修成本計(jì)算：三層KTV，以中檔裝修酒店或者KTV每平米500至1000元/平米，折中按800元/平米計(jì)算，共計(jì)：1677平米，KTV裝修總價(jià)約為：130萬(wàn).B、按目前裝修成本計(jì)算：四至五層為酒店，以中檔裝修為800元/平米，按3301平米計(jì)算，酒店裝修總價(jià)約為：264萬(wàn)。C、裝修合計(jì)成本：400萬(wàn)。D、招聘員工：40名，每人平均工資2000元/月。每年員工工資為：100萬(wàn)/年。E、租金每年：100萬(wàn)/年計(jì)算。（目前馬龍最高租金）F、水電和物業(yè)管理費(fèi)：50萬(wàn)/年。G、前期其它費(fèi)用：包含辦理各種證件、購(gòu)買貨物、雜費(fèi)、稅費(fèi)等100萬(wàn)。前期總投資共計(jì)：850萬(wàn)。G、酒店盈利：60間客房，平均消費(fèi)為100元/間，入住率為60%。年均純收入為：130萬(wàn)-130*20%=104萬(wàn)*50%=52萬(wàn)（扣稅后）H、KTV盈利：27間包間，平均消費(fèi)450元/間，使用率為60%。年均純收入為：260萬(wàn)-260*20%=208萬(wàn)*50%=104萬(wàn)（扣稅后）I、總計(jì)酒店整體，每年的純利潤(rùn)為160萬(wàn)左右。J、作為投資方最快需要：850萬(wàn)÷160萬(wàn)/年=5年能收回前期成本。K、如客戶一次性買斷產(chǎn)權(quán)，前期商鋪價(jià)值為：19739376元+稅費(fèi)=2000萬(wàn)。如果再加前期裝修運(yùn)營(yíng)投資成本850萬(wàn)。客戶總投資成本在2850萬(wàn)，按照每年純利潤(rùn)為160萬(wàn)，客戶需要18年才能收回前期成本。L、按以上分析結(jié)果，如果客戶能一次買斷，是最好的選擇，但前期投入資金太大，難以實(shí)現(xiàn)，只能以租的方式經(jīng)營(yíng)。那么我項(xiàng)目要在短期內(nèi)回收資金，該如何去做呢？六、本項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)建造為酒店，顧只能以酒店的形式運(yùn)營(yíng)。綜合本項(xiàng)目的實(shí)際情況和馬龍酒店市場(chǎng)情況，針對(duì)本項(xiàng)目提出以下兩種運(yùn)營(yíng)方式：第一種：公司聘請(qǐng)酒店管理機(jī)構(gòu)或者公司成立酒店管理公司來(lái)經(jīng)營(yíng)管理酒店，同時(shí)結(jié)合馬龍市場(chǎng)情況，以高端商務(wù)酒店的裝修標(biāo)準(zhǔn)打造馬龍頂級(jí)的商務(wù)酒店。同時(shí)以產(chǎn)權(quán)式酒店的形式銷售酒店產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買的業(yè)主以每年固定的返租或者盈利進(jìn)行分紅。缺點(diǎn)：需要公司投入裝修和前期運(yùn)營(yíng)資金。第二種：招商引資，公司提供物業(yè)，以一定的優(yōu)惠政策、減免物業(yè)管理費(fèi)、免費(fèi)提供廣告宣傳位、提供一些固定客源等政策，吸引投資客戶，由投資客戶來(lái)經(jīng)營(yíng)管理。投資客戶可租用或者一次性買斷的方式進(jìn)行合作。投資客戶優(yōu)先選擇能購(gòu)買的，其次投資客戶如租用本物業(yè)的，確定一定的租用年限和租金后，我們只能以產(chǎn)權(quán)式酒店的形式進(jìn)行銷售。購(gòu)買的業(yè)主以每年固定的返租或者盈利進(jìn)行分紅。優(yōu)點(diǎn)：公司不用投入資金，裝修和前期運(yùn)營(yíng)資金由投資者承擔(dān)。綜上所述:以上兩種方式，都適用于長(zhǎng)期投資，本人建議采取第二種方式，進(jìn)行招商引資。七、招商具體實(shí)施方案。1、綜合考慮，必須平衡三方面的權(quán)利和利益關(guān)系，第一方面為開發(fā)商（以下簡(jiǎn)稱甲方），第二方面為投資方（以下簡(jiǎn)稱乙方），第三方面為購(gòu)買我產(chǎn)品的客戶（以下簡(jiǎn)稱丙方）。2、三方涉及的權(quán)利和利益。（1、甲方：對(duì)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)和處置、收益、使用權(quán)。目的是把物業(yè)銷售出去，平衡乙方和丙方的利益。（2、乙方：作為投資方，租用我方的物業(yè)，以最低的投資成本（租金）獲取最大的收益。對(duì)我物業(yè)只有使用權(quán)。（3、丙方：購(gòu)買我項(xiàng)目物業(yè)產(chǎn)權(quán)，目的是得到相應(yīng)的投資回報(bào)，也就是租金。（4、三方同時(shí)涉及到的關(guān)鍵利益點(diǎn)：租金（關(guān)鍵詞）。（5、租金分析。A、據(jù)調(diào)查按馬龍目前月租金水平為：10-18元/平米。因酒店屬于盈利性質(zhì)的租房，所以以最高18元/平米的月租金計(jì)算。總面積（平米）每平米租金(元/平米）月數(shù)乙方年租金（元）最小的單間面積每平米年租金（元）丙方年租金（元）4978.121812107527439.2521684784978.1218.512110514339.2522287144978.121912113501139.2522889494978.1219.512116488039.2523491854978.122012119474939.2524094204978.1220.512122461839.2524696564978.122112125448639.2525298914978.1221.512128435539.25258101274978.122212131422439.25264103624978.1222.512134409239.25270105984978.122312137396139.25276108334978.1223.512140383039.25282110694978.122412143369939.25288113044978.1224.512146356739.25294115404978.122512149343639.2530011775每年按5%的租金增長(zhǎng)率，最小單間面積39.25平米售價(jià)為：153075元計(jì)算，丙方15年能回收成本：151897元。乙方15年租金總額為：19265324元，相當(dāng)于目前物業(yè)的總售價(jià)。上述丙方購(gòu)買時(shí)按一次性支付計(jì)算，如按照按揭貸款計(jì)算，首付比列50%及77075元，按揭貸款7.6萬(wàn)，貸款年限5年，月供為：1512.4，實(shí)際還款：90744元，產(chǎn)生貸款利息：14744元，實(shí)際總房款為：167819元。那么丙方至少需要16年才能收回成本。再次，按照物業(yè)15年的出租年限，平均每年租金收益為：10126元，除于該物業(yè)的總投資153075元，該物業(yè)的投資回報(bào)率為：10126÷153075×100%=6.6%。（根據(jù)簡(jiǎn)易國(guó)際評(píng)估法基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。這一國(guó)際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。計(jì)算方法：投資回報(bào)率＝月租金×12(個(gè)月)/售價(jià)，計(jì)算購(gòu)入再售出的投資回報(bào)率＝(售出價(jià)－購(gòu)入價(jià))/購(gòu)入價(jià)。）B、綜上所述：我方以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式出售產(chǎn)權(quán)是可行的，對(duì)于丙方來(lái)說(shuō)，總投資成本低，后期的收益較大，并且隨人口經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，租金和物業(yè)的升值空間較大，所以是比較有投資價(jià)值的物業(yè)。C、因此建議租金的定價(jià)：18-20元/平米每月，每年按5%的租金增長(zhǎng)率計(jì)算。D、租期：租期的時(shí)間最低一次性簽訂5年，最高20年，保證乙方和丙方的收益平衡。我方招商引資所能做到的優(yōu)惠政策。減免裝修期間的物業(yè)管理費(fèi)用。時(shí)間：1年至2年。免費(fèi)提供廣告宣傳位，給酒店方使用。免費(fèi)提供酒店大堂的使用。對(duì)頂樓具有免費(fèi)使用權(quán)。可提供一些固定的客源，比如：馬龍廣電和其他單位的接待。乙方對(duì)丙方，可提供每年15天的免費(fèi)居住權(quán)，一方面給丙方得到了相應(yīng)的居住感受，同時(shí)帶來(lái)更多的客源和宣傳效應(yīng)。建議：在1號(hào)樓頂可建設(shè)大型的廣告位，用于出租，因我項(xiàng)目的位置極為優(yōu)越，廣告位的投放將增大項(xiàng)目的收益，收益部分可用于減免的物業(yè)管理費(fèi)用，保證收益平衡。據(jù)調(diào)查馬龍目前大型戶外廣告的使用租金月為9萬(wàn)/年，如我項(xiàng)目建設(shè)大型廣告位4副，每年的收益大約為30萬(wàn)。（保守估計(jì)）乙方按每年支付租金和物業(yè)管理費(fèi)用，由甲方物業(yè)公司代為收取，收取后的租金，按丙方所購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的面積，按每平米多少元返還丙方。甲方可規(guī)定時(shí)間每年年底12月31日為租金交款日，乙方按合同約定的租金支付租金，甲方在通知丙方領(lǐng)取租金。上述未考慮周全的，另作補(bǔ)充。立足馬龍縣，面向曲靖、昆明地區(qū)，乃至