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文檔簡介
[悅盛陽光花園]營銷推廣方案目錄項目用地周邊環境分析區域市場現狀及其判斷土地SWOT分析項目市場定位項目推廣路演附件:香港美聯一、項目用地周邊環境分析1、項目土地性質調查(1)、地理位置[悅盛陽光花園]位于重慶市九龍坡區西彭鎮規劃新區,現西彭鎮新政府大樓右側,僅一街之隔。擋(2竭)、凈地質撐地貌皂狀況騰項目炎面積訴10饅0余筑畝,配融合播了多井種地馬貌,滋但以細丘陵灶為主鋒。項亮目內棗有小僚型山篩坡、陣人工幫堰塘互及草商地。串土壤柜為水銹稻土角和黃嘆壤土乎的混濕合。蘇(3溝)、康土地杯規劃提使用圾性質暮從目絡前的餅土地凝規劃捏使用索來看濤,該寒地塊家屬于腹住宅軌規劃喝用地仇,與否新區明的居壓住規拜劃功眼能相作融合析。刺(4條)、律七通毀一平建現狀阻目前宿尚未棟進行腸七通顆一平巷的建團設,凝地塊葵仍處思于原層始狀最態。半2、私項目上用地桶周邊送環境歪調查饑(1伴)地秧塊周暢邊的裹建筑獨物適項目潑周邊鉛以北陡?部濫分為火自然繼原始料的丘展陵地信帶,怒植物傻覆蓋朱茂盛沈,間冷或夾冒雜少勸量農文舍;劉項目為以南術區域些則為為新興粘開發赴的新存區,田目前壩已形米成大點面積若住宅羞樓宇尖,以而拆遷參安置毛房及濃職工姓集資錫房的孤多層倍為主因。修細建年逮代都薦較近智,僅例有一旬兩年懲的修殖建時眉間。嘴(2必)、玩綠化灰景觀雹除鎮磨政府帥大樓節前的粘小型辣花園幕廣場剖外,協新區腰有數李條步尤行街洲,植恒有少景量樹羨木及付花卉我盆景糕,并至配有蛋一定玉的雕制塑和闊健身郵設施頑。但業總體目來講虛檔次患都比知較低還,設仙計顯罷得比唉較粗田糙。姿(3蔽)、階自然通景觀胃這里與的自勸然景去觀相正對缺灶乏。吐除了叉大面孔積的竹丘陵齒地帶海茂密襖的低關矮植丙被外鎖,沒出有具振規模礎的景跌觀景強色。蠻(4尖)、投歷史辦人文耽景觀歸西彭皮鎮為欺重慶拉市府禾重點沿打造起的中些國鋁喇都,拖歷來脂都是灶重慶降市的佳金屬率工業余重鎮爪,在靜全國達乃至錢亞洲帽都享械有很腐高的丹聲譽描。這敬里的胞歷史繁人文校也多野和西份南鋁護加工承廠有潛著千巡絲萬巨縷的縣聯系痕,可撲在今嫩后的田推廣訪中加股以充惕分利莊用。插(5褲)、慨環境旁污染犯狀況笑項目奧所在迎地地昆勢平蘿坦,務視野誠開闊李,空靜氣流窩通。逐但因邁西南憲鋁加灣工廠牢的大贊本營黃在西乓彭,銷會在昨一定魚程度菠對該牌區域共的空曲氣質幟量產崇生負可面影鐮響。饅3、哨地塊甩交通稼條件汁調查待(1追)、軌地塊玉周邊悅的市課政路條網以刪其公巧交現診狀、躺遠景眼規劃言園區五緊靠逃重慶澇繞城斬高速兔和成公渝鐵義路。餃白彭潑公路示、西勻九公樹路、帆渝津使公路嚼橫貫昨園區售啟動頸區及順拓展拆區境猶內;銷建有松成渝代鐵路虧大型蟻貨運色站一徒座,堂華福宜大道白已于胞20狠05教年4業月建嚼成通魂車,雄園區弱到楊敵家坪海的距婚離將蒸由現士在的噸40俊公里怒縮短助為3番0余跑公里衰。功(2階)、句項目搶的水慨、空乎交通桂狀況遺西彭爬鎮是鬼重慶需都市炕區西蓋南部壤的交落通樞尊紐,封水陸消路交禾通優朽勢明特顯。忙水路丈:園太區緊查鄰長鳳江,染建有眼銅罐露驛、佩黃磏古兩個境貨運邊碼頭蘋,年骨運力訂可達諸10傳0萬鬼噸以北上。飯白市溫驛機做場已緞經換穗為軍演用,哥空運縫條件扯較之稅以前席下降洪。因斷而對拖這一逃區域飲的地庫段價虹值提遮升幫掉助不區大。昌4、放周邊新市政蝴配套右設施附調查盡周邊僚市政延配套烤設施頌均處統于規瓜劃建研設中育,但好新區耀已初盞步成覆型,崖有部破分配看套。型購物庫:需祥宏妨購物庫中心嶄、新賤時代抖百貨儀,前津者距申離項珠目所沖在地記路程叼為1購0分壞鐘左省右,沒后者必在老趨城,進但步我行也柿僅有抱15仿分鐘偵左右犧。療郵政辭服務熊:受項目束對街傲有郵脈政局姻的網映點,質可處渠理一家般的情信件班及存關款業厲務。梢文化插教育默:恢鋁城刃中學辭作為宰該區地域信融譽及游教育健質量頑最好書的學腫校位繳于項迫目月日20繁0米叛處;駛醫療暈衛生庫:躍二甲張醫院佛西鋁戶醫院倦在老漿城轉啄盤處倍,步陡行十得余分得鐘可蜘到;矩金融懇服務稅:崗中國搜人民腔郵政共、中魔國工托商銀掠行都故在新滾區及毀老城攏有網窯點;再娛樂蘇:閥新區營的步朽行街押上有張大大上小小替酒吧軟、卡談拉O怖K廳玻數十帽個,盈分布靠在新困區的租各個伸小區畝外;鋤餐飲梳:對新區需的餐寧飲多材以社哄區型罩的小蔬門面照,規站模都巨比較甩小,幣而且蹈種類珠單一橫,多釋為火南鍋、編川菜脖,有斃部分斜小型喘咖啡億廳,表但經龍營水涉平偏輔差。瀉娛樂旱休閑欲設施煮:巨新區雁的住太宅已掠形成禾一定技規模遍,小交區與御小區衣之間味有不鑼少簡宰易健瓦身設狀施,青可供挎業主筒及游類人適抄用;統二患、區麥域市渣場現伍狀及殲其趨識勢判州斷艙1、裂重慶覺市宏惡觀經豬濟運舊行狀梳況記2姐00凡2年輛全市災完成首國內幼生產怎總值勢19麗71及億元涼;固梨定資急產投模資達鎖到9欠95尸億元跟;房明地產垂業投但資為拳26久0.激2億留元。猾20岔03遞年全型市完驢成國廢內生齡產總李值2該24醉5億諸元,爐比上弟年增缸長了輩11理.4衫%。鏈全市盼完成回固定兄資產碼投入掙12懂60呼億元芽,比絮上年怪增長案27炮.5金%。通其中討,房恥地產也開發碧投資傘32清7.幣89咳億元悲,增跑長3塘3.岸3%欺。碧20觀04狐年全網市完妻成國天內生暮產總掀值2劉66血5.北69退億元哄,比你上年蹲增長蓋12鐘.2亞%。主房產妹開發筑投資漂達到歲39抓3.霸09這億元喪。診20則04伐年召11卡月底腫,我勞市固疫定資嫌產投午資總鵲額為果11肚75秤億元紹,其紡中房優地產延開發研完成合31茶5.庭5壯億,坦占投蜻資總摔額的薦24客.1駕%。幟從以儉上數區據不播難看裝出,疏我市瘦的經抹濟環斧境運鴉行是糖良好增而健霸康的憤,并敢已進每入了誓經濟診發展委的快芬車道企。經燈濟環俯境的偵良好億運作譜也必磚將推催動我奶市其坑他各扎行業延快速短而健憤康的刊發展玩。乎預計棋今年刑我市搏房產獵投資玉將達鑄到4喬50而億元嘆左右格。歲2、擱重慶笨市房披地產揀開發身狀況涌20毫04未年主答城區砌商品涉房成爐交金色額2敞87賴.2惕1億創元,禮同比劃增長真22僅.5靜%。群成交舒面積扣12歐09勸.7圣7萬筍平方震米。量其中慨住宅盈成交交面積蓬10惰91芽.8怠3萬酒平方憂米。柱主城叢區商習品房豎成交貍均價果21瘦84伍元/因㎡,柏同比孤增長達13譜.7貨%。融重慶畏市房腫產狀語況一回直呈獄需求望態勢運,增撞長趨縫勢明譜顯。池舊城網改造寸、拆扒遷雷重慶捧房價杰的逆艙市上屠揚與憂城市犁化建箏設加叮快,攪拆遷葬量大白幅提依升有究關。魄今年乞渝中執區形體象設耗計出虜爐、惱九龍延坡舊暈城區駕改造充、楊吐公橋產地區殺舊城甜改造室所造茂成的蠶拆遷戲人口害增加率都便資得重殼慶商吼品房柳的需掙求急飄增,免特別垮是舍渝中垃區在蛛半島窄形象泡設計臟中將嫌會有鏡40卡0萬砌方拆周遷量因,其鉆遷出拍人口給都將路流入抄外區盜樓盤袍,對四重慶音樓盤竹的銷蘭售打騰了一毛記強輛心針壘。蔑20冬04林年拆區遷區獸域表探現較趁為突蜻出的燥是江丑北城呼和化榴龍橋滑片區喝。從玉去年貼開始諒的江瓜北城票拆遷城投資奸30軌多個肯億,賞共有冒1.械6萬墨戶居麥民、阿10責0多鵲萬平夫方米攔房屋耍拆除躍;而升化龍駱橋片百區拆哈遷安疏置工倉作也疤開始襲啟動芬,共乞有1扶.6詠2萬今戶居猜民,柱建筑衫面積懼達1以00太多萬專平方徒米的夾房屋塑拆除價。把拆遷洗直接箏能夠挺帶來黃新資沙金投乖入到芒樓市導中一隙級或紫二級慧市場生中,裙釋放隆出巨皆大的志需求維市場卸,直黃接刺高激樓酸市交香易量元的上淡幅空萬間。吐今后兔5年茫內,宵重慶嬌舊城曾改造盆拆遷坑面積幸40罷0萬將方,淹預計研近4第8億戚資金粥回籠冷樓市惱,很寇多拆馳遷戶屈是揣韻著錢草排隊雖等房教買。交3、額國家炎及地采方宏陡觀房軌產政苗策:耀20枝02蠶年7亡月1甘日,是全市婦正式委施行找《重嘆慶市斧主城貌區路裙橋通招行費盆征收濃管理英辦法班》,械主城村區七來橋一沿隧所終有收督費卡棉統一手撤除夜,實戚行年易票收益費管未理制尊度。李快速助推動與了城箭市各沉個區悟域版治塊的屬房地孤產開糞發進花度。械漲輩20錯02脫年8巖月1浪日起轉正式游實施式的《譽重慶慌市城士鎮房診地產搬交易懇管理罵條例抹》,航率先她在全垮國以辜地方氣法規您的形斜式作憶出規霧定:訪商品捧房的卷銷售等以套灰內建占筑面泥積作貓為計彩價依枯據。瘡鏟垃20綁03四年年強底,雹市國霉土房毅管局以叫停曾提前響放號杰認購筒,旨悟在規駱范市嫌場秩脊序。弦嚴禁采樓盤郵違規刻“放撓號”控通告走發出貫后,掩除了繁在房勤地產鑄業界書引起機較大構震動個,眾初多購贈房者興對此必也反業映強約烈。肅20毅04圾年我段市將賀全面泊推開孕《兩史證合喂一》蹲。即錘《房眨屋所墓有權示證》耍和《答國有掘土地怨使用被權證血》的丹合二宏為一裳,合們并后賀的證肥書為腰《房蕩地產煤產權欄證》盈。
雁“兩司證合間一”拼后,鏟其驗走證、機調查婦測繪錘、三眠審定減案、冷檔案蔥合管糧等各倒環節亭合并芳,將磚提高訪1貫—漁2倍慈的辦忙事效鉤率范4、請九龍譯坡區雪地方揪房產沒發展談狀況顧:山區域黃年度隙重慶棒市迫九龍螞坡區奮房地側產開團發完筋成投仁資掏(萬武元)象20石03熊32購78釘88叼1炭38攻71念80失同比匙增幅灘(%皆)搶20揮03五33淡.3鐵23揚.8失施工斤房屋旁面積棚(平紫方米奇)議20旦03遭52埋87繁80衛00施51默81裙41萬7廢同比彩增幅討(%饑)棍20鋤03閥19謙.8抖10當竣工蛾面積膜20狗03黃16義76漫97句00沒17院16友84恢8沙同比后增幅化(%兄)垂20滑03誓20芬.6煤1.屋7舞實際遼銷售蓬面積唐20幼03驕13喝16臉82尿69向12建65你51撞2需同比交增幅探(%騾)壘20欠03殃29芬.5居12篩.4薄住宅出銷售繞面積未(萬己平米李)債20宜03判11糖32屑.9造5戰別墅商、高篇檔公梨寓銷譯售面雕積(下萬平應米)支20圓03抖26跪.1案2從經濟練適用頂房屋尚銷售慶面積挖(萬潤平米黨)菌20著03粘12撿6.閃69惜辦公澇樓銷茂售面光積(善萬平笑米)寬20米03油32慣實際蜜銷售色額近20謙03形21堡02奮26猜0構22興61虎42持同比額增幅表(%怨)非20私03唇3否2.既9跳15紡.3拉住宅縫銷售妻額(嘴億元得)憑20島03菜15蔽0認別墅脈、高陜檔公須寓銷雖售額軍(億駱元)雪20虛03咳8.睛78騰經濟各適用貿房屋蘭銷售卷額(朋億元懼)放20京03堡11肅.2漿8遭辦公輸樓銷友售額擊(億榆元)鄉20循03湖7.突93便銷售型均價頂20欺03砍15滋96婆17亡87悠同比濃增幅絮(%災)耳20童03捏2.林57夜2.呆52彎住宅辯銷售采額(豈元)畢20心03債13偵24其別墅描、高錯檔公夾寓銷疼售額府(元垮)驢20濤03途33腹61它經濟益適用蜂房屋唱銷售難額(辜元)稠20廚03岡89處0孤辦公陷樓銷君售額夢(元演)延20零03嗽24摸78投產銷撤率衰(持%)債20云03顏78竹.5必3慶73脅.7塘1撓商品偶房空厚置面撒積(括萬平策米)茄20待03禿55岔1.注28面住宅臥空置輛面積信(萬晉平米飯)稀20藥03魚22踐5.眾62槽別墅恰、高你檔公掠寓空枯置面湖積(臂萬平茶米)太20御03蒜2.累59瘋經濟潤適用姑房屋野空置扶面積虜(萬吧平米揚)眾20貿03弱8.爬8狡辦公黃樓空趁置面慕積(閥萬平疾米)拋20介03翼44刷.7爬2膠成交題面積謎20伴04甚12柳09晴.7呈7繁住宅薦成交佩面積斜(班萬平芳米)惜20釘04跟10床91饒.8乳3敵開工忘面積堡20延04轟20華3伯竣工搜面積懶20紗04虹10缸4作銷售虛面積蓮20廢04屑銷售擋金額悉20怕04讓二手回房轉您讓面為積吃20慕04幫39敬4.耐98宵同比維增長饑20野04賣5.略90神%無二手韻房轉烈讓均掙價(省元)畢20階04卡13呀28陷同比呀增長唇20字04妨23陪%臘非住娃宅轉包讓面崇積威20駱04之78濱.1六1蹦同比錦增長神20腔04迫41椒.5者0%瘡主城歸區商躁品房議成交憶均價眉(元喬)搖20雀04謹21莫84冤同比巨增長飯20啞04枯13繩.7宇0%團主城銜區商誤品房賊成交聰金額襯20鑼04車28廣7.耽21竊億元殊同比侄增長窮20鍬04病22度.5雷0%納批準班預售染面積獲20皺04賀13激82毅.3魂8賠別墅錢、高覺檔公極寓均夫價仙20書04糞53莊92使元淺同比終增長萌20旨04劍39俗.0蕩0%咱普通屑住宅辯20霜04影21蛛51族元浩同比脊增長團20孫04梅13藝.2現0%毛商品駁房施夜工面垃積(自萬平謎米)盾20紙04劫-1法-2叼44毛59孕.6孩8岸同比村增長滅20有04搞-1暗-2壤47峽.9交0%豈商品額房銷橋售面終積(灶萬平挽米)網20戶04凳-1礙-2旱21桑6.頁93補同比嫂增長掙20饑04歪-1尖-2姐75響.6創0%督住宅繩銷售射面積快20拍04宋-1爐-2獎19蔬6.問32殺同比腸增長榮20跟04民-1情-2墊77軋.9春0%油商品譽房銷篇售額段(億結元)銀20莫04急-1翼-2嘴40展.7環同比癢增長懇20窄04因-1急-2語12幕4泰.8梨0%猴以上致有關蜻江重三慶市蹲及九謝龍坡殲區2貍00暑4年法度的絕統計羞數據澤表明外:在陳全市煮及地潮區經蠅濟發保展的瞧強力駝帶動膨下,挪九龍附坡區育的房驗地產藥市場慘也迸攔發出疏勃勃豈生機設。幾唇大重焦要指伶標都惠呈上小升趨褲勢。答5、探西彭抖地區拍微觀巾房產落發展享狀況耽西彭壩鎮作漲為市柱首批蔬啟動污的4白5個挽中心支鎮,孕投資使近2丹60拜0萬族元用夢于改刪善基外礎設遮施。株完成取了西風彭鎮齊中心駐農貿科市場紡、主縮城人蹦行道歲改造芒、綠鋤化及陷白彭漢路(芬陶家唐至西螺彭段激)路晴燈建槳設;妥成功際引進鐮家滿傘福大換型百貨貨超渴市落繁戶世宰紀商邊業中掘心;共投資格20驗00鼻萬元敗的鋼士化標素準件收廠房草已開乎工建搶設;卸西彭兄鎮二淡環路哨城市牲景觀壽風貌升設計網正在攝進行爸。白刻市驛推鎮今乘年先狠后投械入5鳳80混萬元膠用于撒中心泄街道仰路下嘩排及求人行暖道建泡設,向改建紙新店余村至敞黃麻割村道敗路8尋.3揀公里罪。蹲西彭鎖地區丑20費04朝年新壘開盤減4個冰項目豈預售吩面積泛達1姿13洲86杯2悠.7案8寺平方劑米,翠除非畫住宅能90袋%以考上滯恒銷外霸,住葡宅部丈分基臘本銷列售一詠空。標三脂、土危地S比WO側T分搜析笑1、傳項目卵地塊押的優魄勢緒(諷St基r鴨e扮ng憤th搏)顯交通肅優勢應:滅西彭兼鎮是熱重慶香都市稅區西把南部雜的交闊通樞屑紐,可水陸擔路交滴通優肌勢明吹顯。苗水路莖:園故區緊肅鄰長數江,鍛建有泛銅罐勵驛、醉黃磏叛兩個貫貨運喂碼頭腿,年奔運力贊可達緩10賢0萬隙噸以以上。魚在陸乓路方尊面,夢園區遇緊靠微重慶懸繞城形高速狹和成蹤渝鐵云路。港白彭挖公路炸、西孩九公公路、尾渝津預公路猴橫貫拖園區嘩啟動誼區及村拓展蝦區境免內;憂建有輔成渝疑鐵路彼大型述貨運胳站一甩座,豈華福肢大道盛已于喉20爬05戀年4協月建足成通赤車,沾園區蹤到楊省家坪細的距遇離將悉由現追在的釋40斜公里責縮短螞為3挪0余魔公里擠,并們徹底靠擺脫扶高速擇公路鼻收費奪“蜻瓶頸秘”鴉的制姓約。魚基礎廟設施束齊全海:搞園區瞇啟動緊區匆“滑一縱贊二橫頸”界三條買長約撐4顫.4乓公里湊、寬悲分別畜為4崗4米閑、3憲2米聲的主棄干道獎已竣迅工通欺車,表工業齡用地叔“笛七通亮一平朋”敬。水壩、電盈、氣替供應昂豐裕節——望黃磏蹦水廠洪日供爭水量煙達1宅2萬慧噸;尿黃荊以堡、殺馬嵐吸埡、攻石塔歲3座奇變電學站總微容量圓為5醋50三千伏丸安;籮川東挺燃氣唇開發翁公司久、四拿川石蕉油輸隸氣管盾理處山、川仰南氣妖礦管增理處譜日供贏氣量祥達5雜10因萬立莊方米冶。郵總政電扣信業均發達嫌,金侮融保鳴險業賣興旺鴉,社毯會服忘務體殼系健偷全,術文化忍、教么育、脫衛生害等社匙會事拘業設蠻施完是備。吵政策皺優勢孟:重嫁慶市姓政府穴及西灶彭鎮肆政府狀對房感產開紹發的蠻政策犬扶持司;犧周邊鵲配套登相對戲完善陡:盡攝管是氏開發犯新區容,但劣是由罪于有碑大量明的住堡戶及聲住宅危小區肉,周闊邊也兇相應想出現述了各可種配做套設攪施,將農貿著市場隨、學璃校、撿郵電妥局等絡,滿鉆足日航常居床家生令活需粘要;非2、夢地塊古的劣幼勢派(托We溫ak愛ne太ss壺)貨品質獎感較容差:婆項目寫周邊癥拆遷車安置顫房、視集資灣房較緒多,咸并且幕幾乎鍛成了環目前忙新區福的主蒙要房虹屋類圓型。視眾多脫的拆嬸遷安弊置房凍、集彎資房東造成咽了該柴片區蒸檔次班低較越低的找總體存印象盾;縣居住估感弱炮:地沿塊尚型處于帶原生暈植被趙覆蓋猛的狀小態,寇即使島項目恥動工內建設食,今血后業私主入認住后獎,周學邊仍濾然會坐存在漲大面茄積的賣荒地擱,會售對購題房者翼心理哈產生茂一定革的影個響;桂微觀編地理晉位置饒相對蓮偏僻瘡:地盞塊已頭處于芝新區哀的邊肉緣位殊置,極目前摔比較欣而言同算是偉偏僻注的位些置。辣3枝、項岔目地腎塊的退機會慣點(垃Op桶po康rt喊un品it喬y)罩配套敗設施航逐漸番完善柿:規陪劃中姨日供綿水量蘭達3趟0噸綁的西塘彭水熔廠和開日處蠟理量伙9萬濱噸的艦污水蛋處理降廠將趙在近條幾年嗚內建蜂成投碧產,咐配套上建設說會進云一步凈完善賭;漂發展湖潛力適巨大晴:西羞彭地詞塊已侵委托糧國際著知名鈴規劃全設施漁單位林新加把坡裕詢廊集兇團精趙心制襪作園末區拓古展區旨一期透規劃糧(規建劃面黑積1猛5平企方公輸里)暈,并爛按照紀重慶嘴市規述劃局惠統一濕命名潛為重肝慶市耳西彭謠組團吃C、抄D標掘準分蝕區(戀西彭剩工業洲園拓軋展區呈一期廚)。窮將產退業發鋸展定陪位于遵圍繞劫“煮一城喂一園繩三基需地卸”墊的建做設目桐標,財堅持時二產衡業為棄主導泳,三輕產業弄為支枕撐的鞭發展退方針望,重牛點發刻展建腫筑型救鋁材闖、結鴿構用投鋁材透、鋁速業研州發中椅心、揮新型橡建材俯等產孫業集遲群,色培育鉛完善幼的商飽貿流毀通業帳、房生地產滔業及蘋社會警服務伶業,初實現塘二、僑三產虹業互范動發蘋展。航將西逗彭工居業園厲區建籃設成佳為經毛濟繁錦榮、苗設施燕完善展、功先能齊損備、薯環境穿優美懸的現勢代化框工業堡園區勢;脅4、湊目地奔塊的右威脅榜及困菌難點叉(T繡hr襲ea脂te挎n)另同質鑒樓盤垂的同懸質競雅爭:柴隨著鋤新區逐建設繭規模鉛的不墾斷擴志大,推類似亦的樓史盤項蟲目會餃逐漸源增多旋,竿建筑浙形態眠的接值受度迅:按拔照開宋發商館原先槽的設震計,稈如果迅以聯障排別削墅為炎其賣漸點,頃并以董此吸家引廣濾大的倘潛在燙客戶凡進行抱購買槽,那腳么對歷于西莫彭地威區來柄講尚從屬首碌次,伯而且講總價償較之懸其他棒的房護型明通顯偏樹高,假對于體大部媽分都既還處藏于為芳經濟申適用醬房打內拼階繁段的其工薪判族甚含至是司高層殃客戶址而言暢,聯舍排別割墅理輸念的葛橫空亡出世糠能否肉引起追足夠味的重屆視和螺關注凱是一挎個需麻要認預真研幻究的膜問題勺。還四、閘項目編市場系定位宵(一畝)、具類比概競爭枯樓盤前調研睬:番1、疲競爭冠樓盤恰資料愚項目浩名稱傾項目羽位置右平均河單價并最高務單價乞最低徹單價季建筑諸形態蜻樓盤悉特質害主力豪戶型性晨曦磚花園鵲工程默九龍狡坡區熱西彭斷鎮東葛大街踢65森0鴨70浮0壽55甚0蓋多層虧主城弟郊區緒,價臭格合辟理,溪有一貢定環督境怕兩室遭一廳揮三室廟一廳綱金桂案園栗西彭羅鎮貢70唇0筐86工0則65吧0叮多層衫主城薦郊區渡,價劫格合巖理,北單體帽樓盤康兩室侮一廳妥三室孔一廳腔帽合舌綜合掌樓綱西彭已鎮捉70漠0復80威0態65凱0樸多層拼主城念郊區示,價知格合詢理,袖單體絮樓盤鑰兩室變一廳而三室償一廳普星光犯名都薦西彭派鎮石作塔村俗12陡00宴13蔽00享95脅0將多層裂主城連交區汁,價辟格合都理,替單體戒樓盤敏兩室浸一廳撞三室查一廳局區域午內代暗表性塑樓盤遺分析判帝景男豪苑欠項目礦地址價:九忠龍坡悉區西茄彭鎮灑中心唯步行沈街(獵新農敘茂市他場斜保對面巧)略發展榜商:孩重慶錢市豪撤運房抓地產映開發恨有限伸公司滾行銷棵管理覆:重男慶澳非瑪克絕迪(獸A詞&跡M)點企業仔營銷河策劃怪公司釋建筑先形態全:多遇層、知小高曲層爸物業交類別精:小騾區賢景觀奧訴求閘:花暢園洋恨房景裁觀社識區繡主要裂經濟嗎技術湊指標資:訓飼易徹肯聚個華礎楊占農地面街積:癥13冬0畝伸錢耀添棗寨雕梳噴云建更筑面裁積:融18猜00茫00辜平方該米食撕戰爺攪腎逗稼頃伐容谷積率背:1遼.5衰3鞏遍滅挺也壯土忙埋放綠究化率躺:3妄0%騙嬌未蠢倡至牲駐伯寒車鍛位:呀一期臟25們個;忍二期廣30誕個;員三期良30批0個用周邊柱配套每:中視、小屈學:碼西彭勿小學籃、鋁遇城中宅學具汁補梁塊抹醫院設:廠木醫院夾荒毛精跳鼓超市價:重乓客隆宜瘦鞭瘋欣刃其他架:世禁紀商梯業廣邪場遠交房凳標準料:1濾、公豈共范肌圍:濕結構像:磚逗混加東現澆如混凝表土;嫁外墻閱:高獎級外強墻磚淹;桌樓層漫公共蒙走道奉地面壤:地變磚;店墻面假:高灶級乳紀膠漆瞇豐刪栽床譽2、雕住宅茂內部快:門攔窗:陶防盜益門、卡塑鋼灘窗迅陽臺鏈:欄軌桿造棉型候供水爆:管場網直省接供偵水,長二次子加壓醉供水鮮;平供電妥:市封政統行一供阿電,督設自哭備發質電機架;治供氣酷:市倚政管醒網供崗氣。鈴交房贈時間吉:預述計2圖00租6年碎5月近主力泊戶型遲:三晃居室斯、四談居室取、五說居室沖;1雀33榆.8往1堤—具18久0.輩02蛙平方卡米覺樓盤夕售價熱:最港低價簡:1患23珍0元真/平寫方米鞋蓬稀挨螞丸最高豐價:丈17厭00千元/限平方嶼米紙返脊吵沒孟均價卡:1使40沫0元隊/平郊方米圖銷售雜情況飽:已義售約布85蹤%駐星光囑名都聚二期納項目穿地址爪:九械龍坡珍區西蘆彭鎮芳白彭賣路口屯發展聞商:蛇重慶現市西誦鋁廣缸宇地無產開補發公悟司綢行銷沈管理淚:領毯域機構構丹建筑圣形態鋸:小灘高層割物業爹類別燥:小巴區賄主要降經濟摸技術請指標皮:至督妙蛋注番縣棗唇雕占錘地面比積:繡76潛33普5平企方米考座固決傍捷除藏旅拖建壟筑面拉積:蓮13吐00眉00漢平方犬米遲涼良效繪旬駁姜葬寬容玉積率菊:1恨.8累7兇少兼咳謝不棄局絨叨綠爽化率屠:3掏0%泛周邊燈配套稠:中傷、小援學:識鋁城取中學沾滑支招垂業幼兒慶園:款小區月自備刑舞碎教土太醫院晚:廠斑醫院寶遠梳排寒杯超市蛙:重用客隆別尚必禍育鬧其他門:世導紀商餡業廣途場倡開盤拼時間迎:預材計2悠00倦6年耽5月愿低潮主力世戶型釣:三挖居室編、四央居室巧;9消6.佳25磚—岸15牙2.候85散平方且米酸樓盤櫻售價凱:最小低價循:1糞20斃0元斷/平窄方米駛借書飼以盞最高貨價:順14壟00撐元/織平方煩米簡障估懇莖梁均價競:1麻25稈0元較/平量方米挑銷售準情況邀:一鎮期已氧售完瑞;竹扎彎膜爸雪二期猴已預犁定約秩30般%火2、殖項目哀銷售黃資料搬在走汪訪的負周邊核樓盤宏中,借可以溝發現誕一個爸問題唐。除仁了星語光名掀都的昆DM挖單頁轟還具泳有一道定專瓜業度右以外盲,普真通的填樓盤點都不丟太注旅重自套身的傾銷售扮物料挎(即擾包括令樓書錢在內濱的所挪有銷趨售工笑具)疑,表凈現非津常單竟一,樂有的祝甚至獸只有宵粗略這的戶巨型單估頁,劉缺乏冊起碼劫的D團M宣碑傳單渾、樓茶書等阿。緞銷售腳物料盞的豐補富,撈也是虜一個贈樓盤若項目踐整體引形象捏不可為或缺雙的重搶要組斥成部拖分。妥我們疤建議盞悅盛挑的現請場物桶料應德該詳躲盡且論立體耳,能腫充分扇展示驕悅盛置的實棕力及瘦樓盤煮自身鮮的檔既次。樓書慈DM拍宣傳塵單頁皆戶型艦單頁黃手提舅袋沙盤視施工診圍墻衫看房慘現場嫂通道危銷售徒部橫得幅弊建議單:物紹料設蛛計要糧遵循誼精致圾、簡音約的絮整體辰設計者風格煎,切柔忌粗日枝大勒葉式克的馬申虎了脫事,岸易使做看房碌者產蘋生品維位不膝足的福不利打印象斜。啦(二卡)、效項目御市場巡定位旁:僻1、蚊主力昏目標侵客戶翁群定帽位:苦作為刪中高偶檔商逃住小訂區,泄首先舅就要閣劃定與其主禾力目室標客獄戶群把,然泥后了呼解他洪們的寧消費眾心理火特征月,從蘭而準盟確的產做出參判斷橡并制蓄造出位迎合三他們浸口味脹的產煎品,染最終喚贏得卵市場度。蹤通過密對上菌述競傘爭項酸目的總調研搬,同冠時結嫁合西唯彭周墊邊樓鋪盤情攤況,召我們有發現斧,在銳西彭攀地區仔購房勿的消讓費者啊或投術資的燦客戶直,大都致可謀以分啊作兩戲類,柱即本兔地居釘民、森異區涌域購單房者葬。針性對本霸項目頁情況疤則如郵下:回第一每:本趙地居宿民還通過勸對從聲以往田情況木及目糕前在扯西彭耽地區齊開盤裙銷售渴項目錢的研旺究分料析發抹現,殊在西仰彭地流區購卻房的情絕發燙部分陡購房堵者都短來自衡本地蜓。這沉是由畜多方屯面原講因造畢成的姐,但收其中志西彭冤地區煩位置坑相對銜主城曾較遠厭有很酸大的帽關系脂。創因而曲對這舊一部豎分消某費的面深入飄研究調將是記開發寬商今凝后要葡仔細包研究涌的課拍題。天A、苗西彭爹中堅結白領沖階層障:麥a)瘦他們闖年齡跳在3揚5儀—析45驢歲之倒間,株沉著韻而冷期靜,雞有敏線銳的茫判斷丸力和診堅強殊的意夏志力零;逃b)撲他們茶通過貢多年獵的拼桌搏,聞已積登累起平豐厚仍的物織質基主礎,例經濟膚支付塵能力券良好衡;毯c)款社會肆責任概感重振,有沖非常詠強烈球的工弄作成毅就欲嘩;進d)挪努力輕追求反高質掃量的菠生活的,不尾愿得葵過且旦過;享e倘)他云們眼稠光長匆遠,躲懂得蹈統籌使策劃管,合極理協朋調各鄉方面嘉的關賺系;呈社會姑中堅致白領顏階層傷分布殿在重份慶各訂個區舞域,誰只要篇他們跟萌生陽出對聽項目亞的區牢域認池同感戶,那勇么他譯們則傾極有擦可能肌在此圓處進慎行曲“說二次良置業躺”躬甚至柜是親“親三次捆置業把”借或做逆投資腳之用壩。卵通過同調查盯發現章,這銳部分將中堅聾階層疊絕大屬部分斤都來儉自西余彭本漫地的呼大型妹企業虧,例去如企窩業內燒部的五中高添層管理理人掌員或劈西彭齡地區湯做各碌種配雄套服咽務的丟服務造商及添各種清私營淹企業億主等熄。擦他們剖有著西相當縫強的救置業祥能力柔,對旅于投貨資及贈改善缸個人豆住房惱有著伐強烈憤的欲拖望。泄他們源本土舞意識間比較史濃厚芽,看往重本慢地的屈發展劑,愿逝意在炒本地探購房照。驗B、掉西彭唱的亞宰白領乒階層妄:摩針對訪本項叢目,華潛在準目標蹦亞白絹領消抵費群膚更多西的是霞分布零在周給邊大法型企料業的夠初級而管理往人員虜及高們級技捉術人納員。盞他們縣從業昨時間鋪或許煩不長勉,但壁卻擁損有足憂夠的何購買展能力賺,并蛾且期騙望獨淺立自漢主的改生活牧環境慚。抓較優丸性價辮比的頑物業忙類型米正符落合他個們經省濟水薯平的蓄實際印承受幻能力配,一礦旦在偵價格嶼上吻奉合他兆們的浪心理焰要求寬,那興么伏“猶交易幅”羅即可眨實現買。因難此如慰何觸蠟動這己部分悔人的穴消費版欲將塵是項誕目在域設計依、規般劃及脊價格估定位仰上需庭謹慎秀解決犬的問避題。襯第二農:異銀區域籃消費習者秘異區劉消費萍者在尋西彭馳的購魔房群書體中磁也是斃一股獎不可車忽視提的力肚量。垂我們麥發現懂,來鏈自異緊區的蹄消費咐者,戴存在報以下候幾個種特點糠:壯A、眾拆拆懸遷戶晴拆遷戲戶由錘于自糠身經茄濟購虧買能絡力的銳限制蛋,他誘們更衣看中貧產品恰的總噸價、寇環境憂,蹦“遷價廉踐物美字”床是他造們最赴大的蜓消費晶動力擾和宗訪旨。浙由于心西彭屆地區輔房價澡較之投主城識(主懲要是籃九龍稍坡區纖)本睬身就躁有明俘顯的出性價慌比優潮勢,編因而乳項目餡也會扣吸引藥他們球的注等意力擋。健部分昏“斷養老尋型鞋”泡客戶哭同樣怕由于啊性價步比的霧巨大傅優勢步,這酷里的鎖房子嗓總價論低,付再加串上環讀境相先對幽喘靜,灣空氣隨良好捐,會把吸引姿部分技老年第客戶防及西縱彭附湖近準花備給迷父母勿購買索養老瘡房的僚置業黑者。版以上鴿兩類哥消費備者在邊性質澇上更墳多的贊是本詠案住董宅部筍分的幅目標吧客戶贈,對洪商業豐部分協而言喊基本鄉沒有坦訴求撞意愿誰。斃根據伴我們勇對本犬項目住的初脅步定慌位,刪及多存個中有高檔剝同質牛樓盤商主力告消費凍群體摸的調鉛查,際如下轎兩類節部分僵消費泳者將汽是我再們研葵究的離主要庸對象笨。饞消費壞層次耳分析扮:助對于隨社會味中堅駐白領勒階層巖而言拴,他寧們的觸購買新層次赴是二米次置柱業,養或作韻為姐“似度假坑型居愧所恥”訂,享勻受更計為自賀由自補在的流生活橫樂趣持;對滋于亞然白領辰階層余而言努,他崖們的妹購買伴層次工則屬辰于過果渡類盡型者沃進行侍投資看他用勿;對阿于胳“耕養老氏型鵲”鞋客戶產而言浸,他傭們的廣購房放也屬誼于終王極型易,會剝對購反房面怠積、猛房屋胃環境爸及價凳格有漁著非筒常充無分的捆考慮宿;而質對于壟拆遷跟戶來務講,夏他們胡的購偏買層北次也聚屬終熟極性襲置業胞,一眾旦購奉置,進更換充的可丸能型吉非常痕小,三因而子他們彼的考桐慮也材是多評方面遣的。蹲2、啦項目掘定位外(1話)、奴路演果表現視:茂廣告怨策劃滋就是增將合貍適的梢產品祖,在盼合適熊的時勉機,屈用合金適的肅手段東,推眾銷給株合適幫的人臥。整服個廣葵告運呢動就賀好比萬一場庸戰爭殖。它蕩需要溪有戰夢場,編也就晝是目陜標市昨場;責需要剩有武喉器彈謝藥,睛也就垂是廣銹告費君;需媽要有禁敵方膝,也逗就是瓣競爭餡對手遮;需礦要有魯偵察托兵,吼也就粱是市乖場調損查;丙需要百有軍暢隊,略也就現是廣持告運警動的深執行林人員纏……閑A、劑大眾丑媒體誠樹品離牌/阿小眾浮媒體陰促銷芹量倍消到大眾禽媒體燙具有詢覆蓋元面廣淺,受厲眾數糟多和傻權威復性強挖的三斥大特戀點,默有助孫于項恩目和怕企業煤造聲鬧勢、羊樹形們象和呢立品立牌,悄訴求兩重點燃在新”令平面繞表現窩的形抱式睬”唉上面慨,屬墾”女明線自”棕通路場。小薪眾媒派體則籮具有偽低成持本、蜜針對餓強、長見效紡快的康優勢樓,在段大眾聞媒體務炮火報護下適,幫滿助項富目實舒實在馳在地嗎迅速迫去化錢,故榴該訴鳳求重辣點是服在于腳明明陷白白溝的饅“輕賣點碧”該,屬信“泡暗線桂”伸通路譜。在雖實際趙操作臣中,狂一般輛明暗胃交替解、互體動推傭進。冶B、獲大眾包媒體魄打頭傾炮/麻小眾輛媒體刮補充喂和強永化:揮樓盤聯推向士市場句之初倉,啟量用的渴廣告偏形態先應該叫是先休導性偽、告檢知性換的,柔應使架用大層眾媒隱體,爽根據負對西絕彭近型年來丸的住庫宅樓干盤廣傅告投蝶放來卸看,開60趕%首震先使善報紙孤,其狡他則約選擇捆電臺艇、車繪身、供網絡芬等各鹽種媒肯體強游化品喉牌印槍象。扮C、知新聞宴性軟捆史啟埋動市彼場/雪商業年廣告貧跟進披斷后梢:市嬌場啟陰動是木一個柜“沿煮開嬌水葵”質的過筐程,熔新聞刪性廣拔告具規有權濕威性副和可恨信度證兩大儲特點續,它章可以灣輕易貫突破余人們珍對廣遮告本謎能的評心理鳥防線錘,正發好適畏合用胳來漆“素溫柔尺”苦地撕供開市荒場,糟在不束動聲狀色中謹占領提消費仰者心浮智高尾地。宜“碗廣告展未動傭,新箏聞先脆行尸”近是操傭盤高積于慣總用的郊“確必殺凈技暫”巴。約D、多軟性冰廣告球晚報哲類有矛效/腳硬性升廣告瑞晨報垂類有隊效/音專業租性雜毫志軟繳硬兼議施:往軟性木廣告找以文吵字解產說的事形式妹出現齡.閱燦讀起盡來較烏為繁轉雜和雪耗時夢,不誦太適鬼合行抓色匆詢匆惜訊時如悄金的業“異晚報臘式順”局讀法調.由顧于上躺班時食間緊劇迫.泰晚報很類主冊要是壓以膊“榮瀏覽痛”鋤為主喜.故環要以渣大標告題或照色彩廢跳躍稱的大區畫面躍(硬墊性廣蘋告)素來搶訪奪瞬莊間眼辰球。申相反堅晚報驅類恰蟻好是仆“憶休閑橫閱讀流”伯方式揚為主件,人烈們下襪班后依一身泡輕松邁,一置茶一扔報慢沸慢品桌味,妻此時蓋即使拔有再律繁雜忌再耗恢時的昌軟文俱.都聽可以塊消遣逢群起焰。把伏廣告創的最啞佳效覺果發世揮到茄極致數。陡E、監夾報道軟性刷廣告頁比/吳硬性療廣告求效果繡好:光夾報扛的好鼠處在悅于一尊是費奪用相別對較營低,圓二是俯由于竭紙張倦的差賓異而裙比較產突出擋搶眼梳球,銹但同依時也娛給人潛一種堡非正踐規,判低檔六和權鋼威性財不夠洲的負高面印脹象,稈因此蕩不適惜宜做練硬性更品牌群形象拌類的栗宣傳非。五F、規形象栗廣告奔前半籮周有吩效/賊促銷豐廣告劃后半紹周有綱效:撿一般萄來說盞,前架半周液的報袖房產誰廣告赤量也款相對幅較少洲,此麥期間術適宜析投放茄“斧積累顆型閑”飾的形頌象類稈廣告剩。而澆對于枯短平午快謹“宜急功次近利悔”曲型的憑促銷概類廣苗告,膨則最館好放辦在后遭半周忙投放外,根春據人應腦的痰記憶雖弧線誤圖分咱析,尚三天秋之后緒記憶寫線陡纏然下慣跌,夜換言下之搭“溝記憶勁點慣”罰在三渠天之謠內能閃保持撞在較司理想圍區間到,后習半周給投放艷促銷匆銷類挎廣告完的陷“驗記憶底點變”燙正好母吻合判周末蜜看房葵購房惜的售庭樓芝“博鐵律忽”鴿。因鋸此說解,促突銷廣闊告在俘后半戒用投獻放效聯果最湖為理陶想。面G、奏“多組合列拳渡”線威力殊最大學:根鋒據科報學測揮驗,稀兩種綱媒體單作用衣于人膝一次屯的效憂果,疑比一息種媒子體作萄用于甩人兩廈次的獨效果腥要高嘩30覆%,河廣告厭運行責應從你不同財時間訪、不辦同地求理空寒間、躲不同咽傳播伏渠道懼全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