PAGEPAGE21中國某某信息學校學生畢業設計(論文)題目：論物業管理公司如何規避治安風險姓名：0000班級、學號：0000班、000號系(部)：經濟管理系專業：物業管理指導教師：0000開題時間：2009-6-4完成時間：2009-10-12009年10月1日目錄畢業設計任務書…………………1畢業設計成績評定表……………2答辯申請書……………………3-4正文……………5-6答辯委員會表決意見……………7答辯過程記錄表…………………8課題論物業管理公司如何規避治安風險課題(論文)提綱0.引言1.物業管理治安的涵蓋1.1物業保安、治安服務和安全保障的理解1.2物業企業安保責任2.物業管理區域內存在的安全隱患2.1居住區存在的安全隱患2.2商業區存在的安全隱患2.3學校存在的安全隱患3.物業管理區域治安風險的規避3.1物業管理區域內安保工作方面的防范措施3.2物業管理區域內治安方面的規避措施3.3對于轄區內治安突發事件的處理4.總結二、內容摘要在傳統觀念中，物業管理是一個朝陽行業，是一個風險很小的行業。但近幾年來，因在物業轄區內發生刑事犯罪導致業主人身財產損害而將物業管理公司告上法庭的案件日益增多，稍有不慎就會招來金額巨大的賠償風險。高額的經濟賠款使原本微利的物業管理公司不堪重負，有些規模較小的公司甚至因此而破產。所以，如何規避此類風險已成為行業的當務之急。參考文獻[1]李春濤，蔡育天主編.物業管理基礎教程[M].上海三聯書店出版社,2001.[2]物業管理百科全書[M]．吉林電子出版社，2004.[3]中國物業管理.翁國強.上海陸家嘴物業管理有限公司[M]．2005．[4]呂景勝.物業管理的風險防范[J].中國中小企業,2007,(08).[5]王鑒非.物業管理公司保安服務的法律責任與風險規避[J].中國物業管理,2005,(01).論物業管理公司如何規避治安風險000中文摘要：在傳統觀念中，物業管理是一個朝陽行業，是一個風險很小的行業。但近幾年來，因在物業轄區內發生刑事犯罪導致業主人身財產損害而將物業管理公司告上法庭的案件日益增多，稍有不慎就會招來金額巨大的賠償風險。高額的經濟賠款使原本微利的物業管理公司不堪重負，有些規模較小的公司甚至因此而破產。所以，如何規避此類風險已成為行業的當務之急。關鍵詞:物業管理,治安,風險0.引言物業管理，是指物業管理企業對城市中各類住宅物業及其配套的共用設施、設備和綠化、衛生、交通、治安、消防、環境等統籌進行維護修繕、整治等管理服務的活動。確保管理區域內業主及物業使用人的生命財產安全是物業管理的一項基本內容和工作，而治安消防管理在生命財產安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前我國的物業治安消防管理還存在著許多亟待解決的問題，因此要進一步推進物業治安消防管理，必須盡快建立健全物業管理服務體制和運作規范體系，形成與目前蓬勃發展的房地產經濟和住宅商品化、社會化相適應的新型物業管理模式。1、物業管理治安的涵蓋1.1物業保安、治安服務和安全保障的理解物業管理公司的保安不同于公安和政府執法部門，它沒有強制執法權，但又擔負著管理物業小區的公共安全工作。犯罪行為是一種突發事件，屬社區治安管理的范疇，是需要全社會共同防范綜合治理的。所以，要求物業管理企業確保物業小區內不發生犯罪事件似乎過于苛刻。物業保安的義務重在一個履行過程，保安履行了義務，但仍然無法阻止損害結果的發生，提供物業保安義務的一方不應當承擔法律責任。另外，物業保安對進入物業的訪客只有詢問、驗證的權力，而無扣押和搜查的權力，事實上這些權利只屬于公安執法部門。物業管理中的治安服務，是指對物業管理區域內的公共秩序和公共安全提供防范服務。物業管理公司收取管理費中的保安費所占比例很小，只能用來購買和安裝監控儀器、聘請保安人員等，不可能做到為每個業主提供類似保鏢一樣全面的安全服務。因此，要求物業管理公司對業主被傷害承擔過重的賠償責任是不相稱的，也是不合理的。物業管理中的“安全保障”，是指為物業使用創造安全方便的條件，以及維護轄區公共秩序的良好穩定。一般包括硬件和軟件兩個方面，硬件方面如設立轄區安全防范系統，并確保其正常運轉；軟件方面有對進出轄區的人員進行詢問、登記，對轄區進行巡視，對突發應急事件進行處理等。但這些措施并不能絕對保證小區內不發生任何犯罪活動，物業管理公司的“安全保障”，也并不是承擔保障社區內絕對不發生犯罪活動的義務。1.2物業企業安保責任首先，要重視物業服務合同的簽訂，謹慎擬定合同中的各項條款。物業管理公司承擔相應法律責任的前提條件是：1、物業管理公司未能履行服務合同約定的義務；2、物業管理公司的違約行為導致了損害結果的發生。其次，是強化企業全體員工特別是物業保安人員的法律意識，制定切實可行的規章制度，確保服務合同的履行。如何有效地履行物業服務合同，源于員工自覺的法律意識和強制的制度規范約束。公司員工有否法律意識，反映在日常工作中的工作質量是大不一樣的，法律意識淡薄的員工工作中往往缺乏責任性。所以要不斷教育員工強化法律意識，要讓他們明白自己的行為所產生的法律后果。與此同時，還需制定切實可行的制度、標準來規范員工的日常行為，以量化的標準來衡量物業保安員的日常工作質量，使他們懂得做到什么程度才能履行物業服務合同。再次，購買物業保險。俗話說百密總有一疏，公司在強化員工規避風險意識的同時，對那些意外事件也應做到未雨綢繆。而事先向保險公司投保，不失為避免公司遭受重大損失的一種好方法。2、物業管理區域內存在的安全隱患2.1居住區存在的安全隱患隨著市場經濟的快速發展，城市現代化進程的加快，出現了，居民小區物業管理與消防安全脫節現象。因此，有必要健全物業管理中消防安全服務體系，為居民提供一個安全、舒適的工作生活環境。市場經濟的快速發展，人民生活水平的日益改善，促使我國房地產業迅猛發展，各類居民住宅樓如雨后春筍般迅速崛起，尤其是各類集中居民區如小區或山莊、花園等命名的功能性住宅群體，大多能夠實現集中供水、供電、供氣，社會化服務功能完善，再加上環境優雅，空氣清新，極大地滿足了人民群眾的生活居住需要，成為我國房地產業發展的走向，這些功能小區大多由物業管理公司進行集中管理，但是不少小區在日常管理中忽視安全，沒有將安全管理作為物業管理的重要內容來抓，小區內存在不少安全隱患，一些小區發生了諸如居民家庭火災、液化石油氣或煤氣爆炸的事故，給人民生命財產安全造成了很大損害。

2.2商業區存在的安全隱患人口密度極高由于中心商業區生活服務設施完善，生活便利，在發展中國家往往最能吸引市民定居，使中心區常住人口密度極大；另一方面，中心商業區處于城市心臟地帶，能吸引全市乃至外地顧客前來消費，使中心區流動人口也十分密集。常住人口和流動人口相疊加，造成中心區人口高度擁擠，車流密集,車輛是中心商業區貨物、人員進出的運載工具，因此中心商業區商務設施、人流的高度密集必然帶來車流的高度密集。公共商業樓宇面積大、商品多、客流量大，容易發生安全問題。2.3學校存在的安全隱患學校安全十大隱患：1、來自學生之間的暴力、打斗行為。2、來自學生之間的欺詐、侵權行為。3、放學后，來自校外不良人員對在校學生的侵害。4、廁所、校園死角學生聚伙吸煙、打斗行為。5、商店、食堂、小賣點的食品安全。6、由網吧等社會文化娛樂場所引發的不安全因素。7、校園內部的丟竊，包括自行車丟失。8、失火、觸電、溺水，中毒。9、理化生實驗，體育運動中的意外傷害。10、課間、室外活動時行走、上下樓或違紀攀爬造成的傷害。

3、物業管理區域治安風險的規避正是因為在傳統觀念中，物業管理是一個朝陽行業，是一個風險很小的行業。因此疏忽管理之外的責任問題，特別是法律責任。從而導致在物業轄區內發生刑事犯罪導致招來金額巨大的賠償風險。要規避此類風險，綜合來講不能只僅僅依靠秩序維護員這一單一角色來承擔治安風險。

第一、作為物業管理企業，必須要有強烈的風險規避防范意識，建立規避防范治安風險的體制。

第二、研究透徹物業管理相關法律法規賦予物業管理公司的責任義務，特別是秩序維護員的責任、義務。依據相關的法律法規以及秩序維護員工作的特性、職權范圍以及物業項目的屬性制定和建立適合管理需要又能考慮到規避治安風險的工作策略、管理制度和組織架構，特別是相關法律咨詢貫穿在管理服務、處理事務的全過程。

第三、物業管理企業建立全方位的安全管理網絡。

第四、建立一套行之有效、層級分開的巡查監督機制，督促秩序維護員的工作質量，發現實際工作中存在的安全隱患，特別是發現管理過程中、實務操作中、硬件設施上存在的管理缺陷和技防、物防、人防的缺陷，從而及時的改進、改正缺陷，促進治安防范、規避治安責任風險的有利工作。

第五、對員工開展經常性的有關物業管理法律責任方面的理論和實踐培訓。

第六、管理者的決策很重要，特別是安全管理措施，以及對秩序維護員整體的管理水準也是至關重要的客梯。3.1物業管理區域內安保工作方面的防范措施3.1.1組建一支專業化的保安隊伍保安管理的有效與否將直接影響轄區的安全。以高標準、嚴要求組建一支“思想過硬、作風優良、紀律嚴明、訓練有素、服務一流”的專業化保安隊伍。以半軍事化、規范化、服務型的標準來管理保安隊伍，出色完成校區的各項安全保衛任務。所有保安人員招聘都必須通過嚴格的考核、篩選，擇優錄用。并將保安工作納入校區物業管理的“一體化”管理之中，進行經常性的職業道德、思想品德教育和業務知識學習，定期和不定期組織開展物業管理、治安、消防、交通等法律法規以及保安技能、服務意識和各種突發事件處理的培訓，著重以實踐操作為主，力求達到一專多能，培養并形成公正、廉潔、高效的保安服務隊伍。3.1.2建立健全保安管理制度保安管理是否有效，需要有一整套完善的規章制度和工作程序，物管公司介入管理后，將根據ISO9001質量管理體系的有關標準和法律法規要求，結合日常管理運作的實際情況，建立含《安全管理規程》、《安全檢查工作規程》、《物品進出管理規程》、《監控室工作規程》、《保安隊值班管理規定》、《隊長、領班崗位工作規程》、《消防防火作業管理規程》、《消防設施設備操作規程》、《巡邏崗工作規程》、《應急分隊工作規程》、《保安交接班制度》、《保安執勤管理規定》、《校區道路車輛管理規定》、《火警應急處理流程》、《治安事故應急處理流程》等一整套完善的管理制度和操作規程，使管理工作有法可依，有章可循，做到行為標準化、管理規范化。3.1.3落實安全防范措施，加強配合與溝通，達到群防群治效果治安保衛工作在物業管理工作中占有極為重要的地位，是物業公司為保證校區內的工作秩序正常而進行的防盜、防火、防破壞、防自然災害等一系列的治安管理活動。在日常管理工作中從如下幾方面做好治安工作：1.堅持“預防為主，防治結合”的治安管理方針，充分發揮“以人為本”的管理理念，建立崗位安全責任制，實行全天二十四小時全方位值崗巡查，防止可疑人員進入轄區，預防各類刑事案件和治安事故的發生。2.堅持轄區內的治安管理工作與周邊社會治安工作相結合原則。積極與當地公安機關保持密切聯系，加強溝通與聯絡，及時了解社會治安情況，掌握犯罪分子動向，積極配合公安機關搞好物業周圍的治安工作，與周邊群眾和睦相處共同群防群治，確保物業的安全。3.堅持治安工作技防、物防與人防一起抓的原則。努力使治安工作中的固定崗與巡邏崗相結合的治安防范網絡，組成較為完善的治安防范體系。4.建立安全責任人制度，定期進行防盜、防破壞、防自然災害的安全防范檢查，發現隱患及時整改。5.在執勤工作時，對違反治安管理規定的人，依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》給予制止及時上報公安部門處理。6.在執勤工作時必須做到：統一著裝、統一佩帶標志、警械和通訊工具，遵紀守法、服從命令、團結協作、秉公辦事、文明用語、熱情服務，自覺接受社會和業主的監督。3.1.4注重消防管理，確保消防安全根據《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》把消防工作做為轄區物業管理的重點和難點來抓，并制定一系列的消防管理方法和措施，具體內容包括：⑴建立三級防火責任制和消防工作領導小組.⑵制訂消防安全日、周、月檢查制度，制訂落實轄區重要部位的防火措施，加強消防安全檢查，每年舉行一次消防疏散演習.⑶加強消防設施設備管理，對轄區內的消防設施設備實行定期檢查，發現問題及時向有關部門報告，確保消防系統100%處于正常待投入使用的狀態.⑷加強防火管理，建立動火作業審批制度，確保動火作業安全.⑸建立義務消防制度，組建義務消防隊，制定滅火和應急疏散預案，定期進行消防演練，提高滅火撲救能力.⑹配合貴校安全管理部門定期開展消防宣傳教育，提高教職員工及學生的消防安全意識和逃生自救能力.⑺建立健全消防檔案，做好公安機關各種法律文書與消防工作有關的材料和記錄的檔案管理.3.1.5維護公共秩序，規范車輛管理通過有效的措施，維護管理責任范圍的公共秩序，使其秩序井然、管理有序；制訂轄區《道路交通車輛管理規定》，做好各類交通設施和標識的管理，做好車輛的導泊和管理工作，確保車輛停放、出入有序。3.2物業管理區域內治安方面的規避措施首先，明確物業管理企業的法律地位和職責。小區和大廈的治安是由公安機關負責的，物業管理企業的義務是協助公安機關維護小區和大廈的公共秩序。物業管理企業僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過法律規定的任何行政管理職權和行政處罰權。物業管理企業不具有任何特權。因此，物業管理企業的治安防范義務是在一定限度內的、有限的義務。其次，針對不同服務區域的具體情況，制定相對完善和實用的制度，組建和設置相應的機構和人員，實施和執行相應的制度規定。制度中應明確對小區和大廈往來人員的管理，制定關于定時安排人員巡邏和巡視，針對治安事件的處理程序等。鑒于住宅小區和大廈業主和非業主使用人的不同需求和特點，對于人員的往來管理是有區別的。住宅小區可以采用業主和非業主使用人憑密碼和智能卡進出，來訪者采用登記或經業主和非業主使用人同意后進入。大廈是以辦公為主的商業區域，因為人員進出過于頻繁，進出人員數量過大，逐一登記制度是不必要和難以落實的，多數都采用對從大廈搬離物品進行登記，并憑當時在業主或合法的非業主使用人入住時預先所留的印鑒或簽名確認。往來人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同時必須配備相應的其他人員進行定時的流動式巡邏和巡查工作，對已進入小區或大廈的人員的行為進行監督，及時發現和制止不法侵害的行為，第一時間進行報警，協助公安機關制止和防范違法犯罪行為、保護事發現場，以實現協助公安機關維護公共秩序的職責。物業管理企業應根據小區的不同情況與業主委員會協調共同組織一定數量的業主，結合自愿原則，建立業主防范體系，配合和促進物業管理企業的治安防范工作，既針對非法侵害行為，也可以監督和發現物業管理企業工作漏洞，最終形成不同層次的防范體系。3.3對于轄區內治安突發事件的處理3.3.1治安突發事件的處理1.管理處經理負責發生治安事件現場的指揮及督導。2.當值人員按程序分工各負其責：保安員負責安全防范；其他部門員工應服從上級領導的調遣，積極參與人員救護或物資疏散；3.盜竊、匪警應急處理程序：①轄區內發生盜竊、匪警情況時，對講機聯絡保安員在執勤中遇有或接報公開使用暴力或其他手段強行索取、毀壞貴物或威脅業主及人身安全的犯罪行為時要切實履行保安員職責，迅速制止犯罪。②當發生治安事件時，當值人員要保持鎮靜，設法制服罪犯，同時立即通過通迅設備呼叫求援。③當值保安領班在接到求援信號后，要立即趕到現場，同時通知各崗位封鎖各出口，在具備監控設備的情況下，啟用監控系統錄像，然后迅速向上級領導匯報。④重大案情，當值人員必須立即向轄區警務室報警。⑤根據盜竊、匪警發生的時間、場地靈活采取措施：發生在非辦公時間內，保安領班立即派人員封堵走火通道及各出入口；發生在辦公時間內，為了不影響正常辦公，在封堵走火通道及各出入口的同時，做好與校方的解釋工作；緊急情況時報保衛部門、保安隊和管理處并協助處。；⑥若犯罪分子逃跑，一時又追捕不上時，要看清人數、衣著、相貌、外形、所用交通工具及特征等。⑦有案發現場的包括偷盜、搶劫現場要保護現場，任何人不得擅自移動任何東西，包括罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭等，不得讓外人進入現場；在公安部門未勘查現場或現場未勘查完畢之前，不能離開。⑧記錄事主所提供的所有情況，記錄被搶盜物品及價值，詢問事主是否有任何線索、懷疑對象等情況。⑨若是在追捕過程中，有犯罪分子遺留下來的各種物品、作案工具等，應用鉗子或其他工具提取，然后放進塑料袋內，妥善保存并交公安機關處理，切不可將保安人員或其他人員的指紋等痕跡留在物品上。⑩事主或現場如有人受傷，要立即設法盡快送醫院醫治搶救，并報告管理處及學校保衛部門。4.轄區內發生斗毆事件的處理①保安員在執勤中發現在公眾區內有人員在爭吵、斗毆的現象時，要及時制止。②制止原則：勸阻雙方住手、住口；將爭吵或斗毆的雙方或一方勸離現場；持有器械斗毆則應先制止持械一方；有傷員則先送傷員去醫院救治；迅速報告（或由其他當值人員轉達）管理處領導，保安隊領導，由保安隊出面調解，如個人力量單薄，應向保安隊值班室請求增援。③在制止雙方爭吵、斗毆時，要保持中立，切記不能動粗，不允許惡言相向或偏幫某一方。5.發現可疑分子的處理①各出入口崗位或巡邏崗如發現可疑分子，要審查其證件，嚴禁無證人員進入物業內。巡邏崗在校區內發現可疑分子，要查驗其證件，必要時帶到保安隊作進一步審查。②在處理各類可疑人員時，不允許敲詐、勒索、恐嚇、私自罰款。6.發現有客人醉酒鬧事或精神病人的處理方法①醉酒者或精神病人失去的理智，處于不能自控的狀態下，易對自身或其他人員傷害，保安員應及時對采取控制和監督措施。②盡可能查清醉酒者或精神病人的身份（或其他證明），及時通知家屬，讓他們派人領回。③若醉酒者或精神病人有危害校區公共秩序的行為，即上報派出所和有關部門處理。7.保安員在執勤中，若遇到不愿出示證件又強行進入，強行在不準停車的地停放、在不該堆放垃圾的地方堆垃圾等，可采取以下處置方法：①糾正違章時，要使用禮貌規范的服務用語，以理服人。對不聽勸阻者，要查清姓名、單位，如實記錄并向管理處或保安隊匯報。②發生糾紛時，要沉著冷靜，注意掌握政策和工作原則，若遇到蠻橫無理，打罵保安員的可上報管理處或保安隊，由領導出面妥善處理。若社會上的人來校區內故意擾亂，不聽勸告，自行其事，情節嚴重的，即報管理處。③保安隊長負責做好現場記錄，并填寫《突發事件報告》交公司安保部和管理處。3.3.2治安突發事件的防范一.事前預防——處理安全突發事件的先導

雖然具體的安全突發事件難以預料，但其總是有一定的規律可循，即相似性，這是事前預防的重要突破口，通過對安全突發事件相似性的總結與提煉，積累豐富的經驗，再配之以一定的專業技術，我們完全可以對一部分安全隱患進行事前識別，并加以控制。要做好事前預防工作，可以從以下兩個方面入手：

1、識別可知的安全隱患

在物業管理服務過程中，有部分安全隱患是完全可以依靠從業經驗、專業技術水平等來預先識別的。其識別過程大體可以分解為：（1）摸底（2）清查（3）整理（4）分類。

安全隱患的識別工作，能在物業管理前期介入過程中實現為佳，最遲也應在業主入住初期完成。當然，隱患識別工作不是就此完結，隨著物業及相關配套設施、設備的使用、老化、改造、更新，業主、使用人的更替，物業周圍環境的變化等等，還需要物業管理公司在日常服務過程中繼續加以關注，不斷識別新的安全隱患。

2、實行預案制

（1）預案的編制

根據安全隱患識別分類結果，可分專業編制安全防范處理預案，以對安全隱患進行有針對性的控制。筆者認為，編制預案應注意以下幾個問題：

①編制預案必須與將來的實際操作者充分溝通，達成共識，以免預案無法落實，難以執行，成為一紙空文。

②編制預案者中，既要有具備一定相關實際操作經驗和專業技術水平的人員參與，以便把好技術關，增強預案的有效性；又要有具備一定文字功底的人員加盟，以便把好語言關，避免因文字表述不準確而產生理解上的歧義。

③編制的預案一定要易學實用，以免給日后的培訓及實際操作帶來不便，甚至造成新的隱患。

④編制的預案要有一定的靈活性、可變通性，以免束縛實際操作者的工作，降低其實用性、有效性。（2）預案的試運行

試運行過程可看作是一個培訓的過程。二、事中控制——處理安全突發事件的關鍵

在日常物業管理服務過程中，還有些隱患是不易被事前識別的，有些隱患是很難在事前加以控制的。因此，突發事件的發生也就往往難以避免。但問題發生了，如果能夠處理得當，也能有效降低損失。

對于那些已在事前識別并制訂了相應的應急處理預案的突發事件，按預案規定處理即可。但對于那些沒有預案控制的突發事件，就需要靠物業管理人員的綜合素質來靈活應對了。其中應注意把握好以下幾個原則：1、統一指揮原則2、服從命令原則3、主動出擊原則

4、靈活處理原則5、安全第一原則6、團結協作原則

三、事后改進——處理突發事件的延續

“亡羊補牢，未為晚矣”。發生安全突發事件并不可怕，可怕的是同樣的事件再發生第二次、第三次……因此事后改進亦十分重要，具體可以從以下兩個方面入手：

1、全面總結

安全突發事件基本平息后，對處理全過程進行全面的總結必不可少，以此總結經驗，發現問題，持續改進。

2、制訂糾正措施

根據總結情況，適當修改原預案中誤漏處，以完善預案制。編制還缺乏的預案，以充實預案制。有針對性地開展培訓，持續改進，不斷增強處理安全突發事件的能力。

還有一點值得強調，突發事件基本處理完畢后，對相關業主、使用人的回訪必不可少。此時可能正是他們需要幫助的時候，亦為雙方相互溝通的最佳時機之一，適時地上門回訪，往往能取得意想不到的效果。

綜上所述，物業管理中安全突發事件的處理過程亦可看作是戴明博士提出的“