XXX小區經濟適用住房建設項目可研報告GZ—2011—03—01PAGEPAGE55XXX經濟適用住房建設項目可行性研究報告第一章總論1.1項目概況1.1.1項目名稱：XXX經濟適用住房建設項目1.1.2項目承辦單位：XXX康泰置業有限公司1.1.3項目選址：XXX以南，XXX1.2研究工作的依據和范圍1.2.1研究工作依據1、可行性研究報告編制委托書2、《民用建筑設計通則》3、《住宅建筑設計規范》4、《建筑設計防火規范》5、XXX發改城市[2006]1457號文件及住房建設規劃意見等6、國家相關的規范、規定7、XXX城區規劃文件8、項目承辦單位提供的相關資料等1.2.2研究工作的范圍根據國家對建設項目可行性研究階段的深度規定，本報告對項目概況及必要性、內容與規模、設計方案、環保節能、項目組織與實施進度計劃、項目招標方案、投資估算與資金籌措等方面進行綜合研究和分析，重點研究和論述項目建設的必要性、內容和規模、投資估算和資金籌措，為項目的決策和實施提供可靠和準確的論證。1.3方案與結論1.3.1項目建設的必要性自國家推行房改政策以來，XXX開發建設的住宅安居工程，雖然解決了很多居民的住房問題，但隨著城區框架的不斷拉大，城鄉人口的轉移，急需要一批經濟適用房，解決了無房戶的住房問題，并適度改善住房困難戶的住房條件，還在群眾中樹立了政府的良好形象,定會受到廣大群眾的充分肯定和高度贊揚。建設經濟適用住房可以有效調控商品房價格，抑制商品房市場的畸形發展，可有效解決中低收入家庭的住房問題，減少民怨，深得民心，可有效消除社會上的不安定因素，有利于和諧社會的建設，對于加快XXX的城市建設，保證XXX經濟又好又快發展，對維護安定團結都有著深遠積極的影響。1.3.2環保節能項目建設期間的污水產生量較小，一部分自然消耗，一部分流入城市排水管網。本項目屬于民用建筑，建成后產生的污染物主要是：污水、生活垃圾。根據不同的污染物，做出了相應的處理，產生的污水采用先進的生活污水處理技術，集中收集處理達標后，排入城市管網，生活垃圾按照城市垃圾處理辦法，及時清運到城市垃圾處理廠處理，對環境影響不大。1.3.3項目實施計劃本項目為XXX以南，XXX以東，天山路以北，共建設5棟住宅商業樓及其配套附屬設施。開發過程中選擇有經驗的建筑隊伍和優秀的管理層,嚴密組織,科學管理,盡早完成該項目的建設。根據該項目實際情況,計劃分期分批完成，歷時工期18個月,自2011年4月開始實施,2012年9月底小區全部交付使用。工程施工過程中,分期、分批滾動施工，使資金和進度有機結合起來。1.3.4建設規模與內容項目總占地31353.10m2（47.029畝），其中：代征道路面積8231.5m2（12.347畝），實際用地23121.6m2（34.628畝）。項目建設包括：總建筑面積96250.22m2，包括住宅面積80653.52平方米，商業面積6092.70平方米，公共配套面積191.00平方米。及小區配套的道路及綠化等公共服務設施。綠化面積9827平方米，道路及停車場8104平方米。（詳見經濟技術指標表）經濟技術指標表項目名稱單位指標備注規劃用地面積M231353.10合47.029畝建設用地面積M223121.60合34.628畝代征道路用地面積M28231.50合12.347畝總建筑面積M296250地上建筑面積M286937其中住宅建筑面積M280653.52商業建筑面積M26092.70配套建筑面積M2191.00地下建筑面積M29313.00建筑占地面積M25190.88住宅建筑占地面積M23514.28總居住戶數戶1015總居住人口人3045層數層27/25點式為主建筑密度%22.45綠化面積M29827綠化率42.50容積率%3.76總投資萬元124投資估算與資金籌措本項目總投資12456.8萬元；資金來源：全部由項目單位自籌解決。1.3.6效益評價該項目企業利潤為681.30萬元。利潤率為2.9%，符合國家關于經濟適用房開發利潤率不超過3%的要求。凈現金流量為681.30萬元,表明財務狀況基本良好。項目面臨主要風險因素時，具有一定的抗風險能力。1.3.7結論與建議該項目建設完工后，住宅建筑面積達96250平方米，可為部分中低收入家庭和住房困難戶提供質優價廉的經濟適用住房1015套，可解決約3000余人的住房問題，解決了部分中低收入家庭和住房困難戶住房問題，定會受到廣大群眾的歡迎。綜上所述，該項目符合國家的政策導向，可以有效調節目前房地產市場，解決社會矛盾，順應民心，因此該項目的實施是必要的、可行的。第二章項目背景及建設必要性2.1項目背景近年來，隨著XXX城市建設的腳步加快，城市框架不斷拉大，城市發展速度較快，有效帶動了XXX的經濟發展，吸引越來越多的人員入住城區；但隨著越來越多的進城務工人員的增加，及大量住房困難戶的出現，住房問題逐漸成為不能回避的難題。現階段，隨著住房制度改革的不斷完善，國家的住房政策已經完全實行商品化、實物制度，中低收入家庭收入偏低，而商品房市場價格居高不下，同時進城務工人員中，80%都是中青年人士，在保證生活的條件下，去購買商品用房，只能是可望而不可及，大量的居民擠住在出租房，導致民怨很大。XXX委、市政府政府十分重視這部分人群的住房問題，把經濟適用房建設列為惠民工程之首。為解決城區內居民住房問題，經過對市場的充分調查研究，綜合分析各方面的因素，XXX康泰置業有限公司利用國家的各項優惠政策，組織實施經濟適用房建設工程，以中低收入家庭為主要銷售對象，讓百姓買得起房，買到放心房，可以緩解無房家庭的住房難題，有利于調控XXX目前商品房市場的發展，促使房地產業走健康良性發展道路。2.2承辦單位簡介XXX康泰置業有限公司位于XXX工農北路167號，成立于2005年11月28日。企業性質為有限責任公司，注冊資本2000萬元。公司資質證書為三級。公司現有職工人數20人，有職稱的專業技術管理人員12人，其中具有高級職稱的1人，中級職稱6人，初級職稱2人。公司下設四部一室：即工程部、財務部、營銷部、物資部及公司辦公室。公司自成立以來，一直遵循以“質量求生存、以產品求發展”的經營策略，大力實施品牌化發展戰略，審時度勢，穩步發展。在開發項目決策上，采取科學嚴謹的態度，準確定位，適度開發，滿足消費需求，按照“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的方針，注重質量、信譽至上，提高產品的品位、檔次。經營管理上，堅持“以人為本、科學管理”的企業管理方略，把質量管理、優質服務放在企業經營的首位。并把人才看作企業的第一資源，增強員工的凝聚力，提高員工的積極性和創造性，大大增強了員工的核心競爭力，在2009年度被市建委授予“優秀房地產開發企業”稱號。2.3項目建設的必要性2.3.1堅持經濟適用住房政策，切實解決中低收入家庭，特別是住房困難戶的住房問題，有效提升政府為民辦實事的良好形象。改革開放以來，我們的經濟有了長足的發展，城市面貌有了較大改觀，居民生活環境和居住條件發生了很大變化。但是，一些困難企業還存在著部分職工住房困難問題，還有一些住房特困戶。而城市目前有房地產企業開發的商品住房，屬于高品質、大戶型的較多，不菲的價格使得中低收入家庭不能入住，如果把這部分人的住房問題都推向市場，去購買市場上的商品房,一個中低收入家庭要十幾年,甚至幾十年的積蓄才能購買一套商品房,經濟上難以承受。適用住房項目，享受政府優惠政策,利潤嚴格按照國家的標準，項目是具有社會福利性質的民用住房。該項目實施，是貫徹中央文件精神，是政府為民辦實事的具體表現，在群眾中樹立了政府的良好形象,定會受到廣大群眾的充分肯定和高度贊揚。2.3.2房地產行業是經濟的支柱產業,由于城市經濟的快速發展,城市化進程加快,外遷人員增加,大量外遷人員需要解決最基本的住房問題，促使住房地產市場供需矛盾突出,市場供求不平衡，導致房價一路攀升。在取消了福利分房制度之后，住房價格更是一個敏感問題。由于經濟的快速發展,城市化進程加快，土地資源不可再生,促使市場供需矛盾尖銳,導致商品房價格一路攀升，而開發商要追求利潤的最大化，使整個房地產市場的價格攀升越演越烈，房屋價格在一定時期內不會有所下降。如果單單靠市場行為來調解這一社會問題，在短期內市場就會失靈。房地產業對國民經濟發展的作用毋庸置疑，國家的宏觀調控是為了國民經濟的穩定、健康有序的發展，從而拉動其他行業發展。因此,政府要解決社會矛盾,就要全面貫徹落實國家的宏觀調控政策,根據《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》、《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》等等，采取適當的干預方式來影響市場,穩定住房價格,維護廣大中低收入家庭的切身利益，促進國民經濟平穩快速發展。而現階段控制房價的主要方式之一，就是通過政府提供經濟適用住房,在價格上低于商品房，以此來影響商品房價格，維護廣大中低收入家庭的利益,確保房地產市場走持續、健康、穩定發展之路,共同構建和諧社會。2.3.3房地產業發展，為國民經濟許多部門和行業的發展提供了前提和場所。房屋產品消費，特別是住房消費屬于綜合性消費，會波及和帶動生活消費的方方面面。因而，發展房地產業，有效提高居民住房消費水平，為人們生活水平的提高，創造條件和可能。經典的造型設計、漂亮的小區綠化組合，無疑能提高周邊的環境和品位。經濟適用住房一般都選址在城市的新區，開發建設規模都比較大，結合住房需求和城市整體發展規劃，堅持可持續性發展理念，在加快新區建設的同時，兼顧老城區改造，實現新、老區的功能互補，協調發展，盡快形成配套齊全的小區；其次，從經濟結構上來看，地產業的健康發展，還拉動與建筑業、地產業、中介服務行業等相關的其他產業，如房產中介，室內裝修、第三產業等行業，無形中拉動了整個經濟發展。本項目符合國家的有關規定，為政府解決各種社會問題和大量糾紛、上訪，真正做到“最大限度維護拆遷戶利益”，真心實意地將群眾的安居工程“作為造福百姓的解困工程，作為新時期密切黨群、干群關系的民心工程，作為塑造黨和政府嶄新形象的德政工程”、做到使群眾的安居工程成為群眾心中的“民心工程”。綜上所述，該項目的實施是可行的、必要的。第三章市場分析3.1政策分析國家有關部委提出推動住房消費的改革措施，一是要加大經濟適用住房建設，適宜于廣大普通居民購買住宅的投資力度；二是加快城鎮住房制度的改革，住房實物分配轉變成貨幣分配形式；三是出臺購買住宅的優惠辦法，銀行給予按揭貸款，推動住房商品化的進程。3.2市場需求預測隨著住房制度改革的不斷深入，建立在住房私有化基礎上的住宅供應逐漸多樣化，取消福利分房，以自住民居為主；而經濟適用房是享受國家優惠政策而建設的專用住房，保本微利（3%的利潤）出售給符合條件的購房戶。結合XXX的實際情況：（1）從消費市場來看：我市享受低保家庭共有45786戶，其中，人均建筑面積在8平方米以下的有20913戶，8－16平方米的15717戶，16平方米以上的9156戶，本項目建設的經濟適用住房總套數為1912套，可在一定程度緩解我市中低收入家庭的住房困難問題。隨著住房貸款政策的逐步完善和深入實施，同時經濟適用房在市場上供不應求，消費者對其有較為強烈的消費需求，市場前景是樂觀的；從購買力方面來看，本項目屬于經濟適用房開發，考慮到中低收入家庭的購買能力，還可以采用住房公積金貸款。嚴格按照保本微利的原則出售。因此，該項目的市場潛力十分巨大。(2)從供給市場來看：目前，在XXX房地產市場上中高檔房屋供應量比較充足，房地產開發現狀大都比較分散，不成規模，設計觀念滯后，面對中低收入人群的小戶型房屋偏少。而XXX康泰置業有限公司建設的康泰小區位于XXX以南，XXX以東，附近有較為完善的市政配套設施，可為住戶提供較為便利的生產生活條件。該小區位置優越、規劃設計合理，從房屋價格、規劃設計、居住環境、交通等方面解決了住房的有效供應，向中低收入家庭提供既經濟又適用的住房，占天時、地利、人和，其銷售前景是非常看好的。第四章項目選址及建設條件4.1項目選址項目選址位于XXX以南，XXX以東，天山路以北，緊臨城市建設交通要道，屬城區位置，交通四通八達，項目選址適宜，主要從以下幾個方面考慮：（1）從規劃角度看，該項目在規劃區內，附近的公用基礎配套基本健全，符合未來城區規劃發展。（2）小區附近有幼兒園、小學、中學、商場和公交車站等，配套設施較為齊全，便于居民生活。（3）小區地理位置較為優越，緊臨城市交通主干道XXX，周邊有XXX與天山路，交通四通八達，環境優美，周圍無重要污染源，是較為理想的居住區域。綜上所述，項目區所在的地理位置比較理想，是適宜居住的。4.2建設條件4.2.1氣候特征XXX地處亞熱帶向暖溫帶的過渡地帶，屬于典型的季風型大陸性半濕潤氣候，陽光充足，熱量豐富，雨量充沛，全年春、夏、秋、冬四季分明，氣溫變化非常明顯。全市3月22日～5月20日為春季，5月21日～9月12日為夏季，9月13日～11月11日為秋季，11月12日～次年3月21日為冬季，冬、夏較長，分別達130天和115天；春、秋較短，各有60天。年日照時數1897.9～2120.9小時，年無霜期220～245天。氣溫：年平均溫度：14.4～15.7℃極端最高溫度：41.4℃極端最低溫度：17.9℃風：最大風速：16米/秒瞬時風速：20米/秒最大風力：8級年平均風速：3.2米/秒基本風壓：0.35千帕主導風向：冬季多為東北風，頻率為13%夏季多為西南風，頻率為13.2%雨：年平均降雨量為787.4mm，日最大降雨量212.9毫米雪：最大雪壓：0.25千牛/平方米最大積雪深度：230毫米最大凍土深度：230毫米4.2.2地形、地貌條件XXX地處全國第二級地貌臺階向第三級臺階過渡的邊坡上，西、北、東三面環山，是一個南開口的馬蹄形盆地。山地、丘陵、平原大體各占三分之一。項目場地地勢平坦，略呈北高南低，場地高差0.8米，且處于高地與耕地交叉地帶，與周邊交界地帶有一定落差，便于場地排水，便于防洪抗訊。4.2.3工程地質、水文地質條件（1）地層巖性XXX地層區跨華北地臺和秦嶺褶皺系兩大地質單元，以欒川～維摩寺～新安店一線為界，以北屬華北地臺，以南屬秦嶺褶皺系，由大洋地殼經過多旋回螺旋式發展，逐漸演化成大陸地殼。（2）地址構造特征XXX地區地質構造具有多旋回、強烈變動特征。褶皺構造呈線狀展布，形態復雜；斷裂構造以區域性大斷裂為主，呈北西西向或北西向，次為北東向、北北東向延伸。（3）水文地質特征XXX地表水分屬長江、淮河兩大流域，淮河及唐、白河和丹江三大水系。合川徑流主要來自地表徑流，全區多年平均徑流量為68.03億立方米，徑流深279毫米。地表徑流分布與大氣降水一致。XXX地下水資源豐富，淺層地下水總量達19.29億立方米，其中可開采量為7.75億立方米。（4）地震烈度我國國家標準《中國地震動參數區劃圖》2008于８月１日起正式實施。該標準在原地震烈度區劃圖的基礎上，吸收了我國近十年來新增加的、大量的地震區劃基礎資料及其綜合研究的最新成果，采用了國際上最先進的編圖方法編制而成。新區劃圖能夠更精確、更直接、更詳細地反映出地震時地面的動態特征。在這幅區劃圖中，XXX區的地震動峰值加速度為０.１ｇ，反應譜特征周期為０．３５ｓ，相當于地震烈度７度。XXX地處華北板塊與華南板塊交界處，地質構造復雜，地震活動頻繁，被列為河南省重點地震監視防御區，市地震辦要求各建設單位和設計部門在今后的工程設計中，嚴格按照新標準進行抗震設防，確保各類建設工程達到設防標準。根據《中國地震動參數區劃圖》標識，該項目位于地震動峰值加速度為0.10g區內（相當于地震基本烈度7度），鑒于園區所處的地震地質構造情況，在工程初步設計前必須進行專門的地震安全性評價，以確定科學的抗震設防要求。4.2.4周邊建筑物與環境條件項目區周邊有幼兒園、小學、初中、商場和公交站等，配套設施較為齊全，便于居民生活。4.2.5城市規劃要求該項目選址，周邊無工礦企業，選址符合XXX城市總體規劃要求。4.2.6交通條件該項目選址在XXX以南，XXX以東，天山路以北區域。交通四通八達，十分便利。4.2.7基礎設施條件本項目位于城市供水、供電輻射范圍以內，相關配套設施（水、電、排水、通訊）已完備，待項目施工圖完成后，由當地的水、電、通訊等部門將水、電、通訊等引至項目所在區域內。第五章建設內容與技術方案5.1設計原則在土建設計過程中，遵守國家的相關技術規范標準，以建設優美宜人的居住環境為目標，同時適應市場和房地產開發的多種要求，在保證工程質量，確保建筑物安全性和耐久性的前提下，兼顧經濟效益，注意降低造價，減少材料消耗，同時有利于降低運行、維修和管理費用。5.2建設規模與內容項目建設規模與內容主要為：項目總占地31353.10m2（47.029畝），其中：代征道路面積8231.50m2（12.347畝），實際用地23121.60m2（34.682畝）。總建筑面積96250.22m2，包括住宅面積80653.52m2，商業面積6092.70m2，配套附屬設施用房191.00m2。綠化面積為9827m2，道路及停車場8104m2。本項目共建5棟高層住宅，其中：27層為3棟，為1#、3#、4#；25層1棟，為2#；5號樓為局部11層，主體25層；總套數為1015套，套型具體分布如下：樓號戶型戶型面積（單位：m2）套數（單位：套）1二室二廳一衛86.5250二室二廳一衛88.9825二室一廳一衛71.6250一室一廳一衛68.50550二室一廳一衛71.1650二室一廳一衛71.465502二室二廳一衛93.7446一室一廳一衛65.78592一室一廳一衛67.98923二室二廳一衛86.5254二室一廳一衛71.161084二室二廳一衛88.9827一室一廳一衛68.50554二室一廳一衛71.62545二室二廳一衛85.0950二室二廳一衛92.5944三室二廳一衛123.3633三室二廳一衛123.4611三室二廳一衛128.4825一室一廳一衛65.3350合計1015（2）商業用房面積6092.70m2，其中：XXX位置建設1、2號樓及3、4號樓商業部分為主樓部分的2層裙樓，方便居民需求；（3）地下面積為9313m2。（4）在建筑中心位置設置綠化面積9827m2，道路及停車場8104m25.3建筑設計方案5.3.1總平面規劃5.3.1總平面規劃（1）小區的住宅以25與27層為主，5號樓為整體11層，局部25層。為使居民能夠得到良好的景觀，減速少塔樓住宅的空間單調感，在主體樓建筑周邊錯落有序地布置裙房，使用地中部形成幾片較大的庭園綠地，同時幾個綠化空間又是能夠相互連通，形成一個序列。由于建筑高度的不同，使整個建筑群高低起伏、錯落有序。結合周邊環境，考慮到生態平衡和建筑設計的經濟性、實用性，設置地面生態停車場，另利用局部地形設地下室兼作停車場，既方便住戶出行，又加大戶外面積，外來車輛統一存放在停車場，便于管理，也保證了小區的安靜。力爭使整個小區設計合理，功能設施齊全，服務優良。小區內按照國家建設標準留足遮陰面和綠化帶，種植花草樹木，健身跑道，社區生活廣場，并采取立體綠化，屋頂綠化，使整個小區達到居住小區建設標準。（2）豎向設計豎向設計的主要原則是保證道路暢通，雨水排出順暢，鑒于該地塊地勢情況，故豎向布置依地勢的自然坡度采取平坡式布置，場區內排水采用路面排水和暗管排水相結合的方式。（3）道路路網道路設計原則是既方便本區使用，又要避免外來車輛的干擾，力求簡潔，在節約用地的同時又直達通暢。除環小區四周設置消防通道外，由于小區面積較大，并且近臨道路，在臨路位置要設置緩沖段，共設出入口兩個，其中：人流通過北面XXX和天山路方向各設置一個主出入口；車流主要從北面XXX和南面天山路進入小區地面停車場。做到了即與現狀道路網絡匹配，又滿足了交通要求，而且合理地改變了道路的通視性和人車不分現象。以便居民進出小區。區內道路均為混凝土道路，主入口寬度為10米、次入口寬度6米。（4）綠化設計小區沿西側設置大面積集中綠地，通過雕塑、草坪及鮮花相互映襯、相互環繞，并建設涼亭、水景、走廊、社區活動廣場等設施，為小區居民提供休息、游玩場所。在宅前道路兩旁種植四季常青樹木及小塊綠地，帶狀和小片綠地與宅間綠地連接溝通，從而形成相互滲透、互為延伸的空間系列。5.3.2建筑設計本次項目建設是經濟適用住房，在功能上主要保證中低收入家庭的住房需要，與實際情況相結合，因此套型設計以小戶型建筑面積為主有86.52㎡、88.98㎡、71.62㎡、68.505㎡、71.16㎡、71.465㎡、65.785㎡、67.98㎡、86.52㎡、85.09㎡、92.59㎡、65.33㎡，兼有93.74㎡、123.36㎡、123.46㎡、128.48㎡。在平面功能設計上，應通過對各行為空間進行充分的分析和精心設計，使空間得到最大限度的利用。同時做到各空間聯系便捷、動靜分離，互不干擾。該小區建筑層數主要為高層，與之相配套的還有服務用房及公用配套輔助設施，解決居民的實際生活需要。設計依據（1）《民用建筑設計通則》GB50352—2005（2）《住宅建筑設計規范》GB50352—2005（3）《建筑設計防火規范》\o"GB50016-2006建筑設計防火規范的摘要、介紹和全文下載"GB50016-2006（4）《托兒所、幼兒園建筑設計規范》JGJ39—87（5）《人民防空工程設計規范》GB50225—2005（6）《城市居住區規劃設計規范》GB50180-93（2002年版）2、建筑立面造型建筑造型設計原則結合普通住宅設計的要求，經過多次方案的論證和比較，決定突出小區的歸屬性和可識別性。為使小區更親切、別致，建筑群外墻均采用新型的防水彩色涂料飾面，凸顯住宅小區的美感。3、裝修標準及主要構造外墻裝修：以新型防水涂料罩面，其色調以暖色為主調。樓地面：臥室、陽臺采用水泥砂漿樓地面；客廳、衛生間、廚房采用地板磚樓地面；內墻面：除衛生間、廚房貼瓷磚外，其它房間均采用混合砂漿防瓷涂料墻面；屋面：采用100㎜厚1：10水泥膨脹珍珠巖保溫層，架空隔熱層，SBS柔性屋面。磚混結構采用新型環保磚；所有建筑窗均為塑鋼窗，內門為木門；住宅入戶門采用安全防盜門。5.3.3結構設計（1）本項目程共建設住宅樓5棟，采用現澆鋼筋混凝土剪力墻結構，抗震等級為三級，當高層和高層結構相連時，各樓體間設震縫分開。高層單元由于平面凹凸、開洞，需對抗震薄弱部位采取加強措施。（2）裙樓（商業）柱網和RC墻局首先考慮商場功能的適用性。在此條件下考慮結構轉換層的經濟性。住網尺寸不宜過大。宜控制在6.0-8.0米較為經濟，并可減少轉換托梁高度，以節約層高。盡量減少作轉換層的結構范圍。當已夠滿足商場大空間需要條件下，不一定高層下滿堂作轉換，某些RC墻能落地的當不影響商場功能前提下，盡可能將RC墻落地而不作轉換。樓層隔墻及圍護墻均采用蒸壓加氣砼砌塊等輕質材料，以減輕樓層自重，減速減小地震作用，減少梁柱配筋，降低基礎造價。結合場地實際情況，在基礎設計針對不同基巖頂板等高線圖，對不同位置的樓采用樁、墩、天然基礎等多種形式，避免簡單化處理。5.3.4給排水設計1、設計依據（1）《建筑給水排水設計規范》GB50015-2003；（3）《高層民用建筑設計防火規范》\o"GB50016-2006建筑設計防火規范的摘要、介紹和全文下載"GB50045-95（2005版）；（3）《自動噴水滅火系統設計規范》GB50084-2001（2005版）；（4）《居住小區給排水設計規范》CECS57-94；（5）《室外給水設計規范》GB50013-2006；（6）《室外排水設計規范》GB50014-2006；（7）氣象資料及其它有關資料2、設計范圍及供水量計算（1）設計范圍：本工程室內外給排水及消防設計。（2）用水量及水壓生活用水量：最大日365m3/d。水源以市政自來水作為水源，常水壓按0.35Mpa計，地下水池貯存396m3消防用水。頂樓設不銹鋼水箱貯存生活用水和消防水箱共100m3。3、給水設計（1）室外給水系統可采用高密度埋地塑料給水HDPE管及相應配件。由兩個不同市政給水接口引入本建筑區內，并在室外連接成環狀，管徑DN200，直供地下生活水箱、室外消防用水、綠化、道路、噴灑澆灌及4層和4層以下生活用水。（2）室內給水系統室內給水采用PPR塑料給水管。本建筑物給水系統可分為四個給水區：1區：地下一層至三層為一個供水區，由市政管網直接供水；2區：四層至十三層為一個供水區；2區采用貯水箱、變頻調速水泵聯合供水；3區：十四層至二十三層為一個供水區，采用貯水箱，變頻調速水泵聯合供水；4區：為二十三層以上，采用貯水箱、變頻調速水泵聯合供水。每個供水區的供水壓力超過0.35Mpa的部分采用支管減壓，每戶設獨立遠傳水表計量用水。入戶最低壓力為10米水柱。（3）消防用水設計：室外消防系統：由兩個不同市政管網接中，以ＫＮ２００mm管分別引入本建筑小區，并在建筑周圍以環狀布置。此環為生活、室外消防合用系統，環上按消防規范及使用要求設置室外消火栓。環網上設置閥門井若干，將管網分成各個獨立段，以保證管線檢修時確保消防與生活用水的安全性和可靠性。室外消火栓保護半徑按不超過１５０米，間距不超過１００米設置。室內消防用水量：Q=40L/s×3.6×2(h)=288m3火災延續時間2h計。室內消火栓系統：各層均按規范設置室內消火栓，室內任一點均保證有兩股水栓充實柱到達。室內消火栓系統的流量和壓力均由地下室設置消防水泵和消防水池保證。初期消火栓消防水量和壓力由最高建筑屋頂水箱及加壓設施保證。室外消火栓用水量：Q=30L/s×3.6×2(h)=216m3火災延續時間2h計。自動噴水滅火系統：地下室及商業部分均設自動噴水噴頭。自動噴水水量和壓力由地下水池和水泵加壓供給，濕式報警設于地下室，初期水量和壓力由最高建筑屋頂水箱及相應穩壓設施保證。控制系統：以壓力開關直接控制水泵啟動，消控中心確認后手動，水泵房內就地手動。水流指示器僅作為報警，不作為啟動水泵使用。系統中水流指示器前的閥門均為信號閥，以監視其啟動狀態。濕式報警閥前的閘閥為信號閥。自動噴水系統：Q=30×3。6=108M3火災延續時間1h計。4、排水設計（1）室內排水采用PVC-U排水塑料管，塑料管直徑大于或等于100mm時穿墻、樓板處均裝阻火圈，采用雨污分流。污水多層部分為單立管系統，高層部分為雙立管系統。雨水及空調冷凝水均采用組織匯集、排放。地下室集水坑采用局部提升接入污水系統。消防電梯坑排水，局部提升至室外雨水管網。雨水系統采用重力流，按2年設計暴雨重現期，暴雨強度q=3.73L/(s.100m2)（2）室外排水采用高密度埋地塑料HDPE排水管，采用雨污分流。污水均排入室外化糞池處理后最終排入市政污水系統。雨水系統根據道路走向及市政予留井井底標高，分多個口排入市政雨水管網。設計重現期為2年。5.3.5暖通設計1、設計依據《采暖通風與空氣調節設計規范》GB50019-2003；《民用建筑節能設計標準（采暖居住建筑部分）》JGJ26-95《全國民用建筑工程設計技術措施》（2003年）2、設計范圍本工程設計范圍為住宅的采暖和地下室的通風。3、采暖設計本采暖工程設計不作分戶計量，熱源利用廠區原有系統。采暖的室內設計參數房間名稱室內溫度（℃）臥室18-20起居室18-20門廳16-18廚房10-15衛生間20-22采暖的室外設計參數-4采暖熱負荷估算：采暖熱指標按60W/㎡估算，一期項目總熱負荷為3896.4KW。采暖熱源的選擇及其參數：采暖熱源利用廠區原有熱源，選用低溫熱水供暖，供水溫度95℃，回水溫度70℃。采暖的系統形式：采暖系統采用雙管制下供下回方式。4、通風設計地下室設機械排風、自然進風的通風方式。5.3.6電氣設計1、設計依據（1）《城市電力規劃規范》GB50293-1999；（2）《民用建筑電氣設計規范》JGJ16-2008；（3）《低壓配電設計規范》GB50054-95；（4）《建筑物防雷設計規范》GB50057-94；（5）規劃總平面有關資料；（6）XXX電業有關部門的規定要求。2、設計范圍本設計包括項目的供電系統設計及照明系統設計。3、供電系統⑴負荷等級本工程高層住宅的消防設備負荷，應急疏散照明、社區保安監控一級負荷，客梯、生活水泵等為二級負荷，其余用電為三級負荷。按地區規劃采用回路10KV電源供電，一二級負荷備用電源采用可自啟動發電機組。（2）變配電房設置10KV高壓設備和低壓變配電所按建筑區域分設在地下室。估算總工程變壓器裝機容量為1500KVA。低壓配電為單母線分段運行，各段母線間設聯絡開關，正常時各組變壓器分列運行。按使用功能分商業、公用設施、住宅分別設置變壓器。擬在地下室設置柴油發電機組作應急電源，確保一級負荷供電的可靠性。（3）采用高壓計量。按商業、公用設施等使用功能安裝計量電表，住宅計量到戶。（4）照明和節能根據區內建筑不同的空間和使用功能采用綠色環保光源。住宅使用節能燈。樓間綠化地帶以草坪燈點綴，路燈采用單桿高壓鈉燈，單側布置。間距不大于40cm。住宅、商鋪等公共場所除安裝應急照明外，還應安裝疏散誘導燈及出口指示燈，持續放電時間不小于30分鐘。5、防雷與接地（1）防雷在建筑物屋頂裝設避雷帶，利用柱內主筋（不少于2根）做引下線，基礎內鋼筋做為接地裝置，接地裝置圍繞建筑物構成閉合回路，沖擊接地電阻不大于4歐。突出屋面的金屬物體均與屋面防雷裝置相連，所有進入建筑物的埋地金屬管道，電纜金屬外皮，穿線鋼管在入戶處均與防雷接地裝置相連接；高層建筑物頂端設避雷針。（2）接地建筑接地采用TN—S系統。正常用電設備外露可導電部分均接地保護。進出建筑物的PE線及各種金屬管道做總等電位聯結；電子信息系統設備機房及所有的衛生間內均設局部等電位聯結。5.3.7煤氣工程設計（1）設計依據①《城市煤氣設計規范》（TT28-78）②本市煤氣系統特點③小區規劃總平面有關資料（2）氣源及調壓室①用氣量根據本市沼氣負荷情況及有關規定，每戶日平均用氣量取1.5立方米，月高峰系數K1max取1.2，日高峰系數取K2max1.2，小時高峰系數K3max取3.2，小區內公建用氣按居民生活用水量的10％計，則小區沼氣設計量＝1.5×1.2×3.2×1015×（1+10％）／24＝267.96（立方米／小時）。②氣源項目區域內有城市沼氣主管道，距小區不足50米，可直接引入。③調壓室在小區東北部設一調壓室，內裝調壓器一臺。④低壓配輸從調壓室出西北兩子管配輸給用戶，且從東側于管向北引PPRΦ200mm連管于小區東鄰有PPRΦ200mm低壓沼氣管相接形成環網，以提高沼氣可靠性。（3）管材及附屬裝置沼氣管均采用PPR沼氣管，根據管網布置情況設四個凝水器。5.3.8有線電視系統配合有線電視網，在需要有線電視的地方預留電視插座，管路采用焊接鋼管或塑料電線管理埋地、埋墻、埋樓板暗敷設。設計僅預留穿線管，有線電線設備及線纜型號規格均由有線電視管理部門確定，負責施工和調試。5.3.9電話系統在需要電話的地方預留電話插座，管路采用焊接鋼管或塑料電線管埋地、埋墻、埋樓板暗敷設。電話用戶數量以建筑平面為依據，結合管理的實際需要綜合考慮確定。設計僅預留穿線管，電話設備及線纜型號規格均由電信部門確定，并負責施工和調試。第六章公用工程住宅小區的道路建設與住戶緊密相連，它牽連到每個居民的切身利益。在本項目公用工程規劃設計中，積極推進“以人為核心”的設計觀念和“可持續發展”方針，創造出具有地方特色，設備完善和達到21世紀居住標準的居住環境。小區的道路分為三類，即主要供車輛使用的車行道，供人們直接到達目的地的人行道，居民休閑散步用的景觀步道、健康步道。6.1道路設計道路設計原則是既方便本住宅區居民使用，又考慮到避免外來車輛的干擾，道路力求簡潔，在節約用地的同時加大綠化面積。由于小區面積較大，并且兩面均臨道路，因此在臨路方向共設出入口兩個，以便居民進出小區。①小區道路一般是根據小區內車輛特點設計的，車流量和軸載較城市干道小，而在出入口外常有不進入小區的車輛停靠，使車流量較內部高，同時干道上錯車或掉頭等原因，也會使其受到重車的碾壓，造成道路超負荷運行；②道路間的接縫未做處理。常見交接處整澆相連，由于兩條道路的走向不同，在變形的影響下接縫處發生破壞。③設計中將這段小區道路按實際車流情況或按相連干道的標準設計和施工。④在與干道的交接處設變形縫。瀝青混凝土路面可加鋪平石與干道的路緣石相連，兩石間留適當的縫隙。⑤現澆混凝土路面可在接頭處用鋼板留縫。縫內下部填縫板(如木纖維板、瀝青橡膠嵌縫條)，上部30mm-40mm填瀝青、橡膠等。人行道和健康步道一般路基較薄，路面常用滲水好的材料，在交接部位雨水容易滲入車行道路基，使路基承載力降低，造成道路下沉開裂。當較高的人行道向車行道找坡時，在接口處雨水徑流較多，破壞情況更易發生。將道路交接處的路緣石深埋，減少滲水對路基的影響；將車行道基層向人行道加寬，在交接處鋪不透水的平石或地磚。在小區內一些構造較薄的道路中發現，路緣石安裝既無基礎又沒鋪在道路基層上，而是直接放在土基上，下面僅墊干砂，外側回填雜土，造成立緣石固定不牢易向外傾斜，水從路緣石與路面間的縫隙及路緣石外側進入路基土層，使土層軟化，路面開裂，進而水從裂縫進入路基造成翻漿下沉。建議路緣石做灰土基礎或鋪在道路的基層上，并用石灰砂漿粘結，外側用足夠厚度的灰土固定，路緣石間用水泥砂漿粘結，路緣石與路面的接縫用瀝青填塞。道路較薄時可將路緣石處的基層局部加厚。變形縫兩側路面斷裂翻漿及出現錯臺；在變形縫與路緣石共同影響下的角隅最易破壞。施工時只是在路面澆完后，用切割機切開一條縫作為變形縫，這種做法帶來兩方面問題。一方面，縫寬小不能滿足變形要求，膨脹會將路面擠碎；另一方面，縫的深度不易保證恰當，淺縫割不透面層起不到變形縫的作用；過深的縫會破壞墊層，使水滲入土基降低路基強度造成路面破壞。①小區道路易產生積水，建議在施工時做好場地的找坡。較小場地應向周邊找坡，較大場地分區找坡;②組織好排水。較大場地內部需設排水明溝或暗溝，排水溝除了位置選擇要合理外，明溝與地面的交接要圓滑，暗溝排水口的位置要怡當;③做好排水口井壁和井底的防滲處理，防止外部土壤流失造成地面塌陷。可用混凝土澆筑;磚砌井壁應用水泥砂漿砌筑。井口水蓖子空隙應在20mm以下，避免輪椅的小輪和拐杖的尖頭掉入;④合理選用地面材料，除有劇烈體育活動的場地選用硬質地面外，休閑活動場地宜用透水或半透水地面，避免積水。6.2綠化設計在居住區環境中，雖然“綠地景觀環境是居住者對居住區環境的第一認識”，建造森林、草地、水面這些軟質景觀固然重要，但多數情況下“住宅是為老年人和兒童準備的”，他們需要活動場地和游樂設施，居民也需要運動空間。因此，小區景觀人性化的設計也應體現在硬質景觀的細部構造上。居民對于居住區環境的整體水平及質量的認識，會隨著在小區居住時間的增長而發現硬質景觀對日常生活影響更大。施工過程中不應忽視它們的質量，要做好點點滴滴構造。小區沿西側設置大面積集中綠地，景觀設置主要在內部，通過雕塑、草坪及鮮花相互映襯、相互環繞，并建設涼亭、水景、走廊、社區活動廣場等設施，為小區居民提供休息、游玩場所。在宅前道路兩旁種植四季常青樹木及小塊綠地，帶狀和小片綠地與宅間綠地連接溝通，從而形成相互滲透、互為延伸的空間系列，建造一個優美的居住環境。第七章環境保護7.1建設地區環境狀況環境質量現狀：本工程擬建在該項目位于XXXXXX以南，天山路以北、XXX以東。地勢較平坦，目前選址周圍無工業企業，場區附近為居民區及綠地。場址區域周圍大氣環境質量較好。環境質量狀況如下：（1）大氣污染影響擬建項目是住宅小區，主要污染源為居民生活過程中產生的少量燃煤煙氣，對大氣污染很小。（2）固體廢棄物現固體廢棄物有為生活垃圾。可用汽車外運至垃圾處理廠綜合利用。（3）廢水的影響廢水主要為生活廢水，經生物化糞池處理、沉淀等三級處理后排入城市污水排放系統，對當地地下水體不構成污染。7.2設計依據7.2.1相關國家法規及文件1）中華人民共和國水污染防治法2）中華人民共和國大氣污染防治法3）中華人民共和國固體廢物污染環境防治法4）中華人民共和國噪聲污染防治法7.2.2設計采用的環境保護標準（1）環境質量標準①環境空氣質量標準環境空氣中SO2、TSP執行《環境空氣質量標準》GB3095-1996中的二級標準，H2S、NH3參照“居住區大氣中有害物質的最高容許濃度”。環境空氣質量標準序號污染物濃度限值mg/m3標準來源年平均日平均1小時平均一次1SO20.060.150.50GB3095-1996二級標準2TSP0.200.303PM100.100.154NH30.205H2S0.01②地表水質標準本項目水質執行《地表水環境質量標準》GB3838-2002Ⅲ類標準。地表水環境質量標準（單位：mg/l，pH除外）序號污染物標準值mg/l序號污染物標準值mg/l=3\*ROMANIII類=3\*ROMANIII類1pH6～96高錳酸鹽指數≤62COD≤207SO-24≤2503BOD5≤48石油類≤0.054DO≥59揮發酚≤0.0055NH3-N≤1.010氰化物≤0.2③地下水質標準地下水水質執行《地下水質量標準》GB/T14848-93Ⅲ類標準。地下水質量標準（單位：mg/l，pH除外）序號污染物標準值mg/l序號污染物標準值mg/lGB/T14848-93=3\*ROMANIII類GB/T14848-93=3\*ROMANIII類1pH6.5～8.55氟化物≤1.02總硬度（以CaCO3）≤4506總溶解性固體≤10003揮發性酚類≤0.0027渾濁度≤3度4NH3-N≤0.28鐵≤0.3④聲環境標準區域環境噪聲執行《城市區域環境噪聲標準》GB3096-93中的3類標準，即等效聲級Leq=65dB（A）（晝間），55dB（A）（夜間）。7.3主要污染源和主要污染物（1）廢氣在生活中產生的燃煤煙氣，煤氣中的污染物為二氧化硫（SO2）和粉塵。（2）廢水：生活中產生的生活污水。（3）生活垃圾及建筑垃圾：在施工及居民生活過程產生生活垃圾和建筑垃圾。（4）噪聲源本工程的噪聲源主要由施工設備產生的噪聲，其噪聲值為100～110dB（A）。7.4處理措施及環境影響分析（1）廢氣治理本項目建成使用過程中，居民在生活中使用燃煤會產生少量的煙氣，但對于整個大氣環境的污染很小，因而不會對環境造成影響，所以本項目對此不作處理。（2）廢水處理污水主要是項目投入使用時產生的生活污水，處理措施是將生活污水經生物化糞池處理、沉淀等三級處理后排入城市污水排放系統。（3）生活垃圾及建筑垃圾處理施工單位在施工過程中不可避免的會產生一定量的建筑垃圾，建議施工單位在施工過程中合理制訂用量單，在施工源頭減少建筑垃圾的產生。對于無法避免而產生的建筑垃圾，由當地環衛部門按照國家及當地的建筑垃圾處理要求進行處理。居民在生活的過程中會制造出一定量的生活垃圾，建議小區在物業管理過程中，設分類垃圾箱，將垃圾分類存放；而后由環衛部門將生活垃圾運至垃圾處理廠加以綜合處理與利用。（4）噪聲治理噪聲污染主要來源于施工設備，建議施工單位在施工設備上加防噪聲裝置，同時建議施單位合理安排施工時間，盡量做到不影響周邊居民的生產和生活。第八章節能與安全建筑節能是指在建筑物的規劃、設計、建造和使用過程中，執行建筑節能標準和施工驗收規程，合理設計建筑圍護結構的熱工性能，采用低能耗建筑材料，提高采暖、制冷、照明、給排水和通風系統的運行效率，加強建筑物用能設備的運行管理，以及利用可再生能源，在保證建筑物使用功能和室內熱環境質量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源。8.1節水措施在項目建設與完工后，注意節約水資源，水資源嚴重缺乏的矛盾已日益突出，因此必須重視節約用水，防止水資源危機。本項目主要采取的節水措施有：（1）采用合理的節水型器具，提高水資源利用率。（2）積極推行生活污水再生利用，保護地下水資源。（3）大力開展節水教育，提高節水意識。8.2節能措施節能是我國發展經濟的一項長遠戰略方針，是各行業大勢所趨,其意義重大,全民推行節能義不容辭。本項目主要采取的節能措施有：1、采用合理的配電方式。電氣設備均選用節能型產品，照明設計推廣綠色照明工程產品，減少用電負荷。2、在電器設計中，變電器選用低損耗節能變電器，配電器全部采用低阻抗的鋼導體以降低損耗，減少無功損耗，盡可能使其處于負荷中心提高傳輸能力。3、在住宅小區建立中水回收利用系統，保持對供水系統的經常性巡查和維護，提高供水節能率；對小區路燈和公共電力加裝節能監控系統，采用光效高、壽命長、安全穩定、節能照明電器，降低公共電力消耗；加強電梯運行管理，設專人負責電梯運行，實施人流峰谷增減電梯臺次的運行制度，減少電梯空載造成的能源浪費，推廣使用節能電梯，以及對電梯加裝變頻控制和智能控制系統，降低電梯運行能耗。4、外墻外保溫、低溫地板輻射采暖、新型節能門窗等節能技術和產品被普遍推廣使用。灰砂磚、加氣混凝土砌塊、加氣混凝土板、擠塑泡沫板的應用，問題基本得到解決。5、加強宣傳，提高公眾節能意識。有計劃有針對性地組織節能宣傳活動，宣傳節能和公眾的切身利益關系、意義、政策、節能技巧，充分調動物業管理和業主各方面的節能積極性，形成自覺執行共同參與和監督的氛圍。8.3安全首先，安全防范對象重點是防火。本項目采用低壓消防系統，沿主干道供水干管上敷設地上式消火栓，小區內道路均為直線與環行布置，以利于消防車輛、人員快速通行。其次是防盜。在小區內設置安全監控系統，另外大門處均設門崗，夜間專人巡邏值勤。另外，對機械、電氣等轉動設備加強隔離防范，避免意外事故發生。第九章項目實施計劃本項目由XXX康泰置業有限公司負責實施，項目采用法人責任制，經理為責任人，選派精兵強將，嚴密組織，科學管理，優質高效，盡快盡早完成該項目的建設。承辦單位為XXX康泰置業有限公司。由公司內部成立項目工程指揮部,具體負責項目的建設及管理,其主要職責是:負責協調項目各項手續的辦理、設計、報批與實施等工作。建設和管理,實行法人負責制，成立辦公室，設辦公室主任三名，1正2副，下設財務部、保安部、基建部、技術部、綜合部。組織機構圖如下:工程指揮部工程指揮部辦公室辦公室綜合部技術部基建部保安部財務部綜合部技術部基建部保安部財務部項目實施嚴格按照“施工招標制和質量管理責任制”的原則進行管理。實行工程質量終身負責制，對項目建設工程質量負主要責任的領導、參建單位的領導人和直接責任人,實行工程質量終身追究制度。實行工程監理制,項目建設工程中，聘請有資格的監理單位和人員，對項目建設進行監理,抓好工程進度，提高工程質量，降低成本。嚴格按照基本建設程序辦事，建設過程中，接受計劃、財政審計等部門和社會輿論的監督,建成后按照有關規定進行竣工驗收。嚴格項目資金管理。對項目資金實行專帳管理、專款專用。9.1項目建設期項目建設期為18個月。9.2建設階段劃分本項目為一期工程，一期工程建設3棟住宅及商業樓，及其他配套附屬設施，為期18個月。工程各階段實施可進行一定的時間交叉。詳見項目實施進度計劃表。本項目建設階段分為下列階段,包括前期工作、施工圖設計、土建施工、工程配套設施、交付使用等階段。各階段穿插進行,環環相扣,以節約時間。項目經上級行政主管部門批準后,即可依次進行初步設計、施工圖設計、土建施工和設備安裝。9.3建設進度計劃各工序穿插進行,項目建設期定為18個月。前期準備工作2011年4月，施工圖設計2011年4-6月，土建施工2011年6月—2012年9月，工程配套設施2012年6月—9月工程掃尾竣工2012年9月具體進度計劃見下表。建設進度安排表時間項目2011年2012年4-67-99-121-34-67-9前期工作√施工圖設計√土建施工√√√√√工程配套設施√√交付使用√第十章項目招標方案10.1總則依據《中華人民共和國招標投標法》以及相關法律法規的規定，對該項目勘察設計、重要原材料、設備、工程施工、監理均必須通過招標來選擇有能力的單位實施。招標投標活動應當遵循公開、公平、公正和誠實、信用的原則進行。招標采用委托公開招標的方式。10.2招標1、發布招標公告：招標公告應當通過國家或省計劃部門指定的報刊、信息網絡或者其他媒介發布。2、編制招標文件：招標文件中確定的建設標準、建設內容、投資總額，必須與批準的范圍一致。招標人在發出招標文件五個工作日之前，應當將招標文件報有關行政監督部門備案。招標文件應當載明以下內容：1、招標人的名稱和住所；2、項目的名稱和招標內容；3、項目的資金來源和落實情況；4、項目的數量、規模和建設起點；5、項目的完成期限；6、項目的技術要求和質量要求；7、對投標人的資格要求；8、投標文件遞交的地點和截止時間；9、投標報價要求；10、評標標準和方法；11、投標有效期限；12、投標文件的正副本數量；13、合同的主要條款；14、開標的時間和地點；15.需要載明的答疑、現場勘察等其他事項。(三)投標人對招標文件有疑問的，應當在提交招標投標文件截止時間十七日前向招標人提出。招標人應當在投標文件截止時間十五日前以書面形式或者召開投標答疑會的形式向所有投標人進行一致的解答。（四）招標人在招標文件中可以要求投標人提交投標保證金，但數額不得超過招標人組織招標活動所需費用的三分之一。10.3投標投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和任何人均不得開啟投標文件或破壞其密封。10.4開標、評標和中標（一）開標應當在招標文件確定的時間、地點公開進行。開標由招標人主持，邀請所有投標人參加，并接受有關行政監督部門的監督。（二）開標時，由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證，經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他重要內容。招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開封時都應當眾予以拆封、宣讀。開標過程應當記錄，并存檔備查。（三）投標文件有下列情形之一的，由評標委員會按廢標處理：1、未加蓋投標人公章及未經法定代表人或者其委托代理人簽字的；2、超過招標文件規定的項目完成期限的；3、附有招標人不能接受的條件的；4、明顯不符合技術規格、技術標準要求的；5、以聯合體方式投標而無共同投標協議的；6、以他人名義投標；7、采取不正當手段謀取中標的；8、其他不符合招標文件實質性要求的。（四）評標由招標人在市重大項目管理辦公室依法組建并隨機抽取的評標委員會負責。評標委員會應當在開標前二至四小時隨機抽取，其名單在中標結果確定前應保密。評標委員會由招標人和有關技術、經濟等方面的專家組成，成員人數為五人以上單數。其中技術、經濟等方面的專家人數不得少于成員總數的三分之二。（五）評標委員會成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。評標委員會成員不得私下接觸投標人及其代表人或者與招標有利害關系的其他人，不得收受投標人、中介人，其他利害關系人的財物或者其他好處，不得透露對投標文件的評審、比較和中標候選人的推薦情況。（六）評標委員會經評審，認為所有投標都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。所有投標被否決后，招標人應當按規定進行重新招標。（七）評標委員會經過評審，排行第一的投標人為中標人。（八）中標人確定后，投標人應當向中標人發出中標通過，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。（九）招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。招標文件要求中標人提交履約保證金的，中標人應當提交。（十）招標人在確定中標人之日起十五日內，向項目審批部門和行政監督部門提交招標投標情況的書面報告。書面報告應當包括以下內容：1、招標方式和發布招標公告的媒介；2、招標文件的重要內容；3、評標委員會成員名單和評標報告；4、中標結果；5、招標投標活動中其他應說明的重要事項。（十一）中標人應當按照合同的約定履行義務，完成中標項目。中標人按照合同約定或者經招標人同意，可以將中標項目部分非關鍵部位工程轉讓，但不得再次分包。（十二）未經招標人同意，中標人不得在中標后調換投標文件中確定的項目負責人和重要技術人員。第十一章投資估算及資金籌措11.1投資估算依據投資估算依據如下：1、《投資項目可行性研究指南》計辦投資〔2002〕15號；2、《經濟評價與參數》（第三版）3、《投資項目經濟咨詢評估指南》咨經〔2002〕11號4、《全國統一安裝工程預算定額》；5、《河南省建筑工程費用定額》；6、《河南省建筑工程工程量清單綜合單價》[2008]；7、國家配套的有關文件規定等；11.2投資說明本項目范圍包括：建筑工程費、其他費用、預備費以及流動資金。詳見總投資估算表（附表1）。該項目總投資12456.8萬元。其中：建筑工程費用11821.12萬元，其它工程費用195.00萬元，基本預備費443.59萬元。詳見總投資匯總表（附表1）11.2.1建筑工程1、根據項目單位提供的有關資料及建筑物現實市場單方造價，估算工程費用。2．設備價格及安裝工程費用（1）設備費用根據設備生產廠家提供的設備近期報價估算。（2）設備安裝費設備安裝費按指標規定的費率計取。（詳見附表）11.2.2其它費用其它費用包括：建設單位管理費、招標費、工程監理費、環保費、勘察設計等。其中：（1）建設單位管理費：按照有關文件計算取1%。（2）勘察設計費：按照工程費用的0.4%計算。（3）招投標費用：按差額定率累進法計算。（4）監理費用：按照工程費用的0.4%計算。11.2.3預備費用基本預備費按照工程費用的3%計取，合計為443.59萬元。11.3項目資金籌措及分年投入資金計劃根據項目具體情況及實施計劃，確定建設期為18個月，第一年投入資金計劃比例為50%，第二年為50%。詳見財務現金流量表（附表4）。第十二章財務評價12.1財務評價依據財務評價依據如下：（1）《投資項目可行性研究指南》（2）《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施細則（3）財政部發布的《企業財務制度》、《企業會計制度》和會計制度的有關規定。（4）國家和當地有關勞動工資管理和社會保障等部門的有關規定。12.2財務評價的基礎數據選取12.2.1銷售收入估算房屋銷售價格的確定原則：根據目前經濟適用住房的市場情況，確定本項目房屋的銷售價格，工程總建筑面積96250m2，其中191m2為公共建筑，不在銷售范圍，銷售面積為96059m2，銷售價格為：1470元/㎡。銷售收入合計為14120.67萬元。12.2.2稅金及附加本項目估算營業稅按照5%計算，城市維護建設稅按照7%計算。根據國家經濟適用房開發優惠政策規定經濟適用住房免繳教育附加費。企業所得稅按照25%的比例提取。12.2.3成本費用開發成本費用為12456.81萬元。12.2.4企業利潤企業利潤為681.30萬元。利潤率為2.9%，符合國家關于經濟適用房開發利潤率不超過3%的要求。12.2.5財務評價報表財務評價報表包括：（1）項目財務現金流量表（詳見附表）（2）利潤分配表（詳見附表）12.3財務評價結論分析表明，該項目的凈現金流量為681.30萬元,表明財務狀況基本良好。項目面臨主要風險因素時，具有一定的抗風險能力。綜上所述，各項分析表明，本項目從財務評價角度可以接受。第十三章社會效益評價13.1經濟效益由于房地產業是國民經濟的支柱產業。為鞏固和發展宏觀調控成果，保持國民經濟平穩較塊增長，國家提出建設經濟適用住房，建設成本遠遠低于市場上商品房價格，旨在確保房地產市場的持續健康發展，維護廣大人民群眾的利益，構建和諧社會，它區別與市場上的商品房，不是以單單追求利潤為最終目標，其建造成本和售房價格會受到政府嚴格監督，按照其利潤率不能超過成本價的3％出售，所以說該項目是典型的社會保障福利性質，就不再闡述。13.2社會效益經濟適用住房建設，是國家在取消實物分房制度后，向房屋商品化轉化的過程中，在一個歷史階段的特殊產物。第一，可解決部分中低收入家庭及住房困難戶的住房問題,保證安定團結，減少社會矛盾,提高貧困家庭的住房質量，為群眾辦事落實到實處,有效樹立了政府的良好形象；第二，政府提供經濟適用住房,根據市場供需矛盾適時調整建筑市場，來影響商品房市場過熱現象，確保房地產市場走持續健康穩定發展道路。第三，廣大群眾可以適用住房公積金制度，引導居民觀念向住房商品化改進，有利于推進住房商品化和社會化進程，促進城市住房制度的改革，實現住房小康目標起到積極推動作用。由此可見，項目的社會效益是十分深遠的。第十四章結論與建議XXX經濟適用住房建設項目符合XXX城市發展規劃的需要，建設完工后，住宅建筑面積達80654m2平方米，可為社會提供質優價廉的經濟適用住房近1015套，加上科學的整體設計、優良的后期管理，按每戶3人計算，可解決約3045人的住房問題。目前，不管是從城區規劃，還是從資金的籌措、項目的管理，都基本具備開工條件，為小區的后期施工，奠定了堅實的基礎，使項目的開發建設成為現實。綜上所述，該經濟適用住房項目的開發建設是可行的。建議承辦單位要加快項目的前期工作進程，按照有關部門要求，積極落實建設資金，落實設計及施工單位，盡早開工，保質保量按時完成工程建設，及時投入使用，盡快發揮項目應有的社會效益。康泰安置小區經濟適用住房建設項目GZ—2011—03—01PAGE60附表1總投資估算表單位：萬元工程或費用名稱土建工程設備購置安裝工程其他費用合計占總投資比例單方造價(元/平方米)備注建筑面積費用第一部分工程費用住宅樓80653.528871.898871.8969.01%1100商業部分6092.70670.20670.205.21%1100配套服務部分191.0015.6615.660.12%820地下建筑面積9313.001024.431024.431100綠化9827.009.839.830.08%10道路8104.0032.4232.420.25%40電梯15.00660.007.50667.505.19%440000單位：臺/套門衛室及大門60.004.202.200.006.400.05%700給排水230.0050.00280.002.18%電氣115.0027.00142.001.10%消防96.004.80100.800.78%一類費用合計10628.621103.2089.3011821.1291.94%第二部分工程費用的其他費用建設單位管理費47.2147.210.37%0.4%招標費35.4635.460.28%0.3%工程監理費用47.2147.210.37%0.4%環保費用15.0015.000.12%勘察設計47.2147.210.37%0.4%二類費用合計192.10192.101.49%第一、二部分費用合計10628.621103.2089.30192.1012013.2293.44%流動資金400.00400.003.11%基本預備費用443.59443.593.45%3.0%總投資10628.621103.2089.301035.6912856.8100%附表2銷售收入、銷售稅金及附加估算表單位：萬元序號項目單位單價（元）第2年（100％）一收入數量合計多層㎡147096059.0014120.67二銷售稅金及附加營業稅（5％）706.03城市維護費（7％）49.42合計755.46備注:本附表不考慮漲價因素附表3利潤分配表單位：萬元序號年份項目建設期建設期（銷售期）121銷售收入14120.672銷售稅金及附加755.463開發成本費用12456.814利潤總額908.405企業所得稅（稅率25%）227.1