經典房地產全程策劃理論體系0.項目概況1.項目市場策劃1.1項目周邊環境分析⑴項目土地性質調查★地理位置★地質地貌狀況★土地面積及其紅線圖★七通一平現狀⑵項目用地周邊環境調查★地塊周邊的建筑物★綠化景觀★自然景觀★歷史人文景觀★環境污染狀況⑶地塊交通條件調查★地塊周邊的市政路網及其公共交通現狀、遠景規劃★項目對外水、陸、空交通狀況★地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀⑷周邊市政配套設施調查★購物場所★文化教育★醫療衛生★金融服務★娛樂、餐飲、運動★生活服務★游樂休憩設施★周邊可能存在的對項目不利的干擾因素★歷史人文區位影響1.2區域市場現狀及其趨勢判斷⑴宏觀經濟運作狀況：①國內生產總值★第一產業數量★第二產業數量★第三產業數量★房地產所占比例及數量②中國房地產開發業景氣指數③國家宏觀金融政策★貨幣政策★利率★房地產按揭政策④固定資產投資總額★全國及項目所在地★其中房地產開發比重⑤社會消費品零售總額⑥商品零售價格指數★居民消費價格指數★商品住宅價格指數⑦中國城市房地產協作網絡信息資源利用⑵項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規★項目所在地的居民住宅形態及比重★政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規★政府關于商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規★短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規劃⑶項目所在地房地產市場總體供求現狀⑷項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異⑸項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現⑹商品住宅客戶構成及購買實態分析★各種檔次商品住宅客戶分析★商品住宅客戶購買行為分析1.3土地ＳＷＯＴ分析⑴項目地塊的優勢⑵項目地塊的劣勢⑶項目地塊的機會點⑷項目地塊的威脅及困難點1.4項目價值分析⑴商品住宅項目價值分析的基本方法和概念①商品住宅價值分析法——類比可實現價值分析法1）選擇可類比項目2）確定該類樓盤價值實現的各要素及其在價值實現中的權重3）分析可類比項目價值實現的各要素之特征4）對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值5）根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價②類比可實現價值決定因素1）類比土地價值：地段資源差異★市政交通及直入交通的便利性的差異★項目周邊環境的差異，包括——周邊自然和綠化景觀的差異——教育、人文景觀的差異——各種污染程度的差異——周邊社區素質的差異★周邊市政配套便利性的差異2）項目可提升價值判斷★建筑風格和立面的設計、材質★單體戶型設計★建筑空間布局和環藝設計★小區配套和物業管理★形象包裝和營銷策劃★發展商品牌和實力3）價值實現的經濟因素★經濟因素★政策因素⑵類比競爭樓盤調研★類比競爭樓盤基本資料★項目戶型結構詳析★項目規劃設計及銷售資料★綜合評判⑶項目可實現價值分析①類比樓盤分析與評價②項目價值類比分析1）價值提升和實現要素對比分析2）項目類比價值計算1.5項目市場定位⑴市場定位1）區域定位2）主力客戶群定位⑵功能定位⑶建筑風格定位1.6開發節奏建議⑴影響項目開發節奏的基本因素★政策法規因素★地塊狀況因素★發展商操作水平因素★資金投放量及資金回收要求★銷售策略、銷售政策及價格控制因素★市場供求因素★上市時間要求⑵項目開發節奏及結果預測★項目開發步驟★結論2.項目規劃設計策劃2.1總體規劃⑴項目地塊概述★項目所屬區域現狀★項目臨界四周狀況★項目地貌狀況⑵項目地塊情況分析★發展商的初步規劃及設想★影響項目總體規劃的不可變的經濟技術因素★土地SWOT分析在總體規劃上的利用或規避★項目市場定位下的主要經濟指標參數⑶建筑空間布局★項目總體平面規劃及其說明★項目功能分區示意及說明⑷道路系統布局①地塊周邊交通環境示意★地塊周邊基本路網★項目所屬區域道路建設及未來發展狀況②項目道路設置及其說明★項目主要出入口設置★項目主要干道設置★項目車輛分流情況說明★項目停車場布置⑸綠化系統布局①地塊周邊景觀環境示意★地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述★項目所屬地域市政規劃布局及未來發展方向②項目環藝規劃及說明★項目綠化景觀系統分析★項目主要公共場所的環藝設計⑹公建與配套系統①項目所在地周邊市政配套設施調查②項目配套功能配套及安排③公共建筑外立面設計提示★會所外立面設計提示★營銷中心外立面設計提示★物業管理公司、辦公室等建筑外立面設計提示★其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設計提示④公共建筑平面設計提示⑤公共建筑風格設計的特別提示⑥項目公共建筑外部環境概念設計⑺分期開發★分期開發思路★首期開發思路⑻分組團開發強度2.2建筑風格定位、色彩計劃⑴項目總體建筑風格及色彩計劃★項目總體建筑風格的構思★建筑色彩計劃⑵建筑單體外立面設計提示①商品住宅房外立面設計提示★多層、小高層、高層外立面設計提示★不同戶型的別墅外立面設計提示★針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示★其他特殊設計提示②商業物業建筑風格設計提示2.3主力戶型選擇⑴項目所在區域同類樓盤戶型比較⑵項目業態分析及項目戶型配置比例⑶主力戶型設計提示★一般住宅套房戶型設計提示★躍式、復式、躍復式戶型設計提示★別墅戶型設計提示⑷商業物業戶型設計提示★商業裙樓平面設計提示★商場樓層平面設計提示★寫字樓平面設計提示2.4室內空間布局裝修概念提示⑴室內空間布局提示⑵公共空間主題選擇⑶庭院景觀提示2.5環境規劃及藝術風格提示⑴項目周邊環境調查和分析⑵項目總體環境規劃及藝術風格構想★地塊已有的自然環境利用★項目人文環境的營造⑶項目各組團環境概念設計★組團內綠化及園藝設計★組團內共享空間設計★組團內雕塑小品設計提示★組團內椅凳造型設計提示★組團內宣傳專欄、導視系統位置設定提示⑷項目公共建筑外部環境概念設計★項目主入口環境概念設計★項目營銷中心外部環境概念設計★項目會所外部環境概念設計★項目營銷示范中心沿途可營造環境概念設計★針對本項目的其他公共環境概念設計2.6公共家具概念設計提示⑴項目周邊同類樓盤公共家具擺設★營銷中心大堂★管理辦公室⑵本項目公共家具概念設計提示2.7公共裝飾材料選擇指導⑴項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較⑵本項目公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思⑶項目營銷示范單位裝修概念設計★客廳裝修概念設計★廚房裝修概念設計★主人房裝修概念設計★兒童房裝修概念設計★客房裝修概念設計★室內其他（如陽臺、玄關、門窗）裝修提示⑷項目營銷中心裝修風格提示⑸住宅裝修標準提示★多層、高層洋房裝修標準提示★躍式、復式、躍復式裝修標準提示★別墅裝修標準提示2.8燈光設計及背景音樂指導⑴項目燈光設計★項目公共建筑外立面燈光設計★項目公共綠化綠地燈光設計★項目道路系統燈光設計★項目室內燈光燈飾設計⑵背景音樂指導★廣場音樂布置★項目室內背景音樂布置2.9小區未來生活方式的指導⑴項目建筑規劃組團評價⑵營造和引導未來生活方式★住戶特征描述★社區文化規劃與設計3.項目質量工期策劃3.1建筑材料選用提示⑴區域市場競爭性樓盤建筑材料選用類比⑵新型建筑裝飾材料提示⑶建筑材料選用提示3.2施工工藝流程指引⑴工程施工規范手冊⑵施工工藝特殊流程提示3.3質量控制⑴項目工程招標投標內容提示⑵文明施工質量管理內容提示3.4工期控制⑴項目開發進度提示⑵施工組織與管理3.5造價控制⑴建筑成本預算提示⑵建筑流動資金安排提示3.6安全管理⑴項目現場管理方案⑵安全施工條例4.項目形象策劃4.1項目視覺識別系統核心部分⑴名稱★項目名★道路名★建筑名★組團名⑵標志⑶標準色⑷標準字體4.2延展及運用部分⑴工地環境包裝視覺★建筑物主體★工地圍墻★主路網及參觀路線★環境綠化⑵營銷中心包裝設計★營銷中心室內外展示設計★營銷中心功能分區提示★營銷中心大門橫眉設計★營銷中心形象墻設計★臺面標牌★展板設計★營銷中心導視牌★銷售人員服裝設計提示★銷售用品系列設計★示范單位導視牌★示范單位樣板房說明牌⑶公司及物業管理系統包裝設計★辦公功能導視系統設計★物業管理導視系統設計5.項目營銷推廣策劃5.1區域市場實態分析⑴項目所在地房地產市場總體供求現狀⑵項目周邊競爭性樓盤調查★項目概況★市場定位★售樓價格★銷售政策措施★廣告推廣手法★主要媒體應用及投入頻率★公關促銷活動★其他特殊賣點和銷售手段⑶結論5.2項目主賣點薈萃及物業強勢、弱勢分析與對策⑴項目主要賣點薈萃⑵項目強勢、弱勢分析與對策5.3目標客戶群定位分析⑴項目所在地人口總量及地塊分布情況⑵項目所在地經濟發展狀況和人口就業情況⑶項目所在地家庭情況分析★家庭成員結構★家庭收入情況★住房要求、生活習慣⑷項目客戶群定位①目標市場★目標市場區域范圍界定★市場調查資料匯總、研究★目標市場特征描述②目標客戶★目標客戶細分★目標客戶特征描述★目標客戶資料5.4價格定位及策略⑴項目單方成本⑵項目利潤目標⑶可類比項目市場價格⑷價格策略★定價方法★均價★付款方式和進度★優惠條款★樓層及方位差價★綜合計價公式⑸價格分期策略★內部認購價格★入市價格★價格升幅周期★價格升幅比例★價格技術調整★價格變化市場反映及控制★項目價格、銷售額配比表5.5入市時機規劃⑴宏觀經濟運行狀況分析⑵項目所在地房地產相關法規和市場情況簡明分析⑶入市時機的確定及安排5.6廣告策略⑴廣告總體策略及廣告的階段性劃分★廣告總體策略★廣告的階段性劃分⑵廣告主題⑶廣告創意表現⑷廣告效果監控、評估及修正⑸入市前印刷品的設計、制作★購房須知★詳細價格表★銷售控制表★樓書★宣傳海報、折頁★認購書★正式合同★交房標準★物業管理內容★物業管理公約5.7媒介策略⑴媒體總策略及媒體選擇★媒體總策略★媒體選擇★媒體創新使用⑵軟性新聞主題⑶媒介組合⑷投放頻率及規模⑸費用估算5.8公關活動策劃及現場包裝5.9營銷推廣效果的監控、評估及修正⑴效果測評形式★進行性測評★結論性測評⑵實施效果測評的主要指標★銷售收入★企業利潤★市場占有率★品牌形象和企業形象6.項目銷售實施與管理策劃6.1銷售周期劃分及控制⑴銷售策略①營銷思想：全面營銷★全過程營銷★全員營銷②銷售網絡★專職售樓人員（銷售經理、銷售代表）★銷售代理商（銷售顧問）★兼職售樓員③銷售區域：緊扣目標市場和目標客戶④銷售時段★內部認購期★蓄勢調整期★開盤試銷期★銷售擴張期★強勢銷售期★掃尾清盤期⑤政策促銷⑥銷售活動⑦銷售承諾⑵銷售過程模擬①銷售實施★顧客購買心理分析★樓房情況介紹★簽定認購書★客戶檔案記錄★成交情況總匯★正式合同公證★簽訂正式合同★辦理銀行按揭★銷售合同執行監控★成交情況匯總②銷售合同執行監控★收款催款過程控制★按期交款的收款控制★延期交工的收款控制★入住環節的控制★客房檔案★客戶回訪與親情培養★與物業管理的交接③銷售結束★銷售資料的整理和保管★銷售人員的業績評定★銷售工作中的處理個案記錄★銷售工作的總結6.2各銷售階段營銷推廣執行方案實施6.3各銷售階段廣告創意設計及發布實施6.4售前資料準備⑴批文及銷售資料①批文★公司營業執照★商品房銷售許可證②樓宇說明書★項目統一說詞★戶型圖與會所平面圖★會所內容★交樓標準★選用建筑材料★物管內容③價格體系★價目表★付款方式★按揭辦理辦法★利率表★辦理產權證有關程序及費用★入住流程★入住收費明細表★物業管理收費標準（學校收費規定）④合同文本★預定書（內部認購書）★銷售合同標準文本★個人住房抵押合同★個人住房公積金借款合同★個人住房商業性借款合同★保險合同★公證書⑵人員組建①銷售輔導1）發展商成立完善的銷售隊伍★主管銷售之副總★銷售部經理★銷售主管或銷售控制★銷售代表★銷售/事務型人員★銷售/市場人員★綜合處（回款小組、資料員、法律事務主管）★入住辦成員（非常設性機構可由銷售代表兼任）2）銷售顧問、銷售代理機構派出專業銷售人員輔導發展商銷售工作★專職銷售經理★根據需要增派銷售人員實地參與銷售★項目經理跟蹤項目總體策劃及銷售進度、提供支持，現順關系3）銷售顧問、銷售代理機構就項目總體銷售管理提供支持4）銷售顧問、銷售代理機構銷售網絡資源調動使用②銷售代理1）發展商指定公司相關人員配合銷售顧問、銷售代理機構工作★負責營銷之副總★處理法律事務人員★財務人員2）銷售顧問、銷售代理機構成立項目銷售專職銷售隊伍，并視需要調動銷售顧問、銷售代理機構銷售網絡★銷售經理（銷售顧問、銷售代理機構派出）★銷售代表（主力由銷售顧問、銷售代理機構派出，其他當地擇優招聘）★項目經理（跟蹤項目銷售進度，提供支持，理順關系）3）銷售顧問、銷售代理機構的銷售管理及支持4）銷售顧問、銷售代理機構銷售網絡資源調動使用⑶制定銷售工作進度總表⑷銷售控制與銷售進度模擬★銷售控制表★銷售收入預算表⑸銷售費用預算表①總費用預算②分項開支★銷售人員招聘費用★銷售人員工資★銷售提成/銷售輔導顧問費★銷售人員服裝費用★營銷中心運營辦公費用★銷售人員差旅費用★銷售人員業務費用★臨時雇用銷售人員工作費用③邊際費用★銷售優惠打折★銷售公關費用⑹財務策略①信貸★選擇適當銀行★控制貸款規模、周期★合理選擇質押資產★銀企關系塑造★信貸與按揭互動操作②付款方式★多種付款選擇★優惠幅度及折頭比例科學化★付款方式優缺點分析★付款方式引導★付款方式變通③按揭★明晰項目按揭資料★盡可能擴大年限至30年★按揭比例★首期款比例科學化及相關策略★按揭銀行選擇藝術★保險公司及條約★公證處及條約★按揭各項費用控制④合伙股東★實收資本注入★關聯公司炒作★股東分配★換股操作★資本運營⑺工作協調配合①甲方主要負責人★與策劃代理商確定合作事宜，簽署合同★完善能有效工作的組織架構和人員配備★分權銷售部門，并明確其責任★全員營銷的發動和組織②直接合作人★合同洽談★銷售策劃工作對接★銷售策劃工作成果分塊落實、跟蹤★信息反饋★催辦銷售策劃代理費劃撥★工作效果總結③財務部★了解項目銷售工作進展★參與重大營銷活動，銷售管理工作★配合催收房款★配合銷售部核算價格，參與制定價格策略★及時辦理劃撥銷售策劃代理費④工程部★工程進度與銷售進度的匹配★嚴把工程質量★文明施工，控制現場形象★銷售活動的現場配合⑤物業管理公司★工程驗收與工地形象維護★人員形象★銷售文件配合★銷售實場的管理★軍體操練★保安員與售樓員的工作銜接、默契配合6.5銷售培訓⑴銷售部人員培訓①公司背景及項目知識1）詳細介紹公司情況★公司背景、公眾形象、公司目標（項目推廣目標和公司發展目標）★銷售人員的行為準則、內部分工、工作流程、個人收入目標2）物業詳情★項目規模、定位、設施、買賣條件★物業周邊環境、公共設施、交通條件★該區域的城市發展計劃，宏觀及微觀經濟因素對物業的影響情況★項目特點項目規劃設計內容及特點，包括景觀、立面、建筑組團、容積率等平面設計內容及特點，包括總戶數、總建筑面積、總單元數、單套面積、戶內面積組合、戶型優缺點、進深、面寬、層高等

項目的優劣分析

項目營銷策略，包括價格、付款方式、策略定位、銷售目標、推廣手段3）競爭對手優劣分析及對策②業務基礎培訓課程1）國家及地區相關房地產業的政策法規、稅費規定2）房地產基礎術語、建筑常識★房地產、建筑業基礎術語的理解★建筑識圖★計算戶型面積3）心理學基礎4）銀行的按揭知識，涉及房地產交易的費用5）國家、地區的宏觀經濟政策、當地的房地產走勢6）公司制度、架構和財務制度③銷售技巧1）售樓過程中的洽談技巧★如何以問題套答案，詢問客戶的需求、經濟狀況、期望等，掌握買家心理★恰當使用的方法2）展銷會場氣氛把握技巧★客戶心理分析★銷售員接待客戶技巧3）推銷技巧、語言技巧、身體語言技巧④簽訂買賣合同的程序1）售樓部簽約程序★辦理按揭及計算★入住程序及費用★合同說明★其他法律文件★所需填寫的各類表格2）展銷會簽訂售樓合同的技巧與方法★訂金的靈活處理★客戶跟蹤⑤物業管理課程a物業管理服務內容、收費標準b管理規則c公共契約⑥銷售模擬a以一個實際樓盤為例進行實習，運用全部所學方法技巧完成一個交易b利用項目營銷接待中心、樣板房模擬銷售過程c及時講評、總結，必要時再次實習模擬⑦實地參觀他人展銷現場如何進行市場調查，以了解市場和競爭對手情況，并撰寫調查提綱⑵銷售手冊①批文★公司營業執照★商品房銷售許可證②樓宇說明書★項目統一說詞★戶型圖與會所平面圖★會所內容★交樓標準★選用建筑材料★物管內容③價格體系★價目表★付款方式★按揭辦理辦法★利率表★辦理產證有關程序、稅費★入住流程★入住收費明細表★物業管理收費標準④合同文本★認購書★預售合同標準文本★銷售合同★個人住房抵押合同★個人住房商業性借款合同⑤客戶資料表⑶客戶管理系統★接聽記錄表★新客戶表★老客戶表★客戶談訪記錄表★銷售日統計表★銷售周報表★銷售月報表★已成交客戶檔案表★應收賬款控制表★保留樓盤控制表⑷銷售作業指導書①職業素養準則a職業精神b職業信條c職業特征②銷售基本知識與技巧a業務的階段性b業務的特殊性c業務的技巧③項目概況a項目基本情況b優勢點訴求c阻力點剖析d升值潛力空間④銷售部管理架構a職能b人員設置與分工c待遇6.6銷售組織與日常管理⑴組織與激勵①銷售部組織架構a銷售副總b銷售部經理c銷售主管d銷售控制e廣告、促銷主管f售樓處、銷售代表、事務人員、市場人員g綜合處成員h入住辦成員I財務人員（配合）②銷售人員基本要求a基本要求★職業道德要求★基本素質要求★禮儀儀表要求b專業知識要求c知識面要求d心理素質要求e服務規范要求★語言規范★來電接待要求★顧客來函要求★來訪接待要求★顧客回訪要求★促銷環節基本要求★銷售現場接待方式及必備要素③職責說明a銷售部各崗位職務說明書b銷售部各崗位工作職責④考核、激勵措施a銷售人員業績考核辦法b提成制度c銷售業績管理系統★銷售記錄表★客戶到訪記錄表★連續接待記錄★客戶檔案⑵工作流程①銷售工作五個方面的內容a制定并實施階段性銷售目標及資金回收目標b建立一個鮮明的發展商形象c制定并實施合理的價格政策d實施規范的銷售操作與管理e保證不動產權轉移的法律效力②銷售工作的三個階段a預備階段b操作階段c完成階段（總結）③銷售部工作職責（工作流程）a市場調查：目標市場、價格依據b批件申辦：面積計算、預售許可c資料制作：樓盤價格、合約文件d宣傳推廣：廣告策劃、促銷實施e銷售操作：簽約履行、樓款回收f成交匯總：回款復審、糾紛處理g客戶入?。喝胱⊥ㄖ?、管理移交h產權轉移：分戶匯總、轉移完成I項目總結：業務總結、客戶親情④銷售業務流程（個案）a公司宣傳推廣挖掘潛在客戶b銷售代表多次接待，銷售主管支持c客戶簽定認購書付訂金d客戶正式簽約e客戶付款（一次性、分期或按揭）f辦理入住手續g資料匯總并追蹤服務，以客戶帶客戶⑶規章制度概念提示①合同管理a公司銷售合同管理規劃b簽訂預定書的必要程序②示范單位管理辦法③銷售人員管理制度a考勤辦法b值班紀律管理制度c客戶接待制度d業務水平需求及考核④銷售部職業規范（暫行）7.項目服務策劃7.1項目銷售過程所需物業管理資料★樓宇質量保證書★樓宇使用說明書★業主公約★用戶手冊★樓宇交收流程★入伙通知書★入伙手續書★收樓書★承諾書★業主/用戶聯系表★遺漏工程使用鑰匙授權書★遺漏工程和水電表底數記錄表★裝修手冊和裝修申請表7.2物業管理內容策劃★工程、設計、管理的提前介入★保潔服務★綠化養護★安全及交通管理★三車及場地管理★設備養護★房屋及公用設備設施養護★房屋事務管理★檔案及數據的管理★智能化的服務★家政服務★多種經營和服務的開展★與業主的日常溝通★社區文化服務7.3物業管理組織及人員架構⑴物業公司人力資源的管理包括招聘、培訓、考核、調配、述職、工資、福利、晉級等環節⑵物業管理公司應遵循以下原則建立各級組織機構、明確各部門的職能、責任、權限、隸屬關系及信息溝通渠道★遵守國家的有關規定★在經營范圍允許下★結合不同的工作重點★把質量責任作為各個環節的重點★遵循職責分明、線條清晰、信息流暢和高效的原則★各崗位的人員設置應遵循精簡、高效的原則7.4物業管理培訓⑴在物業交付使用前，培訓內容包括：★為新聘員工（特別是中層管理人員）提供管理公司架構、人員制度及管理行業的了解★提供物業管理的理論基礎★物業及物業管理的概念★建筑物種類及管理★物業管理在國內的發展★業主公約、公共面積及用戶的權責★裝修管理★綠化管理★管理人員的操守及工作態度★房屋設備的構成及維護★財務管理★物業管理法規★人事管理制度★探討一些常見個案⑵在物業交付使用后，培訓內容包括：★對前線員工及中層員工進行培訓，使其對現場實際操作有更深入的認識及了解★對物業管理公司早期進行一次鑒定★物業管理公司各部門的管理、工作程序及規章制度7.5物業管理規章制度★員工手冊★崗位職責及工作流程★財務制度★采購及招標程序★員工考核標準★業主委員會章程★各配套功能管理規定★文件管理制度★辦公設備使用制度★值班管理制度★消防責任制★消防管理規定★對外服務工作管理規定★裝修工程隊安全責任書★停車場管理規定★非機動車輛管理規定★出租屋及暫住人員管理規定★進?。ㄗ猓﹨f議書★商業網點管理規定7.6物業管理操作規程★樓宇本體維護保養規程★綠化園林養護規程★消防設施養護及使用規程★供配電設備維護保養規程★機電設備維護保養規程★動力設備維護保養規程★停車場、車庫操作規程★停車場、車庫維護保養規程★游泳池及其設備維護保養和操作規程★給排水設備維護保養規程★公共部位保養保潔操作規程★保安設備操作及維護規程★照明系統操作及維護規程★通風系統操作及維護規程★管理處內部運作管理規程★租賃管理工作規程7.7物業管理的成本費用⑴管理員工支出★薪金及福利★招聘和培訓★膳食及住宿⑵維護及保養★照明及通風系統★機電設備★動力設備★保安及消防設備★給排水設備★公共設備設施★園藝綠化★工具及器材★冷暖系統★雜項維修⑶公共費用★公共電費★公共水費★排污費★垃圾費★滅蟲⑷行政費用★辦公室支出（包括文化器材及其他低值易耗品）★公關支出★費★差旅費⑸保險費（包括財產及公共責任險）⑹其他★節日燈飾★審計費用★雜項支出⑺管理者酬金⑻營業稅⑼預留項目維修基金原則上物業的運營為自負盈虧，上述所有費用均由管理費支付，發展商理論上無需負責營運上的任何費用；還有其他開支如智能網絡、金融信息系統等均會影響管理費的支出。7.8物業管理ISO9002提示★質量手冊★程序文件★工作規程★質量記錄表格★行政管理制度★人力資源管理制度8.項目二次營銷策劃8.1全面營銷⑴全過程營銷★項目投資策劃★項目規劃設計策劃★項目質量工期策劃★項目形象策劃★項目營銷推廣策劃★項目銷售顧問、銷售代理★項目服務策劃★項目二次營銷⑵全員營銷★項目營銷的實現絕不只是營銷部門的事情，而且所