第一部分怡景佳苑物業項目的整體設計與構思一、項目概況（一）簡介怡景佳苑為長春市吉順街與體北路的交匯處，緊鄰美麗的動植物公園，并與南嶺體育場和全民健身為伴，戰地面積約為11.24萬平方米，總建筑面積月15萬左右{其中住宅面積為12.25萬平方米，商鋪為2.75萬平方米}高層住宅樓47522平方米。容積率為1.358.總計17棟住宅，其中高層5棟，多層住宅樓為12棟，合計75個單元{其中高層住宅8個單元，多層為67個單元}總居住戶數為982戶，商戶60戶，車庫348個，底下停車位175個，雨季居住人口為3120人.（二）小區配套設施小區內主要設備設施：地下停車場1個，變電站3座，電梯8部,供水泵站,排污泵,供熱泵等（三）周圍的配套設施教育：中小學:8中、39中、平泉小學交通：61路、246路、17路80路277路人文景觀：長春市動植物公園健身娛樂設施：南嶺體育場全民健身中心生活設施：工商銀行，建設銀行，國商（四）物業服務企業介紹長春市中興物業服務公司成立與2000年，具有二級物業管理企業資質，多年致力于物業服務工作的不斷創新和追求，秉承以“公司經營為主導，寓管理于服務之中”的運營理念，遵循服務第一，業戶至上，依法經營，務實奮進的企業宗旨，弘揚中興物業，勇爭第一的企業精神，以優質文明的服務，為業戶創造美麗溫馨的家園.曾經對多個樓盤進行物業服務工作，具體有武夷家園、豐和日麗、好景山莊鉆石山莊、萬生家園等，得到了社會和消費者的一致好評和認可。我公司將利用我們“天時、地利、人和”的得天獨厚的管理優勢，以及公司先進的管理模式，豐富的管理經驗，專業化的管理隊伍，使×××小區更增魅力，更上檔次。通過全方位的服務，提高小區的知名度，使×××真正達到增值保值的目的，為業主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的居住環境。我公司服務宗旨是以人為本、規范管理、追求創新、至誠服務。二、客戶服務與需求分析主要是針對上班一族，事業成功人士的中高檔的消費人群，切合實際的考慮到了這類人群對于安靜幽雅的居住環境和完備的生活基礎設施的考慮，充分利用該區的地理優勢和自然優勢，人文優勢，力求打造健康，時尚，和諧的居住環境，讓人們在喧囂的都市中尋找到一方自然純粹的生活空間。三、項目的可行性研究與定位立足長春本地的房地產開發市場和所在區域的人居特點，充分考慮到了推行該項目的可行性以及廣闊的市場潛力。經過細致的市場調查和民意測驗，歷史資料的考證并結合現有的市場特點，進行了有關于此項目的相關論證，從多方得到的數據和資料證明了推廣和實踐該項目是可行的，能夠實現經濟和社會的多種利益的有效組合，能夠給企業帶來預期的效益，同時對于改善該項目所在區域的刃具環境有著重大的意義。閉項目惜名稱蘿位置徒開發痕商禍物業誰公司散物業床服務郊費朱配套周優勢指怡景玉佳苑右吉順岡街與嗚體北麻路交餓匯聯吉林接省天綁地房粘地產載開發毛有限盟公司觀長春動市中外興物劉業服嗽務有壽限公追司謎0.開7元弟／月交與其填他兩孫個樓垂盤相熊比更溉接近傾繁華舒的商但業中諸心和顯動植寇物公蜜園，傅及南朱嶺體陸育場它和全李民健前身中紫心壓卉香趙小區誦自由似大路絮和東乏嶺街葛吉林槽省宏肝英房驗地產包開發昨公司鹽長春顏市民喂生物斜業服賽務有蛾限公屆司鋤0.跌65宿元／愁月縣萬晟遼第一找區舌亞泰刺大街阿和東貧嶺街雖吉林寬省萬奉晟房裕地產駛開發小有限寇公司咱長春位市萬符晟物絹業服禍務有寨限公肺司游0.毀8元施／月餃利用剖SW簽OT詞理論陪進行瀉項目匙的對斑比分泄析:惕1.鴉機會這分析趣則現串代社刮會消拜費者宜對買炕房置耳業的設要求沫已經棗從過安去單費一的俗戶型宋質量跨上把前更多命關注衛的焦妨點轉棕移到勾了物缸業服稿務上轎,叼負責排怡景伐佳苑津的中憶興物橡業服爛務有濫限公廁司是懸我省執為數異不多訪的二盤級物振業服彎務企陶業,荒所以亦無論芝是在把資質陸誠信檔,管哭理經疼驗等孕方面待有著這明顯牧的優徐勢,澇并且迎地理指位置絕和基找礎設霜施配釀套方蛙面有拳著其桂他樓覽盤不寶可比塌擬的由優勢痰.膜2.堂威脅因分析樓那房地勵產行敞業正笛以著爭蓬勃結的勢范頭不曬斷上隙升強斯大,輕新的羨競爭役對手愉不斷很出現它,構同類圈的競報爭產頓品在徹市場謎上不潑斷出獻現,誤此地忙段仍患有待敞建樓紀盤,焰卉抽香小袍區和刺萬晟除第一遠區的傻物業閘服務職企業舟就是臟在本扮土剛溪剛崛括起的主服務以企業孩.桂3.沈優勢購分析膜首范先在劇地理鍵位置色上怡李景佳共苑更彎接近過繁華各地段屋和商錢業中不心和而動植杯物公乳園，俊及南準嶺體壺育場腔和全擺民健保身中購心,您卉舌香小患區和僻萬晟延第一另區的妥位置魯則相匙對距叮離遠女一點購,而飛且交森通也聞并不挖十分券便利給,并負且我去們有尊著良廣好的回市場樹口碑賄和充戴足的扁財政如支持獄,在沙考慮季企業采經濟啟效益叔的同南時更淺加注射重產衰品服據務.著我們陰要做丈的是絕細致彈和全鐘面的粗服務抽.結4.蛇劣勢兵分析造言卉香選小區獨和萬鍬晟第捏一區鞋的物蹲業服濟務企缸業作振為市瓦場的月新生狂力量派必然獵在管止理上趕存在夾著不濤可避朱免的映問題臂,而桿且由排于所盲在位叉置的稍限制脾很難竟在空擔間上趕將地耐理優究勢和爆人文懼優勢競向所魯倡導柿的實饅現吻探合.遞四、角物業槐管理敗服務瀉的重周點及孫難點期根據沿長春眾先行拐的《旅長春侄市物耽業管蜜理服糧務條榆例》梨，結著合小朵區自冒身開按發建獻設和善管理媽的特善點，干對于駛小區縣中存斜在的壩午夜誓管理輩服務躲的重敞點和水難點駕做如篩下概側述了副：境（一珠）物偏業管孕理服鑒務的采重點蓋公司藥本著小服務鄉第一諸，以錘人為鏡本，浩在管延理中繭導入持IS誰O9增00身1質螞量管梨理體權系、勿IS背O1青40今01破環境吊管理彎體系址。運用用現測代的橫科技家手段蝴及管蝦理方跌法來宗管理俊與服荷務，興最終垂實現綁社會凍效益義、環鼠境效允益、恭經濟偷效益貝的統敬一。巾公司跌將通不過良咐好的婆物業姻管理表，使略“浩萬年駕嘉城芬”襖保值捏、增尸值，螺真正埋為業疫戶營泰造一焦個方比便、揪溫馨南、舒境適的塞生活籃和工鐮作環袖境。萄（二脈）物尋業管艱理服澇務的嘴難點病鑒于危以上置原因釀，對汁小區再的整材體的蛇規劃但提出攻如下嚇建議牲：（拆詳見彼規劃肆圖）出1.刷小區淡出入腎口的唇設置玻建議板：炎載設立乖一個航主出吊入口城，三畜個次屈出入央口，露吉順變街方拒向一田個，為體北聽路方漿向一夸個，罩在吉凡順街委方向股設一所個主遇出入按口和邊一個跟次出值入口曠。占2.妥小區姓物業撕管理偉用房喚的建翻議：青擺需提趁供物享業管擊理用花房用歸于小鉤區物獵業管沖理站晃的辦據公用枕房，淡每個囑站需欣建設具物業冶管理舌辦公寸用房午30霸平方疊米毫，或添租用肆住宅截樓用稅于辦閃公用谷房。盟尼3.答小區衣的公危共秩制序管晚理建竭議緞方案貸一：凍建議響小區梳進行惠封閉值式管盜理，燙除出室入口逮外與切街道稀連接鏟的通源道用真鐵藝旅圍欄著隔離小，這讓樣有悄助于的小區希公共恨秩序閃的管激理，準因為苦小區未內沒方有建膛設小轉區監惑控系教統，麻如果秩不予津隔離救，公趴共秩獲序的付管理陰將很陽困難卻。（疼物業切管理寶方案購中物栗業管因理費洞用測摧算按域方案材測算失的）真斤方案滔二：拍小區灶進行窮開放忙式管滋理，縱則需吊要建蛾設小襖區監謊控系史統，施電子粗追尋萄系統爛，還闊需要椅增加拖綜合姓管理靜員的壞數量衰，這異樣將滋加大檔物業漲管理蘭的成征本，戴增加資業主促的負偽擔。添結合陶物業宵服務亂項目逆中的喜重點住和難倡點，汪我們緣將發鏟揮自擇身優廟勢，屈我們原的追窯求目愚標：鄉以公梨司經影營為火主導逼，寓都管理激于服舉務之御中，蝴為業鳥戶推鮮出完駐善的夠管理體服務史，為螞企業趣打造直物業掙品牌炊.重五、內物業右管理相服務愈模式爽1.蹈運用蜜持續軍發展的的戰疼略，舊確保在物業結的保富值與旗增值浙；岡2.輝人性患化的榆管理恰方針酬為業紛戶鋪玩架溝嘉通的客橋梁店，增懲進了悲解與杠信任它，以甩誠信淹為本甲提高抗管理遮服務潮的信欲譽；圣3.墓結伴合物膀業實邀際情銀況，智導入禽切合毅實際虜的管絨理理烈念，她以高新效率動的管插理降殲低成皆本，臭全心差全意掩為業鑄戶服片務；盈4恰.朽采用鼻PD黃CA障循環凍整改帥的方涉法，狡不斷披提高琴物業坑管理己水平指；擊管理嗚處采宅用的池管理幅體制玉是：非企業礎化、崗專業判化、愉一體承化。霧管理控思想賺是：傲安全輕第一何，不嘉斷滿晨足業鬧戶日勝益增麗長的著對服充務的搜需求想，打毫造物歲業管豬理精仇品。碼最終稿達到些經濟蔬效益那、社穩會效屑益、要環境碎效益愛的統考一。酷第二斤部分客鼻蜻管理點方式戴與運幅作程雹序蠅一、停管理月方式忌與運持作程液序響（一伴）怡肝景佳記苑管紀理組戲織架瞎構像冠裂管溜潔擋藏儉蹲潮遺采壘貴蛋管律理處洲經理部經理徑助理物業主管行政、財務主管保潔、園藝主管保安物業主管行政、財務主管保潔、園藝主管保安.消防主管管會計設備維護員客戶接待員綠化員保潔員消防員保安員會計設備維護員客戶接待員綠化員保潔員消防員保安員紅管理燃處組育織架繼構描橫述：夫1.字組織圓架構規的設演置原慘則是蕉精簡呆高效傷、一刮專多墊能，崖采用螞經理返負責脹制，喘簽訂糖經營葉責任澡書，晌實行禮獨立降核算督。讀2.要怡景管佳苑干管理盲處各孝崗位瘡所需冬人力且資源按配置漿實行當XX資物業與管理誕公司廣管理垂下的萄完全踢雙向掘選擇刪，以聯保證漢管理勤處經澆理建候立一遙支高坑效、宵協調潑的團區隊。脹3.今怡艘景佳紋苑瘋管理望處內真部采除用直約線職域能制雜，盡辣量減憑少管沿理環攜節，充提高仙工作藍效率拍和保守證信且息渠炎道的堵暢通監。賢4.賽管理興處經視理助疏理的義主要慌職責籮是協早助經厲理完芽成各沉項工柿作任蔽務，驕監督菜管理亦處的積服務孩質量山，同娘時兼出任行旅政主疑管和潔會所坊主管展,降雀低人絡力資直源成獲本。分5.炕物業演主管消的職陶責是貸負責禽小區餡各種界設備勢、設靠施的話維護傳、檢婚修以搞及業保主的也請修槳工作皺。膏6.頂行政邊主管洽的職版責是仇負責蛋管理堂處各獸部門奶的考憑核和燙監督概、辦衰公室宇事務勝、后任勤和彈社區須文化劑建設墨?？?.塘客跟戶助芝理的影職責澡是負貞責客尸戶服嫌務中呢心的自運作參，建拍立管刺理處惜與業艘主之儉間的復橋梁炕。桃（二騎）管究理機圾制的課確定證結合捆怡景偽佳苑膚文化文區的滋管理杠要求犧，實搏現凈“氣為業仙主節合約每拴一分妙，讓妹業主盛滿意項多一鑄分宣”住的管勁理理頁念，邊依托矛中興牽物業原成功遭的連蛛鎖經禽營模指式和叫經驗老，完為善的限IS太O9遮00號1品縣質管榆理體蹄系,秀根據奉中興亡物業宿有限慕公司癢對的出顧客短定位浴，樓掃宇設驗備設竿施的聚自動喉化程停度，晃以及冊怡景皆佳苑社所處盛的地馳理環碰境，舟我們潑擬采紫用萬“滾以客嬌戶為皮中心電，服魯務品母質為尾導向藥”未的經區營管鹿理模技式。制定全年成本指標和服務質量指標制定全年成本指標和服務質量指標按兩項指標進行預算并逐項分解至按兩項指標進行預算并逐項分解至部門、崗位運行運行組織考核，確定業績組織考核，確定業績成本指標不達標質量成本均達標服務質量不達標成本指標不達標質量成本均達標服務質量不達標獎金否決獎金否決給予獎勵獎金否決獎金否決給予獎勵坐（三瘡）創腰建塌怡景局佳苑極有效泳的服悲務價梁值鏈正鼓綢圍繞買“朗以客苗戶為江中心嶺，服嬸務品禁質為紛導向瑞”悟的經才營管困理模葬式，景我們債將在隙XX疫X全刻面推究行競滔爭型鍬服務學戰略捐；采盲取有馳效的京管理慚策略餃提升亡XX絡物業蔬人的館服務性價值逮，建控立一宅支高額效的兇、既兇能為比業主簡提供懶優良得的服劍務，斧又能黑向周孔邊展駐示X攀X物上業人蛾風采疼的團踐隊。服務價值供應基本要素內部滿意度機制互動服務鏈社區文化員工檔案有效激勵與業主與轄區辦服務價值鏈服務價值供應基本要素內部滿意度機制互動服務鏈社區文化員工檔案有效激勵與業主與轄區辦服務價值鏈與居委會自我評價滿意度調查與居委會自我評價滿意度調查企業文化導入培訓合理化建議與周邊單位政府主管部門業余活動企業文化導入培訓合理化建議與周邊單位政府主管部門業余活動避第三黨部分諸人員掀的配思備、鐮培訓規與管職理著一、鞠人員丑的管勁理管豪理捆管理老人員迷素質料要求向素質雕描述微：塞維修肺技工煤男性粉35動歲以懂下爆中妨級花A.魔身高抄1.犯65右M查以上極;修B.淹具有哲中級孔以上雞的相艙關技傭能等恒級資宗格并品通過壤本公窩司的尿專業武考核堂C.擱二年層以上唇相關際工作您經驗扮3人芒園藝于師賞男性厭35界歲以濫下誘中遮級響專業福工作叛經驗緒三年咽以上蓮1人賓備注角：作競業人絮員必罩須同憤時具夸備以蘇下條覺件：赴A.踐身體響健康舌，無怨傳染順病，駱無不丙良嗜允好；祝B.當收銀梨員須罷具有間XX才市戶印口或倉XX旬市戶環口擔億保人初；魔C.飾三證詢齊全槳(身暮份證闊、計毫劃生耐育證臉及勞逝務用攜工證觸)，研有相南關的厲學歷次證明遭或技傭術資談格證測明；仁D.閉有良垂好的徹敬業顯精神缺和職只業道箭德；茄E.恭一方遲面具券有持前長者發，可樸適當貌放寬吳其他桌條件溫。消二、虛管理崖服務牢人員象配備蝦根據話XX紛X的耕規劃桌設計武思路催及銷暢售定依位，塑并結焦合我勤們以固往小玩區物懂業管欺理的某經驗舟，擬素在略怡景彎佳苑礙管理期處前奏期介谷入期勢配備旗4人急，其滴中管塑理人印員1無人，模銷售蓮中心戀配備夢服務裝人員完3人賊，待府小區杰入伙著以后棉再對環銷售儀中心遠配備害的服第務人豐員進跪行調帳整；客在小彩區管馬理進燭入正奴常期皮時，死配備擺各類歡管理嶄服務卻人員今38價人（技含保靜安、扒保潔習和園巨藝等糟）。漂三、國管理揮人員堂的選汁用辦節法涉XX和X管練理處公各崗融位所掛需人跡力資李源配藥置實算行中爭興物腦業管理理公怕司管使理下晉的完咱全雙私向選覽擇，圖以保繞證管斃理處蘆經理窄建立樓一支澡高效栽、協灰調的垂團隊盲。建幻立素富質優幣良的貞員工陽隊伍硬，提位高員拒工素惜質是偷實現摩我們扎在本脫次投洪標中問的各洪項承醫諾，缺最關件鍵的錫在于昆員工游的整員體素順質，父人的緩因素伍決定械一切作。管假理處伍日常炭運作估中的羊一項查工作昂重點華就是榜保證無XX濁物業研用人惰機制斥的有償效推榆行，峰我們墊將通朋過競國爭上掃崗、晨優勝腳劣汰倍和各航級崗真位責疤任制陰來給約予員丑工一墳定的拐工作悉和競丹爭壓窗力，持通過普持續胸不斷負的培釀訓和恰考核潤來保察證隊柜伍的葵素質食。專第四急部分踩擱管理泡指標藥與措慎施椅一、寶質量掩指標猛選吩1.鴨房屋砍建筑厭的完張好率姿達到被98亂％以什上；傾2.存報修凳及時灰率達讀到1沸00研％；撇浸凳3.墓清潔桿管理傅無盲億點；再浮4.德設備弦設施侄完好斬率達扔到9美8％咳以上允；題5慚.小抹區路罵燈完忙好率遭達到博10擁0％徒；擋憂緣6.呀管理璃區域淺內不爬發生門重大準安全淹與火爪災責政任事零故；瀉扒秩7.馳有效千投訴宅處理著率1鋒00興％；逆嫩盛8.敗服務俯滿意狠率達久95拼％以牛上；職狡隔9.規綠化碑完好走率達平到9謹8％嘩以上儉；芳稿頁10決.道敗路完召好率亦達到砌98翠％；尸飽擴11癢.各慮類管炕理人柿員崗鼠前崗夸中培民訓1哄00魔％；召12恒.無銳服務齒安全袋事故毅發生眼。睬二、釋管理烈措施瓶1.茄完善幕各項趣管理擴制度鍛和管夢理規傷定；筆2.也所管歐轄區肥衛生憶無死騾角，是綠地炊存活賤茂盛蘋；賀3.維治安欄良好便，環勵境清陷潔，幼輔助銜設備檔及建鄰筑良稍好；無4.極管理乘人員嫌及服敞務人失員上身崗要冠佩帶怨標志綢，規扶范制宜服，紋設立耳立崗法、巡牧崗、王監控部崗娃5.植明確修崗位親職責研及考篇核標案準；掘6.付建立起各種育資料革檔案簡、報吧修、挽養護掛記錄沉；余7.閃各種針收費夸項目薯、標添準公焦開，巧合理貝收費耐；令8.遺制定晶大、顯中修丈年度幻計劃壇，并膀負責竿實施與；路9.墨制定富并組暖織員溉工培攝訓計校劃的聞實施托；幸10翼.結需合創約優評全比標換準，趙進一寧步提蠢高物菠業管早理水刊平。誦三、彎各項廟服務希指標喚第五鏡部分鑼興管購理制胞度的掌制訂素一、蹲公眾搜制度糕（一扯）業革主公譜約壯（見協附件零）紋（二老）裝氣修制依度烏1.塊在二震次裝耳修的俗審批恰過程大中，顆建立宣項目生主管爆初審揪、綜星合管購理部僅部長阿復審節、管芒理處擺經理趨簽字鋒的三跨級審妥批責憤任制鈔，強堤化審魯批責便任。淡2.教加強就對施惹工隊蝶伍的筑管理徑，實槽施世“蜂二證掩一書液”扒制度桑，即揭要求德裝修值施工撞單位腔辦理反“矮裝修鳴許可含證汪”適和魚“惡施工槽人員舍出入淺證浪”盾，并漆簽訂璃“爬二次筋裝修嶄責任花書躺”臉，同距時要反求施輛工單致位繳推納一診定數兩額的飽裝修明保證腰金作回為約蓄束。降3.領為防甩止房她屋結反構、疼外觀申受損會及違譜章搭璃建，第我們雄在實象際工陡作中悶，除蜜要求坑項目感主管幟的例南行巡睡查外淋，管系理處蛋保安寒員、秩保潔株員等柏各崗移位也駛對二超次裝鹽修進艱行全柜方位葬監管舒，消軍除管裕理盲雀點，從形成淡立體氧交叉已式的慎裝修案監管傷網絡事，一坡經發廢現問鑄題及粥時處稀理，泄把違脈章裝混修消纖滅于說萌芽沙狀態斤?；?.迫為防誘止裝拜修后鵲經常塌出現離滲漏鉆水問芽題，津我們聽將要倦求施滋工隊捷做好宏洗手族間、猶廚房爹等部福位的拖防水脖處理淋并經漏管理仗處確憐認后僅方可灣繼續旦施工注。既5.容電梯疼使用振管理宇（1屢）根蓮據電形梯制踩造廠殖家提艱供的談圖紙忘資料稀及技點術性干能指鋒標制奔訂電肆梯安鍋全運釋行和逆保養佩的規厘章制規度；幣（2肌）電錢梯運衫行人訪員和廢維修筒人員義必須丟持證蔑上崗迎，電瞎梯的業故障時修理捷必須休由經踐勞動絕部門憲審查賺認可米的單燃位和持人員喂承擔婦；詠（3堡）保隊持機呢房、穗井道哥、轎母廂的懲清潔撿。熄二、宴內部矛制度納（一鍵）崗癥位職祝責谷1.迅行政棒辦公瓣室：按負款責檔訪案文幅件資愚料的遷處理梨及后約勤、捕人事廚等事褲務的勺處理棋。犁2.箭物業它事務季部：哄負責貪物業綠公共沿部位潑的環禾境清裹潔、依綠化鉗維護磨、衛秧生消愉殺、符環保孟監測射、和晶居民鵝委托蹄的清承潔服頭務項鉛目等滴。牽3.辭工組程版部：桐固負責濕物業堡接管導驗收廉、共宮用部照位、鉤共用當設施血設備兇的使如用管鍋理、愁維修葡養護歷、更鉆新及調住戶殃委托枝的維圖修服稈務項證目等會工作燈。樹4.叔客戶糟服務懲部：該負責克辦理錘住戶其入住拋手續第、日遠常接唉待、紅住戶年信息頃收集露與反駁饋及團社區盾文化叔活動訂的策擇劃、脆組織艦、實作施、研特約籍服務否等。成5.禾財游務襯部：逝誤負責隸管理朝處各雄項費師用的棉收繳貝和內箱部帳植務管凡理。導（二株）員夜工考侍核描考核覽辦法磨1.遷總則勇（1蒜）為叛建立民正常宮的員撈工考介核制碌度，況調動漿員工挎的積仇極性超，真昌實地灰反映諸員工犁的工自作能帽力、搬工作蔥表現罩，切掌實地兩把工藝作表鵲現和淹工資堅待遇受結合靈起來餓，特尺制訂葵本辦例法。罵（2削）辦糊法適標用于慶經公粒司聘歷用的負管理陽處全學體員優工，營各部橫門可閘根據鳴本辦圾相應攝地制淺定各雄部門渠的員替工考宅核辦丘法，廢但不竄得超纖越本衛辦法碧之基積本原糧則，辛且須寶將考剃核方顆法之偵內容驅報總境經辦杰/人丑力資判源中普心審載批方斤可執遵行，邁總經慢辦/寫人力所資源丸中心駝并將萬監督扛該考拍核過喊程。塌（3嗓）考剪核包鳥括試粱用期嶺考核蘭、年御度考永核及愉不定群期考希核三鑼種。估（4際）考獸核之蠶基本愁內容貴見《矮員工略考核值報告艱》，貧《員支工考系核報錯告》項分主票管級礙及以秀上級溉別人燕員適餐用和撞主管殖級以貼下級消別人秋員適叫用兩鑄種。煩（5線）員墻工的盆考核閣資料亦將存額入個姜人檔足案，熊并作刮為以礦后獎濟懲晉房升之顧有關公依據見。坊二、金試用波期考融核兇（一融）員她工試叢用期吼將滿寶時，皇由員尤工所漆屬部節門為果員工苦作試割用期時考核蠅，填熔寫《勒員工貼考核淹報告叨》，缺并簽鈴署轉裳正意蟲見及傭填寫紋員工梨之優跪、缺失點。悶（二紛）試戶用期部考核智一般興由員蹈工之趕直屬濕上司萄進行卻考核封，并脊由部枝門主按管確陽認，島也可穴由部罩門主肌管直增接安水排考顆核人若進行烈考核豆。書（三忽）所哭有的射試用休期考計核由廊部門岸主管寇簽字繁確認浩后報艷總經怖辦/秒人力侄資源絡中心增審核慧再報全物業辦經理君批準佩轉正巴。篇（四武）試障用期俗轉正議未獲奉批準被，如域未延職長試滿用期索者將滅視為饞試用更期終真止合產同，芝如延筐長試趣用期身者，擱待延侮長之別試用讓期滿父后再真作試量用期遙考核寄，如造仍未島獲批橫準轉限正，鵲將作藏試用臟期終伯止合結同處字理。憲三、趟年度常考核亞（一羨）年鞏度考群核原聰則上基安排落在年踏度末處或下滔年度霉初進軌行；疾（二肺）年兇度考床核中咬群眾應評價負部分陶采取炕不記抹名評古分方洋式，漆如對婦被評襖價人哄不了咱解可殼不作丙評分嗽，群佩眾評羅價部些分將比去掉懼一個月最高葉分和駛一個迫最低臺分；爸（三鴿）員熟工自藏我評是價分泰如超蛛出領估導評匙價分銅和群鵝眾評嬸價分根之平糊均數情正負劣5分努以上映，員跨工自善我評屯價分綢將不齊被承較認，展并相拒應調返整為裝領導扔評價餡分和陽群眾恨評價魂分之泰平均翻數；懇（四侄）各界項考獸核分燦數比堆例構投成如暢下：支領導毯評價犬分占炭總分豬的5白0%膨；自木我評愈價分吳占總蓋分的賠10鉆%；帶群眾塵評價墻分占聲總分得的4凈0%拘。轟（五課）員犁工考蛛核分震數如樸低于往50暢分，灣管理船處將圍對該課員工踩的工軟作能圣力及賞工作鑰表現失再作呢評估伴，考訴慮其僑現職襪工作艷的勝宅任程諷度，鉛并視陪情況舍作出故調整脂或作掠出解粒聘安輛排；瓜四、鏟不定桂期考額核營（一楊）管耀理處涼可根貓據需移要在夠任何蝕時間熱對任爭何員稱工作學出不遍定期皆考核炮安排喜；做（二蹲）不烘定期堵考核招一般區由部嚷門主騙管或周總物殲業經品理提補出，專并親倘自或群指定垮考核右人進漸行考桑核；田（三腦）不店定期譯考核婚將由稈考核叉人填觀寫《眾員工今考核燕報告庫》，益并作電出考日核意券見后貼報總耽經辦垃/人把力資壯源中呢心，旬總經劍辦/剛人力湯資源角中心勉根據報《員誼工考嘴核報雖告》賠就該紋員工廢作出朗調查翁后簽拖署考團核結本果報火物業宮經理盆批準兼后執伴行。佩第六傘部分立昂檔案專資料季的建校立與管管理題根據疲國家串檔案庫法和宮檔案尼管理填規定姓，為慎進一矩步提天高管俘理處鼻文檔胖管理姜工作讀的質現量和胳管理花水平滑，確盞保文漁檔的善完整圖與安曲全，映應作隨好如素下工鋤作：找一、銅檔案寒資料啦建立榆與管層理的芝相關姻規定歪1.楊管理并處文墳檔管肚理員柱專職乎負責恥管理蹈處所貿有文覺件(翠通知周、規麗定、療公函尾、總污結、貴報告昌、通社報、筐會議魯紀要氧等)搭及資管料(晚技術么圖紙雅、說字明書矛、手碎冊、遮聲像料、員銀工檔征案、盼市府理法規且、車蒜輛檔樂案等蒸)的允收集低、存塔檔和干保管殺工作厚，做許到資徒料系安統、滋準確元、完鹽整。過2.具保密飾級文晨件由拘資料貞管理諷員妥爬善保解管，所不得著散播珠其內困容，毒未經乒領導更批準堅，任屠何人齊不得渣翻閱三、復偷印、偉或帶病離辦蠶公室蠢。妙3.虛文件留資料引存檔擠時要尿進行殃合理拖分類悠，做猜到標筑識清帖楚，佩查找真方便晚，并幫注明娃保存救期限乘。般4奪.定脅期檢翅查存喘檔文曠件，楚過期通的文拐件資仆料，鑄經管披理處愈領導偷批準逆后，若做銷既毀處昆理。企5.這管理莫處購蠢置的四重要工設備蘿到貨只時，淡會同且有關降部門辦，檢豐查驗游收說經明等平材料葵，并消及時活歸檔拐。幅6.休管理蓄處各擦項活麗動拍評攝的欲照片溪、聲普像材爽料，萄必須糧在活映動結都束后消一周會內整紡理完駛整，駁注明撇時間跪、地瘡點、顯來賓碎姓名成、活幣動內茅容，葬交資往料室神保存濕。澇7.幫政府殺往來屋文件宣、公誤司下懂發的訴文件互須按挖類別照及時遷存檔攪，保悲證資顏料的議完整個性。五8.賊管理格處內鵲部發勇文須齒由資沉料員則對格盤式、曬方法擋等方芒面進惹行審丸核，恢編發唐文號碼，并喉在電碎腦內笛保存責后，小交部朱門經銷理批長準，鳳方可界按規符定發頁送，胃同時念發文寧原件承由資經料室滑存檔征。凡9.他文件圖、資掉料的魯借閱杠須按篇公司劣有關芽文件油的規臘定執絹行，尺由資燙料員拜負責斜完善塞借閱質手續盤。窯二、棚檔案容資料詞建立涌與管釋理的寒內容攻管理偶處建霉立業林戶權咽籍檔避案時塌，應歸將業篇戶的杰個人套資料糖、報誤修記墳錄、決服務重記錄共等一妹并歸懶檔。葉1.打管理歡處負搭責建都立業搭戶檔許案，調業戶面檔案需一戶績一檔標。澡2.致業戶上檔案芽的管抬理辦陡法按胳公司陪檔案盜要求漫操作呈。書3.翻物業其管理掙處經恥理負匙責業鋼戶檔固案的太收集還、整泛理、偷歸檔貼、利疼用。幕4.撫管理秒處在艦每月椒5日瑞前把紗上月母的有邁關業售戶資估料、迷產權葛清單辜、租粉賃清怪單整際理好查并歸篇檔。祥5.秤管理清處經鉛理每噴季度泉檢查岸一次移業戶淚檔案誤工作首，對塞發現增問題膨應立辛即整董改。遼6.纖權籍筋檔案忠中包稅含以五下內瓜容：結入伙楊通知敵書，唐入伙孟手續貪書，爐業主螞使用義公約勢，裝王修管淘理協債議，平房屋削驗收撐表，此入伙政手續作資料鍬簽收爹單，株產權排清單道，租首賃清邪單，驕合同定復印閑件，凡權證源復印善件，河有關屠業戶鞋其他懼資料企，業都主信反息表瑞，報描修項曬目表黃，服并務項桶目表憑，保潔管鑰鍬匙委敢托書向，代幻辦服侄務委冬托書鼠，安盲全責胖任書擦每月辜由經抄理將覽上述束資料叫進行且檢查睜歸檔膽，發袋現疏吉漏，吊立即霸補齊芬。肝三、品權籍站管理形1.釋經理賞要掌烘握管勝理區疊域內禽入住舌業戶滿的權把屬情唯況,協負責未業戶付資料毅的收燥集,拴并將鞠業戶扎相關挪的資均料記鼠錄在梨管理沖手冊夕中,帽管理耀手冊撿要動銳態的宵反映畢業戶暗產權庫的轉抖移、終使用哭權的唇變更敢情況薪;能討正確皇反映礙業戶隙權屬忽轉移嶺、變畫更的錦時間勾和方啞式。料2.靠物業絹管理湯科負抬責編且制產訂權清滿冊、歪租賃街清冊泉,并教輸入瞎計算周機.衰鴨紡3.霞產權叮清冊六內容或房屋香類型普，使球用面腹積、采建筑羅面積評，土丘地分寇攤面海積，繩使用蔑情況自附設因，設乓施情碼況甘4.煉車庫徐使用咳情況杜租賃樓清冊池內容設，租析賃戶音姓名饞，租揭賃時膽間，漫房屋誤地址聞，內喉部裝藏修情少況可5.據經理追每月剪出一繞份產牌權清序單、惠租賃黑清單膛，清棵單要摩系統團正確鋒反映尺目前校實際疤情況鍋。折6.蜂管理威處經以理負姨責審候核產考權清煩單、習租賃央清單運。每萌月一涌次抽緒查業悠戶接滋待的戲管理扒手冊蜻，對停于抽頑查中煤發現奧記錄掠不規監范或筋不及睜時登字錄權廳屬變摟更情住況，激管理曲處經脾理應物書面涼通知態業戶朵接待綱整改蠶。電第七稱部分滴凡早晨期介偽入服窄務內李容罷一、蜻早期歇介入均的內耍容功房地氧產開影發商飄邀請代物業紙管理鏡企業揪在項首目的憐規劃份設計杯階就嘗提前論介入球，參頭與物煤業的講規劃羅設計隆、施巴工監直理、描竣工寨驗收塊等各濃個環伶節的只工作去，保欣證建謀成后亦的物裁業符藥合業后主的鉆使用蠟要求脈，并慰方便吳以后畜的物叔業管吉理。驕二、禿早期叛介入忽的作弄用鞋多年訓的實診踐告緣訴我畫們，子物業玻在開避發建餐設期貌間實儲行物敵業管敬理的置早期簽介入牢，其廈直接蜘作用澡與間濤接作掩用都級是很嚷大的祖。知（一肆）促徹進規術劃合擦理，免設計按優化騙規劃游設計慣是物訪業區霞域能郵否形伯成完島整、謙合理仇、舒跡適、垮便利施等區填域功躁能的往先天楊決定亂因素愈。對串在規患劃設蔑計中脈可能瞞存在志的不叢足和域遺漏列在物臥業規紛劃設駛計時仙或物思業建粘設前看提請衣發展教商加雄以修螺正，域使規柔劃設松計更竭合理憤?；瑁ǘ酰p疑少返灰工，亭防止也留下集后遺司癥瞎在物薪業建概設中談，質芒量問指題總董是給解發展拒商和消物業擠管理病企業釘留下藥一個櫻又一兼個的猴難題梨，這穴些問程題往肯往，厚必然嗎造成揮后期犯物業旋管理睬的力練不從眠心。打將施陶工、羽安裝友、調禮試、紹驗收跳中可巧能存殃在的魚質量埋問題長降低抓到最脊低程羊度，妖以發怒揮早湊期介悲入減納少返拿工、習防止撥后遺怖癥的脆作用肌。釀（三蛾）為太物業醉的正浮常管撫理打曬下基示礎戀物業南管理麥企業撫通過籃早期兇介入掙，可尤以大帶量收膨集和屋掌握支物業氣的第傾一手逗資料次，如作收集洲圖紙右資料候，分睡門別孔類編新制物壞業設沃備設膽施臺莊賬、檔記錄姑物業乘建設妹過程消中的晚重大摸相關豐事項逮、建忽立物填業技雕術檔鍛案和視物業資業戶難檔案殃、調芳查分碎析未各來業日戶服蒜務需柏求等攀。岡以莊上論度述證浮明，工前期盒物業寬管理罰的早設期介網入確乞實非柏常重爆要，歉非常拜關鍵夾，它幸既能仍較好振的履求行建政設單唐位與填物業雙管理笨企業郊對前與期物促業管躁理的許責任厭，更么能防待范前奪期物彩業管達理中貍的潛護在風幣險。執物業效發展沙商，杜應該泛充分壤認識傾物業洽管理那早期烤介入作對房溫地產泄開發測的積掙極意使義與續有利環作用帆，使跟房地介產開隔發的層前期煮生產孟環節垮與后大期的卡物業剃管理協間實死現富盲有成件效的甚對接半。自描己的篩服務卷品牌會，逐技步與套一些趙優秀攝的房踐地產提發展借商建捏立長子期的莫合作袍關系塘，強卵強聯車合，采互惠牲互利卻，共拐同發包展。嶼第八伴部分剖卵物業親管理譜服務麗內容瘦一、粱物業死管理守制度院1.沫管理屬處經礎理職紹責；下從畢2.裂管理益人員香崗位數職責霸；客以店3.序作業愧人員狡崗位魔職責凝；堤月究4.約員工峰培訓能；蚊悠龍5.嬌管理勤處運深作管畫理工暗作規掀程；亭數樂6.圍人事爛管理藝及員隱工培才訓、創考核我制度離；獸二、縫管理縱處運慣作管旁理規啟程離1.霜內部隆運作魚管理遍辦法倚2.壞小蘇區秩很序管奶理；底伯膊3矩.冶清潔幣管理努；備4.司綠檔化管齡理；冒5洪.廟消防議弱電咐設備蟲設施庭管理改；掀鏟6圣.愉供配匹電設鞏備管片理；淚祝裁7襪.塵給排三水設笑備管稻理；景脖錯8足.少共用哥設施法和共策用場買地管扭理；餐笛灑9航.租安全鑒操作覺規程非；葬10舟.買特約凍服務科管理肌規定逮。挑（以撓上各齡種規辜定及尾制度圍略）偉三、嗽物業出經理謊崗位俱職責覽1.萌全面頸負責棕對所貓管轄賢的物沙業實勺施一牽體化麻綜合棗管理頌，貫益徹執露行I趟SO境90佩01子質量菜體系陜及I戰SO糟14頃00等1環危境管款理體片系，際完成時年度晴管理城目標熊和經燥濟指評標。陰2.爬制定恩管理寄處年尸度、單月度雅工作醉計劃織并組峰織實鄭施，華業務嘴上接別受上的級領責導的車指導彩和監麗督。探3.子負責村檢查撥、監距督各暈項制巖度的兼執行傳情況贈。鐵4.始合理幟調配栗人員奉，協笨調各給崗位河的分亞工協晃作，免責任鉆到人娛，同朝時關碧心員無工的呀生活憤，確顛保管宵理處魔員工輔有良宴好的盛精神杜面貌疫和積漲極的六工作脹態度中。喪5.券負責坦所管土轄物津業的所裝修滾審批白，協環調違傘章和腸投訴社的處彼理工搶作，釣落實映安全蹤、防叉火工氏作。競6.壽協調察本部牲門與辯各方嫁面的嘆關系混，便艙于開海展各管項工菜作。五7.報認真胖完成踩管理玻處其炕它工哪作職炮責內鑄容和罪公司帖安排弓或委涼托的蕉其它瓜工作材任務松。云四、湯業戶蹲接待鏟崗位專職責音1.踏負責螺小區數業戶線接待短工作墓，做邀到儀首表端末莊、具態度傻和藹勵，熱柳情大肥方，拒反應京敏捷店，處描事穩竟健。郵2.姨負責治為業復戶辦驢理入藥住手擾續，芳裝修皆手續題，非捷公共挨性服廈務手忙續，聽建立挺業戶華檔案派。亞3.較負責宜管理煙費、辨維修靜資金喪及其權它費涼用的頑催繳建、收嘴繳工喉作。諸4.厲負責肆接待場及處該理業間戶咨散詢、鵝來訪孟、投巡訴工蟲作，辰并定哲期進缸行回襪訪工牛作。欲銹5.床走訪璃業戶奉，征親求和糊收集饑業戶激對管燈理與燒服務跳方面府的意嶺見。迫6.片保持沿與業多戶的需聯系禽和相殖互溝名通，俊做好臥日常忠接待徹工作魄。責7.溉協助鋼管理寸處經坑理做悶好其閱它工偽作。舉五、蝦保潔償服務豐崗位汪職責狡1.錘嚴格值遵守僚公司豆各項賺管理方制度帝和操珠作規訂程。坑2.括負責窩本轄閑區的桑衛生射清掃目工作蜘。赴3.錄負責綱本轄層區內掀的公枯共設焦施的銹清潔鐵工作鴉。遲4.塊負責式公司篇及管禁理處唐業戶園的服剖務工適作。貞5.咐負責有小區棄內的頸垃圾加收集旬及清嗚運工碎作。吼6.遺完成遍領導啞交辦娃的其剩它工舍作。惰六、記綠化辰服務毫崗位輸職責間1.返負責連小區揚內苗賤木的策移栽稱和修窯剪。復2.啟負責慰小區挽內花舉草樹孔木的柔養護害和管抓理。邊3.鑼對花克草樹鞭木定脅期進墊行澆蛙水、飛施肥像、除敵草、膜修剪伍，防勢止病擁蟲害洋的發公生。役4.腐熟悉科園林別機械停的操蜘作使卡用步碎驟，仇并對槳機械愛進行忠簡單座的維加修保厘養。教5.頓負責蝕對綠逼化修輛剪場教地的僑清理踩、清善潔。駕6.劫認真新完成御領導垮交辦讓的其桌它工羽作。端七、茄秩序厘管理業員崗慧位職預責活1.兄服從京領導忠，聽形從指楊揮，男以軍標人的秋風度怖處事碗。乓2.橡負責度本轄增區內披的車次輛進襖出、筍停放細管理債。逝3.宏負責副本轄妄區的兇人員哨進出首管理車。裕4.貴負責詠小區返的安茂全、形防火狂、防膽盜、開防破段壞的幅防范搞工作既。貸5.辭負責氧小區磚應急纖處理群的搶天救工歡作?；I6.慌完成葛領導金交辦撕的其樸它工借作。棵八、模設備洲維修巧工崗注位職腹責桶1.須定期蠻清潔武所管映理的傳設備排和設耀備房薄，確刪保設議備設瀉施、吉設備餡機房芳的整謙潔。里2.邊嚴格蒜遵守臉操作豪規程帥，防油止安禾全事償故發遍生。辟3.確發生擠突發俯情況姜，應犧迅速信趕往六現場史，及各時采晴取應昂急措丑施，繪保證魯設施婦、設顆備的表正常腫、完誼好。封4.后定期小對設暖施、信設備誓進行野全面胞巡視挪、檢轟查，頑發現那問題徑及時久處理厚。隱5.聞負責嶄業戶戰的日禿常報摔修工英作，咱并做滅到工潤完料舅清。辜6.形認真世完成辛領導紋交辦院的其遇它工索作任袖務。依第九填部分具托工小作計害劃災一、掙早期虜介入文計劃晃1.年簽訂崇物業蒙管理域服務銳合同展冤宮弄蹦枯僻襖雹斜書舅中業標后尾十天積2.攏參與搭規劃堆、設右計與姜建設敬掩護衫無慎蒸影脂售測罩中敬標后膚進駐踐到物鑄業交拋付布（1屬）收如集整臥理各彎類圖朵紙資神料，巷熟悉槍園區幼情況捐。壩杯（2濱）加共強與甚發展吹商、庭施工陸單位協等部俘門聯林系，猾參加析工程裙例會間，了泉解工庫程進竿度。姿（3挎）就相物業各管理由方面突，對宵XX稀廣場桂當時論階段濱提出滑專業臨建議疾。奶（4懶）參察與現轟場施蘆工管呈理及畝各類單設備腳的選奇型與亦調試匙。犧在建以物業路早期濤介入財工作尾臭勒梳阿肌久貓虛衣岔誕虧中標嘆后至曬物業肝交接央前哥全面野介入屆在建旨物業殺的施醒工。傍向作項目湯部提謊出合叮理化標建議雙。參室與隱保蔽工旦程驗酸收、醬機電托設備泡調試乎。分徐專業斜工種得全面殿熟悉臥物業曉。數3.朵組建謙機構繞因收塊別矛鐵災嘆羞梅庫產估誼顯勾物穴業交快付使乎用前膜三個倡月策（1恩）人區員招雖聘顯見飛即毫旬途紫蛛勒迎（2賠）人鑒員培藝訓考太核販（3叛）人旨員上憲崗及孔試運喉行旬4.陣辦公掛后勤饒蓮等積鈴絹辨揮叼斤掩吼宗京嗽央隊物項業交勝付使防用前弊二個勻月包（1稀）管考理用傭房及返辦公拿用品吊配置溉。刮載敢凍瘦（2金）安番排員蠻工用悠房。就碼期廢戒討廟憐桌勉濃（3棚）物銅資配驕備。什5.附制定顯與完宜善各防項章及制度會罪席僵植學艙含勇險餃物際業交仰付使杯用前工3個哈月浙（1娃）嚴鑼格按民照I經SO名90外00抬質量株管理畏體系娃標準巧，制找定符標合園祝區管清理處手的各革項操羨作規建范村（2紋）結社合園岸區實蜻際情批況，嫩對各軍項操禍作規介范進魄行調回整完機善。銀前期敘介入獲工作擋計劃立二、上前期煮介入近睜物業完驗收呈與接唉管陡忘爐溪腸嘉涂愿洽生熱翻棋勁往物業妨交付蒸使用綁前一訂個月激（1紗）依罷據接駁管驗灑收標恥準，忽逐項緒嚴格卵進歐墳任辭貨率扒破布退誘記強偏調亭簡些自兵呈（2攜）對垃不合佛格項建目備不案，師并督恩促責鼓任部替門整蓬改。券抗憤（3寧）進使行復孟驗。裁貸（線4）縮符合開接管括標準祥后辦辟理書扇面移溫交手球續。曲（5躲）制榆作園治區的刊“壽備忘具錄摟”桌三、砌入伙商階段純工作基計劃擋1.伶入伙引實施撲針刮討屈懲愧蝶院東旁揪腦械顯叉杯互物業矩交付意使用糧前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