1.4區域市場及本項目周邊市場調研地理位置及產業結構：后湖位于漢口東部，屬于未來漢口三個綜合組團之一。（漢口地區包括江北核心區，二七、三陽、新華、寶豐4個中心片區，古田、常青、后湖3個綜合組團。規劃常住總人口170萬，其中核心區15萬，中心片區58萬，綜合組團97萬。）確立21世紀以高新技術產業為主導區域形象整體市政配套較差，缺乏商業、醫療等設施；煤氣、等隨地塊開發跟進較慢；交通條件一般，目前僅706路公交車經過；在人們心目中屬于城鄉結合帶（后湖鄉）經過兩年房地產的開發，部分中檔住宅小區的建設區域印象有所改觀。銷售狀況：銷售期普遍較長，一般在1.5-2.5年左右。銷售率一般未能達到理想水平，入伙階段一般樓盤銷售率在60-70%左右媒體關注度較高，案戶型求分析不：冰供應察的戶酷型主蜂要以橡三房憂、二腹房、覽復式租為主福主要泡銷售繪戶型搬與供村應特跨性相越吻合伶，主途要集坑中在偏中等充面積優的三傳房憐小面翅積住柔宅市滋場認呀可度膊較差選戶型滴設計拔對南館北通鏡透、第方正借實用棗要求售較高薦多層始住宅溪的認曠可度本明顯型高于捷小高廢層和鉆高層洞價格距分析則：滑對后谷湖片迎區的拆樓盤純來說拜，集混中在面多層宮普通答住宅柄16前00擇-1拐90圣0左斤右，箱20艷00買元/蘭平方往米是晴一個過“檻勝”述客戶執群分旨析：德主要固為車線行半秩小時撇范圍賢內居業住或適工作揮中高籃收入窯者為逆主要暖消費構群，釋房地壞產業拒、公錫務員錘、金河融、肢保險堡、貿區易類寬較多概主要凝來自紀江岸鎮，部獻分江杏漢，撫少量放來自賓其他瞇地區哭30縣-4拳0拼歲年聚齡段豬人群芽為消腐費主謹體。共城市償規劃凝后湖剝三大響居住漸組團掩之一填，規諒劃密勞度達鴿到擾30懲0-彈50欺0裝人態/嬌平方稼公里齡。邁綜合趁治理膚大氣羽污染另。后河湖、酬四新謠、南襲湖綜溫合組惰團的效部分就居住季新區佛大氣障質量伙達到維國家坊一級僅標準緞。（案武漢新居住在區中槐最好非的）罷控制張城市啦噪聲譯，后贊湖地警區為搖區域崗環境皂噪聲贈一類僻區（企武漢倉居住侄區中皂最好娛的）鋪規劃疾中跨介世紀隙十大弓公共友建筑卷的后具湖體播育中摘心位殊于后亡湖。皂開發捆規模爺后湖拉先后掃開發好了東典方恒更星園角、竹棚葉苑街、佳是海華鐵苑、厲后湖喂生態絞花園成、世券紀家攤園等謠樓盤棵，明哲年仍它有城懷開項嫩目和攀幾個犁盤的嫂后續葡開發各，供閣應量亞呈上深漲趨宴勢，緩1.足5那片區繁競爭菌格局溪漢口望與后勁湖片迎區同六層面許價位搜競爭時區域信目前部主要燥集中創在金曠銀湖蠻、常吵青和悟楊叉劈湖三曉個片君區，敢開發閥量都濁很大揉。借各片霧區主蝕要樓拜盤列客舉：魯后湖嘩片區運：東湯方恒糟星園墊、竹洲葉苑份、佳泉海華乞苑、握世紀介家園長、后圓湖生爹態家千園、桌城開配項目樣（未怪動工刑）棵金銀余湖片凝區：腦萬科內四季宮花城薪、碧貞?；ɡ畧@、磁書香鼻水榭意楊叉已湖片激區：損新華浪家園堅、陽溫光花恢園、賢田園猛小區藥常青羽片區嚇：常摟青花反園十誠二期領、十歡四期解放公園西北湖金融一條街后湖片區解放公園西北湖金融一條街后湖片區常青片區金銀湖片區楊叉湖片區張公堤發展大道大批國家機關揮競爭雄片區復比較許表交比較志項目肺后湖昏金銀辜湖棄楊叉益湖委常青汗目前跨片區少集中漫均價黑多層井18探00軟，小玩高層先22午00揮多層汁16態00剪-2忍30宿0若多層質20四00淺，小店高層益25面00歡多層妹18稍00遮市政礦配套椒較差濕較差喊較好仆稍好臣商業榴配套演較差爺較差抄較好雞梢好耳距市幼中心糖距離攔較近禮很遠渣較近圍較遠扶交通毀交通露線路舞少，直輕軌冶、地溫鐵未罵通過特通輕憑軌，扁目前浪交通魂線路膛少定交通燕線路槽較多敵通地魚鐵、圈輕軌巾？？湯/慎，河景觀乒無景村觀資腐源狀金銀袍湖庫無續無貸區域肝形象橫新興舌片區喊，城縫鄉結帶合帶濤向中脈高檔偏住宅赤區過珠渡救新興富片區艦中高閑檔住庫宅區錄相比唱屬于同舊城匹改造饑最早斬的目妹前較雹成熟街的中測低檔然住宅磁區茄發展提前景飽臨科毯技園倉，大肺型綜代合居控住組鉛團療環湖茫中高款檔居歪住組蘆團項開發勇潛力運較小柿已成備型，紗建設鞏用地范減少臣綜合準評價電后湖肆在目劑前的比片區懇比較非中不喪占優捕勢；蜓片區陳優勢巨為距挽市中慈心直守線距身離短祖、原砌有物邁業形叔象尚張可；陳項目濃的脫徑穎而默出主筍要要唐依靠懂項目縮本身掏。以1.嘴6夏競爭殘項目艙比較芬區域秩內：茄后湖約生態堂花園息、城因開項畝目、糠世紀董家園螞區域僻外：承萬科色四季溫花城底、陽陰光花匆園、往常青訪小區鴿、新膊華家牽園想注：顆萬科北四季基花城抗與城吹開項侮目價音格屬般于預越估，姑城開撞項目尖含弊30承0-獎40增0進元帶/枕平方妻米左繪右的礦裝修真評價川：本仆項目崇在后讀湖片揚區除謀價格嶺不占言優勢根外，竭與大狹多項篩目相衰比優跌勢明彈顯，世有超限出一肯個層沸面的局可能殃。長與區牛域內罩樓盤副價格建差距炊較大飯，仍纖需在鍛產品林與營暗銷方捆面做苦一定槽的提圍升；專與區甩域外便樓盤夸相比曠，不毛占明焰顯優榨勢，存主要盆優勢托為地祥段、拼小區音環境攤；滋地段莫的優燃勢是瓣不可謝替代覺的，毛本項吧目距議市中始心直防線距胸離短洽，屬修于繁止華邊遼緣的滅凈土毀，距侄市政近府機劣關聚妥集區犁、火拌車站府、長微江二急橋、讓金融恰街等組距離愚均較隸近，那這同搏時也豐是后欄湖出計現局愁長樓鼓的重錯要原販因。遵同層食面主務要競罩爭對蠻手鎖棋定：智萬科登四季嗎花城揀、城剩開項轎目、東常青串花園園、陽別光花誰園綜合品質低品質高價格高品質高價格高品質低價格低品質低價格

綜合品質低品質高價格高品質高價格高品質低價格低品質低價格

陜萬科騾四季毯花城擔新華聞家園甘城開泛項目擁（不拾含裝志修價艷格）項目二期從陽光融花園項目二期奇常青鬧花園星恒星細園一頁期脊后湖機生態廣花園亭世紀蠢家園16001700180019002000210022002300價格16001700180019002000210022002300價格桶重點紗項目躍比較長分析忍在我舊們圈飼定的級主要德競爭督對手皇中，碎萬科罵四季妖花城屆無疑驅是其帳中立如意最獻高的封，它團的客扒戶層越面與尊我們剖是相住近的葛，區武域也衛有一計定的憶覆蓋唱性。和以萬艦科四挑季花游城為竹競爭呢對手減的分劫析將光使我爭們站夕在一淘個比劃較高蘭的平厘臺上彼來看迫問題壤，以葬確保的我們貝的項懼目的母成功蝦。鎖小結舊：薯注意主發揮鈔優勢麥：鑼地段劇：端“椅花橋根北適”詢與城套市的瓜可融束合性方為我津們相靈比之當下最問大的匯價值栗點。穴戶型途：成征熟、倘集中宮性的啟戶型練產品頸：現諒代、吵原創返價格虎：相葬對不磚高耳開發痛條件觸：一賤期展到示、斯客戶承可利州用黎短期榜內無膚法改凡變的桌劣勢舊：逐品牌嘩、周撕邊景境觀（鍛高爾泄夫）立、層鮮數、末輕軌梢前景恰需要映規避辣改善魔的劣篇勢：楊交通拌：改粒善目柏前交夏通條讓件殺社區方文化蔥：開甚始建駝設、稅落到功實處旱第二垂章夫項目砍分析賢2.妹1侍項目詠概況俘項目梅位置嘴與放泛射區興域圖西北湖西北湖廣場小注：燕綠線索所圍賢區域蝶為主鐘要目腫標客閉戶來翠源區步域崗區域愛內項領目位夏置示畜意圖險；竹葉山轉盤城開項竹葉山轉盤城開項目江岸區人民法院佳海華苑竹葉苑恒星一期恒星二期A、B地塊后湖生態花園世紀家園通往黃浦科技園通往機場岱黃公路此路未通發展大道黃浦大道注：綠色為持續開發項目；黃色為已入伙項目；紫色為未動工項目。竹葉山轉盤途地塊消示意倆圖ABAB未開發區域佳海華苑竹葉苑電廠宿舍目前爛尾恒星園一期、售樓處混地塊鑒現狀東方恒星園二期東方恒星園二期A、B組團鵝四至偏現狀報：北柿：空罵地襲南：舒竹葉箱苑（分多層胳、四掃層復攀式住融宅）玩、佳嘆海華克苑（賄別墅裙、復俘式住益宅）筒西：已七一香寄讀獲中學慮東：柴空地混主要躍技術寸經濟挺指標妻（總繪）紛A桑、扇B踏地塊咳主要婚經濟鈴技術架指標圓編號面項目邪單位營數量殘1涉規劃疊用地后公頃啊10撲13額00茄2腿總建塵筑面贈積洞平方虜米徹14陷55察34璃其中源住宅溝建筑規面積娘平方草米姨12終03象39鑒其中裁多層府住宅盒建筑獎平方沿米咱89暈68確9樂小高店層住狗宅士平方炸米拘30透65揭0陣公共查建筑唐面積背平方月米房25荷19未5聲其中沉幼托連平方沖米雅14時33次會所敵平方均米雨12處30麥超市頑平方繪米汁27航60既商業丹及其惕它眾平方庫米判19跡77青2.舍8亞3兩住宅肚總套日數劍套悅91炊8傲4關戶均味人口岸人敵/芹戶晃3.來3壩5慎規劃榨總人路數妹人綿30油30布6詞綜合瓜容積曾率男萬平改方米彎/誠公頃餐1.裙35殘上表欺數據凱未經淹最后填確認臭A追地塊減戶型倚分配若表影面積悄范圍孕套數靜套數屠比它套數懶比梢平層紀80忽-9堆0采16脅3.選40盲%玉3.增40稍%波90砌-1究00們0黎0.敗00跪%霜10進0-尖11持0當91臥19訓.3餃6%泄70醉.8針5%廉11妨0-謠12掃0戒13程8勇29子.3渠6%縫12暈0-終13萌0蠶10錢4彼22暴.1否3%懼13且0-盞14駱0噴15慈3.寒20豎%跪4.惱90累%恢14吐0-幣15犯0壁0彈0.漢00培%歡15涉0凈以上妻8肚1.鍋70蓄%上復式恐13爬0-層14室0言4菌0.黎85網%側15招.1肺0%聚14為0-游15倉0儉11欄2.劃34約%舞15幻0-溝16烘0需26盈5罵.5歪3%孝16抗0-忠17臉0翠16君3.砍40叛%鴨17箱0-苦18慮0慧14年2.榮98叮%弊18認0-紋19浪0廁21師4.匙47望%健5.頃75售%柳19側0-蟻20做0孕6極1.斃28最%英合計訓47向0聞10組0%謎10侍0%穗注：偽B肌地塊鑄正在蘿設計薦中表房型眾套數恰套數吳比蠶面積餃比渴平層璃二房鄰16繞3.淺40鉛%拒2%辮三房歸32潤6慎69較.3修6%街63淡%志四房鑒30輪6.鋪38疏%嫂7%扣復式穗98洗20罩.8說5%逗27退%錄合計漠47活0閘2.朱2叨一期擾產品地與營沸銷分括析凱一期蛋產品棗簡單帝說明哭：陶位置資：臨更街斬開盤連日期機：溉20隔00獅.5灶.2命8慢總體也銷售娃率：御（套謝數）童60凝%返左右釘規模續：共碼7聾棟，把33面5舉套，祖高層什、小揪高層拾、多念層順入伙針日期捉：已掃入伙幻入住買率：墓5%坡。辦抱理入啟住手泄續的去為聰20禁%納物業兵管理杏：自鵲管勿分析蓮：造環境罰、戶鑒型（澡三房茂）、彩外立營面設扭計較藏好垂片區香印象吃、區汪域配街套缺窩乏芝，周晃邊環砌境差愿（臨版鋼材券市場律）圈一層琴會所昏兼咖顏啡廳杜過大捷，無哈人氣溉。截售樓糾大廳以大而拳空牲主人溫流方沖向昭乞示性樣不夠芹合作艇品牌伶宣傳少增加茄了品奸牌的銜混淆慚性躍多種披戶型籮定位食弱化血了產愉品的抓檔次帽分產紐品銷逮售走痰勢分耗析：猜多層隨住宅擔銷售哥速度伐快，閱銷售綠率高眉；閑三房矮二廳脊12扎0估平方風米左售右，訴銷售飾速度科快、信銷售豆率高潤；什方正悉實用亭戶型畜銷售倘速度該快；剃復式毀住宅摩穩定搖銷售吃，銷計售率書高；邊滯銷剝產品構主要燃為：游小高寧層、話不實著用的魔戶型功，高冰層小順戶型咱。床影響想購買剖和入三住的吐問題協：疫缺少駕相關式商業零、交妨通、悟醫療錢配套胸；答禁、煤鉆氣等活基礎彼配套膽設施陵不到梅位；安片區鄙形象志差撤無小五學株整改亦措施面：沖Ac腎ti齒on久1相：提絮高住蹈戶專窗車的廢運行標次數泥或盡造早引疏入公妨交線脊路；賭Ac暈ti擇on駛2斜：設泥凈菜夸超市孤；別A量ct械io盆n3祝：盡棗快修艘路，傘然后褲馬上對引入棉受線路答、煤別氣管幻道。厚Ac肆ti回on接4飾：與襪光華迎路小來學聯碌姻當Ac彩ti秧on左5頓：與典政府棵及其侵他開貝發商利合作淘，引粒入路濃燈，腰改善斑橋下梯積水督；容Ac乒ti哪on突6鋸：與胳知名響大醫屢院合黑作，誰引入適醫療絹點；宋Ac斃ti塊on皺7醋：設齒置洗禾衣房貿，咖齒啡廳閘加緊截營業糾快餐遠。億Ac串ti慢on宴8會：在角開盤痰前重夕新改許造售嘗樓處姜Ac絨ti里on蝴9:睡在主貧干道裝車行逐入口栗處設私置朝顫南方巾向的頁大廣址告牌藝，提悅高昭羊示性悄。妥2.爪3許環境側分析萄通過折對新針地花必都地稻塊之得環境竿考察表，可岔以看糟出，倒該地完塊具偵有以怨下特厲色：也A獎：地蠅塊位濤于漢團口江尼岸區昏旁，艘區位尺屬于班漢口灰城市鐵規劃歷建設旗中的劃三大鎖住宅閱新區票之一巾，目毅前正病高速撒發展赤建設暖之中鋼；光B灘：新傳地花忠都位略于未堅來黃為浦高蟻新技哪術開豬發區筒內，擊周邊局人文泄氣息圍濃郁休，高浙新產丙業發孩展迅粒速，傾產值凍和效碑益俱督佳且瓜前景寨廣闊悉；小C漿：地謊塊周有邊躺3K甜m痕半徑杜內市哪政配篇套齊午全，項距離裳中南苗商圈從僅丘10綁分鐘稀直線泊車程峽。但洋近距胃離之那日常親生活炮所需葛設施就較不聚方便廳，如摘便利魄店、雪凈菜橫市場溉、超襖市等討缺乏榆；奇D廉：地篩塊臨巧汽車秋客運橫站和棍鋼鐵遲市場省，繁結忙的塔車流府將造筒成一皮定的衣噪音最污染始。在膝規劃案設計獨中應暮考慮扯在臨允路邊斯地塊桃設停白車場情和商盟務辦危公建琴筑等蓬措施蝶弱化瞞噪音櫻污染瞧，最剛大化島地提香升商攏住和相住宅雪的價更值；鄙E薯：因螞部分示漢口虎老居掌民知宅道此抽地曾輝是后損湖鄉凝農田誦，在睡規劃膝和營幕銷推隊廣中您應準半備有旦弱化峽措施額；零F：行地塊黎周邊庭近距慮離有景噪雜代的棚鑒屋建良筑，尾降低軍項目柔的檔列次。拐2.庸4蛇項目楚之桐SW支OT撕分析糕優勢驗：（藏ST逼RE絮NG嫩TH吸）喉規模傻：項管目規湖模大嘗，總蠟建筑林面積士10師8乒萬平轎方米渠地段味：一缸期臨運后湖伙片區側主干蠅道，淚昭示習性明友顯，島距市全中心博車行興距離限近。武環境爐：一患期環那境展鴿示到濤位郊戶型縣：二途期戶亭型設標計結資構合復理，遙面積透適當組物管錢：開禍發商挨一期超物管焦較到課位，燃保安費、保誤潔工棄作受辦到業檢主的冬普遍奴好評蝕發展末潛力低：后叛湖片偽區為飾漢口貿重點儲發展送的幾卵個綜譯合組稀團之鋼一，咳距離折市中病心直深線距狂離近辱，升料值空涉間較撐大。騰劣勢迷：（添WE務AK陽NE石SS參）督配套賭：區械域內示商業間、生蓬活配章套缺準乏錘交通冒：交遞通條薪件差內，拉形象出：一下期交雜樓時飾間長捆，配殼套完織善承制諾未奇兌現蘆，造憐成部佩分業妖主不登滿，藥另外言也影串響了豎實際埋入住擾率。臘區域撤形象恩：后攤湖原張來在閉人們廈心目暗中屬論于城昌郊和剖農村己，改焰變認扶識還之需要櫻一定驚的過隔程。膠區域拆環境伶：距校建材驗市場溝較近羅機會料：（蛙OP部PO詞RT荷UN傭IT救Y漫）核后湖著市場終情況籠：目輪前后挑湖城慰市規購劃目再標和關幾個勇大盤旺的開護發的習影響請，逐渣漸成躬為市正場的求熱點庭，媒艇體關販注度盈高。呈城市嗽規劃屬方向讀：根屠據總甜體規央劃，內城市熄空心般化的弦發展芳，后備湖成銀為未奇來漢貫口最起大的貿居住東組團拖之一始。有產業揚結構普：后妖湖綜坦合組廢團的文一大姥重要伏功能階為高飾新科敬技，堡產業膀結構疑的建帶立必陰然會坡帶來抄新一再批高急科技舍消言費群包體。原威脅猛：（簽TH取RE訪AT壘）秤同區觀域競嬌爭：毀本區部域內休20銳02重年推譯出大察量同餃檔次也或相投近檔垮次的霸樓盤梢，必爪然會擇加劇廁區域堡內的速競爭勻。至區域持間競周爭：色東西蠢湖區接、常內青片悼區推病出的就大量躲同檔雅次樓張盤的亦集中積推出姻會加砌劇區先域間示的競貫爭，露受區棗域成置熟程藍度、皆地鐵赴、輕籌軌規熄劃的題影響困加大剛區域肝外的歉客戶恩分流挖。解2.巴5油賣點址組織追核心反賣點拼：霸社區烤文化儀內涵毫；關恭愛盤·銳和諧年·衫點點號關懷分的社逝區文枝化城地段臨好：牢花橋擋北片陰區，溪距市約中心特、武勢昌、金火車蟲站等遲地極鄰近腳環境裙好：永一期獅的環衛境與伶二期與環境不的提棕前展她示央戶型返好：禮南北紐通透蜜、設峽計合泡理、鎖方正淹實用絹前景你好：摘后湖睛的發項展潛斷力割輔助滋賣點捕：飄規模衡大：積12謊00厭畝大灰盤形暈象損品牌檢好：無后期慕規劃逝好：券著名都大師陜、深微圳的死設計龍理念嘗。替配套睬好：抬自身干配套脫完全形滿足沖需要們，規速劃中伴的公地園衣實利萄賣點披：辮折扣轎促銷晚、幸勝運抽懇獎；酷優惠洞的按練揭方設式。啊2.勺7暑項目洗總體借評價誤后湖影片區父屬于門成長換片區崇，本涂項目蘭有較蒙大的枕成長掙空間屋；勇目前燕項目奇樹立原了一咳定的命項目治品牌辨形象償，但舍缺乏殃企業痰品牌蔥，且呀品牌饅混淆歲，美躬譽度贊一般愁。戰后湖手地區報市場譽關注洗度較鋸高，帶項目擴昭示收性較命強。赴2.疾8宴項目重發展用戰略損基于鑰項目仍與品杠牌分動析，爺項目售采取揮揚長忠避短腳的企品牌死領先對策略弓、大泛盤策掠略提做市碧場的胡領跑純者。旨品牌茶轉換槐：完軟成三碌個轉律換，枯由東名方恒偉星園棄一期瞧轉換叮為制“岔**燦**換”排，由友合作右開發燕品牌事轉換尺為自毀我開供發品孟牌，斷由項王目品不牌逐債漸過粘渡到叛公司緒品牌軟。瓜多重土滲透途：通弦過項怨目形主象內姜涵賦蜂予、系形象稠與現經場包胖裝、卡一期愚實景獎展示鹽、規趙劃前株景描縣述、握媒體谷組合弄、客孝戶營隨銷多流方面毒滲透畢，由兼內至貴外，飛由抽冤象到忘具體款，再蘿由具條體到余抽象悔，不則斷深眾化目貌標人誘群的他印象未。任體現斤新意完：大持盤運贈作的洪實質寫就是娘處理軍好各冰期關抱系，冰目前查大盤鍬開發壞存在睡的一享個誤乎區就逗是主CO肅PY僻一期套的形哀象、躁符號徒來引季領二冠期的拘開發擺、銷必售，瞎而市巷場上告存在白大量復的失刷敗案鉤例?？骘L和墳日麗播在我淋司代望理前絞為豐贊潤花蹈園二據期，廊其形所象受怕到質雀疑，豈于是德就出欺現了菊豐潤別二期恢逐漸犁變成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