淺談精裝修管理2021/5/911.精裝簡述2.精裝體系建設3.精裝過程管理目錄

4、精裝風險分析2021/5/92什么是精裝修？根據由建設部制定的《商品住宅裝修一次到位實施導則》要求，精裝修住宅在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完成。

一、精裝簡述2021/5/93

精裝修住宅的普及標志著整個住宅產業(yè)從粗放型向品質型的轉變幾年前，商品房帶全套裝修銷售還只是在一些城市的個別樓盤試探性的進行。近來開發(fā)商在向客戶交樓時提供全套住房裝修的比例不斷提高，這也是住建部大力倡導的發(fā)展方向。根據近期統(tǒng)計的數字，北京、上海所占的比例大概40~50%，廣州占70%以上，其他二、三線城市所占的比例也在逐年提高。隨著住宅建設科學技術含量不斷的提高，特別是住宅產業(yè)化進程的快速發(fā)展，預計未來幾年商品住宅精裝修的比例將迅速增大。2021/5/94計劃經濟福利房商品房與福利房過度時期商品房的毛坯房時代精裝修成品住宅時代早期過渡期毛坯房精裝成品住宅中國商品住宅的發(fā)展進程1978~1992年1992~1998年1998~2008年2008~現在及未來1、精裝發(fā)展進程2021/5/9508-09年可以說是湖南精裝市場元年，開發(fā)商堅定投入和消費者的逐步認可度兩個方面都比往年發(fā)生了明顯的變化。萌芽期（2006年）探索期（2006-2007年）正式起步期（2008年）快速發(fā)展期（2009年至今）代表項目珠江花城荷園、博林金谷、標志麓谷坐標萬科系列、恒大華府、瑞寧花園、鉑宮、郡原廣場、遠大麓園、未來城、萬國城MOMA、萬科系列、恒大系列，以及梅溪湖板塊大量精裝房出現特征外來開發(fā)商引進沿海精裝房概念，處于摸索階段，精裝檔次較低。長沙消費者接受度低少量開發(fā)商開始嘗試做精裝房市場接受度依然不高外來開發(fā)商主導精裝市場；消費者逐步認可和接受精裝交樓外來開發(fā)商繼續(xù)主導市場，本地中小開發(fā)商或項目大膽跟進，精裝修新樓盤不斷涌現，部分舊盤也嘗試增加精裝修房消費者反應積極湖南精裝修市場發(fā)展階段2021/5/96恒大城2021/5/97萬科?金域華府2021/5/98郡原廣場公寓2021/5/99好萊城裝修效果圖（樣板房實景圖基本一致）2021/5/910萬科城精裝修實景圖好萊城精裝修效果圖2021/5/911好萊城精裝修效果圖好萊城精裝修效果圖2021/5/912萬科城精裝修實景圖萬科城精裝修實景圖2021/5/913萬科城精裝修實景圖2021/5/9141、菜單式裝修型多種設計方案，多種裝飾材料選擇，多種裝修級別。2、開發(fā)商引導型有限的方案（風格）選擇，建立統(tǒng)一標準下的部品工廠化制造、專業(yè)化安裝，裝修級別根據產品定位相對固定。3、開發(fā)商集成型統(tǒng)一標準，統(tǒng)一流程，采用全面家居解決方案，建立梯度產品體系。徹底否定了精裝修=毛坯+裝修的說法。4、開發(fā)商與家居連鎖系統(tǒng)供應商合作型在全面家居解決方案的基礎上，向客戶提供“硬裝”相對固定，“軟裝”采用菜單式選擇服務。5、專業(yè)公司管理型由精裝修項目管理公司來總承包統(tǒng)一管理精裝修設計及部品的研發(fā)、工業(yè)化生產組織、現場施工安裝，建立精裝修住宅共生體系。2、精裝的運作模式2021/5/915不同模式分析：根據不同的樓盤定位，綜合運用各種裝修方式，給客戶最恰當的選擇。

買房送裝修菜單式裝修開發(fā)商集成裝修操作方式簽約的裝修公司在開發(fā)商要求的成本控制內設計方案并做出樣板房，方案單一，房價包含裝修價格，但后者不會被公布開發(fā)做出各種裝修方案，挑選裝修企業(yè)做出樣板房并標價，住戶參考并對方案提出修改意見后，擬成裝飾訂單，由開發(fā)商監(jiān)督施工開發(fā)商向業(yè)主提供一種統(tǒng)一的裝修標準，客戶可以了解裝修的價值，但無選擇的余地，裝修部分作為房屋的部件計入房價之中。優(yōu)勢分析模糊總價、創(chuàng)造利潤；規(guī)避裝修質量風險。客戶選擇余地大，市場接受程度高。裝修責任明確；模糊總價劣勢分析開發(fā)商需承擔名譽風險；涉嫌不正當競爭；客戶風險增加。增加裝修成本，施工管理難度顯著增加。產品過于單一，拒絕了部分客戶客戶反饋較周邊樓盤優(yōu)勢顯著；對簽約抗性較大；對于裝修質量疑慮較大；認為裝修的風格較為單一可以挑選裝修方案，并對局部修改或另提供新裝飾方案，形成裝飾訂單客戶可以了解裝修的價值，但無選擇設計風格、材料品牌的余地經驗教訓對銷售員的要求較高；對裝修公司的要求要提高；合同有待于更加規(guī)范化。多樣化與具體操作之間的矛盾有待解決；開發(fā)過程過長，營銷宣傳容易混亂。對開發(fā)商售后服務能力要求較高。2021/5/9163、精裝對各環(huán)節(jié)影響

物業(yè)客戶精裝修的優(yōu)劣比評其他開發(fā)商2021/5/917對于開發(fā)商

提升項目品質，增加產品附加值；進一步凸現項目及產品的稀缺性；稀缺性以及高品質吸引更多高品質客戶，進一步提升客戶價值；提升項目價值，產生新的利潤點；提升開發(fā)商品牌的影響度；可以弱化戶型上的缺點。

對于開發(fā)商的利好需要開發(fā)商成立專項小組負責精裝修，增加開發(fā)商管理協(xié)調難度；交工標準更加嚴格，交房時間相應較長；合同文本比毛坯房的內容更多，更加復雜；對于開發(fā)商的品牌實力考驗；對開發(fā)商現金流要求較高；需專門設立精裝修售后服務部門。

對于開發(fā)商的影響2021/5/918各方面專業(yè)技術人員的介入室內環(huán)境質量有保障。有利于裝修速度及造價的控制。對于客戶

省時，省力。購房后不用再進行裝修就直接可以入住；方便投資客戶。提高投資客戶的收益速度，增加收益；材料和標準籠統(tǒng)引起的矛盾。很多材料沒有定性化。施工質量問題。原因是裝修行業(yè)沒有技術標準和技術驗收標準。客戶知識面不夠造成的糾紛，比如清漆木地板的花紋不一致”，裝修風格問題，比如客戶不認同其裝修風格。利好點&矛盾點裝修時間固定，減少各家單獨裝修導致的擾民及環(huán)境污染問題。2021/5/919對于物業(yè)公司的管理質量要求較高；剛入住時客戶可能會對精裝修產生糾紛，增加物業(yè)公司服務能力。減小物業(yè)公司的管理難度，統(tǒng)一裝修，減少各家裝修給物業(yè)管理帶來的難度；提高小區(qū)的居住品質；管道鋪設不易被破壞，不會占用公共空間。對于物業(yè)公司

利好影響2021/5/9204、精裝修痛點分析老李說：老張說：帶裝修的房子不好，做工不靠譜、材料環(huán)保不過關、裝修沒個性帶裝修的房子不錯啊，省時省事、設計合理、施工質量挺好的，至于說裝飾個性嘛……………，你來到我家看就是了！2021/5/921地產公司虛假宣傳：地產公司宣傳資料不嚴謹或夸大宣傳；

營銷人員因專業(yè)能力及營銷慣性形成的不實說辭。工程質量問題：因設計、施工及質量標準等原因，工程質量問題成為困擾精裝修的核心為題之一。材料問題：材料以次充好，品牌標注不清。風格單一：無法滿足不同年齡階層，不同社會階層需求。

業(yè)主痛點分析產品與市場需求偏離市場信任度低施工管理難度大地產開發(fā)商痛點分析2021/5/922二、精裝體系建設

精裝對于絕大多數中小房企而言是個非常難以跨越的門檻，其難度在哪？不是技術問題，是管理問題；不是管理難度高，是管理體系沒有建立。精裝交房決定了項目需以土建為核心向以精裝施工管理為核心的管理模式的轉換，而非簡單的土建+裝修模式。精裝管理六大核心體系構架：1、標準化產品體系2、設計體系3、營銷體系4、工藝、質量標準體系5、招、采、供體系6、售后服務體系2021/5/9231、住宅精裝修管理的組織系統(tǒng)誰來負責牽頭？設計部？營銷部？成本部？工程部？由公司主管領導牽頭，協(xié)調各部門共同完成。公司高管牽頭的必要性！精裝修是外委設計還是自主研發(fā)？可根據開發(fā)企業(yè)的自身情況確定外委或者自主研發(fā)，并且最終向自主研發(fā)過度。關鍵的問題是：研發(fā)費用的投入！精裝修是臨時工作還是建立一個永久的系統(tǒng)工程？精裝修體系的建立是永久的系統(tǒng)工程，必須由公司確定制3~5年的實施目標，確定每個階段成果，制定各個部門配合的實施計劃。2021/5/924標桿企業(yè)對住宅精裝修的組織及執(zhí)行萬科集團成立專門公司“萬創(chuàng)”，對精裝修標準進行研發(fā)與推廣執(zhí)行綠城集團集團成立精裝修設計管理部，相關部門以配合方式進行龍湖地產集團成立精裝修設計管理部，相關部門以配合方式進行中海地產抽調設計精英對項目進行精裝修的標準研發(fā)及執(zhí)行其他地產集團由集團設計部的精裝修設計組進行標準的研發(fā)及具體項目的推廣2021/5/925設計系統(tǒng)集成景觀設計規(guī)劃設計建筑設計精裝部品設計風格設計機電設備設計無障礙設計空間優(yōu)化設計2、精裝修設計體系的構成2021/5/926設計主管設計總監(jiān)成本設計室內設計設備設計部品設計風格設計空間優(yōu)化材料設計成本預算部品工藝部品圖紙基本設備選型工藝設計建筑設計戶型結構設計建筑構件優(yōu)化2021/5/927產品定位方案階段初步設計階段施工圖設計

工作團隊建筑師結構師水電工程師設備工程師園林設計師建筑師結構師水電工程師設備工程師園林設計師弱電工程師室內設計師

精裝修設計方案經甲方及建筑師確認后，再提交給建筑結構專業(yè)、設備專業(yè)進行施工圖設計。這樣一來，避免了已往裝修設計與原施工圖設計的脫節(jié)。策劃師規(guī)劃師建筑師規(guī)劃師建筑師室內設計師關鍵節(jié)點2021/5/9283、精裝修住宅產品分級體系的標準化

精裝修住宅的分級體系就是建立精裝修住宅的分級標準。根據客戶的市場定位確定產品定位，將不同裝修部品的組合與不同裝修材料的產品種類根據目標客戶的需求進行分類匹配，形成不同梯度的裝修標準。在分級體系建立時通過成本規(guī)劃，將有限的資金進行合理分配，使其產生收益最大化，也就是實現客戶的滿意度最大化。根據樓盤產品定位、戶型大小、產品類別確定分級標準建立工藝標準，形成構造做法圖集。建立質量保障體系及完善驗收標準體系。2021/5/929產品因客戶選擇而制定，不同層次客戶決定了不同需求，就決定了我們的產品提供。2021/5/930產品選擇項目套圖成本測算清單確定招標采購施工管理項目實現精裝標準產品庫

根據項目定位選擇標準產品《產品標準物料表》《產品標準施工圖》《產品標準工藝節(jié)點圖》項目定位2021/5/9314、營銷體系建設

★產品核心賣點提煉：如萬科以其收納系統(tǒng)為核心賣點；恒大以其材料品質感為核心賣點；我們金科是以空間的多變性為核心賣點。

★規(guī)范輸出口徑：搭建營銷培訓平臺，建立長效培訓機制，前后端信息流及時傳輸。加強對合同、材料、工藝質量等業(yè)主敏感的核心問題的輸出管控。

★打造營銷鏈：建立以營銷為銷售龍頭，各部門、各環(huán)節(jié)都為營銷助力的營銷鏈。如設計團隊要重點考慮設計中的營銷賣點；招采供環(huán)節(jié)應考慮施工團隊、采購產品的市場競爭力、營銷說服力；工程團隊通過實景樣板房、功法樣板房模式營造營銷環(huán)境等等。

2021/5/9325、招采供體系建設--精裝修項目成本控制體系的標準化

廚房電器10-15%機電設備20-25%基礎施工30-35%收納固定家具8-12%衛(wèi)浴設備15-18%成品物流保護1-5%成本設計研究項目分解單項成本核算預算統(tǒng)籌2021/5/933招采供體系★穩(wěn)定可靠的產品供應庫：貨源充足，品質穩(wěn)定，長期可靠。★培育穩(wěn)定持續(xù)的施工團隊：改變招標模式，可考慮成本加酬金方式。★產品均好性：避免過分強調品牌而弱化功能，避免高端品牌的低端產品，造成功能及外觀缺失。★平衡顯性成本與隱性成本關系：在關注顯性的造價成本的基礎上，更應關注時間、質量、售后服務等隱性成本價值。2021/5/9346、售后服務體系公司除利用自身的客戶服務機構處理產品售后服務問題之外，還可以與物業(yè)管理公司、供應商、裝修施工單位成立產品售后服務中心，建立共同的售后服務機制或者聯(lián)盟。這樣就能夠更加快速、便捷、高效率地處理客戶投訴、產品維修等問題。成立客戶服務部（或者產品售后服務中心）如何組織責任單位維修？由原責任單位負責維修？由專業(yè)公司集中負責維修？由甲方成立小組負責維修？投訴的處理出現投訴并不可怕，可怕的是不能正確地處理學會在投訴中成長2021/5/935三、精裝過程管理

精裝修體現的是“精”，就是精細的過程管理。過程管理是產品最終實現的基礎和根本保證，缺乏過程的有效管理，任何優(yōu)秀的創(chuàng)意不過是鏡花水月----可望而不可即。2021/5/936（1）項目定位（2）建筑設計（3）建筑施工精裝管理部營銷部開發(fā)部（4）招標采購項目部監(jiān)理單位承建商戰(zhàn)略供應商材料加工廠（5）交接驗收項目部監(jiān)理單位承建商（6）裝修施工（7）驗收項目部監(jiān)理單位裝飾施工單位物業(yè)公司（8）交房（9）售后服務戰(zhàn)略供應商物業(yè)公司項目部裝飾施工單位1、精裝實施流程設計部精裝管理部建筑設計單位裝飾設計單位設計部成控部裝飾施工單位裝飾施工單位戰(zhàn)略供應商材料加工廠項目部裝飾施工單位項目部監(jiān)理單位裝飾施工單位物業(yè)公司2021/5/9372、精裝過程管理的關鍵節(jié)點策劃定位精籌細劃精推細敲招采供精挑細選成本預控精打細算施工管理精工細作檢查驗收精查細驗交付整改精交細改售后服務潤物無聲設計管理2021/5/938策劃定位精籌細劃◆產品定位：預則立，不預則廢。以項目定位為基礎，確定精裝標準，風格特征。◆計劃擬定：制定時間節(jié)點、關鍵任務，明確各關鍵任務的主責部門，協(xié)助部門，參與部門。◆人員組織：確定精裝職能線、區(qū)域與項目本部人員落實，職責劃分。2021/5/939精推細敲設計管理◆建筑設計與室內設計銜接配合，做到同步設計、同步變更、同步定稿。◆精裝設計重點解決九大子系統(tǒng)：1、公共空間系統(tǒng)2、玄關系統(tǒng)3、廳房空間系統(tǒng)4、廚房空間系統(tǒng)5、衛(wèi)浴空間系統(tǒng)6、住宅收納空間系統(tǒng)7、家政空間系統(tǒng)8、家居智能化系統(tǒng)9、人文空間系統(tǒng)◆根據項目市場定位，合理確定優(yōu)先次序。青年群體客廳>衛(wèi)生間>臥室>廚房中老年群體廚房>衛(wèi)生間>客廳>臥室2021/5/940◆非唯一性：保持大宗產品兩家以上的戰(zhàn)略供應商，增加議價能力。◆穩(wěn)定性：施工單位團隊穩(wěn)定，質量可靠穩(wěn)定；供應產品產產量穩(wěn)定、品質穩(wěn)定。◆品牌度匹配：提供產品品牌度與項目定位匹配；產品品牌度與品質匹配；品牌度與市場接受度匹配。◆維護可靠：所供產品必須考慮所在市場的售后維護，維護及時方便，產品配件易尋。招采供精挑細選2021/5/941◆統(tǒng)籌成本計算：欲謀一域，先謀全局，平衡大小賬關系。◆成本分配合理性：在總成本確定的情況下，合理分配各子項成本關系，重點打造業(yè)主關注點，平衡使用功能與審美功能。◆控制指標合理性：擬定成本控制指標時，充分考慮項目特點和市場接受度。◆考慮隱性成本：在關注顯性成本的同時，應考慮隱性成本。應關注產品的質量成本、時間成本、售后維修成本，進而由此造成的營銷成本、企業(yè)品牌等。成本預控精打細算2021/5/942◆持續(xù)培訓制度：加強對施工單位管理人員、施工班組的培訓。對施工參與人員的產品品質理念、施工工藝標準、產品質量標準、客戶服務等進行全方位培訓，打造態(tài)度端正、工藝穩(wěn)定可靠等施工團隊。◆持續(xù)交底制度：不同施工階段對工藝標準、質量控制點、施工重難點進行持續(xù)交底培訓，加強施工工藝功法的執(zhí)行與落實。◆樣板先行制度：高標準打造樣板房、工法樣板房，各階段施工樣板先行，明確產品質量標準，并以此加強與提高施工人員工藝水準。◆質量停止點制度：在各關鍵工序完工時，明確質量停止點，待驗收合格后方進行下道工序施工，確保各工序質量穩(wěn)定，不將問題遺留至后續(xù)施工。施工管理精工細作2021/5/943◆節(jié)點控制：加強過程控制與重要施工節(jié)點控制，尤其對隱蔽工程及影響觀感質量的節(jié)點進行重點檢查，確保無隱患。◆工序把關：各道工序建立起自檢、互檢、專檢的三檢制度，最后經甲方會同監(jiān)理單位驗收確認。◆定期巡檢：每周定期組織工程巡檢，由監(jiān)理單位、施工單位、甲方代表共同參加，形成巡檢報告，并及時對巡檢內容進行整改。◆部門聯(lián)動。營銷部、物業(yè)公司在施工過程中參與階段性驗收與點評，參加聯(lián)席會，對施工過程提出意見和建議。◆業(yè)主開放。在關鍵工序完工時，可主動要求業(yè)主代表到現場進行點評觀摩，形成良好互動。通過業(yè)主開放打消對產品的疑慮和不安感，建立產品信心，為后期交房營造良好氛圍。檢查驗收精查細驗2021/5/944◆自查自糾：在工程完工80%以上時，成立交付整改小組，進行自查自糾，梳理工程問題。完工交付前1個月需進行分戶檢查驗收，逐項消減，絕不帶問題交付。◆統(tǒng)一口徑：對物業(yè)、營銷、工程等參與交付人員進行集中培訓，統(tǒng)一說辭，形成統(tǒng)一的對外解釋口徑。◆真誠細致：對業(yè)主提出的問題和疑慮應真誠面對，如實給予合理解釋。應舉一反三，細致處理業(yè)主疑問及投訴。◆及時徹底：言必信，行必果。向業(yè)主做出的承諾應及時徹底完成。客戶購買的是一種感覺，投訴有時只需要一種態(tài)度，解決問題的態(tài)度有時比解決問題重要。交付整改精交細改2021/5/945◆隊伍穩(wěn)定：市場主要售后服務方式為施工單位負責售后、物業(yè)公司負責售后、獨立第三方售后等方式。無論何種方式，均應在項目所在地建立起穩(wěn)定的售后服務團隊，以保證售后工作的順利開展。◆服務快捷：搭建完善的售后服務平臺，明確售后服務標準及要求，根據服務標準及時進行售后服務工作。◆記錄完整：售后服務記錄表格化，內容完整，包含報事時間、上門時間、維修內容、解決方案、完成時間、客戶意見等。維修記錄一戶一檔，錄檔備查，作為指導后期項目的原始依據。◆定期回訪：客服部門在接房后1年內，每三個月進行一次售后回訪；對重大維修項目在維修后一個月內進行售后回訪。形成回訪記錄，錄檔備查，作為指導后期項目的原始依據。售后服務潤物無聲2021/5/9463、項目后評估管理樹立PDCA螺旋上升管理思維。計劃、執(zhí)行、檢查、改進，不斷提升項目施工管理水平，總結管理經驗，提升管理能力。反思管理。客觀公正的對項目進行項目后評估，重點總結管理經驗，反思工作不足并提出改進辦法，為后續(xù)項目積累經驗。項目總評。對項目中各參建單位、戰(zhàn)略供應商、產品進行綜合評價，總結其優(yōu)劣得失，為后續(xù)項目提供支持，并為后續(xù)招采供提供支持。2021/5/947四、精裝風險分析

打開搜索引擎搜索精裝，有關精裝的負面評價數以萬計。我們如何在精裝管理過程中有效的規(guī)避風險，避免“差評”，以下對精裝管理中存在的風險進行簡單分析。2021/5/9481、企業(yè)管理風險房地產精裝交房項目與毛坯交房項目是兩個完全不同的商業(yè)模式，精裝不是簡單的毛坯+裝修。企業(yè)內各部門職能和工作方式都發(fā)生了顯著變化。★開發(fā)部：精裝報建對精裝管理有深遠的影響。

★營銷部：銷售方式、營銷企劃、專業(yè)能力要求提高。★工程部：從以土建為核心的工程管理向以精裝為核心的工程管理方式轉變。★成