威寧縣龍鳳花園工程建設項目可行性研究報告資料內容僅供參考，如有不當或者侵權，請聯系本人改正或者刪除。目錄第一章總論 31.1項目概況 31.2可行性研究報告依據 41.3可行性研究范圍 51.4可行性研究的原則 51.5主要經濟技術指標 51.6研究結論 6第二章項目建設的必要性 72.1項目建設是整合地方資源、有最大限度利用有限土地資源的需要。 72.2項目建設符合國民經濟發展 72.3項目對城市建設將起到促進作用 82.4解決勞動就業的需要 8第三章項目投資環境與市場研究 103.1國內房地產市場行情 103.2貴州省房地產市場行情 153.3銷售預測 163.4營銷策略 19第四章建設條件 214.1區域社會經濟概況及自然條件 214.2建設項目選址情況及建設條件 25第五章建筑方案 295.1設計依據 295.2項目設計主題和開發理念 295.3項目總體規劃方案 305.4建筑設計 325.5結構設計 345.6給排水及消防設計 355.7電氣設計 365.8暖通設計 375.9建筑方案對比 38第六章節能措施 416.1設計依據 416.2建筑部分節能設計 41第七章環境保護 427.1施工期間的環境影響及保護措施 427.2住宅區內的環境保護措施 43第八章安全與衛生 458.1安全 458.2衛生 45第九章組織機構及人力資源配置 469.1組織機構 469.2項目管理 509.3項目監督 519.4項目評價 53第十章項目計劃進度安排 5410.1項當前期工作安排 5410.2項目實施進度計劃 54第十一章招投標方案 56第十二章投資估算及資金籌措 5812.1投資估算依據 5812.2投資估算 59第十三章財務分析 6213.1項目經濟效益分析測算依據 6213.2商品住房項目開發成本估算 62第十四章社會評價 6314.1項目對社會的影響分析 6314.2風險分析 64第十五章結論和建議 6615.1結論 6615.2建議 66附件:方案圖、鳥瞰圖第一章總論1.1項目概況(1)項目名稱:威寧縣龍鳳花園建設工程(2)建設單位:貴州如龍房地產開發有限公司威寧分公司(3)建設單位法人代表:鄢華軍(4)建設項目地址:威寧縣健康路,在縣醫院東南約700m,威寧第一中學東面約900m,威寧三小南面約500m,街心花園北面約800m,城北農貿市場東面300m總建筑面積50900.24㎡,其中:住宅面積50900.24㎡(共464套)。(6)建設項目工期:本項目嚴格按照國家有關項目建設程序進行,項目實施進度包括準備工作,土建工程勘察設計、施工、竣工驗收,附屬設備的選購、安裝、調試及驗收等階段。經研究,本項目建設期從1月開工建設,5月底完工。(7)總投資估算及資金來源:本項目估算總投資為8546.02萬元。其中:建筑安裝工程費7902.01萬元;工程建設其它費用:644.01萬元;基本預備費用:256.38萬元。資金來源為:由企業自籌資金。1.2可行性研究報告依據(1)項目建設單位委托書;(2)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》;(3)《威寧縣城市總體規劃》;(4)《城市居住區規劃設計規范》;(5)《住宅建筑設計規范》;(6)《民用建筑設計通則》;(7)國家計劃委員會、建設部頒發的《建設項目經濟評價方法與參數》;(8)國家計委《投資項目可行性研究指南》;(9)項目承辦單位提供的有關設想及基礎資料;(10)國家發改委《產業結構調整指導目錄》;(11)《城市房地產開發管理暫行辦法》;(12)《城市房地產開發經營管理條例》;(13)《城市房屋拆遷管理條例》;(14)《房屋登記辦法》;(15)《國務院關于修改《住房公積金管理條例》的決定》;(16)《中華人民共和國城市房地產管理法》;(17)《中華人民共和國城市規劃法》;(18)《中華人民共和國城鄉規劃法中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》;(19)《中華人民共和國土地管理法實施條例》;(20)《中華人民共和國物權法》。1.3可行性研究范圍依據國家有關政策、法律、法規、規程、規范,對威寧縣龍鳳花園建設項目建設的目的、必要性、項目區域概況、項目規劃方案及建設內容、項目建設組織管理、項目招標方案、投資估算、投資方案與效益分析、財務分析、項目風險分析等方面進行全面論證和研究。1.4可行性研究的原則(1)堅持嚴格執行國家及省市縣有關經濟適用房、廉租房和公共租賃房政策的原則;(2)堅持提高社會效益、環境效益的原則;(3)堅持節約土地、節省能源、統一規劃、合理布局、配套建設的原則;(4)堅持經濟適用、安全美觀的原則;(5)堅持采用新技術、新工藝,降低成本、降低能耗,達到建設保本的原則。1.5主要經濟技術指標1.6研究結論(1)項目建成后可提升企業產品的市場競爭力現階段,中國房地產市場依然處于火爆狀態。就貴州省最近十年而言,城市化、再城市化進程不斷加快,房地產業顯現出高速成長的特征,并已初步形成新的消費熱點和投資熱點。房地產業高速增長的原因主要是:居民消費結構升級,人口城市化快速發展,導致房地產需求迅速增長;房地產業與相關產業的產業鏈長、關聯度高,具有成為支柱產業的潛力,進而拉動區域經濟增長。另外,當前很多跨國公司大舉進軍中國房地產業,使中國的房地產發展商、房地產策劃業、代理業、房地產金融保險業不得不面對日益強烈的競爭壓力。房地產的發展,能夠提升我們國家的國際市場競爭力。(2)項目具有良好的社會經濟效益房地產的開發將會帶動周邊經濟的發展,同時提供更多的工作崗位。第二章項目建設的必要性2.1項目建設是整合地方資源、有最大限度利用有限土地資源的需要。這一地域大都由私人辦理了土地使用證,但無力建成規范且上規模的建筑物,各自以自己根據自己的情況進行建設,因而產生了許多規模和層次不等構筑物,致使原有的排水系統受阻,區域變成了水淹地,既影響了城市的美觀,又浪費了寶貴的土地資源。為此,貴州如龍房地產開發有限公司威寧分公司依靠威寧縣委、縣政府的大力支持,在本著互惠、互利的原則下經過與土地使用方協商,達成開發有限的土地資源,整活零散土地開發建設規范的住宅小區的合作開發協議。這樣,既解決老城在開發資金不足的問題,又美化了城市環境,改進威寧的局部硬環境,從而產生最大的社會和經濟效益,是政府與開發商及土地使用方全面互惠共贏的好項目。2.2項目建設符合國民經濟發展當前,中國國民經濟運行正處于一個特殊發展時期,為了促進國民經濟的穩步健康發展,必然要求擴大內需,優化消費結構,把住宅建設作為推動國民經濟發展的支柱產業之一。根據國家統計局的分析和研究,房地產對國民經濟的拉動作用約1.5—2個百分點。貴州省威寧縣房地產占GDP的比重還將快速上升,對GDP的貢獻率還將逐步增大。根據國家有關部門的分析和預測,中國居民住宅當前正在從生存型向舒適型方向轉變,,中國城鎮居民人均建筑面積將達到22龍鳳花園,平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房,住房消費占整個消費的比重將達到15%,城市化水平將提高到36%左右。中國居民住宅的近期發展目標是戶均一套、人均一室,達到人均建筑面積35龍鳳花園,主導戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因為房地產投資的帶動作用較大,國家為推動中國國民經濟的持續健康穩定發展,將建筑業列為國家的支柱產業之一。因此,本項目的建設是國民經濟發展的需要。2.3項目對城市建設將起到促進作用當前,貴州省威寧縣的人均住宅面積偏小,而且居住條件也比較差,與貴州省住宅與房地產業發展規劃相差甚遠。因此,改進威寧縣人民的居住條件已經成為威寧縣政府特別關心的問題之一。同時,隨著威寧縣經濟的發展和人民生活水平的不斷提高,人們對居住環境等方面的要求也越來越高,近年來實施的房地產開發建設就是為了使威寧城市居民的生活環境、居住環境不斷得到改進。威寧縣龍鳳花園建設項目符合威寧城市建設總體規劃,貫徹了城鎮化建設的發展戰略,其對加快城鎮化進程,美化城市空間,創造新的城市景觀,提升城市品位都具有積極意義。2.4解決勞動就業的需要由于中國當前正處于經濟結構的調整時期,部分行業職工下崗再就業也就在所難免,廣開就業渠道,解決人民的生活與就業問題已成為當前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經濟增長的原動力,因此國家固定資產投資總的政策依然是繼續保持投資總量的穩定增長,以創造更多的就業機會。據有關權威人士測算,中國GDP每增長1個百分點,全國可新提供80多萬個就業崗位,而住宅投資每增加10%,大約能夠拉動GDP增長0.5個百分點,則可提供40多萬個就業崗位。因此,住宅建設投資的增加對于增加社會就業機會有著不可忽視的作用,而本項目作為威寧縣重點商品住宅建設項目工程之一,將為增加威寧縣當地社會就業崗位作出一定的貢獻。綜上所述:該項目的建設是必要的。第三章項目投資環境與市場研究3.1國內房地產市場行情(1)中國房地產行業正進入顯著調整的起點階段從公司財務的角度講,一個行業或企業的價值創造能力取決于兩個方面:經營杠桿和財務杠桿。在房地產市場化以來、特別是以后,中國居民資產配置渠道的有限性使得房地產成為被”超配”的資產,這一特征疊加于中國房地產的預售杠桿使開發商的經營杠桿成為價值創造的一支重要驅動力,表現在財務指標上,即是奉行高周轉率的企業能夠經過擴大凈經營性負債能力來實現凈資產的現金流轉換。當前,之因此初步判斷中國房地產行業正進入顯著的調整階段,基本的出發點也是基于這樣兩個視角,即經營杠桿和財務杠桿的”雙高”時代即將面臨根本性轉變。首先,短期來看,行業和企業層面供給相對過剩的格局已經逐步形成,在限購和信貸收縮的雙重沖擊下,中國房地產行業正進入去庫存階段。其次,保障房的大量入市將對改變房地產市場的供給結構,對定位中低端的商品房供給形成直接沖擊。最后,從需求端衡量,基于釋放了大量金融危機期間被抑制的房地產需求,未來周期性驅動力將會減弱。原則上,財務杠桿的使用能夠擴大房地產企業的凈資產回報率(凈資產回報率=利潤率×資產周轉率×財務杠桿),可是財務杠桿的正向擴大效應發揮作用的前提條件是凈經營性資產的回報率必須大于借貸成本,否則財務杠桿的擴大效應將反向啟動,成倍減少凈資產回報率。從這個角度看,當前及未來一段時間財務杠桿的正向放大功能將會弱化,反向放大功能則可能啟動。(2)中國房地產行業將迎來顯著的行業洗牌基于經營杠桿與財務杠桿的雙重受限,基本面趨弱與調控政策的相互疊加,當前中國房地產行業真正意義上的一次大調整正在發生,而調整的方式和開發商的應對策略則可能是:1)短期內參考融資成本和項目的收益率所決定的盈虧平衡點進行降價;2)中長期行業的分化與整合,房地產行業的破產、兼并與收購將成為常態。短期內,參考項目的收益率所決定的盈虧平衡點進行降價由于不同房地產開發項目的城市和區域定位、需求定位及不同開發企業的融資成本、市場壟斷與定價能力存在較大的差異,幾乎不可能在統一層面測算出盈虧平衡點所決定的合理降價幅度。盡管如此,依然能夠從宏觀層面把握幾個決定降價幅度的參考指標。首先,參考不同城市居民住房可承受能力的上限空間選擇降價幅度。其次,參考項目利率水平、融資成本和自有資金的機會成本選擇降價幅度。區域的分化與行業內的整合將成為常態首先,區域內的分化,即隨著一線城市過去幾年來過快上漲的房價透支了未來的潛力以及城市化速度的放緩,未來一二線城市的競爭將更為激烈,不少龍頭企業將加速布局三四線城市,這一趨勢在以來即有所強化,可是當前一線城市更為嚴厲的調控政策及中長期趨勢向下的行業環境,將迫使企業在三四線城市以規模化與城市化推動的更快速度集中。其次,行業內的整合將會明顯加劇,這里的影響因素主要是:1)隨著行業逐步進入一個相對較弱的景氣循環周期,行業外的資本大舉進入房地產的激勵下降;2)融資環境惡化,現在一些地產商即使支付更高的融資成本,也難以獲得資金支持,流動性壓力日益加大。大型房地產企業的破產和整合可能會成為本輪調整的標志性事件之一。(3)房地產調整的短期宏觀沖擊:是否導致投資增長顯著回落?站在當前的時點看,房地產行業的中長期調整的序幕已經打開,但就期短期內對宏觀經濟的沖擊渠道來看,其影響主要體現在對房地產投資下滑可能會改變當前經濟平穩回落的節奏。參考歷史經驗,房地產市場短期內顯著回落發生的條件是順周期融資來源的同步急劇收縮和房地產銷售同比連續負增長。從房地產投資不同著陸形態對固定資產投資和經濟的沖擊程度比較看,房地市場的調整對固定資產投資的直接沖擊較為有限,房地產投資回落周期中,固定資產投資增速始終保持在25-30%,而且期間GDP平均增速為11%。相反,房地產行業的顯著調整,促使政府出臺了大規模的財政支出刺激,對沖了房地產投資大幅下滑的負面沖擊。事后看,二季度經濟增長觸底反彈的前奏也是房地產投資在一季度之后強勁的見底回升。從當前的情況看,房地產投資的回落節奏依然比較溫和,但四季度開始,隨著保障房全開工導致的房地產新開工同比增速下滑,經過銷量下滑、新開工下滑之后,房地產投資將在一、二季度出現較大幅度的下滑,甚至會產生所謂的”尾部風險”。第一,從本輪周期看,房地產投資在5月見頂,名義增速為38.2%,雖然在過去13個月呈現持續回落狀態,可是回落幅度十分溫和,基本是勻速遞減,單月平均回落幅度不足0.4個百分點。更為重要的是,與相比,本輪資金來源增速69.5%的峰值遠遠高于投資增速38.2%的峰值,兩者之差超過30個百分點,兩者之差僅為10個百分點,超額資金來源的支撐作用使得本輪調整以來房地產投資增速并未隨著信貸的大幅收縮而同步大幅下滑,波幅明顯收窄,對投資和經濟增長的沖擊也相對較輕。第二,從本輪房地產回落的先行指標觀察,資金來源領先于房地產投資3～4個月,三季度資金來源同比增速23%,二季度為18%,雖然資金來源增速總體上仍小于投資增速,預示著四季度房地產投資仍將處于下滑趨勢,但于三季度資金來源同比的攀升卻同時意味著四季度的下滑幅度也不會太大。以資金來源、實際資金成本等自變量測算的結果顯示,房地產投資增速逐季溫和回落,預測全年增速為30%,不過統計上,每年最后一個月開發企業和統計部門都會對全年累計增速進行一次校正,幅度一般為-2個百分點,考慮到這一因素,將全年投資增速30%的預測值向下修正之后為28%,依然高于固定資產投資名義增速約3個百分點,對投資和經濟增長依然有顯著的正向貢獻。第三,在信貸資金持續收緊的情況下,四季度的房地產銷售同比增速將決定定金及預售回款速度,從而決定一季度房地產投資增速。雖然在新一輪限購范圍擴大政策的沖擊下,傳統”金九銀十”第四,考慮到一季度往往是銷售淡季,預售回款不暢,二季度房地產投資能否觸底回升關鍵取決于一季度的市場銷售情況。扣除金融危機期間被抑制需求的集中釋放導致當年一季度”淡季不淡”,在正常年份,一季度在全年銷售量的占比往往最低,不能指望一季度銷售超常規增長為二季度投資提供更多的資金支持。這樣看來,如果當前的銷量下滑、信貸緊縮延續到二季度,則房地產投資有可能在某一月出現超過10個點以上的下滑幅度,使投資變成個位數增長甚至負增長。這樣的”尾部風險”事件曾在2月份發生,即房地產投資增速在前7個月一直處于溫和的勻速回落通道,卻在最后一個月即2月份發生了20個百分點的降幅,這是因為銷售、按揭、定金及預售資金來源同步大幅負增長的同時,信貸增速不但保持同向緊縮且在此前三個月達到低谷。對比當前的情況,按揭回款增速已經連續7個月負增長,信貸增速也一直保持在5%左右的低位,但由于自籌資金一直穩步上升,且開發商采取了從減少土地購置、減少新開工、放緩在建項目施工進度的有序調整節奏,并經過影子銀行體系開拓多元化融資渠道,使得投資溫和回落的趨勢延續至今,但當前已經啟動的對影子銀行體系的監管將會對此產生負面影響。進一步考慮到一季度限購、庫存明顯加大和季節性因素的影響下,如果房地產銷售同比增速從當前10%左右大幅回落甚至負增長,且信貸條件未能有所松動,則二季度房地產投資發生”尾部風險”的概率變大。盡管市場預期,如果房地產投資顯著回落,進而對地方政府土地出讓金收入、經濟增長產生明顯沖擊,則可能會出現房地產調控政策的轉變例如限購令的放松。從當前的趨勢看,雖然這種可能性是存在的,可是考慮到未來房地產在整個經濟中的地位趨于弱化,針對房地產的調控政策難以重演在房地產市場上出現的”旱澇急轉”,即使是貨幣政策階段性的局部放松也難以改變行業調整的總體方向以及分化與整合的基本趨勢。3.2貴州省房地產市場行情貴州省是全國經濟最不發達的地區之一,年全省GDP僅為為4594億元,人均GDP排名全國倒數第一。省內以山地丘陵地貌為主,礦產、林業和旅游資源非常豐富。第二產業的缺失是貴州經濟落后的主要原因之一,因此在十二五期間,貴州提出了工業化強省的口號,加大對于資源的開發力度。當前,貴州的房地產市場仍不發達,居民收入偏低和城鎮化進程落后是主要制約因素,可是隨著整體經濟狀況的逐步改進,房地產市場的發展空間依然較大。貴陽市。貴陽是當前貴州省內房地產市場最發達的城市,萬科、保利等品牌開發商已經進入。以南明、云巖為主的老城區的均價為6000元/m2左右,金陽新城均價約為4000元/m2,全市均價在5500元/m2左右。綜合考慮其經濟發展水平、交通狀況以及基礎設施情況,我們認為這一價格水平已經不低,未來房價走勢將主要取決于金陽新城的開發情況。作為規劃中未來的新貴陽行政、商務、居住中心,金陽當前的發展狀況并不盡如人意,人氣不足,房價偏低。貴陽糟糕的交通狀況在很大程度上制約了金陽的發展,將來如果市內交通狀況能夠得到改進,再疊加高鐵通車的因素,我們認為金陽的房價仍存在較大的上漲空間。但值得注意的是,根據我們的實地調研情況,當前金陽的住宅開發量相當巨大,大盤林立,已售樓盤空置率高,市場已經接近飽和,增量空間不大。威寧縣。威寧的房地產開發仍處于起步階段,根據我們的調研,市內的住宅均價不足3000元/m2,開發商以本地和小型地產企業為主,當前并無品牌開發商進入。我們判斷,未來威寧的房地產市場仍有望延續量價齊升的景氣格局,主要理由是:1、交通狀況的改進。隨著高速、滬昆高鐵的陸續開工和建成,未來威寧的交通狀況有望得到極大的改進。2、旅游業的發展。威寧的旅游資源非常豐富,景點幾乎遍布全縣,而且自然風景和民族文化兼具。當前政府已經明確地將旅游業作為重點產業,加大對于境內旅游資源的開發力度,未來旅游業興起所帶來的人氣積聚將是威寧房價的重要推動因素之一。3.3銷售預測本項目所在威寧縣是威寧縣繁華地段的樓盤,交通發達,但該地區尚沒有一個具有一定規模的高檔商住小區,在這里工作和經商的人很多,學校、醫院、幼兒園、工廠、商品經營與批發等云集在這里,人流量非常大。人們物質生活的不斷改進,帶來消費的增長,人們對住房的要求越來越高,而本項目地處該地區,以創新的開發理念和居住生活方式打造威寧高品質、高標準、不可復制的舒適住房,成為威寧人民追求新生活的時尚,成為追求高品質生活的一種必然。項目銷售目標群定位:本項目規劃為威寧地區的中高檔樓盤,銷售目標客戶群定位如下:一類客戶:企事業單位職工。本項目周邊的企業較多,上百人的企業包括縣醫院職工、三小學校職工等。二類客戶:周邊的私營業主項目毗臨街心花園,周邊的中小私營業主較多,主要分布在街心花園等周邊街道市場,具備大批有購買實力的經營商家及商鋪業主,當前都住在老城,街道狹小,而且普遍家庭人口眾多,居住空間不夠,急需添置物業解決親人居住問題。三類客戶:周邊學校老師該地區學校眾多,從小學到中學皆而有之,如三小學學校等等,從業教師近萬人,而且學校老師待遇較高,具有較強的購買能力。四類客戶:威寧縣公務員威寧縣公務員系統,包括企事業單位員工近千人,該部分客戶主要考慮就近工作就近上班,但由于威寧缺少大型的優質物業,不能滿足她們改進居住環境的基本要求,而威寧縣龍鳳花園的出現完全改變了這種尷尬的局面,縣城公務員必將置業的目光轉移到龍鳳花園。五類客戶:威寧縣在外地成功人士當前整個威寧,大型規模的社區都罕有,特別是中高檔社區,對于在外工作的威寧籍人士回家鄉購房,一定選擇景觀好品質高的規模社區,作為威寧的高品質社區,龍鳳花園無疑是該部分金字塔高端人群的置業首選。特別是當地名人作為龍鳳花園的準業主,對項目內在品質的提升是更大的促進。威寧人具有很強烈的戀土情結,外地成功人士普遍愿意在當地置業,一方面是為了改進父母的居住環境;另一方面也是考慮逢年過節回家能有一個好的居住環境。六類客戶:各下轄縣區、鄉鎮成功人士”居住農村向城市轉移”,這是普遍多數縣市以下居民的心愿,其中部分經濟條件較好的必將置業眼光投入到城區,對龍鳳花園的銷售也將起到很大的促進作用。七類客戶:各地房地產投資人士威寧房價當前在全國來講都偏低,全國地級縣房地產銷售平均價格3500元/㎡,威寧現在的水平還不到2800元/㎡,有著極大的升值空間,將會吸引各地有眼光的人士前來購買。本項目暫時未作任何廣告宣傳,已經有近80批客戶慕龍鳳花園風的名聲前來公司作登記,希望能第一時間購買到龍鳳花園的房屋。銷售部計劃在項目開盤前進行為期3個月的蓄客期,計劃儲備客戶400批以上。3.4營銷策略本項目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。該項目價位有較高的上漲空間,升值的潛力很大。本項目將確定以下推廣策略:(1)推廣渠道①報紙廣告包括威寧日報、貴陽都市報、貴陽晚報,屬于典型的政府報,報紙不宜投入過多,開盤和推新品前1－2周進行3－4次推廣既可。②短信推廣成本低,覆蓋面廣,操作簡單靈活,能夠作為一種長期的營銷手法。③影視廣告當地幾個電視臺收視率不高,主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動態廣告平臺,值得周期性的高密度投放。④單張派發貫穿項目營銷始終的宣傳利器,威寧地方小,人口集中,單張派發能起到良效。(2)媒體宣傳組合開盤前三個月,公司會以電視廣告,平面媒體,戶外廣告三大主力廣告集中宣傳龍鳳花園,增強前期登記客戶數量,擴大蓄客量,為開盤銷售一半做好蓄客準備。開盤當月,公司會配合龍鳳花園景觀工程竣工,舉辦各種活動,擴大在威寧的知名度,加以促進銷售。開盤后,公司會出樣板房、實景園林開放,加大廣告投放力度。影視廣告:開盤前一個月高密度投放,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。報紙派發:開盤前一月投放3－4次,以及每次新貨上市投放1次。單張派發:每天均需進行的推廣方式,力求單張波及到威寧的每一個角落。短信推廣:一般一個月派發4－6次,開盤前每周發送2－3次。公關活動:開盤前舉行一場活動,開盤當日舉行1－2場,開盤后視銷售情況舉行。第四章建設條件4.1區域社會經濟概況及自然條件4.1.1區域概況威寧彝族回族苗族自治縣,貴州西大門。位于貴州省境西北部,北、西、南3面與云南省毗連。全縣總面積6296.3km2,平均海拔2200m,森林覆蓋率33.28%;縣境中部為開闊平緩的高原面,四周低矮,是貴州省面積最大、海拔最高的縣,屬畢節地區管轄。是國家新階段扶貧開發工作重點縣之一。全縣轄35個鄉鎮,620個行政村(居)委會。末總人口140.2萬人,少數民族人口占全縣總人口的23.1%。三個主體少數民族中彝族112229人,占總人口的8.9%;回族103379人,占總人口的8.2%;苗族69864人,占總人口的5.6%。縣人民政府駐草海鎮。高原草場面積大,畜牧業發達。特產威寧火腿。盛產黃梨和蘋果。農收產品加工業發達。縣城西邊是著名的草海。中河區發現有新石器時代文化遺址。森林面積18萬公頃。有煤、石膏、鉛鋅、鐵、銅等礦產資源。產玉米、馬鈴薯、小麥、水稻、豆類、蕎麥、甜菜。有火腿、蘋果、黃梨、黨參等特產。工業以煤炭、地毯工業為支柱。貴昆、貴大鐵路過縣境,是畢節地區唯一一個已通鐵路的縣。名跡勝地有石門壩教堂、雙霞洞摩巖石刻、草海黑頸鶴保護區等。4.1.2屬亞熱帶季風氣候。年均溫11.2℃,1月均溫3.9℃,7月均溫17.0℃,年降水量739mm低緯度、高海拔、高原臺地的地理特征,使這里的光能資源和風力資源為貴州之冠,威寧縣城也因年平均日照數為1812小時,被氣象學界命名為"陽光城"。太陽神的無私惠顧,使動植物大受其益,又因地處烏蒙之巔,山脊和空曠地帶無靜風時刻,春風浩蕩,秋風送爽,常年艷陽高照與涼風撲面兼備,是理想的避暑勝地。威寧80%以上地區海拔超過m4.1.3黨的十一屆三中全會以來,特別是近年來,在黨的路線、方針、政策的指引下,在省委、省政府,地委、行署的正確領導下,在國家各部委的關心支持幫助下,威寧縣委、政府團結帶領全縣廣大干部職工及百萬各族人民,以鄧小平理論和"三個代表"重要思想為指導,深入貫徹落實科學發展觀,按照縣第十次黨代會提出的"搶開發機遇、抓開放帶動、謀經濟發展、促社會和諧"的總體要求,堅持"團結、穩定、發展"的方針,突出開發和開放兩個重點,緊扣畢節試驗區"開發扶貧、生態建設、人口控制"三大主題,實施"。三農穩縣、工業富縣、服務興縣、科教強縣"四大戰略,統籌社會各項事業,加強黨的先進性建設,著力構建和諧威寧,全面推進威寧政治、經濟、文化和社會建設事業。底,全縣完成生產總值34.57億元,比增長14.1%;完成財政總收入3.5億元,同比增長18%;社會消費品零售總額6.74億元,同比增長26.69%;完成全社會固定資產投資7.5億元,同比增長40%;城鎮居民可支配收入9500元,同比增長41.05%;農民人均純收入2101元,同比增加356元。人口得到有效控制,國民經濟呈現出快速增長的良好勢頭。威寧既是貴州的"屋脊",又是滇東北走廊的交通要塞,326國道過縣境129km,102省道過縣境157km,鐵路里程4.1.4,威寧彝族回族苗族自治縣轄19個鎮、16個鄉。威寧彝族回族苗族自治縣今轄19個鎮、15個鄉、1個民族鄉:草海鎮、幺站鎮、金鐘鎮、爐山鎮、龍場鎮、黑石頭鎮、哲覺鎮、觀風海鎮、牛棚鎮、迤那鎮、中水鎮、龍街鎮、雪山鎮、羊街鎮、小海鎮、鹽倉鎮、東風鎮、二塘鎮、猴場鎮、金斗鄉、新發布依族鄉、岔河鄉、麻乍鄉、海拉鄉、哈喇河鄉、秀水鄉、斗古鄉、玉龍鄉、黑土河鄉、石門鄉、云貴鄉、兔街鄉、雙龍鄉、板底鄉、大街鄉。根據第六次人口普查數據:全縣總人口140.2萬人。威寧彝族回族苗族自治縣轄19個鎮、16個鄉(其中1個民族鄉),610個村委會、10個居委會。少數民族27.81萬人;非農業人口4.49萬人。4.1.威寧歷史悠久,資源豐富。據文獻記載,威寧秦朝為漢陽縣地,至今已有兩千多年的歷史。1954年11月11日成立"威寧彝族回族苗族自治縣",是全省乃至全國成立較早的自治縣。歷史的滄桑巨變,為威寧留下了眾多歷史文化遺跡,如中水漢墓群、彝族向天墳、奢香古驛道遺址、百年古剎鳳山寺、明代疆界碑、吳三桂金殿、蔡鍔點兵場、石門坎柏格里墓、云貴紅軍橋等。特殊的氣候條件、地理條件和歷史沿襲,使威寧縣物華天寶、雄奇壯美,旅游資源、文化資源、風物特產在全國別具一格,形成"多彩貴州"中充滿神奇魅力的高原風景線。在縣城東部的鹽倉、板底兩鄉鎮范圍內,有面積40余萬畝的中國南方天然大草原－－百草坪;有彝族的火把節和歌舞阿西里西;有被列為國家級非物質文化遺產保護名錄素有"戲劇活化石"之稱的彝族古戲"撮泰吉";有被譽為"東方金字塔"的彝族向天墳遺跡。這里還是貴州母親河烏江的發源地,一口古井使千里烏江源遠流長。4.2建設項目選址情況及建設條件本項目為城中村改造(原址拆除重建),利用地形進行統籌設計和建筑布局,滿足項目建設的需要。項目建設場地地形平整,實施較小工程量的場平場工程便能夠進行建筑物修建。場址地基良好,周邊無工廠,無污染源和噪聲干擾,環境清凈,交通便利,適宜項目建設。4.4.2建設條件(1)自然條件場地位于抗震有利地段,未發現對場地穩定性有直接危害的滑坡、泥石流、崩塌、活斷層、淹沒沖蝕等不良地質現象:地基巖土分布較為連續,場地基巖強風化泥灰巖區厚度不均勻,起伏較大,不宜作基礎持力層:中風化泥灰巖厚度較大,有一定的力學強度和力學強度較高,總體埋深不大,適于做建筑地基。(2)地形、地貌擬建建筑物場地位于威寧縣健康路。構造上處于揚子準地臺黔北臺隆畢節構造變形區邊緣,場地總體北高南低。地層走向大致為北東南西向,傾向北東,傾角25度。地貌單元為低、中山構造侵蝕、溶蝕緩坡地貌。場區內無區域構造斷層穿過,視野較開闊,緩坡地形,地面高差小,地貌單一。場地總體呈北高南低(相對高差約5m左右),第四系土層所覆蓋、場區內未見基巖出露。(3)水文地質條件擬建場區一帶地形寬緩,南面低,場區內無河流發育,根據周邊地質資料,場地內也無地表水體存在,建筑物受地下水、地表水影響小。地下水對混凝土中鋼筋無腐蝕性。根據相鄰建構筑物取水做水質分析試驗表明該場地地下水水質為[C]CaⅠ型水,PH值為7,(CI-+)＜500mg/L,腐蝕等級弱,因此地下水對裸露鋼結構的腐蝕性為弱腐蝕。擬建場地無溶洞、無斷裂帶,地質結構穩定,適宜建筑。該區域地震基本烈度為7度,屬Ⅱ類建筑場地。(4)場地工程地質條件根據周邊地質資料顯示:(1)場地地層結構,巖土構成特征及力學性質,場地無地下水影響,場地附近無滑坡、塌陷及高邊坡,有輕微地震史。場地復雜程度為二級;地基復雜程度為三級,工程重要性等級為二級,場地巖土工程勘察等級劃為乙級。(2)場地單工程地質條件較簡單,環境工程地質條件較簡單,地質環境基本未破壞。場地總體穩定性屬穩定類別,建筑地段屬較穩定類別,地基屬較穩定類別,工程建設為適宜類別。(3)綜合建筑特點和場地巖土工程條件,擬建筑物的基礎方案采用獨立基礎,持力層應選擇可塑粘土②,基礎埋深以滿足設計埋深要求為宜。(4)根據場地巖土試驗成果及地區經驗,綜合各巖土層的有關參數推薦使用:雜填土:fa=70KPa;可塑狀粘土:fa=150KPa,C=39.8KPa,∮=4.22°,Es=8.96MPa;強風化石灰巖:fa=300KPa;中風化石灰巖:fa=8400KPa。(5)場地建、構筑物情況整個場地基本平整,場地內無建、構筑物及文化古跡等。(6)交通狀況本項目位于威寧縣健康路,處于縣城區,項目點已有城市道路,能為本項目的建設和建成后工作和生活提供交通保障。運輸車輛均可直接到達擬建小區場址,不需要修建公路。(7)給排水項目擬建場址已有城市供水管網,項目水源可直接與供水管網相接,保障日常生活、辦公及消防用水。生活污水經處理后可利用現有市政排污系統排放。(8)供電各擬建項目供電電源屬農村電網,已有變壓器,項目建設用電可直接從現有變壓器接入電源。(9)通訊電話經有關部門許可后可直接安裝,移動通訊信號良好。(10)建設用地和城鎮規劃本項目雖屬城中村改造,項目建設符合城鎮建設規劃。(11)建筑材料供應條件威寧縣屬于山區,縣城周邊石材均較為豐富,供應廠商比較齊全。沙、石等建筑材料可就近加工或采購;水泥、鋼材、磚等主要建筑材料和水、電安裝材料、裝飾材料均可在項目建設地的威寧縣城或臨近的地、州、市選購。綜上所述:從建設條件分析,該項目的實施是可行的。第五章建筑方案5.1設計依據(1)《城市居住區規劃設計規范》GB50180-93()(2)《民用建筑設計通則》GB50352-(3)《高層民用建筑設計防火規范》GB50045-95(4)《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范》GB50067-97(5)《城市規劃編制辦法》(6)《威寧縣城市規劃行政技術準則》(7)威寧縣城市總體規劃5.2項目設計主題和開發理念龍鳳花園,地處被譽為貴州西大門威寧,山水皆自然稟賦,屬居家養生之風水寶地。項目建筑設計初期,在建筑設計上,以當地建筑風貌為導向,考量威寧當地居民的生活習慣,利用地形,讓建筑樓棟合理布局,充分保持景觀的均好性、通風及采光的自然暢通,而且每棟均擁有寬綽樓間距,使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。在項目整體規劃上,以當地建筑特色為藍本,融合少數名族居住理念,傾力打造高檔生活標準社區,為業主營造高品位、高質量的居住氛圍。龍鳳花園項目以建筑、自然與人和諧為理念,旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態、養生的生活。在住宅的設計理念上,項目引入了”新都市主義”、”街區型規劃”、”仿生規劃”等先進設計理論,力求將經典藝術的大氣、尊貴與東方文化的”天人合一”理念有機結合,將和諧生活氛圍的營造融入社區文化建設的精神層面。5.3項目總體規劃方案(1)規劃設計原則①挖掘地塊核心價值,以城市連營的商業視角規劃社區;②以銷售為主導規劃設計,保證項目有序運作;③節點式園林景觀視線軸設計,以建筑群體圍合創造靈活多變的環境空間;④人車雙路線設計,即相對人車分流系統,避免車流對社區的穿越破壞。(2)項目結構和布局理念本項目總體規劃領先于當地其它樓盤規劃,力圖體現開發商發展視野的前瞻性和產品開發的可持續性,總占地面積13200m2。龍鳳花園總建筑面積為50900.24m2,本項目兼具現代高尚生活和東方傳統人文精神特質,強調人和人的交往,動靜有機結合,社區停車方式的多元化,生活形態的多樣化,用公共、文化、娛樂建筑與居住社區配套,確保該項目能夠站在威寧更多的廣場和綠化開放的空間。小區內曲徑通幽、步步為景,能夠看見如畫的園林風景,并形成獨具特色的景觀,使整個空間錯落有致。充分考慮威寧的氣候特點,在平面布局上強調南北通透,力求通風系統暢通。采用最經濟的核心筒尺寸,合理組織交通,盡可能減少公攤面積。(3)總平面布局建筑總平面根據建設單位提供之地形現狀圖進行分析,擬建項目建筑場地基本平整。龍鳳花園各建筑布置根據建設場地的長、寬尺寸進行規劃。場區內,在保證消防和交通的條件下,盡量多留空地作為活動場所;場區內的道路和活動場地采用現澆砼硬化,外邊界設置圍墻及排水溝,場區地表水排放按由高至低方向自然排放。經過對場地的分析,為了使建筑物與用地結合完整統一,根據建筑的使用功能要求及場地條件等因素,方案構思上依地形進行平面布局,充分利用地形的同時,考慮建筑物之間的協調關系,建筑布置整與場地地形緊密連接。(4)建筑功能設計根據《民用建筑設計規范》(GB50352-),威寧縣龍鳳花園建筑設計滿足住宅區的基本功能要。(5)豎向設計根據場地地形情況進行設計,該場地基本平整,排水溝設于場地四周,其場地排水坡度為1.5%,雨水有組織地排入排水溝后,再接入市政排水管網。生活廢水經處理后接入市政排水管網。(6)住宅物業類型和商業布局本項目物業類型以高層和多層住宅為主,物業類型較為單一。本項目商業類型齊全,既有臨街商業、社區會所。小區南北兩個地塊之間的市政路,結合小區主入口的設置,形成人流集中,沿小區東側市政路規劃了底層沿街商業,增強了小區外圍的商業氛圍。5.4建筑設計5.4.1(1)依照”以人為本”的建筑設計理念,體現休閑、簡約的建筑風格,將新古典美學的精細、質感、厚重和美感充分體現。(2)在建筑立面上采用紅色的顏色,用簡單的線條表現出優美、動感、多變的視覺效果;在群樓部分用文化磚加以裝點,讓建筑多了點少數名族的古樸和深沉,又盡顯尊貴、典雅,浸透豪華的設計哲學(3)建筑立面體現典雅細膩的新古典風格,采用大尺度的陽光露臺,經典的三段式立面,在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術氣息。5.4.2(1)細化功能,把握尺度營造氣氛,更靈活性的平面設計以滿足日益變化的生活模式。(2)充分考慮威寧的氣候特點,在平面布局上強調南北通透,力求組織穿堂風,明廚、明衛,提高生活品質。(3)住宅戶型格局方正大氣,功能布置合理,空間結構緊湊。(4)戶型設計新穎,增加品位空間,符合當前及未來的市場需求,提升賣點。如:陽光電梯廳、空中內庭院、大陽臺和飄窗等。(5)采用最經濟的核心筒尺寸,合理組織交通,盡可能減少公攤面積。5.5結構設計5.5.1在結構設計中充分考慮以下內容:(1)使結構具有明確的計算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。(2)具備必要的抗震承載力,良好的變形能力和消耗地震能量的能力。(3)對可能出現的薄弱部位,擬采取措施提高抗震能力。5.5.2結構的安全等級二級,設計使用年限50年,抗震設防類別丙類,地基基礎設計等級丙級,地下室防水等級二級。威寧縣地震基本烈度為7度,設防烈度按7度計算。抗震措施為8度;設計地震分組:第三組;設計基本地震加速度:0.10g。5.5.36層以上的多層住宅采用框架結構,4-6層的多層住宅根據地質條件和是否有地下車庫,確定采用磚混結構或框架結構。樓層蓋均休用現澆梁板結構。5.5.4使用工具及軟件中國建科院PKPM系列結構軟件新規范版。5.6給排水及消防設計5.6.1給排水(1)設計規范eq\o\ac(○,1)《建筑給水排水設計規范》[GB50015-](版);eq\o\ac(○,2)《建筑滅火器配置設計規范》[GB50140-];eq\o\ac(○,3)《自動噴水滅火系統設計規范》[GB50084-](版);eq\o\ac(○,4)《建筑設計防火規范》[GB50016-];eq\o\ac(○,5)《室外給水設計規范》[GB50013-];eq\o\ac(○,6)《室外排水設計規范》[GB50014-];國家和本地區現行的有關規范、規程、標準等;(2)給水設計eq\o\ac(○,1)水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網供水,市政給水管網的供水流量能滿足小區用水量要求;壓力能保證小區低層建筑的壓力要求。eq\o\ac(○,2)給水系統小區各棟建筑由室外給水管網直接供水。eq\o\ac(○,3)消防系統小區室外消防給水管網成環狀布置,管徑DN150。小區室外有按規范設置室外消火栓。(3)排水設計小區采用分流制排水。雨水、污水分別排放。小區雨水經室外水管集中后,直接排入市政雨水管。各棟生活污水經室外污水管集中后,先排入小區化糞池,經處理后,再排入市政下水道。5.7電氣設計5.7.1設計依據:(1)現行國家有關規范及標準;(2)本小區建筑規劃技術資料;(3)城市管網資料。5.7.2強電:(1)電力負荷取值:住宅部分,根據戶型的大小,住宅按5(6)KW/戶取值,商業裙房按70W/m2取值.本片區住宅設計負荷4656KW,需用系數0.40,計算負荷1862KW;商業建筑部分(含環境照明)450KW,需用系數0.7,計算負荷315KW。經甲方與供電局協調,本工程住宅、商業合用三臺變壓器。每臺變壓器安裝容量800KVA變壓器負載率88%,.(2)供電網絡:本項目擬設預裝箱式變壓器,配800KVA變壓器3臺.沿城市電力管溝引來一路10KV電源.(3)室外電力管線:本項目室外電力管線有10KV電纜,0.4KV/0.2KV電力管線和環境道路照明管線,均采用電纜溝和排管相結合敷設。10KV電力電纜采用電纜溝或直埋式敷設,一般6根以上采用電纜溝,6根以下采用直埋或穿管。小區內380/220V低壓配電線路采用直埋敷設。5.7.3弱電:(1)本項目擬設電話、寬帶網、有線電視3類弱電管線,集中敷設.(2)通訊系統:本項目住宅按1.25門/戶市話設計,商鋪按每40㎡1門市話估算,總計需電話450門。(3)管網布置與規劃在本項目小區外市政道路下有市政電信及有線電視管線,將其引入。在小區值班室設1個電信交接箱。小內綠化帶下布置通訊和有線電視線路,通訊管道采用管塊或波紋管,采用直埋方式敷設。管孔數為6-8孔。孔數應滿足市話、長話、數據通訊、有線電訊通訊和其它通訊業務的要求。5.8暖通設計5.8.1設計依據(1)建設方的設計委托書;(2)國家有關的現行設計規范、規程及標準: eq\o\ac(○,1)《建筑設計防火規范》GB50016-; eq\o\ac(○,2)《采暖通風與空氣調節設計規范》GB50019-; eq\o\ac(○,3)《貴州省居住建筑節能設計標準》; eq\o\ac(○,4)《城鎮燃氣設計規范》GB50028-93(); eq\o\ac(○,5)《全國民用建筑工程設計技術措施》之《暖通空調?動力》分冊等。(3)我公司所作該工程方案。(4)各相關專業提供的資料。5.8.2設計范圍住宅廚房和暗衛排風設計。5.8.3通風設計住宅廚房油煙經抽油煙機,風管及變壓式風道至屋頂高空排放。住宅暗衛排風經衛生間通風器、風管及變壓式風道至屋頂高空排放。5.9建筑方案對比方案一:方案二:方案三:對比分析可知:方案一最合理。綜上所訴:從方案對比角度分析,方案一最優化且最合理,該方案的實施是可行合理的。第六章節能措施6.1設計依據為貫徹執行國家節約能源、開發利用新能源和可再生能源、保護環境的法規和政策,改進貴州省居住建筑室內熱環境,提高采暖和空調的能源利用效率,根據中華人民共和國行業標準《夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準》,JCJ134-制定的標準為依據。6.2建筑部分節能設計1、外窗均采用淺蘭色中空玻璃,并設置活動外遮陽。2、建筑的屋頂和外墻采用下列節能措施而且預防白蟻、鼠等生物侵害。①紅色外墻漆飾面。②外加保溫隔熱構造。③采用倒置式屋面和種植屋面,局部采用坡屋頂,以增加溫隔熱性能。3、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構成的熱橋部位均作隔熱保溫處理,保證其內表面溫度,不低于空氣露點溫度并減少附加傳熱損失。4、層室內地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。5、樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。第七章環境保護7.1施工期間的環境影響及保護措施7.1.1施工期間對環境影響分析(1)施工期噪音污染源主要來源于施工現場的各類機械設備和物料運輸的交通噪聲。(2)施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現場堆放揚塵,建筑材料的現場搬運及堆放揚塵,施工垃圾的清理及堆放揚塵。(3)施工期廢水污染源主要來自施工人員的生活污水和施工本身產生的廢水,施工廢水主要包括結構階段混凝土養護排水。(4)施工期固體廢棄物主要來自工人的生活垃圾,施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。7.1.2施工期間的環境保護措施如何控制施工期間不給周邊環境造成大的影響,將是施工中面臨的重要內容,在施工中應采取切實可行的措施,從控制噪音、揚塵、文明施工等方面著手,全面控制,確保還靜于民,還干凈于民,讓業主放心、安心,讓周邊單位、住戶滿意。具體將采取如下措施:(1)現場配足夠的沉淀池,與環衛部門聯系用專用運泥漿車將泥漿外運,確保泥漿在運輸過程中不掉落地面。(2)施工機械選用噪音小的機械,盡量減少噪音,避免發出較大的噪音。(3)主體粉刷施工期間,采用密目式安全網全封閉施工,本工程以多層為主施工期間嚴禁從高處拋散物件,鋼管、扣件、模板等在施工中要采取嚴格措施,防止無意中掉落。(4)現場派專人負責暴露垃圾的清理,集中堆放,經常澆水濕潤,防止因干燥而造成灰塵飛揚。(5)嚴格執行有關規定,晚上十點以后工地一律停止施工,如確因特殊情況,如澆砼等需要,事先應辦理有關手續,貼安民告示,征得有關單位、住房諒解。(6)定期走訪周邊單位與住戶,傾聽她們的聲音、建議,做到有則改之,無則加勉。7.2住宅區內的環境保護措施住宅小區建成后,將產生生活污水、生活垃圾,需要進行處理。同時,對周邊環境也將造成一定影響,需要進行保護。(１)生活污水住宅小區內部鋪設排水管網,經管網排入市政污水管道,進入污水處理廠進行無害化處理。(２)生活垃圾住宅小區產生的生活垃圾,由小區物業管理機構協調縣環衛管理處統一清運處理。第八章安全與衛生8.1安全(1)安全措施項目勞動安全衛生是在已確定的工程技術方案基礎上,分析論證在建設和運行過程中存在的對勞動者和財產可能產生的不安全因素,并制定相應的防范措施。施工單位在施工過程中,一線人員要佩帶口罩和防毒面具,并采用濕式除塵作業。操作攪拌機、振動碾、鉆機等施工機械的人員或附近的工作人員必須采取勞動保護措施,配備個人防護用具,如工作服、耳塞等。(2)安全方案本工程系多層高空建筑物,在施工過程中有較多的不安全隱患。因此,應嚴格按照國家建筑施工規模執行。所有進、出場人員在施工現場必須佩戴安全帽,特殊建筑施工時,必須架設周圍安全網。在鋼筋砼施工過程中必須有專門的安檢人員,安裝和拆除砼模板工作必須由專業人員施工。8.2衛生(1)抓好環境和飲食衛生,垃圾、糞便應及時清理。(2)加強施工期衛生防疫和疾病防止工作,以預防為主,進行廣泛的衛生保健宣傳教育,并建立健全衛生防疫制度。(3)施工人員進場前要進行檢驗,施工期間定期檢疫,發現傳染病人立即進行隔離治療。第九章組織機構及人力資源配置9.1組織機構9.1.1辦公室職責(1)參與業務。負責公司各部門之間的綜合協調,對公司全口徑業務提出建議和意見;定期匯總出資企業、各項目部相關工作情況;通報工作進度;(2)管理事物。負責上情下達、下情上報、內外聯絡;日程安排、會務工作;印章和檔案管理;(3)文字處理。負責文件起草、傳遞、收發;會議記錄;內部刊物編輯;審核部門文件;(4)后勤保障。負責后勤接待,辦公場所管理、車輛調度;辦公用品采購和管理;厲行節約,分月預算公司辦公經費開支;(5)領導交辦的其它事務。9.1.2財務部職責財務部是負責集團公司會計核算、資金管理調度、票據和費用審核、參控股單位財務指導的職能部門。其主要職責有:(1)資金調度。負責現金流管理。(2)會計核算。負責匯總編報公司年度財務總收支計劃,參與公司資金總收支計劃,投資項目計劃和編制投資、合作項目的調查評估及談判工作;負責公司財務收支、成本費用、財務成果的會計核算,定期編報會計報表和匯總會計報表。(3)會計監督。負責對全資子公司和控股、參股公司、各項目部的財務監督和管理。(4)票據審核。各部門的費用需經財務部門審核票據后方能報銷。(5)會計檔案管理。負責會計憑證、賬簿、報表等會計檔案管理工作;(6)、領導交辦的其它事務。9.1.3人力資源部人力資源部是公司行使人力資源管理職權的職能部門,其主要工作職責為:(1)人事管理:提出公司組織結構和崗位職責的設置、實施方案,并編制職位說明書;公司需新招員工時負責擬定人員招聘標準并負責現場、電視、網絡等各種形式的招聘廣告。(2)學習培訓:負責對公司新招員工進行崗前培訓,以及定期對公司在崗員工進行各類業務知識的加深培訓,并組織經驗交流;制定出公司學習制度及學習計劃并組織實施。(3)薪酬管理:負責擬定公司薪酬、福利計劃及員工績效考核方案,會同其它部門落實員工目標考核等工作;負責擬定和完善公司員工事假、病假、探親、公休、醫療費報銷、獎懲等方面的規章制度。(4)人事檔案管理:負責公司人事檔案的建立、整理、查詢、補充、完善,調動提檔、考核歸檔等管理工作。(5)企業形象宣傳。負責公司內部局域網建設,暢通信息資源交流渠道,建設公司門戶網站,合理設置網站頻道,適時更新頁面,提高公司知名度。(6)完成公司領導交辦的其它工作。9.1.4工程部職責(1)負責公司的技術管理工作A、負責組織貫徹技術方面的政策、法規及標準,建立和完善技術管理體系、制定技術管理的工作、規章制度,并監督實施。B、負責審查開發項目的重大技術方案。C、制定或組織審定新技術、新工藝、新材料應用方案。D、負責施工圖紙會審,參加開發項目圖紙交底、竣工圖的審定工作。F、負責圖紙變更的審定工作。G、負責所轄工程技術資料和其它工作資料的整理、歸檔工作。(2)負責開發項目工程質量管理工作A、認真貫徹執行上級管理部門關于工程質量管理的規章制度,建立健全質量管理體系,健全工程質量管理的規章制度體系。B、負責審核施工單位的施工組織設計或質量計劃;負責審核項目部上報的項目質量計劃。C、負責組織對大型設備、大宗材料供貨商資質、資格、技術條件的評審。D、負責組織監理單位的評審,審查監理規劃,抽查實施情況。E、負責組織對施工單位的評審和選擇工作。F、負責對在施工程項目的質量巡查和抽查工作。G、參加工程協調會議,協助項目解決需協調解決的問題。H、參加基礎、結構、竣工驗收工作。I、協助項目部組織消防、人防驗收工作。J、負責組織召開工程質量會議,分析研究質量管理中存在的問題,提出改進措施。K、負責重大質量事故的調查、鑒定處理工作。(3)負責核實經濟洽商工程量并簽署意見;負責工程結算中工作量的核實工作。(4)負責建筑材料、設備市場的調查和質量評定。(5)負責與工程施工和產品質量有關的法律法規、標準、規范及信息的收集、整理和溝通工作。(6)負責對施工現場進行安全生產和消防的監督檢查工作。(7)負責公司范圍內設備設施安全運行的檢查;負責集團公司范圍內消防安全的檢查。(8)負責公司范圍內供暖設備的檢查。(9)負責與施工和工程質量管理部門的聯絡工作。(10)完成領導交辦的其它工作,做好與其它部門的配合工作。9.1.5銷售部職責(1)負責公司銷售轉讓和合同談判工作;并根據談判的情況制訂合同。(2)負責市場調研,掌握銷售行情及需求變化;進行銷售策劃,價格定位;并負責審批銷售方案和銷售計劃。(3)負責擬訂各項目的銷售合同文本及其相關合同;負責公司銷售合同的會簽。(4)負責公司銷售的管理,對銷售情況進行匯總。(5)負責項目銷售的代理公司評價選擇工作,監督代理公司的代銷工作。(6)辦理銷售許可證、產權等有關手續。(7)負責公司法律糾紛及法律事務的處理。(8)負責與房地產銷售、出讓有關的法規及相關信息的收集、整理及溝通。(9)完成領導交辦的其它工作,做好與其它部門的配合工作。綜上所述:該項目的公司組織機構龐大,擁有優秀的管理團隊,對項目的管理強9.2項目管理9.2.1項目實施管理工程設計、建設、監理等均按照國家規定的方法進行招標。簽訂設計、建筑施工等合同,嚴格監督工程質量和檢驗設備質量,使工程保質保量按期完成。9.2.2項目財務管理設立項目專用帳戶,專款專用。做好工程預決算,做到手續齊全,收支賬目相符,精打細算,節約項目投資。9.2.3項目的管理職責(1)項目建設領導小組職責按上級有關要求,積極落實各項工作;協調部門間工作關系;考察、評審、督促本項目建設方案;制定項目指導原則和項目相關政策;采取有效措施確保項目的順利實施,實現項目目標。(2)項目建設辦公室職責制定項目實施計劃、制定和修改項目培訓、項目管理、項目財務信息管理計劃。根據領導小組指示,協調各方關系。組織實施管理各類項目業務會議,安排項目土建工程實施、設備采購、合同簽訂、財務結算。組織實施各類調查和經常性項目檢查、監督,組織和安排評估和評價。9.3項目監督項目監督與評價是保證項目順利實施的重要手段,由項目建設領導小組負責組織實施。(1)監督與評價組織項目建設領導小組負責成立項目監督評價管理小組,由建設領導小組成員各部門經理等部門負責人及有關專家組成,按照項目所確定的目標、實施方案、實施計劃、管理制度及國家有關規定進行監督與評價。(2)監督方式監督方式為經常性監督和階段性監督。①經常性監督經常性監督即對項目活動的各個環節進行監督檢查,如項目建設實施計劃的落實情況,資金的到位和使用情況,建設工程施工進度及質量等,發現問題,及時糾正,以保證項目的順利實施。②階段性監督階段性監督即定期對項目實施情況進行監督,如項目相關政策的制定與實施,配套資金的落實,設備質量檢驗與安裝質量驗收等。對項目中的不足之處進行修改和完善。③監督頻率項目監督評價管理小組對項目監督安排如下:經常性監督,每月一次;階段性監督,每季度一次。特殊情況,隨時組織監督。④監督報告項目監督評價管理小組對階段性監督檢查結果向有關部門提交監督報告。內容包括項目的階段性進度,實施過程存在的問題及改進措施,實施計劃的不足之處及修改建議等。實施進度和計劃完成情況以表格形式反映,表格應包括計劃量、完成量和未完成的主要原因等。9.4項目評價(1)評價目的評價目的是向上級領導部門提供項目建設信息,以便總結經驗,進一步改進管理,提高工程質量、建設速度和改進建設環境。(2)評價方式利用項目單位和建筑施工單位的日常統計資料進行統計分析處理及實地考察作出評價。(3)評價時間及人員評價時間:項目建設初期進行一次基本調查,為項目評價準備基準期資料,設定評價內容和標準。項目運營一年后依據評價內容和標準進行終期評價,提出評價報告,上報有關領導部門。評價人員:項目建設領導小組有關成員、項目各行業有關工程技術人員和管理人員。第十章項目計劃進度安排10.1項當前期工作安排(1)本項目實施建設階段均實行招標制。即施工招標,監理招標。經過招投標,達到擇優選擇中標單位,節省投資,提高勘察設計水平,保證施工質量,縮短工期的目的。使龍鳳花園工程成為威寧的陽光工程。(2)項目建設單位在實施前積極做好供電、供水、土地管理和市政管理,并做好與周邊單位以及農村的協調工作,完善土地手續,實現施工現場”三通一平”。10.2項目實施進度計劃本項目分14個月完成,各階段實施進度安排如下:(1)項目建設前期工作:12月份—1月份:項目申請批復、地質勘查、可行性研究、初步設計、施工圖設計。(2)建設工期安排:第一期:1