房地產估價師之估價原理與方法每日一練提升B卷附答案

單選題（共100題）1、某倉庫房地產土地面積為1000m2，容積率為0.8，對應的土地單價為850元/m2，現擬變更為商業用地，容積率為2.0，并已取得規劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業用地后樓面地價為2000元/m2，則理論上應補地價的數額為()萬元。A.93.75B.115C.293.75D.315【答案】D2、某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5:1，至價值時點按人民幣計的類似房地產價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對該可比實例進行市場狀況調整后的價格為人民幣（）萬元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】D3、某幢應用中央空調而沒有用中央空調的寫字樓，重建價格3000萬元，現增設中央空調的成本是280萬元，假設現在建寫字樓時一同安裝中央空調只需200萬元。則該寫字樓因沒有中央空調而引起的折舊后的價值為（）萬元。A.2720B.2800C.2920D.3000【答案】C4、中國大陸目前的土地使用權出讓中，拍賣、招標的價格較能反映市場行情，而協議價格（）。A.往往偏高B.與市場行情大致是相符合的C.隨情況不同而高低不同D.往往偏低【答案】D5、甲房地產的建筑物建于1993年，乙房地產的建筑物建于2000年，假定該兩宗房地產的產權、建筑結構、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2010年該兩建筑物的年折舊額并加以比較，則（）。A.甲大于B.甲小于乙C.甲等于乙D.難以判斷【答案】C6、某地區房地產交易中買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，某宗房地產建筑面積為120m2，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產的正常成交單價為（）元/m2。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.57【答案】D7、塞因塞用針對的病機是A.真寒假熱B.真熱假寒C.真虛假實D.真實假虛【答案】C8、某宗房地產預計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%。如果該類房地產的報酬率為8%，則該房地產的價格為（）萬元。A.100B.77C.63D.42【答案】A9、()是隨著時間的推移而減少的；A.原始價值B.賬面價值C.市場價值D.投資價值【答案】B10、男子腎氣衰，發墮齒槁是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】D11、運用收益法評估房地產價值時，要求利用與估價對象所在區域相同或相似房地產的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據房地產估價中的（）。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.替代原則D.公平原則【答案】C12、收益法是以（）為基礎的。A.定期原理B.平衡原理C.替代原理D.預期原理【答案】D13、關于建筑物重新購建成本求取方法的說法，錯誤的是（）。A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費B.分部分項法應結合各個構件或分部分項工程的特點使用計量單位C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建成本D.指數調整法主要用于檢驗其他方法的測算結果【答案】A14、房地產需要專業估價的基本條件是房地產具有()的特性。A.獨一無二和供給有限B.獨一無二和價值量大C.流動性大和價值量大D.不可移動和用途多樣【答案】B15、影響某套住房價格的實物因素不包括（）。A.裝修B.戶型C.層高D.樓層【答案】D16、最早在一個國家內建立起來的馬克思主義政黨是A.共產主義者同盟B.德國社會民主工黨C.俄國社會民主工黨（布）D.中國共產黨【答案】B17、估價上的折舊注重的是（）。A.原始取得價值的減價調整B.原始取得價值的攤銷與回收C.重置價值的攤銷與回收D.價值的減價調整【答案】D18、一般物品的價格是（）的外在表現。A.勞動B.價值C.利息D.地租【答案】B19、在統一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，在通常情況下，是采用（）時的匯率。A.成交日期B.估價時點C.估價作業日期D.估價委托日【答案】A20、當居民收入的增加是()的收入增加時，對居住房地產的需求會增加的最多。A.低收入者B.中等收入者C.高收入者D.可支配收入【答案】B21、起于足踝下是A.督脈B.任脈C.陰維脈D.陰蹺脈【答案】D22、收益法的本質是以房地產的()為導向求取估價對象的價值。A.預期未來收益B.預期收益能力C.預期價格高低D.預期價格漲落【答案】A23、下列估價對象區位狀況的描述中，不屬于位置狀況描述的是（）。A.估價對象距離機場35公里B.估價對象東面臨街，所臨街道為城市主干道C.估價對象建筑物坐北朝南D.估價對象附近有三條公交線路經過【答案】D24、（）是最簡單、最基礎的距離，但在路網不夠發達和地形復雜的地區，它往往會失去意義。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時間距離D.經濟距離【答案】A25、在成本法求取折舊中，采用()更符合實際情況。A.有效經過年數B.實際經過年數C.剩余經過年數D.自然經過年數【答案】A26、下列關于路線價法的表述中，不正確的是()。A.路線價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相同，是房地產價格形成的替代原理B.路線價法適用于城鎮街道兩側商業用地的估價C.運用路線價法的前提條件是街道較規整，兩側臨街土地的排列較整齊D.路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格【答案】D27、()是指權利人對特定的物享有直接支配和排他的權利。A.物權B.債權C.租賃權D.所有權【答案】A28、適用于陽盛格陰的真熱假寒證治法A.熱因熱用B.寒因寒用C.寒者熱之D.熱者寒之【答案】B29、土地具有（），而其他物品，經一定年限或長久的使用之后，不論如何保管，最終均難免損耗。A.不可損耗性B.不可毀滅性C.保值增值性D.壽命長久性【答案】B30、下列引起房地產貶值的因素中，屬于功能折舊的是（）。A.寫字樓層高偏低B.廠房受酸雨腐蝕C.住宅庫存量過大D.在建工程基礎不均勻沉降【答案】A31、有效毛收入乘數是類似房地產的（）除以其年有效毛收入所得的倍數。A.價格B.租金C.潛在毛收入D.凈收益【答案】A32、在估價中選取4個可比實例，甲成交價格為4800元/m2，建筑面積為100m2。首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格為5000元/m2，建筑面積為120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格為4700元/m2，建筑面積為90m2，成交時一次付清；丁成交價格為4760元/m2，建筑面積為110m2，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現率為10%，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為（）。A.甲＞乙＞丙＞丁B.乙＞丁＞甲＞丙C.乙＞丙＞甲＞丁D.丙＞乙＞丁＞甲【答案】C33、某房地產價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當時月利率為1%。該房地產的實際價格為（）萬元。A.87B.124C.130D.134【答案】B34、某建筑物的建筑面積5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價格1500元/m2，用成本法測算出的該建筑物的重置價格為1600元/m2，市場上該類房地產的正常房地價格為1800元/m2。該建筑物的現值為（）。A.2400元/m2B.1200元/m2C.1000元/m2D.1500元/m2【答案】B35、在計算建筑物的重新購建價格的具體方法中，（）最為詳細、準確。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數調整法【答案】C36、某在建工程于2014年4月1日開工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地產估價機構受人民法院委托為司法拍賣而評估該在建工程的價值。建設項目正常建設期為24個月，假設該在建工程競買后辦理過戶手續及施工等前期工作所需時間為3個月，則假設開發法估價中后續建設期為（）個月。A.10B.11C.13D.14【答案】D37、一套建筑面積為100m2，單價為2000元/m2的住宅。首期付款5萬元，余款在未來10年內以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31%，則該套住宅的（）。A.實際單價為2000元/m2，實際總價為30.16萬元B.實際單價為1950元/m2，實際總價為20萬元C.實際單價為2000元/m2，實際總價為20萬元D.實際單價為2200元/m2，實際總價為30.16萬元【答案】C38、城市規劃對房地產用途、建筑容積率的限制，屬于房地產權益中的()。A.房地產的各項權利B.受到其他房地產權利限制的房地產權利C.受到其他各種限制的房地產權利D.房地產的額外利益收益【答案】C39、哪個臟腑的功能影響舌的功能A.腎B.心C.肝D.脾【答案】B40、房地產損害賠償的類型多種多樣，但其中并不包括（）。A.因使他人房地產遭受污染的B.因修改城鄉規劃給房地產權利人等的合法權益造成損失的C.因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風、采光、日照、景觀、視野等，造成相鄰房地產價值減損的D.因初始登記不當，造成房地產權利人損害的【答案】D41、十二經別的主要功能是A.加強相互表里的兩條經脈在深部的聯系B.加強足三陰經、足三陽經與心臟的聯系C.擴大十二經脈的主治范圍D.加強十二經脈對頭面的聯系【答案】A42、在建工程一般不適用于（）估價。A.成本法B.市場法C.收益法D.假設開發法【答案】B43、五志過極均可傷A.心B.肝C.肺D.腎【答案】A44、在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是（）。A.過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在B.市場上能找到充分房地產歷史價格資料C.房地產在過去無明顯的季節變動D.政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格【答案】A45、分布于下肢外側前緣的經脈是A.足陽明胃經B.足少陽膽經C.足太陽膀胱經D.足少陰腎經【答案】A46、某新建房地產的土地取得成本為200萬元，建設成本和管理費用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費用和銷售稅費分別為重新購建價格的3%和6%，成本利潤率為15%，則該房地產的重新購建價格為（）萬元A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】C47、某塊臨街深度為50英尺、臨街寬度為30英尺的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150英尺，臨街寬度為15英尺，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為()萬元。A.23.4B.28.6C.33.4D.46.8【答案】D48、買者和賣者的數目都必須相當多才不至于使買者或賣者的個別情況影響價格，其形成的價格才可能是（）。A.評估價格B.正常成交價格C.市場價格D.交換價格【答案】B49、下列影響房地產價格的因素中，不屬于經濟因素的是()。A.房地產投機B.物價變動C.財政收支狀況D.居民收入水平【答案】A50、商品住宅可同時采用市場法、收益法和（）估計，以相互驗證，但不相互替代。A.成本法B.假設開發法C.長期趨勢法D.路線價法【答案】A51、到達目內眥的經脈有A.陽蹺脈B.膀胱經C.肝經D.陰蹺脈【答案】A52、臟腑之氣的功能中屬陰的部分是A.溫煦、推動、興奮B.涼潤、寧靜、抑制C.構成臟腑的基本物質D.推動和調節人體生長、發育和生殖機能【答案】B53、某在建商城的建設用地使用權于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續期。預計尚需1.5年建成，總建筑面積為50000m2，可供出租的面積為總建筑面積的80%；經市場調查，目前當地該類商城的市場租金為每月90元/m2，空置率為10%；預測該商城建成后當地該類商城的市場租金為每月100元/m2，空置率為15%，運營費用率為30%。報酬率為10%，折現率為12%，該商城開發完成后的現值為（）萬元。A.22253B.23352C.26488D.27796【答案】B54、馬克思的地租理論不包括（）。A.級差地租B.剩余地租C.壟斷地租D.絕對地租【答案】B55、某鋼混結構廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業用途的土地使用權，廠房建設期為2年。土地使用權出讓合同約定土地使用權期滿，土地使用權及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計算該廠房建筑物現在的成新率為（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%【答案】B56、下列哪項關于小腸“泌別清濁”功能的敘述是不正確的A.小腸消化飲食物，將其分為水谷精微和食物殘渣兩個部分B.小腸在吸收水谷精微的同時，也吸收了大量的水液，故又稱“小腸主液”C.小腸內的水液量多寡與尿量有關，臨床上常用的“利小便即所以實大便”的治法D.小腸之氣的運動，將糞便傳送至大腸末端，并經肛門有節制地排出體外【答案】D57、房地產開發商預期房地產價格未來會上升，則在制定投資計劃時會增加開發量，從而會使未來的供給______，使其現期供給______。（）A.增加，增加B.減少，增加C.增加，減少D.減少，減少【答案】C58、“()則心系急，肺布葉舉，而上焦不通，營衛不散，熱氣在中，故氣消矣。”A.憂B.思C.悲D.恐【答案】C59、為財務報告服務的估價，為保證會計資料的可比性，需要遵循的原則是（）。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.一致性原則D.一貫性原則【答案】D60、房地產需要專業估價的基本條件是房地產具有()的特性。A.獨一無二和供給有限B.獨一無二和價值量大C.流動性大和價值量大D.不可移動和用途多樣【答案】B61、1984年11月8日，原城鄉建設環境保護部發布了（），同年12月12日發布了《經租房屋清產估價原則》。A.《房屋損壞等級評定標準》B.《房屋完損等級評定標準》C.《房屋自然損壞評定標準》D.《房屋維修等級評定標準》【答案】B62、關于確定估價時點與得出評估價值的先后次序的說法，正確的是（）。A.確定估價時點在先，得出評估價值在后B.得出評估價值在先，確定估價時點在后C.確定估價時點與得出評估價值應同時進行D.確定估價時點與得出評估價值沒有先后關系，誰先誰后都可以【答案】A63、某宗房地產2010年2月25日的價格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.82元人民幣，該類房地產以美元為基準的價格變動平均每月比上月遞減0.5%，則其2010年10月25日的價格為（）元人民幣。2010年10月25日的匯率為1美元＝6.67元人民幣。A.6376B.6408C.6519D.6552【答案】B64、疾病發生的內在根據是A.正氣不足B.正邪斗爭C.內外環境之間的相互影響D.陰陽失調【答案】A65、關于估價依據選取或應用的說法，正確的是（）。A.估價依據應根據估價對象和估價結果來選取B.《房地產估價規范》應作為估價依據，且其對估價的要求是最低要求C.在估價報告中予以說明的情況下，對估價委托人提供的作為估價依據的資料可不審慎檢查D.估價報告中的估價師聲明和估價假設都是一種估價依據【答案】B66、某商品住宅項目開發利潤為300萬元，土地取得成本為600萬元，建設成本為900萬元，管理費用為50萬元，銷售費用為60萬元，投資利息為150萬元，銷售稅金為120萬元。該商品住宅項目的成本利潤率為（）。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%【答案】B67、真實假虛證治則A.扶正兼祛邪B.祛邪兼扶正C.祛邪D.扶正【答案】C68、當新用途下的房地產價值減去改變用途的必要支出及應得利潤大于現用途下的房地產價值時，應以（）為前提進行估價。A.維持現狀B.更新改造C.改變用途D.重新開發【答案】C69、政府因公共利益的需要征用、征收企業房屋，給予的補償不包括（）。A.使用上的補償B.被征用房地產損毀后的價值的補償C.被征用房地產損毀前后的價值之差D.因征收房屋造成的企業停產停業損失的補償【答案】B70、某期房預計兩年后竣工交付使用，目前與其類似的房地產現房價格為5000元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設年折現率為8%，風險補償估計為現房價格的3%，則該期房目前的價格為（）元/m2。A.3473B.4365C.3958D.4635【答案】C71、下列選項中，不屬于抑制房地產價格措施的是（）。A.增加土地供應量B.規定房地產開發企業按合理的成本利潤率定價C.制定最低限價D.采取金融、稅收、限購等措施遏制房地產投機【答案】C72、某商品房在建工程已完成工程的正常建設期為1年，實際建設期為1.5年，現該在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關變更等交接手續的正常期限為0.5年，通過市場調查得知類似規模商品房開發項目的正常建設期為3年。在強制拍賣下評估該在建工程的市場價值時，后續建設期應為（）年。A.1.0B.1.5C.2.0D.2.5【答案】D73、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，營業稅及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為（）萬元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】A74、自然經過的老朽主要是由于（）引起的，如風吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、老化、風化、基礎沉降等，與建筑物的實際年齡正相關，同時要看建筑物所在地區的氣候和環境條件。A.外力B.內力C.自然力的作用D.內部結構的變化【答案】C75、某建筑物的建筑面積5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價格1500元/m2，用成本法測算出的該建筑物的重置價格為1600元/m2，市場上該類房地產的正常房地價格為1800元/m2。該建筑物的現值為（）。A.2400元/m2B.1200元/m2C.1000元/m2D.1500元/m2【答案】B76、回顧性房地產估價，其估價對象狀況和房地產市場狀況常見的關系是()。A.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為現在B.估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為現在C.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為過去D.估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為過去【答案】C77、收益法中的運營費用率是指（）。A.運營費用與潛在毛收入之比B.運營費用與總收益之比C.運營費用與凈收益之比D.運營費用與有效毛收入之比【答案】D78、在保險事故發生后，房地產保險需要評估（），以為確定賠償金額提供參考依據。A.市場價格B.保險價值C.商品價值D.所遭受的財產損失【答案】D79、某待開發土地，其土地取得費為每畝36萬元，土地開發費為1.5億元/km2。假設開發周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%，該土地的投資利息為（）元/m2。A.50.02B.103.22C.109.63D.114.82【答案】B80、在經濟學范疇的價值中，房地產估價通常所講的價值是指()。A.使用價值B.交換價值C.理論價值D.評估價值【答案】B81、李某購買的商品房交付后，經檢測室內空氣質量不符合國家標準。預計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當地類似商品房的月有效毛租金為3000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內空氣質量不符合國家標準給李某造成的損失為（）元。A.5000B.12574C.12650D.13911【答案】B82、某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5∶1，至價值時點按人民幣計的類似房地產價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3∶1，對該可比實例進行市場狀況調整后的價格為人民幣（）萬元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】D83、下列關于血熱的敘述不正確的是A.表現為刺痛，痛有定處，得溫而不減B.為血分有熱，血行加速的病理狀態C.病因為邪熱人血或五志過極化火D.病機主要以實為主【答案】A84、補中益氣湯最好在什么時間服A.早上B.晚上C.氣候寒冷慎用寒藥D.人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫【答案】A85、東方之人易得癰瘍是因A.其民樂野處而乳B.其民嗜酸而食腐C.民食魚而嗜咸D.民華食而脂肥【答案】C86、對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值最大的一般是（）。A.謹慎價值B.市場價值C.殘余價值D.快速變現價值【答案】B87、建立價格可比基礎中，統一付款方式是指（）。A.統一以人民幣表示B.統一用建筑面積C.統一采用單價D.統一折算為成交時點一次付清【答案】D88、以建筑物的各個獨立構件或工程的單位價格或成本為基礎來求取建筑物重新購建成本的方法稱作（）。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數調整法【答案】B89、某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運營費用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設收益年期無限。該寫字樓用地的價格為（）萬元。A.500B.750C.800D.1000【答案】C90、《素問·疏五過論》指出“嘗富后貧”可致A.“脫衛”病B.“脫營”病C.“失精”病D.“氣郁”病【答案】C91、不屬于房地產狀況調整的內容是（）。A.經濟狀況調整B.區位狀況調整C.實物狀況調整D.權益狀況調整【答案】A92、“陰者，藏精而起亟也；陽者，衛外而為固也”說明了A.陰陽互根B.陰陽互用C.陰陽對立制約D.陰陽相互轉化【答案】B93、某住宅小區附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區房地產價值貶損屬于（）。A.物質折舊B.功能折舊C.經濟折舊D.會計折舊【答案】C94、下列不屬于估價委托人的義務的是（）。A.根據自己的需要提出估價結果B.向估價機構如實提供其知悉的估價所需的資料C.協助估價師搜集估價所必要的資料D.對所提供的資料的真實性、合法性和完整性負責【答案】A95、報酬率的表達式為（）。A.投資回報／所投入的資金B.投資回收／所投入的資本C.（投資回報＋投資回收）／所投入的資金D.（投資回收－投資回報）／所投入的資本【答案】A96、明確估價基本事項主要包括明確估價目的、明確估價對象、明確價值類型以及（）。A.明確估價費用B.明確估價人員C.明確價值時點D.明確估價內容【答案】C97、價格指數中如果是以上一時期作為基期的，稱為（）。A.前期價格指數B.定基價格指數C.長期價格指數D.環比價格指數【答案】D98、某宗已抵押的收益性房地產，年潛在毛租金收入700萬元，空置和收租損失5萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費10萬元、保險費10萬元、管理費等30萬元，水電供暖費等40萬元，房地產稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，維修費和水電供暖費由承租人承擔，其他稅費均由出租人負擔。該房地產的年凈收益為（）萬元。A.485B.490C.585D.590【答案】D99、“……三陽脈衰于上，面皆焦，發始白……”是指A.男子，六八B.男子，七八C.女子，六七D.女子，七七【答案】C100、某出租的房地產的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置成本為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設該房地產的土地使用年限為無限年，則該宗房地產的現值為（）萬元。A.43B.112.5C.123.3D.150【答案】C多選題（共40題）1、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為25萬元B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為50萬元C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為90萬元D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為110萬元E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為117萬元【答案】C2、下列關于比準價格、積算價格和收益價格的表述中，正確的是()。A.在房地產市場比較成熟且處于正常狀態時，積算價格低于收益價格B.在房地產市場不景氣時，積算價格(未扣除經濟折舊)大大高于比準價格或收益價格C.在房地產市場存在泡沫的情況下，收益法測算的結果低于市場法測算的結果D.在房地產市場存在泡沫的情況下，收益價格大大高于積算價格E收益價格傾向于最高買價，積算價格傾向于最低賣價，比準價格傾向于成交價格【答案】BC3、在房地產估價活動中對房地產估價師的要求，正確的有（）。A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產估價師共同進行估價B.估價項目負責人應為注冊房地產估價師C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產估價師全程參與估價工作D.房地產估價師不得承接超出自己專業勝任能力的估價業務E.房地產估價師可以在非自己估價的房地產估價報告上簽名【答案】ABCD4、運用路線價法評估某路線價區段內標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調整的有（）。A.土地形狀B.容積率C.土地使用期限D.土地市場狀況E.土地開發程度【答案】ABC5、比較法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的（）。A.區位相近B.權利性質相同C.面積相等D.檔次相當E.建成年份相同【答案】ABD6、下列（）是按承重構件劃分的建筑物結構類型。A.鋼結構B.鋼筋混凝土結構C.塑料結構D.磚木結構E.磚混結構【答案】ABD7、下列關于交付估價報告的說法中，正確的有（）。A.交付估價報告是房地產估價的基本程序B.估價報告需經內部機構審核C.估價報告只能由委托人簽收D.在交付估價報告時，需在《估價報告交接單》上簽收E.估價報告交給委托人后，房地產估價程序即已結束【答案】ABD8、在評估市場價值時，應遵循的原則包括（）。A.獨立客觀公正原則B.謹慎原則C.合法原則D.替代原則E.最高最佳利用原則【答案】ACD9、下列關于收益法求取凈收益的說法，正確的有（）。A.凈收益包括有形收益和無形收益B.通常只有客觀收益才能用于估價C.運營費用包含房地產折舊額及其設備的折舊費D.應同時給出較樂觀.較保守和最可能的三種估計值E.空置和收租損失通常按照潛在毛租金收入的一定比例估算【答案】ABD10、下列影響房地產價格的因素中，屬于區位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、樓層C.周圍環境和景觀D.建筑規模E.外部配套設施【答案】ABC11、在求取凈收益中，運營費用包括（）。A.房地產保有環節的稅收B.房地產折舊費C.房屋保險費D.房地產抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務費【答案】AC12、下列房地產價格影響因素中，屬于房地產區位因素的有（）。A.稅收政策B.城市規劃調整C.環境狀況D.城市基礎設施狀況E.匯率【答案】CD13、根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產()時，便為最高最佳使用。A.與外部環境最協調B.達到規模遞增C.內部構成要素的組合最適當D.外部環境與內部因素相關聯E外部環境要素為最適當的組合【答案】AC14、在明確了估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，擬定估價作業方案，估價作業方案的內容主要包括()。A.擬采用的估價技術路線和估價方法B.擬調查搜集的資料及其來源渠道C.預計所需的時間、人力、經費D.估價作業步驟和時間進度安排E違約責任【答案】ABCD15、估價中的最高最佳使用具體包括()等。A.最佳用途B.最佳位置C.最佳規模D.最佳環境E最佳集約度【答案】AC16、長期趨勢法可以用于（）。A.推測、判斷房地產的未來價格B.預測收益法中未來的租金、空置率等C.市場法中對可比實例的成交價格進行房地產狀況調整D.比較、分析兩宗或兩類以上房地產價格的發展趨勢或潛力E.填補某些房地產歷史價格資料的缺乏【答案】ABD17、下列房地產中，屬于“干凈”的房屋所有權和出讓建設用地使用權的房地產的有（）。A.已設立了抵押權的房地產B.單獨所有的房地產C.共同所有的房地產D.房地產開發過程中各項手續齊全的房地產E.存在拖欠建設工程款的房地產【答案】BD18、下列房地產抵押估價活動中，符合估價行為規范的有（）。A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產抵押估價業務B.估價師要求估價委托人提供房地產權證復印件，同時查驗原件C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值D.估價師委托工程造價咨詢機構對估價對象的建安成本進行核算，并在估價告中說明E.估價師在提供估價報考之前征求貸款銀行對估價結果的意見【答案】ABD19、關于路線價法中選取標準宗地的說法，正確的有（）。A.應一面臨街B.土地形狀應為矩形C.臨街寬度與臨街深度之比應為1:1D.用途應為所在區段的代表性用途E.容積率一般設定為1.0【答案】ABD20、運用市場法時，估價人員根據基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎，主要包括()等。A.統一采用總價B.統一采用單價C.統一幣種和貨幣單位D.統一面積內涵E統一付款方式【答案】BCD21、在成本法中，直接成本利潤率的計算基數包括（）。A.土地成本B.建設成本C.管理費用D.銷售費用E.投資利息【答案】AB22、評估承租人權益價值時，收益法估價參數確定正確的有（）。A.收益期應為租賃合同剩余租賃期B.收益期應為經濟壽命減去租賃合同剩余租賃期C.凈收益應為合同租金減去運營費用D.凈收益應為市場租金減去運營費用E.凈收益應為市場租金減去合同租金【答案】A23、關于運用假設開發法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發完成后的房地產價值采用收益法測算）的說法，正確的有（）。A.可選擇自愿轉讓開發前提或被迫轉讓開發前提估價B.開發完成后的房地產價值可以是以房地產為主的整體資產價值C.收益法測算開發完成后的房地產價值時可采用投資者的預算收益測算D.后續開發的必要支出不應包括家具、設備等房地產以外財產的購置費用E.折現率應等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率【答案】ABC24、完好房的成新度可以有（）。A.六成B.七成C.八成D.九成E.十成【答案】CD25、下列房地產特性中，決定房地產需要專業估價的特性有（）A.獨一無二B.壽命長久C.供給有限D.價值量大E.保值增值【答案】AD26、以下屬于非正常交易的情況有（）。A.相鄰房地產的合并交易B.建設用地使用權出讓拍賣C.被迫購買的交易D.房地產涉案拍賣E.賣方負擔補交土地使用權出讓金【答案】ACD27、房地產估價實務中，估價假設和限制條件的內容應包括（）。A.房地產估價報告使用期限B.經實地查勘無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應專業鑒定的情況下，對房屋安全的合理假定C.對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項的合理假定D.因被征收人拒絕注冊房地產估價師進入被征收房屋內進行實地查勘，對估價對象內部狀況的合理假定E.為降低估價風險，對房地產市場狀況進行假定【答案】ABCD28、下列房地產估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。A.比較某項目在不同檔次商品房開發方式下的開發價值B.判斷某經營性房地產的未來運營費用水平C.預測某地區限購政策出臺后對房價的影響程度D.對可比實例進行市場狀況調整E.對房地產市場中出現的新型房地產的價格進行評估【答案】BD29、下列影響房地產價格的因素中，屬于區位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、樓層C.周圍環境和景觀D.建筑規模E.外部配套設施【答案】ABC30、某宗商用房地產于30年前建成，預計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎上減少2萬元，報酬率為8%，則（）。A.該房地產的收益價格為136.73萬元B.該房地產的收益價格為143.89萬元C.以第一年凈收益為依據采用凈收益乘數法估算收益價格，凈收益乘數為5.14D.該房地產的合理經營期限為15年E.該房地產的合理經營期限為20年【答案】BCD31、下列選項中屬于構筑物的有（）。A.辦公樓B.地下室C.道路D.水壩E.隧道【答案】CD32、對房地產的現狀價值進行評估時，應遵循的估價原則有（）。A.合法原則B.價值時點原則C.替代原則D.最高最佳利用原則E.謹慎原則【答案】ABC33、成本法主要適用于評估房地產的類型有（）。A.新開發的B.重新開發C.正在開發建設D.計劃開發建設E.危險房【答案】ABCD34、下列估價目的中，對已出租的房地產應考慮租約影響的有（）。A.房地產抵押估價B.房屋征收評估C.房地產轉讓估價D.房地產火災保險估價E.房地產司法拍賣估價【答案】ACD35、路線價法與一般的比較法的主要不同之處有（）。A.要做“交易情況修正”B.不做“市場狀況調整”C.先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產狀況調整”D.利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”E.是先對“可比實例價格”進行有關修正、調整，然后再進行綜合【答案】BCD36、在房地產估價活動中對房地產估價師的要求，正確的有（）。A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產估價師共同進行估價B.估價項目負責人應為注冊房地產估價師C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產估價師全程參與估價工作D.房地產估價師不得承接超出自己專業勝任能力的估價業務E.房地產估價師可以在非自己估價的房地產估價報告上簽名【答案】ABCD37、運用假設開發法估價的效果，還要求有一個良好的社會經濟環境，不包括（）。A.穩定.具可預見性及透明的房地產政策B.一套統一.嚴謹及健全的房地產法規C.一個較多公平交易的房地產信息資料庫D.一個公平競爭的市場環境E.一個有較長歷史.連續.全面及開放的房地產信息資料庫【答案】CD38、比較法中實物狀況比較、調整的內容包括（）。A.環境B.地形地勢C.外部配套設施D.建筑設施設備E.建筑物裝飾裝修【答案】BD39、對帶租約的房地產進行估價，應考慮租約對價值產生影響的有（）。A.房地產抵押估價B.房地產司法拍賣估價C.房屋征收補償估價D.房地產轉讓估價E.房地產火災險投保估價【答案】ABD40、估價所需資料主要包括下列（）。A.反映估價對象狀況的資料B.估價對象及同類房地產的交易.收益.成本等資料C.對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料D.對房地產價格有普遍影響的資料E.建筑物建造階段工程監理資料【答案】ABCD大題（共20題）一、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業費用：3600×8%=288（萬元）；二、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統功能落后，必須更換，舊系統已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區域剛有一化工廠建成投產，區域環境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現值。【答案】三、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發法方案一：（從舊廠房到批發市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）四、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。【答案】假設開發法方案一：（舊廠房-批發市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網（），正保遠程教育旗下品牌網站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元五、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發法方案一：（從舊廠房到批發市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）六、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】七、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。八、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優先受償款＝未設立法定優先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）九、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優先受償款＝未設立法定優先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）一十、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業費用：3600×8%=288（萬元）；一十一、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。【答案】（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）一十二、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統功能落后，必須更換，舊系統已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區域剛有一化工廠建成投產，區域