2022-2023年度房地產估價師之開發經營與管理易錯題庫與答案

單選題（共54題）1、在項目財務評價中，動態投資回收期(Pb)與基準回收期(Pc)相比較，如果()，則開發項目在財務上是可以接受的。A.PB小于或等于PCB.PB等于PC.PB小于PCD.PB大于PC【答案】A2、制定物業管理計劃的基礎是（）的目標。A.政府B.物業管理機構C.業主D.租戶【答案】C3、投資機會研究中的主要內容有地區情況、經濟政策、勞動力狀況、（）等。A.規劃設計方案B.投資估算C.資源條件D.投資權益【答案】C4、房地產開發活動可以從（）兩個方面進行考察。A.物質形態與貨幣形態B.投資資金量和預期收益率C.出租、出售或經營狀態D.資金流通方式與對策【答案】A5、工程成本控制的主要對象是主要費用中的（）。A.人工費用B.固定費用C.變動費用D.材料費用【答案】C6、某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12%，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31【答案】B7、從某房地產投資項目的資產負債表上，我們可以得到如下項目信息：負債合計為3000萬元，資產合計為5000萬元，流動資產和流動負債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元。則該房地產投資項目的速動比率為()。A.167%B.80%C.200%D.60%【答案】B8、在市場經濟條件下，物業租金水平的高低主要取決于（）。A.物業出租經營成本B.同類型物業市場供求關系C.物業出租稅費水平D.業主希望的投資回報率【答案】B9、（）是指報告期內房地產價格變化率與交易變化率的比值。A.房地產價格指數B.量價彈性C.住房市場指數D.消費者心理指數【答案】B10、下列關于物業經營中現金流的表達方式，正確的是（）。A.稅前現金流＝有效毛收入－經營費用B.稅前現金流＝有效毛收入－抵押貸款還本付息C.稅后現金流＝稅前現金流－所得稅D.稅后現金流＝稅前現金流－準備金－所得稅【答案】C11、某筆貸款按月、季、半年計息的利息總額分別為I1、I2、I3，下列關系中正確的是（）。A.I3＞I2＞I1B.I2＞I3＞I1C.I1＞I3＞I2D.I1＞I2＞I3【答案】D12、在項目財務評價中，動態投資回收期(Pb)與基準回收期(Pc)相比較，如果()，則開發項目在財務上是可以接受的。A.PB小于或等于PCB.PB等于PC.PB小于PCD.PB大于PC【答案】A13、下列關于定額計價方式與工程量清單計價方式差別的表述中，正確的是（）。A.定額計價方式采用綜合單價形式，工程量清單計價方式采用總價形式B.定額計價方式投標一般采用合理低價中標法，工程量清單計價方式投標一般采用百分制評分法C.定額計價方式是一種市場定價模式，工程量清單計價方式是一種政府定價模式D.定額計價方式是在發出招標文件后編制工程量清單，工程量清單計價方式是在招標前由招標人編制工程量清單【答案】D14、先近似估算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資，這種估算方法稱為（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標估算法【答案】C15、下列不屬于在進度管理中應關注的因素的是（）。A.材料設備的供應問題B.勞動力心理素質C.設計變更D.氣象條件【答案】B16、現金流量表可以用來進行房地產開發項目的（）分析。A.財務盈利能力B.清償能力C.資金平衡情況D.營運能力【答案】A17、債務資金籌措的主要渠道有信貸資金和()。A.自有資金B.企業資金C.預售期房D.債券融資【答案】D18、對一個計算周期為20年的房地產置業投資項目進行現金流分析時，若折現率始終為一個常數，那么該折現率（）。A.包含了對通貨膨脹的補償B.不包含對通貨膨脹的補償C.沒有實際意義D.不能直接用于財務評價【答案】B19、能夠反映企業或項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的長期償債能力指標是（）。A.流動比率B.償債備付率C.利息備付率D.資產負債率【答案】D20、某房地產投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權益資本為2500萬元，經營期內的年平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為()。A.12%B.32%C.24%D.30%【答案】B21、國際上物業管理行業的專業資格，是（）。A.注冊物業管理員B.注冊物業管理經理C.注冊物業管理師D.高級物業管理師【答案】B22、同區域、同類型、同檔次的不同房地產的市場價值不同，主要是因為房地產市場具有（）。A.保值性B.增值性C.異質性D.弱流動性【答案】C23、下列不屬于管理費用的是（）。A.管理人員工資B.職工教育經費C.戶外發布會D.技術開發費【答案】C24、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產價值()。A.下降B.上升C.不變D.不能確定【答案】B25、在正式申請竣工驗收之前，開發商要對項目進項初步檢查。檢查后由（）列出質量缺陷清單。A.開發商B.承包商C.監理工程師D.使用單位【答案】C26、某承租人的基礎租金為5萬元/月，如果營業額的10%作為百分比租金，當其月營業額超過()萬元時，才對超過部分的營業額收取百分比租金。A.50B.60C.70D.80【答案】A27、對于同一個房地產投資方案，其動態投資回收期（Pb）與靜態投資回收期（Pb′）的關系是（）。A.Pb＜Pb′B.Pb≤Pb′C.Pb＝Pb′D.Pb＞Pb′【答案】D28、下列風險中無法在投資組合內部被分散或抵消的是（）。A.收益現金流風險B.未來運營費用風險C.匯率風險D.時間風險【答案】C29、方案經濟比選中決策準則包括三個原則，不應包括的原則是（）。A.最低可接受收益率原則B.不行動原則C.備選方案差異原則D.最高可接受收益率原則【答案】D30、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業主發生了分歧，后經測量得出以下數據：出租單元內使用面積為35m2，外墻面積為7m2，單元間分隔墻面積為10m2，公攤面積為5m2，那么，可出租面積應為()m2。A.48.5B.49C.51D.45.5【答案】A31、市場條件下，物業租金水平的高低主要取決于（）。A.物業出租經營成本B.業主希望的投資回報率C.通貨膨脹率D.同類物業的市場供求關系【答案】D32、下列資金中，屬于資本金現金流量表中現金流出的是（）。A.回收固定資產余值B.開發建設投資C.長期借款D.凈轉售收入【答案】B33、某承租人的基礎租金為5萬元/月，營業額的10%作為百分比租金，如果其在一個月內的營業額為150萬元，則其應支付的租金為()萬元。A.20B.15C.35D.50【答案】B34、下列房地產經營模式中，現金流出不包括“運營成本”的是（）。A.購買-更新改造-出售B.購買-持有出租-出售C.開發-持有出租-出售D.購買-更新改造-出租-出售【答案】A35、如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產投資市場相對于整個投資市場的系統性市場風險系數為0.23，則按資本資產定價模型計算出的房地產投資折現率是（）。A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%【答案】A36、下列報表中，不屬于房地產開發項目財務報表中基本報表的是（）。A.資本金現金流量表B.財務計劃現金流量表C.利潤表D.借款還本付息表【答案】D37、某知名房地產開發企業按高于市場上同類物業的價格對其開發的房地產項目進行定價，這種定價方法是（）。A.領導定價法B.挑戰定位C.隨行就市定價法D.價值定價法【答案】A38、下列關于過熱與房地產泡沫的說法，不正確的是（）。A.過度開發和房地產泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發反映市場上的供求關系，而房地產泡沫則反映市場價格和實際價值之間的關系B.房地產過度開發比房地產泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落C.當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段，而出現過度開發的現象時，市場已經開始下滑了D.過熱表現為投資者基于土地開發利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產泡沫則表現為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發，通常表現為增加現期的購買與囤積，以待價格更高時拋出【答案】B39、從市場營銷的角度出發，一些甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、青年公寓市場等是按照（）。A.房地產的用途和等級劃分的B.房地產的交易方式劃分的C.目標市場細分的D.房地產購買者目的劃分的【答案】C40、個人住房貸款包括商業性住房貸款和()兩種類型。A.企業住房貸款B.等額本金方式C.政策性住房抵押貸款D.等額本息方式【答案】C41、已知某投資項目折現率為11%時，凈現值為1700萬元；折現率為12%時，凈現值為－870萬元。則該投資項目的內部收益率是（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.95%【答案】C42、對房地產開發項目，不出現在項目投資現金流量表中的是（）。A.銷售收入B.開發建設投資C.營業稅金及附加D.借貸本金償還【答案】D43、2016年末，某市住房總量為4000萬m2，其中經濟適用住房400萬m2，商品住房2750萬m2，同期住房空置量為750萬m2，其中經濟適用住房空置量為150萬m2，商品住房空置量為250萬m2，則該市2016年末的經濟適用住房空置率是（）。A.9.1％B.12.7％C.18.7％D.37.5％【答案】D44、下列房地產市場指標中，屬于市場監測與預警指標的是（）A.吸納周期B.城市居民消費價格指數C.住房價格合理性指數D.房地產價格指數【答案】C45、房地產開發項目施工現場的安全由（）負責。A.建筑施工企業B.監理企業C.房地產開發企業D.施工合同中規定的單位【答案】A46、假設某段時間內房地產業的預期收益率為15%，國債的投資收益率為10%，市場整體的平均收益率為20%，則房地產業的系統性市場風險系數是()。A.0.25B.0.50C.1.5D.2.00【答案】B47、某房地產開發項目的銷售利潤為6540萬元，銷售利潤率為24%，項目的銷售稅費為銷售收入的5.5%，該項目的成本利潤率是（）。A.18.50%B.22.68%C.31.58%D.34.04%【答案】D48、房產用地面積測算時，需計入用地面積的是（）。A.公共使用的排水溝B.市政道路C.權屬不明的巷道D.房屋占地面積【答案】D49、直接投資的特點是（）。A.資金所有者和資金使用者不能分離B.資金所有者和資金使用者分離C.不能直接干預和有效控制其投資資金的運用狀況D.在資產的經營管理上不直接體現投資人的意志【答案】A50、下列風險中無法在投資組合內部被分散或抵消的是（）。A.收益現金流風險B.未來運營費用風險C.匯率風險D.時間風險【答案】C51、某開發項目的成本利潤率為80%，開發周期為4年，則該項目的年成本利潤率（）。A.等于20%B.大于等于20%C.小于20%D.小于等于20%【答案】B52、某家庭向銀行申請了一筆數額50萬元、期限20年、年利率6%的個人住房抵押貸款，若以等額還本利息照付的方式按月還款，則其最后一個月的還款金額為（）元。A.2093.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33【答案】A53、房地產開發項目單項工程驗收的組織者是（）。A.項目施工單位B.項目設計單位C.房地產開發企業D.產品質量監督部門【答案】C54、在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標×建筑面積，屬于（）。A.單元估算法B.概算指標法C.單位指標估算法D.工程量近似匡算法【答案】B多選題（共14題）1、在下列房地產投資行為中，體現房地產置業投資特點的是()。A.買地——建房——賣房B.買房——經營C.買房——出租——轉售D.買房——出租E買地——開發——轉讓【答案】BCD2、在房地產投資項目可行性研究中，調查研究主要是從市場調查和資源調查兩方面進行。其中市場調查的主要內容有（）。A.競爭能力B.房地產市場供需C.價格D.環境保護E.外圍基礎設施【答案】ABC3、房地產景氣循環的主要原因包括（）。A.生產者與消費者心理因素的影響B.生產時間落差.季節性調整.總體經濟形勢C.市場信息充分D.政策因素E.制度因素【答案】ABD4、收益性物業管理中的運營費用可以包括下列（）。A.租金收入B.保證金C.固定資產折舊D.人工費E.公共設施設備日常維修費【答案】CD5、可貸資金利率理論認為（）。A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構成B.可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業儲蓄和政府儲蓄構成C.利率是由貨幣的供給與需求決定的D.可貸資金的需求函數是利率的遞增函數E.可貸資金的供給函數是利率的遞增函數【答案】AB6、房地產開發企業的營業成本主要包括（）。A.土地轉讓成本B.管理費用C.配套設施銷售成本D.商品房銷售成本E.房地產出租經營成本【答案】ACD7、以下說法中，錯誤的是（）。A.張某和王某合作完成一款軟件，他們可以約定申請專利的權利只屬于張某B.張某和王某共同完成了一項發明創造，在沒有約定的情況下，如果張某要對其單獨申請專利就必須征得王某的同意C.張某臨時借調到某軟件公司工作，在執行該公司交付的任務的過程中，張某完成的發明創造屬于職務發明D.甲委托乙開發了款軟件，在沒有約定的情況下，由于甲提供了全部的資金和設備，因此該軟件著作權屬于甲【答案】D8、相對于債務融資，權益融資的特點有（）。A.需到期償還B.無需還本付息C.稅收負擔輕D.共擔投資風險E.共享投資利潤【答案】BD9、房地產開發項目策劃的主要工作內容有()。A.開發內容和規模的分析與選擇B.評價方案構造C.區位分析與選擇D.開發時機的分析與選擇E融資方式的分析與選擇【答案】ACD10、下列選項中，不屬于職務發明創造的是()。A.王明在單位從事計算機設計工作，開發設計出一種新產品B.李洋大學畢業后在單位銷售部門工作，后由于單位技術開發部門人手較緊，李洋被暫調到技術開發新產品，兩周后，李洋開發出一種新產品C.王師傅為某機械廠金屬材料倉庫管理員。1996年7月退休后，王師傅潛心鉆研，于1997年6月發明創造出一種焊接高碳鋼的新方法D.王老師是某大學以致用金相實驗室研究員。王老師與校辦工廠合作，利用實驗室中金相顯微鏡、光電顯微鏡等尖端設備，發明創造出一種性能優越的金屬材料【答案】C11、關于流動性偏好利率理論的說法，正確的有（）。A.利率是由儲蓄和投資決定的B.利率是由貨幣的供求決定的C.利率是由可貸資金的供求決定D.利率是在商品市場和貨幣市場同時達到均衡時形成的E.貨幣供給是外生變量，由央行決定，無利率彈性【答案】B12、金融機構進行項目貸款審查時，要進行（）等工作。A.客戶評價B.貸款銀行評價C.項目評估D.擔保方式評價E.貸款綜合評價【答案】ACD13、現代營銷戰略的核心又可以稱為STP營銷，具體包括（）。A.市場分析B.目標市場選擇C.市場細分D.市場定位E.市場調查【答案】BCD14、下列關于變形縫的做法，表述正確的是（）。A.伸縮縫要從基礎頂面開始，將墻體、樓板、屋頂全部斷開B.屋頂部分也需另做伸縮縫C.伸縮縫只設在墻、樓地面、屋頂上，基礎不設縫D.沉降縫則從屋頂到基礎，全部構件部位均需設縫分開E.防震縫與沉降縫結合設置時，基礎不應分開【答案】ACD大題（共2題）一、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規模大小：一般地說，總價值越大、規模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區位：一般地說，處于越偏僻、越