房地產(chǎn)評估培訓(xùn)房地產(chǎn)評估第一節(jié)

房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)房地產(chǎn)價格第三節(jié)房地產(chǎn)評估的成本法第四節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法第五節(jié)房地產(chǎn)評估的市場法第六節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法第一節(jié)

房地產(chǎn)評估概述

一、房地產(chǎn)的特性土地的特性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)市場的特性。（一）土地特性1、土地的自然特性（1）數(shù)量的有限性（不可再生性）供給缺乏彈性（2）位置的不可移動性（3）效用的持久性→價格具上升趨勢（4）效用的差異性（不可替代性）決定決定2、土地的經(jīng)濟特性（1）用途的多樣性（2）供給的稀缺性（3）經(jīng)濟地理位置的可變性（4）可壟斷性（二）房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特性1、位置固定性2、使用長期性3、投資大量性4、保值增值性5、受政策面因素影響較大（三）房地產(chǎn)市場的特征1、房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性2、交易的復(fù)雜性3、房地產(chǎn)市場供給對需求變化的反應(yīng)遲緩（供給彈性小于需求彈性）二、房地產(chǎn)評估的原則1、合法原則2、最佳使用原則3、房地綜合考慮原則4、區(qū)域及地段原則三、房地產(chǎn)評估的程序（一）接受委托，明確評估的基本事項1、明確評估對象2、明確評估目的3、明確評估基準(zhǔn)日4、明確評估報告提交日期（二）制定評估作業(yè)計劃和技術(shù)方案（三）現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料（四）評定估算，給出評估結(jié)果并撰寫評估報告第二節(jié)房地產(chǎn)價格一、房地產(chǎn)價格的特性由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的，因此它們價格特征也不同。土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動產(chǎn)物，因此其價格是地租的本金化；而建筑物是勞動產(chǎn)物，其價格可由生產(chǎn)成本和利潤構(gòu)成。此外，在我國，地價是指土地使用權(quán)價格，而房價一般是指所有權(quán)價格。在房地產(chǎn)價格中，土地的價格是起決定性作用的，因此了解土地價格的特性很重要。土地價格的特性主要有：1、地價是地租的資本化2、地價主要由需求方?jīng)Q定3、地價呈不斷增長趨勢4、地價與土地用途相關(guān)（受政策影響）5、地價具有個別性土地價格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價格特征。二、我國土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價格體系（一）我國土地權(quán)屬類型在我國實行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級市場交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。1.根據(jù)國家規(guī)定：但二者的地位并不平等，農(nóng)村集體所有的土地不能直接出讓其使用權(quán)，需由國家征用后，再出讓。土地使用權(quán)屬無形資（對物產(chǎn)權(quán)），其價值取決于其載體——土地的特性和條件。前者是指以無償?shù)姆绞将@得的土地使用權(quán)。其權(quán)益與后者不同，主要有：無使用權(quán)年限規(guī)定；不可單獨轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。2.土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種方式。有最高年限規(guī)定：居住七十年，工業(yè)五十年，文、教、科、衛(wèi)、體五十年，商業(yè)等四十年，綜合或其他五十年。出讓土地使用權(quán)權(quán)益：可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)使用期限屆滿，土地使用者可申請續(xù)期，否則國家將無償收回土地使用權(quán)。（二）我國土地使用權(quán)價格體系

1、基準(zhǔn)地價城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價2、標(biāo)定地價在基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上，確定的具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價格。3、出讓底價是政府在出讓土地使用權(quán)時，根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情等因素確定的待出讓宗地在某個時點的最低價。4、轉(zhuǎn)讓價格土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)出售或租賃。5、其他價格上述1～3屬土地一級市場價格，由政府壟斷定價。4～5屬土地二級市場價格，由市場競爭決定價格。二、房地產(chǎn)價格分類（一）土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格（二）總價格、單位價格、樓面地價樓面地價＝土地總價格÷建筑總面積樓面地價＝土地單價÷容積率例題7、投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單價為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟？三、影響房地產(chǎn)價格的因素（一）一般因素1、社會因素2、經(jīng)濟因素3、政策因素（二）區(qū)域因素1、商業(yè)繁華度2、道路通達(dá)度3、交通便捷度4、設(shè)施完善度5、環(huán)境質(zhì)量狀況對于不同性質(zhì)的區(qū)域，以上因素的影響程度會略有區(qū)別。（三）個別因素

指影響具體一宗房地產(chǎn)價格的因素，具體可分為影響土地的個別因素與影響建筑物的個別因素。

1、影響土地價格的個別因素2、影響建筑物價格的個別因素第三節(jié)房地產(chǎn)評估的成本法一、基本思路及基本公式評估值＝重新購建價格－損耗因為是從成本耗費的角度評估房地產(chǎn)價值，因此，首先需了解房地產(chǎn)的價格構(gòu)成。二、適用范圍主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；以及無需計算損耗的新建房地產(chǎn)。值得注意的是土地的價格主要由其效用決定，而非成本，因此成本法在評估土地價值時，其應(yīng)用范圍受到限制，尤其是商業(yè)用地。但是單純評估建筑物價格時，成本法較適宜。三、新開發(fā)土地評估中成本法的操作步驟（1）新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)費+管理費用+投資利息+稅費+開發(fā)利潤（2）土地價格＝土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益（一仍）估墨算取禮得待拐開發(fā)蛙土地轉(zhuǎn)的成蒜本取決標(biāo)于土援地使條用權(quán)崗是如乏何取口得的有。是設(shè)劃撥扁還是重支付撓出讓墨金；而是從棄農(nóng)村悅?cè)〉眯恋負(fù)羰褂妹駲?quán)還歪是從晝城鎮(zhèn)擺取得命土地監(jiān)使用稼權(quán)。1、紙從農(nóng)瓣村取咬得土瓶地（1際）國調(diào)家征凡用集制體土滴地而旋支付衫給農(nóng)禁村集耐體經(jīng)乓濟組裁織的狠費用厚，包括：康土地示補償短費、供地上兵附著正物和植青苗獨補償滿費及忘安置喚補助犁費。（2宜）支繪付給彎政府駱的土謙地使裕用權(quán)皂出讓達(dá)金。2、狀從城拴鎮(zhèn)取呢得土確地（1坐）為雞取得宵已利康用城艘市土縣地而臣向原冰土地乏使用抹者支同付的奇拆遷留費用倍。（2腔）支紋付給她政府村的土積地使蓮用權(quán)補出讓出金。（二痰）估昏算土飼地開牢發(fā)成茫本1、拔基礎(chǔ)棵設(shè)施腹建設(shè)螞費2、公蓋共配蕉套設(shè)才施建扭設(shè)費（三腸）估債算管求理費熄用（四黑）估霉算投就資利腔息注意削：（1撲）無如論是忌自有勸資金經(jīng)，還猜是借每入資泳金均西應(yīng)計碌算利姑息；（2殿）計求息基弊礎(chǔ)＝銅土地市取得榮成本浴+土屢地開殼發(fā)成鬼本+仔管理愁費（3嗚）根疤據(jù)開惹發(fā)時移間分挖別計違算土羅地取瓶得費旱與開吧發(fā)費索的利葉息。都若開溪發(fā)費潔是均汪勻投挽入，毯則按響資金旁投入疾時間儉的一拾半計蔬息。（五然）估詞算稅臥費（六厭）估并算投估資利愧潤利潤家率的揮基數(shù)做可以扛是土畫地取怒得費滲和土國地開嬸發(fā)費狐（包礦括管視理費診用）呆，也可仆以是輩開發(fā)愛后土脈地的炭地價藍(lán)。*注筋意所平用利穿潤率疲的內(nèi)騾涵。（七口）土涌地增腳值收鉤益的送確定[例惱題]某地懸塊面戲積為比80洞,0霧00顛平方攪米，體是通轎過城拜鎮(zhèn)土代地出校讓而女取得碑的，師出讓擋金為芳20迫萬元爸/畝冠，拆邊遷費屑30潔萬元盒/畝雨，開微發(fā)費望3億祝元/專平方次公里閉，其伶他費雪用（茫包括扒稅費哭）5軌萬元財/畝講，土謊地開展發(fā)周僅期為販兩年肢，第達(dá)一年存投入去開發(fā)才費占凈總開銷發(fā)費眠的4饑0%叫，目呆前市鎮(zhèn)場上日地產(chǎn)誼開發(fā)勁的投許資報辨酬率楊為1嚴(yán)0%束，銀宗行貸純款利痛率為辭6%班，試蛙評估恢該土附地經(jīng)器開發(fā)湯后的拿價格鑒。1、友估算崖土地旗取得旺成本土地棗取得豎成本歪＝出婦讓金詠＋拆渣遷費＝2早0＋膨30漏＝5撞0萬桑元/引畝＝赤75幻玉0元都/平鐘方米2、窯估算值土地準(zhǔn)開發(fā)猴成本土地疊開發(fā)悔成本疑＝開機發(fā)費澡＋其女他費牧用＝3戰(zhàn)億元茫/平喉方公鞠里＋饑5萬附元/利畝＝3祖00策元/哭平方項米＋牌75談元/糾平方視米＝3輕75倉元/肚平方坡米3、釣估算畢投資隔利息假定涉土地闖取得虜成本臭一次粥性投他入，甩因計白息期支為兩宴年，賺土地愿開發(fā)蓄成本博分階風(fēng)段均閘勻投優(yōu)入，鐵則：投資弱利息啦＝7杏50站×[助（1塑＋6育%）2－1制]＋責(zé)37雙5×淺40妹%×聽[（朝1＋冷6%傅）1.僚5－1恒]＋腹37豆5×狂60悅%×被[（股1＋剛6%娘）0.量5－1惕]＝9嫌2.喬70挖＋1野3.婚70費＋6鉛.6咽5＝1插13丙.0主5元妙/平則方米4、槳估算閃開發(fā)勤利潤開發(fā)繁利潤雖＝（胖75沖0＋晴37扒5）劍×1隊0%＝1餃12剝.5籮元/株平方萬米5、儲計算襖土地沒價格土地辛單價府＝7挨50畏＋3寫75腎＋1攔13版.0扁5＋投11攝2.蝦5＝1羨,3喉50烘.5眉5元盞/平站方米土地身總價為＝1上,3移50或.5培5×頌80餓,0干00眼＝1攜08吵,0刃44京,0給00失元即該蒙地塊危經(jīng)開手發(fā)后弄的價德格為橫10糊8,遠(yuǎn)04容4,趕00邀0元朋。四、鞏新建掠房地折產(chǎn)評們估的液操作應(yīng)步驟新建劑房地拋產(chǎn)價平格＝竿土地堡取得聯(lián)成本票+土怖地開擴發(fā)成嬌本+徑建筑題物建恰造成舞本+管理繼費用員+投旁資利萌息+炕銷售心稅費波+正備常利閃潤新建丘建筑僵物價足格＝鐵建筑逝物建去造成枝本+拉管理故費用傘+投驗資利萌息+蒙銷售緣瑞費用話+開發(fā)弱利潤（一搜）估燥算土瓦地取若得成他本（二鳳）估歪算土初地開府發(fā)成兼本與砍建筑榆物建墾造成叛本（富開發(fā)被成本晃）1、轎勘察肺設(shè)計感和前蒼期工碰程費2、溉基礎(chǔ)黃設(shè)施鍵建設(shè)碑費3、萬建安由工程印費4、卷公共蝕設(shè)施華建設(shè)惠費5、桂開發(fā)歌過程秧的稅古費及宗其他掉間接農(nóng)費（三華）估繪算管辟理費咐（可婦并入否“（圾二）藥”計欺算）（四豆）估漁算投堪資利聚息（五咱）估蜓算銷座售稅遭費1、鼠銷售略費用2、漂銷售顧稅金泄及附拿加3、吃其他介銷售孕稅費（六企）估巖算開傻發(fā)利襖潤五、拘舊房貸地產(chǎn)范運用厘成本槐法評烈估的追操作撈步驟舊建弊筑物店價格抵＝建捉筑物洽的重于置成黨本－蠢建筑跨物損液耗與新建建房賽地產(chǎn)奸不同產(chǎn)，舊瓣房地勻產(chǎn)評選估首駕先需唱估算遠(yuǎn)在評華估基珠準(zhǔn)日絞重新臺購建社與被暖估房周地產(chǎn)殖功能布相同素的、框處于惜全新等狀態(tài)漂下的脂房地羅產(chǎn)的掛全部牽合理喂成本馳，即酷重置駛成本堂，然好后估消算舊幟有房載地產(chǎn)形的損澡耗。（一臺）估張算重懶置成束本1.可采欠用房遭地分休估的蜓方式土地逆的重們置成張本不田一定醫(yī)采用線成本熄法，榜也可身采用熱市場法，臭因為梯成本漠法較灰適合沒新開脆發(fā)的怕土地境。這里駱主要以是估敏算建芹筑物允的重第置成麥本。2.注意霧兩種英重置悉成本(1視)、券復(fù)原瘦（R損ep成ro場du代ct縫io蹈n東co映st補）(2遠(yuǎn))、仿更新謹(jǐn)（R半ep易la污ce浩me朝nt居c族os重t）在實饅踐中品，評義估人否員較器多使蹲用更頸新重開置成存本。3.建筑莊物重忽置成爽本的污求取選方法素一般虧有兩寶種：(1優(yōu))直勁接法根據(jù)本待估霉建筑恨物各許構(gòu)成愚部分統(tǒng)所使聽用的記材料倘的種無類、退品級屢數(shù)量冒及所明需人壤工的蝦級別萄和數(shù)茅量等作，以民建筑千物所骨地區(qū)璃在評鮮估基卵準(zhǔn)日雅的各絕種單另價為貼基礎(chǔ)萄，計硬算出研工程斥直接包費，悼再加撓上工捷程間陸接費燦及適添當(dāng)?shù)恼境邪鼘由汤粷櫤缶帲嬓嗡愠錾龢?biāo)準(zhǔn)增建造含費，杏再進(jìn)諒一步貨加上瓶發(fā)包梨人直事接負(fù)臺擔(dān)的株附加反費后鐵算出榴重新史建造干價格血。（2墾）間罪接法指在哀近鄰朱地區(qū)糕或同慚一供妹應(yīng)范置圍內(nèi)佩的類綢似地宮區(qū)中療，尋館找與醒待估平建筑匠物相酬類似療的新冠建筑雅物的執(zhí)實際篩總造廢價及深各構(gòu)灑成部忌分的稠明細(xì)庸價，臘以此血為基霧礎(chǔ)，蔽經(jīng)適猾當(dāng)修誰正后只求取波重新宵建造確價格齒。實噴際估鞏算中于，通戲常經(jīng)庫過分輸析、撇測算劈燕和修繁正，篇得出止新建才筑物拒每平避方米螺建筑傷面積和的標(biāo)臘準(zhǔn)造超價，倍再乘繼以待樓估建黃筑物認(rèn)的總擾面積解。（二哄）估杏算損麗耗1、演估算歲土地眉的損謝耗土地蜻損耗眾率＝掙已使止用年等限/墓法定嚷使用用年限2、投估算非建筑言物的城損耗有形希損耗睜（理匹化因廢素）無形較損耗狡（社偏會經(jīng)涂濟因界素）（1投）耐搬用年嫩限法每（使晚用年只限法郵）如果藍(lán)在耐壘用年怨限內(nèi)堂每年獨的折遙舊額代相等浩，則囑建筑父物每扣年的折搞舊為冒：例：乳某建解筑物嫩建筑罪面積美為3傅20姜m2，重頑置價賀為2儲50農(nóng)0元重/m2，耐支用年愉限為共40麗年，欄已使擾用7徒年，概殘值撞率為尚4％趴。試寺用耐昏用年拍限法武估算糊（定嚷額法茅）其巧現(xiàn)值棵。V＝五80置00敵00飼－1堪92懲00朽×7乖＝6岡65揮60姑0（腳元）非生微產(chǎn)用姥房的她耐用豪年限亦和殘縮慧值率鋼筋曠混凝鑰土結(jié)輕構(gòu)：凡6造0年遣，0敵％磚混畝結(jié)構(gòu)社一等芹：醬50長年，摧2％磚混始結(jié)構(gòu)澤二等礎(chǔ)：糕50封年，腰2％磚木透結(jié)構(gòu)缸一等戲：物40襪年，腐6％磚木摧結(jié)構(gòu)荒二等已：翁40偷年，冠4％磚木逼結(jié)構(gòu)敗三等紡：焰40濤年，刺3％簡易紡結(jié)構(gòu)恐：凱1子0年抓，0見％耐用么年限仆＝建些筑物耀已使擴用年民限+籌尚可紀(jì)使用愚年限（2增）打嘩分法嫩（觀跨察法湯）成新會率＝煩結(jié)構(gòu)局部分謎合計磨得分漿×G煌+裝敘修部僚分合呈計得塑分×菠S+淹設(shè)備舟部分洞合計精得分盤×B不同籮結(jié)構(gòu)京類型軌房屋拔成新段率評火分修動正系壞數(shù)庫

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B單層0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三層0.80.10.10.60.20.20.70.20.1

四至五層0.750.120.130.550.150.3

六層七層以上0.80.10.1

例題某鋼憐筋混鞠凝土悟5層吃框架緞樓房生，經(jīng)什評估份人員納現(xiàn)場柏打分黨，結(jié)譽構(gòu)部葵分8撐0分，擔(dān)裝修兇部分懇70段分，拒設(shè)備扔部分同60著分。令再經(jīng)燈查表績得出拉修正燒系數(shù)境C＝0.懷75菌，S罰＝0閱.1傷2，卻B＝奮0.橋13雀，成新末率＝菠（8斥0×冠0.歸75溉+7音0×竊0.舞12質(zhì)+6晝0×煩0.啊13籃）÷伏10紛0×蠢10變0％匙＝7蕩6.撥2％在實鞠踐中瓶，也戲往往捧將年猛限法擠和打旱分法盜得出萌的結(jié)巧論加播權(quán)平刃均，援得出檢成新谷率。對于臺一些撒平面叢布置限不合熱時宜遍、設(shè)逝備落加后、勾式樣須過時哄的建懇筑物短，還陽應(yīng)考程慮其振功能云性貶連值因市素。泳可以腸在成蛛新率餡確定蘭的基截礎(chǔ)作洞適當(dāng)授減價牽修正個。例題某套過住宅衛(wèi)重新燃建造在價為攜30崇00寧00怖元，專經(jīng)對棕其結(jié)鳥構(gòu)、樣裝修圍和設(shè)察備三大部汪分的通各具柳體項周目觀寄察，耍確定射其成渠新率樸為8預(yù)0％役，但弄該住墨宅廳臺小且暗，墓廚房凍和衛(wèi)拐生間蹄均小偷，光棄線亦釋不足竄。經(jīng)棄分析乎和估礎(chǔ)測，債決定焦在成靜新率的墊基礎(chǔ)最作1挺0％洞的減繩價修松正。V＝30傻00吉00×80％×塌（1－10％）趨＝30義00鉛00×72％＝21愚60碰00（元送）第四斗節(jié)謝房北地產(chǎn)鄉(xiāng)豐評估錫的收傭益法一、溪基本罩思路怖及步悉驟無限看期：槽房地逝產(chǎn)價靠格＝雪純收偏益/松資本核化率蚊（1以）有限吩期：振（地2）a－旨年純話收益r－顆折現(xiàn)宣率二、世適用頌范圍有收貴益的欲房地才產(chǎn)，隨不適猛宜公漠益性奪房地覆產(chǎn)。三、今各參過數(shù)的沃估算（一倒）凈妻收益除去望各種推費用炊后的善收益肥，必陽須是掠客觀插收益絮，而盼非實努際收蛇益。座因此廊需通繼過計捷算客至觀總歐收益舞和客程觀總割費用政來獲敗取。＝＝（二蛾）資驕本化沫率實質(zhì)揮：房系地產(chǎn)促投資垮的報咬酬率室（收浸益率巡壽）。凈收惹益潛在志收入空置田等造窮成的足收入潮損失營運柏費用有效千毛收雷入營運徐費用△求取芒方法美：1、鋒收益蜘與售禾價比念法（司市場盯法）尋找捕相類主似的票交易似案例幅，通尾過交延易案排例的礦純收呈益與騙價格東的比址例獲癢取資課本化幻玉率，嘩至少塌三個約交易穿案例疲。2、固累加霉法＝扯+資本屑化率絲式的種翁類：澡綜合掠資本完化率誼、建踩筑物冠資本房誠化率原、土盤地資躲本化紫率。資本吉化率無風(fēng)怒險報驢酬率風(fēng)險們調(diào)整粥值（三券）收勝益期捏的確竊定單獨抽評房槍——吩建筑途物的巖經(jīng)濟對壽命單獨致評地舞——摧土地亭使用刊權(quán)年強限（1稻）先元據(jù)建范筑物啞的經(jīng)則濟壽志命確題定收熔益期叛，然搬后計池算土旱地超滲出建銜筑物泥經(jīng)濟構(gòu)壽命司部分即的價鄰值。（2咐）假績設(shè)未霜來收鋤益無訴限期固。但呢是在愧計算職凈收癥益時弊應(yīng)扣榨除建突筑物謝的折牧舊費飽和土弄地費河用的扮攤銷榆。四、遙收益潔法的吼計算芹公式（一兇）房漿地合魯一評覺房地焰產(chǎn)價夢格[例斗]某房糧地產(chǎn)磚公司置于1賞99明9年堂5月葉以出廊讓方霉式取緊得一巴塊土滑地5蠢0年倡使用潮權(quán)，揮并于厭20弓01存年5遺月在腥此地緩塊上稠建成虧一座吸鋼混駝結(jié)構(gòu)攻的寫覆字樓憑，當(dāng)且時造糊價為盾每平蜘方米千3,累80股0元拐，經(jīng)轟濟耐鋸用年京限為蒸60間年。纏目前術(shù)，該慕類型傘建筑蟻的重扣置價叫格為筐每平筍方米怠4,收80額0元尚。該兇大樓熱總建蜂筑面粉積為蜻12鑰,0禾00呢平方照米，臟全部怒用于璃出租翼。據(jù)碧調(diào)查框，當(dāng)機地同棵類型厭寫字望樓的漆租金缺一般慢為每篩天每另平方膨米2霉.5樂元，辟空置繪率在厘10波%左努右，霉每年浴需支請付的毯管理城費用襲一般靠為年福租金攪的3弊.5日%，城維修呢費為伸建筑鐘物重壇置價追的1掏.5糞%，妹房產(chǎn)柳稅為比租金淋收入它的1續(xù)2%掌，其誰他稅潮為租飽金收決入的遺6%憐，保墳險費吩為建瞎筑物構(gòu)重置男價的揪0.據(jù)2%叫，資朵本化港率確向定為控6%障。試貨根據(jù)斜以上悠資料背評估愁該寫法字樓歇在2膠00擦4年隙5月蜻的價碧格。房地?fù)?jù)產(chǎn)價物格＝塌房地?fù)醍a(chǎn)純桶收益偶/綜型合資鴉本化岔率房地夾純收妙益＝干房地主產(chǎn)總餃?zhǔn)找嬷?jǐn)－房縮慧地產(chǎn)貨總費宇用房地悶產(chǎn)總丑費用仔＝管敬理費信+維射修費炎+保尿險費仿+稅含金+猴空房救損失枝費1、揀估算犯年有惕效毛烘收入年有合效毛衣收入強＝2評.5凡×3同65嶄×1煉2,參00些0×聰（1奴－1精0%奪）＝9刮,8雞55橫,0仁00扣元2、愿估算愈年營膚運費床用（1坡）管遍理費遇：年管幣理費凝＝9扇,8凝55繳,0匹00噸×3失.5算%＝3漿44振,9跨25朱元（2辟）維印修費漲：年維宮修費訓(xùn)＝4犧,8跡00勻×1慰2,才00扯0×初1.于5%＝8訪64尸,0維00病元（3竊）保儀險費引：年保素險費蹦＝4半,8藏00敗×1銅2,碼00濱0×宰0.伸2%＝1固15闖,2熄00鴨元（4鉗）稅饒金：年稅誰金＝閘9,餅85殺5,妙00業(yè)0×篇（1外2%弦＋6顯%）＝1綱,7朱73擺,9萄00較元（5遷）年謝營運喪費用羽：年營燒運費是用＝別34向4,片92卷5＋稈86韻4,友00壁0＋務(wù)11譽5,隱20相0＋束1,姻77她3,爽90釋0＝3合,0炸98笛,0裕25泳元3、渴估算仁凈收屑益年凈醬收益脫＝年閃有效長毛收言入－勁年營鍛運費齒用＝9臘,8花55劣,0船00團(tuán)－3昨,0篇98械,0附25＝6雕,7丑56粉,9放75盜元4、噴計算鑰房地泉產(chǎn)價膜格房地涌產(chǎn)的公剩余益收益近期為所45鹽年，跌則：房地舌產(chǎn)價清格＝輸6,登75西6,椅97拍5÷拾6%維×[踏1－混1/鬧（1造＋6裝%）45]＝1寒04冰,4氧34產(chǎn),6期71抱元房地枝產(chǎn)單皆價＝嫌10陣4,瓦43研4,駁67軍1÷渴12膝,0柄00＝8仔,7卸03葡元5、眨評估僵結(jié)果經(jīng)評份估，捆該寫液字樓惑房地筐產(chǎn)在腿20販04汗年5祝月的懶價格每為1鞠04胸,4瞧34垃,6覽71臉元，預(yù)單價邀為每確平方振米8育,7賺03肯元。例題抱:某房霸地產(chǎn)晉公司施于1尸99冒7年熊3月京以有鴉償出漂讓方候式取青得一勒塊土餐地5緩0年汽使用度權(quán)，惹并于御19站99車年3立月在潔此地?fù)u塊上翠建成把一座飾磚混喪結(jié)構(gòu)運的寫眼字樓那，當(dāng)取時造菜價為托每平每方米怎20站00壯元，阻經(jīng)濟沒耐用堂年限寸為5征5年遠(yuǎn)，殘酷值率勺為2離％。繞目前輩，該磚類建針筑重謊置價框格為飽每平義方米域25覽00斜元。恥該建雄筑物田占地賊面積汗50緒0平混方米牢，建健筑面捕積為第90詠0平旅方米礦，現(xiàn)映用于派出租漆，每太月平銜均實抵收租精金為遮3萬桐元。道另據(jù)祝調(diào)查液，當(dāng)榮地同項類寫液字樓尿出租必租金撿一般開為每榜月每桌建筑饒平方巡壽米5外0元堡，空債置率厚為1頌0％肥，每厲年需窗支付終的管堡理費碧為年棄租金氏的南3瞧.5蹤蝶％，因維修惑費為畜重置進(jìn)價的嗚1.以5％持，土納地使勁用稅扁及房抵產(chǎn)稅研為每尖建筑或平方欲米2漸0元黎，保其險費富為重運置價禮的0墓.2綱％，祝土地貿(mào)資本贏化率發(fā)7％鼻，建突筑物伍資本票化率謙8％托。試借根據(jù)愚以上西資料飄評估努該宗暴地2毛00所3年純3月傳的土央地使巧用權(quán)特價格雪。1、個選定章評估底方法該宗唇房地角產(chǎn)有看經(jīng)濟她收益西，適謎宜采油用收米益法捕。2、香計算喪總收攜益總收裝益應(yīng)值該為粉客觀范收益尚而不駝是實伐際收傳益。年總服收益鈔＝5徒0×避12殼×9嘆00烘×（冰1－療10坡％）皺＝4再86窗00睛0（喉元）3、密計算盼總費礎(chǔ)用（1歷）年刷管理鎮(zhèn)費＝森48寬60葛00驚×3欠.5拜％＝鹽17拒01寶0（疲元）（2穿）年霞維修惕費＝貿(mào)25尼00才×9屆00半×1達(dá).5煌％＝融33騾75令0（耳元）（3促）年漁稅金冬＝2鹿0×塘90擴0＝亭18品00敞0（全元）（4岔）年猜保險頸費＝臂25麻00竹×9釣00奮×0狼.2壞％＝化45歷00編（元樸）年總巨費用唇＝（連1）諒+（鼠2）篇+（拼3）杰+（學(xué)4）＝1右70煉10妻+3恩37哭50慕+1塘80幼00覽+4解50詠0＝候73刑26低0（烘元）4、墊計算漢房地節(jié)產(chǎn)純續(xù)收益年房抓地產(chǎn)遞純收鞠益＝濾年總滔收益澆－年妨總費毀用＝4自86嬌00手0－辜73抹26鴨0＝簡41頓27御40弄（元臥）5、減計算墾房屋累純收族益（1強）計須算年惹折舊嚴(yán)費。（2錢）計浸算房餐屋現(xiàn)黑值（致假設(shè)便房屋超收益綿年期伶為無驚限年勞期）饅：房屋存現(xiàn)值封＝房參屋重掌置價兄－年吼折舊個費×億已使耐用年文數(shù)＝2餅50品0×援90惰0－頁46磁87嫁5×硬4＝雖20示62統(tǒng)50哈0（刊元）（3捉）計暴算房謹(jǐn)屋純店收益遙：房屋聯(lián)年純返收益臺＝房形屋現(xiàn)勇值×醫(yī)房屋焦資本漲化率＝2浸06隊25葉00經(jīng)×8逐％＝紋16葡50檔00橋（元仙）6、俯計算辭土地恒純收它益土地漿年純章收益陽＝年述房地陣產(chǎn)純牧收益臣－房自屋年案純收往益＝4慨12哀74渾0－栗16掩50勞00屈＝2芽47玻74孟0（度元）7、階計算尖土地僅使用釋權(quán)價蒸格土地累使用雪權(quán)在冠20首03懼年3玻月的第剩余衰使用岸年期營為5攝0－夸6＝凡44駛（年著）。單價股＝3嚇35圍88會36見.1益5/烈50托0＝賽67跌17物.6盼7（獄元）8、亭評估席結(jié)果本宗處土地浮使用域權(quán)在20釀03年3月的表土地嚼使用撿權(quán)價填格為33皺58闊83筐6.戀15元，聾單價到為每橫平方耀米67刺17嶼.6渠7元。（二柏）房鉆地合匠一評扇土地趙（土膝地殘貞余法珠）由于棉房地激合一旅凈收釋益中析含有新折舊仍，故列在計抱算土席地凈貢收益葛時，幸應(yīng)扣勤除建陰筑物噴折舊爺。例題甚：在附一幅浙30康00生m2的土貼地上陰建有稠建筑液面積挨為2荒00賺0m2的房盜屋，賤根據(jù)古成本令法，牢建筑襯物的撕現(xiàn)行酒價格踢為2病00育0×吼12該00譽＝2伍40漿（萬技元）皂，該湖建筑睜物尚臨可使戒用2挖0年揉，還臘原利烈率1授2％侄，土蹤蝶地的胸還原乖利率妖為1料0％仙。假定壟該房模地產(chǎn)兆以每輛月每煌平方囑米1遺00繩元的嘩租金斗標(biāo)準(zhǔn)代出租絕，使丹用面娛積為朗建筑償面積賭的6障0％節(jié)，不俗含折掃舊費指的年狗租賃恢費用退為7醋2萬釀元。彼根據(jù)猶土地榮殘余揭法確域定土退地的壘價格朋。（1餡）計鋼算房企地合換一純端收益10脖0×謀20幅00嘴×6砌0％晴×1劣2－叢72禽00缺00類＝7要20霧00團(tuán)0（利元）（2朝）計賞算建禾筑物校的純炮收益24木0×宵（1榴2％裙+1腫/2崇0）插＝4址0.辨80報（萬種元）（3踐）計灰算屬智于土卸地的介純收想益72班－4渠0.更80優(yōu)＝3映1.木20興（萬夠元）（4晴）土鬧地的濤價格市為：場31險.2際÷1階0％蘋＝3求12忽（萬換元）單方享土地繼價格徐為：渾31翁2÷挺30賄00列＝1臘04棉0（要元/記m2）（三矩）房或地合盲一評斑房（型建筑肥物殘纏余法漠）若純許收益寬a不吸含折禽舊，粒則注：嗚該方窩法要劫求建猛筑物農(nóng)的用曾途、嫩使用避強度于及使疊用狀堵態(tài)等現(xiàn)與土稼地的榨最佳評使用足不能脖嚴(yán)重騎背離占。例題某磚劉混結(jié)慢構(gòu)二晌層住織宅，汗宅基萬地面芹積2求00蜻平方故米，矛房屋般建筑據(jù)面積讀24辛0平景方米鏈，月叫租金甩48恨00慮元，括土地恢還原定利率樹為8儲％，堤建筑蛾物還含原利拿率為瞞10孕％，句建筑遵物評茶估時藝的剩抬余使養(yǎng)用年鋪限為紫25少年，休用殘靈余法良評估緊該住娘宅建至筑物待價格慮。年房據(jù)租總異收入聲＝4唇80伍0×乖12守＝5掏76懂00撲（元盲）年總或費用鑄：房租紫損失葡準(zhǔn)備示費（偷以半及月租上金計雄）＝啦24濾00恰（元左）房產(chǎn)只稅（休按年媽租金相的1販2％肥計）皇＝5愛76我00池×1求2％項＝6坐91惠2（科元）土地押使用料稅（顆每年旬按每鋪平方腹米2俯元計豈）＝生20縮慧0×遼2＝嚴(yán)40械0（怖元）管理休費（雁按年哨租金皮3％批計）匯＝5板76僵00拴×3盤％＝地17建28倚（元更）修繕缺費（確按年印租金鋸4％栗計）至＝5父76捐00劇×4虹％＝艷23咱04羊（元掌）保險竊費每辜年＝巷57翻6（健元）年總腦費用序＝2惠40四0+柜69詳12刷+4陰00閣+1籮72歷8+焦23缺04護(hù)+5窮76及＝1旋43刑20隨（元棉）年總命純收淺益＝撇57住60撇0－詞14鳳32安0＝按43獻(xiàn)28僑0（命元）另運有用市雪場比淚較法梢求得雜土地謊價格想為每特平方盈米1駁20焰0元著，則設(shè)土地猶總價冠為：12廢00桃×2鞋00糟＝2騾40壞00佛0（蹦元）歸屬星于土康地的白年純鐘收益胃為：24礦00旦00昂×8效％＝累19渣20嘩0（愧元）故歸竟屬于飛建筑鈔物的變年純新收益早為：43帳28繁0－儉19崖20娘0＝嘗24恭08旬0（納元）建筑攝物折裕舊率寧＝1刮/2飄5×腫10罷0％貼＝4車％建筑廟物價更格＝酬24慘08典0÷社（1球0％彩+4取％）紀(jì)×｛蠻1－任[1約/（鑰1+鐘14惠％）25]｝=1甲72鄰00靈0×旨0.樂96慌22＝1撓65坑49歷8.州4（爸元）建筑愚物每績平方紫米價小格為梳：16銀54蒙98駐.4食÷2區(qū)40尺＝6渡89淋.5槳8（綠元）第五原節(jié)笨房右地產(chǎn)概評估絹的市戒場法一、亞基本耕思路綠及計龜算公雞式以類說似房黑地產(chǎn)芝的交知易實高例為那基礎(chǔ)井估算裹被估景房地亭產(chǎn)價晶值。被估喬房地奔產(chǎn)價耽格＝難交易粘實例露單價收×交過易情舊況修泛正系脾數(shù)×央?yún)^(qū)域滲因素陷修正醬系數(shù)昌×個純別因更素修朽正系尋數(shù)×圍時間武因素牲修正蹄系數(shù)毒×被醫(yī)估房悅地產(chǎn)胖面積二、倦適用殿對象加及條切件（一語）市綢場條偵件：遼充分暈發(fā)育梁活躍干的房蛛地產(chǎn)登市場租能夠載找到雹至少芒3個希交易右案例（二優(yōu)）被奴評估杜對象礦：具前有廣貌泛交繁易性洋的房薪地產(chǎn)三、葵市場涉法操執(zhí)作步夠驟及壤因素瘋修正（一舍）蹋牧勘被侄估房救地產(chǎn)（二獵）收劣集與帖選擇披房地召產(chǎn)交熱易實雨例交易徐實例羅應(yīng)符境合的訂條件秒：與被諒房地槽產(chǎn)用頭途相低同、就所處牛地區(qū)拐相同偏、結(jié)蹦構(gòu)相賠同、緊價值立類型李相同諷籌資第條件竟相似僻，接婦近評帝估基登準(zhǔn)日膠，正肉常交咐易（麻或可額修正宣）。（三碼）建循立價勺格可諒比基頭礎(chǔ)（四威）估榮算調(diào)鳳整系儀數(shù)1、定基2、餐交易凱日期撲修正火系數(shù)環(huán)比3、樂區(qū)域恰因素因修正固系數(shù)直接光比較捎法：間接梅比較畏法：4、叛個別馬因素薦修正（1侵）容啟積率餃修正叔：一芝般據(jù)脆地方葡容積差率修糟正系奪數(shù)表（2耗）土像地使堡用年艱期修榴正估價抽對象估價輪對象交易傘案例（五狗）確蒙定比莊準(zhǔn)價購格（嚼調(diào)整五值）將交迅易實蓮例的盆價格銀與各硬調(diào)整箱系數(shù)萌連乘蜜。（六兇）確骨定被撿估房棉地產(chǎn)撓價格將各醋調(diào)整裕值算條術(shù)平軋均或夜加權(quán)男平均證，確孔定評忍估值鏟。例題待評析估宗還地為怨一塊觸商住故用途遭的空撿地，牽面積樣為5妨,0廢00纖平方呼米，奪要求范評估饅其2別00晨3年腿12簡月的覽市場閣價格懲。評役估人稍員通雙過收撐集有冶關(guān)數(shù)額據(jù)資巧料，瘦選出倒3個月交易即實例咳作為迎比較就參照膜物，否交易春實例糞的有地關(guān)情收況如根下表獨所示懷。交易實例比較交易ABCD坐落

略略略略所處地區(qū)

繁華區(qū)

繁華區(qū)

繁華區(qū)

繁華區(qū)

用途

商業(yè)

商業(yè)

商業(yè)

商業(yè)

土地類型

熟地

熟地

熟地

熟地

價格（元/M2）

1,550

1,200

1,400

交易時間

2002年10月

2002年12月

2002年12月

2003年12月

面積（M2）

1,800

2,000

2,200

3,000

形狀

規(guī)則

規(guī)則

規(guī)則

規(guī)則

地勢

平坦

平坦

平坦

平坦

地質(zhì)

普通

普通

普通

普通

基礎(chǔ)設(shè)施

完備

完備

完備

完備

交通狀況

很好

較好

較好

很好

剩余使用年限35303530容積率

54.54.551、斬進(jìn)行子交易法情況商修正評估筍人員摧經(jīng)過鏈調(diào)查乖，未值發(fā)現(xiàn)糕交易她實例閥的交顯易情健況有攀什么瘡特殊第情況遞，均刃作為元正常昏交易努看待身，故憐無需狗修正正。2、雙進(jìn)行默交易陡時間面修正根據(jù)外調(diào)查徐，2挽00嚴(yán)2年扶10冰月以戚來，勸土地破價格糧平均師每月到上漲狹1%倚，則寺：交易跌實例緣瑞A交炊易時線間修傻正系竊數(shù)＝挪11衛(wèi)4/傅10擊0＝寒1.跟14交易嗎實例鐘B交燙易時型間修星正系仔數(shù)＝俊11暫2/窄10箭0＝刑1.互12交易痕實例紗C交排易時孤間修封正系做數(shù)＝院10區(qū)7/防10碰0＝紹1.盲073、億進(jìn)行呼區(qū)域耍因素貼修正交易炊實例眨A與胞待估堡對象澆處于蜓同一咬區(qū)域眠，無汁需作貢區(qū)域為因素掉修正近。交懼易實伙例B斤、C揭的區(qū)嗎域因殺素修線正采則用打歡分法斬，可恩參照拉下表訪的有酸關(guān)數(shù)例據(jù)判召斷。肺上述行表中命的比突較是害以待父估宗求地的鑼區(qū)域智因素界為標(biāo)柔準(zhǔn)，激即待籌估宗席地的弊區(qū)域沿因素讀分值中為1住00牢，則籮：交易掘?qū)嵗龖貰區(qū)戚域因患素修溫正系產(chǎn)數(shù)＝扭10車0/改86儉＝1敞.1泡63交易那實例習(xí)C區(qū)技域因沸素修坐正系嘩數(shù)＝蝴10南0/窩93冬＝1該.0旦754、澇進(jìn)行阿個別蛾因素浙修正（1沖）關(guān)渡于面草積因紐奉素的問修正坦:由孫于待把估宗徹地的已面積朝大于勝3個枝交易洪實例赤的面裹積，阿對商娘業(yè)用盒地而消言，爪面積存大些讀便于盲充分厭利用匆，經(jīng)尖過分戶析確隨定，剝面積動因素烈使得告待估崇宗地灰的價兇格會午比各砍交易豎實例擦價格掉高3姐%。（2念）關(guān)銹于土竊地使稿用權(quán)陡年限丈因素導(dǎo)的修稅正:閥除交鎖易實斧例B閘與待直估宗別地的剖剩余逝使用滲年限訂相同沿外，午交易糾實例匠A和否C均席需作寸使用甩年限醫(yī)因素贊修正扁，修飲正計阿算如社下（墻假定勇折現(xiàn)循率為饅8%姑）：（3泥）關(guān)預(yù)于容役積率就因素箭的修忽正:捏交易岸實例疤A與檢待估糕宗地臂的容哨積率繳相同問，故愛不作午修正損，交飾易實糖例B鵲、C霞的容律積率建與待堡估宗湊地不忌同，祖應(yīng)進(jìn)殘行修京正。飛經(jīng)收炮集有蜜關(guān)數(shù)鵝據(jù)資蒜料進(jìn)鹽行統(tǒng)連計分體析，類土地膚的價攤格與非容積翁率的盲關(guān)系準(zhǔn)是：涌容積秧率在罪4～閣5之蝦間，界容積牧率增濟加0謠.1退，地弦價增負(fù)加2謝%。凡則：交易慘實例崇B及牢C的認(rèn)容積攜率修脹正系曬數(shù)＝陡11譯0/袍10尼0＝煤1.均1個別筋因素細(xì)修正壁系數(shù)撫計算描如下厘：交易叼實例面A的狹個別耕因素械修正督系數(shù)腹＝1萬.0喚3×波0.幅96勾59綢×1煙.0凳＝0堅.9延95交易咬實例巡壽B的滴個別裹因素雨修正腦系數(shù)扔＝1血.0李3×裂1.毛0×陽1.柱1＝剃1.顛13位3交易挽實例株C的旁個別蹲因素帽修正島系數(shù)型＝1泉.0念3×溝0.枯96緊59雁×1洽.1催＝1渴.0酸945.的計算脾比準(zhǔn)仔價格A＝粉1,爺55反0×固1.蓬0×咳1.煙14甜×1呈.0掘×0困.9跟95永＝1新,7運58惹（元召/水M2閥）B＝祖1,教20那0×掏1.真0×炒1.懲12揮×1魚.1雞63胖×1窩.1符33元＝1殿,7熊71掩（元馳/辭M2錘）C＝全1,眾40蛾0×絕1.蜓0×鑒1.友07谷×1也.0謀75蔬×1送.0旺94鑒＝1避,7炸62詳（元凡/稻M2議）6.瞞采用弱算術(shù)若平均腳法求彎得評慰估結(jié)遇果因得辯到的占3個志比準(zhǔn)引價格短較接著近，尚故采矩用算簡術(shù)平印均法聞求出辨評估波結(jié)果低：待估誓宗地繁評估剝價值志（單嗎價）形＝（泊1,磨75旺8＋施1,濱77暫1＋測1,區(qū)76緣瑞2）碗/3＝1河,7它64漢（元鳳/年M2胳）待估籠宗地票評估微價值鞭（總花價）失＝1伴,7蘆64賓×3級,0返00武＝5偷,2駛92科,0葉00推元第六筒節(jié)房地蛙產(chǎn)評謝估的末剩余切法一、原基本尖思路儲和計肯算公積式二、間適用毫范圍墓及注愛意事塊項該方推法主鞋要適元用于距：待窩開發(fā)龜、待幅拆適酷的土宇地、離未完上工的掉房地數(shù)產(chǎn)項楊目。運用攔該方重法時百需要堅注意某：（1吸）正要確選診擇最障佳開引發(fā)形梨式（2海）正蠶確預(yù)逢期賣奮樓價（3太）正徹確預(yù)易期各兆項成釘本以業(yè)及注獄意成霧本、次費用辛與收夸益發(fā)迷生的牽時間妻，必要銅時需鄭折現(xiàn)矩。地價謙＝賣范樓價抖－建代筑費修－專儀業(yè)費鵝用－君銷售蕩費－地利息荒－稅擦費－叢利潤[例確]待估愚土地斥為一前塊已楊完成凈“七咳通一嫩平”欲的待距開發(fā)挎空地拉，土協(xié)地面驚積為漏5,刮00陡0平孝方米紀(jì)，土敲地形框狀規(guī)凳則，疤規(guī)劃恥用途反為商情業(yè)居泄住混隆合，窯允許滑容積剃率4催，覆撒蓋率策≤5繼0%屯，土督地使早用權(quán)疾年限痰為5陪0年汪。試拿估算卻該宗讓地目央前的寫價格端。1、蠅