目錄城市概況商圈分析濟南人防商業發展分析項目選址分析售價初步估算2023/5/261上海浦商投資管理有限公司01城市概況Citystatus2023/5/262上海浦商投資管理有限公司濟南簡介濟南，中國環渤海地區南翼和黃河中下游地區中心城市，國家重要的政治、軍事、文化中心，區域性金融中心，副省級城市，山東省省會。濟南歷史文化底蘊深厚，有著4600余年的建城史，素有“天下泉城”、“世界泉水之都”美譽，是象征中華文明起源的龍山文化發祥地之一，國家歷史文化名城、國家創新型城市、中國軟件名城、全國重要的交通樞紐和物流中心。2013年濟南將舉辦第十屆中國藝術節，并成為2015年“第二十二屆國際歷史科學大會”的主辦城市，為濟南加速建設國際大都市注入了新的活力。2023/5/26上海浦商投資管理有限公司行政區劃2023/5/26上海浦商投資管理有限公司4濟南市現轄7個市轄區、3個縣，代管1個縣級市：濟南市市轄區：市中區、歷下區、天橋區、

槐蔭區、歷城區、高新區、長清區；縣：平陰縣、濟陽縣、商河縣；縣級市：章丘市。

人口概括根據《濟南市2010年第六次全國人口普查主要數據公報》，全市常住人口為681.40萬人。濟南市是中國東部散雜居少數民族人口較多的省會城市，有49個少數民族，人口109299人，占全市總人口1.84%。其中回族占少數民族人口的88.79%，居住著回族、滿族、蒙古族、哈尼族、朝鮮族、苗族、壯族、維吾爾族、彝族、藏族等十個少數民族占濟南市少數民族人口的98.42%。2023/5/26上海浦商投資管理有限公司5經濟發展2011年，全市完成生產總值4406.3億元，比2007年增長58%，人均64331元；實現地方財政一般預算收入325.4億元，比2007年增長107.3%；社會消費品零售總額2023.1億元，比2007年增長83.4%；固定資產投資1934.3億元，比2007年增長106.2%。2023/5/26上海浦商投資管理有限公司6，加快金融、信息服務、商貿物流、文化旅游和商務會展五大區域性服務業中心建設，服務業占生產總值比重達到53.1%，現代服務業占服務業比重達到46.9%，分別比2007年提高4.3個和5.5個百分點。金融支撐作用明顯增強，2011年末人民幣存貸款余額分別達到8275.8億元和6893.7億元，比2007年增長103.7%和87.4%。2023/5/26上海浦商投資管理有限公司7濟南是山東的文化、教育中心。這里有國家教育部985工程、211工程的重點大學山東大學以及山東師范大學等一系列本、專科院校，每年為國家和地方輸送人才。濟南總共有44所高校，文化氛圍極其濃郁，書店三五步之內必有一個，種類豐富齊全。近年來隨著高校擴招趨勢的展開，市區高校規模已經遠遠不能容納眾多的來濟學子，自2000年左右，各高校開始擴建校區，距今為止已經興建了長清大學城和章丘大學城。2023/5/26上海浦商投資管理有限公司8小結從宏觀經濟數據來看，結合該地區人口密度及人均收入水平，濟南是適合投資開發地下人防商業的。2023/5/26上海浦商投資管理有限公司902商圈分析Circleanalysis2023/5/2610上海浦商投資管理有限公司商圈描述2023/5/2611目前濟南市具有城市級影響力的商圈有：老商圈：泉城路、經四路為龍頭；西市場為輔新興主力商圈：花園路商圈、英雄山商圈專業商圈：濼口服裝批發商圈、北園家居建材商圈、山大路科技商圈。濟南市商業發展分析2023/5/26上海浦商投資管理有限公司12作為省會城市，濟南文化底蘊濃厚，整體商業檔次不高，現代商業成熟期出現，商業發展潛力巨大；商業布點明顯，集中在八大商圈，分布均勻；八大商圈專業性市場占據一半，有洛口服裝商圈、北園家居商圈、山大路科技商圈、西市場小商品商圈；集休閑、購物、娛樂為一體的綜合性商圈只有泉城路商圈、英雄山路商圈和改造中的經四路商圈?，F代商業體量和氛圍不夠。除八大商圈外，區域性的城市副級商圈欠缺，特別是集休閑、購物、娛樂、商務為一體的整合性區域商圈不足，有極好的發展空間；濟南經濟發展的政策性強，政府規劃對商業發展有很大的影響力，如花園路商圈、英雄山美食街和魯商廣場，隨著濟南“東西兩翼布局”和“整體網點推進”發展策略的加快，區域性商業將雨后春筍般涌現。03濟南市人防發展概況2023/5/2613上海浦商投資管理有限公司濟南市人防發展概況2023/5/26上海浦商投資管理有限公司14炫街區經四路人防槐蔭廣場英雄山人防南門人防商城2023/5/26上海浦商投資管理有限公司15人防商城名行政區劃歸屬地址所屬商圈經四路人防商城市中區經四路（緯二路至順河高架路段）大觀園商圈英雄山人防商城市中區經十一路（英雄山路至體育中心路段）體育中心商圈南門人防商城歷下區濼源大街與南門街交匯口泉城路商圈炫街區天橋區北園大街與濟洛路交匯口洛口商圈槐蔭廣場槐蔭區經七路（省立醫院南）西市場商圈濟南市人防商城分布經四路人防商城總建筑面積18000平米（地下一層）鋪位數量約1300個鋪位面積6-20平米/鋪鋪位形式柜臺（2.2米--3.3米/組）精品屋（6-20平米/鋪）經營業態服飾、工藝品、婚紗、小吃、網吧、美容客群分布濟南市中西部西部客戶、學生、中檔收入客戶等年輕客群經營模式市人防辦持有，委托經營公司經營,散租，一年起租租金水平柜臺：4-7萬/年；精品屋：10-30元/平米·天年租金漲幅約20%--40%最早經營時間1999年配套設施自動噴淋、煙感；中央空調；字幕機及監控系統項目運營啟示步行街總長度800-1000米，連通大觀園和振華商廈，實現了兩個商業軟點的鏈接，長度適中有效吸引了客群。針對龐大的客群，以及其消費欲望強烈但消費水平有限的特點，突出個性化差異，以小飾品、個性服飾和小吃作為主營業態，實現客戶的聚攏效應。有梯度的租金增長。低價吸引商戶，通過有效的管理和商業運營，逐步提高租金，實現利潤收益。總建筑面積一、二期3.5萬平米，三期3.4萬平米鋪位數量一、二期約1200個鋪位面積8-22平米鋪位形式柜臺、精品屋經營業態服裝、小飾品、小吃、兒童服裝、鞋帽、音像制品、桌球、電玩城客群分布周邊企事業單位職工，高校學生經營模式前期返租的形式培養商業氣氛，成熟后采用常規的商業租賃模式，年度合同，付款方式為季付市防辦持有租金水平6-10元/平米·天年租金漲幅約15%最早經營時間2005年10月1日配套設施停車場、ATM機、消防噴淋、廣播及液晶電視展示英雄山人防商城項目運營啟示連通八一銀座和體育中心商圈，貫穿經十一路美食城，將購物、餐飲、娛樂、健身、停車等有效的整合在一起。前期通過返租、減免租金的方式來培養人氣，目前商鋪只短租、不銷售，鋪位供不應求。吸取了經四路人防的成功經驗，在業態定位，招商運營的方向上把握正確，符合區域消費特征，并在娛樂休閑上有所升級?？偨ㄖ娣e4500平米鋪位數

300余個店鋪，柜臺100余個鋪位面積8-15平米鋪位形態精品屋經營業態韓國服裝、小首飾、小吃、箱包客群分布年輕職員、自由職業者等中檔消費客群經營模式散租，一年起租租金水平5-18元/平米·天，轉讓費2-4萬元年租金漲幅約20%最早經營時間2001年配套設施中央空調、消防噴淋、廣播系統南門人防商城項目運職營啟示南門廳人防滋商城便作為犬泉城既路/泉城鐵廣場-銀座蘆商廈肯路徑嫁中必沃經的嗽路口落，敏暈銳的息把握摸了商焰業空拋白地丸帶，梁實現偷了人改流的草入。結合資市中遵心核握心商引圈的創客群去層次夕，是蛙濟南光市人堤防商黃城中意定位旨最高據的，游主打掀充滿伏時尚膠氣息里的“韓國”牌，差噸異化定答位帶來慌成功的做商業段模式。將路口準處地面攏人行道忌取消，雷人行過凈路口虛必經地警下商城桌，確證保了人醉流的數緒量，也儀帶動了度過街通篩道中鋪歐位的價某格提諒升。總建筑面積5800平米鋪位數322個經營模式銷售價格最早經營時間3.35平米-45平米（公攤45%）鋪位形式精品屋經營業態服裝、小商品、小吃客群分布主要針對外來差旅客戶以及周邊商戶經營模式區人防辦開發統一招商，一次性轉讓50年使甠權，提供代租服務，收取一個月的房租作為代租服務費。部分大面積商鋪提供包租服務，直接返5年租金，年回報率7%。銷售價格以及租金均價：2萬元/平米（1.8萬-2.4萬元/平米），代租均價為7元/㎡*天（建筑面積），物業費17.1元/㎡*月。項目現狀銷售完成率95%以上，開始交房并進行裝修（2010年7月更新），預計2010年十一開業配套設施中央空調、消防噴淋、液晶電視展示系統、語音廣播。炫街區項目皺運營昆啟示有效利少甠長途曠汽車站較的客流窗優勢，糾作為北很園商圈銜和洛口茅商圈的陡有效過遞渡，依筆托中恒騰小商品緣瑞市場蒜，迅速臺培養商乓業氣氛挨。借勢09年火村爆的秤市熔場，寄一次議性出妻售50年使墳甠權廣，讓惠利袍的同摘時，何快速鑄的收濕回了角投資突。但倒是租仁金制急定的索過高冒，不站利商依鋪的泥短期測出租震和長禁期經戰營。與常刻規商桑業項惕目形臂成差啄異化逝，主螞打“小面積待、低總布價的炕核心優跑勢，實棗現項售目的高如關注度見。更是犁借鑒了牽常規項樂目蓄卡尸開盤的站營銷瘦模式?；笔a廣球場項目地宜址：槐鄭蔭己經七但緯八霜路交省匯處詞（省最立醫陵院南冶鄰）項目螺性質：地下生商業人俱防工程項目規舟模：占滿地面籍積2.7公頃，岸建筑面萬積450礦00平方浸米，椒綠化抬率為46%，停車目位40竹0-栗50忙0個；建筑嗚結構：B2賤-B喊1，B1商業，B2停車場季，東北印、西南虧角附屬B1商業授。裝修書風格匪：夢幻天替空主題熔的頂棚余（濟南慮第一家泰）。硬件設翻施：中央空軍調、新奇風系統布、兩主輛入口上坦下扶梯劣、步梯層高：B2池\B純1樓板凈獎高5.1橡m樓層刑布局陶：B2：停車事場1.5萬㎡學，東虎北角桑超市蒙，西丟南角賓時尚膝服飾15銜00河㎡，鋪位面瓦積：待樓定。業蓮態：時尚服牙飾、化眼妝品、明飾品、勻童裝、睬餐飲主力偉店：華聯超都市1.5萬㎡削）、KFC開發商：濟標南三粒誠匯芹鼎置浙業有首限公訊司；開盤時飯間：待午定銷售梅模式：產權寄或使用襪權模式麗未定。銷售威價格：商倦鋪均胳價2萬每燭平方伯，201冷0年1月份開歲始出售vi成p卡，交桂兩萬低3萬，漏總房犧款再鐵打97折。經營英現狀：項焰目整找體運淚營不泊佳項目點尼評：屬陜居民叔基本睬生活餃配套定類商薦業，毫輻射兼周邊雀社區戰以及冰商業河。但服周邊躬的省盯立醫女院和漆豐富僻的居烈民區縣可以籮提供學足夠話的消淋費力酬。人防濁商城狹項目捕運營酒要點親啟示1區域、描規模3經營地業態2運營宋模式連通菌兩個謀商業純中心羅點（過不低秤于城毫市二字級商圍圈標昌準）抗，實幼現“滾兩進恭兩出承”的威人流蹲動線授，避堤免循稅環動冬線和尚“死殊角”賴的出證現；聯步行餃長度箏不宜即超過100柱0米。超過10御00以上必宇須要有武有效吸零引客流林的商家榨進行銜爸接。業態定澤位以中刻低端為質主，不臣宜定位乓于高端別；業態潔以小飾茄品、服裝、疼餐飲罷和娛掌樂（服電玩孩、桌否球、奮網吧啟等）渠為主期；可摔考慮香通過約商業續運營西管理輪公司事引入嫩品牌攪店鋪超，快酬速拉餡動人畢氣。。出售使漆用權（盈長期租報賃合同景）可實辨現投資善的有效早回收，槐但業態曠分布和哪甄選不秤可控，府商業價遇值的提愉升周期撤較長，朝租金的繪溢價能竄力弱;需要有愚獨立經襲營或委紙托專業塵商業運轟營管理息公司經誼營，可畜有效控晶制業態以分布及跑經營模乳式，使惰商業價鼓值迅速沙體現，憶但投資擠的收回戀周期較際長；。04項目痛選址站分析Sit凍es眾ele佳cti淹on20碰23斷/5膽/626上海撤浦商法投資散管理追有限氣公司選址犬條件主要磚參考嘆因素租金水圍平：目牙標開發槍地塊現頸有租金基應在5元/天·㎡水岸平以只上，郵為售扎價提獻供支逝撐的誕同時黃，也艙為銷萄售加校速增魯加籌溪碼。施工條掃件：因釀地下步產行街需熱根據規保范，按躁照消防掠分區設扶置上下潛出入口這，因此秤，選址艱需參考托地面出揭入口施木工可行坐性。商業逮在售狀供應可量：廣開發襪片區暴的商粱業在魄售、啟招商君供應疾量的錘多寡畫，直澇接對汽開發扎項目蔥形成短競爭露，也財制約增著銷嚇售價疑格的失浮動儲。202翅3/5仁/6上海躍浦商柳投資潑管理塵有限側公司27洪樓濾廣場洪樓朱廣場帶占地間面積迷約15胞00昆0平米為，可勺以開爛挖建釋設地縫下一晴層，庫增加15爭00粘0平米人錢防工程葬，平時攤作為商蒸業使用稿，增加封城市150如00平米避的商汁業面嘴積及狀，可腸解決弓近兩腸千人貨就業址。地士處花孕園路蒸城市質核心臥商圈猴，客途流量耀充足疼，地辮塊較醒為方冊正，跨有利洪于日盒后的移運營筐規劃梯。202殊3/5凡/6上海娃浦商傻投資釋管理餅有限近公司28洪樓廣場20流23代/5凡/6上海扇浦商說投資做管理捕有限著公司29廣場現貿狀廣場欲位于啦城市揪核心愿，缺睛點是仇無明鐵晰的獵主題限，周椅邊新姿開發息項目煎形式咐不明廟朗。20據23根/5鑰/6上海擺浦商濤投資誘管理膛有限污公司30洪樓逝廣場俱周邊浮現場僻實景山大象路：山大路謀地處濟飽南核心年科技商充圈，同糕時毗鄰駛花園路觀中心商帥圈，沿罵街科技程類產品泛集中，牲餐飲服工飾業發駁達，周執邊租金謎水平較黃好，具獎備人防案開發條籃件。山大路東路繁華太路段為23鴿00米左右快，從花堪園路至摸解放路概路止，肉長度適號宜，周部邊商業劍發達，相可有利稈支撐售品價。202孤3/5馬/6上海浦防商投資租管理有瞎限公司3120怎23漢/5中/6上海銷浦商烏投資艘管理緞有限肥公司32山大聚路現永場實京景小結總體左來看員，濟超南市肉開發號人防迫地下瓣商業間的分潛析如嬸下