廣告公司針對整合營銷策劃方案“藍波灣”演示頂級豪宅之路

頂級豪宅

!？我們慣常用這樣的詞匯來形容它們：尊貴、華府、巔峰、尊邸……

如果文字可以準確描述出樓盤的素質，相信操盤者將無所不用其極。

可惜在尊邸和華府之間，我們無法準確道出差異；巔峰何在？尊貴何存？我們恐怕也難以道清說明。而最為致命的是我們的消費者已經疲倦了。看慣了這樣的渲染，并怪不得他們的麻木。我們應該，也必須準確描述出豪宅的必需要件地段：

都心繁華或者山河湖海案例……廣州帝景苑、廣州白云堡、深圳田園居建筑：

名師心血，造型特出為一時之選案例……深圳俊園、北京北京印象園林景觀設計：風格化，標志性案例……深圳百仕達、深圳東海花園空間設計：無瑕疵，分區合理，對于居住者有針對性的設計安排案例……北京橘郡長灘、深圳香榭里花園、上海中遠兩灣城物業管理：

在行業標準的前提下，必須有提升案例……北京和喬麗晶（英國管家服務）社區文化：與業主氣質的準確對應，會所生活案例……廣州帝景苑之帝景會、俊園俊彥會保值基礎和升值空間：

豪宅作為大宗投資，必須具備保值功能和未來升值的可能性案例……上海中遠兩灣城貴陽的高端市場智誠大廈

都市最中心，以高層電梯房開創貴陽豪宅市場先河，業主社會地位顯赫。建筑設計現已老化，功能單一，無綠化，原有業主已漸漸退出，該物業為業已淡出市場的過氣英雄。中天星園

第二代豪宅中唯一面世之作，眺棲霞山，觀南明河，大投入綠化、大型會所震動全城。銷售幾波幾折，終成正果。建筑密度過大、戶與戶之間對視現象非常嚴重、立面色彩選擇失誤、綠化和會所設計尚顯稚嫩。在水一方

開發商傾力之作，延請名師打造。目前貴陽現樓與準現樓中當屬第一。立面處理不理想，戶型設計有缺陷，體量過大以致社區居住單純性無法保障，二期遲遲未能開工對未來銷售構成巨大變數。麒龍溪園一期

以花溪自然環境為市場號召，標榜真山真水真正豪宅。小體量投入，致力于細分市場挖掘。因政府因素，項目流產。宏泰世家

效法深圳茂業集團深南路項目，以純粹大戶型為旗幟多有不實之處，不作重點考慮。山水園

所謂水景豪宅，小體量項目，同樣以社區的純凈特征作為高價支撐。5000—6000元的價格可謂天價。市場表現如何尚難預料，但不為樂觀。貴陽高端市場的特征：：從去年以來，貴陽城區內高層呈現價跌量減之勢，是典型的弱勢市場形態，市場中悲觀論調流行。誠然，貴陽區域市場的消費總量偏低是客觀事實，但我們也應看到這一市場形態的形成和前期市場過熱、社會資源配伍不均有很大關系。而這勢必造成無效供給加大，市場遂成整體弱勢。貴陽高端產品的現狀：綜合比較各項目之間的優劣勢，各項目均難以滿足均好性的要求，且缺乏真正突出閃光之處。所謂豪宅大多是自彈自唱，或可稱之為區域豪宅。這說明貴陽的豪宅市場在產品力上實際尚具備可以超越的巨大空間。

我們對市場的態度：高端市場的承接力問題。因為貴陽沒有真正意義上的豪宅，所以無法在價格上與其他市區高層盤拉開，幾乎所有市區高層在一個層面競爭，（原因可能是多方面的）在品質和形象拉出差距的同時，如何制定合理有效的銷售策略也是項目成敗的關鍵。

氣質

頂級豪宅，應該具備什么樣的氣質？

如果豪宅一詞能夠將市場中的高價產品一言而蔽之，那么這無疑是千人一面的局面。我們這樣理解頂級豪宅的氣質：有錢但不僅僅是有錢這么簡單.有設計但不僅僅是幾筆幾畫這么普通.有景觀但不僅僅是窗外有景這么單純.有物管但不僅僅是管理這么膚淺.有文化但不僅僅是幾個符號而已.

頂級豪宅應該是一種對生活的從容把握，是不經意間流露出來的優越感受，是舉手投足時候的不溫不火，恰如其分。頂級豪宅應該是內斂的貴族氣質。頂級豪宅不事張揚但貴氣自顯。頂級豪宅應該是業主事業的背景和心靈的城堡。頂級豪宅應該是細節的完美和氣勢的恢宏交相輝映。文化的著陸點

在地產營銷中形象的成功案例大多依賴于文化的附麗。深圳蔚藍海岸

——法國海濱風情（蔚藍色彩，地中海建筑符號的運用……）深圳四季花城

——奧地利歐洲小鎮風情（歐式商業街區，明快的色彩運用……）深圳碧云天、廣州翠湖山莊

——嶺南人居新貌（嶺南建筑風格，民族文化元素的大量運用……）北京現代城——現代都市生活，樣本為紐約蘇豪區（建筑的模塊化，直線條和工業化元素的運用……）據此可見:

對文化的借用在塑造項目形象上有直觀和誘導的明顯作用！關于本案，我們認為可以依據以下原則作出選擇：內陸文化為核心河岸城市強調貴族式生活品質強調交際圈的同質性強調服務我們認為最為吻合的是英國的居住文化氣質

世界流行的一句話是“住在英國”，所指不僅僅是英國的莊園，還有英式的管家服務，有雨后下午茶的優雅，有草地網球和陽光。應該說，英國的居住文化是最為成熟的形態。而大量的殖民地把這種居住文化帶到了東南亞、香港、澳洲……我們的差異性……服務

從前文述及的豪宅七大特征來看，在項目均好性的基礎上，我們必須找出我們自己的差異性優勢所在。地段——對地段的認識有個人生活區域的考慮，比較難以統一。我們可以對地段進行結論式的歸納，但不宜作為差異性突破口處理建筑

——建筑的審美標準更是因人而異。本案在建筑上應無特出之處園林景觀

——本案限于面積，恐難有太大突破空間設計

——作為豪宅而言，理想的空間設計是必然之選，無須贅述保值基礎和升值空間——保值和升值和項目的銷售狀況及后期跟進服務息息相關，難以在推廣前期表現。更多時候在強銷期內體現。那么服務和社區文化呢？我們的發現是貴州龍在這兩個環節有著他人難及的先天優勢，且市場具備接納的巨大空間。貴州龍發端于餐飲業，而企業的品牌也積淀在這一時期。如果將貴州龍和雅園名品進行比較，我們很難說出菜品在口味，酒店在裝修上的種種差異（我們必須理解消費者的接受鑒別能力），但是我們最為深切的感受是兩者在服務上存在的巨大差異。貴州龍的迎賓可以準確地叫出來過僅僅兩三次的顧客，貴州龍的臺面可以將冰塊很輕地放在酒杯的底部而不發出聲響。在餐飲業均好現象明顯的今天，貴州龍勝在服務。在餐飲文化的領域，雅園的失策在于連鎖。連鎖店在消費人群的兼顧性上獲得成功，但勢必影響高端品牌的價值。換言之，雅園的中低檔店勢必令名品的品牌價值打折。作為品牌和服務的附加值而言，貴州龍的特性在于服務的細節致勝和品牌路線的堅持。進入地產行業之后，我們認為這一特性值得我們堅持！既有的企業形象、沉淀已久的品牌價值對于我們在地產業的拓展同樣重要。地產同樣是一個服務色彩非常濃郁的行業，歷數國內知名的地產企業，均有優質物業服務作為支撐。萬科、中海、金地，乃至貴陽的中天，幾乎無一例外。

同時，地產是一個行業形象非常不理想的行業，關于地產的投訴層出不窮。開發商對于地產開發、營銷、后期管理中的服務意識并不重視。應該這是一個容易突破的環節。

對于本案而言，如何在過往貴州龍餐飲服務的品牌基礎上嫁接合適的物管單位，樹立起自己的物業服務品牌，如何將這兩者在形象上建立水乳交融的承接關系？是我們需要共同面對的問題。為什么使用這句話?

關于主標——品味，其實你我心領神會，我們的理解是這樣的：

我們希望塑造的項目形象不僅僅是一個金錢的符號，在擁有財富的背后是文化的余脈流香。優雅和品味同在，而優越不只是源自物質。貴車有很多，但真正有品味的好車不多貴房子會很多，但真正有品味的好房子不多品味給受眾帶來的不僅僅是心領神會的歸屬感，更予其社會評價的滿足。這句主標并不張揚，不是自說自話的標榜，但卻有我們所需的強烈心理誘導作用。含蓄而作用不減一分，這樣的主標方與項目的氣質吻合。色彩的關系

樓盤包裝是一個非常系統化的工程，業內有“5點1線整合市場攻擊手段”之稱。系指：工地現場包裝、賣場包裝（含樣板房及通路包裝）、媒介推廣、物料、外賣場包裝，五個營銷手段在統一推廣思想指導下根據項目需要展開。

細分下來，我們的工作還涉及色系的建立及運用，主色和輔助色的使用關系；主圖片的采用與否；形象標簽的使用與否；主標的使用范圍和輔助話語體系等等。

作為形象系統的重要單位，色彩是維護整體統一和標簽化的重要手段。鑒于本案系高檔樓盤，顧客群年齡偏大，心態成熟，在色彩使用上我們偏向于采用較為內斂沉穩的低光色系。咖啡色、黑加金為我們的首選色系。咖啡色為主色系，黑色加金色的使用為輔助色系，多在導視和細節使用。導視一導視二導視三名片廣告牌一廣告牌二圍墻局部圍墻整體三維效果方案二導視一導視二導視三名片路燈旗廣告牌一廣告牌二圍墻（局部）圍墻整體形象墻方案三圍墻局部圍墻局部圍墻局部圍墻局部圍墻局部圍墻局部圍墻局部圍墻完整圖道旗一導視二導視三導視一廣告牌一廣告牌二形象墻名片最為命運所屈辱的人，只要還抱有希望，便無所怨懼。這個世界并不在乎你的自尊，只在乎你做出來的成績，然后再去強調你的感受。5月-235月-2303:11以愛為凝聚力的公司比靠畏懼維系的公司要穩固得多。珍惜今天的擁有，明天才會富有。一個公司要發展迅速得力于聘用好的人才，尤其是需要聰明的人才。3歲前后嚴格管理，做孩子的家長；13歲前后逐步放手，做孩子的朋友。有效的教育是先嚴后松，無效的教育是先松后嚴。有效的激勵是朝五晚九，無效的激勵是朝九晚五。5月-235月-2303:115月-23懷疑和否定之海，圍繞著人們小小的島嶼，而信念則鞭策人，使人勇敢面對未知的前途。5月-235月-235月-235月-23對人才的運用，僅僅限于收羅是遠遠不夠的，重要的是對人才不僅要善于識別其長處，而且要敢于大膽地使用，以讓其充分顯示自己的才能。微軟公司在用人上所表現出的膽略與氣魄是別的公司無可比擬的。因為有了感謝之心，才能引發惜物及謙虛之心，使生活充滿歡樂，心理保持平衡，在待人接物時自然能免去許多無謂的對抗與爭執。只有一條路不能選擇03:11:1503:11:15一個人在科學探索的道路上，走過彎路，犯過錯誤，并不是壞事，更不是什么恥辱，要在實踐中勇于承認和改正錯誤。業精于勤，荒于嬉。5月-235月-239503:11:155月-23合作是一切團隊繁榮的根本。我知道什么是勞動:勞動是世界上一切歡樂和一切美好事情的源泉。世間沒有一種具有真正價值的東西，可以不經過艱苦辛勤勞動而能夠得到的。03:1103:11:155月-2303:11靠制訂和管理標準吃飯的，有什么樣的判斷就會有什么樣的產品，有什么樣的標準就會有什么樣的人才。講到國家的政治，根本上要人民有權；至于管理政府的人，便要付之于有能的專家們。只要有堅強的持久心，一個庸俗平凡的人也會有成功的一天，否則即使是一個才識卓越的人，也只能遭遇失敗的命運。有信念不一定成功，沒信念一定會失敗。5月-235月-235月-235月-23我這一生基本上只是辛苦工作，我可以說，我活了七十五歲，沒有那一個月過的是舒服生活，就好象推一塊石頭上山，石頭不停地滾下來又推上去。2023/5/273:1103:1103:11:15一次良好的撤退，應和一次偉大的勝利一樣受到獎賞。有非凡志向，才有非凡成就。3:11:15上午5月-2303:11:15我的人生哲學是工作，我要揭示大自然的奧秘，并以此為人類服務。我們在世的短暫的一生中，我不知道還有什么比這種服務更好的了。抓住時機并快速決策是現代企業成功的關鍵。最有希望的成功者，并不是才華最出眾的人，而是那些最善于利用每一時機發掘開拓的人。27五月202327-5月-23一個偉大的企業，對待成就永遠都要戰戰兢兢，如覆薄冰。如果強調什么，你就檢查什么；你不檢查，就等于不重視