萬科房地產企業成本管理軟件開發方案二○○四年四月十八日萬科財務部胡宏主要內容成本管理軟件開發的背景軟件開發前基礎工作和制度的完善軟件使用后的成本管理現狀和前景成本管理軟件開發的背景從1999年開始，萬科各分公司先后把“審算部”更名為“成本管理部”，對工程造價專業人員提出了更高的要求：單純的建安費用控制加強成本的計劃性——目標成本管理制度項目全成本控制利潤是多少——不準確項目間成本——不可比基礎資料管理——不統一成本管理軟件開發的背景2000年萬科集團成本管理的狀況土地成本開發前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費園區管網工程費園林環境建設費配套設施費開發間接費1、統一成本科目的設置主體造價園區造價樓面地價費用及資金成本軟件開發前基礎工作及制度的完善建造成本：指項目的建筑安裝成本。包括：開發前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區管網工程費、園林環境費、配套設施費6大項。開發成本：指項目的制造成本。開發成本=土地獲得價款+建造成本+開發間接費完全成本：完全成本=開發成本+期間費用。完全成本中不包含營業稅金。項目成本：在未特別說明時，一般指項目的“開發成本”。幾個基本成本概念責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過技術經濟指標的目標設定、執行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。責任成本管理體系要素：（1）責任范圍；（2）責任人（3）評價標準；（4）評價人責任成本體系建立目的：令全員實施自覺的成本管理行為2、責任成本管理3、加強目標成本管理管理原則：體現目標成本的先進性目標成本的嚴肅性(納入績效考核)

目標成本：目標成本是企業預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標；是項目成本的控制線。動態成本：是項目實施過程中各個時期體現的預期成本結果（見動態成本構成）。基本概念：管理工具：動態成本反映系統平臺成本指標數據庫實施過程新項目發展規劃設計擴初設計施工圖設計施工組織與材料采購竣工結算成本估算目標成本測算一目標成本測算二目標成本動態成本結算成本分析目標成本形成動態成本控制4、加強作業過程管理項目發展施工規劃設計招標竣工結算簽約銷售及物業管理總目標通過對房地產各個作業過程進行成本控制，實現降低成本的目的。全過程、全員、全方位房地產成本作業過程：軟件開發前基礎工作及制度的完善新項目發展成本控制控制要點：穩健性合理確定估算基礎，合理預計工程量和工程綜合單價。控制原則：客觀、全面、準確、謹慎預測新項目成本需求文件：《新項目發展可行性評審體系》

軟件開發前基礎工作及制度的完善成本數據庫系統：成本指標數據項目成本數據材料設備數據——是萬科集團的成本數據平臺，是新項目估算和結算分析的重要參考依據。分為規劃指標、建筑指標和結構指標，可以對不同項目間的同類指標進行比較分析。記錄各項目及其各產品類型的結算成本，可以對不同項目間的同類產品指標進行比較分析。記錄各項目材料設備的價格等詳細資料，便于新項目估算和部品設計時參考。設計階段的成本控制控制要點：合理的產品技術經濟指標設計周期、設計質量。控制原則：經濟合理性最大。需求文件：

《規劃設計工作流程與評審制度》

軟件開發前基礎工作及制度的完善設計成本控制70%的成本由設計階段確定建筑專業：準確的定位、合理的經濟技術指標結構專業：設計人員的經濟意識、合理的安全系數設備專業：材料設備的性價比、兼顧長期使用成本設計階段的主要經濟指標容積率建筑占地面積單方鋼筯含量單方砼含量窗地比建筑周長面積比……招標成本控制控制要點：獲取競爭性低價成本盡量采用工程量清單方式集中采購控制原則：全面招標原則合理低價中標原則透明公正原則

需求文件：《工程及材料招標管理辦法》

軟件開發前基礎工作及制度的完善工程量清單招標的優點降低職業風險，對成本人員的個人水平的依賴性降低；提高工作效率，尤其是能大大縮短結算核對時間；便于成本數據積累，建立成本數據庫：

工程總價準確；有更合理的時間辦開工手續；發現設計失誤，減少變更及時評估出造價咨詢公司的工作質量

合同濕簽約訓階段跌的成旨本控王制控制月要點瞞：合同談仔判（慎喪選）合同審盈批控制原謊則：合法壓性原覺則、摩合同逗書原熔則、查事前兵簽訂原則、怨招標原鏈則、利結益明晰待原則需求文街件：《工廁程合溉同管擴理辦象法》《合月同分切類編隱號規茂則》軟件順開發泡前基柔礎工江作及某制度打的完扎善合同默的主窮要經廚濟條輝款合同造健價：總價合冒同、單持價合同謝、費率介合同付款進糟度：按月付斗款、按喬形象進任度付款總包管查理配合示費：2%采購保應管費：1.5續～3%史(其中洽采購7腔0%、槽保管3孕0%）保修金選：3～悟5%材料燙供應傍方式話：甲供、歡甲控乙角供、乙小供變更與屢簽證：按合同少單價、瓜按定額葬下浮竣工驗角收與結辯算：結算方孩法、核紫對時間虹要求等……合同簽襖約階段敞的成本搭控制軟件刷開發屠前基黨礎工薪作及姓制度姥的完肥善工程類裁合同共型分六類顯，相應梨編號按蚊下列括賭號中漢窩字表示必。土地合竿同（土冠地）：項目合魯作開發洽與土地瞞使用權惰出讓、棚轉讓等外合同；前期合倆同（前辱期）：規劃、郵設計、捏勘察、客監理、雜造價咨堪詢等合贏同；施工合關同（施鎮工）：包括建游筑、安凈裝、裝除飾、市望政等施妹工或安抖裝合同序；工程等材料鬼設備示采購敵合同蠟（采感購）型：包括帶材料必采購自、甲夠方付突款乙菊方收歪貨的杏三方慣合同炸、設偏備購評買等枯合同黃；園林環煮境合同親（環境遭）：包括扎室外牧環境譜施工貧和采跟購合記同；營銷包鐘裝合同丘（營銷牽）：包括唯策劃斤、銷假售代曉理、胡樣板灶間裝韻修、魯戶外障廣告冒牌制窮安、領媒介愉廣告穩設計洲、制深作、稈宣傳其品設流計、糧印刷熔等合繪同；施工儉期間給的成剛本控堤制控制謀要點常：變更與榜簽證的肆控制工程質歐量的控穩制工期控礙制控制娛原則宮：權力撐限制忠原則儉、時園間限皇制原嘩則多級僻審核察原則幅、完敏工確調認原爸則需求比文件烤：《設計敞變更、堡現場簽熔證管理布辦法》軟件束開發螺前基忽礎工氏作及護制度什的完么善結算逐階段蝦的成抵本控恐制控制要舞點：嚴格晉審核寇結算齡工程雄量合理淚確定搜結算燈單價控制原忍則：廉潔奉要公原則眠、多級刮審核原塌則準確高儲效原則版、可復如查性原饅則需求文驢件：《工霉程預援結算醫管理拼辦法福》《結霧算復參核工杯作實絮施細棍則》軟件開擇發前基伙礎工作輛及制度轎的完善銷售果承諾倡及物阿業管蔑理成綱本控益制控制壤要點櫻：銷售昂承諾診（銷興售合型同、討廣告欠、售掉樓書友）物業固管理課虧損控制原蠅則：獨立許、健洋康運接營，攝不產款生經透營負斃擔。需求約文件燭：《銷售去管理制奪度》《物腰業管且理制垃度》軟件拳開發丈前基痛礎工棋作及紐奉制度扛的完臂善責任成撒本管理目標成繞本管理作業派過程敢管理成本管示理軟件公司討總經評理層控制系臉統信息前系統組織鐵系統最終形別成如下肢所示的坦成本管纖理構架逆和模式領導蘿機構管理工蔑具管理制著度成本、瘡工程文池件金蝶異開發秒合同抗管理臺軟件剝的優片勢成本伏數據緞與財攝務息業息相聾關，善能方料便的揭進行誓數據置轉換警。金蝶誕軟件摩的數寸據安手全性剖較高牧。金蝶軟梁件的控熱件中，滋已很好暴地實現屋分項目索按數據容進行授雀權，跌查詢補方便柱且功燙能強杰大。金蝶棕可以借實現蛙數據極遠程紗同步前復制碼，便浸于集穿團監稠控。軟件飼使用桌后的張成本關管理壯現狀暮和前羊景工程和胞材料采考購合同永條款、鵝合同價饑集團內想互相借抬鑒。類似竊項目雕之間存很方級便進積行比歡較，堅挖掘順成本給降低剪潛力芽。及時犁統計禿變更展簽證蠶的造道價，摩實現悅可控移。成本數在據與財牛務之間常相互調亮用，協眼調高效駕。各項挎目成日本數勸據集僵中反纖饋，副即時書了解撒項目斷動態伏成本和利潤釋狀況，盆項目定仰位和領品導決策擇更加準菜確。工程繳管理躍部——合同統濤一管理店，對供挎應商進酒行評估項目含經理逗部——變更孫簽證惕、進柜