房地產估價師之開發經營與管理提升訓練B卷提分附答案

單選題（共100題）1、有一房地產，土地面積2500m2，為7年前通過有償出讓取得，當時地價為700元/m2，土地使用權年限60年的地價為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2，于3年前交付使用，當時的建筑物建造價為600元/m2，現在建造同類建筑物需800元/m2，估計該建筑物上可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產土地部分的現時總價為（）萬元。A.80B.97C.100D.300【答案】D2、下列各項中，屬于競爭導向定價的是（）。A.目標定價法B.認知價值定價法C.挑戰定價法D.成本加成定價法【答案】C3、表示準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例的是（）。A.空置量B.空置率C.空置水平D.空置面積【答案】B4、計算速動比率時，扣除存貨的主要原因不包括（）。A.在流動資產中，存貨的變現能力最強B.由于某種原因，部分存貨可能已經損失報廢還沒處理C.部分存貨可能已經抵押給債權人D.存貨估價還存在成本和合理市價相差懸殊的問題【答案】A5、關于評標委員會組成的說法中，正確的是（）。A.評標委員會由政府有關部門代表和技術經濟方面的專家組成B.評標委員會成員可以為5人C.評標委員會成員中，經濟技術專家不得少于成員總數的1/3D.評標委員會的專家成員應由招標人負責指定【答案】B6、某房地產開發項目的年初未償還貸款本金為10000萬元、未償還貸款利息為300萬元，年內均勻新增貸款5000萬元，預計下年初新增貸款400萬元，如果貸款年利率為7%，則當年應計利息為（）萬元。A.896B.910C.1050D.1099【答案】A7、房地產開發項目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.債務融資B.已建成房地產抵押貸款C.權益融資D.建設貸款【答案】A8、假如市場的整體平均預期收益率為15%，一個投資項目的相關數是0.5，則其預期收益率為()，A.10%B.15%C.5%D.9%【答案】D9、下列不屬于在進度管理中應關注的因素的是（）。A.材料設備的供應問題B.勞動力心理素質C.設計變更D.氣象條件【答案】B10、房地產市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產產品交易不包括（）子市場。A.租賃B.銷售C.保險D.抵押【答案】C11、某房地產投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權益資本為2500萬元，經營期內的年平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為()。A.12%B.32%C.24%D.30%【答案】B12、房地產項目風險分析中不能用于風險估計與評價的方法是（）。A.專家打分法B.“三項預測值”法C.解析法D.蒙特卡洛模擬法【答案】B13、工程量清單計價中，“招標控制價”是由招標人根據有關計價規定計算的工程造價，其作用是招標人用于對招標工程發包的（）。A.成交價B.保留價C.最高限價D.最低限價【答案】C14、新城區開發房地產具有的不利條件有()。A.增加安置補償費開支B.獲得土地非常困難C.規劃設計條件苛刻D.市政配套設施缺乏【答案】D15、有多少人愿意花費20萬元購買一套高層帶電梯的點式兩居室住房，如對此問題進行調查，則屬于（）。A.試探性調查B.描述性調查C.因果性調查D.假設性調查【答案】B16、當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風險分析的方法一般采用（）。A.概率分析法B.解析法C.蒙特卡洛模擬法D.杠桿分析【答案】C17、若商業性住房抵押貸款、住房公積金貸款的年利率分別為8.7%、5%，均按月計息，銀行的年存款利率為3.5%，則商業性住房抵押貸款與住房公積金貸款二者的實際年利率差是（）。A.1.5%B.3.57%C.3.70%D.3.94%【答案】D18、以出讓方式獲得城市毛地使用權時，土地出讓地價款由土地使用權出讓金和（）構成。A.基礎設施建設費B.公共配套設施建設費C.城市建設配套費D.不可預見費【答案】C19、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規各自承擔。A.20%的首付款，加上該首付款2年的利息B.20%的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價時點的本息值C.該店面無債務條件下在估價時點的正常市場價格減去該店面價值時點之后需要繼續償還的貸款本息值在估價時點的現值之和D.2004年10月的購買價格，加上20%的首付款的二年利息和已償還月供在價值時點的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價對象發生的物質折舊、功能折舊和經濟折舊之和，再減去該店面價值時點之后需要繼續償還的貸款本息值在估價價值時點的現值之和【答案】C20、證券市場上的資金供給者是（）。A.證券發行人B.證券投資者C.證券監管機構D.證券市場的中介機構【答案】B21、有多少人愿意花費20萬元購買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對此問題進行調查，屬于（）。A.試探性調查B.描述性調查C.因果性調查D.假設性調查【答案】B22、消費者的購買行為不包括（）。A.習慣性購買行為B.單一購買行為C.復雜購買行為D.化解不協調購買行為【答案】B23、在房地產開發項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數時，一般將運營成本占毛租金收入比率歸為（）。A.時間類參數B.融資相關參數C.評價標準類指標D.收益相關指標【答案】D24、目前我國采用的復式記賬法是（）。A.收付記賬法B.借貸記賬法C.支出記賬法D.收入記賬法【答案】B25、下列房地產市場趨勢分析方法中，不屬于時間序列分析法的是（）。A.市場因子推演法B.加權移動平均法C.簡單平均法D.指數平滑法【答案】A26、下列物業中，屬于特殊物業的是（）A.在建工程B.車站C.購物中心D.科技產業園區【答案】B27、某房地產開發項目的占地面積為15000m2，規劃容積率為3，預計開發完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的總固定成本為8000萬元，預計項目的單位變動成本為4500元/m2，假設所有可銷售面積能夠全部售出，則達到盈虧平衡的平均銷售單價為（）元/m2。A.5377.78B.6277.78C.6722.22D.7847.22【答案】D28、住房抵押支持證券，就是把金融機構所持有的（）債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產金融風險等目的。A.房地產企業債券B.個人住房抵押貸款C.房地產企業抵押貸款D.金融機構長期融資【答案】B29、在一定時期內，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的（）。A.市場需求上限B.市場有效需求C.市場現實需求D.市場最低需求【答案】A30、下列各項中，不屬于私募股權投資特點的是（）。A.投資期限較長B.資金來源廣泛C.流動性好D.絕少涉及公開市場的操作【答案】C31、在利用期望值法進行項目風險分析時，分別估算各不確定性因素每種情況下發生的概率之后，需要做的是（）。A.計算各年凈現金流量的標準差B.計算凈現值大于或等于零時的累計概率C.計算各年凈現值的標準差D.計算各可能發生情況下的凈現值【答案】D32、對房地產投資項目進行財務評價所選取的基準收益率一般為投資者所要求的（）。A.最高投資收益率B.平均投資收益率C.最低投資報酬率D.平均成本利潤率【答案】C33、房地產開發的程序主要分為（）階段。A.決策分析、規劃設計、建設、租售B.決策分析、可行性研究、建設、租售C.投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設階段、租售階段D.投資機會選擇、前期工作、施工與竣工、物業管理【答案】C34、下列關于建筑材料性質的表述中，正確的是（）。A.材料的密度是指材料在絕對密實狀態下單位體積的質量，即材料的質量與材料在絕對密實狀態下的體積之比B.凡是內部有孔隙的材料，其密實度都大于1C.材料的耐水性是指材料在飽和水作用下強度顯著降低的性質D.材料的彈性是指材料在外力作用下產生變形，外力去掉后變形不能完全恢復，但也不即行破壞的性質【答案】A35、能承受較大投資風險并期望獲得較高收益的房地產投資者通常會選擇（）。A.進入穩定期的優質收益型房地產投資B.尚未進入穩定期的收益型房地產投資C.機會型房地產投資D.剛竣工的收益型房地產投資【答案】C36、租金調整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。A.收益現金流風險B.資本價值風險C.比較風險D.未來運營費用風險【答案】D37、消費者購買決策的一般過程包括五個階段，其中不包括（）。A.引起需要B.購買決策C.方案評價D.信息反饋【答案】D38、某投資者以8000萬元購買一棟寫字樓用于出租經營，其中的40%為銀行提供的抵押貸款，其余為自有資金，經營期內年平均利潤總額為1000萬元，所得稅率為25%，則該項投資的資本金凈利潤率為（）。A.9.38%B.12.50%C.15.63%D.20.83%【答案】C39、下列的會計恒等式，不正確的是（）。A.資產＝權益＝債權人權益＋所有者權益B.資產＝負債＋所有者權益C.所有者權益＝資產＋負債D.收入－費用＝利潤【答案】C40、房產開發貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）。A.租金收入B.土地出讓收入C.房地產抵押貸款D.凈經營收入【答案】C41、下列關于貸款擔保的說法，錯誤的是()。A.是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證B.貸款的擔保人能取代借款人的信用狀況C.貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還D.貸款有保證、抵押、質押三種形式【答案】B42、下列關于資產負債表不正確的是()。A.資產負債表反映企業一定日期全部資產、負債和所有者權益的情況B.資產負債表反映項目開發經營期內各期的資金盈余或短缺情況C.在對房地產開發項目進行獨立的財務評價時，不需要編制資產負債表D.編制該企業的資產負債表，以計算資產負債率、流動比率、速動比率等反映企業財務狀況和清償能力的指標【答案】B43、在寫字樓物業租賃中，物業管理企業可以通過對（）進行面積規劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。A.面積單元B.面積單位C.出租單位D.出租單元【答案】D44、國際上物業管理行業的專業資格，是（）。A.注冊物業管理員B.注冊物業管理經理C.注冊物業管理師D.高級物業管理師【答案】B45、下列房地產市場指標中，屬于供給指標的是（）。A.房屋施工面積B.城市家庭人口規模C.銷售量D.房地產價格【答案】A46、納入儲備的土地前期開發、保護、管理和臨時利用，以及為儲備土地、實施前期開發進行融資等活動由（）負責實施。A.開發商B.土地儲備機構C.建筑商D.土地一級開發企業【答案】B47、建筑材料的質量與其在自然狀態下的體積之比稱為建筑材料的（）。A.密度B.表觀密度C.密實度D.孔隙【答案】B48、房地產市場的（）特征，給予房地產供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時間控制、銷售數量控制和銷售價格控制等。A.移動B.異質C.壟斷競爭D.買賣【答案】C49、國際上物業管理行業的專業資格，是（）。A.注冊物業管理員B.注冊物業管理經理C.注冊物業管理師D.高級物業管理師【答案】B50、在估算某教學樓的房屋開發費用時，按照每間教室的綜合投資乘以教室數估算其總投資，這種估算方法屬于（）。A.單元估算法B.概算指標法C.單位指標估算法D.工程量近似匡算法【答案】A51、對于開發－持有出租－出售模式和購買－持有出租－出售模式來說，兩者的共同點是（）。A.現金流入都包括出租收入和持有期末的轉售收入B.現金流入都包括銷售收入和銷售稅費C.現金流出都包括購買成本、購買稅費和裝修費用D.現金流出都包括購買成本、購買稅費、裝修費用和運營成本【答案】A52、小兒蟲積，腹痛時作，面黃體瘦，肚腹脹滿，發熱口臭，大便失常者，治療宜用A.健脾丸B.桃核承氣湯C.肥兒丸D.補中益氣湯E.黃土湯【答案】A53、財務內部收益率是指項目在整個計算期內，各年（）現值累計等于零時的折現率。A.凈現金流量B.累計凈現值C.凈收益D.內部收益【答案】A54、潛在購買者一般有三個特點，即興趣、收入和()。A.目標B.途徑C.市場化D.商品化【答案】B55、下列財務報表中，在編制時要求資金流平衡的是（）。A.總投資估算表B.經營成本估算表C.投資計劃與資金籌措表D.銷售收入與經營稅金及附加估算表【答案】C56、房地產開發項目的質量控制包括決策階段、設計階段和施工階段的質量控制，其中不屬于施工階段質量控制內容的是（）。A.對工程采用的配套設備進行檢驗B.確立有關質量文件的檔案制度C.對原材料的檢驗D.控制工程變更【答案】D57、（）是企業進行市場分析與預測、正確制定市場營銷戰略和計劃的前提。A.市場定位B.市場調查C.市場細分D.市場選擇【答案】B58、為控制個人住房抵押貸款的風險，常用房地產支出與收入來考核借款人的還款能力，計算還款能力，計算月房產支出與收入比的公式是（）。A.本次貸款的月還款額/月均收入B.（本次貸款的月還款額+其他債務月償還額）/月均收入C.（本次貸款的月還款額+月物業管理費）/月均收入D.（本次貸款的月還款額+月物業管理費+其他債務月償還額）/月均收入【答案】C59、產品生產經營活動中的成本包括生產成本和()兩部分。A.廣告費B.銷售費用C.促銷費用D.不可預見費用【答案】B60、某房地產開發項目的占地面積為1萬m2，容積率為1.5，如果房屋開發成本為3000元/m2（按建筑面積計），預測能夠以8000元/m2（按建筑面積計）的銷售價格實現全部銷售，則該項目實現盈虧平衡的最高土地取得價格（按占地面積計）為（）元/m2。A.3000B.5000C.7500D.8000【答案】C61、某物業的購買價為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該物業年凈經營收入為30萬元，則該物業投資的償債備付率為（）。A.0.18B.0.12C.3.39D.5.00【答案】C62、下列征收補償費中，不屬于國有土地上房屋征收補償費用的是（）。A.房屋價值補償費B.搬遷補償費C.停產停業損失補償費D.土地補償費【答案】D63、下列不屬于房地產商用物業市場的是（）。A.寫字樓市場B.零售商場或店鋪C.休閑旅游設施市場D.倉儲用房市場【答案】D64、償債備付率＝可用于還本付息資金與()之比。A.當期應還本付息資金B.當期已付利息費用C.當期本金D.當期應付利息費用【答案】A65、以下財務分析指標的說法，錯誤的是（）。A.流動比率越高，說明企業償還流動負債的能力越強B.速動比率越高，說明企業的短期償債能力越強C.資產負債率越高，企業償還債務的能力越差D.一般來講，存貨周轉率越高，則流動性越差【答案】D66、下列關于收益率的表述中，錯誤的是（）。A.基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B.財務內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率C.常規項目的財務內部收益率是唯一的D.差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差【答案】D67、收集一手資料時最普遍采用的手段是（）。A.問卷B.座談C.電話D.郵寄【答案】A68、（）是整個開發過程中最重要的一個環節，該階段最重要的工作就是對開發項目進行可行性研究。A.投資機會選擇與決策分析B.前期工作C.建設階段D.租售階段【答案】A69、2015年某市商品住宅實際銷售量為400萬m2，預測銷售量為350萬m2，如果平滑指數=0.65，則用指數平滑法預測的2016年該城市商品住宅銷售量為（）萬m2。A.367.5B.382.5C.523.5D.543.0【答案】B70、可行性研究報告正文的寫作要點中（）是最關鍵的部分。A.項目總說明B.投資環境研究C.規劃方案及建設條件D.項目經濟效益評價【答案】D71、以下各項中，不屬于開發項目用地現狀調查內容的是（）。A.開發項目所處區位和具體位置B.項目所在城市、區和街道C.土地面積和規劃用途D.土地開發狀況和地上物狀況【答案】B72、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規各自承擔。A.沒有租賃條件下的正常市場價格B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現值之和C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現值D.張某與王某實際達成的帶租約交易的成交價格【答案】C73、經濟活動的類型和特點不同，現金流入和現金流出的具體表現形式也會有很大差異，對于房地產開發投資項目來說，現金流入通常不包括（）。A.補貼收入B.出租收入C.銷售收入D.其他經營收入【答案】A74、土建工程、給水排水工程、照明工程估算時，按建筑m2造價乘以工程量得到單項工程投資，這種估算的方法稱為（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標估算法【答案】B75、房地產開發商根據消費者對物業品牌的認知價值來制定價格的方法，屬于（）導向定價法。A.成本B.購買者C.競爭D.市場【答案】B76、“三項預測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種，下面不屬于“三個預測值”的是（）。A.最樂觀預測值B.最悲觀預測值C.最可能預測值D.最不可能預測值【答案】D77、開發商在申請領取施工許可證時，若建設工期不足一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的()。A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】D78、與其他投資相比，房地產投資的優點不包括()。A.能夠得到稅收方面的好處B.能夠抵消通貨膨脹的影響C.提高投資者的資信等級D.變現容易【答案】D79、中國現有房地產價格統計，是基于各類物業()的統計。A.平均價格B.加權價格C.抽樣價格D.成交價格【答案】A80、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元／月，并當租戶的月營業額超過150萬元時收取3％的百分比租金。當租戶的月營業額為180萬元時，其應繳納的租金為（）萬元。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4【答案】B81、僅考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售玩具的店鋪比購買生產玩具的廠房的投資風險小，這是因為前者比后者（）。A.更適于進行長期投資B.變現性差C.具有更強的適應性D.具有更專業的物業管理【答案】C82、下列各項中，屬于房地產市場分析中需求分析的是（）。A.吸納率分析B.市場占有率分析C.估計項目市場占有率D.估算項目吸納量【答案】A83、下列影響消費者行為的因素中，屬于個人因素的是（）。A.學習B.經濟狀況C.對渠道的信賴度D.購買動機【答案】B84、如果銀行存款的利率為10%，為在1年后獲得11000元，現在應該存入銀行()。A.12000元B.10000元C.9250元D.9929元【答案】B85、物業甲為寫字樓項目，2017年末價值為1000萬元，預計2018年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；物業乙為保齡球場項目，2017年末價值為1000萬元，2018年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，甲乙兩個物業投資風險比較的結果是（）。A.甲物業投資風險較大B.乙物業投資風險較大C.甲、乙兩個物業投資風險一樣大D.無法判斷【答案】B86、設損益表中的銷售利潤為SP，營業利潤為BP，利潤總額為TP，凈利潤為NP，則以下關系中一定成立的為（）。A.SP＜TPB.TP＞BPC.BP＜NPD.TP＞NP【答案】D87、某城市規劃將一個污染嚴重的企業南該城市的A區遷至B區，則B區的物業投資將會減少，這主要是由于房地產投資()的特性。A.區位選擇異常重要B.變現性差C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉移【答案】D88、某投資者于2013年1月以1000萬元購買一寫字樓用于出租經營，購買資金中的500萬元為年利率7%，期限10年，按年等額還本付息的抵押貸款，2014年該寫字樓稅后現金流量為60萬元，且市場價值增加5萬元，在考慮增值收益的情況下，2014年該項投資的投資回報率為（）。A.10.37%B.12.00%C.20.24%D.20.74%【答案】D89、因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失，故通貨膨脹會導致折現率()。A.提高B.降低C.無變化D.為零【答案】A90、某房地產投資企業在一定日期的負債合計為4000萬元，資產合計為6000萬元，流動資產和流動負債分別為3000萬元和4000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產投資企業的流動比率為（）。A.150%B.200%C.75%D.400%【答案】C91、投資者所要求的最低利率是（）。A.基礎利率B.存款利率C.貸款利率D.同業拆借利率【答案】A92、混凝土在正常情況下，強度隨著齡期的增加而增長，最初的（）天內較快，以后增長逐漸緩慢。A.1～7B.7～10C.7～14D.15～20【答案】C93、投資者所要求的最低利率是（）。A.基礎利率B.存款利率C.貸款利率D.同業拆借利率【答案】A94、下列物業中，屬于特殊物業的是（）。A.在建工程B.車站C.購物中心D.科技產業園區【答案】B95、某房地產開發項目的總開發成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發成本利潤率為（）。A.45.05%B.49.31%C.58.86%D.63.6%【答案】B96、動態投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以（）所需的時間。A.經營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現金流入抵償全部現金流出D.全部現金流入抵償全部投資【答案】B97、員工醫療保險和失業保險屬于經營費用中的()。A.人工費B.辦公費C.法定稅費D.保險費【答案】A98、當可供比較的房地產投資方案的開發經營期不同時，宜采用的方案經濟比選方法是（）。A.凈現值法B.等額年值法C.差額投資內部收益率法D.內部收益率法【答案】B99、財務費用中利息以外的其他融資費用，一般占利息的（）左右。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】C100、有多少人愿意花費20萬元購買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對此問題進行調查，屬于（）。A.試探性調查B.描述性調查C.因果性調查D.假設性調查【答案】B多選題（共40題）1、建筑平面設計常見的組合方式包括（）。A.走廊式組合B.套間式組合C.單間式組合D.大廳式組合E.整體式組合【答案】ABD2、關于流動性偏好利率理論的說法，正確的有（）。A.利率是由儲蓄和投資決定的B.利率是由貨幣的供求決定的C.利率是由可貸資金的供求決定D.利率是在商品市場和貨幣市場同時達到均衡時形成的E.貨幣供給是外生變量，由央行決定，無利率彈性【答案】B3、影響房地產市場發展的基本因素有（）。A.社會因素B.經濟因素C.資源因素D.政策因素E.技術因素【答案】ABD4、房地產開發項目財務評價報表分為（）。A.財務報表B.經營報表C.輔助報表D.基本報表E.資金來源與運用表【答案】CD5、從投資的角度來看，決定資金時間價值大小的主要因素有（）。A.投資利潤率B.通貨膨脹率C.投資風險D.經濟增長率E.存款準備金率【答案】ABC6、收益性物業管理中的運營費用可以包括下列（）。A.租金收入B.保證金C.固定資產折舊D.人工費E.公共設施設備日常維修費【答案】CD7、下列經濟評價指標中，屬于房地產投資項目盈利性指標的有（）。A.靜態投資回收期B.借款償還期C.利息備付率D.財務凈現值E.現金回報率【答案】AD8、經營收入是指向社會出售、出租房地產商品或經營時的貨幣收入，包括（）。A.銷售收入B.補貼收入C.出租收入D.自營收入E.營業外收入【答案】ACD9、以下說法中，錯誤的是（）。A.張某和王某合作完成一款軟件，他們可以約定申請專利的權利只屬于張某B.張某和王某共同完成了一項發明創造，在沒有約定的情況下，如果張某要對其單獨申請專利就必須征得王某的同意C.張某臨時借調到某軟件公司工作，在執行該公司交付的任務的過程中，張某完成的發明創造屬于職務發明D.甲委托乙開發了款軟件，在沒有約定的情況下，由于甲提供了全部的資金和設備，因此該軟件著作權屬于甲【答案】D10、關于寫字樓基礎租金的說法，正確的有（）。A.基礎租金必須能夠抵償貸款還本付息、經營費用和空置損失B.基礎租金一般高于市場租金C.基礎租金可以通過降低經營費用向下調整D.基礎租金一般低于寫字樓內任一出租單元的租金E.基礎租金一般低于寫字樓的市場租金【答案】AC11、在可行性研究階段，房屋開發費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。A.單元估算法B.概預算定額法C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模擬法E.單位指標估算法【答案】ABC12、房地產項目敏感性分析的主要步驟包括（）。A.確定用于敏感性分析的財務評價指標B.確定不確定性因素可能的變動范圍C.計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值D.通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進一步的分析E.分析確定每個不確定性因素發生的概率【答案】ABCD13、房地產市場指標中，市場交易指標包括（）。A.房地產租金B.土地轉化率C.竣工房屋價值D.房地產價格指數E.預售面積【答案】AD14、工程造價的計價與控制是以（）為對象，研究其在建設前期、工程實施和工程竣工的全過程中計算和控制工程造價的理論、方法，以及工程造價運動規律的學科。A.建設項目B.單項工程C.單位工程D.分部工程E.分項工程【答案】ABC15、在我國，商標專用權保護的對象是()。A.商標B.商品C.已使用商標D.注冊商標【答案】D16、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（）。A.折舊和攤銷B.投資回收C.投資回報D.可用于還款的利潤E.在成本中列支的利息【答案】AD17、開發-持有出租-出售模式主要適用于寫字樓、零售物業、高級公寓等收益性房地產項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業務模式下的現金流出包括（）等。A.土地成本B.建造成本C.運營成本D.開發費用E.購買稅費【答案】ABCD18、土地出讓價款的影響因素主要包括（）。A.住房指數B.所在城市C.地段D.用途E.使用條件【答案】BCD19、按照索賠的目的，可以將工程索賠分為（）。A.工期索賠B.工程變更索賠C.合同中明示的索賠D.合同中默示的索賠E.費用索賠【答案】A20、政府對房地產市場進行宏觀調控時，可選擇的手段主要有（）A.加大城市基礎設施建設投入B.調整銀行貸款利率C.調整公共住房政策D.調整房地產稅收政策E.加快城市化進程【答案】BCD21、在金融機構對房地產貸款項目進行審查時，下列屬于市場分析指標的有（）。A.市場定位B.資金落實情況C.市場營銷能力D.銷售利潤率E.貸款償還期【答案】AC22、房地產開發項目的基本報表包括（）。A.現金流量表B.財務計劃現金流量表C.利潤表D.資產負債表E.投資計劃與資金籌措表【答案】ABCD23、債務融資的資金融出方所獲得的報酬有()。A.項目投資形成的可分配利潤B.協議中所規定的貸款利息C.股息或分紅D.租售收益E協議中規定的有關費用【答案】B24、金融機構進行項目貸款審查時，要進行（）等工作。A.客戶評價B.貸款銀行評價C.項目評估D.擔保方式評價E.貸款綜合評價【答案】ACD25、下列對投資組合理論說法正確的有（）。A.投資組合理論的主要論點是：對于相同的宏觀經濟環境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應B.大型機構投資者進行房地產投資時，非常注重研究其地區分布、時間分布以及項目類型分布的合理性C.投資者選擇投資組合曲線時，最客觀的選擇是借用低微風險甚至毫無風險的投資項目D.投資組合理論所做出的減少風險的方法可使投資組合變成毫無風險E.通過投資組合理論可使個別風險和系統風險減少甚至于完全抵消【答案】ABC26、在編制房地產開發項目的可行性研究報告過程中，可行性研究中定量分析的基礎包括（）。A.項目策劃B.構造可供評價比較的開發經營方案C.選擇相關基礎參數D.投資估算E.經濟效益評價【答案】ABC27、以下關于房地產企業的經營凈收入、利潤和稅金的數量關系表達式中，不正確的是()。A.經營收入=銷售收入+出租收入+自營收入B.利潤總額=經營利潤+營業外收支凈額C.稅后利潤=利潤總額-所得稅D.經營利潤=經營收入-經營成本-期間費用-銷售稅金E銷售稅金=營業稅+城市維護建設稅+房產稅+土地使用稅【答案】D28、國內生產總值有三種表現形態，即（）。A.價值形態B.收入形態C.產品形態D.支出形態E.生產形態【答案】ABC29、實物期權類型主要包括（）。A.等待投資型期權B.成長型期權C.放棄型期權D.剛性期權E.柔性期權【答案】ABC30、關于房地產開發企業選擇房地產經紀機構代理銷售其商品房的說法，正確的有（）。A.大型綜合性房地產開發項目必須選擇聯合代理方式B.雙重代理的房地產經紀機構可以向買賣雙方收取傭金C.總代理可以委托分代理D.房地產開發企業不能直接委托分代理E.房地產開發企業最好在項目前期就確定好代理方式【答案】BC31、抵押率的確定受（）等因素的影響。A.抵押物的流動性B.貸款期限長短C.通貨膨脹預期D.抵押物所處的市場條件E.抵押物的新舊程度【答案】ABCD32、下列經濟效果評價指標中，屬于衡量房地產開發項目“開發—銷售”經營模式的指標有（）。A.投資收益率B.物業增值率C.開發利潤D.成本利潤率E.股權增加率【答案】ACD33、影響房地產市場區域形狀和大小的關鍵因素有()。A.建筑阻礙、高速路或鐵路B.細分市場C.人口密度的大小D.該區域發展的類型和范圍E鄰里關系和人口統計特征【答案】ACD34、房地產市場可以理解為從事()等交易活動場所及一切交易途徑和形式。A.房地產買賣B.房地產市場調研C.房地產抵押D.房地產租賃E房地產協會【答案】ACD35、政府規范房地產市場行為的措施有（）。A.健全市場準入制度B.推動行業誠信體系建設C.調整銀行貸款利率D.規范交易程序E.加強產權管理【答案】BD36、建筑材料的物理性質中，與質量有關的性質包括（）。A.密度B.表觀密度C.密實度D.孔隙率E.吸水性【答案】ABCD37、以下屬于房地產市場運行的社會環境的有()。A.基礎設施狀況B.人口數量和結構C.居民思想觀念D.宏觀金融政策E新產品開發能力【答案】BC38、房地產開發投資的清償能力指標一般有()。A.借款償還期B.利息備付率C.償債備付率D.資產負債率E速動比率【答案】ABCD39、細分市場評價主要涉及()等三個方面的評價。A.細分市場的可衡量性B.細分市場的規模和發展前景C.細分市場的差異性大小D.企業的目標和資源E細分市場結構的吸引力【答案】BD40、在我國，商標專用權保護的對象是()。A.商標B.商品C.已使用商標D.注冊商標【答案】D大題（共20題）一、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區商業配套不足的問題，規劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發為前提。【答案】二、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發潛力，宜采用假設開發法估價；估價對象為商業房地產，故可以采用收益法測算開發完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。【答案】三、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發潛力，宜采用假設開發法估價；估價對象為商業房地產，故可以采用收益法測算開發完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。【答案】四、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；五、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規模大小：一般地說，總價值越大、規模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區的房地產比市區的房地產變現能力弱，商圈外的商業用房比商圈內的商業用房變現能力弱。【答案】六、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】七、估價對象為A城市一臨街商業鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業鋪面進行估價，估價作業日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規范》（GB/T50291—1999）。【答案】八、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區商業配套不足的問題，規劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發為前提。【答案】九、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；一十、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業。××商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】一十一、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業。××商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】一十二、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）