房地產估價師之估價原理與方法題庫練習模擬題附答案

單選題（共100題）1、估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現價為8萬元的車位和一套全新狀態下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經統一房地產范圍后的價格為（）萬元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【答案】B2、某宗房地產，已知建筑物的重置價格為每平方米1000元，成新率為70%，房地產年凈收益為每平方米140元，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該房地產的價格為（）元/m2。A.1700B.2000C.2100D.2400【答案】C3、對于不同類型的房地產，例如商業、辦公、居住、工業等類房地產，同一因素或者其變化引起房地產價格變動的方向()。A.相同B.不相同C.可能相同，也可能不同D.單邊波動【答案】B4、運用長期趨勢法測算房地產未來價格，當房地產價格的變動過程是持續上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用()進行測算。A.平均增減量法B.平均發展速度法C.移動平均法D.指數修勻法【答案】B5、某宗房地產交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10%，套內建筑面積為100m2。假定折現率為6%，則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為（）元/m2。A.2593B.2619C.2727D.2862【答案】A6、在具體的一個房地產估價項目中，價值時點究竟是現在還是過去或者未來，是由（）決定的。A.估價委托人B.估價方法C.注冊房地產估價師D.估價目的【答案】D7、下列房地產估價相關活動中，不屬于房地產價值評估相關業務范疇的是（）A.房地產價值分配業務B.房地產價值減損評估業務C.房地產投資價值評估D.相關經濟損失評估業務【答案】C8、某宗土地取得成本為1000萬元，開發成本為1300萬元，管理費用為80萬元，銷售費用為25萬元，銷售稅費為15萬元，投資利息為18萬元，開發利潤為400萬元。則其投資利潤率為()。A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%【答案】C9、下列不屬于估價委托人的義務的是（）。A.根據自己的需要提出估價結果B.向估價機構如實提供其知悉的估價所需的資料C.協助估價師搜集估價所必要的資料D.對所提供的資料的真實性、合法性和完整性負責【答案】A10、提出“外所因為六淫，內所因為七情，不內外因為勞倦、飲食勞倦、跌仆金刃，蟲獸所傷”的是A.醫和B.葛洪C.陳無擇D.張仲景【答案】C11、下列關于“整體觀念”的內容敘述不正確的是A.人自身是一個統一的整體B.人與自然環境是一個統一整體C.自然環境是一個有機整體D.人與社會環境是一個統一整體【答案】C12、影響某宗房地產變現能力的因素并不包括（）。A.該房地產的通用性B.該類房地產的市場狀況C.該房地產的獨立使用性D.該房地產的所有人【答案】D13、身以前皆寒栗，胃中寒則脹滿可見于A.足陽明氣不足B.足陽明氣盛C.少陰氣血衰極D.太陰終者【答案】A14、實地查勘有利于估價師加深對估價對象的認識，形成（）。A.一個直觀、具體的印象B.一個綜合、全面的印象C.一個模糊、大概的印象D.一個片面、具體的印象【答案】A15、房地產由于價值量大，其成交價格的付款方式往往采取（）的方式支付。A.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期為最后期限一次付清【答案】C16、某房地產重新購建成本中，建安工程費為4000萬元，專業費用為建安工程費的10%，管理費用為建安工程費與專業費用之和的3%，銷售費用為重新購建成本的4%，投資利息為240萬，房地產開發成本利潤率為20%，銷售稅費為重新購建成本的6%，該房地產的重置價值為（）萬元。A.6280B.6365.92C.6419.73D.6817.14【答案】C17、下列不屬于由賣方繳納的稅費的是（）。A.增值稅B.契稅C.教育費附加D.土地增值稅【答案】B18、下列關于估價上的建筑物折舊的說法中，錯誤的是（）。A.估價上的折舊與會計上的折舊有本質區別B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失D.建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新購建成本與市場價值之間的差額【答案】B19、關于地租測算的說法，錯誤的是（）。A.以農地生產農作物為途徑測算地租時，所扣除的土地上投入資本的利息不包括對應土地價值的資本的利息B.測算地租時，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的C.從房租中分離出地租時，扣除項目應包括房屋折舊費、投資利息、房屋租賃稅費等D.未耕地的地租等于同等質量和位置的已耕地的地租減去開墾費用【答案】D20、可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同，當兩者不相同時，一般（）。A.不能作為可比實例B.取相同的部分作可比性C.經調整后可作為可比實例D.可作為可比實例【答案】A21、估價上的折舊注重的是（）。A.原始取得價值的減價修正B.資產市場價值的真實減損C.重置價值的攤銷與回收D.原始取得價值的攤銷與回收【答案】B22、下列不屬于取得房地產開發用地的途徑的是（）。A.通過自己開發耕地取得B.通過征收集體土地取得C.通過征收國有土地上的房屋取得D.通過市場購置取得【答案】A23、關于合同租金低于市場租金時的已出租房地產估價的說法，錯誤的是（）。A.房地產轉讓估價應評估出租人權益價值B.續貸抵押估價應評估出租人權益價值C.房屋征收估價應評估完全產權價值D.房地產司法拍賣估價應評估無租約限制價值【答案】D24、一般地說，增加房地產開發環節的稅收，會增加房地產的開發建設成本，從而會推動房地產價格______；相反，減少房地產開發環節的稅收，會使房地產價格______。（）A.下降；下降B.下降；上升C.上升；下降D.上升；上升【答案】C25、交易情況修正的方法不包括（）。A.總價修正B.單價修正C.分離修正D.百分比修正【答案】C26、動而心悸、呼吸氣短，屬于A.肺衛氣虛B.心氣虛C.脾氣虛D.宗氣虛【答案】D27、確定估價對象及其范圍和內容時，應根據()，依據法律法規，并征求委托人同意后綜合確定。A.估價原則B.估價目的C.估價方法D.估價程序【答案】B28、公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度超過（）m的為高層。A.12B.20C.24D.48【答案】C29、下列情況中會導致房地產價格上升的是（）。A.上調貸款利率B.收緊房地產開發貸款C.開征房地產持有環節的稅收D.增加土地供應【答案】B30、偏陰者的人易發展演化成的病理體質是A.陽亢B.陽虛C.陰虛D.痰濕【答案】B31、現評估一個半年前停工的在建工程價值，經測算，完成全部工程的建造費用為1500元/m2，其中主體工程900元/m2，安裝及裝飾裝修工程費為600元/m2。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計要求在1年內完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現率為15%，則在估價時點的續建費用為（）元/m2。A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76【答案】C32、關于比較法的說法，錯誤的是（）。A.測算結果容易被人們理解、認可、接受B.測算結果有時并不一定是合理、真實的C.需要估價師對當地房地產市場行情有足夠的把握D.每個影響因素對可比實例成交價格的影響程度都可采用定量分析予以量化【答案】D33、從（）年開始房地產估價師執業資格實行全國統一考試制度。A.1994B.1995C.2001D.2003【答案】B34、某可比實例的成交價格為24000元/m2，建筑面積100m2，首期付款120萬元，其余半年后支付80萬元，1年后支付40萬元。已知年利率為10%，則該可比實例在成交日期一次性付清的價格為（）元/m2。A.22909.12B.23264.06C.23441.35D.23086.69【答案】B35、估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200m2，現空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的是（）。A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬元，位于同一工業區B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬元，位于同一工業區D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬元，位于同一工業區【答案】D36、下列對房地產的不可移動性的說法，錯誤的是（）。A.不可移動特性是指房地產的位置不可移動B.房地產的不可移動性決定了其受制其所在的空間環境C.房地產市場是一個全球性的市場D.房地產市場按照地域可分為若干個子市場【答案】C37、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為10000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付；交易稅費均由買方承擔。已知買方需繳納的稅費為3萬元，賣方應交納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例選為可比實例，年折現率為6%，則對其建立比較基礎后的總價為（）萬元。A.90.19B.95.85C.100.57D.105.28【答案】D38、某宗商業用途房地產未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎上減少2.4萬元，該房地產的合理經營期限為（）年。A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0【答案】C39、下列哪項不會因氣不攝血導致A.咯血B.吐血C.衄血D.發斑【答案】D40、如果房地產擁有者惜售，則成交價格通常會（）正常市場價格。A.低于B.等于C.高于D.無法確定【答案】C41、一般的無形資產主要是權益的價值。下列選項中，不屬于無形資產的是（）。A.專利權B.專有技術C.商標權D.房地產【答案】D42、當建設用地使用權期限屆滿時，其土地使用權可以自動續期的是（）。A.寫字樓B.生產用房C.加油站D.住宅【答案】D43、評判一個評估價值是否正確，很重要的一點是檢查估價機構和估價師是否遵循了應遵循的（）。A.估價原則B.價值規律C.市場情況D.估價方法【答案】A44、具有較完善的城市基礎設施且場地平整，可以直接在其上進行房屋建設的土地是（）。A.生地B.毛地C.熟地D.在建工程【答案】C45、在實際估價中，下列求取凈收益A的方法，最合理的是（）。A.過去數據簡單算術平均法B.未來數據簡單算術平均法C.過去數據資本化公式法D.未來數據資本化公式法【答案】D46、暫定期內的三級資質房地產估價機構，能承接的估價業務有（）。A.在建工程抵押估價業務B.城市房屋拆遷補償估價業務C.該機構執行合伙人所擁有的房地產抵押估價業務D.正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業務【答案】D47、某宗房地產的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.2萬元，報酬率為9%。該宗房地產的價格為（）萬元。A.159.56B.108.75C.168.71D.277.70【答案】C48、下列哪項不屬于扶正的具體方法A.滋陰B.養血C.溫陽D.消導【答案】D49、在估價假設和限制條件說明中，當無理由懷疑建筑物的結構存在安全隱患時，應（）。A.假定建筑結構是安全的B.肯定建筑物是安全的C.強調建筑結構安全須進行相關專業鑒定D.說明建筑結構安全難以確定【答案】A50、評估某宗房地產2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產自2005年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。則該可比實例在2005年9月末的價格為()元／m2。A.2938B.2982C.3329D.3379【答案】A51、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價格為800元／m2，建筑物殘值率6％，年折舊率2.2％，按直線法折舊計算該建筑物的現值是（）元。A.76800B.79104C.80118D.81562【答案】B52、某宗房地產某年1月1日的成交價格為1000美元/m2，同年1月1日至9月1日類似房地產以人民幣為基準的價格平均每月比上月增加80元/m2，該年9月1日該房地產以美元計算的正常價格為（）美元/m2（假設該1月1日的匯率為1美元兌換6.7元人民幣，9月1日的匯率為1美元兌換6.4元人民幣）。A.1051B.1096C.1100D.1147【答案】D53、房地產是指土地以及建筑物等土地定著物，是（）的結合體。A.實體、權益、區位B.實物、權益、區位C.實物、權利、位置D.實物、權益、位置【答案】B54、女子筋骨堅，發長極，身體盛壯是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】A55、某房地產在2014年3月的價格為7200元/m2，已知類似房地產在2014年3月至9月的價格指數分別為：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上個月為基數）。該房地產2014年9月的價格為（）元/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098【答案】D56、可比實例所處的地區應與估價對象所處的地區相同，或是（）。A.同處于一個行政規劃區B.同處在同一供求范圍內的類似地區C.同處于一個相對穩定的環境D.同處于公平競爭的地區【答案】B57、在保險事故發生后，房地產保險需要評估（），以為確定賠償金額提供參考依據。A.市場價格B.保險價值C.商品價值D.所遭受的財產損失【答案】D58、在統一采用單價方面，土地除了單價之外還可為（）。A.樓層單價B.有效地價C.樓面地價D.總價【答案】C59、一套建筑面積為100m2，單價為2000元/m2的住宅。首期付款5萬元，余款在未來10年內以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31%，則該套住宅的（）。A.實際單價為2000元/m2，實際總價為30.16萬元B.實際單價為1950元/m2，實際總價為20萬元C.實際單價為2000元/m2，實際總價為20萬元D.實際單價為2200元/m2，實際總價為30.16萬元【答案】C60、下面不滿足不同估價方法之間的關系的是（）。A.相互彌補B.相互引用C.相互替代D.同時采用，以相互驗證【答案】C61、相火有“生生不息”功能提出者是A.劉完素B.朱震亨C.張景岳D.張錫純【答案】B62、下列房地產估價活動中，不屬于鑒證性估價的是（）。A.為人民法院強制拍賣房地產確定保留價提供參考B.為房地產損害雙方當事人確定賠償金額提供參考C.為上市公司涉及房地產的關聯交易確定交易價格提供參考D.為房地產開發企業在建設用地使用權指標出讓中確定投標報價提供參考【答案】D63、在采用假設開發法中的傳統方法進行房地產估價時，一般不計息的項目是()。A.未知、需要求取的待開發房地產的價值B.投資者購買待開發房地產應負擔的稅費C.銷售稅費D.開發成本、管理費用和銷售費用【答案】B64、有一宗房地產，土地面積1000m2，其價格為1500元/m2，建筑面積為5000m2，其重置價格為1200元/m2。該房地產價格為1250元/m2，則該建筑物的單價為()元/m2。A.950B.1000C.1200D.1250【答案】A65、房地產權利的種類中，屬于自物權的是（）。A.所有權B.典權C.抵押權D.地役權【答案】A66、某房屋的建筑面積為100m2，單位建筑面積的重置價格為1000元/m2，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經測算，至價值時點該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場價格為7.5萬元。假設該建筑物在經濟壽命內每年折舊率相等。該建筑物的經濟壽命為（）年。A.29B.39C.40D.45【答案】B67、在不同的地域，房地產也有不同的名稱，我國香港地區，通常稱房地產為（）。A.不動產B.物業C.樓盤D.房屋【答案】B68、每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的（）倍。A.10B.12C.13D.15【答案】D69、在采用假設開發法中的傳統方法進行房地產估價時，一般不計息的項目是()。A.未知、需要求取的待開發房地產的價值B.投資者購買待開發房地產應負擔的稅費C.銷售稅費D.開發成本、管理費用和銷售費用【答案】B70、在依法判定的估價對象使用權利方面，應以（）為依據。A.相關合同B.法律、法規、政策C.土地用途管制D.國家的價格政策【答案】C71、比較法中，采用間接比較法對可比實例價格進行房地產狀況調整，其中可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況，價格低2%；估價對象的房地產狀況優于標準房地產狀況，價格高1%，若改為直接比較，則可比實例相對于估價對象狀況下的得分為（）。A.105B.97C.98D.103【答案】B72、某宗面積為5000m2的房地產開發用地，樓面地價為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價格3%繳納契稅等稅費，則土地成本為（）萬元。A.824B.924C.844D.944【答案】A73、在國有土地上房屋征收評估中，對已出租的房地產不考慮租賃因素的影響。這一估價假設屬于（）。A.未定事項假設B.背離事實假設C.不相一致假設D.依據不足假設【答案】B74、在房屋征收中，評估期房的價值應以（）為準。A.與被征收房屋價值評估時點一致B.房屋的實際狀況C.評估人員的專業判斷D.評估人員的現場勘察結果【答案】A75、下列引起某商業房地產價格上漲的因素中，不屬于該商業房地產價格自然增值的是（）。A.該商業房地產所在地區經濟發展、人口增加B.該商業房地產附近修建地鐵、交通條件改善C.該商業房地產所在區域規劃為城市中央商務區D.該商業房地產擁有者聘用了優秀的物業服務企業【答案】D76、一個估價項目中的估價時點，本質上是由（）決定的。A.估價委托合同簽訂時間B.估價目的C.實地查勘估價對象的時間D.委托人意愿【答案】B77、“大骨氣勞，短肌，心氣抑”是由于A.味過于酸B.味過于苦C.味過于咸D.味過于辛【答案】C78、某估價報告中采用收益法評估估價對象價值，估價結果偏高，其原因可能是（）。A.空置率偏小B.運營費用偏大C.收益期限偏短D.報酬率偏高【答案】A79、運用基準地價修正法進行市場狀況調整時，是將基準地價調整為（）的價值。A.基準日期B.價值時點C.估價時點D.估價報告出具日期【答案】B80、房地產損害賠償的類型多種多樣，但其中并不包括（）。A.因使他人房地產遭受污染的B.因修改城鄉規劃給房地產權利人等的合法權益造成損失的C.因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風、采光、日照、景觀、視野等，造成相鄰房地產價值減損的D.因初始登記不當，造成房地產權利人損害的【答案】D81、某投資商擬分別在市級、區級和社區級商業街各投資一個能獲得租金收入的商鋪，如果其他條件相同，設其投資風險為V1、V2、V3，則三者關系是（）。A.V1＝V2＝V3B.V3＜V2＜V1C.V1＜V3＜V2D.V1＜V2＜V3【答案】B82、某在建工程規劃建筑面積為12400m2，土地使用期限為40年，從開工之日起計算。項目建設期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計算的月租金為60元/m2，可出租面積為建筑面積的65%，正常出租率為90%，運營費用為有效毛收入的25%。目前項目已建設1年，約完成了總投資的60%。假設報酬率為8%，折現率為14%，則該在建工程續建完成后的房地產價值現值為（）萬元。A.2281.83B.2474.60C.3798.30D.4119.18【答案】C83、折現率是在采用動態分析法時需要確定的一個重要參數，應等同于同一市場上類似房地產開發項目所要求的（），它體現了資金的利率和開發利潤兩部分。A.平均報酬率B.利潤率C.回報率D.報酬率【答案】A84、估價中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調整或修改意見（）。A.應作為估價資料歸檔B.不應作為估價資料歸檔C.由估價機構決定是否歸檔D.依委托人的意見決定是否歸檔【答案】A85、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/m2，出租率為85%，運營費用占有效毛收入的35%，報酬率為12%，商場建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運營期為38年，該商場的收益價值為（）萬元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81【答案】B86、越接近（）的發展速度對估價更為重要。A.客觀情況B.市場供求C.價值時點D.現在【答案】C87、氣機失調可概括為虛實兩個方面，屬虛的有A.氣滯B.氣逆C.氣閉D.氣陷【答案】D88、某在建工程規劃建筑面積為12400m2，土地使用期限為40年，從開工之日起計算。項目建設期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計算的月租金為60元/m2，可出租面積為建筑面積的65%，正常出租率為90%，運營費用為有效毛收入的25%。目前項目已建設1年，約完成了總投資的60%。假設報酬率為8%，折現率為14%，則該在建工程續建完成后的房地產價值現值為（）萬元。A.2281.83B.2474.60C.3798.30D.4119.18【答案】C89、投資者評估的房地產的投資價值（）該房地產的市場價格，是其投資行為（或交易）能夠實現的基本條件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于【答案】D90、某建筑物已使用8年，經實地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑物的成新率為()。A.76%B.80%C.81%D.84%【答案】C91、下列關于房地產估價機構和估價師評估出的價值表述中，正確的是（）。A.應是可以實現的價值B.是提供價值意見而不是作價格保證C.對委托人的價格保證D.為委托人爭取最大的利益【答案】B92、基準地價修正法的估價結果的準確性，主要取決于基準地價的準確性以及（）的完整性和合理性。A.市場狀況調整B.調整系數C.基準地價信息D.土地狀況調整【答案】B93、下列房地產價格中，相對能更好反映地價水平高低的是（）。A.土地總價B.土地單價C.樓面地價D.商品房價格【答案】C94、中熱嗌干，善溺心煩，甚則舌卷卵上縮是指A.太陽B.少陽終者C.少陰終者D.厥陰終【答案】D95、住宅平面設計中的功能分區對房地產價值的影響屬于房地產價格影響因素中的（）。A.區位因素B.社會因素C.實物因素D.權益因素【答案】C96、房地產使用權目前主要是()。A.土地占有權B.土地收益權C.土地所有權D.土地使用權【答案】D97、下列哪項關于小腸“泌別清濁”功能的敘述是不正確的A.小腸消化飲食物，將其分為水谷精微和食物殘渣兩個部分B.小腸在吸收水谷精微的同時，也吸收了大量的水液，故又稱“小腸主液”C.小腸內的水液量多寡與尿量有關，臨床上常用的“利小便即所以實大便”的治法D.小腸之氣的運動，將糞便傳送至大腸末端，并經肛門有節制地排出體外【答案】D98、在采用數學方法求出一個綜合結果的基礎上，估價師還應考慮一些不可量化的價值影響因素，同時可聽取有關專家的意見，對該結果進行適當的（）從而確定最終的估價結果。A.調整B.取整C.認定該結果，作為最終的估價結果D.調整或取整或認定該結果【答案】D99、某房地產重新購建成本中，建安工程費為4000萬元，專業費用為建安工程費的10%，管理費用為建安工程費與專業費用之和的3%，銷售費用為重新購建成本的4%，投資利息為240萬，房地產開發成本利潤率為20%，銷售稅費為重新購建成本的6%，該房地產的重置價值為（）萬元。A.6280B.6365.92C.6419.73D.6817.14【答案】C100、從本質上講，價值時點是由（）決定的。A.委托人B.估價師C.估價目的D.估價對象【答案】C多選題（共40題）1、采用比較法時，估價人員根據基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎，主要包括（）等。A.統一面積大小B.統一計價單位C.統一幣種和貨幣單位D.統一面積或體積內涵和計量單位E.統一付款方式【答案】BCD2、根據求取建筑物重新購建成本中的建筑安裝工程費的方法來區分，求取建筑物重新購建成本的方法有（）。A.單位比較法B.市場提取法C.分解法D.工料測量法E.指數調整法【答案】AD3、關于抵押房地產變現能力強弱比較的說法，錯誤的是（）。A.標準廠房通常比一般廠房的變現能力弱B.熟地通常比生地或毛地變現能力弱C.小商鋪通常比大商鋪變現能力弱D.廠區內住宅通常比商品住宅小區內住宅的變現能力弱E.郊區的房地產通常比市區的房地產變現能力弱【答案】ABC4、運用基準地價修正法評估宗地價值時，應明確的基準地價內涵的內容主要包括基準地價對應的（）。A.容積率B.土地用途C.土地開發程度D.評估單位E.土地使用權性質【答案】ABC5、估價中的最高最佳使用具體包括()等。A.最佳用途B.最佳位置C.最佳規模D.最佳環境E最佳集約度【答案】AC6、在現實中，不同的房地產的價格之所以有高低，同一宗房地產的價格之所以有變動，是由()引起的。A.特質性B.有用性C.稀缺性D.有效需求E應急性【答案】BCD7、估價所需資料主要包括下列（）。A.反映估價對象狀況的資料B.估價對象及同類房地產的交易.收益.成本等資料C.對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料D.對房地產價格有普遍影響的資料E.建筑物建造階段工程監理資料【答案】ABCD8、下列選項中，屬于收益性房地產的有（）。A.農地B.游樂場C.寫字樓D.倉庫E.行政辦公樓【答案】ABCD9、下列關于房地產價格影響因素的表述中，正確的有()。A.不同的房地產價格影響因素，引起房地產價格變動的方向和程度是不盡相同的B.房地產價格影響因素對房地產價格的影響與時間無關C.理論上，房地產價格與利率因素呈負相關D.房地產價格影響因素對房地產價格的影響均可用數學公式或數學模型來量化E匯率因素對房地產價格影響的表現是：本幣匯率上升，會導致房地產價格上漲；相反，則導致房地產價格下降【答案】AC10、下列房地產中，難以采用比較法估價的有（）。A.房地產開發用地B.學校C.在建工程D.別墅E.特殊廠房【答案】BC11、對房地產的現狀價值進行評估時，應遵循的估價原則有（）。A.合法原則B.價值時點原則C.替代原則D.最高最佳利用原則E.謹慎原則【答案】BC12、下列房地產抵押估價活動中，符合估價行為規范的有（）。A.估價師向某銀行說明其為借款人并回避該房地產抵押估價業務B.估計師要求估價委托人提供房地產權證復印件，同時查驗原件C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值D.估價師委托工程造價咨詢機構對估價對象的建安成本進行核算，并在估價報告中說明E.估價師在提供估價報告之前征求貸款銀行對估價結果的意見【答案】ABD13、只有在靜態分析法中才需要測算的項目是（）。A.銷售費用B.投資利息C.開發利潤D.銷售稅費E.后續的開發成本【答案】BC14、在審核房地產估價報告中，發現不同估價方法的測算結果之間有較大差異，其可能的原因有（）。A.隱含的估價對象范圍不同B.參數選取不合理C.估價作業日期不同D.價值類型選取不合理E.選用的估價方法不切合估價對象【答案】AB15、一名合格的房地產估價師應具備（）。A.扎實的估價理論知識B.良好的社會關系C.良好的職業道德D.深厚的語言文字表述功底E.豐富的實踐經驗【答案】AC16、關于重新購建成本的說法，正確的有（）。A.重新購建成本是指重新開發全新狀況的估價對象的實際支出B.重新購建成本相當于賬面價值C.重新購建成本是客觀的重新購建成本D.建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本E.土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權價格【答案】CD17、根據現行法律，下列房地產中不應作為以抵押為目的的估價對象的有（）。A.土地所有權B.依法承包的荒山的土地使用權C.宅基地使用權D.固有汽車加油站E.鄉鎮企業用房【答案】AC18、關于專業房地產估價的說法，正確的有（）。A.應由專業機構和專業人員完成B.應經過審慎判斷并提供專業意見C.出具的結果具有證明效力D.應收取一定的服務費用E.咨詢性估價無需承擔法律責任【答案】ABCD19、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。A.較樂觀的估計值B.較保守的估計值C.過高的估計值D.過低的估計值E.可能的估計值【答案】AB20、下列對房地產價值和價格的關系，表述正確的有（）。A.價值是價格的外在表現，圍繞著價格上下波動B.價值是物的真實所值，是內在的、客觀的和相對穩定的C.價格是實際發生的、已經完成并可以觀察到的事實D.在實際運用中一般通過外表的價格來推測內在的價值E.房地產估價的本質是評估房地產的價值而不是價格【答案】BCD21、對帶租約的房地產進行估價，應考慮租約對價值產生影響的有（）。A.房地產抵押估價B.房地產司法拍賣估價C.房屋征收補償估價D.房地產轉讓估價E.房地產火災險投保估價【答案】ABD22、根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產()時，便為最高最佳使用。A.與外部環境最協調B.達到規模遞增C.內部構成要素的組合最適當D.外部環境與內部因素相關聯E外部環境要素為最適當的組合【答案】AC23、應用路線價法需要進行（）等修正。A.臨街深度B.土地形狀C.交易日期D.交易情況E.臨街寬度【答案】AB24、利用路線價求取臨街土地價值時，不進行“交易情況修正”和“市場狀況修正”的原因，下列描述正確的有（）。A.臨街宗地的平均價格已是經過修正后正常價格B.在求取路線價時沒有搜集非正常交易實例C.該路線價所對應的日期本身就是價值時點D.該路線價與待估宗地的價格都是現在的價格E.交易修正和市場狀況修正在求取路線價后再進行【答案】AC25、下列制度政策的調整，在其他因素不變的情況下，會導致房地產價格下降的有（）。A.提高購房最低首付款比例B.在賣方市場的情況下，增加房地產開發環節的稅收C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收D.減少房地產開發用地的供應量E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產投機【答案】AC26、甲、乙兩塊土地，其區位及實物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820元/m2，容積率為2.4，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8%，則下列表述中正確的有（）。A.乙地塊比甲地塊貴B.甲地塊的70年使用權樓面地價低于341.67元/m2C.甲地塊與乙地塊的樓面地價相等D.甲地塊比乙地塊貴E.乙地塊的70年使用權樓面價高于340元/m2【答案】D27、在房地產估價中，移動平均法能夠顯現出價格變動的基本發展趨勢。移動平均法有（）兩種方法。A.簡單移動平均法B.多維移動平均法C.加權移動平均法D.平均發展速度法E.長期趨勢法【答案】AC28、運用基準地價修正法評估宗地價值時，應明確的基準地價內涵的內容主要包括基準地價對應的（）。A.容積率B.土地用途C.土地開發程度D.評估單位E.土地使用權性質【答案】ABC29、由于房地產具有（）等特性，加上交易手續較復雜等原因，所以房地產變現能力弱。A.價值量大B.不可移動C.獨一無二性D.易受限制性E.相互影響【答案】ABC30、評估承租人權益價值時，收益法估價參數確定正確的有（）。A.收益期應為租賃合同剩余租賃期B.收益期應為經濟壽命減去租賃合同剩余租賃期C.凈收益應為合同租金減去運營費用D.凈收益應為市場租金減去運營費用E.凈收益應為市場租金減去合同租金【答案】A31、關于房地產變現能力的說法，正確的有（）。A.特殊廠房通常比標準廠房的變現能力弱B.大型商場通常比小店鋪的變現能力弱C.在建工程比現房的變現能力弱D.熟地通常比毛地的變現能力弱E.房地產在賣方市場下通常比在買方市場下的變現能力弱【答案】ABC32、下列各價值類型中，屬于基本價值類型的有（）。A.市場價值B.評估價值C.投資價值D.抵押價值E.現狀價值【答案】AC33、在房地產估價活動中對房地產估價師的要求，正確的有（）。A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產估價師共同進行估價B.估價項目負責人應為注冊房地產估價師C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產估價師全程參與估價工作D.房地產估價師不得承接超出自己專業勝任能力的估價業務E.房地產估價師可以在非自己估價的房地產估價報告上簽名【答案】ABCD34、房地產供給形成的條件有（）。A.供給計劃B.供給決策C.供給意愿D.供給能力E.供給行為【答案】CD35、下列影響房地產價格的因素中，屬于區位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、樓層C.周圍環境和景觀D.建筑規模E.外部配套設施【答案】ABC36、下列房地產估價活動中，不符合職業道德的行為有（）。A.某估價機構承接了該機構某股東財產的司法鑒定評估B.某估價機構在承接估價業務時，涉及特殊構筑物估價，主動聘請有關專家提供專業幫助C.某估價機構把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業資料提供給房地產估價行業組織檢查D.估價委托人對估價結果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業務簡單，某估價機構按其要求完成了估價E.某估價師臨時接到出差任務，實際負責估價業務的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告【答案】ACD37、下列各項中，屬于市場價值形成條件的有（）。A.適當營銷B.適當的期間完成交易C.謹慎行事D.公平交易E.熟悉情況【答案】ACD38、下列影響房地產價格的因素中，屬于區位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、樓層C.周圍環境和景觀D.建筑規模E.外部配套設施【答案】ABC39、城市規劃對土地使用管制的內容，主要包括（）等。A.建筑高度B.建筑結構C.容積率D.土地使用權來源E.土地用途【答案】AC40、關于假設開發法的動態分析法中預測開發完成后的房地產價值的說法，正確的有（）。A.通常是未來開發完成后的房地產狀況所對應的價值B.通常是未來開發完成后的房地產在價值時點房地產市場狀況下的價值C.通常是未來開發完成之時房地產市場狀況下的價值D.不宜將類似房地產的市場價格直接“平移”過來作為測算結果E.不能采用成本法求取開發完成后的房地產價值【答案】AD大題（共20題）一、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發法方案一：（從舊廠房到批發市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）二、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。【答案】假設開發法方案一：（舊廠房-批發市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網（），正保遠程教育旗下品牌網站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元三、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。【答案】（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）四、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。【答案】假設開發法方案一：（舊廠房-批發市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網（），正保遠程教育旗下品牌網站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元五、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。六、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優先受償款＝未設立法定優先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）七、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】八、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。九、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業費用：3600×8%=288（萬元）；一十、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優先受償款＝未設立法定優先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）一十一、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發法方案一：（從舊廠房到批發市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）一十二、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現在獲得類似的40余年土地