2023年流程管理制度什么意思(篇)

書目

某設備公司行政管理主要流程

設備公司行政管理主要流程

1印章管理流程

1.1印章管理流程圖

見'**行006印章管理流程'。

1.2印章管理流程圖說明

流程步驟說明參考/產生的資料和表單

1.印章運用部門填寫印章運用申請單并附需加蓋印章的文件。產生印章運用申請單

2.權限批準人審核申請單并在申請單上簽字。

3.總經理辦公室審核印章運用申請的合規性。

4.總經辦依據公司制度判定是否需總經理批準。

5.總經辦在文件上加蓋印章并將文件返回印章運用申請部門。

6.總經辦將印章運用申請單存檔。

7.申請部門獲得印章的運用權。

2行政發文流程

2.1行政發文流程圖

見'**技007行政發文流程'。

2.2行政發文流程圖說明

流程步驟說明參考/產生的資料和表單

1.發文部門填寫行政發文申請單并附發文內容。產生行政發文申請單

2.主管副總審核。

3.總經辦審核并確定是否有總經理批準。

4.總經辦對發文內容進行規范化調整、編排文號并征求發文部門的看法。

5.總經辦以公司的名義發文。

3年度經營安排制訂流程

3.1年度經營安排制訂流程圖

見'**技008年度經營安排制訂流程'。

3.2年度經營安排制訂流程圖說明

流程步驟說明參考/產生的資料和表單

1.公司總經理向總經辦下達年度經營安排制訂吩咐。

2.總經辦安排發展規劃專員開展外部調研,主要是分析行業發展和競爭對手狀況。

3.總經辦向各部門發出關于年度經營安排的信息反饋懇求。

4.各部門在規定期限內向總經辦提交信息反饋表,描述本部門的工作拓展空間、對將來市場的推斷等。產生部門信息反饋表

5.總經辦安排發展專員綜合分析內外部信息并制訂年度經營安排草案。產生年度經營安排草案

6.總經辦安排發展專員就充分征求年度經營安排草案各部門看法并調整草案。

7.公司總經理對年度經營安排草案進行調整并提交董事長審核。

8.董事長審核通過后提交董事會確定。

9.董事會決議通過年度經營安排。產生年度經營安排定稿

10.總經理依據年度經營安排支配各部門的工作重點。

11.總經辦依據總經理看法制作文件下達各部門。產生關于各部門工作重點的文件

12.各部門依據總經辦下達的文件擬定或者調整年度工作安排。

4平安事故處理流程

4.1平安事故處理流程圖

見'**行009平安事故處理流程'。

4.2平安事故處理流程圖說明

流程步驟說明參考/產生的資料和表單

1.平安事故發生部門主管領導在事故發生后立刻通知安保部和年薪辦。

2.安保部在接到消息后盡快派人趕到現場,并實行緊急善后處理,比如盡快將傷員送往醫院。

3.假如發生員工受傷狀況,由安保部通知人力資源部。

4.安保部經理與設備部、技術部及事故發生部門領導進行事故緣由調查。產生事故緣由調查表

5.事故緣由調查表經事故發生部門相關責任人會簽。

6.平安保衛部與設備部、技術部及事故發生部門領導聯合擬訂事故處理方案。產生事故處理方案

7.技術副總審核事故緣由調查表和事故處理方案,并給出處理決議表。產生事故處理決議表

8.(8.1)人力資源部執行決議,辦理賠償、保險等事宜。參考公司相關制度

(8.1)安保部將事故相關資料備案。

(8.1)事故發生部門經理執行處理決議,如考核、獎懲事項。

5出入公司管理流程

5.1出入公司管理流程圖

見'**行010出入公司管理流程'。

5.2出入公司管理流程圖說明

流程步驟說明參考/產生的資料和表單

1.來客欲進入公司,須出示相關身份證件或單位介紹信,申請探望何部門。

2.門衛查驗證件,并與相關部門聯系確認。

3.相關部門不予接待,門衛拒絕進門。

4.相關部門予以確認,門衛須讓來客填制'來客出入公司登記單'一式兩份,一份留底,一份交來客。來客出入公司登記單

5.來客隨帶'來客出入公司登記單',到指定部門辦理相關事務。

6.(6.1)來客辦事完畢后,須要求相應接待部門負責人在登記單上相關欄目簽署出門看法,如攜帶物資出門須注明物資名稱、規格、數量等信息(或出門證)。出門證

(6.2)本公司員工或車輛攜帶或運輸物資出門,須攜帶相關部門出具的出門證。出門證

7.出門時,來客須提交登記單或出門證,本公司員工或車輛攜帶或運輸物資出門的,須提交出門證,供門衛查驗,核對。

8.門衛查收登記單或出門證,以確定是否放行。如發覺問題,將該單據退回持有人,讓其回相關部門重新辦理手續,暫不予放行。

9.門衛查收登記單或出門證時,沒有發覺問題,將登記單或出門證留下,即刻予以放行、出門。

上海**商業設備有限公司

行政管理流程

6印章管理流程

6.1印章管理流程圖

見'**行006印章管理流程'。

6.2印章管理流程圖說明

流程步驟說明參考/產生的資料和表單

8.印章運用部門填寫印章運用申請單并附需加蓋印章的文件。產生印章運用申請單

9.權限批準人審核申請單并在申請單上簽字。

10.總經理辦公室審核印章運用申請的合規性。

11.總經辦依據公司制度判定是否需總經理批準。

12.總經辦在文件上加蓋印章并將文件返回印章運用申請部門。

13.總經辦將印章運用申請單存檔。

14.申請部門獲得印章的運用權。

7行政發文流程

7.1行政發文流程圖

見'**技007行政發文流程'

。

7.2行政發文流程圖說明

流程步驟說明參考/產生的資料和表單

6.發文部門填寫行政發文申請單并附發文內容。產生行政發文申請單

7.主管副總審核。

8.總經辦審核并確定是否有總經理批準。

9.總經辦對發文內容進行規范化調整、編排文號并征求發文部門的看法。

10.總經辦以公司的名義發文。

8年度經營安排制訂流程

8.1年度經營安排制訂流程圖

見'**技008年度經營安排制訂流程'。

8.2年度經營安排制訂流程圖說明

流程步驟說明參考/產生的資料和表單

13.公司總經理向總經辦下達年度經營安排制訂吩咐。

14.總經辦安排發展規劃專員開展外部調研,主要是分析行業發展和競爭對手狀況。

15.總經辦向各部門發出關于年度經營安排的信息反饋懇求。

16.各部門在規定期限內向總經辦提交信息反饋表,描述本部門的工作拓展空間、對將來市場的推斷等。產生部門信息反饋表

17.總經辦安排發展專員綜合分析內外部信息并制訂年度經營安排草案。產生年度經營安排草案

18.總經辦安排發展專員就充分征求年度經營安排草案各部門看法并調整草案。

19.公司總經理對年度經營安排草案進行調整并提交董事長審核。

20.董事長審核通過后提交董事會確定。

21.董事會決議通過年度經營安排。產生年度經營安排定稿

22.總經理依據年度經營安排支配各部門的工作重點。

23.總經辦依據總經理看法制作文件下達各部門。產生關于各部門工作重點的文件

24.各部門依據總經辦下達的文件擬定或者調整年度工作安排。

9平安事故處理流程

9.1平安事故處理流程圖

見'**行009平安事故處理流程'。

9.2平安事故處理流程圖說明

流程步驟說明參考/產生的資料和表單

9.平安事故發生部門主管領導在事故發生后立刻通知安保部和年薪辦。

10.安保部在接到消息后盡快派人趕到現場,并實行緊急善后處理,比如盡快將傷員送往醫院。

11.假如發生員工受傷狀況,由安保部通知人力資源部。

12.安保部經理與設備部、技術部及事故發生部門領導進行事故緣由調查。產生事故緣由調查表

13.事故緣由調查表經事故發生部門相關責任人會簽。

14.平安保衛部與設備部、技術部及事故發生部門領導聯合擬訂事故處理方案。產生事故處理方案

15.技術副總審核事故緣由調查表和事故處理方案,并給出處理決議表。產生事故處理決議表

16.(8.1)人力資源部執行決議,辦理賠償、保險等事宜。參考公司相關制度

(8.1)安保部將事故相關資料備案。

(8.1)事故發生部門經理執行處理決議,如考核、獎懲事項。

10出入公司管理流程

10.1出入公司管理流程圖

見'**行010出入公司管理流程'。

10.2出入公司管理流程圖說明

流程步驟說明參考/產生的資料和表單

10.來客欲進入公司,須出示相關身份證件或單位介紹信,申請探望何部門。

11.門衛查驗證件,并與相關部門聯系確認。

12.相關部門不予接待,門衛拒絕進門。

13.相關部門予以確認,門衛須讓來客填制'來客出入公司登記單'一式兩份,一份留底,一份交來客。來客出入公司登記單

14.來客隨帶'來客出入公司登記單',到指定部門辦理相關事務。

15.(6.1)來客辦事完畢后,須要求相應接待部門負責人在登記單上相關欄目簽署出門看法,如攜帶物資出門須注明物資名稱、規格、數量等信息(或出門證)。出門證

(6.2)本公司員工或車輛攜帶或運輸物資出門,須攜帶相關部門出具的出門證。出門證

16.出門時,來客須提交登記單或出門證,本公司員工或車輛攜帶或運輸物資出門的,須提交出門證,供門衛查驗,核對。

17.門衛查收登記單或出門證,以確定是否放行。如發覺問題,將該單據退回持有人,讓其回相關部門重新辦理手續,暫不予放行。

工程項目款支付管理流程方法

工程項目款支付管理流程

(一)、支付管理

付款限制是建設項目限制的重要一環。目的是使建設項目投資的發生限制在批準的限額內,隨時訂正發生的偏差。工程承包合同實施階段的投資限制的主要手段主要是做好支付管理工作,通過工程的計量支付來限制合同價款,約束承包商的行為,發揮監理工程師在施工各個環節上的監督和管理作用。工程承包合同實施階段監理工程師的計量支付管理主要工作內容包括以下幾個方面。

1.支付的文件依據

支付的主要合同文件依據一般包括:

1)招標文件。

2)投標文件。

3)業主與承包商簽訂的工程承包合同(主要內容包括:合同協議書、合同專用條款、合同通用條款,有些合同還包括合同特殊條件、合同協議備忘錄等)

4)技術規范。

5)工程師批準的施工圖紙。工程變更令。

6)索賠費用評估報告。

7)合同實施過程中業主和承包商簽訂的補充協議等。

2、支付內容

一般應支付給承包商的款項

1)工程預付款。

2)材料預付款。

3)工程款,即工程量清單(工程量報價表)項目。主要包括已完成的永久工程的價值、已完成的允許單獨計量的臨時工程及總價支付的項目。

4)變更、索賠、計日工等。

5)價格調整。包括勞務調差<即人工單價調整)、材料調差(包括材料運費調差)。

6)其他款項。有由后繼法規引起的費用增減、誤工補償、趕工獎勵、財務支持暫付款、掛賬支付以及其他各種應付款項等。

7)退還保留金。缺陷責任期滿,經驗收合格,退還保證金。

一般應扣除的款項

1)工程預付款。

2)材料預付款。

3)保留金。根據合同規定的保留金扣除比例及計算辦法,逐月扣除保留金,直到達到保留金限額為止。

4)由于承包商責任造成的工期拖期罰款及損壞業主設備、設施方面的賠償款。

5)租用業主設備、設施費用,業主提供水、電等服務費用。

6)業主和承包商雙方協商的有關款項,如借款、掛賬支付、支持性暫付款等。

3、支付條件

工程預付款支付條件

1)承包商與業主己簽訂合同協議書。

2)承包商向業主提供工程預付款保函。

3)承包商向業主提供履約保證金或銀行出具的履約保函。

工程款支付條件

除上述支付條件外,還應具備:

1)施工總進度計劃已經監理工程師、業主工程師批準。

2)申請支付的單項工程開工報告已經監理工程師、業主工程師批準,完成工程量經監理工程師、業主工程師審核確認。

此外,變更支付須有工程師發布的變更令,或工程師確定的暫定價格。

對于總價支付的項目,除在技術規范或工程量清單中規定的按分期付款支付項目外,其他項目,承包商應在合同簽訂后,盡早提出總價支付的詳細支付計劃,取得工程師批準后,方可在月支付證書中按項目或分階段支付。

4、支付程序

由工程師根據上程承包合同相關內容,指定相對固定的能全面反映各項支付款項的格式。各項支付內容應反映截止上期末累計支付、期支付和本期末累計支付。常采用按月工程進度付款的方法,即分工程預付款、中間月進度付款、竣工付款、最終付款。支付申請報表的審查一般分三個步驟。

(1)、承包商按工程師指定格式申請

承包商在每個月末(或*日)按工程師指定的格式和規定的份數提交“月支付申請報表(或工程量申報表)”,每一份均應有經工程師批準的承包商駐工地代表簽字,報表應包括承包商應得有關款項的說明及計算資料。

(2)、工程師審查開具支付證書

工程師按收到上述承包商“支付申請報表(或工程量申報表)”之后,應在規定時間內(14天或21天內完成,具體情況按合同規定)對承包商的支付申請進行認真審查,并向業主開具支付證書。審查內容主要包括:已完成的永久和臨時工程量是否經過聯合計量,質量是否達到技術規范要求,單價套用和計算有無問題,各種支付款項是否滿足支付條件,材料預付款有無詳細的工程師驗收單、購貨發票等證明材料等。對勞務、材料、外幣調差的計算,根據合同有關規定及所附詳細資料,逐項核對,必要時須得到業主的專門批準。

對變更的支付,應有工程師已發出的變更令及變更工作已施工并驗收合格的證明。對所有索賠的支付,工程師應提出評估意見經業主批準后進行支付。對各種支持性支付,必須有業主的批示。對各種扣除款項,必須附有計算說明。

經過認真審查并扣除保留金之后,凈金額能達到投標書附件規定臨時支付證書的最小限額,并滿足合同規定的支付條件時,工程師在規定的時間內,按規定的份數向業主開出對承包商的進度付款證明書,即支付證書。此證書應有負責該項目的經理理工程師簽字,并送交業主的計劃、財務部門。工程師對所開具的支付證書,在計算上、資料上應保證準確、完備,如果報出之后.對任何工作執行不滿,可隨后修改已發出的支付證書。

(3)、業主付款

財務部審核

財務根據工程承包合同等文件以及賬簿中付款情況,對支付申請報表(或工程量申報表)需支付款項進行審核,包括金額、期限、收款單位等。

總經理審核

總經理對經審核后的支付申請報表(或工程量申報表)進行再次重點復核,并簽署意見,最終確定款項是否支付。

財務部付款

業主的財務部門在經總經理簽字確工程師遞交的對承包商的臨時支付證書后,在合同規定的時間內(一般為42天,或28天,56天),應按臨時支付證書開出的金額支付給承包商。業主因資金或其他方面原因未能在合同規定的時間內支付給承包商應得的款額,那么業主應按投標文件或合向規定的利率從應付之日起計算向承包商補償支付全部遲付款額的利息。

(二)、竣工報表的編報及審核

工程竣工,頒發移交證書之后(合同規定的時間內),承包商應向工程師遞

交一份竣工報表,該報表應有技工程師批準的格式編寫的證明文件,詳細地說明以下內容:

1、到移交證書注明的日期為止,承包商根據合同所完成的所有的最終價值,包括原合同中工程量清單的數量、工程設計變更增加的數量、現場條件變化及工程師指示增加的數量及計日工、調差計算值。

2、合同實施階段所發生的所有索賠事件匯總,及進一步的索賠款項的估算值。

3、承包商認為根據合同將要支付給他們的價格調整款項、各種補償支付、提前完工獎金等的估算值。

4、退還保留金的計算。

工程師在收到竣工報表后,首先檢查承包商編報的竣工報表中所有已完成工作的最終值與開工以來臨時支付證書匯總數的差異,無論各項已完工程的數量最終簽認量比以前臨時支付證書的量多或少,都以最終簽認數量為準,對以前臨時支付證書的數量、金額進行調整。增減的金額,在竣工支付證書中注明。

5、對承包商所估算的認為還應該得到的支付項目及金額,在審核相關資料手續之后,決定應支付的金額。把對已完工程的調整金額和對新報項目的審核金額合在一起,按照合同規定開出竣工結算支付證書,包括所有應付款項的金額及所有應扣除款項的金額。業主接到竣工結算證書之后,應在原合同規定的時間之內支付給承包商。工程師自己對所監理的工程支付工作,也應整理寫出報告,說明各項目結算情況,包括合同價、最終結算價、增減原因、發布工程變更總的情況、工程量變化情況以及頒發移交證書后到竣工結算支付證書開出時與承包商之間還存在的爭議、在工程缺陷方面和在合同支付方面還遺留的問題等。

6、最終報表及最終證書

承包商在得到頒發缺陷責任證書的合同規定的時間內,如果認為所有問題已經解決,放棄了進一步索賠的權利,他應向工程師提交一份最終報表草案供工程師考慮,該草案應附有按工程師批準格式編寫的證明文件,詳細地說明下列內容:根據合同所完成的所有工作價值以及根據合同認為還應支付給他們的任何款項。工程師不同意或不能證實報表草案的一部分,則承包商應根據工程師要求提交進一步的資料,并對草案進行修改,使工程師滿意。達成一致后,承包商編制正式報表,提交工程師。在提交最終報表的同時,承包商應結業主一份書面結清單,進一步證實最終報表的總額,包括所有己完工程的價值和由合同引起的或與合同相關的全部和最后確定應支付給承包商的所有金額。工程師在接到最終報表和“書面結清”后的合同規定時問內,向業主發出一份最終支付證書。并附有詳細的說明,包括工程師認為按照合同最終應支付的款額,以及根據有關合同條款進行扣除之后,業主還應支付給承包商,或者承包商還應支付給業主的余額。最終報表一旦遞交,承包商根據合同進行索賠的權利就終止。承包商得到退還的履約保證書后,結清單生效,業主和承包商的合同關系終止。

(三)、支付管理的基礎(工程師對工程的計量)

1、計量的目的

計量是對承包商進行中間和竣工文件的需要,是對工程投資控制的需要。合同報價中開列的工程量是估算的工程量,一般只作為評標的依據。合同實施過程中,實際情況變化是正常的。為了合理地對承包商進行進度付款及對業主資金的合理使用,實事求是地進行對已完工程的計量是很有必要的。

2、計量的方式

采用由工程師和承包商共同聯合測量計量的方式。工程師與承包商各委派專人組成一個測量計量小組,負責對承包工程的測量計量工作。測量后雙方簽字認可的工程量,作為支付計量的依據。

3、計量的依據

工程師發布和批準的施工圖、變更通知和現場發布的書面指令,以及技術規范中對計量的具體規定。還有開工前雙方聯合測量的原形地貌圖,施工過程中,對土、石分界確定的界線等。

4、計量的程序

根據合同條款的規定,每月月末由承包商提出對已完工程的計量申請,現場工程師和計劃合約部及利比測量師行測量專業工程師對承包商申請計量的項目及內容進行核對,確定是否符合計量條件。對符合計量條件的項目及內容,通知測量計量小組進行必要的聯合測量和室內計算工作,對承包商申請逐項復核簽字后,返給承包商。承包商按雙方簽字的各項目本月完成的工程量,正式提交支付申請月報。

5、計量工作的具體問題處理

1)總價項目的計量。根據合同的規定,對于一些以總價形式列項的臨建工程,或某單項工程,注意有沒有分階段支付的說明,及對分階段達到的目的、要求,在承包商申請支付時,工程師審查的重點是各階段達到的目的及合同要求。

2)土方和石方的分界線。工程師應根據支付規范規定的試驗方法,通過試驗確定完整巖石后,工程師和承包商測量小組進行聯合測量,確定土、石分界線的具體位置,對土方和石方進行分別測量。

總之,對承包合同中所列工程項目及增加的變更項目和工程量如何計算,要按合同條款和技術規范的具體規定,弄清完成工作包括的工作內容、計量方法、計量單位,公平合理地進行計算各項已完成工程量。

6、計量資料的整理歸檔

(1)、為了使對工程的計量做到客觀公正,不出現重復計量和漏計的現象,測量和計量人員應做好已完工程統計臺賬。對所有參與計量支付的工程量計算必須有依據,列清工程項目名稱、部位、樁號.并附上測量斷面、計算草稿等,以備復查,同承包商計算口徑應一致.減少統計工程量工作中的不必要的爭執。

油品儲運管理系統流程操作要點

為進一步規范計量操作、計量數據處理、單據錄入等操作,現做出如下規定:

l計量數據處理最重要也是最基礎的步驟為:計量臺帳錄入。計量臺帳錄入要貫徹:及時,清晰,準確,完整的填寫要求,計量臺帳錄入分為a:臺帳維護;b:臺帳審核;c:臺帳取消審核;

1.臺帳維護功能——計量操作類型有以下:

序號

計量類型

原因分析(備注類型)

數據處理原則

1

收油前:

卸**船(船名)前尺:

卸c5(油品名)車前尺:

v101轉v102罐,102罐收油前尺:

pl102管線頂水前尺:

數據差額超耗,需復測查找原因。萬方:2000kg;千方:500kg

2

收油后:

卸**船(船名)后尺:船檢數量:m船檢密度:p20;罐收數量:其中v101收入,v102收入。并注明:油罐計算密度的依據。

卸c5(油品名)車后尺:過磅數量:抽樣密度:(取平均值);罐收數量:并注明:油罐計算密度的依據。

v101轉v102罐,102罐收油后尺:v101轉出數量:;v102轉入數量:;并注明:管線存油情況。

pl102管線頂水后尺:卸**船后,從碼頭頂水入101罐,收入水體積:50m3

3

發油前:

裝**船(船名)前尺:

發車前尺:

v101轉v102罐前尺:101罐發油前尺:

油罐脫水前尺:

4

發油后:

裝**船(船名)后尺:船檢數量:m船檢密度:p20;罐發數量:其中v101發出,v102發出。并注明:管線存油情況。

發車后尺:過磅數量:kg/10單/9車。

v101轉v102罐前尺:101罐發油前尺:v101轉出數量:;v102轉入數量:;并注明:管線存油情況。

油罐脫水前尺:排水體積:50m3

5

非動轉:

三天不動罐計量

復測計量

盤點計量

打循環5小時,后尺:

數據差額超耗,需復測查找原因。萬方:2000kg;千方:500kg

2.臺帳審核功能:班長負責審核數據是否正確,損耗是否合理,備注是否完整,如沒問題,當班時間內審核。

3.臺帳取消審核功能:部門負責人用于修改錯誤的數據。

4.臺帳維護是完成驗收單據、起運單據、轉罐確認單據的原始依據,因此必須保證計量數據的準確性及完整性。

l入庫驗收單據錄入

在與客戶確認罐收數量無誤后,方可進行驗收單據的錄入。錄入步驟如下:

1.入庫管理模塊→進倉計量管理→①計量證明書管理→②計量證明書審核→③客戶來貨通知書確認→④客戶來貨通知書查詢并打印驗收單

2.卸船驗收單的操作順序為①→②→③→④,卸車驗收的操作順序為③→④。

3.驗收單的操作目的是針對卸船(以罐收數記賬)和卸車(以過磅數記賬)作業的數量確認并在帳表中記賬,所以數據要準確,備注要清晰完整。

l油品起運單(船)

在與客戶確認罐收數量與裝船數量無誤后,開制油品起運單的錄入并填寫水運清單。錄入步驟如下:

1.出倉管理模塊→出倉計量管理→出倉作業單查詢(找到相對應的單號)→①出倉計量證明錄入→②船單發貨確認并打印起運單

2.油品起運單(船)是對裝船數量(以罐出數記賬)的確認并在帳表中記賬,油品起運(車單)以過磅數量記賬,在計量臺帳中維護。

l內部輸轉單(油罐轉罐確認單)

在維護好轉出罐與轉入罐計量臺帳數據后,進行輸轉單據記賬操作。錄入步驟如下:

1.庫存管理模塊→轉罐管理→①轉罐維護→①轉罐確認并打印內部輸轉單

2.罐轉罐(要關聯臺帳)、調試發油臺位、頂管線量都應進行內部輸轉確認

賬務管理

(一)賬戶設置

1.油庫商品保管總賬。分品種規格設立,用于記載全庫所有油品的收、發、存的數量情況(由賬務統計員負責登統)。

2.油庫商品保管分戶賬。按油品所有權(含代管)分品種規格設立,用于記載各客戶寄存在油庫的油品收、發、存的數量情況(由賬務統計員負責登統)。

3.油罐動態分戶賬。分油罐設立,用于記載各油罐收、發、存的數量情況(由賬務統計員負責登統)。

4.管線賬。分品種按管線編號設立,用于記載各管線范圍的存油數量,存油數量應作實際庫存量處理(由賬務統計員負責登統)。

(二)記賬規則

1.記賬必須按會計規定,根據合法的原始憑證(如油品入庫驗收單、輸轉單、油品出庫單、油品調整單、提貨單、油品損溢單和客戶代保管收(發)貨確認單等)進行登賬;否則,不能登賬,賬頁內不能記其他無關數字。

2.登賬的基本規定是:正確、及時、完整、有效。正確:錄入的數據有依據、有憑證、做到憑單計賬,達到單賬相符、賬賬相符、賬表相符、表表相符、賬實相符;及時:按規定的時間完成數據的錄入、計算、計賬、對賬、結賬,各種賬表須日清月結,分旬、分月核對;完整:報表各項目填寫完整,原始資料歸檔齊全;有效:按照《散裝成品油計量操作實施細則》要求、使用合規定的計量器具采集有效原始數據,憑證有效。

3.賬表填寫必須用黑色墨水的簽字筆或鋼筆,不得使用鉛筆、圓珠筆;中文字體用仿宋體,逐個書寫,不得連筆;數字大小占行距的三分之二;數字書寫時宜傾斜45度。

4.賬表摘要簡單扼要,嚴禁涂、改、挖、擦、補,不得跳頁隔行,空行劃斜紅線注銷。數字錯記,用紅線更正法改正(在本格錯記的數據組上劃一道紅線,在錯記數據上面寫上正確清晰的數字,并蓋更正人章)。

5.每組數據末位數靠右邊,每列數據的個位、十位、百位、千位應豎行對齊,若小數點位數不夠則加0(如:1234.532,1324.500,1234.000)。

6.使用單位符合國家《計量法》規定,取數規范。高度以毫米位單位,取整數;體積以升為單位,取整數;重量以千克為單位(計量賬務系統取三位小數);密度以kg/m3為單位,保留一位小數;溫度以℃為單位,保留一位小數。

7.所有賬表的時間填寫應序時,年月日時完整、準確。

8.采用電腦制表時,報表式樣要按統一格式,數據錄入執行手工錄入要求,有關人員進行手工簽名認可。

(三)對賬平衡關系

1.對賬平衡關系

①油庫商品保管總賬(分品種)庫存=油罐動態分戶賬(分品種)庫存之和+管線賬(分品種)庫存之和=油庫商品保管分戶賬(分品種)庫存之和。

②賬面庫存-實際庫存=損耗(或溢余)

2.對賬時間

公司業務部對油庫臺賬統計班各類賬每日一次自行對賬,每天將各單位的對賬表及其當天單據送有關單位核對;月末盤點后,須與各單位對賬并書面確認。發現賬賬不符時,須及時查清處理。

房地產銷售中心銷售流程管理規程

房地產銷售中心銷售流程管理

1.考勤制度

各組銷售主管做好銷售員的日常工作安排,每周末向銷售后勤提供各組銷售人員下一周排班表,以便做好考勤記錄。

全體員工上、下班均需遵守公司打卡制度,不允許代打,一經發現代打卡當即給予黃牌警告并處以每人每次100元的罰款。上班未打卡按遲到處理,下班未打卡按早退處理,上、下班均未打卡按曠工處理。

全體員工不得遲到、早退、曠工。銷售人員早班(夏、冬季)以8:30分為準;晚班(夏季)以9:00,(冬季)以9:30為準。如一個月內遲到或早退一次罰款10元,二次罰款20元,三次黃牌警告并處罰30元;無故曠工一次罰款50元,二次黃牌警告并處罰100元;三次以上公司有權做辭退處理。罰款當即以現金形式支付銷售后勤。

如有事假應提前一天向銷售經理請示,得到同意方可離開,強行離崗者罰100元/次。因事假不能準時到崗者,而應事先通知銷售助理,并扣除當日工資(一至二個小時10元,半天20元,一天30元)。如因病假無法準時到崗者,需出示醫院當天開出的病假條并扣除相應工資(一至二小時10元,半天15元,一天20元),如無病假條則視作事假處理。

如一個月內請假兩次以上或連續超過兩天以上的,銷售助理將其情況匯報至總公司由總公司按照的相應規定進行處理。

銷售主管每周要保證6個工作日(每個工作日早上9:00到崗),當天接客戶、熱線組的銷售主管必須早九點到崗。對主管一周進行一次考核,如有遲到、早退、曠工情況,一律與上條處罰相同。

2.新來訪客戶

為加強銷售管理,提高工作效率,本著公平合理的原則就前臺電話和客戶做如下規定:

銷售員要明確客戶來電來訪目的,有無聯系過的銷售人員,只要客戶表明是購房(非市調類)且沒有明確銷售人員則一律視為準客戶,按當日值班表順序依次接待。如果有特殊情況也要順序接待,事后上報銷售經理、銷售主管共同商議決定;明確市調客戶由銷售經理安排人員負責接待。禁止銷售員在前臺互相推讓或爭搶客戶,發現后嚴肅處理。

注:違反規定者處以50-100元/次罰款,銷售主管100-200元/次,銷售經理承擔管理責任200元/次。給公司造成嚴重后果者公司將從重處罰或予以除名。

3.成交原則及撞單處理原則

⑴成交原則

銷售部保護銷售員工的辛勤勞動,但同時提出'獎勤罰懶,多勞多得'原則。客戶確認制度,采用'公平競爭原則'、'友好協商原則'來處理各種'撞單'情況。

■公平競爭原則:

1.從客戶打來第一個熱線電話,第一次走進銷售部大門,銷售員按順序依次接待客戶,應給予最熱情周到的全程銷售服務,同時做好來訪來電登記。此客戶為該銷售員的客戶,直到最終成交。該銷售員享受全部業績和傭金。

2.老客戶(無論是否成交客戶)介紹新客戶,新客戶未明確指定銷售人員的,則按銷售部新客戶標準接待;若指定原銷售員接待則視為原銷售員的老客戶。

3.老客戶(無論是否成交客戶)介紹新客戶,新客戶與老客戶同來的,則無須再明確銷售人員,由原銷售員接待。

■友好協商原則:

銷售員發現撞單后,應事先進行友好協商,成交后按事先達成一致的意見分單,公司鼓勵銷售員的友好合作精神。

■友好合作原則:

銷售小組、銷售員之間應該團結協作,互相幫助,共同提高專業知識和銷售技巧,不斷培養自身團隊意識和團隊精神,禁止銷售員為私人利益,說有損整體團結的話和做損害團隊利益的事。

■客戶選擇原則:

如客戶投訴,視情節輕重將給予銷售員黃牌及開除處理。此客戶由銷售經理重新分配銷售員接待,原銷售員不得與客戶聯系。

⑵嚴禁銷售員以給予優惠等方式進行惡性競爭,具體處理原則如下:

■禁止銷售員協助客戶以各種名義,各種目的的抄房行為。

■銷售員在銷售過程中應及時委婉的拒絕客戶提出的任何違反《銷售管理制度》規定、有損公司利益、形象的事。

■有關兩個銷售員共同跟進一個客戶,其中一個(假設為乙)為爭取客戶,暗示'可以拿到優惠',如客戶直接投訴,將給予乙計黃牌一次并處罰金不低于5000元,如果銷售員投訴,將給予乙警告一次;

■甲深度接觸客戶,乙在不知情的情況下以高折扣或特殊優惠成交,則業績與傭金的分配為甲得60%,乙得40%;如甲在深度接觸客戶,乙在知情的情況下以高折扣成交,則傭金、業績100%歸甲,并給予乙黃牌一次并處罰金不低于5000元。

⑶銷售員撞單處理:

●如客戶已經委托甲購買(通過甲將定金或誠意金交納給公司或指定銀行),但當時沒有客戶需求的房號,乙在不知情的情況下推薦客戶其他房號(或引導客戶改變購買意象)成交,則業績與傭金的分配為甲得60%,乙得40%;如前題同上,乙在知情的情況下推薦客戶其他房號(或誘導客戶改變購買意象)成交,則傭金、業績100%歸甲,并給予乙黃牌一次并處罰金不低于5000元。

●無論在乙是否知情的情況下,客戶已在甲處正式成交

學校食堂食品生產加工操作流程管理制度

學校食堂食品生產、加工操作流程管理制度

操作間是烹調食品的重要場所,也是保證食品衛生安全的重要環節。為此,特制定食品加工操作流程管理制度。

1.負責烹調加工的廚師要認真學習《食品衛生法》和相關衛生知識,提高其法制意識和食品衛生安全意識。

2.廚師要加強業務學習,熟悉各種烹調技藝,提高業務能力。

3.廚師要根據不同食物的特性,采取合理的烹調方式,盡量不破壞食物的營養價值。

4.烹調的菜肴盡量做到色、香、味等感官性狀俱佳,增進用餐者食欲。

5.學校食堂嚴禁加工涼菜、涼面、野生菌和皮蛋。四季豆、土豆等蔬菜,需經高溫煮熟燒透后才能食用。烘、燒、炒要掌握火候,且數量不宜過多,要翻鏟均勻,使其熟透。

6.操作人員在加工時要嚴格按衛生要求操作,養成良好衛生習慣,加工食品時不能對著飯菜咳嗽、打噴嚏,不能用手摳鼻孔、耳垢,上廁所后要洗手。

7.食品調味時要嚴格按烹調衛生要求進行,切忌用手指直接沾湯品嘗,不能用湯勺、鍋鏟盛湯汁放入口中品嘗。

8.制作好的成品菜要直接用清潔、衛生消過毒的容器盛裝,不能用抹布或圍裙擦試容器。

9.成品菜不能直接放在地上,防止異物帶入容器對食品造成第二次污染。

10.抹布、鍋蓋、防蠅罩等要保持清潔,分類使用。

11.充分發揮'三防'設施的功能和作用。

12.操作臺上的調味品要分類擺放,并及時加蓋。

13.未經食堂管理人員允許,從業人員不能隨意換崗,不得隨意增減廚師。

公司工作計劃監督考核管理流程

公司工作計劃監督與考核管理流程

一、目的

為進一步完善公司各部門的計劃工作監督,提高各部門工作效率,確保各項工作的監督實施力度,特制訂此管理流程。

二、適用范圍

公司各層級員工

三、監控管理部門

總經辦

四、原則

1、公司人人有事做,事事有人做。

2、下級對上級負責,上級對下級指導監督

3、通過下級制訂月度工作計劃且與上級領導溝通確認;上級領導根據下級工作完成情況與下級進行溝通并確定考核結果,同時下級根據上級提出的不足進行不斷整改提升,這是一個pdca的管理循環過程。

五、定義

1、下級對上級負責即:部門每個員工的工作即是圍繞部門目標的達成而產生和進行的。

2、上級對下級的工作進行監督指導是指:

(1)公司總經理(執行董事)對各副總經理的工作進行監督并考核;

(2)公司副總經理對所屬中心總監的工作進行監督并考核;

(3)公司副總經理/中心總監對下屬各部門經理(包含各工廠廠長)及直屬下級的《工作計劃表》(或績效考核表)溝通確認并考核;

(4)總公司各部門經理對副經理和直屬下級的《工作計劃表》溝通確認并考核;

(5)各工廠廠長對副廠長和直屬部門經理的《工作計劃表》進行監督并考核;

(6)各工廠副廠長對直屬工廠部門經理的《工作計劃表》進行監督并考核;

(7)各工廠部門經理/總公司主管對下級管理技術人員的《工作計劃表》溝通確認并考核。

六、工作流程:

1、上月度工作分析總結

(1)各中心每月度經營會上對上月工作進行分析總結,需匯報的內容:上月度報告呈現的《本月度重點工作任務》(中心自己制訂)、上月度經營會議上形成的工作任務及上月度公司根據工作需要下達《工作任務單》中形成的工作任務。

(2)匯報重點:重點關注未完成的工作任務,分析未完成原因及下一步的采取的舉措、完成的時間節點。

2、工作任務來源

(1)每月28日-30日公司各中心、工廠依據公司目標及結合部門工作內容制定下月度《××中心工作計劃表》(見插入附件),公司月度經營分析會后,各中心、各工廠根據公司月度經營分析會紀要完善各自工作計劃,形成最終《××中心工作計劃表》并報送公司企管部審核備案;

(2)月度工作中由于客觀條件的變化或公司政策的改變,需新增的重點工作任務,公司企管部采取《工作任務單》的形式下達到各中心、各工廠或執行人;

3、執行與監督

(1)總經辦將定期或不定期的對各中心、各工廠的月度工作進行檢查、督促,及時發現問題,及時向公司反饋問題,及時糾偏;每月底公司企管部對各中心、工廠本月度工作完成情況進行評定復核,形成報告,對于各中心、工廠沒有完成的工作任務,將在下月度公司經營分析會中討論解決完善措施,并列入各中心、工廠下月度《××中心工作計劃表》中,由公司企管部繼續跟蹤監督;

(2)為保證各項工作執行到位,各中心、各工廠對重點工作以工作項目跟蹤單的形式下發至執行人,并作為對執行結果的考核依據。

(3)通過以上措施,實現各中心、工廠計劃、執行、監督、完善的pdca管理循環過程。

七、工作任務分解

1、公司各分管副總、各中心總監及各工廠廠長將作為最終確定的《××中心/工廠月度工作計劃表》中的工作任務的第一責任人,并負責對工作任務以工作項目跟蹤單的形式進行逐級分解至相關執行人,時間要求為公司月度經營會議后兩個工作日內完成,同時企管部對工作計劃的執行情況進行跟蹤監督,并將結果或問題及時反饋給主管領導。

2、公司各級相關管理人員根據本月接受上級的工作項目跟蹤單并結合各自所屬崗位的職責完善本月度《×月×××工作計劃表》,經與上級溝通確認最終《×月×××工作計劃表》,雙方簽字確認,作為月度績效考核依據。

3、月度工作中由于客觀條件的變化或公司政策的改變,需新增的重點工作任務,各中心、各工廠采取《工作任務單》的形式下達到各部門或執行人;各部門相關責任人根據上級下發的《工作任務單》補充完善各自工作計劃表。

八、績效考核

1、原則:上級對下級逐級考核。

2、每月度經營分析會后兩日內,由企管部負責公司部門經理/廠長以上人員要以月度工作計劃為依據逐級簽訂月度績效考核合同;每月1-5日,公司企管部發布對上月工作計劃完成情況的考核通知,每一層級人員對上月《×月×××工作計劃表》完成情況進行自評打分后,反饋給上一層級主管,由上一層級主管進行終評,并與下屬進行溝通后,得出下屬的最終考核成績。并以部門為單位將考核結果反饋給公司企管部。

3、公司副總經理的考核由公司企管部收集數據,并將考核結果反饋給副總經理的上級,由其上級最終確認其考核結果。公司部門經理/廠長以上人員的考核由企管部負責協助指導,其他人員的考核由人力資源部負責協助指導。

4、考核分數設置100分,最高可考核至120分,原則上權重劃分以該項工作的經濟價值及重要性確定;公司企管部匯總整理月度公司各層級管理技術人員的考核結果,針對異常部分(高于100分、低于60分人員非常多,各占所屬部門的15%以上)進行分析,并對其中存在的問題進行糾正。

備注:(1)考核結果與各層級員工的績效工資掛鉤,考核結果須呈正態分布(各部門高于100分的人數與低于60分的人數所占比例一致,各占15%,其余70%的人得分在60-100分之間);

(2)績效考核設置為分值考核,單項考核如6s管理、違規等以扣款為主。

5、考核結果

(1)月度考核結果與員工當月績效工資掛鉤。例如:一個員工的績效考核工資為1000元,若其本月績效考核分數為90分,其當月的績效工資實際應發1000元*90/100=900元。

(2)各層級的年度績效考核成績為各月度績效考核成績之和除以12,即員工年度績效考核成績=(∑各月度績效考核成績/12),此成績作為員工此年度工資調整、職位晉升、職級晉升、人員淘汰的依據。

九、要求

1、各中心總監/部門經理要組織中心/部門員工學習貫徹此工作流程,宣貫中公司企管部進行跟蹤解答,務必保證公司各層級管理技術人員熟悉流程中工具及如何使用。

2、此工作流程自2022年5月1日開始執行。

總經辦

2022年5月1日

學校宿舍管理員工作流程

學校宿舍管理員工作流程

05:45開門。催促學生起床,逐層督促學生做好內務整理。督促學生做好寢室清潔衛生和內務整理(必須逐層督促指導直到達標)。先鎖門,逐個檢查寢室內務衛生、用水用電安全包括滯留學生情況,并做好登記。然后將檢查結果、班主任簽到表和深夜就寢情況檢查表上交政教處。

8:30---10:30打掃學生宿舍走廊、樓內公共衛生及宿舍樓周邊環境衛生,逐室檢查內務衛生,對不合要求的進行補做。簽到。

12:00---2:00在宿舍內值班室值班。

13:30簽到。由老師帶領宿管員逐一對寢室衛生、內務進行檢查評比。政教處、每周參與檢查評比一次。

20:25開寢室門,巡查寢室情況,確保寢室秩序井然。遇到重大違紀及時報告(每周四下午4:30開門,指導學生搞清潔大掃除,配合政教處檢查學生寢室衛生)。在宿舍入口處值班。檢查學生入宿舍情況,指導學生會干部維持秩序。組織值日教師、班主任簽到,在入口處值班。

21:30鎖門。

21:30---次日5:30通宵值班:巡查各寢室就寢情況,維持就寢秩序,確保學生就寢紀律秩序良好,并做好記錄。深夜必須做好寢室的巡查和記錄,保證宿舍樓的穩定和安全。如遇重大問題及時告知當天行政值日領導。

另:學生放假返校當日下午2:00全體政教干部教師到校在大門口,全體宿管在宿舍樓,開寢室門,宿管員全程值班,維持紀律,保護學生新帶物品。若出現被盜、打架等事件,由宿管員負責。

新華醫院死亡病例報告管理制度報告流程

附屬醫院死亡病例報告管理制度(報告流程)

1、各病區及門診應建立死亡病例報告登記本。

2、患者經醫生確定死亡后,由經治醫生及時在死亡病例登記本上按要求進行登記,并填寫國家統一格式的《居民死亡醫學證明書》。

3、經治醫生在開具《居民死亡醫學證明書》后立即連同出院卡放置護士站主班護士處。由病案室統計員每天到主班護士處查詢收集。

4、經治醫生應配合病案統計員做好對《居民死亡醫學證明書》核對工作。

5、每月科室疫情直報員對死亡登記本進行自查,并做好詳細自查結果登記記錄。

6、如未按死亡病例報告制度要求執行,一旦發現遲報、漏報、瞞報情況的按傳染病有關法律法規及我院傳染病獎懲有關規定執行。

商業地產開發管理流程

1、市場條件判斷

開發商需要在項目初期,首先對項目擬選擇地區的市場條件進行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷:不進行針對項目微觀角度的分析,僅從所在地區的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區發展相應商業房地產項目的可行性。和對該項目的定位有個宏觀的思考。因為商業房地產的形式種類比較多,而且各種商業房地產形式都存在市場成熟性的問題:如果某個地區的社會生產力水平比較低,人們的收入水平不高的話,投資商再有實力,也不可以在該地區投資建設大型商業房地產項目。

2、項目位置選擇

商業房地產項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上,并不是所有的地方都適合做商業房地產的開發,只有某個地方具備了相應的條件后,才可以做。商業房地產鑒于其功能特點,對位置和周邊條件的要求與普通房地產相比有過之而無不及。一個住宅社區,一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內,但商業房地產則不同,所要解決的客流會隨著經營狀態的變化,會發生倍增,也會發生銳減。當一個商業房地產項目的客流發生倍增的時候,項目所在位置能否適應就成為一個重要的問題。針對不同的項目有不同的確定方案,開發商可以組織自己的團隊進行該項工作的研究分析,也可以委托專業咨詢機構進行選址。

3、判斷可發展規模

在完成商業房地產項目選址工作后,需要針對特定項目地址進行市場前景及可發展規模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎,周邊商圈覆蓋人口的情況,可能的客戶流量,客戶流產生的項目營業額及項目的可發展規模等一系列相關問題。

例:位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達74000平方米,二期可出租面積達43000平方米,一期1998年投入運營后,生意興隆,但二期2000年開業后,二期長期經營狀況不佳,管理商開始認為是因為商品組合不同的原因,但一、二期商品組合調整后二期依然經營狀況不良。直到最近,二期經營狀況才得到改觀。其實新世界二期運營不佳的原因在于市場規模判斷不準確:崇文門地區在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業,這說明開發商對市場可支撐的發展規模的判斷不夠準確。該項工作屬于微觀判斷,很多咨詢機構分析時使用的方法是:以市場調查為基礎,建立相關分析模型,測算出該項目地址可能發生的客戶流量,依據對所在地區人均零售消費額的判斷,可以測算出該項目可能的零售額,再參照所在地區商業設施每平方米平均零售額,即可以得出該項目地可發展商業房地產項目的規模。不同的咨詢機構在進行上述分析時因為基礎數據信息取得的渠道不同,分析結果可能有很大的不同。比如,有些咨詢機構在為商業房地產項目做市場分析時采用政府年鑒作為基礎信息,并在分析過程中采用較多基于其市場經驗的假設,該種分析方法有其優點,但缺點也是很明顯的。某些以市場調查為主業的咨詢機構在做商業房地產項目的市場分析時充分發揮其優勢,依靠其大量調查信息,建立全方位分析模型對項目的市場潛力進行分析判斷,假設較少,結論更具有時效性。個人認為最好是上述兩種咨詢機構的融合。在做完市場咨詢及可承受發展規模的研究后,需要依據項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性,但需要做初步確定,同時在后面的環節中可以作出豐富和調整。

4、項目土地取得及政府許可

完成商業房地產項目市場前景及可發展規模的分析后,將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應地塊一定期限的土地開發使用權。政府許可指向政府相關主管部門申請建設商業房地產項目,并得到政府相應計劃委員會、規劃局、商業委員會等政府機構的批準等。

項目土地取得有兩大標準:

1)、土地規模標準。商業房地產項目對土地規模的要求:要滿足該項目本身功能的需要,得夠用。

2)、土地價格標準。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優勢。尤其在項目運做初期,土地價格越低,前期資金壓力越小。

5、項目定位細化

徹底的,細致的研究分析項目的目標客戶,市場定位,產品形式,特點,啟動策略,財務測算等相關問題。此步驟是項目成功與否的重要因素,如果定位出現偏差,則項目沒有成功的可能。反復探討,反復修改定位,定位的準確程度取決于市場。通常第四與第五步同時實施,在取地的過程中修正項目定位,在項目定位過程中取地工作已開始。

6、項目規劃設計

項目的規劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。其中,尤其以方案設計為重中之重:方案設計可以稱之為宏觀設計,將決定商業房地產項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。

初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計,即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。一般開發商都委托外國的設計機構進行方案設計階段的設計,委托國內設計單位進行初步設計及施工圖的設計。該種組合即可以降低設計成本,又可以保證設計質量。但必須要與國外設計機

構明確方案設計的深度,否則方案設計的深度達不到應有的要求,國內設計機構將無法正確完成初步設計及施工圖設計,或者盡管完成,但會有大量潛在問題遺留給開發商。

7、設計方案的市場化

指投資商必須將建筑師的概念設計方案提供給商業房地產市場專家或商業策劃公司,由市場專家或商業策劃公司針對此概念設計提出基于市場角度的修改建議,并且三方之間的溝通交流必須經過幾次循環,才可以最大限度保證最終設計方案的市場化理念,具有市場準確度。這正是很多開發商忽略或不重視但又十分重要的環節。原因在于商業房地產項目必須強調經營,無論是百貨店、超市、專賣店或任何業態都對商業房地產里面的合理布局、客流有效引導有需求,如果商業房地產的設計不能最大限度滿足商戶的功能需求,那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目,所以任何商業房地產項目的設計必須遵守市場需求。而建筑師的最大的長處是通過其建筑美學思路有效創造美學空間,而且不同建筑師將展現不同特點及風格的美學空間概念。我們關注建筑師的美學空間概念本身并沒有錯誤,但把一個建筑藝術品轉化為商業產品必須將市場概念、功能概念融合進去,否則該項目將面臨空前的市場壓力。

例:第五大街商業街坊。商業房地產項目經過建筑師和市場專家或咨詢公司的多循環溝通后,該項目的方案設計得以確定。

8、項目設計、市場調整方案及財務方案的系統化整合

在完成了上述項目設計、市場調整方案及財務融資方案后,需要就以上方案進行調整,即系統整合問題。通過調整整合,判斷項目規模和投資回報的關系是否合理;判斷項目投資規模和企業自身資金、資源背景是否符合投資規律;判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結果存在問題,那么需要回到設計階段進行相關調整,并再循環進行市場調整方案及財務融資方案,驗證確定最終可行方案。

9、項目方案的政府許可

指完成項目方案的系統化整合后,需要向政府計劃部門提交可行性研究報告,向規劃部門提交方案設計,向交通部門提交交通方案,向消防部門提交消防方案,向環保部門提交環境評估報告,向供電部門提交項目用電方案,向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應方案以及向其他主管部門提交別的文件,并得到上述部門認可批準的過程。項目方案的政府許可過程,常規來講需要至少近半年的時間,需要認真對待。在上述政府許可的各項內容中,可行性批復、規劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分,影響到項目的最終規劃,項目的交通條件保證,項目的方案能否滿足消防規范,以及項目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發生較大的變化都會影響項目的投資回報預測。

在項目可行性審批過程中,需要合理安排與政府的公關活動。

1)交通審批

交通審批指規劃部門協助交通主管部門對該商業房地產項目的交通進行審批。通常需要委托專業交通研究機構進行項目的交通分析和研究,對商業房地產項目建成后對周邊交通系統的影響及項目自身交通的組織進行方案設定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對于其成功運營起決定性作用。交通問題可以成為項目的障礙,也可以成為項目成功的瓶頸。對于商業房地產項目來講,良好的外部交通環境會有效引導客流進入項目地來消費,否則會大大降低到訪客戶的數量;良好的內部交通設置可以避免交通堵塞,促進項目的內部交通循環。

2)消防審批

指消防部門對該商業房地產項目的方案設計根據國家的消防規范進行審查,最終確定該方案是否符合國家消防規范,是否可以予以批準的過程。如果消防部門最終否定了該項目的消防設計,那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工,這將造成極大的浪費。一般來說,項目的設計方案和目前國內落后的消防規范之間存在沖突似乎是必然的事情,畢竟國內的消防規范很保守,而作為當今商業業態最復雜形式的商業房地產項目,不突破中國的消防規范的話,幾乎不可能真正按照其應有的功能建設。面對這種沖突,開發商應探索雙方的平衡點。

3)規劃審批

指項目所在地區規劃管理部門依據開發商上報的項目方案設計,以項目的規劃使用條件為基礎,結合諸如交通審批、消防審批等專項審批的結果對項目的規劃方案進行批準的過程。規劃審批的結果將是商業房地產項目操作過程中又一個對項目成功起決定作用的環節。規劃審批一旦定案,商業房地產的方案就基本確定,原則上不再修改,而且也最好不要再修改,否則浪費太大。規劃審批的過程對于開發商極為關鍵:如果發生規劃審批方案和上報方案差距較大的情況,對投資商來說將面臨很多需要返工、損失利益的問題。要想保證規劃審批能按照計定目標實現,必須有效與政府各主管部門進行溝通,做好對政府的公共關系工作等。

10、項目招投標

指開發商完成項目設計方案的深化后,在項目規劃得到審批、項目土地使用得到許可后,經過招投標的程序確定項目的施工企業、監理單位、工料測量師及后面階段的機電咨詢商等,以便做好項目施工準備的過程。

11、項目的財務核算

指開發商在完成項目的設計方案后,建立或委托專門的財務融資機構對該商業房地產項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進行專業化分析。這是投資商對項目進行投資的微觀量化的決策依據。在財務分析核算過程中,財務融資機構需要以項目市場前景及可發展規模的可行性為參考,并大量引用分析結論。對于小型商業房地產項目,該項工作需要,但不需要做的很細。尤其采取銷售模式的商業房地產項目,財務核算的工作很簡化很多。

12、資金需求方案

指財務融資機構結合項目的財務核算進一步細化項目的資金需求量及資金流量的工作。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進行宏觀的方案編制,再結合項目他項資金的需求,最終完成該項目的資金需求方案

13、融資方案

指開發商結合其自有資金狀況、企業自身資源、股權策略等,以項目資金需求方案為參照對象,制定的資金供給計劃。在此強調以投資商的自有資金狀況、企業自身資源和股權策略為參照對象,是因為任何金融工具的基礎都只能是企業自身資源,否則除非非市場因素存在,企業是不可能有效得到金融支持的。有些國內商業房地產投資商不懂得金融投資依附于企業資源的特點,所以在項目運做時低估自身資源的重要性,過高評價自身在項目中的價值,并盲目產生對股權的過高期望,從而導致融資方案不可行。項目的財務核算、資金需求方案及融資方案對于開發商準確判斷項目的可操作性至關重要。以上測算及相關方案的準確度會直接影響投資商決策的準確度。

14、項目融資

除非開發商有足夠的資金做支持,除非項目采取出售的投資模式,投資商一旦完成對項目設計方案、財務融資方案的決策,就可以推進項目運做過程中最重要的工作,即項目融資工作。項目融資包括項目開發階段的資金準備及項目運營期間的資金準備兩階段的內容。主要形式有股權融資和債權融資。開發商在進行項目融資工作之前首先要進行項目融資的決策工作。準確對商業房地產項目的融資策略及方案進行決策,可以最大限度保證融資工作的有效進行。如果開發商過高估計其在該項目中的股權期望,在融資過程中必然面臨失敗,最終嚴重影響融資工作的進程。完成融資決策后,進行的首要工作是項目商業計劃書的編寫工作。項目商業計劃書是其他投資商及金融機構了解該項目的有效渠道。在完成項目商業計劃書的編寫工作以后,開始該項目的融資操作工作。

融資操作的形式主要有兩種:

1)、委托專業融資服務機構進行融資;

2)、自己組織融資團隊進行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突,如果協調好的話,會齊頭并進。

第一種融資操作對于初步進入商業房地產投資領域的投資商來講是必不可少的,因為專業商業房地產融資服務機構可以通過其特殊的操作渠道將該商業房地產項目。與國際資本直接、快速兌接。國際上從事商業地產投資的金融機構實際上局限在某個圈子里面,如果對這個金融圈子不了解、對這些機構不熟悉,盲目的沖撞只會耽誤時間,不會取得任何進展。當然委托專業融資服務機構進行項目融資服務時,開發商是需要付出融資成本,即需要向融資服務機構在支付一定融資啟動費用的同時,需要另外支付相當于總融資金額2.5-5%的費用作為融資服務費。上述融資服務費的標準是國際上融資通行的收費標準。有些開發商可能認為上述標準太高,但可以明確的是,只要求1.5%左右融資費用的融資服務機構其專業化能力絕大多數有問題,換言之,這種融資機構是不太可能完成項目的融資。

第二種融資操作對于已經有商業房地產項目操作經驗、融資經驗的投資商來講,是可以采納的。但是投資商自己進行融資操作也必須建立一個融資團隊,這個融資團隊并非簡單一兩個人就可以組成。

15、市場策劃

項目的市場策劃對于項目的成功至關重要,高明的市場策略可以降低項目的成本,并有效打開市場空間,收益空間和利潤空間。贏得市場必須面對市場競爭的局面,避免競爭的市場策略是制勝的關鍵之舉。

16、招商

項目招商的方式主要有兩種,即:

1)、委托專業招商咨詢機構進行項目招商;

2)、自己搭建招商團隊進行招商工作。

對于商業房地產項目來講,將國際知名零售商請進來有利于整個項目的招商,也就是主力店。通常招商咨詢機構更了解國際知名零售商的需求,所以委托專業咨詢機構進行項目的前期招商更能有效促進項目的進展。

17、價格策略

對于采取商鋪出售方案的項目來講,開發商需要對商鋪的售價進行預測,并依據市場策略進行售價決策。商鋪的售價首先由商鋪自身價值決定,其次,市場策略將有效提升商鋪的價值。售價決策的準確性將有利于項目的出售操作。

價格策略主要有三種:高開低走,平開平走,低開高走。

18、租金策略

開發商在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。預測必須依靠對現狀市場的研究,和對未來市場的預測,不僅考慮自身市場空間,而且要考慮競爭市場的影響力。租金判斷對于項目招

商意義非常,準確的租金定位將提高項目的招商效率。

19、管理公司的選擇

物業管理中心內部審核工作流程

物業管理中心內部審核工作流程

1目的

驗證中心質量管理體系是否符合管理和服務實現的策劃,是否符合標準和質量管理體系的要求,是否得到有效的保持、實施和改進。

2范圍

適用于公司質量管理體系所覆蓋的**管理中心管理區域。

3職責

3.1中心經理批準中心《年度內審計劃》和《內審實施計劃》,批準《內審報告》,并擔任內審組長。

3.2綜合管理部負責人負責內審工作,負責選定內審員,協調內審活動的開展;負責編寫《年度內審計劃》和《內審報告》;實施《內審實施計劃》,組織編寫《內審檢查表》,編寫《內審報告》,組織跟蹤糾正/預防措施實施的驗證。

3.3受審核管理處負責配合內審活動,負責實施糾正或糾正/預防措施。

4程序

4.1年度內審計劃

4.1.1內審每年進行二次。中心綜合管理部負責根據擬審核的活動、區域的狀況和重要程度及以往審核的結果,策劃、編制《年度內審計劃》,于每年年初報中心經理批準。出現以下情況時由中心經理及時組織內審:

a.組織機構、管理體系發生重大變化;

b.出現重大質量事故,或業主對某一服務環節連續投訴;

c.法律、法規及其他外部要求的變更;

d.在接受業主、認證方審核、公司內審之前;

e.中心經理認為有必要時。

4.1.2《年度內審計劃》內容

a.審核目的、范圍、依據、頻次和方法;

b.受審部門和審核時間。

4.1.3根據需要,可審核質量體系覆蓋的全部要求和管理處,也可以專門針對某幾項要求對管理處進行重點審核,但當年內審必須覆蓋所有管理處。

4.2內審前準備

4.2.1內審組

a.審核時,內審員必須與受審部門無直接的責任關系;

b.內審員必須經過內審員培訓合格、中心經理指定;

c.內審組長由中心經理擔任。

4.2.2綜合管理部負責人策劃、編制本次《內審實施計劃》,交中心經理批準。計劃的編制要具有嚴肅性和靈活性,應考慮擬審核的過程、區域的狀況和重要性,及以往審核的結果。

4.2.3《內審實施計劃》內容

a.審核目的、范圍、方法和依據;

b.內審組成員;

c.內審日期、日程;

d.受審部門及審核要點;

e.內審報告分發范圍、日期。

4.2.4內審組應提前三天將《內審實施計劃》以書面形式通知受審核部門,受審核部門接到計劃后應安排配合人員,并做好準備工作。如對審核項目和日期有異議,需在內審前一天通知內審組,經協商另行安排。

4.2.5在了解受審核部門的具體情況后,品質培訓部根據《內審實施計劃》組織內審員編寫《內審檢查表》。《內審檢查表》要詳細列出審核要點、項目、依據、方法,確保無遺漏和審核能順利進行。

4.3內審實施

4.3.1首次會議

a.參會人員:內審組成員及各受審管理處主任、陪同人員;綜合管理部負責人主持會議;與會者在《會議簽到表》上簽到,并由綜合管理部保留會議記錄;

b.會議內容:綜合管理部負責人介紹審核目的、范圍、依據、方式、組員和審核日程,并與被審核部門確定陪同人員。

c.內審組長講話。

4.3.2現場審核

a.內審員依據內審分工、《內審檢查表》對被審核部門的質量管理體系運行情況進行現場審核;

b.當現場審查發現問題時,內審員應進一步調查清楚,對存在問題的客觀性進行研究,力求公正,并將不合格事實記錄于《內審檢查表》中;

c.內審員在審核完成后,對受審核管理處負責人作一次口頭報告,將孤立、偶然、輕微的不合格提出糾正要求;對需進行原因分析的不合格提出相應的建議。

4.3.3內審報告

4.3.3.1現場審核后,相關內審小組召開內審小組會議,綜合分析、評審檢查結果,依據標準、體系文件及有關法律法規要求,必要時還要依據與業主簽定的合同要求,確認不合格項:對于孤立、偶然