第一節成本法第二節收益法第三節市場法第四節清算價格法第三章資產評估方法第一頁，共四十六頁。2013年5月10日，國務院國資委印發《企業國有資產評估項目備案工作指引》。《工作指引》第十八條是關于備案管理單位審核評估方法的有關內容。該內容要求，“備案管理單位審核評估方法，應當重點關注評估方法選擇是否合理，是否符合相關評估準則的規定要求，以及評估過程中評估參數選取是否合理等。以持續經營為前提進行企業價值評估時，對企業（含其擁有實際控制權的長期股權投資企業）是否采用了兩種或兩種以上方法進行評估，并分別說明選取每種評估方法的理由和確定評估結論的依據。”第二頁，共四十六頁。根據《工作指引》的相關規范，我們不禁產生如下疑問：評估方法的基本含義是什么？評估方法的選擇和運用是否受不同經濟行為的限制？影響評估方法選擇的因素是什么？《工作指引》中所規定的，對持續經營企業采取兩種或兩種以上評估方法，是否意味著評估方法之間具有某種程度的聯系和區別？第三頁，共四十六頁。一、成本法的基本涵義及評估公式涵義：在當前的生產力發展水平下為重置與被評估資產相同或相類似的全新資產所付出的代價，扣減被評估資產各項損耗來確定被評估資產價值的一種基本評估方法。公式：資產評估值=資產的重置成本—資產的有形損耗—資產的無形損耗第一節成本法第四頁，共四十六頁。二、成本法各參數的測算（一）重置成本的測算

1．重置成本的含義資產的重置成本指重新構建一個與評估資產相同或相似的全新資產所付出的代價的總和。

2.類型：

復原重置成本和更新重置成本第一節成本法第五頁，共四十六頁。（1）復原重置成本復原重置成本是指使用與評估資產相同的材料、建筑或制造標準、設計、規格及技術等，以現行價格水平重新構建與評估對象相同的全新資產所發生的費用之和。（2）更新重置成本更新重置成本是指采用新型材料，新型建筑或制造標準、新型設計、規格和技術等，以現行價格水平構建與評估對象具有同等功能的全新資產所需的費用之和。第六頁，共四十六頁。2、重置成本的測算

（1）重置核算法

重置成本＝直接成本+間接成本直接成本：間接成本主要指企業管理費、培訓費等。

第七頁，共四十六頁。例：重置購建設備一臺，現行市場價格為每臺5萬元，運雜費1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元，根據統計分析，安裝成本中的間接成本為每元人工成本0.8元，確定該設備的重置成本。

第八頁，共四十六頁。解：直接成本＝50000＋100＋800

＝51，800（元）間接成本＝500×0.8=400(元)重置成本=52,200(元)第九頁，共四十六頁。（2）物價指數法定基物價指數：

環比物價指數：X=(1+a1)×（1＋a2）…(1+an)×100%X:環比價格變動指數an:第n年環比價格指數

第一節成本法第十頁，共四十六頁。例:被評估資產帳面價值200,000元,2000年建成,2005進行評估,經調查已知同類資產環比價格指數分別為01年為11.7%,02年為17%,03年為30.5%,04年為6.9%,05年為4.8%,評估其重置成本.第十一頁，共四十六頁。解:重置成本=200,000×(1+11.7%)×(1+17%)×(1+30.5%)×(1+6.9%)×(1+4.8%)×100%=200,000×191%=382,000(元)第十二頁，共四十六頁。（3）功能價值法功能價值法也稱生產能力對比法。計算公式為：第十三頁，共四十六頁。例：已知被評估資產年生產能力為6000件，現市場上與被評估資產同類的新資產的年生產能力為8000件，價格8萬元。以此可確定被評估資產的重置成本為：

指數關系：關于指數x的取值，評估經驗表明，指數x的取值范圍在0.4＜x＜1之間第一節成本法第十四頁，共四十六頁。（二）資產損耗的測算

1．損耗的涵義及類型資產評估中資產的損耗是指被評估資產與評估時點同類新型資產相比存在的缺陷和不利因素，反映的是資產實際的損耗。其損耗包括的類型如下圖：

第一節成本法第十五頁，共四十六頁。（1）有形損耗及其測算①觀察法觀察法也叫成新率法。從而估算其有形損耗的一種方法。計算公式為：公式1:重置資產有形損耗=重置成本×（1－成新率）

公式2:資產評估值=資產重置成本×成新率第十六頁，共四十六頁。②公式計算法

公式計算法是利用被評估資產的重置成本、實際已使用年限及總使用年限等指標來判斷其有形損耗的方法，其計算公式為：

總使用年限=實際已使用年限＋尚可使用年限實際已使用年限=名義已使用年限×資產利用率

第一節成本法第十七頁，共四十六頁。當資產利用率＞1時，表示資產超負荷運轉當資產利用率=1時，表示資產滿負荷運轉；當資產利用率＜1時，表示開工不足；第十八頁，共四十六頁。例：某資產1993年5月購入并投入使用，2003年5月評估時，名義已使用年限為10年，該資產技術指標規定每天應工作8小時。依據資產使用紀錄，該資產實際每天工作6.4小時，依此可估算資產的利用率為：

由此可確定該資產實際已使用年限為8年（10×0.8）。

第一節成本法第十九頁，共四十六頁。③修復費用法修復費用法也叫價值補償法。指通過估算資產恢復原有全新狀態所需的修復費用來直接確定該項資產的有形損耗。也可計算修復費用占資產重置成本的百分比計算成新率，即：資產有形損耗=估算的修復費用使用修復費用法估算資產的有形損耗一般只適用于有形損耗可補償的資產。第二十頁，共四十六頁。（2）功能性損耗及其測算例：某評估機器設備A實際已使用10年，預計尚可使用5年。現有同類新設備B，A設備的使用比B設備年運營成本（勞動力成本）高1000元／年。試估算評估對象資產的損耗額。（假設所得稅率為20%，折限率為6%，尚可使用年限為5年）。功能性損耗的估算按下列步驟進行：①將被評估資產的年運營成本與功能相同的新資產的年運營成本進行比較。將被評估資產A年運營費用與同類新資產B進行比較②計算二者的差異，確定超額運營成本。使用A設備每年超額營運費用（勞動力成本）1000元／年

第一節成本法第二十一頁，共四十六頁。

③估算企業實際凈超額運營成本。年凈超額運營成本＝年超額運營成本×（1－所得稅率）

1000×(1-20%)＝800元／年④估計被評估資產的尚可使用年限:N=5年⑤按適當的折現率將被評估資產在尚可使用年限內每年的凈超額運營成本折現，計算公式為：稅后超額營運費用現值和=800×4.212=3370第二十二頁，共四十六頁。（3）經濟性損耗及其測算經濟性損耗是指由于外部經濟環境和社會環境的變化所導致的資產的貶值。所以，經濟性損耗并不是資產本身所固有的，且很難量化。公式一：

n為功能價值指數，實踐中經驗數據表明其一般在0.6—0.7之間。公式二：經濟性貶值額＝資產收益損失額×（1－T）×（P/A，i,n）第一節成本法第二十三頁，共四十六頁。例：某被估生產線設計生產能力為年產20000臺產品，因市場需求結構變化，在未來可使用年限內，每年產量估計要減少6000臺，功能價值指數取0.6。根據上述條件，確定該生產線的經濟性貶值率。解：經濟性貶值率＝[1-(14000/20000)0.6]×100%=19%

數據承上例，假定每個減少6000臺產品，每臺產品100元，該生產線尚可繼續使用3年，企業所在行業的投資回報率為10％，所得稅率為33％。則經濟性貶值額＝（6000×100）×（1－33％）×（P/A,10％，3）＝40200×2.4869=999,734(元)第一節成本法第二十四頁，共四十六頁。一、收益法的基本涵義評估值=二、收益法各參數內涵的界定及測算

(一)收益額

1．收益額是資產未來預期收益額.2．收益法中的收益額是指資產的客觀收益而不是資產的實際收益。

3．收益法中的收益額是指資產的純收益。第二節收益法第二十五頁，共四十六頁。（二）折現率

1．折現率的本質內涵從本質上講，它反映的是一種預期投資報酬率，是投資者在投資風險一定的情況下，對該項投資所預期的回報率。

2.折現率的測算方法折現率=無風險報酬率＋風險報酬率（三）資產的收益期限收益法中的收益期限是指特定資產交易過程中所涉及的資產獲利能力持續的時間。第二十六頁，共四十六頁。三．收益法的估算公式(一)資產的收益年限為無限年限資產的收益年限永續，即n趨向于∞，在這一前提下：1．資產在未來各年收益不等若資產各年收益不等且收益年限永續，其計算公式為：

第二節收益法第二十七頁，共四十六頁。2．資產在未來各年收益相等若上式中:整理得：當n時，對上式整理得出，第二十八頁，共四十六頁。例：被評估資產為一塊土地，每年可穩定獲得9萬元租金收入，評估人員分析奔進化率定為10％，求這塊土地的評估值。

3．資產前若干年收益不同，其后各年收益保持不變計算公式為：

第二節收益法第二十九頁，共四十六頁。前期（設n=5）后期

0123456789分段法圖解

第三十頁，共四十六頁。4．資產在未來永續收益年限內各年收益按等差級數遞增或遞減計算公式為：

資產各年收益按等差級數遞增時，公式中符號取上面的“+”號，相反取下面的“—”號；

b：資產收益逐年等差遞增或遞減額第三十一頁，共四十六頁。5．資產在未來永續收益年限內各年收益按等比級數遞增或遞減計算公式為：

資產各年收益按等比級數遞增時，公式中取上面的符號，相反取下面的符號；

s為資產收益逐年等比遞增或遞減比率⑤i＞s。第三十二頁，共四十六頁。例：某化工廠欲以其全部資產與國外某股份公司合營，進行整體評估，根據企業近三年的財務指標預測未來，企業2006年、2007年及2008年三年的純利潤分別為：5000萬元、9000萬元及10000萬元。預計國庫卷利率將維持在5％的水平，通貨膨脹將控制在4％左右，再假定從第四年起，以后各年的收益均以3％的速度并再2008年的收益基礎上穩定增長，試對該企業整體價值進行評估。解：第二節收益法第三十三頁，共四十六頁。（1）計算未來前三年企業收益現值：

(2)計算未來三年后的企業收益現值

評估值=19，885+132,560=152,445(萬元)第三十四頁，共四十六頁。（二）資產的收益年限為有限年限1.資產在未來有限年內各年預期收益不等

2．資產前若干年收益不同，其后各年收益保持不變若資產在前t年（含t年）各年收益不同，從t年到n年各年收益相等，則其基本公式為：

第二節收益法第三十五頁，共四十六頁。例:對某企業進行預測，得知未來各年收益如下：第一階段各年收益單位：萬元

第二階段收益為以第五年收益額作為第六年到第二十年的收益，確定該企業的評估值。（折限率為12％）第二節收益法第三十六頁，共四十六頁。解：

P1＝＝145（萬元）

P2＝×＝115.95(萬元)評估值=145+115.95=260.95(萬元)第三十七頁，共四十六頁。3．資產在未來收益年限內各年收益按等差級數遞增或遞減若用b表示資產收益逐年遞增或遞減的數額，則資產第一年收益為A，第二年為A+b，第三年為，第n年為，則其基本公式為：

整理得：

資產各年收益遞增，公式中符號取上面的，相反取下面的；第二節收益法第三十八頁，共四十六頁。4.資產在未來年限內各年收益按等比級數遞增或遞減若用S表示資產收益逐年遞增或遞減的比率，則資產第一年收益為A，第二年為，第三年為，第n年為。則其基本公式為：整理得：

資產各年收益等比率遞增時，公式中取上面的符號，相反取下面的符號第三十九頁，共四十六頁。一、市場法的基本涵義及估算程序（一）市場法的基本涵義市場法是指利用市場上類似資產的近期實際交易資料，并將交易資產與被評估資產各方面的特征進行對比分析，以評估對象各方面特征為標準，通過對交易資產市場價格的調整，從而估算被評估資產價值的一種評估方法。市場法是資產評估中最直接，也是最有效的一種評估方法。第三節市場法第四十頁，共四十六頁。（二）市場法評估程序1．調查認識評估對象；2．選擇市場參照物。對參照物的選擇要注意：（1）可比性問題，包括功能、市場條件及成交時間等均應與被評估對象類似；（2）參照物的數量問題；（3）參照物自身特征問題。3．確定評估對象與參照物之間的比較因素4．量化指標差異5．用量化的指標調整參照物的成交價格6．確定評估結果第四十一頁，共四十六頁。二、市場法應用的前提條件及應注意的問題（一）市場法應用的前提條件

1．需要有一個充分發育活躍的資產市場。

2．市場上有與評估資產類似的近期交易案例

3．參照物與評估資產的可比指標明確且可量化三．市場法應用案例第三節市場法第四十二頁，共四十六頁。一.概念1.清算價格：指企業由于破產、停產或者用抵押資產