目錄宏觀市場動態1區域市場分析2銷售情況分析3后期營銷推廣4宏觀市場動態1宏觀調控引導需求抵制過旺需求同時政府調控思路發生轉變：從調控房價向調控住宅供應結構過度。調控思路住宅供應結構房價國家將更專注于政策性住房，特別是廉租房，保障中低收入人群的住房問題。同時政府調控思路發生轉變：從調控房價向調控住宅供應結構過度。9月27日，央行對房地產信貸政策進行調整，將第二套住房房貸首付比例提高至四成以及提高利率首付提高北京退房人增多抑制投資型購房需求各大銀行推出二套房貸細則信貸政策的調整，可能會使地產開發周期更長，導致供給進一步減少，刺激房價繼續上揚短期：擠壓需求泡沫長期：降低銀行貸款風險金融新房貸政策影響金融央行三季度貨幣政策執行報告中預測，2007年中國GDP增長超過11%，全國居民消費價格(CPI)將達4.5%左右。住房抵押消費貸款增長快，違約風險已有抬頭趨勢。貿易順差擴大，居民消費價格持續上漲，通貨膨脹風險加大9月中旬到10月中旬，一手房、二手房成交量都出現了大幅下降，降幅達到了70%，倒退到了10年前市場剛起步時成交量月份北京新建商品住宅銷量比9月份下降了20%左右，而二手房與9月份持平，但與往年同期交易量10％以上的增長相比，交易量其實是在下降。璽萌?北京2007北京降幅20%深圳降幅70%（倒退至1999年同期成交量）廣州降幅20%成都降幅40%房地產成交新房成交量下降≠房價下降今年10月份共簽約4491套，同比減少1658套，降幅近3成；預期11月份可能比10月份更冷淡。一手房和二手房成交量均大幅下降。10月份成都樓市成交量比9月份下降了35.2%；同時，成都樓市10月二手房成交量也相比9月份下降了近40%。成交量受新房貸政策影響下降，消費者持幣等待樓市拐點，但房價仍處于上升渠道，成交量短時間下降并不說明房價下跌區域市場分析2前三季度北京市場總體市場商品新開工面積下降20.7%,其中住宅下降17％商品現房銷售面積下降30.6％，其中住宅下降37.4％商品期房銷售面積下降9%,其中住宅下降15.5%房屋銷售價格指數上漲1.6％與去年同期相比銷售面積下跌但銷售價格上漲

房地產開發投資增幅趨勢圖

單位：%前三季度，住宅完成投資630.5億元，比去年同期增長17.4%，比上半年增速提高7.9個百分點。(來源：北京市統計局)商品住宅投資增幅回升，競爭壓力加大北京房地產前三季度銷售狀況07年前三季度銷售面積統計（單位：萬平米）現房銷售面積（同比）期房銷售面積（同比）住宅非住宅住宅非住宅247.6（同比↓37.4%）95.5894.3（同比↓15.5%）168.3343.11062.61141.9（住宅）+263.8（非住宅）=1405.7商品房期、現房銷售面積持續雙降，降幅趨緩北京2007年期房網上簽約情況日期期總套數總面積住套數住面積非套數非面積1月總計1157014747879555117388820153008992月總計6604966455472361153818813549173月總計1070413697368004102627727003434594月總計13285174105710629135632626563847315月總計1073512767098959111544917761612606月總計14752187550111833148365229193918497月總計16368203761513155159236532134452508月總計1432216668410488140468838342621969月總計15499186630711731490081376937622610月總計1550720379771254015360692967501908北京2007年期房網上簽約情況期房中住宅與非住宅簽約面積波動較大但總簽約面積在十月份略有回升期房中住宅與非住宅簽約套數波動較大但總套數在十月份與九月份基本持平北京2007年現房網上簽約情況日期現總套數總面積住套數住面積非套數非面積1月總計3408490388230634929911021410892月總計15672318301049162815518690153月總計275537911418122658909431132244月總計3094506764182929376612652129985月總計3119388843184627847912731103646月總計2874469297179831078410761585137月總計3654513076228937857013651345068月總計5387720799364152781317461929869月總計35005467932361394564113915222910月總計351955007919923303381527219741北京2007年現房網上簽約情況現房中住宅簽約套數在第三季度不斷下降但總套數在十月份與九月份基本持平金九銀十不明顯受政策影響購房人持觀望態度10月份期房日均銷售情況期房日均簽約情況住宅日均簽約情況套數(套）面積（平方米）套數(套）面積（平方米）2006年10月49059391437501672007年9月51762210411499692007年10月5006575242549551同去年10月份日均銷售情況相比期房上漲住宅日均銷售量與去年同期相比套數減少12套，面積減少616平方米與九月分相比銷售套數增加14套，但面積卻減少118平方米10月份住宅日均銷售情況前三季度北京房地產價格情況五環六環四環三環14744126558529住宅期房均價四環路以內為14744元/平方米四至五環路為12655元/平方米五至六環路為8529元/平方米六環路以外為6079元/平方米房屋銷售價格漲幅進一步擴大60791十月份均價15000元／平方米以上的項目最多、占比最高，達到25個210000－15000元／平方米的樓盤有17個38000－10000元／平方米與8000元／平方米以下，兩者合計14個，占比兩成余10月開盤均價繼續攀高高價位產品入市多，低價位產品少目前市場為高價位市場10月入永市產管品類師型分致布10月份鉆共計56個項濾目開抽盤普通鋸住宅33個項鏈目，縫其中29個老撲項目狂后期撕開盤公寓乳雖然號僅有19個項顯目開凱盤，妥但新梨增面氣積56辛.9囑6萬平愿方米擾，與手普宅嘉持平紹，54栗04套本月早形成阻普通蜻住宅敞與公然寓項奏目供小應量欲上的洞齊頭束并進帶現象北京題商品蒜住宅巡壽預售子日均護套數兔變化恢走勢草（單遷位：托套／保天）價格姜不斷捎上漲并，簽復約量迎不及創去年受政端策影故響的橫人們防購房慌漸趨湖于理慚性化開發婦商對盒市場焦仍持聾樂觀綱態度價格慢情況1－2月價膚格上材漲3－5月份情價格積變化憑不大離，但度有小看幅下青降5月份嗎以來厭價格出處于濫穩步鐮上升岔的狀鹽態銷售乏情況年初勞以來燈銷售雜就一綿直處籠于不懇溫不驅火的垂狀態旋，變床化幅斃度不費大，揮且一寶直低堆于去孤年的縣日均須銷售桶量未來金融市場走勢不明房地產市場走勢不明高房價下購房信心大減二次購房貸款的利息增加二次購房貸款的首付款增加消費者與投資者受影響出現敢銷售遙大幅飄增加還的局蹈面微控乎其些微未來棚市場國將出恐現一敲定的平緩池期CBD、朝青、望京,成交量環比分別下降21%、15%、16%受到第二套房貸新政影響較大的人群購買兩套以上住房的投資者比例大首次置業區域:的石景山、立水橋、劉家窯,成交量環比漲幅分別為15%、20%、18%首次置業的消費者地鐵5號線開通房價相對較低幾乎不受房貸新政策的影響投資客集中區域成交跌10%-20%首次置業區域成交量漲8%-20%置業喬區域浙變化土地干供應時間數量面積占全年百分比2007年1-9月42宗1000公頃63%2007年10-12月42宗600公頃37%2007年全年84宗1600公頃土地繡供應宅量加嫌大，我偏向弄保障撓性住獸房、伍郊區輸趨勢館明顯二手認房成使交量著上升璽萌擔?北測京20松07成交呢量（譜套）人群類型時期初次置業升級置業二次置業2006年三季度35%41%24%2007年三季度43%38%19%變化幅度↑8%↓3%↓5%北京各新房豈、二須手房20潛07年第報三季陵度成拳交量慣對比二手宋房各圈類型脊購房慕人群血占比退情況新建商品狼房二手鈴房新房勺市場闖萎縮紗，二將手房率市場鮮膨脹銷售情況分析3房源第一五次開愚盤推起出房蛋源1#、2#、4#銷售均價18毅44躍0元/平米金額簽約叛金額？？彈？銷售箱情況集小結銷售禽情況潮小結總計挪多少吃套，傷銷售展多少景套，壘剩余珠多少厭套，求封存恩多少喚套，眠用餅搬圖表桃示用餅該圖表唇示，伶中廣子信和批六部辱的簽制約套夏數比遮例，斬金額脖比例應。一次覆性付捐款和臺貸款球的比婆例忽餅怠圖新客戰戶老螺客戶密比例震餅較圖成交摩渠道丑比例賞餅圖來電烤來客菌分析警得出毒什么箱結論迎沒季有推拖廣譽沒有燒客源日在沒給有推叔廣的仆前提骨下撈我們構光消得耗老辛客源競銷僻售情陷況卵并不亮是不蔑理想按照10：1的比城例計潛算售現在緩的銷谷售情悲況是鍬什么璽萌椅處于勉快速折發展胃道路職上旬我械們需岸要快安速回壞款偽那申么如簡何實忍現快督速回訪款旨再兆次開融盤淘勢必斜要進房誠行推狹廣活賓動送以保子證我站們快傘速回撞款的藍目的璽萌爛?北劣京20尼07外因政策起調整市場杏波動購房心理變化內因客源少推廣少價格成長快現狀分析目前丑面臨墊的問矩題璽萌怎?北知京20吼07不可文控不可焰控可控政策出因素市場本因素項目本體正因素ww浪w.做th潑em形eg杏al獨le梯ry鄰.c下om付款方式價格推廣渠道客源積累銷售害中遇也到的愿問題銷售打中遇敗到的百問題推廣渠道目前齊項目今尚未翁開盤朝，處手于內別部認史購階那段，微沒有胃進行侵對外毫外推判廣，后這導吹致了借客源傷相對圈較少拖，目蹦前我踩們的市營銷瓣主要濤針對幼老客莫戶資稻源，水但從殼目前必的銷寫售情糖況來住看，隆隨著鞠第一閣次開密盤的百結束免，老趨客戶激資源創已經助消耗著殆盡繭，銷遣售速噴度逐腰漸趨衰緩。客源積累銷售扛中遇致到的浙問題價格雖然我們目前的價格調整符合整體市場的走勢，但從目前的銷售反應來看，客戶一時無法接受過快的價格成長。所以我們亟需新客源來沖淡，價格成長帶來的不利因素。璽萌約?北角京20放07付款方式項目辦營銷調思路根據破璽萌世戰略城發展浮趨勢芬，產宅業鏈質的壯兇大和帝版圖雙的擴街張，隨必須食依靠逐大資自金量想的支喬持。快速鉗營銷碎，收慰回資種金，茶使資默金有變效的頁滾動只，成蟲為本誤項目戚營銷滑的關測鍵；如何烈