項(xiàng)目四

消費(fèi)支出規(guī)劃個(gè)人理財(cái)能力目標(biāo)能分析客戶的住房需求，并制訂相應(yīng)的住房消費(fèi)方案。知識(shí)目標(biāo)掌握消費(fèi)購(gòu)買決策的過(guò)程、購(gòu)買行為的動(dòng)機(jī)、住房規(guī)劃的主要內(nèi)容、購(gòu)房籌資規(guī)劃、住房規(guī)劃的意義；了解家庭居住規(guī)劃的內(nèi)容、方法和程序，了解房產(chǎn)投資的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，分析租房的成本和收益，計(jì)算購(gòu)買住房的成本；掌握信用卡及大額耐用消費(fèi)品信貸的基本知識(shí)。任務(wù)任務(wù)二：制定住房消費(fèi)規(guī)劃方案任務(wù)一：認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)投資任務(wù)二編制住房規(guī)劃

一、購(gòu)房規(guī)劃1．購(gòu)房規(guī)劃的基本步驟評(píng)估自身財(cái)產(chǎn)確定購(gòu)房的總價(jià)和單價(jià)購(gòu)房后的家庭收支狀況2．購(gòu)房規(guī)劃的基本方法(1)以儲(chǔ)蓄及繳息能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)，其計(jì)算公式如下：可負(fù)擔(dān)的首付款＝目前年收入×收入中負(fù)擔(dān)首付和房貸的比率上限(或稱為儲(chǔ)蓄率上限)×年金終值系數(shù)(n＝離購(gòu)房年數(shù)，r＝投資報(bào)酬率或市場(chǎng)利率)＋目前凈資產(chǎn)×復(fù)利終值系數(shù)(n＝離購(gòu)房年數(shù)，r＝投資報(bào)酬率或市場(chǎng)利率)可負(fù)擔(dān)的房貸總額＝目前年收入×復(fù)利終值系數(shù)(n＝離購(gòu)房年數(shù)，r＝預(yù)計(jì)的收入成長(zhǎng)率)×收入中負(fù)擔(dān)首付和房貸的比率上限×年金現(xiàn)值系數(shù)(n＝貸款年限，i＝房貸利率)可負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià)＝可負(fù)擔(dān)的首付款＋可負(fù)擔(dān)的房貸總額【例4.3】假定小林年收入為10萬(wàn)元，收入成長(zhǎng)率為5%，當(dāng)前凈資產(chǎn)為15萬(wàn)元，收入的30%用于儲(chǔ)蓄自備款與負(fù)擔(dān)房貸的上限。小林打算5年后購(gòu)房，投資報(bào)酬率為8%，貸款年限為20年，利率為6%，屆時(shí)可以負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià)為？自備款儲(chǔ)蓄部分＝PMT1×{1－[(1＋y)/(1＋r)]n}/(r－y)×(1＋r)n＝30000×{1－[(1＋5%)/(1＋8%)]5}/(8%－5%)×(1＋8%)5＝193047元自備款投資部分＝FV(r，n，0，A)＝FV(8%，5，0，－150000)＝220399元PMT2＝FV(y,n,0,PMT1)＝FV(5%，5，0，30000)＝－38288元貸款部分＝PV(i，m，PMT2)＝PV(6%，20，－38288)＝439160元可購(gòu)房總價(jià)＝193047＋220399＋439160＝852606元結(jié)論為可以買大約85萬(wàn)元的房子。技能訓(xùn)練王先生今年年底收入為10萬(wàn)元，預(yù)計(jì)收入每年增加3％，每年的儲(chǔ)蓄比率為40％。目前有存款2萬(wàn)元，打算5年后買房，假設(shè)王先生的投資報(bào)酬率為10％，王先生買房時(shí)準(zhǔn)備貸款20年，假設(shè)房貸利率為6％?！窘馕鲞^(guò)程】(1)可負(fù)擔(dān)首付款=目前凈資產(chǎn)在未來(lái)購(gòu)房時(shí)的終值+以目前到未來(lái)購(gòu)房這段時(shí)間內(nèi)年收入在未來(lái)購(gòu)房時(shí)的終值×年收入中可負(fù)擔(dān)首付比例的上限 =2萬(wàn)×(F/P,10%,5)+…(參見(jiàn)教材41頁(yè))=29萬(wàn)(2)可負(fù)擔(dān)房貸=以未來(lái)購(gòu)房時(shí)年收入為年金的年金現(xiàn)值×年收入中可負(fù)擔(dān)貸款的比率上限=56.8萬(wàn) (3)可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)=可負(fù)擔(dān)首付款+可負(fù)擔(dān)房貸=85.8萬(wàn)(2)可負(fù)擔(dān)的房屋單價(jià)的計(jì)算公式為：可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)＝可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)/需求平方米數(shù)買多少平方米的房子，取決于家庭人口數(shù)及空間舒適度的要求。若5年以后才買房子，則以屆時(shí)需同住的家庭人口數(shù)計(jì)算所需平方米數(shù)。例如，三室兩廳的格局，除基本的臥室、廚衛(wèi)之外，再加上功能性的書(shū)房或家庭影院，所需平方米數(shù)更多。家庭成員平均每人若有50～80平方米的空間，就可以享受寬敞舒適的家居生活。以三口之家的沈先生為例，如果理想的住家是四室兩廳，那么以150平方米規(guī)劃，其可負(fù)擔(dān)購(gòu)房單價(jià)為：101.8萬(wàn)元÷150平方米＝6800元/平方米。(3)其他需要考慮的因素①契稅：普通住宅按成交價(jià)的1.5%繳納，非普通按成交價(jià)的3%繳納。②評(píng)估費(fèi)：各商業(yè)銀行有不同的規(guī)定。③律師費(fèi)：商貸時(shí)按每單申請(qǐng)貸款額的3‰支付，每單最低額度為100元，二手房貸款需要辦理公證，每件200元。④保險(xiǎn)費(fèi)：商貸時(shí)需要加購(gòu)房綜合險(xiǎn)。⑤抵押登記費(fèi)：按每平方米0.3元計(jì)算。⑥印花稅：按購(gòu)銷額的3‰～5‰貼花。(4)購(gòu)房環(huán)境需求房?jī)r(jià)取決于兩個(gè)因素：一是區(qū)位二是大小環(huán)境需求要考慮的重點(diǎn)包括所居住社區(qū)的生活品質(zhì)、離上班地點(diǎn)或子女就學(xué)地點(diǎn)遠(yuǎn)近以及學(xué)區(qū)考慮(否則子女讀書(shū)會(huì)有額外的支出)等。區(qū)位是決定房?jī)r(jià)最重要的因素，應(yīng)考慮承受能力，在交通所需油料、時(shí)間成本與房?jī)r(jià)差異所產(chǎn)生的利息成本之間進(jìn)行比較選擇。表4－2購(gòu)房需求規(guī)劃模擬試算表項(xiàng)目代號(hào)說(shuō)明舉例家庭人數(shù)A需同住人數(shù)3人每人所需平方米數(shù)B以50～80平方米假設(shè)50平方米屆時(shí)擬購(gòu)房平方米數(shù)C＝A*B150平方米目前年收入D加上年終獎(jiǎng)10萬(wàn)元負(fù)擔(dān)首付和房貸的儲(chǔ)蓄率上限E以20%～50%假設(shè)40%現(xiàn)有的整筆投資額F首付款投資準(zhǔn)備金15萬(wàn)元投資報(bào)酬率假設(shè)G以3%～10%假設(shè)10%你多少年后購(gòu)房H以多少年后可遷入計(jì)算5年復(fù)利終值系數(shù)I＝(Hi)n(n＝H，i＝G)1.611年金終值系數(shù)J＝Sn(n＝H，i＝G)6.11可籌備首付款K＝F*I＋D*E*J48.6萬(wàn)元預(yù)計(jì)的收入成長(zhǎng)率L以2%～5%假設(shè)3%購(gòu)房當(dāng)年收入累積數(shù)M＝D*Sn(n＝H，i＝L)11.59萬(wàn)元年收入中可負(fù)擔(dān)本利攤還額的上限N＝M*E4640元擬本利攤還年數(shù)O最少5年，最長(zhǎng)30年20年房貸利率P5%～8%6%年金現(xiàn)值系數(shù)Q＝An/i(n＝O，i＝P)11.47可負(fù)擔(dān)房貸總價(jià)R＝N*Q53.2萬(wàn)元可負(fù)擔(dān)購(gòu)房總價(jià)S＝K＋R101.8萬(wàn)元可負(fù)擔(dān)購(gòu)房單價(jià)T＝S/G6800可選擇購(gòu)房區(qū)位U依各區(qū)位行情本市三環(huán)以內(nèi)房貸占總價(jià)乘數(shù)V＝R/S，應(yīng)小于銀行規(guī)定的最高貸款比例80%52.3%理財(cái)計(jì)算器—購(gòu)房稅費(fèi)計(jì)算技能訓(xùn)練王先生年收入為15萬(wàn)元,每年的儲(chǔ)蓄比率為40%.目前有存款2萬(wàn)元,打算5年后買房,假設(shè)王先生的投資報(bào)酬率為15%.王先生買房時(shí)準(zhǔn)備貸款20年,假設(shè)房貸利率為6%. 1.王先生可負(fù)擔(dān)的首付款為()萬(wàn)元. A.44.48 B.28.66 C.27.34 D.28.34 2.王先生可負(fù)擔(dān)的貸款為( )萬(wàn)元. A.99.64 B.37.56 C.48.7 D.50.7 3.王先生可負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià)為()萬(wàn)元. A.82.04 B.81.9 C.82.1 D.79.8 4.房屋貸款占總房?jī)r(jià)的比率為( ) A.46% B.70% C.66.7% D.80% 5.假設(shè)王先生計(jì)劃購(gòu)買100平方米的房子,則可負(fù)擔(dān)的房屋單價(jià)為 A.8204 B.8190 C.8210 D.7980

二、購(gòu)房籌資規(guī)劃根據(jù)客戶的收入情況，為其選擇貸款方式、還款方式及還款期限等，并運(yùn)用相關(guān)稅收及法律知識(shí)，為客戶提供必要的支持?！救蝿?wù)實(shí)施】中低收入家庭如何買房。1．銀行貸款(1)住房公積金貸款。(2)個(gè)人住房商業(yè)性貸款。(3)個(gè)人住房組合貸款。2．利用政策選擇低價(jià)房(1)安居房。(2)平價(jià)房。(3)經(jīng)濟(jì)適用房。(一)住房貸款的定義房屋貸款，也被稱為房屋抵押貸款、房貸，是由購(gòu)房者向銀行填報(bào)房屋抵押貸款的申請(qǐng)，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔(dān)保書(shū)等所規(guī)定必須提交的證明文件，銀行經(jīng)過(guò)審查合格，向購(gòu)房者承諾發(fā)放貸款，并根據(jù)購(gòu)房者提供的房屋買賣合同和銀行與購(gòu)房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的賬戶上。(一)住房貸款的定義新房貸款的貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年，二手房不超過(guò)20年；貸款額度是房屋評(píng)估值的70。房屋抵押貸款條件：房屋的年限在20年之內(nèi)；房屋的面積各銀行要求不一；房屋要有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力；一般要求商品房、公寓、商鋪、寫字樓。房產(chǎn)抵押貸款，一般需要通過(guò)專業(yè)的房地產(chǎn)擔(dān)保公司來(lái)辦理，房產(chǎn)抵押貸款已經(jīng)成為居民個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)理財(cái)?shù)囊粋€(gè)重要手段，通過(guò)抵押貸款的方式貸出資金以滿足臨時(shí)的消費(fèi)需求或企業(yè)經(jīng)營(yíng)需求，以期盤活居民手中持有的不動(dòng)產(chǎn)，而且在各種融資渠道中，房地產(chǎn)抵押貸款依舊是成本最低的方式之一。(二)住房貸款的申貸資料(1)借款人的有效身份證、戶口簿。(2)婚姻狀況證明，未婚的需提供未婚證、已離婚的需出具法院民事調(diào)解書(shū)或離婚證(注明離異后未再婚)。(3)已婚需提供配偶的有效身份證、戶口簿及結(jié)婚證。(4)借款人的收入證明(連續(xù)半年的工資收入證明或納稅憑證)。(5)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證。(6)擔(dān)保人(需要提供身份證、戶口本、結(jié)(未)婚證等)。(三)住房貸款的流程(四)住房貸款的種類商業(yè)性個(gè)人住房貸款住房公積金貸款個(gè)人住房組合貸款案例：廣州住房公積金制度住房公積金貸款額度

根據(jù)住房公積金賬戶內(nèi)存儲(chǔ)余額的倍數(shù)、貸款最高限額和貸款比例三個(gè)條件分別算出的最小值就是借款人最高可貸額度。

1.按照住房公積金賬戶余額計(jì)算的最高可貸額度

計(jì)算公式為=(公積金賬戶余額+公積金月繳存額×2×至法定退休月數(shù))×2

2.按照貸款最高限額計(jì)算的可貸額度

一人申請(qǐng)住房公積金貸款的，最高貸款額為50萬(wàn)元，兩人或兩人以上購(gòu)買同一住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，最高貸款額為80萬(wàn)元。3.按照貸款比例計(jì)算的可貸額度對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下或按規(guī)定購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，首付款比例不低于20%；對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30%；對(duì)購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，貸款利率按同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。貸款年限

一手樓：30年；二手樓：20年；

可以延長(zhǎng)到法定退休年齡后5年貸款程序申請(qǐng)公積金貸款需提交的資料（一）居民身份證以及戶口簿；（二）購(gòu)房合同、首期購(gòu)房發(fā)票或收據(jù)、定金收據(jù)；（三）收入證明、供樓賬戶；（四）《個(gè)人名下房產(chǎn)情況證明》及個(gè)人信用報(bào)告；（五）承辦銀行要求的其它證件、資料。使用公積金貸款享受利率優(yōu)惠政策

1、公積金貸款與商業(yè)貸款利率對(duì)比表（本表商業(yè)貸款利率為基準(zhǔn)利率）

2、節(jié)約利息的幅度（以基準(zhǔn)利率計(jì)算）：以貸款50萬(wàn)元，期限20年計(jì)算，按等額本息的還款方式，公積金貸款可以比商業(yè)貸款節(jié)約利息支出14.86萬(wàn)元

住房公積金貸款與商業(yè)貸款比較案例:個(gè)人住房商業(yè)貸款個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件 1.具有合法有效的身份證明。

2.必須有穩(wěn)定合法的經(jīng)濟(jì)收入，能夠提供相應(yīng)的收入和資產(chǎn)證明

3.具有完全民事行為能力的自然人，無(wú)不良信用記錄。

4.與賣方簽定有效的購(gòu)房合同或購(gòu)房協(xié)議。

5.支付了規(guī)定比例的首付款(一般是不低于所購(gòu)房屋總價(jià)的30%)或在貸款銀行存入了不低于首付款的存款。

6.貸款人年齡在18-65周歲，不同年齡所貸款年限的限制有所不同

7.貸款銀行規(guī)定的其他條件貸款成數(shù)與期限和利率

1.二手房住宅貸款成數(shù)最高為購(gòu)房總價(jià)與房屋評(píng)估價(jià)兩者之間低值的70%，根據(jù)不同銀行不同套數(shù)貸款額度有所浮動(dòng)，具體以所貸款銀行的要求為準(zhǔn)。

2.貸款期限最長(zhǎng)為30年，借款人到貸款期限年齡男不超過(guò)65歲，女不超過(guò)60歲。

3.貸款利率按照中國(guó)人民銀行有關(guān)貸款利率的規(guī)定執(zhí)行。見(jiàn)個(gè)人住房商業(yè)性貸款利率表貸款流程

1.辦理申請(qǐng)手續(xù).準(zhǔn)備相關(guān)貸款材料。

2.銀行初審。

3.購(gòu)買保險(xiǎn)。

4.銀行復(fù)審。

5.簽訂《住房抵押貸款合同》。

6.與賣方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。

7.銀行為該房屋辦理抵押登記手續(xù)

8.交易中心出產(chǎn)證、銀行取回他項(xiàng)權(quán)利證明，銀行放款。技能訓(xùn)練通過(guò)閱讀上述兩個(gè)案例:比較個(gè)人住房公積金貸款與個(gè)人商業(yè)貸款的優(yōu)劣住房公積金:公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì),貸款利率很低,同時(shí)住房公積金貸款在辦理抵押和保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)時(shí)收費(fèi)減半.個(gè)人商業(yè)貸款:未繳存住房公積金的人可以申請(qǐng)商業(yè)銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款,條件相對(duì)寬松.(五)住房貸款的還款方式1．等額本息還款法2.等額本金還款法3．等額遞增還款法4．等額遞減還款法5．等比遞增還款法6．等比遞減還款法7.組合還款法1．等額本息還款法等額本息還款法是指在貸款期限內(nèi)每月以相等的還款額足額償還貸款本金和利息。適用于收入穩(wěn)定的家庭，如公務(wù)員、教師等。每月還款額R＝{P0×(1＋r)n×r}/{(1＋r)n－1}式中，P0——貸款本金；r——月利息；n——還款期數(shù)優(yōu)點(diǎn)：借款人還款操作相對(duì)簡(jiǎn)單，等額支付月供也方便貸款人合理安排每月收支。等額本息還款法，每月相同，利息較多，【例4.4】李先生向銀行申請(qǐng)了20年期30萬(wàn)元貸款，利率為5.508%，采用等額本息還款。每月還款額R＝{P0×(1＋r)n×r}/{(1＋r)n－1}＝{300000×(1＋5.508%/12)240×5.508%/12}/{(1＋5.508%/12)240－1}

＝2065(元)理財(cái)計(jì)算器-等額本息還款法2．等額本金還款法等額本金還款法是指在貸款期限內(nèi)按月償還貸款本金和利息。其中每月所還本金相等。適用于目前收入較高但將來(lái)收入會(huì)減少的人群，如面臨退休的人員等。每月還款額R＝P0/n＋(P0－P1)×r式中，P0——貸款本金；P1——累計(jì)已還本金；r——月利息；n——還款期數(shù)。特點(diǎn)：本金在整個(gè)還款期內(nèi)平均分?jǐn)偅t按貸款本金余額逐日計(jì)算，每月還款額在逐漸減少，但償還本金的速度是保持不變的。等額本金還款法，逐月遞減，利息較少【例4.5】李先生向銀行申請(qǐng)了20年期30萬(wàn)元貸款，年利率為5.508%，采用等額本金還款。每月還款額R＝P0/n＋(P0－P1)×r第一個(gè)月還款額＝300000/240＋(300000－0)×5.508%/12＝2627(元)第二個(gè)月還款額＝2621(元)理財(cái)計(jì)算器-等額本金還款法3．等額遞增還款法等額遞增還款法即把還款期限劃分為若干時(shí)間段，每個(gè)時(shí)間段內(nèi)月還款額相同，下一個(gè)時(shí)間段的還款額按一個(gè)固定金額遞增。適用于目前收入一般，但未來(lái)收入會(huì)逐漸增加的人群，如畢業(yè)不久的學(xué)生等。特點(diǎn)：目前收入不高的年輕人可優(yōu)先考慮此種還款方式。4．等額遞減還款法等額遞減還款法即把還款期限劃分為若干時(shí)間段，每個(gè)時(shí)間段內(nèi)月還款額相同，下一個(gè)時(shí)間段的還款額按一個(gè)固定金額遞減。適用于目前還款能力強(qiáng)，但未來(lái)收入將減少的人群，如中年人士或未婚的白領(lǐng)人士等。特點(diǎn)：客戶在不同的時(shí)期內(nèi)還款雖然不同，但是會(huì)有規(guī)律地減少，而在同一時(shí)期，客戶的還款額是相同的。5．等比遞增還款法等比遞增還款法是指在貸款期后的一時(shí)間段內(nèi)每期還款相對(duì)前一時(shí)間段內(nèi)每期還款額成一固定比例遞增，同一時(shí)間段內(nèi)，每期還款額相等的還款方式。適用于前期還款壓力較小、工作年限短、收入呈上升趨勢(shì)的年輕人。6．等比遞減還款法等比遞減還款法是指在貸款期后的一時(shí)間段內(nèi)每期還款額相對(duì)前一時(shí)間段內(nèi)每期還款額成一固定比例遞減，同一時(shí)間段內(nèi)，每期還款額相等的還款方式。適用于收入較高、還款初期希望歸還較大款項(xiàng)來(lái)減少利息支出的借款人。7．組合還款法首先將貸款本金按比例分成若干償還階段，并確定每個(gè)階段的還款期限(等本)，接著在每個(gè)階段里又按等額本息還款方式歸還(等額)。一般來(lái)說(shuō)，組合還款法的主要形式可分為遞增型、遞減型和任意型三種。遞增(減)型是指在整個(gè)貸款期內(nèi)，貸款的歸還呈逐漸增加(減少)的趨勢(shì)。任意型是指在貸款期內(nèi)各個(gè)階段的還款本金及還款年限不同，使貸款歸還呈不規(guī)則變化。借款人可以根據(jù)自己未來(lái)收支情況，來(lái)制訂還款計(jì)劃，通俗地講就是賺多的時(shí)候多還一點(diǎn)，賺少的時(shí)候少還一點(diǎn)?！纠?.6】孫先生今年28歲，月收入為4200元。近期購(gòu)買了一套80萬(wàn)元的住房，房子要一年后交付，目前孫先生還得租房，每月需付房租600元。交房后孫先生要裝修，結(jié)婚也得有大額費(fèi)用支出，因此，在貸款前三年孫先生還款壓力很大。目前孫先生最大月供承受能力為3000元，他申請(qǐng)貸款50萬(wàn)元，期限20年。銀行為其設(shè)計(jì)了如下還款方案：第一階段(3年)2700元/月；第二階段(8年)4000元/月；第三階段(9年)2781.77/月。與等額本息還款法每月歸還3310.84元相比，在第一階段孫先生每月少歸還600多元。與等額本金還款法(首期月供)4183.33元相比，在第一階段孫先生每月少歸還近1500元。孫先生還款壓力輕松了，并且他的利息支出也比等額本息法少。三種還款方式利息之間的差別：等額本息法利息總額為294601.62元；等額本金法為253050.02元；組合還款法則為281631.08元。該計(jì)劃的優(yōu)勢(shì)在于：前期月供低于等額本息法；緩解前期還款壓力，實(shí)現(xiàn)輕松入住；月供金額可自由選擇，方便記憶；可節(jié)省利息支出。該方案適用于前期收入較少，職業(yè)前景良好，收入穩(wěn)步攀升的人群。(六)提前還貸1．提前還貸發(fā)生的三種情況(1)借款人在貸款時(shí)對(duì)自身的償還能力估計(jì)不足。(2)借款人調(diào)整投資組合后提前償還貸款。(3)借款人在貸款一段時(shí)間后收入增加，有能力提前還貸。無(wú)論出于何種還貸目的，動(dòng)用提前還款選擇權(quán)的決策原則仍然是成本效益原則。2．提前還貸的方法(1)全部提前還款，剩余的貸款一次性還清。(2)部分提前還款，保持每月還款額不變，將還款期限縮短，節(jié)省利息較多。(3)部分提前還款，每月還款額減少，保持還款期限不變，但節(jié)省程度低于第二種。(4)部分提前還款，每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短，節(jié)省利息較多。3．如何還貸更經(jīng)濟(jì)(1)如果客戶選擇的是組合貸款，提前還貸時(shí)可考慮先還商貸，這樣會(huì)優(yōu)惠很多。(2)如果客戶現(xiàn)在資金較為雄厚，又不打算提前還款，建議采用“等額本金還款法”。兩種還款法相比較，“等額本息還款法”支付的利息高于“等額本金還款法”支付的利息。4．提前還貸需注意的問(wèn)題(1)原則上必須是1年以后，銀行允許。(2)銀行對(duì)提前還貸起點(diǎn)金額有要求。(3)提前還貸的前提是以前貸款不拖欠。(4)借款人一般須提前15天或1個(gè)月提出書(shū)面申請(qǐng)。(5)貸款期限在1年以內(nèi)的，不能部分提前還本。(6)貸款期限在1年以上的，可以部分或全部清償。(7)借款人提前償還全部貸款后可到保險(xiǎn)公司退還提前期內(nèi)的保費(fèi)。(8)組合貸款不必先還公積金貸款。(9)辦理抵押注銷。(七)延長(zhǎng)貸款(1)借款人應(yīng)提前20個(gè)工作日向銀行提交申請(qǐng)和相關(guān)證明。(2)延長(zhǎng)貸款條件：一是貸款未到期，二是先清償應(yīng)付的本息及違約金。(3)借款人申請(qǐng)延期只限一次。(4)原借款期限與延長(zhǎng)期限之和最長(zhǎng)不得超過(guò)30年。案例：提前還貸張先生向銀行貸了22萬(wàn)元，假設(shè)貸款利率為5％，貸款期限是2004年10月到2014年10月共120期，采用等額本息還款法，月供2333元。目前，已還16期，還剩104期，貸款余額為196609元，現(xiàn)申請(qǐng)?zhí)崆斑€款5萬(wàn)元。[解析]

第一種：月供不變，將還款期限縮短。張先生這5萬(wàn)元可把貸款期限縮短兩年7個(gè)月，即2012年3月就可全部還清貸款，節(jié)省利息22336元。

第二種：減少月供，還款期限不變，張先生的月供款將由原來(lái)的2333元減少到1740元，節(jié)省利息11716元。

第三種：減少月供，還款期限也縮短。5萬(wàn)元在月供減少到1992元的同時(shí)，把貸款期限縮短1年，即到2013年10月可還清貸款、節(jié)省利息15877元。

以上三種還款方式種第一種提前還款方式最節(jié)省利息。仍然以張先生為例，如果張先生不提前還5萬(wàn)，保持貸款余額不變，只把貸款年限由2014年10月縮短到2009年10月，即貸款期限縮短5年，再繼續(xù)月供3年8個(gè)月就能把剩余貸款還清。那么，張先生縮短貸款年限后的月供為4900元，節(jié)省利息27088元。理財(cái)計(jì)算器：提前還貸住房規(guī)劃:(1)王先生目前看中總價(jià)420萬(wàn)元的地處郊區(qū)的美式別墅現(xiàn)房，而搬出學(xué)校宿舍每月可以多2000元房租津貼。由于王先生在國(guó)內(nèi)并無(wú)任何房產(chǎn)及負(fù)債，本次購(gòu)買別墅屬于首次購(gòu)房范疇，考慮到王先生美國(guó)房產(chǎn)負(fù)債的期供折算人民幣年支出約18萬(wàn)元，去除此項(xiàng)貸款支出，家庭年總收入折合人民幣仍接近50萬(wàn)元，因此，建議王先生充分利用國(guó)內(nèi)銀行對(duì)于首次購(gòu)房的相關(guān)政策優(yōu)惠，選擇三成首付的模式購(gòu)房。(2)貸款20年等額本息還款，月供約18000元。綜合首付及房產(chǎn)交易稅費(fèi)，王先生