MARKETING宏發·領域營銷推廣思路2006.4第一頁，共六十六頁。商務公寓專題研究第二頁，共六十六頁。深圳商務公寓發展史2001年以前商住樓出現（旭飛花園）2001—2003年商務公寓雛形出現（格蘭情天）2003年政府職能部門對“商務公寓”正名（求是大廈）【商務公寓研究】第三頁，共六十六頁。商務公寓定義：商務公寓的前身叫商住公寓，根據不同的形態又可以細分為SOHO，SCHO，STUDIO等形式，是一種即可居住又可辦公的高檔物業，在產權上屬于公寓類型，但其中又完全具備寫字樓的功能，是近年來出現的一種極具投資價值的物業。關鍵詞：面積較小，商住兩用商務公寓定義【商務公寓研究】第四頁，共六十六頁。住宅用地，70年產權；目前不能工商注冊（以前可注冊）；獨立廚、衛設計，可商可住；實質：小面積住宅。現階段，傳統的商務公寓開發模式已經不可行！傳統商務公寓特點

財富廣場（舊有商務公寓）【商務公寓研究】第五頁，共六十六頁。商業用地，50年產權；可以進行工商注冊；物管費較寫字樓低；單位面積較小；每戶設衛生間；優越地段和交通條件；形象較高，接近寫字樓的外立面；具居住功能，可商可住裝修標準略低于寫字樓；實質：小面積商務辦公空間！商務公寓特點金中環【商務公寓研究】第六頁，共六十六頁。1SOHO或BOHO2產權式公寓3酒店式公寓4純商務公寓深圳主要的商務公寓分類【商務公寓研究】第七頁，共六十六頁。產品角度——SOHO/BOHO等可商可住的公寓屬于寫字樓前期概念產品，概念已經落伍，已經成為雞肋產品，既不能滿足商務人群需要，也不能滿足高檔公寓客戶；開發角度——不能充分挖掘地段價值；營銷角度——難以樹立強勢形象以及超然的價值；難以整合更多資源。代表產品——擎天華庭、都市e站、東門國際廣場SOHO或BOHO可住可辦公空間概念已經落伍，很少開發【商務公寓研究】1SOHO或BOHO第八頁，共六十六頁。2產權式公寓成本角度——前期對資金的要求較高，開發壓力較大；經營角度——經營風險高；跨行業經營，必須給予回報承諾，牽扯發展商繼續經營該項目，收益較難以把握；代表產品——東方銀座備注：深圳的東方銀座經營的并不成功，平均入住率不超過40%產權式公寓【商務公寓研究】經營風險比較高，成功率低第九頁，共六十六頁。3酒店式公寓酒店式公寓【商務公寓研究】市場角度——存在較大的市場空間,較受投資型客戶親睞；開發角度——對地段要求較高，目前寶安可作商務辦公；經營角度——酒店式服務，公寓式管理；營銷角度——形象高，實現高價能力強，易于宣傳炒作；代表產品——佳兆業中心、金中環、世金漢宮市場好，價格高第十頁，共六十六頁。4純商務公寓市場角度——市場空間大，目前寶安新中心區還沒有純商務公寓供應；開發角度——開發公寓式寫字樓較純寫字樓成本低廉；營銷角度——填補小面積商務辦公的市場，具有較高市場競爭力代表產品——求是大廈備注：純商務公寓是商業用地，才能工商注冊純商務公寓【商務公寓研究】價格高，商務注冊風險第十一頁，共六十六頁。深圳商務公寓市場分析市場反應比較好；價格比較高；地段要求高；酒店式/商務公寓的市場認可度比較高寶安商務公寓市場供應缺乏；【商務公寓研究】樓盤名稱所屬區域開盤時間產品類型平均價格（元/㎡）新銀座華庭羅湖04-06-06SOHO8700天俊·CEPA時代04-06-188000左右置地·逸軒05-03-27酒店式9500世金漢宮福田05-04-16酒店式18000京基御景華城04-11-20酒店式8500金中環國際商務大廈05-10-30純商/酒店式16000/18000財富廣場商務8500東方時代廣場華強北04-03-27商務13000求是大廈竹子林/農科中心04-03-29商務11000東方銀座03-11-15產權12000深南國際商務04-06-27商務8500國際市長交流中心南山04-03-20酒店式8800泰格公寓（只租不售）03-07-01酒店式澎柏·白金酒店公寓寶安03-10-01酒店式4300第十二頁，共六十六頁。項目位置：中心區會展中心底鐵出口發展商：金中環地產總建筑面積：103，153㎡套數：600余套開盤時間：2005年11月底銷售情況：5個月達90%以上交樓標準：酒店式公寓精裝修帶家私成交均價19000元/㎡商務公寓精裝修不帶家私成交均價16000元/㎡

備注：寫字樓、商務公寓、酒店式公寓的復合體。金中環效果圖深圳商務公寓個案分析【商務公寓研究】第十三頁，共六十六頁。小結【商務公寓研究】商務公寓的市場前景比較好，而且實現價值高；酒店式公寓、純商務公寓是商務公寓開發的兩大方向，其它類型已經給市場淘汰；酒店式公寓實現價格比純商務公寓高；第十四頁，共六十六頁。公寓開發方向研判第十五頁，共六十六頁。公寓開發方向研判【公寓定位】純商務公寓酒店式公寓?第十六頁，共六十六頁。弊：收益減少——純商務公寓的收益相對低于酒店式公寓；形象降低——純商務公寓形象略低于酒店式公寓；注冊風險——市區不能注冊辦公，寶安目前還可以，但未來的風險難予預測。利：市場反應好；可商可住，雙重功能；軟件服務要求比酒店式公寓低；開發經營難度低于酒店式公寓；寶安基本無商務公寓供應，市場相對空白；商務公寓兼有居住、辦公雙重功能，市場反應較好，宜于投資；但是會導致項目收益減少，形象檔次降低，不利于企業品牌營造。【公寓定位】公寓開發方向研判——開發純商務公寓的利弊分析第十七頁，共六十六頁。弊：服務要求高；利：市場反應好；實現高價格能力高；形象高，利于品牌提升；可商可住，雙重功能；寶安酒店式公寓供應量很少；【公寓定位】兼顧純商務公寓可商可住的優點，提升項目形象，同時保證較高項目收益，是一個較為理想的開發方向！公寓開發方向研判——開發酒店式公寓的利弊分析第十八頁，共六十六頁。【公寓定位】公寓開發方向研判——結論酒店式公寓從產品利弊分析，酒店式公寓是一個較為理想的開發方向！第十九頁，共六十六頁。酒店式公寓專題研究第二十頁，共六十六頁。酒店式公寓：——是與酒店的服務一體集成、享受酒店所帶來的各種配套，并由酒店管理方統一服務管理、面向社會經營的酒店套房。酒店式公寓定義【酒店式公寓】第二十一頁，共六十六頁。地段佳硬件配套好置業用途價格高服務高城市CBD、商務區、金融街及酒店周圍較高的內部裝修，全套的家居用品

主要為投資，部分自住和少量辦公高于普通住宅，低于豪宅和入住酒店費用

集商務、酒店、會所功能于一體經營簡單

出售，不統一經營，只提供酒店式服務戶型面積小

以30—70㎡的一房、兩房為主酒店式公寓特點【酒店式公寓】第二十二頁，共六十六頁。樓盤名稱區域建筑面積（㎡）總戶數售價（元/㎡）開盤時間金色假日福田19756335680003-06-28金茂禮都福田33000780780003-11-01東方時代·商HOUSE福田660005201300004-03-27南方國際廣場福田1551241568900004-08-28五洲星苑福田48686850780004-10-29京基御景華城福田2603973576850004-11-20世金漢宮福田345447181800005-04-16金中環商務大廈福田412176051900005-10-30中國鳳凰大廈福田248181711500005-12-06景尚雅苑福田21732400830005-12-16佳兆業中心福田6191415641300005-12-17都會軒羅湖16000340650003-08-17羅湖商務中心（只租）羅湖86346220--03-01-01深圳酒店式公寓市場——03至05年供應情況【酒店式公寓】第二十三頁，共六十六頁。京基東方都會羅湖613001130780004-03-27城市天地廣場羅湖18870021861000004-06-12京基·東方華都羅湖54549860900004-11-17置地·逸軒羅湖623561276950005-03-27雙城世紀羅湖463838401100005-11-27泰格公寓（只租不售）南山3400023020000/月03-07-01國際市長交流中心南山41780522880004-03-20I·領海鹽田119651891300003-09-27海世界鹽田222043041600004-09-25澎柏·白金酒店公寓寶安21500504430003-10-01儷景中心龍崗87828208550005-10-17御林龍崗377002481000005-11-27【酒店式公寓】深圳酒店式公寓市場——03至05年供應情況03至05年總供應量為152，9799平米；酒店式公寓主要集中在福田、羅湖較繁華地段；寶安片區的酒店式公寓很少，僅有一個。第二十四頁，共六十六頁。03-05年主要分布在羅湖與福田,其比例占8成多；南山、龍崗、鹽田、寶安四區只占2成不到。【酒店式公寓】深圳酒店式公寓供應量各區分布第二十五頁，共六十六頁。04年的供應出現明顯放量,酒店式公寓發展良好；05年比04年下降了1倍左右，這主要與適宜開發此類物業的土地供應量有關。【酒店式公寓】深圳酒店式公寓近三年供應量與供應套數第二十六頁，共六十六頁。深圳酒店式公寓占普通住宅的比例區域03年04年05年供應量（萬㎡）供應占住宅比例供應量（萬㎡）供應占住宅比例供應量（萬㎡）供應占住宅比例福田527564.50%53020732.4%18422520.9%羅湖10234613.9%30454935.7%10873912.6%寶安215001.6%————————福田、羅湖的酒店式公寓比較高，04年高達30%以上；寶安的酒店式公寓只有03年有供應，且供應量較少，近兩年市場空白。【酒店式公寓】第二十七頁，共六十六頁。銷售速度快，價格高。從03、04、05年推售的項目來看速度迅速性售價差異性306-90%1564套-50%

1267套–100%19000≥寫字樓18000≥寫字樓金中環5個月佳兆業中心半年置地逸軒1月東方時代金中環世金漢宮深圳酒店式公寓市場銷售情況【酒店式公寓】第二十八頁，共六十六頁。消費群體自住、辦公投資類海內外駐深機構商務、管理、技術人才常來深內地及海外商務人員小企業SOHO族深圳人士香港人士酒店式公寓消費群體分析【酒店式公寓】第二十九頁，共六十六頁。深圳酒店式公寓經營方式方式一、出售（佳兆業中心、世金漢宮、置地·凱旋國際公寓）泰格公寓方式二、出租（泰格公寓）

安柏麗晶方式三、租售并舉（安柏麗晶）【酒店式公寓】佳兆業中心置地凱旋國際公寓第三十頁，共六十六頁。深圳酒店式公寓競爭分析深圳酒店式公寓租金狀況一覽【酒店式公寓】（以下數據來源于中原三級市場05年7月份的租賃成交記錄）項目名稱區域戶型面積（㎡）月租金單位面積租金出租率東方時代福田單房2516006494%東方時代福田2房1廳46300065南方國際廣場福田1房1廳4224005792%南方國際廣場福田單房36.27230063城市天地廣場羅湖2房1廳5835006096%地王公寓羅湖2房757500100100%國際市長交流中心南山1房1廳4026006593%澎柏·白金酒店公寓寶安1房1廳3316004891%租金高，主流租金約65元/M2/月；出租高，都在90%以上。第三十一頁，共六十六頁。深圳酒店式公寓競爭分析【酒店式公寓】同等地段非酒店式公寓租金狀況一覽（以下數據來源于中原三級市場05年7月份的租賃成交記錄）項目名稱區域戶型面積（㎡）月租金單位面積租金皇御苑福田1房1廳42200047僑福大廈福田2房1廳53250047星河國際福田2房2廳86.7430050都市名園羅湖1房1廳48170035駿庭名園羅湖1房1廳51180035金園羅湖1房1廳40140035海岸明珠南山1房1廳43200046夢想家園南山2房1廳62.86190030白金時代寶安2房1廳75160021租金一般，主流租金約35元/M2/月；第三十二頁，共六十六頁。【酒店式公寓】深圳酒店式公寓競爭分析深圳五星級酒店月租金一覽酒店名稱面積包月租金（人民幣）單位面積租金香格里拉酒店70㎡左右30000元428富臨酒店45㎡左右20000元445彭年酒店45㎡左右18000元400彭年酒店70㎡左右25000元357丹楓白露70㎡左右18000元257陽光酒店43㎡左右18600元432恒豐酒店48㎡左右20000元416租金很高，主流租金約400元/M2/月；第三十三頁，共六十六頁。【酒店式公寓】深圳酒店式公寓競爭分析深圳部分寫字樓租金一覽物業名稱平均租金(元/㎡·月)地王大廈120世界金融中心110深業中心95發展銀行大廈115中信大廈110新聞大廈65國際商會大廈90卓越大廈90寶安公路局大廈60租金較高，主流租金約90元/M2/月；第三十四頁，共六十六頁。深圳酒店式公寓競爭分析【酒店式公寓】酒店式公寓、高檔住宅、五星酒店、純寫字樓租金比較分析酒店式公寓租金遠高于高檔公寓。第三十五頁，共六十六頁。深圳酒店式公寓競爭分析【酒店式公寓】酒店式公寓、高檔住宅、五星酒店、純寫字樓綜合比較分析高檔住宅酒店純寫字樓經濟性+--商務功能-0+服務功能-0-居住功能00-（注：“+”表示好于，“-”表示弱于，“0”表示一致）酒店式公寓綜合性能比較好的，市場競爭力很強。第三十六頁，共六十六頁。項目位置：上步南路，中信城市廣場旁發展商：佳兆業地產總建筑面積：98254㎡套數：1564套均價：13000元/㎡客戶：投資客占70％，30％自住；以福田為主，有少量香港客戶主力戶型：21-46m2交樓標準：精裝修05.12.17開盤當天銷售500多套，市場接受度較高。備注:原子悅臺爛尾樓項目改造。個案分析——佳兆業中心【酒店式公寓】第三十七頁，共六十六頁。以接近1.8萬的單價，一推出就被搶購，除發展商保留單位外基本銷售完畢。個案分析——世金漢宮項目位置：羅湖地王商業金融區，深南東路旁發展商：茂業集團總建筑面積：34544㎡套數：718套均價：18000元/㎡客戶：主要為投資客（深圳本地占60％，外銷中香港占37%、加拿大20%），部分私營業主、企業高管及公務員。主力戶型：30-64m2交樓標準：精裝修【酒店式公寓】第三十八頁，共六十六頁。個案分析——澎柏·白金酒店公寓寶安惟一一家酒店式公寓項目位置：寶安汽車站旁開發商：澎柏置地總建筑面積：21500㎡套數：504余套均價：4300元/㎡客戶：投資客60%。自住40%。以本地居民為主，部分公務員、白領開盤時間：2003年10月出租現狀：1*1，33平米，1600元/平【酒店式公寓】第三十九頁，共六十六頁。酒店式公寓個案分析【酒店式公寓】項目位置優越，交通便利市場反應好，價格高，銷售速度快小結：第四十頁，共六十六頁。未來供應量約為22.6萬㎡，供應量不大，存在市場空間。07.0606.1107.01白金假日公寓發展商：澎柏置地建面：5.5萬㎡1、2房，戶均60㎡工程進度：地下層06.1207.0407.0207.05寶安酒店式公寓供應量分析【酒店式公寓】07.0307.0707.0807.09花樣年·滿園發展商：花樣年建面：13萬㎡1、2房，戶均55㎡項目進度：方案報批宏發·領域建面：約4.1萬㎡07.10第四十一頁，共六十六頁。【酒店式公寓】酒店式公寓專題研究酒店式公寓發展比較好，銷售情況較好；酒店式公寓的租金高、出租率高，前景很好；酒店式公寓對地段、服務的要求比較高；酒店式公寓實現高價能力，且銷售速度夠快；寶安酒店式公寓存在很大市場空間；總結推論：從市場角度分析，酒店式公寓是較為理想的開發方向！第四十二頁，共六十六頁。公寓定位第四十三頁，共六十六頁。公寓分析戶型面積套數套數比一房一廳一衛48.86~49.3150976.0%一房二廳一衛65.46233.4%二房二廳一衛74.74~76.38466.9%二房二廳二衛84.029213.7%

670100.0%【公寓定位】第四十四頁，共六十六頁。公寓核心優勢中心區門面的顯赫地理位置地鐵、新湖路便捷交通標志性的建筑形象靈活、合理的空間布局寶安中心區唯一！【公寓定位】優越地段和便利交通，完全吻合商務公寓的先天條件。第四十五頁，共六十六頁。【公寓定位】項目定位SO私人酒店

SO——SyncretismOpen融合開放領域。環球文化、科技、生活高度融合空間，國際開放生活視野。

私人酒店——優質尊貴服務，高檔的產品硬件的酒店式私人空間。第四十六頁，共六十六頁。VSSOXO——XO是高檔洋酒，是尊貴上等是奢侈品，是尊榮的代言。項目定位【公寓定位】第四十七頁，共六十六頁。SO私人酒店運營策略第四十八頁，共六十六頁。SO私人酒店運營策略策略：內外兼修、軟硬兼施【運營策略】第四十九頁，共六十六頁。大廈硬件配置硬件建議：按國際酒店標準硬件配置。分享1：佳兆業中心按國際酒店標準硬件配置：中央空調系統全方位報警系統全自動消防噴淋系統中央音樂系統全智能可視對講系統全智能閉路電視監控系統全智能門禁系統等高科技服務系統……分享2：世金漢宮按國際酒店標準硬件配置：歐美主流BOUTIQUEAPARTMENT空間設計4.6米客廳空高，低臺超大凸窗，儲物間系統高級墻紙、LOW-E玻璃、德國衛浴多數據點接入，酒店式智能電子門鎖，只能室內照明系統原裝進口電梯、大廈智能系統（5A、4C）24小時中央空調、熱水、衛星電視第五十頁，共六十六頁。公共空間——大堂——我們需要有五星級的大堂，以使項目的檔次得以提升。硬件第五十一頁，共六十六頁。公共空間——電梯候梯廳硬件——所有的公共空間部分一定彰顯高貴大氣的品質，才能提高項目品質檔次。第五十二頁，共六十六頁。公共空間—裝飾小品——注重細節修飾，于細微處見真章。硬件第五十三頁，共六十六頁。硬件項目包裝—樣板房——樣板房須具備五星級生活格調，才能打動目標客戶。第五十四頁，共六十六頁。內部裝修建議硬件室內交樓標準：精裝修標準精裝修標準價格建議：1200——1800元/M2（分不同檔次）第五十五頁，共六十六頁。精裝修標準——分享佳兆業中心硬件項目配置門扇豪華木制防火、防盜鎖、可視對講地面入戶門檻石板、復合實木地板內墻及天花進口墻布、ICI乳膠漆、石膏板吊頂廚房地面及墻面高級仿古磚及瓷磚廚房設備隨樓附送項目臺面、門板、門鉸、星盆、龍頭衛生間墻地面高級仿古磚及瓷磚衛生間天花鋁塑板衛生間五金件浴巾架、掛衣鉤、轉角擱物架、廁紙架、浴室門把手、干濕地漏衛生間門磨砂造型條鋼化玻璃門衛生間設備坐便器（進口）、面盆（嵌入式）、龍頭、花灑（掛墻式）開關插座進口電話電視安裝插座房間照明房間吊燈及吸頂燈冷氣機三菱分體式注：標準壹按1200元/㎡計算，主要交樓項目為上表內黑色字體所列；標準貳按1800元/㎡計算，主要交樓項目為標準壹加上紅色字體所列的三項，衛生間設備全部進口。第五十六頁，共六十六頁。室內裝飾套餐建議除了裝修交房，可以為客戶提供裝飾套餐以增加服務附加值。房間內擺設不能太多，應以簡潔、大方、溫馨為主彈性運用：可移動組合的家居配套（折疊桌、椅）可以適當地釋放空間從“居住”一維的考量擴展到便捷、舒適、完善、專業等多維的層面廚房炊具、餐具客/飯廳沙發、茶幾、電視柜、電視機、餐桌/椅、其他裝飾品臥室床及床墊、衣柜、床頭柜、寫字臺其他裝飾品香港中環338服務式公寓：簡潔居家型風格硬件第五十七頁，共六十六頁。【金鑰匙物管】“金鑰匙管理“作為誕生于法國的管理模式，是迄今國際酒店最高級的服務系統，其最鮮明的特點是為客人提供最大限度超出酒店常規服務的延伸服務。物業管理建議一軟件注：紅樹西岸啟動“金鑰匙”服務第五十八頁，共六十六頁。金鑰匙的服務內容涉及面很廣：如向客人提供市內最新的流行信息、時事信息和舉辦各種活動的信息，并為客人代購歌劇院和足球賽的入場券，或為域外舉行的團體會議作計劃。滿足客人的各種個性化需求，包括計劃安排在國外城市舉辦的正式晚宴；為一些大公司作旅程安排；照顧好那些外出旅行客人和在國外受訓的客人的子女；甚至可以為客人把金魚送到地球另一邊的朋友手中等等，簡直就是無所不能。物業管理建議一軟件金鑰匙物管——最大限度超出酒店常規服務的延伸服務第五十九頁，共六十六頁。建議聘請知名的酒店物管公司做顧問，彰顯尊榮品質。如上海錦江、圣廷苑酒店等。物業管理建議二軟件第六十頁，共六十六頁。物業管理建議三軟件酒店式公寓與住宅全面啟動“酒店式服務”的尊貴服務，全線提升宏發·領域整體品質。第六十一頁，共六十六頁。物業管理——分享佳兆業中心軟件由可域國際